学文网售楼处客服工作计划第1篇
大家好！
2014年对于我来说，是很有意义的一年。在这一年里，我做了一个幸福的妈妈。而后在领导的支持下，于今年7月份重新回到工作岗位。在这将近半年的工作时间里，领导和部门同事给了我很大的鼓励。在部门团结协作的努力下，我们完成了工作任务，为公司的发展做出了自己的贡献。
一、一年来完成的工作
大的一年，我们部门在公司的运营管理模式、运作体系、各项制度和工作流程的指导下，完成了销售目标元。
销售部主要负责楼盘的营销策划工作，对楼盘的销售、市场调研、策划方案和建议撰写等方面，为公司出谋划策，为我公司的楼盘销售提供了可行的发展之路。
现在手上两个项目，明年9月后就开工了，现在做的是前期工作。我作为销售部的客户专员，目前主要做销售前的准备工作，为使资料更全面、更有说服性，我已经尽可能地使资料全面，应有尽有，从楼盘的位置、楼盘的情况入手，仔细收集资料。仔细阅读销售合同，详尽理解其中的第一条条款。
到其楼盘销售第一线，掌握客户的心理动态，找出客户最关心的问题。收集其他楼盘的宣传资料和报纸广告，掌握竞争楼盘的动向，了解其他楼盘的促销手段和销售措施，吸取别人成功的经验，为公司来年9月份促销策划活动做准备。参加房展会，房地产销售工作总结展览等促销活动。对重要问题多想办法，多出主意，在脑海里形成相应的建议和方案，做好参谋策划的准备工作。来年的9月份，真正的销售工作就要开始了，所以，要多了解市场的信息，对销售部工作人员应该了解的基本的房地产销售知识和工作程序、工作方法要提前做好准备，为以后接待办理产权证的客户做好服务准备。
从7月份到现在，除了做楼盘开工前的销售准备工作以外，我还负责处理了销售部有关营销策划方面的事务等。在近半年的工作中，通过实践，提高了我部门员工的工作能力，同时通过不断的学习，也使自己的业务水平得到逐步提高。
2014年7月份到现在，对于我来说，仿佛是一瞬间，现在想想，好像是昨天重回到岗位，今天就站在大家面前一样。时间过得很快，其实更让我觉得充实的是我在这半年的时间里所做的工作。这些工作使我在时间的把握上，有了节奏的感觉。参与了项目示范区、销售中心及样板房的专题讨论会，形成了会议纪要；参与设计部的设计沟通会、方案设计评审会，配合销售公司形成项目示范区看房通道包装方案建议、项目示范区包装建议、项目精装房建议、示范区导示系统布点方案建议和项目模型尺寸底座制作建议，并将这些建议上报总部；完善了销售百问初稿、销售表单和销售现场物料清单；负责参与销售公司的管理工作，每周的销售工作周例会我都在会前做好准备工作，形成会议纪要；每月的营销月报会我都会做好会前准备工作，形成会议纪要；对销售公司的工作计划及完成情况做到逐一检查，有问题及时反馈，避免营销工作上的脱节；参加了茶园项目市场顾问采购评审会，并负责评审会开标工作；参与了园项目产品定位方案专题讨论会，形成专题会议纪要；配合总部考察市局寸滩项目地块情况，收集项目可行性研究报告的地块***片、市场资料、项目情况资料；协助公司做好制度建设工作，调整修改销售现场管理制度、销售处罚管理条例、宣传促销品管理制度等有关制度。
这一桩桩一件件工作过程中，不仅使我掌握了工作常识，最重要的是每完成一件工作，就使我的人生又积累了财富，工作中的仔细、认真、细节处着眼，统观全局，一个好的工作态度很重要，凡事只要认真，就一定会把工作完成好。
二、存在的问题
2014年下半年，我非常负责任地工作，带领部门同事认真努力地工作，虽然工作计划都按时完成，也有了一定的成绩，但现在回过头来看，还有一些不足，存在着一些问题。
工作计划的连续性执行得不够。主要是由工作计划不健全所致，使一些工作计划的连续性执行不够。
房地产营销专业水平还有待提高。营销工作，就是针对每个客户的特点开展工作，工作方式因人而异，可是目前我部门的房地产营销专业水平还有待于提高。
三、下步打算
2012年已经开始了，俗话说，一年之计在于春。针对公司房地产销售的内容，我会和部门同事一起制定完善的工作计划，在2015年再创新绩。
明确工作思路和工作理念。在新的一年，以实现万元的销售成绩为目标，在工作中，落实广告宣传内容的具体工作，在工作中，以公司利益为重，以全年销售目标为工作目标，注重沟通，切实为客户着想。
加强营销专业知识、营销管理及客户管理等相关知识的学习。在楼盘销售前个月时间，进行营销专业知识的学习，可在网上或是实际生活中，请专家指导，学习行业中标杆企业工作模式和标准，建立各种工作模版和资料库，运用到实际工作，切实提高房地产销售策划水平，管理好销售公司，提高部门日常工作效率与工作质量。
售楼处客服工作计划第2篇
地产公司20__年上半年经营管理工作总结及下半年经营管理计划今年在集团***和总经理的正确领导下，按照年初总公司制定的经营计划指标及各项工作部署，围绕重点展开工作。半年来，在集团***和公司总经理的帮助下，我公司全体成员积极配合，工作有了明显的进步并取得了一定业绩，现将20__年上半年工作完成情况汇报如下：一、 上半年沈阳公司运营计划完成情况（一）、经营管理指标完成情况上半年公司紧紧围绕年初总公司制定的20__年度经营计划指标开展各项工作，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，基本完成了上半年工作目标计划。1、项目工程实现竣工面积平方米（1楼平方米、2平方米、3平方米、4平方米、5平方米、10平方米、11平方米、12平方米、13平方米、17平方米、18平方米、19平方米、20平方米），完成上半年计划的72%。2、圆满完成了1、2、3、4、5楼的交房工作（17楼计划6月21日交房、19楼计划6月18日交房、20计划6月20日交房），截至6月11日共计交付350套。（二）、项目销售完成情况上半年（截止6月8日）商品房销售共计26套（其中住宅25套，商铺1套）；完成销售面积2272平方米（其中住宅销售2079平方米，商铺销售193平方米）；实现销售收入1283万元（其中住宅实现销售收入1110万元，商铺实现销售收入173万元）；完成上半年计划的33%。上半年公司在销售中组织了多次有成效、有特色的的宣传活动，为促进销售打下了坚实的基础：筹备参与了沈阳市房管局主办的“沈阳市夏季房交会”活动，联系参与了沈北看房团活动。各项活动的组织都取得了较好的经济效益和社会效益，从不同程度上提高了项目的知名度和美誉度；同时公司还加强了商品房售后管理工作，售后工作不仅解决了业主的维修困惑，同时又树立了公司的正面形象，提升了公司美誉度，上半年共接报修户226户，维修质量合格率达100%，维护了公司的良好信誉和社会形象。（三）、项目工程施工节点完成情况项目开发建设工程。在各位领导的大力支持下，沈阳公司集中精力，先后在现场召开多次工程协调会，全力以赴抓工程建设，保证了按期交房。截至上半年项目工程主要完成了以下工作：1、1～5楼工程收尾完成，已竣工交付业主；2、6～9、14楼已于交付使用，上半年工程维保工作正常进行；3、10～14楼已于通过竣工初验，上半年主要进行了初验问题整改，计划6月25日整改完成，达到竣工交付条件；4、15、16楼室内刮大白、室内零星修补、室外散水、台阶、坡道等项目施工已完成，目前剩余不锈钢栏杆制安、正压送风百叶制安、外墙（上料口）涂料修补等分项工程正在施工中，计划6月25日施工完成，达到竣工验收条件；5、17、18、19、20楼于20__年5月底通过竣工初验，目前正在进行初验问题整改工作，计划6月18日达到竣工交付条件；7、会所外墙面砖、屋面瓦、室内抹灰基本完成，计划6月30日达到竣工验收条件；8、给水、消防、燃气、暖气、雨水、污水外网均已施工完成；9、弱电监控外网正在施工，目前已完成管路及线路敷设，计划6月25日施工完成；10、强电外网正在施工，目前已完成管路敷设、箱变基础浇筑，计划7月5日完成自维部分电缆敷设及高低压设备安装；11、有线电视及宽带外网施工均已完成，计划6月30日信号接入户内；12、园区沥青道路路槽、山皮石底基层已完成，水泥稳定层完成60%，计划6月25日沥青砼面层铺装完成；13、园区景观绿化工程：西立面围墙砌筑、抹灰、铁艺完成，会所以西多层、洋房及1～5楼南侧区域种植土换填完成，景观小品完成30%，主入口大门主体结构完成，计划6月30日完成草皮种植，园区景观绿化基本到位。（四）、存在的问题及解决措施1、营销方面存在的问题：沈阳项目与售楼中心门前因市***改造，面对着交通管制、封路、造成客户到销售现场以及客户到项目现场难以通行的影响，大大降低了对客户的吸引力。导致到访、成交量的萎靡。因面对项目延期交房、交付房屋质量问题、项目未达到交付条件等原因，导致在市场上我项目口碑被大大破坏，意向客户的购买欲望大大降低。2、采取解决措施：在已交房楼宇中，积极沟通施工维修及物业，协调好已交房客户对我项目存在的问题的消除、售后维修保证的工作。争取在收房的客户中得到一定的认可和谅解。密切关注项目手续的推进，当项目手续达到法律要求的竣工状态后，积极做好宣传、引导工作，排除掉前期因交房带来与客户冲突的重大隐患，使得项目口碑在市场上有一定的回升。随着项目整体形象的不断完善，通过对园区最新的面貌宣传，尽可能的吸引意向客户。引导客户对之前印象的消除，最终达到成交目的。积极与各个媒体进行沟通，在重塑品牌形象、产品优点上做足工作。3、项目工程目前存在的问题（1）、地下室剩余工程量还较大，主要为地下室顶板及墙板漏水情况严重，造成室内大白大面积污染；地下室通风系统、排污系统设备电源及配电箱未到位，人防系统配电箱及备用电源（柴油发电机组）未到位等。（2）、会所施工处于停滞状态，剩余工程较多，主要为室内地热系统、楼地面、大白、外墙涂料等项目均未施工，消防控制室设备未到位，各相关系统联动调试无法进行。（3）、施工总包方竣工资料不齐备，造成15、16楼、会所、地下室及各单体楼商业网点暂无法组织竣工报验。（4）、园林绿化用水 设计存在漏项，各绿地未设计取水点，现工程部正积极沟通自来水公司增加取水点，目前初步方案已确定，并报送园林设计院最终核定出***。（5）、因黄河北大街高架桥建设需要，6月15日将全面封闭售楼部门前市***道路，届时销售工作及机关办公将无法正常进行，针对此问题，公司领导果断决策，将公司各机关及销售部搬迁至项目现场，计划6月底前搬迁完成，达到正常办公、销售条件。（6）、监理费、设计费存在资金缺口，造成上述单位工作配合态度消极，影响竣工验收相关手续办理；4、采取解决的措施（1）、统计剩余工程量，制订合理的施工计划，明确相关责任单位、责任人，督促各参建单位调整施工作业力量，加快剩余工程施工进度，抢工期；（2）、积极协调相关责任单位，统筹竣工验收组织管理。二、 管理费用、销售费用、财务费用支出情况（一） 管理费用、销售费用、财务费用支出表（二）项目回款情况截至20__年6月11日共计完成回款4.384亿元。三、 下半年经营管理工作计划（一）、经营管理工作计划1、营销管理方面1、针对[！]前期延迟交房、房屋质量问题、违约金问题以及园区问题等带来的口碑问题，随着整盘项目工程的完善得以弥补。从营销宣传上，针对之前问题，做特别宣传，使项目口碑逐渐恢复。2、房屋顺利交付后，实施推出老客户带新客户等相关活动。3、针对项目已经为现房销售，突出现房特点-即买即住。4、根据售楼处修路情况决定在项目现场设置售楼处，近距离接近客户。2、财务管理方面 沟通联系贷款合作银行，确保销售回款及时，严格控制成本，做好项目清盘结算工作。3、行***管理方面 继续加强规范化管理工作，保证项目收尾工作顺利完成；同时，深入开展企业文化建设，树立敬业诚信的行为准则。（二）、工程施工节点计划1、继续做好已交付楼号的工程维保工作，不断提升服务质量；2、地下车库、地下室收尾工程施工，计划7月15日完成；3、园区景观乔木种植，计划9月25日完成；4、工程竣工结算,计划10月25日完成；5、园区综合工程竣工验收、备案，计划12月25日完成
售楼处客服工作计划第3篇
空间布局与空间分割
售楼中心的室内设计，几乎涉及到建筑室内设计的所有要素：功能布局、空间分割、家具陈设、装潢陈饰、设备安装、灯光照明等，这些要素都必须围绕楼盘销售和展示这一主题而展开。售楼中心室内空间主要包括：沙盘展示、顾客接待、业务洽谈、内部办公区域等几大部分，以楼盘模型展示区域为主，其他空间区域为辅。根据各个区域的空间功能要求的独特性，精心设计其形态与形象特征，营造出合理、舒适、体贴入微的氛围，用以满足各种顾客的需求。合理的布局与空间分割，可以让顾客自然随意地在空间内活动而不感到困扰。另外，还可以创造出丰富多变的空间以吸引购房者的关注与体验，并最终得到顾客的认同。
空间的展示
为了使客户对待售楼盘有较为直观的和感性的了解，售楼中心基本上都采取以模型展示区域为主的形式，布置总体规划模型、分区规划模型、室内户型平面模型等模型区域，构成售楼中心的核心空间。一个成功的售楼中心设计，不仅仅在于其交易规模的大小，更重要的是给待售楼盘提供一个充分展示的平台，让购房者对楼盘的规划概况能够有一个清晰的了解。另外，在材料设备展示区内，主要展示小区楼盘所选用的装饰材料以及水电设备、智能系统等的主要情况，尤其是对环保材料、信息智能系统有一个新旧对比、***文并茂的介绍，使之成为楼盘销售的卖点，让购房者能了解和掌握楼盘的真实情况。主体楼盘模型区域具有丰富的形象性和直观性，因而展示的空间应更趋于明朗、简洁的时空特点，可采用动态的空间形式、序列化的展示过程和有层次的空间变化，充分体现空间设计的基本原则。
服务空间的设计
顾客接待、业务洽谈、咨询签约等服务区域，均是为顾客提供进一步销售服务的空间，这个区域主要是提供个人与个人之间沟通交流的空间场所，也是售楼中心的主题空间。目前，空间设计的手法发生了很大的变化。顾客接待空间是服务空间的主置，它的位置一般在大门的入口处或服务空间的大厅中央，设计以大气的装修和独特的家具摆设展现，无论对内还是对外，咨询处都是服务空间的视觉中心。对于洽谈、咨询、签约等服务性空间，应该设计出温馨、亲切的心理感受空间环境，空间不宜太高太大。因此在规划中，要注意各个空间之间的联系和区别，做到在大空间统一的情况下，寻求细小之处的微妙变化，使得空间既丰富又有变化。
办公辅助空间的设计
办公空间是内向型的空间，是整个售楼中心正常运作管理的神经中枢，位置要与模型展示、服务空间保持密切的联系，既要***又不宜受到过多的干扰。这种空间一般是相对的***空间，不应设在顾客主要流经的区域，而且做到***设置出入口。售楼中心要根据具体项目或营销要求，增加一些附加型的功能空间。例如在售楼中心设置酒吧、儿童游戏、水吧、影音、杂志阅读等区域，给购房者以更加贴心的服务，增加其休憩的空间。另外，还可以设置售楼处和艺术馆相结合的展览型空间。售楼中心不仅要关注购房者本身的要求，还要考虑其家庭成员的想法，向他们提供一些休息的场所是很有必要的。虽然，这与楼盘推广及买卖没有直接的联系，但是这也是一种买卖双方体验型的空间，会给购房者一种自然轻松、无拘无束的感觉，也让购房者感觉到开发单位的企业文化魅力和人文关怀之情。
不同空间的联系与分割
功能决定形式，这是空间设计的一项基本准则。售楼中心的室内设计体现着空间设计的统一性和多样性，既要有相互间的联系又要有空间上的***。空间组合的方法有很多，例如对比、和谐、均衡、呼应、层次、重复等，在具体实践中常常是多种方法并存，因地制宜，合理运用，进行适当的空间整合与划分。模型、材料设备的展示、不但是客户活动的范围，也是客户活动的主要流线。在功能上紧密联系，在关系上也是开敞或半开敞，充分合理地利用家具陈设、软隔断、标志等设施，采用铺地材质、色彩的变化、吊顶空间方面的设计变化，在大空间中隔出小空间，形成既分且合的空间关系。对于办公空间的安排，既需要***空间，即使用屏风，隔墙等方式在大空间区间内形成相对封闭的***空间，在视线上也要考虑到方便工作人员的观觉，可以使用磨砂玻璃等半透明的围合材料，以达到隔而不断的效果。
售楼处客服工作计划第4篇
一、圆满完成了一期楼盘交房和二期楼盘预约工作
一是圆满完成了一期楼盘的交房工作。我们销售部2014年的一项重要任务是做好一期楼盘的交房工作。在交房工作过程中销售部负责代收房款任务。为了适应交房数量多，收款金额大，工作任务重的情况，我们采取了分工负责，流水作业的方式，明确责任分工，按照预先设定的工作流程，精心引导每名客户依次交款，办理入住手续。工作人员每天都能认真对待每一名客户的业务，逐笔逐项的进行核算，最多时一天要接待多名客户，大家始终保持了紧张有序的工作，做到忙而不乱。全年总计交房982户，回笼资金3.1亿元，没有出现一笔差错，十分圆满的完成了一期住房的交房任务。
二是顺利开展了二期楼盘的预约工作。二期楼盘的销售预约是我们销售部的另一项重要任务，关系到公司业务发展的后劲。为了保证预约工作的顺利进行，我们加大了二期楼盘的宣传力度，在多家媒体是进行大面积广告宣传，组织人员在多个地区向社会广泛散发楼盘宣传单。同时，对待到现场考察的客户，耐心进行讲解，做到面带微笑，礼貌用语，突出重点，简单明了，有问有答，最大限度的增加楼盘对客户的吸引力。截止去年底，已经预约二期楼盘套，面积平方米，回收预约款元，初步实现了年初预定的销售目标，为二期楼盘的全面销售打下了较好的基础。
二、全程跟踪，做好交房客户售后服务工作
一是制定了售后服务工作的流程***，明确各项问题的转接渠道和具体处理方法，规范员工的言行，统一步调，避免主观随意性地处理问题。
二是制定售后服务各项工作的操作规范和检查办法，针对客户反映集中的问题，制定了一套完整的操作规范和验收规程，保证同类问题的解决尺度一致，提高了专业化水平和效率，有效地控制费用支出。
三是紧密依靠工程承建单位的售后服务组织，利用各种手段，按照开发公司统一要求和公开的承诺开展工作。
四是把售后服务中的热点和难点问题及时和工程管理部门和监理单位沟通，使问题在初期给予注意和消除，减少返工和后期的售后服务维修的难度，相应节约后期的维护费用。帮助550户业主代办了产权证。
三、大力加强内部管理、提高团队的执行力
在加强内部管理上，我们先后建立健全了一系列管理制度，尤其严格了考核客户接待标准，服务态度，服务质量及营销方案的执行。对营销方案进行了全程监控和考核，每周召开一次工作例会，全面了解各销售员的工作情况，讨论分析意向客户不成交的原因，大家共同献计献策，提高销售成交量。每月对销售业绩进行排名，实行连续两月末位淘汰制，将团队中的销售佣金提取部份作为销售业绩突出者的奖励，调动了销售员的工作积极性。
四、加大培训教育力度，提高销售团队素质
为了与国际上最先进的销售模式接轨，根据销售部人员素质与发展形势不相适应的情况，我们重点围绕八个培训目标展开了培训工作，进行了SPATM性格销售培训初级版培训，打造金牌置业顾问实战技巧类培训，进行了礼仪礼节知识培训、组织了室内魔鬼训练营活动。经过天的强化培训，使我们这支团队的营销观念、营销能力和营销艺术都得到明显的增强。
五、加强合作，相互支持
在销售工作中我们牢固树立合作共赢的理念，树立全公司是一盘棋的思想，自觉加强与财务部、工程部、物业公司之间的联系与配合，要求我们的人员与其他部门之间的人员遇事多沟通，及时了解对方的需要，做好信息的传递，相互理解、相互支持、相互协作，配合默契，保证了工作效率和工作质量，避免了出现相互扯皮、踢皮球的情况发生。
六、存在的问题与不足
销售团队还需要进一步整合与淘汰，团队的服务意识及理念有待于提高。要加强执行过程的管理和监控，确保目标的达成。团队综合素质与企业发展要求还有一定差距，相关部门之间的信息渠道不够畅通。
七、2015年工作思路
目前，全国各地房地产市场继续面临成交量持续大幅下降，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市场人气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。2015年，房地产市场形势相当严峻，摆在我们面前的困难更大，销售任务将更加艰巨。
一是贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
二是制定合理的计划方案，根据各销售节点做好相应的执行工作。分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
售楼处客服工作计划第5篇
物业管理早期介入是从物业管理角度,对物业的规划设计,建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合相关规范要求,又满足使用和维护方便,尽可能减少疏漏,保证质量,节约成本。随着物业管理的发展，服务范围也在不断拓展，售楼中心的管理已成为早期介入阶段重要的工作内容。
售楼中心作为项目形象展示窗口，通过对中心整体物业的安全保卫、管理养护和物业服务人员的操作规范管理，为客户提供优质服务，创造售楼中心优良环境，同时，统筹区域内各项设施的管理养护，配合开发商和销售公司进行营销活动开展，以良好的售楼物管服务，建立物业品牌形象。现结合香格里售楼中心，对工作中的重难点作如下分析：
1、作为客户进入售楼中心的第一感观，可从看到、听到、感受到三个方面来评价工作质量，因此，售楼中心的环境管理与员工的礼仪规范是影响客户第一感观的主要因素。与成熟小区相比，售楼中心的服务要求更讲究细节性、及时性、礼节性。在售楼中心这个较小的服务区域内，客户的来访有相对集中的特点，针对这个特点，每个服务人员的分工就并非单一和绝对，随时观察现场动态，根据客户需求提供及时服务，配合与协作营造的氛围让客户感受到充分的重视，这也是服务所要达到的目的。
2、质量标准拟定与实施是一项系统的工作，也是售楼中心管理必备的规范性文件。每个项目的规模、定位和运作方式不同，决定了售楼中心质量标准必须符合本项目的实际情况，具有实操性。目前，售楼中心还没有统一的质量标准模式，我认为可以参照写字楼和星级宾馆的大堂管理服务标准进行拟定。
3、车辆管理是秩序维护中的难点之一，售楼中心一般设在交通方便且位置显眼的地方，但紧邻工地和道路，多采用临时停车点，在周末或节假日客户来访高峰期，安全隐患特别突出，为了减少隐患，可从以下方面入手进行管理：
（1）内部员工车辆与客户车辆分区停放，机动车与非机动车分区停放。（2）完善车位标识和泊车区域的提示、警示标志的安放，做到告知提示到位。（3）合理规划车行路线，规范车岗的指引导向手势，并加强泊车区域的巡查。（4）对行车纠纷、来车不服从引导、暂无车位等突发事件，要有处理预案，队员要明白处理程序。
售楼处客服工作计划第6篇
关键词：售楼处 建设设计 可持续发展
售楼处是销售方房屋促成房屋交易的重要媒介，售楼建筑功能与时效性直接影响到其使用期限长短，从项目营销角度看，售楼处是非常重要的，也是所销售楼房风格的一个集中体现。传统方法下的售楼处建造以后不久就被拆除，功用也随之消失，这样便使售楼处成为小区的附属品与开发商的一个销售手段，造成了严重的资源与资金的浪费。本文将结合售楼处建筑的功用，比如，向商品房或者会展中心转化等，使售楼处建筑的功用得以延续，减少资源浪费。
一、售楼处建筑现状
（一）前期的规划设计不合理
售楼处地址的选择非常重要，配合后期地产宣传能够取得预期的销售效果，由此，选址、宣传都成为重要的因素。设计师在项目规划最开始预留了售楼处设计与条件。尤其是在区域中心用地较为紧张的情况下不能在规定时间内进行统筹与策划。将在项目开发建造中出现条件不足等问题影响到建造时效性，也对后期销售宣传与规划造成了不利影响[1]。
（二）售楼处建筑功能转化前后配套设施缺少科学设计
售楼处建筑如果能够在空间与基础设施上加大设计力度，就能够短期内汇集大量探访人群，尤其是在楼盘开盘当日，能够瞬间增加销售密度，并且将售楼处作为建筑风格的展现，内外部基础设施是不可缺少的加分要素。设备与消防设计达不到建筑功用与前后使用指标，将引发非常多的安全隐患。由此，售楼处建筑设计前后功能转换也是非常重要的，需要依据人群与流线组织采取针对性的设计方案。
（三）永久性售楼处建筑不能结合长远规划进行功能再设计
很多售楼处建筑设计不能对后期功用转换进行考虑，并且不注重可持续利用的设计，功能转换包含转换流线组织变化等因素，不能采取专门的应急措施。这样就容易造成房屋销售后依然使用，但是需要改造后二次设计利用，有的甚至直接交给业主改造使用，将出现空间与使用需求不相配的情况[2]。
二、售楼处建筑设计原则与方法
（一）项目用地选址
首先，从城区方位上考虑，售楼处建筑要尽量选择在市中心周边交通便利等地方，还要依据道路景观条件优越性布置，以吸引更多的人群，将楼盘知名度提升，增强人民对其的感官印象；其次，要考虑项目用地要求，可以沿着城市主干道布置，综合考虑街道建筑物展示与风格塑造，这样才能在宣传上与展示上更加集中、方便；从景观资源上考虑，售楼处建筑应该以展示地区景观价值为主，通过通廊视觉、天然的空间条件等借景、造景，善于使用各种组合景观手法，从各个角度增加视觉感，比如，利用周围的水系、风景区、标志性建筑物等，将顾客的参与感增强；最后，售楼处建筑还要结合项目分期建筑要求进行总体规划设计，将场地单体施工影响减少。对于样板间可以单独建造，并留出一个参观道路，设计好参观路线[3]。
（二）售楼处室外场地及入口处的设计方法
1、室外场地设计方法
进项用地入口处到售楼建筑内的区域空间被称为室外空间，室外场地也是顾客进入到室内区域的必经之地，也是公共空间进入销售范区的界面，是顾客参观项目、了解项目的一个重要路径。由此，室外场地设计规划上不仅要规范还要将重点放在传达项目第一印象上。
2、设计建筑入口
入口设计也会影响到建筑功用与造型，是建筑室内外空间的转折，也是空间序列的起点，入口设计必须满足的原则是可达性与识别性。首先，利用建筑墙体、楼梯踏步引导人群；其次，将建筑入口雨棚造型特征突显出来，并进行对比，从颜色、造型以及形态上对比入口效果；最后，利用水景、桥、花坛等景观营造一种空间序列感，也能够增强引导效果。具体见下***一所示。
（三）功能结构与流线组织
1、功能空间构造
可以将售楼处分为展示区与办公区两部分，展示区主要就是接待、展示沙盘、洽谈、以及样本间项目展示等。而服务区则包括办公室、后勤室、保安室等。不同的功能空间组织模式也要按照用户的参观流程排列组合[4]。
2、组织流线
组织流线也是售楼处建筑设计中功能结构设计的重点，可以按照售楼处组织流线对空间功能进行划分，以达到展示不同功能空间与服务空间的目的。使顾客进入到售楼处能够先在接待区了解顾客的购房信息与购房意向，然后才能进入到沙盘区与楼栋沙盘具体介绍顾客购买的房屋，完善基本信息。如果通过了解发现顾客有购买的意愿则可以带其参观沙盘间与户型样板区，如果售楼处还设有材料展示区还可以向顾客重点介绍一下房屋建造材料与应用的技术等，如果顾客仍有购买意愿就进入洽谈区，洽谈区是最终促成交易的最后一步，可以摆放茶水、点品等营造一种舒适、亲切的感受，帮助交易的促成[5]。
三、可持续利用对策
在可持续利用设计过程，卫生间与厨房都是非常重要的建筑功能转换前后空间部门的主要内容，需要对这些空间的配水、用电进行控制，对不当的设计进行改造，防止出现漏电或者火灾，可持续设计的重点是相应位置的预留，使建筑成本与资源得以节省，还能将建筑使用寿命提高，这是售楼处建筑可持续利用的重要设计内容。对一些特殊要求的空间也要进行构造预设计，通常，建筑水平向设备管道都沿着墙体水平布设，与各个器具进行有效连接，通过水平夹层设置管道能够减少设备位置限制；界面装饰上也要尽可能使用节能环保的材料，如果建筑功能转换前后功能差异小，都作为售楼处使用的时候可以通过屋顶广告盘、建筑主体贴面材料标示位置等吸引人群注意，可持续利用考虑预留个体商铺位置与形式，防止对建筑立面与造型造成影响，达到可持续利用的目的[6]。
结束语：
售楼建筑是伴随房地产发展而产生的，对房地产发展获益有一定相关性，本文主要对售楼处建筑设计要点、方法存在的问题进行了分析，提出了几点可持续利用的对策，表现了在我国房地产行业竞争日益激烈下加强售楼处建筑设计与利用是促成销售与增强开发商影响力的重要保证。
参考文献：
[1]赵锦.论建筑设计中的虚与实--以万科公园里售楼处为例[J].城市建筑，2015（12）：7-7，9.
[2]俞侃，屈峰.BIM闲谈--UDG联创国际-宁波万年基业梅山湾港城售楼处示范区工程[J].建筑师，2015（3）：133-138.
[3]吕强.建筑风情化背景下的设计实践--西安陆港金海岸售楼处设计[J].建筑技艺，2014（3）：114-115.
售楼处客服工作计划第7篇
公司2014年度经营概况
一、资产概况
（一）资产、负债、所有者权益情况
2014年11月30日公司资产总额10.8亿元，比年初增长6.0亿元，增长约125%；负债总额7.3亿元，比年初增长6.4亿元，增长约692%；股东权益3.6亿元，比年初减少3,623万元，为正常经营所产生的权益减少。公司资产负债率目前为68%，比上年度期末数有所提高，由于房地产开发建设资金主要来源于项目融资,为本期增加了长期借款的比例，本年现金流比较充裕，有力地保障了天骄华庭项目建设资金需求,确保了英地·天骄华庭项目的顺利进行。
（二）损益情况
由于房地产开发跨期比较长，投入资金大，前期开发程序比较繁多，2014年度为天骄华庭项目开发建设期，根据收入和费用配比原则，本期项目的收入暂不能确认，成本不能可靠计量，故2014年度暂无经营收入。因房地产项目的开发成本在资产负债表存货中列示，2014年1-11月份成本费用为3,614万元，较上年同期增加2,782万元，主要为本期为扩大天骄华庭楼盘的宣传力度，投入的营销费用较上年同期增加2,728万元，本期账面亏损3,642万元。
二、经营概况
英地·天骄华庭项目是英地公司的开山之作，项目位于郑州市金水区农科路，总占地87776.18㎡，自总包方于2014年1月3日进场以来，一期工程建设施工进展顺利，楼盘销售势态良好，已提前完成年度工程、销售分类指标。
（一）抓设计，保质量，英地天骄华庭项目工程建设取得阶段性成果。
一是顺利完成项目一期设计工作、二期产品设计方案并确定施工***交房标准。根据公司需要，完成了天骄华庭一期综合管网、大门施工***设计、消防优化、景观施工***设计等；完成了一期工程幕墙、门窗、栏杆专项设计以及小区智能化设计；初步确定部分外立面材料（石材、涂料）样品、技术参数；样板房室以及公共空间装修设计方案目前已完成；做好了施工***的会审、施工现场技术问题解决和相关***纸、处理变更技术核定、工程验收等工作。明确了天骄华庭二期的产品定位，组织人防设计和施工***设计进行多次对接，完成二期施工***、整个场区的综合管网和人防工程施工***等设计任务；根据施工***蓝***审查意见完成意见答复变更，确定了天骄华庭施工***交房标准。
二是项目建设进度不断加快。协调解决了英地.天骄华庭项目一期、二期在开发、施工、销售中遇到的各种问题，完成了建设用地规划许可证、国有建设土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销售许可证和水、电、汽、暖等配套设施的报建工作。通过综合采取组织措施、技术措施、合同措施、经济措施等管理手段，各项进度目标均已如期或提前实现，各项工程进度均处于受控状态。目前工程建设形象进度情况为：一期工程1#~6#楼主体27层封顶，18层以下砌体工程完成，商铺封顶，幼儿园一层封顶，十层以下外墙抹灰工程开始；二期工程东标段桩基完成，西标段桩基工程完成30%，桩基静载检测工程开始，降水工程开始。对照2014年度考核目标，已超额完成工程建设主体25层封顶的分类指标。根据经营计划，到年底，英地置业预计完成各主楼主体封顶，二期桩基工程完工，幼儿园、商铺主体工程封顶。
三是项目建设工作得到各主管单位一致认可。英地天骄华庭项目重产品质量，抓安全施工，项目实施过程未发现一处安全隐患，未发生一例扰民事件及安全事故，获得了金水区委办公室、建设局、创建办、环卫城管等部门的多次通报表彰，并到我工地举办现场观摩会一次；金水区劳动局等部门（含新闻媒体）评价我工地为“标杆示范工地”，并于“五·一”劳动节前到我工地进行了现场慰问鼓励。作为郑州市优秀工地之一，天骄华庭项目成功接受了国家住建部专家组的全国巡检，各位专家和省市领导对我项目高标准的精细化管理、安全文明施工措施和规范、整洁、有序的现场形象给予了高度评价。此外，天骄华庭项目还先后接待了正弘蓝堡湾、银基王朝等三十多家业内同行组织的甲、乙、监三方工程管理人员及焦作市三十余家施工企业的参观学习活动。
四是相关业务部门协调配合，保证了项目建设计划的加快推进。合约采购部、成本控制部等相关业务部门通过专家评审、公开招投标等形式完成了对二期施工***设计单位的选择、项目整体电梯设备的采购、一期消防工程施工单位选择、铝合金门窗的制安等工作，同时完成各类结算、合同预算及复核、工程概算、决算、目标成本编制及招标文件对比分析等具体工程实施准备工作，投资开发部办理各项开发证照资质，协调项目建设各关联单位关系，为项目建设的顺利实施和年度分类指标的完成提供了重要保障。
（二）抓策划，搞推广，项目销售总体形势向好。
通过一系列紧张筹备工作的开展，售楼部于4月28日正式对外开放，客户反响积极，为楼盘销售营造了良好的氛围。在推广工作上，我们积极做好营销策划，加强与各媒体洽谈合作，通过报纸、户外广告、房地产专业网站、公交媒体、电台广播、短信等进行项目入市推广工作。实时跟踪客户情况，了解房地产***策及市场情况，进行报广、户外、销售物料等的设计。通过招投标确定了销售公司，并与其签署了销售合同，对销售说辞、销售百问进行确认，联系各部门对销售人员进行培训，认真做好售楼部日常接待工作，累计接待客户总数9000余组，来电总数4000余组。通过策划组织一期首批楼盘的认筹、开盘活动，房源销售取得较大成功。截止2014年12月13日，累计认购1089套房源，累计签约740套，整体成交均价7701.57元/㎡。其中，首批房源签约616套，3#楼团购累计签约82套，4、6#楼累计签约42套，已完成2014年度6万平方的销售分类指标。二批房源签约工作正在继续进行中，累计入会731张卡，实际会员数量460组。目前回款工作正在顺利进行，一次性付款款项已全部到位，商业与公积金贷款也正陆续顺利回款。共签商品房合同694户，合同总额为52,014万元，一期四幢楼共收到房款43,905万元，销售回款率达到了85%。；客服工作建立了明源软件系统，对项目客户实行统一管理，保证了售后工作的有序进行。2014年中秋，公司销售部在河南中州假日酒店广场筹办了以“德国啤酒节”为主题的业主答谢活动，进一步融洽了业主与开发商之间的关系，现场客户气氛高涨，对英地置业的忠诚度和信心倍增。
在做好日常销售业务管理工作外，我们按照推售计划，对销售目标进行细化分解，并制定措施督促销售目标的完成；落实案场各项制度的执行和案场纪律的规范，确保英地天骄华庭销售团队赢得业界和客户的良好赞誉；做好签约客户的合同签署、备案、材料补充、抵押办理、银行回款等各项客服工作，做好与相关部门的对接工作，及时解决按揭、抵押、解押等过程中出现的问题。
（三）抓融资，强管理，保障公司正常经营与项目资金需求。
一是严格财务核算和日常财务管理。根据母公司中原高速对编制合并财务报表的要求，按照公司《财务管理制度》规定，及时做好经营业务的核算工作，每月按期编制财务会计报告、季度分析报告，并上报中原高速及集团财务部；根据交投集团公司对编制财务报表的要求，每月4日之前编制好企业快报（国资、财***报表），同时上报中原高速及交投集团。妥善处理各单位的往来款项的收支，同时与银行建立优良银企关系，与税务机构建立良好税企关系。注重规范财务制度落实和规范化管理，配合2014年11月***“小金库”专项治理检查工作组在我公司开展的“小金库”专项大检查，针对问题制定整改措施并积极落实到日常工作中。
二是完成2014年度预算编报工作。根据公司的经营目标，按照“增收节支、量入为出、统筹兼顾、勤俭节约、确保重点”的原则，编制完成了公司2014年度预算方案，并报送公司董事会审议通过。通过编制财务预算，加强了公司对现金收支的控制，增强了企业防范与化解风险的意识。通过执行财务预算，明确了大额固定资产购置数量及金额、各项成本费用定额、开支权限，预测了公司未来现金流量，有效控制了成本，降低了费用。
三是做好融资工作，保证项目建设的资金需求。英地公司在项目尚未取得经济收益的情况下,为确保工程建设项目单位所需资金及时到位,通过各种渠道合理安排调集资金，保证了工程项目的顺利进展。与中国工商银行河南省分行营业部签订了3年期《房地产借款合同》，已收到开发贷款1亿元。借款利率为中国人民银行基准利率下浮10%，可为项目节约110万元的成本；与中原高速及中国工商银行河南省分行营业部签订了1-3年期《委托贷款借款合同》，向中原高速借款7440万元用于开发许昌中原路项目，保证了许昌项目的如期开展。
（四）抓物管，保品质，河南英地物业服务有限公司正式运营。河南英地物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）于2014年3月正式核准成立并取得相关资质。物业公司通过公开招聘，完成了保安、保洁、吧台、维修及管理人员招聘工作，并对员工进行了严格的岗前体能和服务意识培训，配合销售部优质高效地完成了售楼部开放前后的清洁、物资配备及现场服务等工作。结合目前物业公司及售楼部的实际工作情况，编制了物业公司的组织构架，制定了清洁工作流程、吧台服务标准、保安工作标准、维修巡检要求等，使每项工作都程序化、精细化、标准化。为学习和借鉴一线品牌的管理经验，物业公司还通过公开招标的形式，为项目选聘物业管理顾问单位，通过对投标单位的品牌影响力、顾问模式、顾问费用等方面的详细考评，最终从投标单位中确定了世邦魏理仕做为我们项目的物业管理顾问。完成了天骄华庭项目一期物业公司的招投标工作，保证了预售工作的顺利进行。
（五）抓拓展，谋长远，许昌英地置业有限公司经营活动陆续展开。目前，许昌英地置业有限公司（以下简称“许昌英地公司”）中原路项目周边村民关系及当地***府关系协调工作已处理完毕，目前开始着手建设，相关人员陆续到位，土地招拍挂手续已经办理完毕，土地证尚未办理，现场围墙临检工程已经完工。项目相关的市场调研、项目定位、规划概念设计和内部定向户型设计工作等已经完成，一期规划及建筑设计准备工作正在紧张进行中。许昌英地公司中原路项目的内部团购方案正在推行。
（六）抓学习，重教育，***群、纪检监察工作规范开展。公司自2014年5月设立***群与纪检***门以来，设置专人负责此项工作的展开，制定了各项活动方案及措施，以保证相关工作指标的具体落实。尤其自省***、交投集团、中原高速要求开展“小金库”专项治理检查工作以来，为了全面防范、坚决杜绝“小金库”，公司领导班子高度重视，召开专题会议研究部署整改措施，在公司范围内全面展开了对本部及子公司“小金库”专项治理自查自纠、全面落实《实施办法》的活动，通过悬挂条幅，设立举报箱，并在公司网站公布“小金库”专项治理工作小组举报电话、举报邮箱，接受群众监督，营造治理工作浓厚氛围。通过此次专项检查，公司也发现了内部管理中存在的问题并制定了相应的整改措施，目前正在进一步落实中。
2015年度工作计划
2015年度是英地天骄华庭项目建设的第二年，不管是对于项目建设、销售进展，还是公司未来发展规划的确定，都是关键性一年，2015年的稳定经营对英地公司夯实基础做大做强，保持健康可持续发展来说至关重要。因此，2015年公司将着重从以下几个方面开展工作：
一、完成天骄华庭一期主体工程的竣工验收，完成室外配套及部分室外环境工程。2015年1月底完成一期各楼主体封顶，10月底完成竣工验收；10月底完成一期水、电、气、暖的设计、施工与交付使用工作；11月底完成室外乔木种植，2012年7月底，完成交房前车行道路的最后面层铺设。完成二期施工***技术交底工作，根据项目进度完成幕墙、门窗、栏杆专项设计以及二期小区智能化设计完成场区供电、自来水、热力、燃气等配套设计。在办理完成二期地块周边道路的占道手续后，2015年底完成二期工程各楼主体25层封顶。
二、搞好项目推广和活动营销，制定销售目标并督促完成。项目东地块二期房源4月底入市，正式推广，计划于2015年7月16日正式对外推售二期1批单位，于2015年10月22日正式对外推售二期2批单位。项目西地块二批房源56851㎡，剩余30%，2015年可售住宅17055.3㎡；东地块住宅总建筑面积为166205.52㎡，暂定7月16日第一批开盘，10月22日第二批开盘，即从7月份开始，住宅销售面积为东地块可售面积166205.52㎡的30%，即49861.5㎡。同时，继续加强销售日常业务工作的管理，按照推售计划，制定销售目标，并督促销售目标的完成。认真做好客服工作，及时签订客户的商品房买卖合同，做好客户按揭贷款的回款督促工作。
三、健全公司内控体系，做好项目的融资工作，为项目建设提供有力支持。进一步完善财务规章制度，如资金管理暂行办法、销售收款管理暂行制度、工程财务管理暂行规定等，建立健全公司内部控制体系，使之更加严格规范，更具操作性。根据工程建设计划,2015年公司计划向金融机构融资2亿元，用于满足天骄华庭二期项目的资金需求。另外，为保证许昌泰和院项目顺利开展，2015年公司计划向中原高速借款7400万元用于许昌项目的开发。随着控股子公司的成立，加强子公司财务管理工作，推进会计标准化工作。制定集团子公司统一的会计制度，检查监督集团子公司的财务会计工作，实施对子公司会计信息的随时调用和跟踪监控，建立全集团财务分析系统，及时分析和掌握各单位的经营情况和财务状况。
四、协调各方面关系，完善各项手续，保证二期工程的施工建设的顺利开工及进度计划的完成，同时积极联系郑州市土地局、郑东新区土地局，获取郑州市一手土地信息，筛选符合我公司持续发展的地块，有计划组织实施拿地工作。
五、根据公司安排，完成许昌英地项目方案、扩初、施工***设计，完成规划总***、单体、人防、***纸审查等相关手续；售楼部2015年正式开工建设，并于2015年年底前投入使用；中原高速许漯分公司职工住宅楼项目建设工程将在2015年下半年开工。