物业服务和管理条例通用

物业服务和管理条例（通用11篇）

在日新月异的现代社会中，很多地方都会使用到制度，制度是要求大家共同遵守的办事规程或行动准则。大家知道制度的格式吗？以下是帮大家整理的物业服务和管理条例制度，仅供参考，大家一起来看看吧。

物业服务和管理条例 1

第一章总则

第一条为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行***法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本省行***区域内的物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条县级以上***府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调和目标责任机制，促进物业服务的发展。

第四条县级以上***府房产行***主管部门负责本行***区域内物业服务活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

(一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;

(二)对物业服务企业进行信用评价;

(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

(四)对物业的使用和维护进行监督管理;

(五)对物业承接查验、退出交接活动进行指导和监督;

(六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

(七)建立和维护物业电子信息平台;

(八)处理物业服务活动中的投诉;

(九)法律、法规规定的其他职责。

县级以上***府城乡规划、国土资源、公安、民***、环境保护、城市管理、工商行***管理、质量技术监督等行***主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

第五条街道办事处、乡镇***府应当依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇***府做好与物业服务有关的工作。

第六条街道办事处、乡镇***府应当建立物业服务联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇***府召集，房产、公安、民***、城市管理等行***主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务活动中需要协调的问题。

第七条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

第二章物业区域的规划与建设

第八条物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

城乡规划行***主管部门审查住宅建设工程设计方案时，应当征求房产行***主管部门对物业区域划分的意见。

第九条建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线***，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。

同一建设项目其物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、***使用的，可以划分为不同的物业区域。

已建成的建设项目，其共用设施设备比较齐全、相对集中的，可以划分为一个物业区域。

第十条建设单位应当在取得商品房预售许可或者现房销售前，向建设项目所在地房产行***主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行***主管部门应当征求城乡规划行***主管部门、街道办事处、乡镇***府、居(村)民委员会等单位的意见，自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

建设单位应当在核定的物业区域内显着位置公示物业区域详细规划分布***，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在商品房买卖合同中明示。

第十一条　已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的，由物业所在地房产行***主管部门征求城乡规划行***主管部门、街道办事处、乡镇***府、居(村)民委员会及相关业主意见后，确定物业区域。

调整物业区域的，还应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条　新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内无偿配置物业服务用房：

(一)不低于总建筑面积千分之四，最少不低于一百平方米;

(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和条件，配置***合格的水、电等计量装置。

业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。

物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十三条集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。

第十四条城乡规划行***主管部门在规划许可、规划条件核实过程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

房产行***主管部门或者不动产登记机构，在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房进行核查。

第十五条新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

第十六条物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位的，由业主大会决定是否移交。

决定移交的，县级以上***府房产行***主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。

住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，保修期外的由全体业主共同承担。

第十七条　对已建成交付使用但配套设施设备不齐全或者破损的老旧住宅区，县级以上***府应当结合城镇环境综合治理和改造工作，制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

街道办事处、乡镇***府、居(村)民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业区域，并报房产行***主管部门备案。

第三章业主及业主大会

第十八条　房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务活动中的业主。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面方式提交业主委员会。

第十九条　一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。

第二十条　符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇***府应当组织召开物业区域内首次业主大会:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级以上***府承担。

第二十一条符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位和前期物业服务企业应当书面报告街道办事处、乡镇***府;未及时书面报告的，业主可以向街道办事处、乡镇***府提出召开首次业主大会的书面报告;建设单位、前期物业服务企业和业主未书面报告的，房产行***主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇***府。

街道办事处、乡镇***府应当在收到报告或者通知之日起三十日内组织成立业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二十二条　业主大会筹备组由业主、街道办事处、乡镇***府、居(村)民委员会和建设单位的代表组成。

业主大会筹备组应当做好以下工作：

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及业主所有的.专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

(三)起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

(五)首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项内容还应当在物业区域内显着位置公告。业主对公告内容有异议的，业主大会筹备组应当记录、处理并答复。

第二十三条建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇***府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面***、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇***府应当将上述资料建档保存。

第二十四条　业主大会会议讨论决定下列事项:

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员任职资格;

(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

(五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金;

(六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

(七)改变共有部分的用途;

(八)利用共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用;

(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

(十)改变或者撤销业主委员会作出的有关业主重大利益事项的决定;

(十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

(一)专有部分面积，按照建筑面积计算;建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照以上统计的总和计算。

业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

第二十五条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

(二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

(三)共用设施设备发生重大故障或者紧急事件需要及时处理的;

(四)管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇***府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇***府组织召开。

第二十六条业主委员会由业主大会依法选举产生，并在物业区域内显着位置公告。业主委员会由五至十一人的单数组成，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

第二十七条　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向物业所在地街道办事处、乡镇***府备案。

业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

第二十八条　业主委员会应当履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业区域内显着位置公布，接受业主询问;

(三)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的分配、使用管理，并公布经营所得收益情况;

(八)配合街道办事处、乡镇***府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设等工作;

(九)法律、法规或者管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

第二十九条业主委员会委员不得有下列行为：

(一)不履行委员职责;

(二)挪用、侵占业主共有财产;

(三)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

(六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

(七)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，由业主大会决定终止其委员资格;损害其他业主合法权益的，依法承担相应的法律责任。

第三十条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止:

(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)不再具备履行职责能力的;

(四)任职期间被追究刑事责任的;

(五)法律、法规或者管理规约规定的其他情形。

第三十一条　业主委员会任期届满前六十日内，应当组织召开业主大会，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇***府应当组织召开业主大会完成换届选举。

第三十二条　业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

业主委员会委员资格在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

拒不移交的，物业所在地街道办事处、乡镇***府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。

第三十三条　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊，也可以从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业区域内显着位置公告，接受业主监督。

第四章物业服务企业

第三十四条从事物业服务的企业应当具有***的法人资格,实行资质管理制度。

物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

第三十五条　物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：

(一)根据物业服务合同约定收取物业服务费用;

(二)制止损害物业或者其他损害业主共同利益的行为;

(三)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

第三十六条　物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：

(一)按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;

(二)在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

(三)按照法律、法规的规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

(四)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修;

(五)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册;

(六)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;

(七)对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行***主管部门报告;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气、供热等。

第三十七条物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显着位置公示：

(一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

(五)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;

(六)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当答复。

第三十八条物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：

(一)擅自改变架空层、设备层等物业共用部位、共用设施设备规划用途;

(二)擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动;

(三)擅自设置营业摊点;

(四)法律、法规或者管理规约规定的其他行为。

物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主和业主委员会委员进行骚扰、打击报复或者采取暴力行为。

第三十九条　县级以上***府房产行***主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业实行动态管理，定期对物业服务企业进行检查和考核，并向社会公布。

物业服务企业应当向房产行***主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第五章物业服务

第四十条　住宅物业的建设单位在业主大会首次选聘物业服务企业之前，应当采取招标投标方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经县级以上***府房产行***主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。

建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报县级以上***府房产行***主管部门备案。

第四十一条前期物业服务收费标准纳入***府定价目录管理。

自前期物业服务合同签订之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担;自物业交付之日以后的前期物业服务费用，由业主承担。

第四十二条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

(一)建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行***主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房和城乡建设行***主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市***公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装***合格的计量装置;

(三)教育、邮***、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成;

(四)道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(八)法律、法规规定的其他条件。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

第四十三条建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，按照国家规定移交承接查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

第四十四条　物业服务企业应当自物业承接后三十日内，持下列资料向物业所在地房产行***主管部门备案:

(一)前期物业服务合同;

(二)物业承接查验协议;

(三)建设单位移交资料清单;

(四)查验、交接记录;

(五)其他与承接查验有关的资料。

第四十五条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建档保存。

物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第四十六条业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式、双方权利义务、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、共用部位和共用设施设备的管理使用、合同期限、物业服务企业的退出、资料的移交、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地房产行***主管部门备案。

第四十七条　业主应当遵守管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。

业主未按照合同约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行交费义务的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第四十八条业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。逾期未决定的，原物业服务合同应当继续履行，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行下列交接义务：

(一)移交本条例第四十四条规定的资料;

(二)移交物业服务用房;

(三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

(四)移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料;

(五)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

(六)提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;

(七)移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当协助;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。

第四十九条　业主可以采取业主直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理，并对下列事项作出决定：

(一)自行管理的执行机构、管理人;

(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业经营单位的方案;

(四)其他有关自行管理的内容。

第六章物业的使用与维护

第五十条业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对物业专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第五十一条　业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。

第五十二条利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，经营所得收益属于全体业主共有。

业主大会可以委托物业服务企业代为经营共用部位、共用设施设备，并向其支付费用。物业服务企业应当将经营所得收益分类列账，每半年公布一次经营收支情况，接受业主监督。

第五十三条物业区域内规划停车位、车库，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。满足业主需要后对外出租的，应当由业主大会决定。

物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得将其作为停车位销售。

物业区域内依法配建的防空工程应当按照设计文件在实地标注，平时用作停车位的，不得销售或者变相销售;以场地租赁方式提供给业主使用的，每次租赁期限不得超过三年，收费标准纳入***府定价目录管理。

第五十四条物业区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

第五十五条业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，不得以任何形式收取装修押金或者保证金。

第五十六条物业区域内禁止下列行为：

(一)损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;

(二)将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、书房的上方;

(三)违法建设建筑物、构筑物，或者破坏、擅自改变房屋外貌;

(四)擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地;

(五)违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

(六)随意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;

(七)擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共有区域堆放物品;

(八)违反规定停放车辆;

(九)违反规定出租房屋;

(十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向业主委员会和相关部门报告。

第五十七条城市管理、公安、环境保护、工商行***管理、城乡规划、价格等行***主管部门，应当加强物业区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉制度，并在物业区域内显着位置公布联系方式，依法及时处理物业区域内的违法行为。

第五十八条　建设单位应当按照国家和省有关规定承担物业的保修责任。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、***府监管的原则，由县级以上***府房产行***主管部门指定的机构统一管理。在物业保修期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

物业保修期限为五年。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;保修期满后，物业保修金有结余的，应当返还建设单位。

第五十九条　业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。

第六十条　物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，由全体业主共同承担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

第六十一条　住宅物业、住宅物业区域内的非住宅物业和住宅物业区域外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。

第六十二条　物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当先行采取应急措施，并向物业所在地房产行***主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：

(一)屋面、外墙渗漏的;

(二)电梯故障的;

(三)公共护(围)栏破损严重的;

(四)楼体外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

(六)危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。

没有物业服务企业、业主委员会或者公有住房售房单位的，由居(村)民委员会提出申请。

房产行***主管部门收到维修申请后，应当即时核准，维修、更新和改造的费用在住宅专项维修资金中列支。

第六十三条　住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

专业经营设施设备的维修、养护、更新等费用，不得从物业服务费、住宅专项维修资金中列支。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当配合。

第七章　法律责任

第六十四条　违反本条例，法律、法规有规定的，从其规定。

第六十五条　建设单位有下列行为之一的，由县级以上***府房产行***主管部门依照下列规定处罚:

(一)违反本条例第二十三条、第四十条第二款，未按照规定报送相关资料或者备案的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

(二)违反本条例第四十条第一款，未通过招标投标方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款，并录入企业信用档案。

(三)违反本条例第五十三条，销售或者变相销售车库、车位的，责令改正，退还违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款;未按照规定出租车库、车位的，责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

(四)违反本条例第五十八条第一款，在保修期内未按照规定履行保修责任的，责令限期改正;逾期未改正的，依法确定有法定资质的第三方进行维修，所需费用由违法行为人承担，并处所交存物业保修金百分之二十的罚款。

第六十六条　专业经营单位违反本条例第十五条第二款、第十六条第二款和第六十三条第一款，未按照规定接收专业经营设施设备或者未按照规定对专业经营设施设备进行维修、养护、更新的，由县级以上***府相关行***主管部门责令限期改正;影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，依法承担民事责任。

第六十七条　物业服务企业有下列行为之一的，由县级以上***府房产行***主管部门依照下列规定处罚，并录入物业服务企业信用档案:

(一)违反本条例第三十六条第二款，中断供水、供电、供气、供热的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款;逾期未改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

(二)违反本条例第三十七条，未按照规定在物业区域内公示有关信息的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

(三)违反本条例第三十八条第一款规定的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款;有违法所得的，所得收益用于物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和养护。

(四)违反本条例第四十四条、第四十五条、第四十六条第三款，未按照规定备案或者保存、移交物业承接资料、档案的，责令限期改正;逾期未改正的，处1万元以上3万元以下罚款。

(五)违反本条例第四十八条，被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的，或者擅自撤离物业区域、停止物业服务的，责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款;逾期不改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

第六十八条违反本条例第三十八条第二款规定的，由公安机关处1万元以上5万元以下罚款，并录入物业服务企业信用档案;再次违反规定的，按照原处罚数额按次处罚。

第六十九条　业主或者物业使用人违反本条例第五十六条第一款规定的，由有关行***主管部门依法予以查处;造成他人损害的，依法承担民事责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十条国家机关及其工作人员有下列情形之一的，依法给予行***处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任:

(一)未按照规定履行监督管理职责的;

(二)未按照规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(三)对物业服务活动中的投诉，不及时受理、依法处理的;

(四)发现违法行为或者接到举报后不及时查处的;

(五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付住宅专项维修资金的;

(六)违法实施行***许可或者行***处罚的;

(七)其他玩忽职守、徇私、渎职的行为。

第八章附则

第七十一条本条例规定的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则、物业服务合同的示范文本，由***府住房和城乡建设行***主管部门制订。

第七十二条本条例自20xx年xx月xx日起施行。

物业服务和管理条例 2

为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。

一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。

二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）

三、 做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。

四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的'主要依据之一。

五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。

六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）

七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。

八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。

九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。

十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。

十一、工作时间定为每天８小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息）。

十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。

十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。

物业服务和管理条例 3

第一条 采购

1、商场内部维修需购买物品,相关物业主管应首先到现场查实并填报请购单;相关品名、规格、型号、数量、报价、用途、用于位置等栏目需填写清楚、完整;如需做布幅、广告牌等其它广告则应填报广告制作申请单。如发现有谎报、虚报等不实现象,扣减经办人当月绩效考核5分;

2、请购单应上报商场经理审核签字,若商场经理未认真履行职责,随意签字,扣减当月绩效考核10分;

3、经商场经理审核签字,请购单报商场财务部定价(根据公司价单),500元以上金额由总经理审核,500元以下200元以上金额由商场总监审核,200元以下金额由商场经理签字即可购买;

4、购物程序完毕,商场经理用备用金定专人购买,供货单位由集团财务部采购指定,若另行购物发现有假冒商品,须立即退货,若造成经济损失,则须查究相关人员责任;

5、购进商品由商场保管员建立实物收支台帐,入库后方能领用;

6、办公用品由集团公司行***办填报请购单统一购买、保管,若商场用则应指定专人领取。

第二条 费用报销

1、商场财务应验正发票,发票须与购物单各栏相符,财务人员还需到现场查实数量、使用情况,并在购物单上签字确认;

2、报销单上应有报销人、商场经理、验收人签字;

3、500元以上金额、数量大的商品须由集团财务部采购定价、购买并监督入库,使用,并在发票上签字,各商场财务方能办理报销付款事宜;

4、付款报销完毕,各商场财务室专人应在物业费用登记表上登记(登记表中备注栏应填清金额);

5、购买办公用品,费用报销参照以上条例执行。

第三条 其它

为节省物业维修费用支出,商场经理、物业主管在巡场工作中应重视商场内卷帘门、电梯、线路、水管检查,督促电工对以上物品常维护保养以延长其使用寿命。年终经财务核算,若商场物业管理费未超出计划,则按节约金额的10%作为商场节约奖发放。

物业服务和管理条例 4

一、安全职责

1、严格执行公司的各项管理制度;

2、负责制定各项安全护卫职责制度，根据实际情况进行指导和检查，对公司管理区域实施安全监督;

3、负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察;

4、做好公司管理区域内的管理工作，涉及违法案件的药及时移交派出所，业务上自觉接受派出所指导;

5、查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故;

6、建立健全和管理好系统档案资料;

7、抓好护卫队思想***治教育和业务技能培训;

8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作;

9、完成领导交办的其他任务。

二、护卫岗位职责

1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整;

2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人;

3、上岗时要认真检查设备、设施，认真做好安全防范工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情，并及时报告领导，确保小区的安全;

4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获;

5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失;

6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用;

7、熟悉小区的消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理;

8、值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录;

9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况;

10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录;

11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查;

12、对进入小区内的陌生车辆要进行登记;

13、对发生在护卫区的`刑事案件或治安案件，有保护现场、保护证据、维护秩序及提供请客的职责;

14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况;

15、认真完成领导交办的其他任务。

三、门岗、巡逻岗位职责

1、24小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象及时处置，必要时相领导报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕;

2、掌握业主的来客动态，维护小区秩序;

3、严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内;

4、熟悉小区内住户的基本情况;

5、做好执勤记录，接班人员未上岗，不准下岗，严格执行交接班制度，做到交接清楚，职责明确;

6、严格执行24小时巡逻制度;

7、对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行;

8、对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。

物业服务和管理条例 5

为保证小区物业管理服务的正常运行和质量规范,根据《物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理实施办法》等法律法规,结合小区实际情况,制订本物业服务收费管理规定:

一、具体收费项目和标准遵照《林之苑收费项目标准表》和《前期物业管理合同》执行,其中水、电、燃气等市***公用事业收费属于代收代缴。

二、公共性服务费(物业管理费)按季度预收,业主(使用人)须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业管理服务中心足额交纳本季度公共性服务费。

三、固定停车场地使用和卫生费按季度预收,业主(使用人)须在每个收费季度开始第一个月25日前到物业管理服务中心足额交纳本季度固定停车场地使用和卫生费。

四、临时停车场地使用和卫生费根据停车时间遵照收费标准由门岗管理员现场收取。

五、水费由物业管理服务中心每月底到户抄表,业主(使用人)在发出收费通知之日内起15日到物业管理服务中心办理缴费手续。

六、电费实行ic卡预购电系统,使用人根据需要持ic卡办理购电缴费,每次最高购电额控制在1000度以内。

七、管道燃气费实行ic卡预购燃气系统,业主(使用人)根据需要持ic卡办理购买燃气,每次最高购买燃气额控制在100立方以内。

八、有线电视按使用年度交纳,其他市***公用事业收费,执行相关部门规定。

九、交房和装修相关费用由物业管理服务中心另行通知安排。

十、对如延期缴付相关费用的,物业管理服务中心可按延期天数每天加收延付金额3‰滞纳金。逾期三个月不交者,甲方可采取停水、停电、停气等强制措施要求缴付应缴费用。

十一、当相关收费标准和时间发生调整和变动时,由物业管理服务中心据实通知发布。

物业服务和管理条例 6

1、商户提出的有偿服务要求，管理员应热情接待；

2、填写值班记录表，并迅速、准确的.填写工程维修单或有偿维修服务计费明细；

3、及时通知相关部门为商户做好服务，不得延误时间；

4、解答好商户的疑问，不得将商户置之不理或对之不礼貌；

5、不得对商户提出不合理要求；

6、不得私自抬高服务价格，要明码标价，使商户一目了然；

7、做好服务工作的解决跟进，对每一位提出要求的商户都要在服务结束后进行回访；

8、在整个服务过程中，要注意保持维护商城形象，维护商城利益，保持和蔼可亲的态度；

9、对于服务中发现的问题要及时设法解决，解决不了要及时上报，严禁私自处理重大问题；

10、对于设备维修服务，要积极配合设备人员，做好与商户的沟通协调，完善处理每一项服务工作。

物业服务和管理条例 7

一、接待来投诉工作

1、接待来望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。

2、任何管理人员在遇到住户来投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。

3、对住户投诉、来中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任;不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。

4、当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。

5、责任部门在处理来、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

6、全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的'不满消解在投诉之前。

7、当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。

二、回工作

1、回要求：

(1)办公室主任把对住户的回列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

(2)回时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回记录。

(3)回中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

(4)回后对馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重问题向公司请示解决。回处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。

2、回时间及形式：

(1)办公室主任每年登门回1~2次。

(2)物管员按区域范围分工，每季回1次。

(3)每半度召开一次住户座谈会，征求意见。

(4)利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民等形式广泛听取住户馈。

(5)有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。

物业服务和管理条例 8

第一章总则

第一条为切实加强和规范物业管理小区公共区域安全防范工作，预防和减少可防性案件和治安灾害事故的发生，确保物业管理小区公共区域的安全，根据***、省、市《物业管理条例》和有关法律法规规定，按照市综治委《关于加快推进社会治安综合治理制度化、规范化、标准化建设的意见》要求，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行***区域内物业管理小区公共区域的安全管理防范。

第二章物业安保服务

第三条物业服务企业应参照《青岛市住宅物业服务分等收费标准》，按照《物业服务合同》约定的物业服务标准内容，做好物业管理小区安全管理防范等物业服务。

物业服务企业除履行前款规定外，还应执行物业管理行业规范和服务质量标准。

物业服务企业应根据本规定制定包括日常防范和应急预案在内的公共区域安全管理防范工作方案及相关制度，明确公共区域安全管理防范的范围、责任、措施、效果评价、检查考核及安全防范应急处置程序，并根据实际情况变化，及时修订物业管理小区公共区域安全管理防范工作方案，不断检查、调整、完善应急预案。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四条健全规范安保队伍管理制度。

（一）物业服务企业应根据其小区《物业服务合同》聘用相应数量的安保人员，招聘安保人员数量要符合小区治安状况和居民对安全防范的需求；要严格审查被招录人员身份等情况，不得私招滥雇。有条件的物业服务企业要从专业保安公司招聘，并接受公安机关的业务指导和监督检查。对暂时没有条件从专业保安公司招聘的物业服务企业可自行招聘安保人员，但要向物业所在地公安派出所提供被聘人员的《居民身份证》（外来人员需提供本市的暂住证）等证件（证明），办理登记手续，并由公安派出所负责进行审核并造册备案。

（二）安保人员实行岗前培训和定期培训。岗前集中培训由物业服务企业组织，在公安派出所指导下，委托具有保安专业培训资质的机构进行，掌握与保安工作相关的***策、法律和职业规范，正确使用防护器械和正当防卫、现场保护等技能。个别新聘用安保人员岗前培训可实行跟队培训或集中培训的方式。物业服务企业每年至少组织一次安保人员集中培训。

（三）安保人员实行统一着装，上岗执勤，并配备必要的交通工具、对讲机、橡胶棍、手电等常用装备。

（四）安保人员实行24小时巡逻制度，加强小区安全管理，维护小区公共秩序。对发现的警情、突发公共安全事件应立即报警和报告小区物业服务企业负责人，做好记录并协助有关部门进行应急处置。

第五条物业服务企业是物业管理小区安全技术防范的第一责任人，必须执行公安机关制定的安全技术防范标准和要求，加强对楼宇对讲、电视监控、周界防范报警、电子巡更、家庭报警等技防设施的日常维护，确保正常有效运转。

第六条物业服务企业应对符合物业收费类别等级条件的物业管理小区出入口实行24小时值班和出入登记制度。有条件的小区要划定停车泊位，加强看护，有序停放。

第七条物业服务企业应加强对公共区域安全防范重点部位及水（二次供水）、电、气、电梯、消防等公共设施的日常巡查并作好巡查记录，配备常用应急抢险器材，加强物业养护和维修，接到业主报修或保修单，立即做好登记并按规定程序办理，及时报告相关责任单位消除隐患。

第八条物业服务企业应在物业管理小区内可能引发人身伤亡事故的部位、场所和公共区域安全防范的重点部位统一设置文明规范、用语简洁的警示标识，告示注意事项，明确禁为事项。

物业服务企业有义务制止业主或物业使用人在雨篷、花架、晒衣架、空调室外机架和阳台扶手等部位摆放花盆、吊挂杂物等危险行为。物业服务企业应当与业主或物业使用人签订住宅装饰装修服务协议，明确住宅外立面设施及防盗设施的安装要求，制止小区住户安装防盗护栏凸出墙面、损坏房屋承重结构等行为，并及时报告相关部门。

每年要组织开展两次以上安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练，强化居民安全防范意识。

第三章小区自治管理

第九条业主或物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的`其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第十条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第十一条社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道、镇开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

社区居民委员会应健全完善治保、调解、普法、帮教、巡逻、消防“六位一体”的群防群治体系，做好社区矛盾纠纷排查调处、流动人口服务管理、防火安全检查等工作。

第十二条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第十三条推广社区“四位一体”工作室制度。由社区综治工委牵头，社区民警、社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会分别派人入驻，实行日常值班，协商议事，及时协调处理小区公共区域安全管理防范事务，预防和减少可防性案件。

第十四条物业服务企业要与社区居民委员会、业主委员会联合开展“星级平安物业小区”创建活动，整合小区群防群治力量，强化人防、物防、技防措施，协助有关部门积极开展“物业安全管理、有偿保安服务、防火安全检查、机动车看护、暂住人口登记服务”等治安管理和防范工作。

第四章部门综合治理

第十五条物业主管部门负责本行***区域内物业管理活动的监督管理工作。

城管***、民***、公安等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第十六条***门负责城市居民住宅安全防范设施管理的监督检查。

***门应加强城区物业管理小区及周边日常治安巡逻。公安派出所将辖区开放式和半封闭物业管理小区纳入治安巡逻警车夜间巡防区域范围。

社区民警应加强对所驻社区或物业管理小区的日常走访，指导物业服务企业、居民委员会和居民加强治安防范，及时解决有关治安问题。

第十七条街道、镇负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

第十八条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道、镇负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管***、物业管理等部门参加，会议至少每半年召开一次。

第十九条物业服务企业每年年初应与所在街道、镇综治委签订“加强综合治理、开展平安创建”责任书，自觉接受街道、镇综治委的检查、监督和考核。

第二十条各区市综治办、房管局（处、中心）、建委、公安局、民***局、城管***局要加强对物业管理小区安全管理防范工作的检查、监督、指导，建立健全物业服务企业信用档案、违法行为投诉登记、星级平安物业小区评选、业主安全评价、可防性案件发案通报以及责任查究等制度，督促物业服务企业落实治安防范责任。

对防范措施不落实、管理不善，连续发生重大恶性刑事、治安案件和重大治安灾害事故的，要坚决行使一票否决和治安防范责任查究制度，并建议取消该物业服务企业的经营资质资格。

第五章附则

第二十一条未实施物业管理小区或已实施物业管理的其他单位的公共区域安全防范，可参照本办法执行。

第二十二条本办法自发布之日起施行。

物业服务和管理条例 9

1、目的

明确服务理念，保证服务工作标准、规范、热情，确保服务项目齐全，服务效率的提高，服务流程科学。

2、指导思想

严格杜绝服务投诉现象，建立健全管理体系，服务广大业主积极处理与业主相关的危机事件。

3、接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。

4、同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。

5、物业公司管理人员、专业操作人员均需按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

6、制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。

7、公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

8、公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、气等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间值班人员，处理突发紧急事件。

9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

10、在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。

11、每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到95%以上。

12、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。

13、房屋维修管理

13.1每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施；

13.2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的.发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实；

13.3根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告建议，按有关规定办理；

13.4每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

13.5保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修；

13.6按照***府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求；

13.7对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告***府有关主管部门；

13.8小区主出入口设有小区平面示意***，主要路口设有路标，保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

物业服务和管理条例 10

为加强管理。维护全体业主和物业使用人的合法权益及我物业管理公司的权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规***策制定本制度。物业管理人员及全体业主、物业使用人均自觉遵守。

（一）物业管理公司的权利和义务

1、物业管理公司的权力

（1）物业管理公司根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；

（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

（4）有权制止违反规章制度的行为；

（5）有权要求业主会协助管理；

（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理任务；

（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理费用。

2、物业管理公司的义务

（1）履行物业管理合同，依法经营；

（2）接受管委会和住宅小区内居民的监督；

（3）重大的管理措施提交物业管理委员会审议，并经管委会认可；

（4）接受房地产行***主管部门、有关行***主管部门及住宅小区所在地人民***府的监督指导。

（二）业主会的权利和义务

1、管委会的权利

（1）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权益；

（2）决定选聘或续聘物业管理公司；

（3）审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；

（4）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

2、管委会的义务

（1）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；

（2）协助物业管理公司落实各项管理工作；

（3）接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；

（4）接受房地产行***主管部门、各有关行***主管部门及住宅小区所在地人民***府的监督指导。

（三）物业管理费用的收缴及管理

1、物业管理费

（1）物业管理费：是指物业管理单位受物业产权人、使用人的委托，本小区内的'房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用

（2）物业管理服务收费根据提供的服务性质，特点等不同情况，分别实行***府定价和经营者定价。

为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维护保养和保安、绿化等具有公共性服务，以及代收代缴水电费，实行***府定价或***府指导定价。

凡属物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务除***府物价部门规定有统一标准者外，服务收费实行经营者定价。

业主使用本物业内有偿使用的文件化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定缴纳费用。

（3）物业公司将定期（6个月）向广大住户公布收费的收入和支出的帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管委会或物业产权人、使用人的监督。

（四）房屋及维修管理

1、房屋外观完好、整洁；

2、小区内组团及栋号有明显的标志及引路方向平面***；

3、房屋完好率98％以上；

4、无违反规划的私搭、乱建现象；

5、封闭阳台统一有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻。装饰房屋的，不危及房屋结构与他人安全；

6、房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代收代缴，收缴率达98％以上；

7、房屋维修及时率达98％以上，合格率达100％，并建立回访制度和访问记录；

8、房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住房居住档案，住房所在栋号、门号、房号清晰随时可查。

（五）设备管理

1、小区电梯按规定时间运行；

2、居民生活用水、高压水泵、水池、水箱等有严密的管理措施。并按规定时间进行检查。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全；

3、消防系统设备安好无损，可随时启用；

4、锅炉供暖、煤气，燃气运行正常。北方地区冬季供暖，居室内温度不低于16摄氏度。

（六）市***公用设施的管理

1、小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变其用途；

2、供水、供电、通讯、照明设备实施齐全，工作正常；

3、道路通畅，路面平坦；

4、污水排放通畅；

5、交通车辆管理运行有序，无乱停放机动车，非机动车；

6、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

（七）绿化管理

1、公共绿地、庭院绿地和道路两侧的花坛、树木合理分布；

2、本小区公共绿地人均1平方米以上；

3、绿地管理及养护实施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

（八）环境卫生管理

1、小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、垃圾转运站等保洁设备；

2、小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清；

3、不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

4、房屋的公共楼梯、护栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意堆放杂物和占用；

5、居民日常生活所需商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象；

6、自觉维护公共场所的秩序。

（九）秩序维护管理

1、小区基本实行封闭式管理；

2、小区实行24小时秩序维护制度；

3、保安人员有明显的标志、工作规范、作风严谨；

4、危及住户安全处设有明显的标志；

5、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。

（十）社区文化

1、小区订立的居民精神文明建设公约，加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，居民能自觉的遵守住宅小区的各项管理规定；

2、小区居民邻里互助友爱，和睦相处，团结互助、文明居住、关心孤寡老人、残疾人等共同创造良好的工作和生活环境；

3、小区内有娱乐场所和设施，本物业管理公司将定期的组织开展健康有益的社区文体活动；

4、本物业管理公司将积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展的各项工作；

5、小区居民应支持和配合物业公司搞好活动；

6、物业公司将及时对活动进行反馈，做好评价，满意率达95%以上。

（十一）在物业管理区域范围内，不得有下列行为：

1、擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

3、占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

4、损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施：

5、随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；

6、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物质和排放有毒、有害、危险物质等；

7、践踏、占用绿化用地，损坏、涂画园林建筑小品；

8、在公共场所、道路两侧乱设摊点；

9、影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；

10、随意停放车辆；

11、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；

12、违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

13、法律、法规及***府规定禁止的其他行为。

物业服务和管理条例 11

一、严格遵守交接班制度，安全防火制度;严格遵守和自觉执行安全操作规程;认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。

二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好物业部经理安排、布置的各项工作。

三、负责做好水泵房、空调机房及各楼层风机房、电器设备的保养及故障检修。

四、负责做好电梯、空调、冷冻、安保中心、电话机房、常备电源的电器设备保养及故障检修。

五、负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故障检修。

六、负责做好主楼、裙楼所有照明设备的保养和故障检修。

七、负责做好公共区域，包括厅内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。

八、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的事。

九、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的尽可能完成好其它零肖程任务。

十、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正圈理好突发事故。

十一、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。

十二、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决;交接班时发生的故障原则上两班共同解决。

十三、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的.领导或报修人的验收签名。

十四、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料劲场地清。

十五、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。

十六、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向物业管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。

十七、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心意或违以上各项工作制度，给商铺、租户或其它部门造成不良影响或扩事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。

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