学文网投资收益率篇1
根据上表，专家建议投资者：
1、如果投资者具备良好的风险承受力，且有时间、有能力、有条件，在当前股市进入牛市之际，可自己直接投资股票，获取高额收益。
2、如果投资者具备一定的风险承受力，自己在时间、能力、条件上尚缺，目前可首选股票基金，可依靠专家进行多种股票的选择，分散投资股票的风险。理论上讲，股票基金的收益大于债券基金、债券基金的收益大于货币基金，但在实践中，往往不是这样。2003年股票型基金以接近20%的平均收益率独领，2004年货币市场基金则以超过2.5%的收益率独占鳌头，2005年，收益最高的基金则是债券基金，平均收益率为8.89%。由此可见，不同类型基金收益率高低一定程度上取决于正确的买卖时机，在股票充满希望的2006年，股票型基金很可能再领。除股票型基金外，也可选择配置型基金，配置型基金可同时选择投资股票和债券，并可根据股市的情况，调整配置比例，收益可能比股票型基金略低，但风险也相对减少。
3、由于今年4月货币市场基金实行了新规则，对货币市场基金进行了规范，明确了此前有关规定中可能会被钻空子的地方。36只已发行的货币市场基金的平均年收益率由年初的3%下降到1.89%，但有效地控制了货币市场基金的风险隐患，使货币市场基金回归“流动性、现金管理”的本色，有利货币市场基金的长远、健康发展。降低了投资风险。很适合风险承受力小的投资者。
4、随着5月18日开始正式实施中国证监会颁布的《首次公开发行股票并上市管理办法》，标志着因股改而暂停一年的企业首次发行股票和上市工作（IPO）将重新启动，资本市场融资功能将正式恢复。一级市场原始股票的发行将为投资者带来较高投资收益的机遇。因为IPO刚开始出来的公司一般都是资质比较好的，甚至比现有的一些品种更有投资价值。
从2004年6月第一家民营高科技企业在中小企业板上市以来，因股改暂停上市前共有50家公司在中小企业板上市，这50家上市公司在一级市场原始股时，从发行股票到开盘上市，平均股价投资收益率高达95.6%；进入二级市场后，截止到5月19日，收盘指数达2132.34点，与06年1月12日1475.29点相比，收益率涨幅不到半年时间竟达44.5%。
目前各省市都排出了重点扶植上市的民营、高科技企业名单，预计中小企业板将有上千家优秀的民营、高科技企业上市，为资本市场注入新鲜血液。这一历史性的机遇，谁能抓住，谁就能使自己的财富获得较大的增值空间。
5、无论是风险承受力大还是风险承受力小的投资者，都不应忽视一种跟银行储蓄一样没有投资风险且能为您带来较高投资收益的“增额分红”保险。
在股市上，绩优股是业绩优良公司的股票，具有较高的投资回报和投资价值，总是受到投资者，优其是从事长期投资的稳键型投资者的青睐。而增额分红保险就是分红保险产品中的一只绩优股。
投资收益率篇2
【关键词】 投资时钟 收益率曲线 债券
1. 投资时钟理论简介
美林在在对美国等一系列国家超过30年的分析中，研究者发现各国的经济发展存在通货膨胀滞后于经济发展的现象。造成这一现象的原因有很多，主要原因是***府在逆周期调节经济时使用货币***策的滞后性。例如当经济增长缓慢时，往往伴随着***府降低利率与法定存款准备金率刺激经济，而这种操作造成的通货膨胀往往要很久之后才能显现出来。投资时钟理论将经济的周期性发展划分为四个阶段，分别为：
表1 投资时钟理论中的四个时期
由于经济发展与通货膨胀两个因素的交替升高，并且通胀滞后于经济发展，经济发展呈现出复苏期、过热期、滞胀期、衰退期四个时期的循环。以GDP衡量经济发展，CPI衡量通货膨胀为例，从复苏期至衰退期，GDP经历了从历史低值上升至历史高值，再下降至历史低值的过程；CPI经历了从历史均值下降至历史低值，上升至历史高值，再下降至历史均值的过程。研究者使用超过30年的数据分析得出的结论认为，在这四个时期中，股票、商品、现金、债券分别为最好的投资资产。用包括一国经济发展与通货膨胀的时间序列描点，我们可以发现这些点连结成的曲线在坐标系中如时钟般顺时针旋转。
投资时钟理论还揭示了各个时期收益率曲线的变化规律。在复苏期长期基本面看好，收益率曲线远端上升，呈现熊市走峭（Bear Steepening）形态；在过热期市场流动性逐渐稀缺，加之央行为保持发展的可持续性开始实施趋近的货币***策，收益率曲线近端上升，呈现熊市趋平（Bear Flattening）形态；在滞胀期，市场对经济长期基本面的预期下降，远端下降，收益率曲线呈现牛市趋平（Bull Flattening）形态；在衰退期，市场没有好的投资渠道，出现流动性富余，加之央行降低利率刺激经济，在这个阶段近端收益率下降，呈现牛市走峭（Bull steepening）的形态。
投资时钟可以帮助我们制定固定收益投资的策略。在央行进行市场干预时，收益率曲线的水映了通胀压力。投资时钟模型的这个结论还可以扩展到其他的固定收入产品，包括新兴市场债券以及TIPS。
2. 投资时钟理论在中国的实证
研究者用自1973年4月至2004年7月美国完整的超过三十年的资产和行业回报率数据，验证了投资时钟在美国的合理性。但就投资时钟是否适用于中国市场这一问题，国内学者的研究还不够充分，对于投资时钟理论中提出的时钟顺时针旋转以及对于中国各个市场在不同经济环境下的收益是否符合投资时钟还缺少实证研究。
本文将使用2005年第一季度至2012年第二季度的GDP、CPI同比增长数据来验证投资时钟在中国的成立性。将CPI月度同比数据季度化后得到的季度数据如表2所示。
表2 我国GDP、CPI季度数据
将数据在横轴为GDP，纵轴为CPI的平面直角坐标系中描点（以GDP、CPI均值为中心），并将数据从2009年初拆分得到的***形如***1、***2所示。我们看到2005年1季度的数据在第一象限内，截至2008年四季度，数据形成的轨迹在坐标系内顺时针绕行了一周。2009年一季度截至2012年二季度的数据在坐标系中又绕行了一周。两个圆周的圆心是不同的，第二个周期中心的GDP、CPI都低于第二个周期，这是由于次贷危机、欧债危机、四万亿计划等因素综合影响造成的。但整体来看，描点的轨迹在坐标系中顺时针绕行了两周。
***1 2005-2008年数据散点***
***2 2009－2012年数据散点***
以上两幅***中我们可以清晰的看到2005年至2008年、2009年至2012的经济形态符合投资时钟理论，自2005年一季度起经济运行经过了八个时期，每四个时期构成一个周期，共两个周期，每个周期耗时四年左右。
3. 中国收益率曲线对投资时钟理论的实证
将2005年至2012年各个期限的每日银行间固定利率国债到期收益率按季度进行平均，得到2005年第一季度至2012年第二季度的每个季度的平均国债收益率曲线。按照***1中对2005年至今对经济时期的划分，分别绘制两个周期中每个时期期初与期末的收益率曲线得表3、表3。
第一个经济周期（2005－2008）四个时期的期初期末收益率曲线如表3所示。对比两条收益率曲线的变化情况，再对照投资时钟各个时期收益率曲线的变化特征我们就可以看出投资时钟理论在中国的国债市场是否有效。
表3 2005－2008各时期期初期末收益率曲线对比
资料来源：wind数据库
复苏期：投资时钟理论中收益率曲线长端上升，而现实的收益率曲线长端下降，现实情况不符合投资时钟理论；过热期：投资时钟理论中收益率曲线近端上升，现实中收益率曲线出现了整体向上的平移，情况部分符合投资时钟理论；滞胀期：投资时钟理论中收益率曲线远端下降，现实中收益率曲线出现远端下降，与投资时钟理论相符。衰退期：投资时钟理论中收益率曲线近端下降，现实中收益率曲线出现近端下降，符合投资时钟理论。
表4 2009－2012各时期期初期末收益率曲线对比
资料来源：wind数据库
第二个经济周期（2009－2012）四个时期的期初期末收益率曲线如表3所示。
复苏期：投资时钟理论中收益率曲线长端上升，而现实的收益率曲线短端上升，现实情况不符合投资时钟理论；过热期：投资时钟理论中收益率曲线近端上升，现实中收益率曲线近端略微上升，情况基本符合投资时钟理论；滞胀期：投资时钟理论中收益率曲线远端下降，现实中收益率曲线在向上平移的基础上近端向上，与投资时钟理论不符。衰退期：投资时钟理论中收益率曲线近端下降，现实中收益率曲线出现近端下降，符合投资时钟理论。
在两个周期的八次验证中我们可以发现：在复苏期，我国国债收益率曲线不符合投资时钟理论；在过热期，我国国债收益率曲线基本符合投资时钟理论；在滞胀期，我国国债收益率曲线是否符合投资时钟理论还需进一步验证；在衰退期，我国国债收益率曲线完全符合投资时钟理论
4. 结论与建议
本文通过***形对比的方式验证了我国经济发展符合投资时钟理论的形态，CPI波动滞后于GDP波动，每一个经济发展的周期呈现出复苏期、过热期、滞胀期、衰退期四个时期。在此基础上对于收益率曲线是否符合投资时钟理论的验证得出了几个不同的结论。其中比较有意义的是过热期与衰退期。在过热期我国国债收益率曲线结构基本符合投资时钟理论，而在衰退期，我国国债收益率曲线完全符合投资时钟理论。这个结果是与之前使用美国数据研究得到的结论是一致的：过热期与衰退期收益率曲线形态更符合投资时钟理论，其中衰退期近端下降的结论通过了置信度为95％的t检验。对于复苏期，收益率曲线的变化不符合投资时钟理论，甚至与理论相反出现了远端的下降。而滞胀期还需进行更多的检验。总的来讲，我国国债收益率曲线在大约60%的程度上符合投资时钟理论。
通过实证可以得出目前我国经济处在衰退期与恢复期之间，特征为GDP降至历史低谷的同时伴随着中度的通胀。按照投资时钟理论，未来经济走势将进入复苏期，特征是通胀进一步降低，经济增速逐步提高，经济开始逐渐回暖。与此同时，股票将会逐渐取代债券成为收益率最高的投资资产，债券二级市场需求将出现下降。在国债收益率曲线方面，当前的收益率曲线经历了滞胀期与衰退期，也就是说按照投资时钟理论，其短端与长端都已经下降至较低的水平，在未来经济复苏期与过热期收益率曲线将会向上抬升。可以说目前是我行发债的良好时机，无论长债还是短债都的成本都可以控制在较好的水平。由此，我们可以提出的建议主要有以下三点：
4.1投资时钟理论在我国基本成立，对债券买卖具有一定指导意义；
4.2对于发债方而言，目前市场利率偏低，特别是短债收益率刚刚经历下降，是发行短债的良好时机，对于长债来讲也是一个不错的时机。考虑市场需求，可在长短债搭配的同时适度提高短债比重；
4.3从投资角度来看，按照我国每个经济周期大约用时四年的假设，预计未来两年内利率水平将有升高可能。如果情况允许，可考虑适当延缓投资。
参考文献：
[1] Merrill Lynch:"Global Sector Analysis"
2001.
[2] Greetham & Hartnett：The Investment
投资收益率篇3
关键词：直接成本；间接成本；投资收益率
著名的古典学派代表亚当斯密首先注意到人力资本问题，提出了劳动力是经济进步的主要力量，全体国民后天取得的有用能力，都应视为资本的一部分。西奥多舒尔茨认为，人力资本主要指凝结在劳动者本身的知识、技能及其所表现出来的劳动力，这是现代经济增长的主要因素。
一、研究背景和问题的提出
人力资本自产生以来，国内很多学者都对教育投资收益问题进行了研究，刘娟从个人教育成本与收益模型切入，分析了我国中职招生难得问题。黄恩东从大学生个人教育成本与成才价值的角度分析，提出全社会和用人单位要形成“尊重知识，尊重人才”的共识。薛文翠分析了高等教育个人收益率低下的原因和并提出了相应的对策。
这些学者对人力资本的研究主要集中在个人教育成本指标体系的构建，或从投入产出的角度分析对经济发展的作用，很少有学者从大学生就业收入以及大学生的个人教育资本投资问题出发进行研究。因此，本文在结合国内现状，比如参加高考继续学习的比率持续降低，毕业生就业收入与个人教育投资不成正比这些现状出发，对我国的个人教育投资与收入之间的关系进行实证研究。
二、理论回顾
个人通过对教育的投人，使自己的知识和智力得到增长，增加人力资本存量，免遭社会淘汰，提高自己的生存能力和竞争能力。所谓个人教育投资收益率就是因受教育增加的个人收入与相应的教育投资成本之比：
个人教育投资收益率ri因受教育增加的个人收入相对的教育投资成本=YiCi
三、基于成都市本科生以及研究生个人教育投资收益率的实证研究
投资收益率篇4
[关键词]房地产投资 南昌 房地产调控***策
一、引言
2010 年11 月，上海的平均房价高达23401元，北京也超过了20000元。房价的不断上涨使最基本的住房需求成为人民生活的巨大压力，住房问题成了居民的巨大负担。为此，国家频频出台相关措施平衡住房市场，如2005 年的“国八条”、2006 年的“国六条”、2010 的“新国十条”，旨在坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，但是从效果上看，调控并没有达到预期目标。
下面，我们就2010年的***策背景及看法做以下归纳。
二、相关地产***策解读
1.房价现状成因分析
（1） 从2004年开始，全国房价经历了快速上涨的过程。我们认为最大的推手来自于地方***府。1994年分税制改革之后，以增值税为代表的流转税被中央***府所掌握，地方***府能够留下的流通环节税收非常有限。但是地方***府之间GDP和城市建设又成为地方官员考核升迁的重要内容。土地出让金开始逐渐成为地方***府最大宗的资金来源。地方***府的动力主要体现在：1、土地供给由地方***府垄断；2、招拍挂制度导致的拍卖价格畸高；3、地方财***的土地依赖。
（2）上世纪80 年代美国银行业危机中， 房地产信贷损失就是银行倒闭的重要原因。20 世纪90 年代以来， 日本泡沫经济破灭和亚洲金融危机，房地产泡沫的破裂都扮演着非常重要的角色。进入21 世纪， 国际低利率与较多的流动性使得主要发达国家房地产价格不断攀升，如果房地产价格出现急剧调整， 这些国家的银行体系资产质量会迅速下降， 经济金融将受到严重冲击。我国房地产价格经历过快速上涨，如果不能有效控制无序上涨，则很可能导致金融体系风险的出现。
2.2010年出台***策以及后续***策解读
（1）2010年中央出台一系列***策进***价调控。但我们可以发现***策主要围绕一个主题：抑制房价过快上涨。显然这点是从保障民生的角度分析，当然也是平衡各方利益的结果。我们认为核心的解读应该是“过快”。也就是说从财***，民生，GDP等几个方面考虑，房价上涨显然是符合各方利益的，但需要打击的是投机炒作导致的过快上涨。那么我们认为在未来对房价的评估中对房价上涨的大趋势仍然应当具有充分信心。
（2）中央的系列***策中明确提到要积极推进房产税的征收。从长远看，我们认为房产税的征收其实是地方***府财***模式的又一次大洗牌。在2015年～2020年间中国的人口红利在逐渐消失，人口城镇化程度基本上可以提高到50%左右。从人口结构而言，大部分农村青壮年实际上已经完成了城市化，老人城市化的动力非常弱，以城市化为代表的人口迁移在逐步完成。那么城市的土地开发将由现在的净增土地建房为主变为更新旧房为主，更新成本陡然提高，旧有的土地财******策难以为继。以征收存量地产为代表的房产税势在必行。因此，我们认为2015年左右房产税将逐步开始全面推进。
3.未来***策走势的判断
（1）针对解读第1条，我们认为当局的现阶段调控步骤，首先是打击成交量，让火热的市场逐渐降温。***府冷却市场的目的达到的情况下，那么下一步我们认为就应该引导开发商少量降价以温暖市场，提升成交量，在成交量温和放大的过程中，逐渐出台偏暖的***策引导房价逐步，缓慢的回升和上涨，控制节奏和力度才是此次调控的终极目的。
（2）房产税的推出势在必行，那么我认为房产税的出台很有可能是针对第二套，第三套及以上的囤房投机行为。我们需要判断的是房产税征收以后，对于普通商品房的价格走势的影响。我认为房价应该是有升有降，位于市中心或者繁华街区的能够产生稳定现金流的商品房价格可以继续上升，因为房产税可以非常轻易的加入到租金中从而给房价以有力的支撑，而租售比过大，总价过高的房产则极易下跌。
二、南昌房地产投资收益率研究
1.假设
（1）我们选取两个具有代表性的地段样本。就南昌地域而言，选取红谷滩和以八一广场为中心的周边的西湖区，也就是南昌市拆迁标准中的一类地区。
（2）由于房地产交易并不存在类似于股市的标准化交易，各套房子户型，周边环境和细节都是不可完全替代的，为了让假设得以成立，对于各地段的房价参考主要以均价为主。均价相同的商品房周边大致环境并不至于相差很远，在实际投资中，投资者能够选取的房型在预算范围内理性选择。
2.相关数据分析
2010年一季度住房均价研究：东湖区平均6719元/平米、西湖区4745元/平米、红谷滩新区6562元/平米。
南昌的高价房主要集中于东湖，西湖，青山湖，青云谱，红谷滩五个区，并且老城区主要集中在东湖，西湖，青山湖，青云谱这四个区域
同比上涨幅度而言以红谷滩上涨最高，为63.06%。东湖区和青云谱区分别有30%左右的涨幅。青山湖区涨幅近20%。西湖区最低，只有1%。我认为主要原因在于南昌市楼盘分布状况。2009年房价上涨，主要集中于一手房价格的暴涨，二手房相对比较稳定。从楼盘分布***可以印证这一点。红谷滩新楼盘数量最多，东湖区次之，青云谱区相对较少。而较远的区域涨幅也有近30%。但在这里不作主要讨论。
3.房租均价分析及说明
我们从搜房网上就两个板块随机搜索了35个样本，并计算出他们的租金均价，调查显示西湖区每平米租价为13.32元，红谷滩新区为17.73元。我们发现两个现象：
（1）红谷滩的装修以高档装修为主，简单装修为辅。而西湖区的装修中豪华装修却只占37%。红谷滩的每套房型平均面积为100平方米，而西湖区只有83平方米，红谷滩高20%。红谷滩每套房平均房租总价为1770元，而西湖区只有1105元，红谷滩高60%。单面积房租均价红谷滩高33%。
（2）红谷滩有租户打出大量房源和可租可售，但是西湖显然没有这样的告示。
另外，红谷滩几乎全部是小区房龄不超过10年，而西湖区房屋房龄却参差不齐。
4.具体分析
（1）纯理论收益率分析。在此情况下以首付40%为例；杠杆比例为2.5；贷款30年；总价固定在726200元的房产；月租收入分别为：西湖区1980元，红谷滩区1773元。
（2）含有大、小户型的假设。在此情况下以首付40%为例；杠杆比例分别为西湖区2.44，红谷滩区2.5；贷款30年；总价分别为西湖区710062元，红谷滩区726200元的房产；月租收入分别为：西湖区1936元，红谷滩区1773元。
在实际房产买卖中，西湖区住宅多以100平米以下住宅居多，而红谷滩以100平米左右的户型居多。基于锁定首期投资原则下，我认为购买多套小两居室住房会比直接购买和红谷滩一样的户型更有优势，体现如下：1、总价低，如果市场不景气，尤其是房地产交投不旺的情况下，小总价住宅无疑更容易抛售。2、小两居在对外出租的时候，因为单套租金相对便宜，可以更加容易的租售出去，从而降低空置期。3、受***策影响，两套房首付比例不同，所以杠杆比例会有略微差异。
我们注意到在此情况下，假设首付，年限一样的住房。西湖区买房两套的杠杆比例会略低于红谷滩一次性购买一套，但是降低非常低，这是***策下必须接受的下降。
（3）含有大、小户型并且考虑空置率的假设。在此情况下以首付40%为例；杠杆比例分别为西湖区2.44，红谷滩区2.5；贷款30年；空置率分别为西湖区为0，红谷滩区35%；总价分别为西湖区710062元，红谷滩区726200元的房产；月租收入分别为：西湖区1936元，红谷滩区1152元。
在实际房地产交易中，由于西湖区位于老城区，并且接近核心商业区，就业机会旺盛，配套设施齐备。如果购入的是小户型，单套租金总价并不高，因此在实际操作中，主要问题在于租金的高低而不在于是否会空置，因此不考虑空置率问题。而红谷滩位于新城区，无明显核心CBD，交通相对不便，而且新楼盘集中，供应量比较大。由于房龄和装修普遍较新，房租单套总价平均在1700左右，要求人员相对收入高端，而收入高端人群的租房需求相对较低。另外，新城区楼盘普遍有不同程度的空置情况，在实际购房中相对很难保证房租产生现金流入的不中断。我们假设一个大概空置率（35%左右），并将其折现入房租收入中，结果会拉低房租收入。
三、总盈利分析
1.在最保守的情况下，如果房产和房租的收益都不变，那么30年后，可以直接卖掉房子，获得大约300%的利润。而30年复利计息如果要获得此收益，大约需要年平均4.75%年平均利息率。公开市场中，现阶段30年期国债利率大约为4.02%，但是实际上这个收益并不复利，个人投资者也很难购买。
2.在居民收入持续提高的背景下，实际上各种物价都保持着上涨的态势，而银行利率波动相对不大，那么在未来30年中，房租通常向上，也就是说投资西湖区的房产很有可能在不长的时间内净现金流可以变正流入，而红谷滩投资相对会慢一些。
3.房价上涨中利用杠杆取得的超额收益
四、小结
从上述三个模型分析，我们逐渐放松假设并使之更加接近于现实情况。我们发现：在付出相同首付和相同杠杆比率的情况下，西湖区的房产产生的每月净现金流出可以控制在大约100-150元左右，如果相对稍微降低杠杆比例，则即可实现现金流量的自偿性，那么此类资产就逐渐变为一种完全无现金流出的干净资产。
但是我们看红谷滩板块就可以发现。在实际操作中如果存在比较大的空置率，那么虽然单套房租收入较高，但是算上空置率摊薄，则现金流会变差，而且房屋单价较高，总价较高，资产的退出灵活性相对而言无法保证。
由此我们可以看出，红谷滩的房产具有相对较高的现金流波动性和较低的退出灵活性，但是如果作为投机性购入，因为房产年份较新，而且属于热点板块，收益率会比较高，但是风险也大。而西湖区板块的房产有充分的现金流作保障，并且退出灵活性很高，接近核心CBD。但房屋普遍较老，房龄较长，具备长期升值空间，但是短期波动性不大。
如果投资者具有完全无压力的首付资金；风险耐受度非常之低；希望在长期过程中获得超过市场平均水平的超额稳定利润；希望在持有房产时保证基本无每月现金净流出。那么我认为选择西湖区的房产投资策略是适当的。
参考文献：
[1] 南昌租房网-搜房网. http：//，[N]，2010
[2] 丁***.房地产业发展的根本出路在于体制改革，[J]，技术经济与管理研究，2010，（10），1
[3] 张晓晶，孙涛. 中国房地产周期与金融稳定，[J]，经济研究，2006，（1），1
投资收益率篇5
【关键词】内部收益率；增量内部收益率；互斥项目
无论是新建项目还是技术改造项目，都要对各种技术经济条件以及各种影响因素进行全面比较和分析才能做出正确的决策。因此，做好项目经济评价工作是保证决策正确可行的基础，而该项工作的质量又直接取决于评价和计算方法的正确性和适用性，那么正确地选择项目经济评价指标是十分重要的。内部收益率是国内外广泛使用的经济评价指标，但是内部收益率仍然有其优点和不足，也都有一定的适用范围。本文拟对内部收益率的缺陷进行分析，并提出一些改进的方法。
1.内部收益率的含义
内部收益率，即IRR，是使项目从开始建设到寿命期末各年净现金流量现值之和等于零的折现率，是公认的除净现值以外的另一个最重要的经济评价指标。内部收益率可通过解下述方程求得：
PV==0
其经济涵义是：在项目的整个寿命期内按利率i=IRR计算，投资期内一直存在未收回的投资，而在寿命结束时投资恰好被完全收回。内部收益率本身不受资本市场利息率的影响，而是取决于项目的现金流量，是每个项目的完全内生变量，所以被称为“内部收益率”。如果内部收益率大于市场贴现率，则项目可以接受；如果内部收益率小于贴现率，项目不可接受。然而，这个方法有一定的局限性，如果不加辨别的套用将会导致错误的决策。
2.内部收益率法的缺陷
内部收益率之所以在投资评价中得到广泛的应用，主要在于它用一个数字就能够概括项目的特性，涵盖项目的主要信息，这是净现值法无法做到的。然而如果项目的现金流量是非常规现金流量时，应用IRR会产生多重收益率，这将导致IRR失效。另外，在评价互斥项目时，投资规模的差异和时间序列问题也会导致IRR做出错误的决策。
2.1多重收益率问题
当项目的现金流量是非常规现金流量时，会出现多重收益率的问题。非常规现金流量是指在项目的寿命期内，各期的现金流量按时间顺序改变符号超过一次的现金流量。假设有个投资方案投资期为2期，第0、1、2期的净现金流分别为-100，230，-132。可以看到，该项目净现金流的符号依次为负、正、负，改号两次，这就是非常规现金流量。
由于IRR的计算方程是一个形如a0+a1x+a2x2+…+anxn=0的n次方程，必有n个根，故其正实数根可能不止一个。实际上，对于产生非常规现金流量的投资项目而言，只要IRR方程存在多个正根，则所有的根都不是真正的项目内部收益率。在上面那个例子里，可以求出两个内部收益率，10%和20%，在这种情况，采用内部收益率法将无法做出决策。
2.2评价互斥项目时出现的问题
所谓互斥项目是指多个互相排斥，不能同时并存的方案。如果同时拥有两个以上的互斥项目，至多只能采纳其中一个，这时采用内部收益率法可能出现两个问题：规模问题和时间序列问题。
2.2.1规模问题
对于追求利润的最大化的投资项目而言，收益率大的方案，不一定是最优方案。假设有两个投资方案A和B的投资期都是1年，其中方案A投入现金10元并且在1年后得到40元，B投入现金25元并且在1年后得到65元，可以计算得到方案A和B的净现值（假设贴现为25%）分别为22元和27元，IRR分别为300%和160%。
由于投资方案A和B的初始投资规模不同，使得A的内部收益率大于B的内部收益率，B的净现值大于A的净现值，如果使用内部收益率法则会选择A，然而如果这个时候没有资金短缺或其他条件的限制，我们就应该考虑到投资项目利润最大化的原则，因为一个投资额很小的方案，纵然收益率很高，其所的利润总额总是要小于投资大而收益率略低的方案。本例中方案B虽然较A收益率较低，但它在同一时间内能获得更多的绝对收益，所以还是应该选择B。这种情况根据内部收益率法进行决策就会得到错误的结果。
2.2.2时间序列问题
如果两个互斥方案的投资回收速度不等，即使两个方案的初始投资额相等，IRR仍然可能提供错误的判断，与NPV法相悖。假设有两个互斥投资方案C 和D的投资期都是3期，并且都在第0期投入现金100元，其中C在第1、2、3期末分别收到现金100、10、10元，D在第1、2、3期末分别收到现金10、10、120元，可以计算出C在贴现率为0%、10%、15%时的净现值分别为20、6.69、1.09元，D在贴现率为0%、10%、15%时的净现值分别为40、7.51、-4.84元，方案C和D的IRR分别为16%和13%。
我们看到，贴现率比较小时D的净现值较高，而贴现率较大时C的净现值较高，这是由于C的大额现金流入早于D，贴现率高时倾向于选择C。是因为这里隐含一个假设：现金流量可以按同样的利率进行再投资。当贴现率为10%时，根据投资项目利润最大化应该选择D，然而根据内部收益率法选择的结果却是C。因此这时采用内部收益率法会导致错误的决策。
3.内部收益率的改进
对于多重收益率的问题，当项目出现非常规现金流量时应当避免使用内部收益率进行评估，应该使用净现值法。
当遇到规模不同或者现金流量分布差异较大的互斥项目时，由于内部收益率无法做出正确的选择，这时可以使用增量内部收益率法进行评价。增量内部收益率（ΔIRR），是指两方案各年净现金流量的差额的现值之和等于零时的折现率。对于规模不同的互斥项目，当ΔIRR大于贴现率，说明初始投资大的方案优于初始投资小的方案；当ΔIRR小于贴现率，说明初始投资小的方案优于初始投资大的方案。对规模不同的项目采用增量内部收益率的原理是分析增加的投资带来的更多的现金流入是否能够带来高于贴现率的收益率。
对于现金流量分布差异较大的互斥项目，增量内部收益率同样有效。如上例所述对互斥方案C和D的选择可以采取增量内部收益率法。将方案D的各期净现金流减去方案C 的各期净现金流，得到各期的现金流量差额分别为0、-90、0、110。可以计算出在贴现率分别为0%、10%、15%时的净现值分别为20、0.83、-5.93，ΔIRR为10.6%。当贴现率为10.6时，增量投资的净现值为0。因此如果贴现率小于10.6%，方案D优于C，反之则应选择C。这时的选择与投资项目利润最大化的目标是一致的。
采用内部增量收益率进行投资决策时，最好使用初始投资比较大的项目减去投资额比较小的项目。如果出现初始投资额相同的两个项目时，应当确保第一个非零的现金流量为负值，这样应用内部收益率评价投资项目的方法仍然适用于增量内部收益率。
4.结语
投资项目经济评价的诸多动态指标中，内部收益率是被广泛使用指标，但是这种方法存在一定的缺陷。在对初始投资额不同或现金流量分布差异大的多方案进行投资决策时，内部收益率法往往会得到错误的结论。通过本文的论述，我们可以在IRR指标评价互斥项目时，采用增量内部收益率的方法，最终选出正确的投资方案。
【参考文献】
[1]斯蒂芬 A.罗斯，伦道夫 W.维斯特菲尔德，杰夫利 F.杰富.公司理财.机械工业出版社，2008.
投资收益率篇6
关键词：房地产市场，投资收益率，评价
1 引言
房地产投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法，因其计算简单、方便，在房地产投资机会研究阶段有广泛的应用。一般地，投资收益率是房地产投资经济效益的静态评价的主要指标之一。它通过房地产投资估算得来的，主要参照了投资所在区域目前同类型房地产的收益水平、当地的基础设施条件、区域的房地产市场状况以及当地的房地产价格水平。
2 房地产市场的细分
由于房地产市场的特殊性和复杂性，投资者只能将房地产市场划分为具有某种明显特征的细分市场。市场细分一般从消费者的需求差异性出发，并从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，然后划分为若干个子市场的行为。市场细分是投资者选择目标市场的前提和基础，通过市场细分可以分析每一个细分市场中消费者的需求和偏好，市场中房地产满足消费者需求的程度。论文参考，房地产市场。凡是消费需求尚未满足的市场，或者满足消费者需求的程度很低的市场，都可以形成有利的投资机会。房地产市场细分的标准可以如下表2.1[1]
表2.1 房地产市场细分
细分标准 细分市场 地理 因素 城市规模 区位地段 特大城市、大城市、中等城市、小城市 市中心、次中心、城郊、卫星城区 产 品 用 途
居 住 档次 低档、中档、高档、别墅 房型 X房X厅X卫X阳台 层高 高层、多层、小高层 商用 商场、酒店、宾馆等 写字楼 甲级、乙级、丙级等 厂房
投资收益率篇7
作为公募基金行业固定收益特别是信用投资领先者，嘉实基金将于近日推出嘉实增强收益定期开放债基。嘉实基金此次推出的新债基在业内实现双突破——首只专注投资非AAA级信用债券、首只明确可投资中小企业私募债券的基金。
债牛下半场机会在哪里
嘉实增强收益定期开放债基的投资特点，与机构投资者眼中的债券牛市下半场运行趋势相契合。
中投证券在 7月份的信用市场评论中指出：债券市场处于牛市后半场，从目前信用利差情况来看，中低评级信用利差保护较充分，具备一定比价优势。因此建议投资者采取“短久期、低评级”的投资策略。
国信证券分析师胡鑫指出，未来通胀水平将进一步下降，经济下滑的走势，短期内也很难改观。这将诱发货币***策宽松，而宽松的货币***策必然导致整个社会资金成本的下降，从而使银行间市场利率维持相对的低位，对债券的投资有利。建议下半年，投资者可重点布局持有期收益相对稳定的债券品种，如具有票息优势的中低等级信用债。从估值情况来看，可选择持有目前仍有票息优势的银行间AA及AA-级企业债，在规避流动性和信用风险的前提下，挖掘其中的机会。
从收益率对比数据看，中低等级信用债收益率优势明显。
嘉实增强收益定期开放债基，通过对中低等级信用债券的集中投资，可以获取较高的票息收入。
同时，目前已发行的一年期中小企业私募债发行利率在8.5%-13.5%之间，在控制信用风险的前提下，对中小企业私募债的投资也将有助于增强组合收益。
中投证券评价说，私募债之于债券基金，好比中小板之于股票基金。投资范围的扩充，有利于债券基金在投资时钟中获得更长的配置周期，提高预期收益，增加基金品种。
信用风险甄别能力最关键
此前，我国信用债市场尚未发生真正的信用违约事件，但伴随中低信用等级债券的扩容，研究机构在认同中低等级信用债和中小企业私募债投资机会的同时，也对其中的风险给予了关注。市场对机构投资者的信用风险鉴别能力，提出了越来越高的要求。
投资收益率篇8
摘 要 在投资中，再投资收益率越来越受到重视。本文研究了再投资收益率与还款速度之间的关系，发现当还款速度越快，再投资收益对整体收益率的影响显著；还款速度越慢，则预定的本金投资收益率就在整体收益率中起重要作用。
关键词 折现因子 投资回报率 再投资收益率
不管是银行存款，在保险公司购买年金保险，还是在证券市场购买国债、股票等证券，无不为获得一定的回报。由于支出、收回或先借入再偿还等在时间、金额上的不一致，往往会产生一定的收益（亏损）。
尽管，风险保障功能是保险的核心功能，但是现代保险中投资成为越来越重要的一项功能。高水平的投资收益率成为最有力的价格因素之一推动金融资产的结构调整，也推动着保险业的深化。那么作为投资者如何进行投资，才能使的收益最大化？
一、收益率的定义
满足： 的 值就是收益率。其中 是折现因子， 是 期的净现金流额。
对投资者来说，收益率越高越好，表明其投资回报率越高。
二、再投资收益率
当前在国际投资市场上，再投资收益率[2]受到越来越多的重视，成为考虑投资方向的重要因素之一。
最常见的再投资收益是“利滚利”，即本金与利息的投资利率相同。现实中许多情况下投资所获的收益不一定能按本金或原投资的收益率再次投资，那么得到的收益回报也不同。由其是收回贷款本利的时间和数额的不同，投资收益率也不同，下面做一些详细的分析。
某人在0时刻贷出 元，投资 年，本金年利率为 ，所还款的再投资利率为 ，按以下几种方式收回投资本利：
1．每年末收回利息，期满收回本金
所还款为利息，每年产生的利息按利率 再投资，到 年末收回本金。则投资收益率 满足：
（1）
值。当 时， ，否则 介于 和 之间。
2．年金方式，每年末归还一次，每次还款额相等
，（2）
总的投资收益率 满足：
（3）
的现值之和。
显然，当 时， ，否则 介于 和 之间。
3．期满一次性还本付息
很显然，第 年末的积累值为 ，则总的投资收益率为 （4）
（5）
显然当 时， ；当 时， ；当 时，
即借款方还款速度越快，再投资收益率对整个收益率的影响就越显著；反之，若还款速度越慢，则本金投资收益率对总的投资收益率影响会很大。
三、案例分析
50万元的10年期贷款，年利率8%，若还款额同时以年利率7%进行再投资，计算以下三种方式的实际收益率。
1．每年还利息，到期还本金
2．每年等额分期偿还
3．到期一次还清
解： 万元，
1.每年还利息，到期还本金
把已知条件代入（1），得到投资收益率
2．每年等额分期偿还
把已知条件代入（3），得到投资收益率
3．到期一次还清
到期一次还本付息，投资收益率 。
四、结论
通过比较发现，随着还款速度的减慢（包括还款额度及还款时间分布），总的投资收益率逐渐接近本金最初投资收益率。
实际上，当还款速度越快，那么贷款人可以利用已还款进行再投资，那么再投资收益率对整体收益率的影响就越明显；反之，若还款速度慢，则贷款人不能较好的进行再投资，本金投资收益率的影响就起到很大的作用。
参考文献：
[1]刘占国.利息理论.中国财***经济出版社.2006.
[2]刘国义,刘宗朴等.保险精算学中利率的教与学.河北职工医学院学报.2007.24(1):65-67.
[3]梁来存.可变利率下寿险纯保费精算模型的改进.统计与决策(理论版).2007:21-22.
投资收益率篇9
对项目资本金的现金流量表和项目投资的现金流量表进行深度分析,通常会存在现金的流入项目完全符合,但其流出项目存在差异的问题。同时,因为项目投资的现金流量表主要用于融资前的分析,并未将贷款因素纳入考虑,所以利息支付项目并不存在于现金支出当中。为此,需意识到利息的抵税应用,需在现金流量支出项目中增加调整所得税项目,可进行利润分配表和利润中所得税项目的区分。但需注意到其所产生的所得税前后的净现金流量,并且项目投资的内部收益率也会存在所得税前、后两项指标。为此,应在投资实体的分析时将其纳入考虑。在具体的计算当中,进可直接通过所得税前的净现金流量得出,无需考虑税后指标,不但能够提升其计算的科学性和规范性,还保证符合我国的相应税法固定。
二、各指标的数量关系分析
1.资本金内部收益率和项目投资内部收益率的数量关系
项目开发中的财务分析,对于资本金的内部收益率和项目投资的内部收益率之间的重要性存在较多的争议。从投资构成的角度出发,因为项目投资的内部收益率未将账务资金纳入考虑,建设期并不存在利息项目的分析,所以项目的总投资项目仅包括流动资金和建设资金。从融资方案的角度出发,项目建设中所需应用到的全部资金包括债务资金和权益资金,若是项目资本金与权益资金相等,则债务资金便等同于银行借贷。结合相应的计算,可得出若是银行利率小于项目投资的内部收益率,在杠杆效应的影响下,项目投资的内部收益率将小于资本金的内部收益率;反之,若是银行的利率大于项目投资的内部收益率,则项目投资的内部收益率将大于资本金的内部收益率[3]。
投资收益率篇10
[关键词] 房地产 估价 资本化率
一、引言
房地产估价业作为评判房地产价值的行业,在我国是一个新兴行业,起步较晚,但发展很快。在房地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业上市,以及资本市场发展过程中,房地产价格评估中介都发挥了重要作用。
二、资本化率的内涵
资本化率是用来将房地产的纯收益资本化时采用的一种折现率。资本化率的求取是应用收益法估价的一大难点。资本化率是将房地产的净收益转换为价值的比率。购买房地产可以看作是一种投资,这种投资的资本即是房地产每年产生的挣收益。因此,资本化率实质上是一种资本投资收益率。
三、确定资本化率的基本依据
由于资本化率的高低变化主要受到投资风险大小的影响,所以资本化率的确定要遵循一定的规律。一般认为,资本化率的确定可以从以下几个方面来考虑:
1.地方的一般利率、习惯利率和土地利率
资本化率也称为资本化利率,原则上以估价当时地方的一般利率为确定依据。因为资本化的本质和目的是基于房地产的连续收益,根据地方情况可以参照投入的货币资本利息再考虑一定的风险性确定。这样,产生收益的房地产可以视为一种风险性投资。而且,正常的地方利率,其大小是众所周知的,因而***府、企业、个人和估价人员容易从日常交易中估算出地方的平均利率。资本化率和市场利率都应该按照地方惯例,这是因为房地产的价格毕竟是以地方特色为基础,其价格受到周围环境的影响,这些都可以通过地方的习惯利率来体现。所以在房地产评估时所采用的资本化率也应当依据地方的经济情况来决定。
房地产评估中土地评估所采用的资本化率有其自身的特点。一般认为土地是不容易灭失的,并且随着社会经济和文化的发展,土地是不断增值的,所以投资于土地的风险要比其他投资的风险小。因此,土地的资本化,不用一般利率,而应该采用地方上通行的土地利率。
2.普通一般利率
在房地产的估价中曾经使用普通一般利率作为资本化率。但对于普通一般利率的概念存在着分歧,有人认为可以以最可靠的国库券利率为标准;而反对者认为,这种随时可以资金化(兑现)的国库券投资,与难以资金化(兑现)的房地产投资之间存在着差异,其风险是不同的,因而不能采用国库券利率作为房地产资本化率。但是可以用国库券利率作为房地产资本化率调整的基础依据。
3.长期投资收益率
作为依据的长期投资收益率是有条件的。在此,要求该长期投资对象与估价对象房地产之间具有同一性质,而且,收益率与资本化率之间也需要具有同一性质。对于作为估价对象的房地产,这种同一性质是很难达到的。因此该依据从理论上来说是可行的,但在实际操作中很难使用。
4.安全利率和风险补偿的复合利率
安全利息是由现在物产与将来物产评价之间存在差额而产生的。风险补偿则是因为所评价的预期收益的获取存在不确定性,由此产生对将来物产的评价减少。实际上各种利率有差异,是由于加上了不同的风险补偿所导致的。在决定安全利率时必须尽量选择无风险的投资,通常采用第一流的银行支票贴现率,在实际操作中则一般是采用银行同期贷款利率或国库券利率。至于风险利率的补偿,可以以评估时其他相似房地产年纯收益与买卖价格的比值,得出其资本化系数,再扣除安全利率,然后计算风险补偿系数;或者,选取已知的同一性质或类似投资的风险补偿系数,通过比较这些投资对象与待评估对象房地产之间未来的风险差异情况,将这些投资的风险补偿系数修正到待评估对象的情况,然后在加上安全利率即得到资本化率。
5.综合考察利率
该方法以最具有一般性的投资利润率为标准,同时比较考察投资对象相关房地产的个别性,即就投资对象的危险性、流动性、管理难易性作为房地产的安全性加以综合比较考察,以求得资本化率。在实际的估价中,应该根据对象房地产所能产生纯收益的安全性、所在地区的交易习惯和利息情况,以及种类差异,而就房地产的交易利润率、债券利率、金融机构的放款利率等做比较考察,以求取待估对象的资本化率。
四、房地产估价中资本化率分析
购买房地产可以看成是一种投资,这种投资所需投入的资本是房地产价格,即用现在支付的货币购买该房地产未来纯收益的代价。这一价格和房地产本身的建造成本没有直接关系,通常将这一价格称之为收益价格,因此资本化率实质上是一种资本投资的收益率。由于收益法估价是以预期未来各期的纯收益求取估价时点投资的相当额,应考虑货币的时间价值。因此确切地说资本化率是一种将未来的纯收益转换成现值的折现率。
有人简单地把资本化率定义为纯收益与价格的比率,这种观点是不正确的。从形式上看来,我们知道在纯收益每年不变,年期无限的情形下,收益价格的计算为;但在年期时,而年期无限碑纯收益以s的比率递增时。上述三种情况当中,r就是我们所说的资本化率。
显然,资本化率不一定是纯收益和价格的比率。在分析资本化率时,我们要认识到它和纯收益的变化及年限有一定的关系。从更深层次来看,资本化率实际上为投资利润与投资额的比值。而房地产纯收益中既包括利润又包括本金,很显然用纯收益与房地产价格的比率求出的并不是资本化率。
从我国当前的房地产市场看,比较适用的房地产估价中资本化率分析法有以下几种:
1.市场提取法
国内许多房地产估价著作都将其作为一种简单实用的求取资本化率的方法。这种方法的思路是利用收益法公式,通过收集市场上相同或相似的房地产纯收益、价格等资料,反求出资本化率。
假定纯收益每年不变,则收益法有两个基本公式,即及 。一般介绍的市场提取法是用,就是通过来求取资本化率。但是,适用于市场提取法的限制条件很少有人提及,本文将其归纳为三种情况:
(1)年期无限
由于是在年期无限条件下推导出来的,因此适用于年期无限的估价对象的资本化率的求取。当然,从市场上获得的可比实例房地产也应符合这一条件。但是,我国实行的是土地有限期使用权制度,建筑物的经济寿命也不过为30年～60年,所以这种情况现实生活中很少遇到。
(2)年期有限
可比实例剩余收益年限与估价对象剩余收益年限相同,年期 即。换一个角度来看RO=M×RM+(1-M)×RE。就是说,房地产价格与年纯收益的比值是一个乘数,用年纯收益乘以该乘数即可求出房地产价格,该乘数实质上就是购买年。注意将购买年作为可产生收益的年期的观点是错误的。,它与可产生收益的年期n有关,同时还受资本化率的影响。对于类似房地产,其资本化率应是相同的,如果可产生收益年期也相同,则它们的购买年相同;否则不同。因此同类房地产如果可产生收益年期相同,我们可以将其作为可比实例,从而确定购买年,利用下式计算房地产收益价格:
V=a×Y
这种方法是一种简捷但很粗糙的估价方法,其可信度取决于纯收益与购买年的准确程度。
(3)年期有限
可比实例剩余收益年限与估价对象剩余收益年限不同。同类房地产的资本化率是相同的,如果剩余使用年期不同,则:的结果也是不相同的,或者说购买年不同。在这种情况下就不能通过价格与纯收益之间的关系确定购买年。是一个高次方程,求解r较复杂、繁琐,因此不宜采用市场资料提取法。需要指出的是,这种方法虽然以替代原则为依据,有一定的说服力,但是并没有反映出资本化率的实质,资本化率实质是投资利润与投资额的比值。而纯收益既包含投资利润又包含本金部分,显然由纯收益与价格之间的比率确定的不是真正的资本化率,而是一个系数或购买年。
2.安全利率加风险调整值
许多估价师在进行估价时都采用一年期的银行存款利率作为资本化率,这样确定的资本化率值偏低,投资房地产风险显然大于银行存款,我们应用收益法时应考虑风险预期的因素。未来收益会产生价值,而未来的收益损失则会使价值减损,要想获得高收益,必须接受高风险,这是房地产投资的基本规律。人们通常认为所有投资都是基于能够得到一个既反映资金时间价值,又对可承受风险适当调整的资本化率。正确的确定方法是在安全利率的基础上加上风险调整值,即:资本化率=安全利率+风险调整值。
3.投资复合收益率法
投资房地产的资金来源通常为两个渠道:其一是银行抵押贷款;其二是自由资金。贷款方必须预测得到一个与投资风险相当的利息率,否则他不会提供贷款;自由资本也是如此,否则将会投向其他方面。这时的资本化率应能满足投资各方对市场回报的要求,它是购买房地产抵押贷款利息率与自由资本的收益率的加权平均数,即:
R0=M×RM+(1-M)×RE
式中:RO为资本化率,RM为抵押贷款利息率,RE为自由资金收益率,M为抵押贷款占全部投资的比率。
例:投资某房地产可获得75%的抵押贷款,利息率为15%,根据市场状况,投资者确定的自由资金收益率为12%。则其综合资本化率为:
RO=75%×15%+(1-75%)×12%=14.25%
在房地产经济和房地产金融发达的情况下,同一房地产的投资可以分别向不同的金融机构申请抵押贷款,根据贷款额度称为第一顺位、第二顺位抵押贷款。假如某房地产可获得如下融资,第一顺位抵押贷款占投资总额的50%,利率为6%。第二顺位抵押贷款占总投资的15%,利率为8%,自由资金的报酬率为12%,则其综合资本化率为:
RO=50%×6%+15%×8%+35%×12%=8.4%
五、结论
总之,运用科学的方法,采用科学的程序,是实现房地产价格研究科学化和消除估价中主观性带来偏差的重要保证,因此,本文的研究对于房地产评估工作很有益处。
参考文献:
[1]李淑颖:谈房地产评估收益法.合作经济与科技,2008,11
[2]聂水斌:确定资本化率准确评估房地产价格.北京房地产,2007,08