学文网1989年，日本东京银座高档房地产的价格一度飙升到每平方米1亿日元
20年后，中国北京王府井高档公寓的价格突然暴涨到每平方米10万元
引子：
8月14日，紧邻北京饭店北侧、王府井大街和长安街的北京霞公府项目获得旁壁预售许可征，随后报出的预售均价超过10万元／平方米，这也是迄今北京第一个预售均价超过10万元／平方米住宅项目。而在千里之外的上海，2年前汤臣一品的销售均价就达到了15万元／平方米；8月预售的新鸿基的滨江凯旋门公寓项目均价更是一举超过了20万元／平方米。
其实不仅是北京和上海，从去年下半年开始，全国不少大中城l市的房地产价格均出现了大幅快速飙升。过热的房地产炒作、日益放大的房地l产泡沫，引起了***府和社会的严重关注。
20年前，东瀛日本―度出现过迄今世界历史上影响时间最长的房地产泡沫从聚集、膨胀到破裂的过程。1990年，房地产泡沫顶峰时期，日本的土地市场总价值比世界其他国家的全部土地的市场价值的总和要高出50％。一年后，房地产泡沫破裂，并直接导致此后十年日本经济―直陷入低迷。至今，上世纪90年代仍然是许多日本人无法从记忆中林去的“十年之痛”。
历史回放：二十年前，日本房地产泡沫骤然破裂
1990年，在东京一所学校传达室干了四十多年的看门人将要退休。几十年来，他一直收入微薄，过着艰苦的生活。退休后，他准备从东京返回乡下老家安度晚年。于是，他托人把在东京的一所小房子卖掉。谁曾想，这所房子竟以800万美元的价格出手。一辈子生活拮据的看门老人转眼成为了富翁，财气十足地以阔佬的气派衣锦还乡。
1990年正是日本房地产泡沫达到顶峰之上，此时，日本土地的市场总价值比世界其他国家的全部土地的市场价值的总和还要高出50％，而东京的银座区高档房地产最疯狂的价格达到了每平方米1亿日元。现任世界银行副行长的林毅夫的表哥，当年花了5亿日元在东京买了一套房子。一年后，日本房地产泡沫破灭时，这套房子一下子缩谁了80％，只值1亿日元To在北大任教时，林毅夫常常在课堂上说起表哥。在日本的这段购房故事。
发生在日本的这场被经济学界称为“二十世纪最严重的房地产泡沫”，也是迄今为止世界各国历史上影响最大和最深的一次房地产危机。此次危机的形成可以上溯到1985年。
战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间就连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国逼得步步后退。很快日本的经济实力就达到了美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50％。日本迅速增长的贸易顺差引起了美国的强烈不满。1985年9月，在美国的主导下，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”决定同意美元贬值，日元大幅升值。由此，日本出口遇受阻，大量民间资本开始从实业转入房地产投机之中。
腰包鼓起来的日本人首先就将投资的目光放在了全球的房地产市场上。1987年8月，日本房地产大亨小林茂办公室里四面悬挂的都是美国各地地***，而他身前放着的是当时的曼哈顿地***。1986年1988年之间，小林茂所拥有的秀和公司在美国购买的办公楼超过了35座，其中就包括洛杉矶的Arco广场和纽约的ABC大厦。一时间，手握大把钞票又极富自豪感的日本人到处挥舞着支票本，买下了夏威夷96％以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产，以及纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。有人甚至说“美国正在变成日本的第41个县”。
而在日本国内，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄炒股票和房地产。人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，有些人甚至辞去工作专职炒楼。人们用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。炒房疯狂时期，甚至有人以东京湾海底的无名地块作担保，向银行贷款参与炒房。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，甚至被16个人当作私产抵押，在银行申请到了630亿日元的贷款进行炒房。房地产炒作的不断升温和房价的不断上涨，迅速引起了社会的恐慌。一些平时埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，也忙着向银行贷款去买房子。而有些房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，造成房屋抢购的假象，于是在日本各地全民购房之势迅速蔓延。与此同时，美元贬值后，大量国际资本也迅速进入到了日本的房地产业，进一步加剧了房地长的投机与炒作。日本东京房产价格在1986和1987两年疯狂上涨，86年上涨22％，87年上涨70％。在1985年一1990年的泡沫经济期间，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。东京千代田区的土地资产总值与整个加拿大的土地资产总额相等。自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7％，商业用地则跳升了46.8％。1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90％。在80年代末，日本的土地财富已经占到国家财富总额的约70％，而同期美国仅占25％。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。至此，日本形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。
1990年中，随着国际资本获利后撤离，日本房地产价格随即暴跌。1990年12月到1991年12月期间，日本全国地价下跌4.6％，资产损失107.6万亿日元。根据东京商工会议所的统计，在1990年破产或者负债超过100()万日元以上的企业有6468家，负债总额约2万亿日元。其中，房地产企业破产364家，负债总额6 600亿日元。1991年房地产业破产企业负债总额超过8万亿日元。在1991年以后许多著名的房地产企业纷纷破产倒闭。到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。2004年，和最高峰相比，银座区的高档房地产价格缩水99％，仅相当于原价格的1％；东京的住宅价格平均跌去90％，仅相当于原价格的10％；日本全国房地产价格平均下跌80％。
评说
1985年-1990年的日本房地产泡沫是上世纪世界历史上影响时间最长、影响最为巨大的一次房地产泡沫。它的破灭不但沉重打击了日本房地产业和日本国民的信心，造成了许多投资者巨额财产损失，还直接引发了日本严重的财***和金融危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。当年，雄心勃勃的日本人购买的洛克菲勒中心也在房地产泡沫破裂后重新回到了美国人得手中，但代价是三菱地产为此净亏了近1000亿日元。即使到现在，日本经济和许多日本国民的心理也未能彻底走出阴影。人们把这次房地产泡沫称作是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
而今20年过去了，当年日本房地产泡沫膨胀日十人们的非理性状态似乎又在中国的许多城市中上演。3月15日，北京土地拍卖市场一天之内两现“地王”。狂热的投机炒作直接引发了中央房地产调控措施的出台。然而，4个月之后，一度有所降温的房地产市场投机炒作之风再度升温，北京和上海商品住宅成交量价齐升，均价双双突破了2.1万元大关。9月7日，上海一块普通商品房用地被拍卖到了48.28亿元，折合楼板价为35500元／平方米，再刷新了上海住宅地块单价新高。
当局者迷，旁观者清。当相当一些中国人还在深信着未来房地产价格将进一步上涨的神话时，至今仍心有余悸的日本人对中国房地产市场的未来表现出了深深地忧虑。日本知名的泡沫问题权威、早稻田大学教授野口悠纪雄说：“日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。对中国人来说，睁大眼睛，研究日本泡沫经济并从中汲取教训，正当其时。”
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