学文网摘 要：“买卖不破租赁”制度是一项存在于德国的传统制度，其赋予了租赁权的对抗效力，是租赁权债权化的具体体现。我国《合同法》也确立了这一制度，但是，在我国的司法实践中，对该制度的理解和适用存在着巨大的争议。本文力从租赁物的范围、所有权变动的情形、租赁物之占有是否为其使用要件以及《合同法》是否对新的租赁合同关系作出规定等方面，来探讨这些争议的解决。
关键词：“买卖不破租赁” 租赁物 所有权变动 占有
一，“买卖不破租赁”制度的适用瑕疵
“买卖不破租赁”从其字面意义上看，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同继续有效，即承租人并不因租赁物的所有权发生变动，而丧失对租赁物的占有和利用。该制度是一项存在于德国的传统制度，其赋予了租赁权的对抗效力，是租赁权债权化的具体体现。“买卖不破租赁”制度在保护承租人的权利，保护交易安全和维护社会关系的稳定方面有着重要的意义。我国《合同法》第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，从根本上确立了这一制度，但是，在我国的司法实践中，对该法条的理解和适用上存在着很大的争议，租赁权的对抗效力在适用范围、适用条件和法律适用等方面存在着缺陷，具体有：
第一，在租赁物的范围上，我国《合同法》没有区分动产租赁和不动产租赁，这样的规定是否合理？
第二，我国《合同法》第229条规定的“所有权变动”的情形具体包括哪些？是否包括一些特殊的所有权变动，如因所有权人抛弃而取得，因征用、强制执行或破产拍卖而取得？并且他物权的变动是否也适用于本条？
第三，租赁物之占有是否为“买卖不破租赁”原则的适用要件？租赁合同生效后，承租人因为指示交付或者占有改定等交付方式，没有占有租赁物时，是否适用《合同法》229条的规定？
二，“买卖不破租赁”制度的产生初衷
在罗马法的传统中实行的是“买卖破租赁”的原则, 即虽然物的出卖并不真正使租赁解除, 租赁关系仍然在承租人和出租人之间存在, 但是此等租赁关系不能对抗新的物之所有权人, 当承租人被驱逐出土地时, 他只能对出租人或其继承人行使诉权。2这一原则使得承租人经常处于被驱逐的境地。为了保护承租人的法律地位，皇帝通过积极的干预，出现了保护承租人的法律规定：皇帝敕令规定凡买卖中附有维持租约效力的条款的,买受人即有遵守的义务,这样, 通过承认当事人约定的租赁不受买卖影响的条款的效力, 从而限制了“买卖破租赁”的原则3根据学者的具体考察，1794年的《普鲁士普通邦法》将租赁权作为一项物权。但在《德国民法典》的起草过程中，它的第一个草案仍遵循了罗马法的传统。既没有采纳《普鲁士普通邦法》的直接将租赁权作为物权的做法，也没有规定租赁权的对抗效力。但因此之故，遭到了来自《普鲁士普通邦法》适用地区的强烈反对。最后《德国民法典》的第二个草案对此做出了折中，在“债务关系法”编的第571条(现在的第566 条) 规定了“买卖不破使用租赁“规则。4至此，我们才可以说《德国民法典》所确定的租赁权的对抗效力，在其社会背景下成为了保护住房承租人的有力工具，也正是在住房租赁的意义上，租赁权对抗效力体现了这样的立法***策，即王泽鉴先生所言的保护处于经济上弱者地位的承租人。5
由此可见，“买卖不破租赁”原则创立的初衷就是为了保护处于弱者地位的承租人的权利。当今社会经济的快速发展，土地价格的不断上涨，使得很多人买不起房子，因此，越来越多的人会选择承租他人的房屋， “买卖不破租赁”的原则显得尤为重要。因此，我国《合同法》更加的有必要将这一制度规范的趋于完善。
三，通过比较各国的立法例来解决我国《合同法》229条的缺陷
（一）租赁物的范围
关于租赁物的范围问题，1988年最高人民法院的《关于贯彻执行< 中华人民共和国民法通则> 若干问题的意见(试行) 》(简称《民通意见》) 第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《民法意见》将适用客体的范围限制为“私有房屋”，而我国《合同法》笼统的描述为“租赁物”，没有区分动产租赁与不动产租赁。那么，对于“买卖不破租赁”这一制度是否有必要区分动产租赁与不动产租赁呢？或者是有必要限制适用客体的范围吗？
《德国民法典》第571条第1款规定:“出租的住房在交给承租人后,被出租人让与给第三人的,取得人即代替出租人, 加入在出租人的所有权存续期间由使用租赁关系产生的权利和义务”。根据该规定，“买卖不破租赁”适用于住房的使用租赁。另外，根据《德国民法典》第578条的规定，“买卖不破租赁”还适用于土地的使用租赁、住房以外的房屋以及已登记的船舶的使用租赁。可见，《德国民法典》在该原则的适用客体范围上较广，不仅适用于房屋租赁，还适用于土地租赁和已登记的船舶租赁，但是并没有规定使用于动产租赁。
1804年《法国民法典》首次在民法典中规定了“买卖不破租赁”原则的条款。该法典第 1743条规定：“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定期限的租赁契约的房屋或土地承租人；但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”《法国民法典》关于“买卖不破租赁”原则的适用范围相比较德国没有那么广泛，仅适用于房屋租赁和土地租赁，但是相同的是都不适用于动产租赁。
《日本民法典》规定更为简洁更为审慎，其第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。”
可见，尽管德、法、日的民法典关于“买卖不破租赁”原则的适用客体的范围不尽相同，但都区分了动产租赁和不动产租赁，并且都不适用于动产租赁。笔者认为，对于一般的动产租赁物，承租人在市场中很容易找到可替代物，租赁物所有权转让后对其影响不大。而对于住房租赁，该住房关系到承租人的基本生活条件，是否“破租赁”密切关系到承租人的利益，因此，“买卖不破租赁”应当区分动产租赁与不动产租赁，应当适用于不动产租赁，以及特殊动产，如船舶、飞机等的租赁。
（二）适用的所有权变动的情形
关于适用的所有权变动的情形方面，根据《德国民法典》第571条第1款的规定可知，“让与”不仅包括买卖之物权变动的情形，还适用于其他的物权变动情形，因此，《德国民法典》的“买卖不破租赁”原则更精确的讲是“让与不破租赁”。并且，《德国民法典》第577条规定：“出租的土地在出租人交付承租人之后，又设定第三人权利的，因行使上诉权利而剥夺承租人由合同约定的使用时，准用571至576条的规定。”由此可以看出，《德国民法典》上“买卖不破租赁”同样适用于他物权的设立，包括用益物权的设立，实现抵押权的司法拍卖等情形。 与《德国民法典》关于适用的所有权变动的情形规定不同，根据《法国民法典》第1748条的规定，“买卖不破租赁”仅适用于买卖租赁物的情形。而《日本民法典》对于该问题规定的是“取得物权”的方式，并没有具体的规定具体的情形。
我国《合同法》所规定的“所有权变动”的情形，按“所有权变动”的定义，指的是所有权的取得、变更和消灭。至于变更的主体、内容，以及所有权的取得是原始取得还是继受取得，我国《合同法》并没有具体的规定。《法国民法典》仅限制于买卖太过狭窄，而《德国民法典》对于所有权变动情形的规定时较为严密的。并且，我国《合同法》仅限制于“所有权的变动”上，也过于狭窄，因为土地承包经营权或者是国有土地使用权出租期间，土地承包经营权或者是国有土地使用权发生转让的情形，并不是所有权的变动，但是，若该情形不适用于“买卖不破租赁”的规定，对承租人是不公平的。因此，我国《合同法》应借鉴《德国民法典》的规定，严密设定“所有权变动”的情形，而且应当适用于他物权的设定。
最有争论的是，租赁权的对抗效力是否适用于公用征收和强制执行中的强制拍卖？
笔者认为，公用征收为原始取得是该物权变动情形不适用于“买卖不破租赁”的原因之一，另外，公用征收是国家为了公共利益而行使公权力的行为。不仅被征收物的所有权人应当为了公共利益作出让步，承租人也应当对公用征收作出让步。因此，公用征收之情形下，承租人的租赁权没有对抗效力。
至于强制执行中的强制拍卖，不同于实现抵押权的司法拍卖，是没有适用该原则的余地的。而且，最高人民法院新近颁布的《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》较彻底的贯彻了公法说的强制拍卖理论，因此，强制拍卖并不能使适用“买卖不破租赁”。但是，租赁人因此而受到的损失应当有向出租人请求损害赔偿的权利。
（三）租赁物之占有是否为“买卖不破租赁”原则的适用要件
租赁物之占有是否为“买卖不破租赁”原则的适用要件？租赁合同生效后，承租人因为指示交付或者占有改定等交付方式，没有占有租赁物时，是否适用“买卖不破租赁”的原则呢？
从《德国民法典》第571条第1款的规定“出租的住房在交给承租人后”可以看出，适用“买卖不破租赁”的原则必须满足租赁物已履行了交付的要件。而《法国民法典》的第1743条的规定并没有将交付作为适用“买卖不破租赁”的必要条件，而是规定不动产必须经过公示，才能适用该原则。《日本民法典》对于租赁物是否交付的适用于《法国民法典》主张一致。
我国《合同法》对此并没有做出明确的规定。笔者认为，《德国民法典》将占有租赁物作为适用“买卖不破租赁”原则的必要要件，太过僵硬。因为，《德国民法典》明确的将适用该原则的客体范围限制为不动产和船舶等特殊动产，这些客体上物权变动必须经过公示，公示是其物权变动的要件。与动产是以交付为其物权变动的公示方式不同的是，不动产是以登记为其物权变动的公示方式。因此，《法国民法典》与《日本民法典》的规定更为合理。在我国，有关不动产的租赁都设有特别法规制，在各特别法上都设有登记之要求，因此，我国因效仿《法国民法典》与《日本民法典》以登记作为产生租赁权的对抗效力的要件，而不应以占有作为产生对抗效力的要件。
四，《合同法》229条的缺陷与修改
上述分析表明，我国《合同法》229条的规定太过于抽象，有很多的漏洞，对司法实践造成了许多的困难，因此，有必要作出恰当的修改。
第一，《合同法》229条所规定的租赁物的范围太过宽泛，应当区分动产租赁与不动产租赁，一般动产租赁不适用“买卖不破租赁”，不动产租赁与船舶、飞机等特殊动产租赁可适用该规定。
第二，《合同法》229条规定的“所有权的变动”情形较为狭窄，而且不精确，应当效仿严密的《德国民法典》关于该条的规定，同时适用于他物权的变动。同时，应该明确，公用征收与强制执行的强制拍卖不适用该条规定。
第三，《合同法》第229条应当明确登记为产生租赁权对抗效力的要件，而交付并非产生对抗效力的要件。 注释：
1，《论租赁权的对抗效力-兼论《合同法》第229条的缺陷与修改》，黄文煌，《清华法学》2010年第二期。
2，【意 】彼德罗.彭梵得:罗马法教科书( 2005年修订版), 黄风译, 中国***法大学出版社，2005年版, 第289页。
3，周：罗马法原论(下册),商务印书馆1994年版,第723页。
4，张双根: 买卖不破租赁，载《中德私法研究》(第1卷) , 北京大学出版社2006年版,第11页。
5，王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第6册)，中国***法大学出版社1998年版,第186页。