学文网摘要: 房产测量是房产产权产籍管理中一项非常重要的前期工作, 文章针对房屋建筑面积
的测量和共有建筑面积的分摊计算进行了分析。
关键词: 房产测量； 共有建筑面积； 共有建筑面积的分摊； 分摊系数
房产测量是房产产权产籍管理中一项非常重要的前期工作, 有关部门先后出台了各种规则和文件来规范房产测绘市场。为了使房产测量在技术上更加规范化,在分摊上更加科学化、合理化, 2000 年2 月22 日国家又了《房产测量规范》, 明确了许多条款, 对许多问题做出了规定和要求, 但仍有部分条文操作性不强, 有待商榷, 实际工作中出现的一些新情况也需要我们共同研究。本文着重对房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊计算进行探讨。
一、房产测量的几个基本概念
1.1我建议大家必须弄清楚以下几个概念：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积。房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。套内建筑面积是由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积组成。套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。套内墙体积系指各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入共用墙体面积内。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。
1.2 “2.20m 以上”的含义及其相关条文
凡规范中要求屋高或高度在2.20m 以上的, 应包括2.20m。如规范条文8.2.1.e“房屋天面上, 属永久性建筑, 层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m 以上的部位, 按其水平投影面积计算。”条文中所指层高是指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度,但 房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。
二、探讨房屋建筑面积计算的部分问题
2. 1 外墙共有建筑面积
套与公共建筑之间的分隔墙, 以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半, 是作为外墙共有建筑面积分摊的,俗称“外墙皮”。规范中没有明确说明外墙共有建筑面积如何计算, 如果我们把整个外墙的水平投影面积计算出来, 取其一半作为外墙共有建筑面积, 则相应与套内的另一半墙体的建筑面积将很难加以区分和计算, 权界也不易确定。所以在实践中, 我们以半边外墙的水平投影
面积作为外墙共有建筑面积, 即以墙体外侧不与套内相连的半边墙体的水平投影面积作为外墙共有建筑面积,而外墙内侧与套内相连的另一半墙体的水平投影面积则做为套内墙体面积的一部分。
如某6 层住宅楼(***1) , 长15.24m , 宽6.24m , 一层是37 墙, 二至六层是24 墙。那么二至六层的外墙共有建筑面积是一样的:
(15.24 + 6.00) ×2 ×0.12 = 5.097 6 (m2)
对于一层的37 墙, 轴线外侧是0.12m , 里侧是0.25m , 这时仍应严格按照《房产测量规范》以半边墙体计算外墙共有建筑面积, 即:
[15.24 + (6.00 0.37) ] ×2 ×0.185 = 7.810 7 (m2)
有些地方对于37 墙却有不同的处理方法, 他们为了使一层和楼上各层相同户型的套内建筑面积保持一致, 便用轴线外侧的墙体厚度即0.12m 计算一层的外墙共有建筑面积, 而套内墙体面积用0.25m 计算, 这无疑与《房产测量规范》是矛盾的, 又降低了一层套内的空间利用率, 所以这种做法是不对的, 对一层的业主也会造成一定的损失, 应予以纠正。
至于墙体外侧的抹灰层、瓷砖、镶贴块材等不应计入墙体厚度。《房产测量规范》第8.1.2 条中“房屋建筑面积系指房屋外墙(柱) 勒脚以上各层的水平投影面积”。建筑物外墙勒脚以上结构的是指建筑物外墙勒脚以上结构主体层, 不包括装饰层。为了建筑设计、构件生产以及施工等方面的尺寸协调, 国家规定建筑设计采用统一的模数制, 其基础模数为100mm。施工中的微小误差若忽略不计, 房屋测量时, 各房间的开间进深尺寸一般均应是100mm 的整数倍, 那么外墙结构尺寸就比较容易掌握。由于《房产测量规范》附录B1.2.d) “内墙面装饰厚度计入使用面积”, 若是装饰层计入墙体厚度, 加上施工误差的存在, 墙体厚度就非常不易准确掌握, 很难进行实际操作。《房产测量规范》第8.2.3) 条中“突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等”为不计算建筑面积的范围, 而1999 年全国统一预算定额《建筑面积计算规则》第2.1 条也规定了“突出外墙的构件配件、附墙柱、垛、勒脚、台阶、悬挑两篷、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等”不为计算建筑面积的范围, 这也说明了超过结构的装饰性部分不计算建筑面积。
2. 2阳台水平投影面积
《房产测量规范》仅对阳台的全封闭和未封闭这两种情况做出了按其水平投影计算全部和一半面积的规定, 根据上述部分的结论, 其水平投影指其维护结构的水平投影, 装饰性部分不予考虑。
实际中有一种全封闭的凹阳台凹进去很深, 达到两三米甚至更深, 有些人问这种阳台能不能按套内计算全面积, 答案是否定的。阳台就是阳台, 套内就是套内,这里影响到外墙共有建筑面积如何确定的问题, 这也是《房产测量规范》所不允许的。如果这个凹阳台是未封闭的, 不管其凹进去多深都不能计算全面积, 规范规定未封闭的阳台计算一半面积。
2.3 楼梯的计算问题
楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。室外楼梯可以将上层楼梯作为下层楼梯的顶盖而计算全面积, 上层楼梯无顶盖的计算一半面积。套内楼梯间包括自建房屋的室内楼梯间按自然层计算全面积。
三、共有建筑面积的计算
3. 1共有建筑面积的分摊原则
（1）.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
（2）.无产权分割文件或协议的，按相关面积比例进行计算分摊。
3. 2共有建筑面积的分摊办法
（1）．住宅楼共有建筑面积的分摊
住宅楼以幢为单元，根据本幢楼房的各项共有建筑面积和与各套内建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋各套分摊所得的共有建筑面积。
（2）．商住楼共有建筑面积分摊
先根据住宅和商业各自的建筑面积（包括本功能的共有建筑面积）分摊全幢的共有建筑面积，得到住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后将住宅和商业部分所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积比例，分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到幢的共有建筑面积，加上商业部分本身功能的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内的各套内建筑面积按比例分摊至各套，得出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
3.3 共有建筑面积分摊计算的基本原则
高层建筑核心筒能从±0.000断开进行分摊原则 ：首先地下室和±0.000以上的功能不同，其次对于大型建筑物，尤其是多塔楼，其地下室层面积比±0.000以上的层面积大得多，如不断开会造成地下室分摊太多共有共用建筑面积，不合理。因此地下室与±0.000以上应分开计算，这样不但直观上容易理解，而且可以简化计算，即地下室只分摊地下室的垂直通道，±0.000以上部分分摊±0.000以上部分的垂直通道。
谁使用谁分摊”原则：住宅楼的楼梯间一般根据各套房屋的套内建筑面积进行分摊。若一层房屋有跃层现象, 即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分, 该套房屋一般都在一层设有门洞, 而楼梯间里则没有门洞, 那么该套房屋就不应该参加楼梯间的分摊。若有门洞与楼梯间相通,则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。同样，商住楼住宅部分楼梯间作为住宅部分的功能区共有建筑面积仅参加住宅部分的共有建筑面积分摊。现在有些人认为若从整体构造考虑, 这部分楼梯间应作为幢共有建筑面积由住宅部分和商业部分共同分摊。但商住楼的商业部分单位平方米的售价在制定时已经考虑了整幢楼的总体造价问题, 所以这部分楼梯间不应该再由商业部分分摊了。同理, 若是商业部分使用了楼梯间,那么它就得根据情况分摊楼梯间共有建筑面积。
3. 4 分摊计算的举例说明
我们以某商住楼为例来说明共有建筑面积的分摊方法。
某商住楼由首层商场、2～7 层住宅三大功能区组成。各建筑面积如下:配电房面积100m2 。首层套内面积750m2 ,大堂、电梯间面积120m2 。2 至7 层每层套内面积900m2 , 本层使用的电梯间、走廊面积100m2 。天面机房、电梯间面积120m2 , 外墙共有建筑面积280m2 。
幢共有建筑面积的分摊: 将配电房、首层的外墙共有建筑面积汇总, 由三大功能区按各功能区的总建筑面积依比例分摊。
功能区共有建筑面积的分摊: 将首层的大堂、电梯间, 2 至7 层电梯间、走廊、 天面的机房、电梯间面积汇总加上2 至7层住宅按各层总套内建筑面积之和归纳为住宅功能区；首层商场由于未使用住宅楼梯，按谁使用谁分摊原则，其商场功能区只有商场套内面积。
对于商住楼共有面积分摊方法, 我们归结为以下几点:
幢共有建筑面积的分摊: 将为整幢大楼服务的共有建筑面积汇总, 由各功能区按各功能区的总建筑面积依比例分摊。
幢共有建筑面积÷各功能区的总建筑面积= 幢共有建筑面积分摊系数
计算共有面积分摊系数: 将各个功能区所分摊的幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积汇总按各套房屋的套内建筑面积依比例分摊。
由此得到：
住宅的共有面积分摊系数=（住宅功能区分摊得到的幢共有建筑面积+ 住宅功能区共有建筑面积）÷住宅功能区总套内建筑面积
商场的共有面积分摊系数=商场功能区分摊得到的幢共有建筑面积÷商场功能区总套内建筑面积
7. 结语
房屋面积的测量和共有建筑面积的分摊历来存在各种各样的看法, 我们要通过探讨和研究, 找到和采用一套比较科学的面积测量和共有面积分摊方法, 更好地促进和实现房产测绘市场的规范性、有序性, 充分维护开发商和消费者的合法权益。
注：文章内所有公式及***表请用PDF形式查看。
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