学文网商业贷款篇1
1、商业贷款的意思一般指个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。
2、个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。
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商业贷款篇2
2、商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款，一般为短期贷款,通常为9个月，最多不超过一年，但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分，一般占贷款总额的三分之一以上。
3、商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。
4、个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民;二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保。
商业贷款篇3
关键词：商业房地产抵押贷款评估风险诱因防范
商业房地产抵押贷款评估的内涵
想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。
商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、***的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。
影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素
***府因素
***府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。***府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。***府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面***策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。***策变动，包括税收***策、金融***策以及产业***策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法—成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。
房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
其他相关经济活动主体因素
房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过***府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
商业房地产抵押贷款评估风险的防范
规范房地产抵押贷款评估的程序
目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市***设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实***地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；***府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品—估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。
提高估价人员素质和估价技术
在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
参考文献：
1.徐永峰.小议不同形式使用权对房地产抵押的影响[J].工程经济，2001
2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师，2004
3.孙守义，朱宏杰.当前房地产抵押评估存在的问题和改进的途径[J].中国房地产估价师，2004
4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师，2004
商业贷款篇4
商业贷款种类有以下三种：
1、普通商业贷款。该类贷款不需要利用买方贷款来清偿。
2、快速商业贷款。该类贷款需要通过担保机构提供阶段性担保证明，还需要利用买方贷款用于清偿还款。
3、公积金贷款。该类贷款办理手续较多，下款时间较久，对于卖方有一定的风险。
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商业贷款篇5
目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后，应控制住开发商的资金回笼，在销售达到一定比率（如30%）后应逐步收贷款，在销售过大半时（如70%）应收清贷款。在操控上，银行可在土地抵押后，先发放部分贷款，待开工逐步追加在建工程抵押，再陆续放款。这样一来，开发商每买一套房屋，都必须先取得银行同意，方可在房管部门备案销售，银行可完全控制住销售回笼，也避免了已开发土地难以变现的弊端。
二、划拨土地抵押应注意的问题
涉及划拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。2004年1月15日国土资源部《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》明确了“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行***管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行***管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
从上述有关文件的变化过程中可以看出，划拨土地使用权可以抵押，但要实现抵押权，将抵押物拍卖后必须先缴纳土地出让金，还要支付金额不菲的过户费用。因此在办理涉及划拨土地的房地产抵押时，银行应充分考虑处置抵押物的费用，适当降低贷款成数，以控制风险。
三、关于房地产抵押估价管理应注意的问题
商业银行在发放房地产抵押贷款前，普遍采用评估的方式确定房地产抵押价值。这一点，在2006年1月13日建设部、人民银行、银监会等三部委联合的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）中被进一步规范。《通知》指出:房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。
以往商业银行一般不承担评估费用，由借款人作为委托人来承担。今后商业银行必须就评估一事与借款人签订协议，明确哪一方作为委托人，即付费方。另外在银行内部决策部门和审核人员上也应调整，即不能由信贷决策部门选用评估机构，按《通知》要求，审核人员还应当是具备房地估价专业知识和技能的专业资格人员，并不得参与信贷决策。形成两股相对***、相互制约的机构。
四、对土地使用权出让合同的审查
于2005年8月1日生效的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的部分条款对金融机构的债权有较大影响。
一是开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同无效。但前开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，经市、县人民***府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。鉴于此，金融机构在办理土地使用权抵押贷款时，必须要做好主体审查，对以前有以开发区管委会作为出让方出让土地使用权的出让合同，应采取有力措施，尽快督促借款人、抵押人将这部分合同得到市、县人民***府土地管理部门的追认。
二是经市、县人民***府批准同意以协议方式出让的土地使用权，出让金低于订立合同时当地***府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。鉴于此，金融机构办理土地使用权抵押时，应审查土地出让金的实际缴纳情况，以及出让金是否低于国家规定的最低价，是否已及时足额缴纳。
三是受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。鉴于此，金融机构应注意关注土地使用权人是否按土地使用权出让合同约定的用途、容积率、绿化率等条件进行开发。若有改变，是否经有权部门批准，也要防范“超过合同约定动工开发日期二年后未动工开发的土地，***府可以无偿收回”的法律风险。
五、土地储备贷款的法律风险
商业银行普遍认为土地储备机构风险较低。但从法律上分析，土地储备贷款也存在一定风险，主要表现在：
1、土地收购资金过分依赖银行贷款。目前各地的土地收购储备机构在资金筹措上大部分依赖银行贷款，很多地区达80-90%左右。一旦经济形势或国家有关***策变化，土地市场不活跃，储备的土地供不出去，土地储备机构无法还款时，即使银行抵押了大量土地，亦难以处置。过高的贷款比例也给土地储备中心带来了沉重的利息负担，其发展前景将受到影响。
2、土地收购储备机构不是严格意义上的市场主体。土地收购储备机构是由***府组建的不以营利为目的的特殊机构，按***府委托或授权行使一些特定的职能，形式上主要有事业单位、土地开发公司两种，但它们都不具有严格意义上的市场主体地位，只是地方***府经营城市的一个机构。因此，在法律上尚未解决土地储备机构在市场经济条件下的市场定位问题。
3、土地储备机构只具有有限的民事行为能力。土地储备机构名义上都是***法人，但是否有偿还能力，其储备的土地是否就是它的财产，是否有权处分等都还不确定，其能够***支配的财产也是有限的。如果以储备的土地使用权抵押贷款，就等于储备中心有权处置土地使用权，这从当前的有关规定来看是没有法律依据的。
4、现有的土地储备制度缺乏足够的法律支持和保障。虽然很多地方***府已建立了土地储备制度并制定了相关规定，但基本停留在“地方规章”的层次，没有上升到地方法规的高度，且目前没有法律、行***法规及全国统一的部门规章来规范。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》都没有明确土地收购储备机构的职能定位、收购范围等，导致土地收购储备制度缺乏法律依据，当事人的合法权益得不到有效保障。
商业贷款篇6
银行商业贷款借款合同范本
(1)流动资金借贷合同
立合同单位：
__________________________(以下称贷款方)
__________________________(以下称借款方)
__________________________(以下称保证方)
为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同信守。
一、贷款种类：
二、借款金额(大写)
三、借款用途
四、借款利率：借款利率为月息千分之___________按季收息，利随本清。
如遇国家调整利率，按调整后的规定计算。
五、借款期限：
借款时间自一九__年__月__日，至一九__年__月__日止。借款实际发放和期限以借据为凭分__次或一次发放和收回。借据应作为合同附件，同本合同、具有同等法律效力。
六、还款资金来源及还款方式：
1.还款资金来源：___________________
2.还款方式：_____________________
七、保证条款：
借款方请____________________作为自己的借款保证方，经贷款审查，证实保证方具有担保资格和足够代偿借款的能力。保证方有权检查和督促借款方履行合同。当借款方不履行合同时，由保证方连带承担偿还借款本息的责任商业银行借款合同范本商业银行借款合同范本。必要时，贷款方可以从保证方的存款帐户内扣收贷款本息。
八、违约责任：
1.签订本合同后，贷款方应在借款方提出借据__日内(假日顺延)将贷款放出，转入借款方帐户。如贷款方未按期发放贷款，应按违约数额和延期天数的贷款利息的20%计算向借款方偿付违约金。
2.借款方如不按合同规定的用途使用借款，贷款方有权收回部分或全部贷款。对违约使用部分，按银行规定加收罚息。借款方如在使用借款中造成物资积压或损失浪费，或进行非法经营，贷款方不负任何责任，并有权按银行规定加收罚息或从存款户中扣收贷款本息。如借款方有意转移并违约使用资金，贷款方有权商请其他开户行代为扣款清偿。
3.借款方应按合同规定的时间还款。如借款方需要将借款展期，应在借款到期前五日内向银行提出申请，有保证方的，还应由保证方签署同意延长担保期限，经贷款方审查同意后办理展期手续。如借款方不按期偿还借款，贷款方有权限期追回贷款，并按银行规定加收逾期利息和罚息。如企业经营不善发生亏损或虚盈实亏，危及贷款安全时，贷款方有权提前收回贷款。
九、其它：
除因《借款合同条例》规定允许变更或解除合同的情况外，任何一方当事人不得擅自变更或解除合同。当事人一方依据《借款合同条例》要求变更或解除合同时，应及时采用书面形式通知其他当事人，并达成书面协议
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商业银行借款合同范本合同范本。本合同变更或解除后，借款方占用的借款和应付的利息，仍应按本合同的规定偿付。
双方协议的附加条款。
合同的附件：
本合同经各方签字后生效，贷款本息全部清偿后自动失效。
本合同正本一式三份。贷款方、借款方、保证方各执一份;合同副本__份，报送__有关单位各留存一份。
贷款方：
(公章)
借款方：
(公章)
法人代表：
(盖章)
法人代表：
(盖章)
保证方：
(公章)
法人代表：
(盖章)
开户银行和帐号：
年月日
住房商业贷款借款合同范本
货款种类：__________________________合同编号：____________
借款人：__________________________电 话：____________
住 址：__________________________邮***编码：____________
货款银行：__________________________电 话：____________
法定代表人：________________________传 真：____________
地 址：__________________________邮***编码：__________
借款人(以下简称甲方)：______________________________________
贷款银行(以下简称乙方)：_____________________________________
保证人(售房单位，以下简称丙方)：_____________________________
甲方向丙方购买自住的商品房，按照《个人住房商业性贷款实施细则》向乙方申请借款，乙方经审查同意用银行信贷资金发放贷款。为明确各自的权利和义务，甲，乙，丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。
第一条 借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写)__________________________元。
第二条 借款用途
甲方借款用于向丙方购买________区(县)_______街道(镇)_______路(村)___弄______号________室商品房。
第三条 借款期限
甲方借款期限为_________年另________月，即从_____年_____月_____日至____年___月_____日止。
第四条 贷款利率
根据中国人民银行关于对中长期贷款采用分期确定利率的规定，对个人住房商业性贷款采取每年确定利率的方法，即根据中国人民银行公布的每年十一月底的利率水平，在当年十二月份公布下一年度个人住房商业性贷款的利率水平，利率的执行期限从下一年度一月一日到该年的十二月三十一日止。
借款合同签订时，以当日银行公布执行的个人住房商业性贷款利率确定第一期贷款利率，执行期限到当年的十二月三十一日止。
第五条 贷款拨付
甲方委托乙方在办理住房抵押登记获得登记部门认同(乙方确定认同标准)之日起的5个营业日内，将全部贷款连同甲方存入的自筹资金，以甲方购房款名义用转帐方式划至丙方的销售商品房存款户。
第六条 贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息结清。
(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)_______万______仟_____百_______拾_______元整。
(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房商业性贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
储蓄卡，信用卡还款。
甲方必须办理银行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息，甲方应在每月__日之前将当月还本息额的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手续费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。
第七条 贷款担保
甲方以购买的商品房作为本合同项下借款抵押担保。甲，乙双方签订《个人住房抵押合同》作为本合同的从合同。甲，乙双方应向房地产登记部门办理房地产抵押登记。
丙方为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证。在该商品房竣工验收交付给甲方并且将《房地产权证》，《房地产其他权利证明》交乙方执管之前，如借款人连续三个月拖欠贷款本息，罚息及其他相关费用，丙方应在接到乙方发出《履行担保责任通知书》后一个月内负责代为清偿。
第八条 保险
甲方必须办理全额抵押房地产的财产保险并承担保险费用，有关保险手续可委托乙方代办。抵押期内，甲方不得以任何理由中断保险。
保险单须注明乙方为保险赔偿金的第一受益人，抵押期内，保险单正本有乙方保管。
第九条 合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除合同。若借款合同需要变更，须经甲，乙双方协商同意，并依法签订变更协议。
本合同存续期间，合同条款与新颁布的法律法规不相符的，原合同应依照法律法规作相应变更。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应事先取得乙，丙方的书面同意，其转让行为在受让方和乙，丙方重新签订借款合同后生效，原合同同时终止。
第十条 甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按本合同约定发放贷款。
甲方必须按本合同按月还款，并在约定的借款期限内向乙方归还全部贷款本息。
第十一条 违约责任
甲方在执行本合同期间，没有按月还款，一方按规定对其逾期本息按日利率万分之计收罚息。
甲方如连续六个月没有偿还贷款本息和相关费用，乙方有权终止合同并处分抵押物，如不足以偿还欠款的，有继续向甲方追偿欠款的权利。
第十二条 本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以想乙方所在地的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
第十三条 其他约定事项
第十四条 本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权利证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至本合同项下贷款本息全部清偿完毕后终止。
第十五条 本合同正本一式五份，甲，乙，丙，公证部门，房地产登记部门各执一份，副本__份。
甲方：(私章) 乙方：(私章)
(借款人) (贷款银行)
(签字) 法定代表人(签章)
(或授权人)
_______年____月____日 _______年____月____日
丙方：(公章)
商业贷款篇7
1、商业贷款可以用公积金来还，并且有两种还款方式。
2、一是一次性还款：每年向受托行提取住房公积金账户余额，把提取出来的余额用来还商业贷款。
3、二是逐月还款：每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。
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商业贷款篇8
客户盈利分析法主旨观点认为应该从长期客户关系角度，考虑客户对银行的综合价值来确定贷款利率，其定价模型形式如下：其中Ri为客户i的贷款利率；Q0为客户i的贷款规模；QT为扣除客户存款、保证金、表内净扣后的实际使用贷款资金净额；I为向客户i提供贷款和其他服务而产生的总收入；E为向客户i提供贷款和其他服务而产生的总费用；NI表示客户i为银行带来的综合盈利；L表示客户与银行的关系程度。客户盈利分析法体现了“以客户为中心”的现代商业银行经营理念，实现了差别定价的个性化经营方式。但是，由于该方法的运用以银行能够进行客户综合收益和综合成本核算为前提，因此在国内银行业广泛推广难度比较大。
一、国外商业银行小企业贷款定价的实践经验
总体上看，国外商业银行在选择小企业贷款定价方法时，充分考虑了小企业的违约风险和商业银行的负债成本，按照有利于弥补资本成本、有利于防范风险、有利于创造价值回报的原则定价。比较常用的定价方法有以下两种：
（一）风险调整的小企业贷款定价方法
该方法基于巴塞尔新资本协议的内部评级法和经济资本，需要大量的历史数据为基础，通过计算违约概率等计算出小企业贷款的价格，其具体形式为：其中r为小企业贷款利率；RCVaR为贷款对经济资本的边际贡献，ROE为目标净资产回报率；p为违约概率；rf为无风险利率；L为贷款数量。
（二）基于负债成本的小企业贷款定价方法
其主旨理念是，在不考虑其他因素的条件下，银行对小企业的每一笔贷款确定的利率水平是银行内部转移率或资金边际成本、预期损失和风险溢价的函数。因此，在明确银行总体资本水平和每笔贷款单位风险资本的前提下，小企业的贷款定价模型可以表示为：其中r为小企业贷款利率；ITR为银行内部转移率；EL为预期损失；CaR为风险资本；Ke为综合成本率。
二、国内商业银行小企业贷款定价的已有探索
目前，国内较多地采用成本加成定价法和基准利率加点法对小企业贷款进行定价，但是采用前者的商业银行对贷款价格的成本组成部分的认识各不相同，而且对在基准利率基础上变动的浮动利率也各有不同的解释。虽然实务界对小企业贷款定价给予了很大的关注，并对小企业贷款利率定价的现状及存在的问题、贷款利率定价的影响因素以及小企业贷款定价的模型进行了一些探索，但是理论基础比较薄弱，仅有少量文献对小企业贷款利率定价进行了比较深入的研究。
康蕾（2007）在分析中小企业贷款定价难点及机遇的基础上，借鉴国外商业银行贷款定价方法，认为商业银行应该从风险溢价、信息不对称、负债成本等多角度对小企业贷款进行定价。曹明杰（2008）通过调查多家开展中小企业贷款业务市级商业银行的基础上，尝试提出一个基于***核算机制的中小企业贷款定价理论模型，在国内属于比较早的关注小企业贷款定价理论模型的研究文献。殷鹏飞（2008）以巴塞尔新资本协议所倡导的内部评级法为核心，构建了基于内部评价法的小企业贷款定价模型，在国内也是比较早地将内部评级法与小企业贷款定价结合起来进行研究的实证文献。熊熊等（2009）从我国商业银行贷款定价视角出发，结合信贷配给理论，运用计算实验金融的方法，分别对“一刀切”式利率定价与综合的利率定价模型进行银企贷款仿真实验，比较发现不同的利率定价模型影响中小企业贷款情况机理。
三、我国商业银行小企业贷款定价的发展方向
对我国商业银行小企业贷款定价的研究离不开西方传统经典的贷款定价方法和国外先进银行在小企业贷款定价方面的经验积累。但是我国经济转轨的特殊国情决定了商业银行小企业贷款利率的定价决不能照搬西方国家的现有理论和模型，必须结合我国银行业经营管理的实际水平和实际境况以及转轨经济的特殊国情，来完善我国商业银行小企业贷款定价的理论和实践。
商业贷款篇9
【关键词】商业银行 贷款业务 风险 会计防范
金融危机后期，许多企业采用的偿债方式是向银行借新款还旧债。12009年，银监会曾鼓励银行对部分企业贷款进行重组、借新还旧，这部分贷款一般未纳入“不良贷款”，银行未把这些新债当成债务来处理的，从而造成了银行业的不良贷款率极低。面对威胁，长银采用的是“把问题挂起来”的延缓战略，没有良好的对贷款业务风险的会计防范，最终导致长银在20年后面临破产的结局。
那么，面对贷款业务风险，我们该如何进行会计防范呢？目前我国会计业务信息侧重于反映银行执行信贷计划等宏观管理的信息，而对内部经营管理所需要的微观管理信息的反映还缺乏针对性。另外，会计防范的实质在于做好谨慎性原则，但在商业银行的实际操作中并没有得到很好的执行，例如：允许银行计提呆账准备金的范围过窄，比例过小，审核手续过繁。面对这种情况银行可采用的防范措施是：一是加强和改进会计信息揭示和披露制度：银行在接受企业贷款申请时，应将原先着重对企业静态财务比率的考核转变为对现金流量指标以及有关的财务比率。二是应放宽对不良贷款确认的条件限制，使许多实际发生的不良贷款能够及时核销。
以上的这些问题以及解决方法主要是国有四大行，其贷款的业务风险主要是来源于：1.贷款给地方的不良资产 2.投资无效的“铁公基” 3.贷款给国有企业。但是，银行业中还存在着面临更大风险的民营银行，因为它们的贷款对象是小微企业，但2浙江台州商业银行就能始终将呆账率和信贷风险，控制在较低水平。台州银行首创的由客户经理编制财务简表以控制客户信贷风险的办法是该行一直坚持的会计防范措施，台州银行职员苏永***说，“我们每天不是在面摊上数一天卖多少碗面条，有的同事甚至要数别人家里养了多少猪，还要考虑有几只是母的。”这就是对贷款风险进行控制的真实写照。
总的来说，无论是国有四大行，还是民营银行，其贷款业务的风险问题主要取决于客户的质量，最典型的例子应该是32013年底的温州银行危机，有关银行高层表示“死就死在信用证融资上，信用证套现融资周期短的只有2个月，完全靠短期资金的滚动套取来形成长期资金占用。
以上问题是商业银行贷款风险问题的痼疾，那么如何从会计的角度进行防范呢？与不良贷款引发的风险不同，“钱荒”的问题更多的是商业银行内部的问题，一刀见血地指出商业银行流动性风险管理的缺陷。从会计的角度上看，现代商业银行经营管理有三项原则，即盈利性，流动性和安全性，商业银行有必要加强流动性与盈利性等经营指标的平衡性，可以从以下这几个方面进行会计防范：
（一）优化调整商业银行的资产结构。商业银行需掌握好为实体经济服务的对象，加大对小微企业、"三农"及制造业、服务业等实体经济领域的扶持力度，从而防范流动性风险的发生。
（二）建立较为有效且先进的流动性管理体系以及预警机制。对流动性管理而言，应做好以下两方面工作：一是运用科学的方法来预测流动性缺口；二是搜寻合适的策略以弥补缺口。也不能忽视部分银行将同业拆借资金用于类贷款业务的现象。但是，我国银行的同业拆借有比较严格的限制，只可以作为调节头寸的手段，不可以成为贷款的资金来源。为了防范此类风险，应建立人民银行，拆借中心和金融机构三位一体的市场风险防范和监管体系，识别和化解风险的能力。
为了实现商业银行控制贷款风险的工作目标，应如何进行会计防范？2015年，继惠誉唱空中国银行业之后，标普将中国银行业的评级由稳定下调为负面，有数据显示，42015年第三季度银行业坏账比例达1.6%，其中农行超过2% 目前中国银行业碰到困难的原因是经济下行压力大，最大的贷款客户――制造业发生了危机，包括外需萎缩、内需不足，以及产能过剩等结构性问题。面对上述情况，商业银行在2016年提出了工作目标：要落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大工作任务，着力整合银行资金支持供给侧结构性改革，防范重点风险守住风险底线。
对照工作目标，该如何进行会计防范呢？首先，应明确会计风险业务与会计信贷业务的相互作用：会计风险直接产生信贷资产风险，如果会计在业务核算、经营管理中出错，会误导决策并带来信贷资产风险。其次，信贷资产风险会倒逼会计风险。
总的来说，对于商业银行来说，无论是国有四大行，还是民营银行，都面临着贷款业务带来的风险。从贷款对象方面来看，风险大都来自于地方***府，收入甚微的基础设施建设和国有企业，以及一部分的小微企业，可以说，这些都是来自于银行外部的风险，对于银行来说，可以从授信审核的过程上进行风险控制，比如可以编制客户的财务简表进行客户风险评价；从银行业内部来看，是“钱荒”的风险，同业拆借成为贷款来源，同业资金不可靠，那么，从会计防范的角度加强对流动性风险管理就成为了商业银行防范贷款业务风险的重心所在。
参考文献：
[1]朱伟.商业银行会计业务的风险防范[J].现代金融.2011
[2]安明硕.商业银行不良贷款的会计控制[J].南京经济学院
报.2000
[3]韦红鲜 陆昱江.钱荒对我国商业银行管理的启示[J].时
代金融.2014
注释：
1、曾颂. 惠誉再度唱空中国银行业 [ N ]. 羊城晚报. 2011
2、梁桦. 浙江台州市商业银行--建立灵活机制 控制信贷风险 [ N ]. 经济日报. 2006
商业贷款篇10
（二）中小企业总体资信状况欠佳
从辽宁省中小企业来看，相当数量的中小企业成立时间短，规模较小，组织结构变动快，财务管理制度不规范，相当多的中小企业信用等级低，资信相对较差。据调查统计，中小企业中50%以上的财务管理不健全，60%以上信用等级是bbb（含）以下。同时，中小企业抗风险能力较弱，一半以上的企业产品比较单一，70%以上没有稳定的市场，市场风险很大，经营效益较差，寿命短。中小企业存在的市场风险和信用风险，决定了其信贷偿还能力较差。商业银行对中小企业贷款明显存在跟踪监管难、债权维护难的问题。在这种情况下，中小企业贷款难也就不可避免。
（三）信息不对称引致“逆向选择”和“道德风险”
金融理论认为，信贷市场是一个存在严重信息不对称的市场。这种“信息不对称”和相应发生的“信息成本”，以及由此导致的“逆向选择”和“道德风险”会影响到信贷市场机制的正常运行。信贷市场上信息不对称的结果是信贷配给的大量存在，从而影响到信贷市场运作的有效性。而中小企业层次复杂、良莠不齐，在现阶段信用体制不健全的情况下，部分中小企业的实用主义倾向明显，银行难以获取它们的生产经营信息和资金运用情况，这增加了商业银行贷款审查的难度和监督的成本，势必造成商业银行对中小企业的“惜贷”行为。由于银行与中小企业之间存在更严重的信息不对称，信贷配给现象在中小企业群体中就更为严重。这就是中小企业资金的供给与需求存在“麦哲伦缺口”在世界范围内都普遍存在的主要原因。
二、商业银行拓展中小企业信贷市场的策略
拓展中小企业信贷市场，解决中小企业融资难问题，商业银行应根据中小企业不同类型、不同发展阶段的融资需求特点和规律，探索与之相适应的解决路径，进而确保所采取的***策和措施具有较强的针对性和有效性。应在确保信贷资产质量和效益的前提下，按照分类指导、择优限劣、开拓和风险控制并重的原则，积极培育和营销中小企业信贷市场，并明确和遵循以下信贷***策和策略：
（一）分类指导***策
中小企业既有管理和财务制度较规范的企业，也有管理和经营不规范的企业；企业法人代表既有诚实守信者，也有恶意骗贷者；既有市场前景不稳定、效益较差的企业，也有发展前景佳、效益较好的企业，因此对中小企业的信贷***策不能一概而论。
商业银行在培育和开拓中小企业信贷市场时,首先需要对企业经营环境、行业状况和市场的变化等进行深入调查与分析，依此对中小企业分类排队和筛选。在此基础上结合信用等级评定和综合授信，甄别和筛选优质的中小企业客户，进而确定贷款支持的对象和额度。优先扶持那些信用等级较高、有市场、有效益、守信用的企业；积极开拓那些经营潜质好、技术创新能力强、市场潜力大、信誉好的强势型企业，选择有影响力的技术创新型企业进行重点扶持，而对那些经营素质一般，特别是处于衰退行业中的中小企业，则应更多地让市场机制对其进行调节。
（二）金融产品创新和服务***策
实施产品和服务创新，拓展融资渠道，努力满足中小企业全方位、多层次的金融产品和服务需求。对有市场、信誉好、效益高的中小企业适当放宽贷款条件，扩大授信额度，试办非全额担保贷款，对信用等级优良的小企业可允许发放部分信用贷款。选择资信良好、产供销状况稳定的企业，签发、使用商业承兑汇票、银行承兑汇票等融资工具，办理贴现、转贴现和再贴现业务，加快企业资金周转。积极引进西方商业银行成熟的融资方式，为符合条件的中小企业办理保付、包买票据、福费廷等业务，以适应国内外统一市场的发展和企业多层次融资要求。对于那些产品有稳定的市场、生产经营规范，对商业银行忠诚度高的中小客户，可以在最高综合授信内循环贷款，一次申请，多次办理借款，减少双方频繁的贷款申报、审查、审批环节，提高办事效率，方便客户。
（三）风险控制***策
拓展中小企业信贷业务必须在有效防范风险的前提下进行，在对中小企业进行信用评级的基础上，动态把握客户的信用变动情况，不断淘汰原客户群中的资信欠佳者和信用状况恶化者，维护好与原客户群中资信优良者的关系，不断发展新的资信良好的中小客户。首先，对于中小企业贷款要严格审查，坚决制止重复建设。其次，贷款要落实担保措施，控制信用贷款的发放。对抵（质）押物的评估和抵（质）押率的确定要客观、公正、准确，对担保人的选择标准要从严掌握。此外，需要强化中小企业贷后管理工作，建立贷款监测反馈系统，加强对中小企业的跟踪调查和贷款本息的回收、清收和转化不良贷款，切实防范和化解信贷风险。
参考文献：
[1]林汉川.中小企业发展中面临的问题.中国社会科学.2003(2).