学文网查尔斯·P·金德尔伯格将“泡沫”定义为：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格脱离市场基础而持续上涨，严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。
房地产泡沫的成因及对我国房地产发展趋势的判断
从影响泡沫形成的各种因素来看，主要有三种：预期。由于土地具有稀缺性，与其他生产要素相比，供给弹性最小。因此，市场对土地未来价格的乐观预期，必然加大对土地的需求，从而使房地产价格偏离资产的实际价值；投机行为。投机行为对经济波动有很大影响，并且会推动资产泡沫的形成；非理。市场并不是有效的，在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。
我国房地产投资近几年仍然高速增长。2006年前9个月，房地产开发投资完成额就达到12902.4亿元，同比增长了24.3%。房地产投资的快速增长，使其占国有及其他单位固定资产投资的比重逐步提高，到2006年已经达到破纪录的22.6%。在国家加大宏观调控力度的情况下，2006年全国商品房的价格同比仍上涨了5.5%，局部地方如北京、上海、广州的房价相继突破居民的心理价位。房地产的开发已经超过经济的发展水平。
2007年初，中国社会科学院的《2007年中国服务行业发展报告》指出，中国房地产市场的泡沫已经浮现，无论在规模、结构、价格以及利润上都存在问题。
银行信贷和房地产泡沫相关性分析
（一）银行信贷导致房地产投资过度增长
金融机构对房地产业开发的扶持力度逐渐加大。银行在给房地产开发商提供贷款时，主要是依据抵押的房地产价值，同时银行在估计房地产价格时主要是参考当前市场的交易价格。在房地产处于繁荣时期，过度乐观的房地产投资者是市场的主体，因此价格必然被高估。这就意味着银行可能高估银行资本的经济价值，导致银行增加下一期的房地产信贷供给，从而进一步推动本已高估的房地产价格。大量资金的沉淀，使其对土地的需求超过了实际的需求，必然形成房地产的投资泡沫。
（二）银行信贷助长了房地产投机
在房地产快速发展的时期，企业和个人都热衷于土地投机，而银行也借此推波助澜。银行给予那些购入土地的人相当于地价70%的贷款，并劝其再去购买土地，接着又继续发放担保贷款，如此反复进行，引发土地泡沫。银行为房地产贷款营造的宽松环境，让不少缺少资金的投机者有机可乘。他们利用银行信贷资金，炒地圈地，待价而沽，人为增加土地的需求量，从而促使土地价格进一步上涨，形成房地产泡沫。此外，银行信贷也纵容投机者大量的囤积新建商品房，即使房地产开发商大力建房仍满足不了市场的需求。根据市场供求原理，供不应求必然导致价格的上涨，而价格上涨的趋势又提高居民消费预期，从而形成房地产价格泡沫。
（三）银行信贷提高消费者预期
中国目前的住房***策是鼓励中低收入的家庭去买房，而且是买新房，这形成了目前住房需求持续旺盛的局面。各家银行为了抢占个人住房贷款市场，从过去的偏重支持房地产供给逐步转向了支持居民消费，纷纷将个人住房贷款作为支持的重点，大大提升了消费者购买力。那些本无力购房的家庭现在成了消费市场的主力***，导致住房供不应求。根据供需原理，在如此旺盛的需求下，房价必然急剧上涨，而房价的上涨不仅带动开发商新一轮的投资热潮，而且使更多消费者认为这个上涨趋势在很长一段时间都将延续下去。只要房价的收益率高于银行贷款利率时，消费者就倾向于借助银行信贷来提前购房。这种心理预期在消费者群体中达成共识，并形成一致行动，就会掀起购房热潮。个人住房贷款的增加，进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例，直接推动了房地产业的过度繁荣和泡沫化。
（四）银行信贷自身的非理性扩张
银行都把房地产信贷作为优良的贷款品种，并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。如果国内房地产市场价格快速上涨，房地产开发投资就不会放慢增长速度，从而国内银行信贷扩张就不会停止。从2007年1-2月央行公布的数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同期增长近2700亿元，银行信贷在房地产业的过度扩张，加速了房地产泡沫的形成。银行持有大量的房地产，那么房地产价格上涨将提高银行资本规模，从而改善银行的资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。
遏制银行信贷非理性流入房地产的相关措施
（一）严格遵守银行信贷紧缩的宏观***策
银行必须遵守国家信贷紧缩的宏观***策，严格把守信贷关，提高信贷门槛，有效地抑制资金流入房地产业。因为，适当提高银行贷款利率，可以有效的抑制炒房者借助银行贷款囤房炒房；提高存款准备金率则可以收缩金融机构的贷款总额，从而有效地抑制银行向房地产市场的放贷冲动；提高购房首付比例，不仅可以降低银行信贷在房地产业的资金比例，也可以让部分居民由于首付压力而最终推迟购房。只有这样，才能降低住房需求，有效防止房地产泡沫化，有利于房地产业的健康发展。
（二）加强金融监管
加强金融监管，预防和警惕房地产信贷中的金融风险。做到贷款项目的科学论证，贷款发放的正确决策，确保贷款安全。提高信息的透明度，打击投机活动，对有问题的金融机构进行彻底的清查。加强银行信贷人员培训，提高业务员的专业素质和道德素质，避免出现业务员为了个人利益弄虚作假，损害国家和集体的利益。
（三）加强房地产信贷管理
根据银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，银行等金融机构应进一步加强和改进房地产信贷管理。要做好房地产贷款“三查”，全程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向资本金比例不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。防止开发商利用拆分项目，滚动开发等手段套取房地产贷款。对中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析各商业银***地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行***处罚。
（四）拓宽房地产融资渠道
目前房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏了巨大的金融风险，因此当务之急是要拓宽房地产直接融资的渠道。根据各个国家的经验，除了银行贷款之外，股权融资，债券融资，包括基金、股票、保险、信托等等多层次的融资，对房地产都有一定的支持，也有助于房地产业本身的产业结构升级。房地产发展如果得到多元化、多层次的资本市场的融资渠道的支持，就能化解或者分解单一靠银行贷款的风险。
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