学文网摘要：文章从北京上半年房地产市场情况入手，分析其影响因素，并对后市走向做出了预测，力求对我国房地产及相关市场能有所借鉴。
关键词：北京楼市；影响因素；预测
一、房地产市场交易情况
根据北京市2008年上半年房地产的销售情况统计，与2007年同期比，销售套数、面积、金额都呈下降趋势，而由于销售面积的降幅略高于销售金额，说明在价格上仍有微幅增长。
北京市18区县与开发区共19区2008年上半年的销售均价如***1所示。其中，西城区的均价最高（31023元/平方米），这与西城区房地产主要业态集中在以办公（33055元/平方米，45023.28平方米）、车库（30657元/平方米，13412.87平方米）、其他（31001元/平方米，9770.63平方米）、公寓（28815元/平方米，8709.04平方米）等为主有一定关系；销售均价最低为平谷区（4357元/平方米），以普通住宅（4320元/平方米，31290.83平方米）为主。
二、房地产市场运行及环境分析
（一）供应分析
2008年1～6月北京市房地产开况汇总如表1所示（销售情况见前一部分）。
（二）土地交易分析
据北京市土地整理储备中心的数据显示，2008年上半年北京市土地成交面积为676.5万平方米，比去年同期增加了107.5%。土地成交总金额为324.2亿元。折算后，楼面均价为3541元/平方米，比2007年的3799元/平方米下跌了7%。2008年上半年地价下跌是近3年来楼面均价首次下跌。
（三）2008年上半年北京房地产市场特点
成交量和成交金额齐跌，销售市场惨淡；观望是2008上半年北京房地产市场的主基调；房价有所松动，但依然保持了两位数的增幅，有价无市比较明显；资金因素决定房企未来命运；成交锐减，降幅可观；保障性住房受到国家关照。
（四）北京房地产金融市场对房地产市场的影响
宏观调控执行“上紧下松”***策，银根紧缩；2008年上半年房地产个贷金融市场交易，借款人观望；转按揭叫停垫资服务火爆京城，民间融资渠道“重生”；住房公积金贷款优势突出“榜上有名”。
三、影响未来北京房地产市场走势的因素分析
（一）通货膨胀对房价的影响
各地区物价和房价的一致：从国内一线城市数据来看，近期通胀与房价表现基本趋势一致。通胀对房价有着直接和间接的影响。通胀对房价的直接影响如下：提升建设成本；带动工资重估；驱动租金上涨；降低实际利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩，譬如加息或者提升准备金率等。
（二）人民币升值因素
人民币升值必将影响到房地产市场各方参与者的决策和行为，以及房地产价格走势：在不考虑国际资本流入对我国房地产市场影响的情况下，人民币升值将加大通货紧缩的可能性，从而可能对房地产市场价格产生向下的压力。如果国内房地产旺盛需求保持刚性，且不会因人民币升值带来的海外投资减少，这种下降压力就不会变成现实。如果考虑国际资本流动的影响，房地产价格将被拉高；如果资本流动过度导致投机，甚至可能催生泡沫危机。
（三）其他影响因素
1、美国次贷危机对我国的影响。由于我国并没有次级贷款业务，更多的是一些警示意义。从国内看，住房按揭贷款存在着内在风险：国内没有完整的个人信用记录和严格的个人信用评级体系；贷款首付比例较低及虚假信用，存在大量投机性借贷；存在虚假还款能力证明。从宏观经济看，近6年来我国经济持续快速增长推动了房地产等资产价格快速上涨。但从经济运行本身的周期性和从外部失衡等综合因素的作用来看，未来高位增长的势头将放缓。房价一旦停止上涨或出现下跌、房市流动性降低、贷款利率大幅调升时势必加大高价购房者的偿债压力使银行信贷面临很大的违约风险。
2、北京奥运会的影响――稳中微升。（1）保持相对平稳的影响因素：奥运会后我国GDP与奥运前期2007年（11.4%）相比有所放缓。前几届奥运举办城市的数据都表明举办国的GDP在奥运会后将有明显下降，同时考虑到2008年大环境处在全球经济增速放缓和我国通胀压力较大的背景下，预计我国的经济增速会在奥运会后有小幅放缓。（2）房价微幅上涨的影响因素：经济仍保持持续快速增长；北京的城市建设和经济发展处在历史较好时期；外需成为房价上涨的助推器；人口红利形成庞大的购买力；投资渠道匮乏房产市场仍被投资人看好；随着奥运会结束观望情绪的逐渐消退，刚性需求重新释放。
（四）北京市***府限价房***策对房价的影响
北京市住房保障办公室确定了从2007年起3年内北京要开工建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。缓解低收入和中低收入群体的住房紧张，解决房屋供给的部分机构性短缺问题。供求矛盾的缓解将有利于控制价格暴涨，稳定和缓和房价涨势：调节市场住房供应结构；影响老百姓的购房心理预期；让“夹心层”的住房问题得到解决。
四、对市场的判断及机会与风险分析
（一）目前北京房价是否处于合理水平
1、纵向比较――北京房价逐年上升。除2006年较之2005年出现小幅回落外，2004～2007年北京商业用房平均价格呈整体上涨趋势。
2、横向比较――北京房价涨幅偏高。通过北京、上海两个城市房地产市场的发展比较判断房价是否合理。由国家统计局有关数据显示，房地产价格指数比较：北京的销售价格增长＞全国＞上海，而上海的租赁价格增长＞全国和北京，这与北京市场偏好产权而上海市场偏好使用的特点相吻合。
3、房价收入比、房价租价比判断房价是否合理。（1）房价收入比――高于一般标准。近几年我国的房价上涨幅度远高于居民的可支配收入的增长，造成我国的房价收入比逐渐攀升。截至2006年，北京、上海、广州、深圳4个城市的这一指标均超过10，且均呈逐年上升趋势，远高于世界银行4-6倍的一般标准。（2）房价租价比――低于合理水平。租售比是衡量一个区域房地产市场是否过热的重要标准，1∶200至1∶300为良好的租售比。租售比过低则表明房产价格偏离理性真实的房产价值，小于1∶300房产投资价值相对变小。目前北京的房价租价比多较低。
（二）对本轮房地产市场调整的分析
我国此次房地产市场调整幅度将持续两年左右，房价调整的幅度不超过30%。
1、关于调整时间的判断依据。（1）从国际上的历史经验来看：日本的20世纪60年代中期和20世纪70年代中期，美国的20世纪60年代末和20世纪70年代末，以及香港的20世纪90年代中期，房地产市场出现的短暂调整都是两年左右的周期。（2）从市场运行周期看：过高的房价和前期过热的发展，需要经历缩量-房价滞涨-甚至下跌-放量的过程来消化。目前，全国大部分地区房地产市场都在经历住宅销量的萎缩，但成交价格方面，除了深圳，其余大中城市近期房价较2007年均价都有近10%以上涨幅。尚处在房价滞胀初级阶段的楼市，如果没有合理的交易量作支撑，未来仍将面临调整风险。（3）从宏观面看：房地产市场与宏观经济紧密相关，尤其是通胀和***府为控制通胀采取的紧缩***策。我国宏观经济周期已步入2003～2007连续5年两位数高增长后的转折，虽2008年总体依然乐观，但要素价格、通胀水平面临继续大幅上扬的风险，未来两年依然存在很大的通胀压力，紧缩***策大幅放松的可能性较小。
2、关于调整幅度的分析。在实际甚至名义房价下跌情况下，随时间推移，如果一线城市房价收入比下降到10-12的范围、二线城市下降到8-10的范围，就意味着房价调整到位，将是我国目前情况下的一个高位平衡位置。2007年底，我国一线城市的房价收入比约为15，假设2008年房价较2007年末涨5%，2008和2009年人均收入每年增长10%，则2009年房价下跌8-30%，房价收入比将下降到10-12的范围；二线城市中，少部分较高的城市存在约30%的调整空间，而武汉、天津等城市的调整空间在10-30%内，还有部分城市的价格基本合理，在房地产总体市场调整的背景下，将维持小幅上涨或横向整理的态势。因此判断房价的总体调整幅度不会超过30%。
（三）后奥运时代房地产市场发展态势预测
短期内房价可能会下跌；奥运会后需求回暖；由严格控制土地供应调整为加大、加快土地供应；长期依然看好。
（四）2008年下半年北京房地产市场预测
1、经济运行平稳，涨幅有所下降。预计2008年全年北京国民经济保持9%左右的增长率，2008年年底实现人均国内生产总值6000美元，城乡收入年均增长6%左右。由此判断，2008年下半年北京仍将保持良好态势，但涨幅会有所下降。
2、从紧的货币***策不会得到改变，调控还将持续。2007年的宏观调控***策部分将在2008年明显显现；继续加强保障性住房建设；金融***策收紧；税收***策区别对待。
3、2008年下半年房地产市场依然处于调整状态，长期来看北京房价整体上仍将维持上涨格局。（1）短期调整。真正决定北京房价走势的主导力量，只能是我国经济发展状况及由此产生的供需关系。首先，长期高速增长的我国经济正面临滞胀风险。从2007年下半年开始的较高通胀仍在持续。根据IMF预测，2008年世界经济增幅可能降至3%左右，美国经济增长率则会滑向0.5%以下，欧洲经济同样原欧盟15国的经济增长率将下降到1.5%。其次，房地产开发商正在资金链上挣扎。2008年上半年，央行依然贯彻从紧的货币***策，半年内5次上调存款准备金率达到17.5%的历史高位。央行的主要目的是抑制通胀回收流动性，这直接造成银行信贷投放进一步放缓，房地产开发商获得贷款的难度更大。再次，主导房价的消费预期正在十字路口徘徊。2008年以来，全国城市房屋销售价格指数同比和环比涨幅均呈现持续回落态势，深圳等部分城市房价出现了明显下降。这一变化引起普遍看跌预期，导致住房销售量减少。北京市2008年上半年的房屋销售数据也在印证这一点。（2）长期上涨。从更长的8-10年的经济波动周期来看，北京的房价在奥运之后大跌的可能性小，北京的房价整体上仍将维持上涨格局。
首先，我国经济发展即使因世界经济下滑而减速，也不会对北京市房地产开发投资形成实质性损害。其次，奥运会后北京市依然会是房地产资本洼地，房地产开发资金不会出现严重短缺。再次，消费者的消费预期不会长期处于迷茫状态，消费导向最终会做出顺应市场发展规律的选择。
参考文献：
1、冯科.从美国次级债危机反思我国房地产金融风险[J].南方金融,2007(9).
2、何彬.我国商业银行个人住房贷款信用风险管理问题探索[J].探讨与实践,2008(1).
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4、郑岩.论我国房地产开发融资状况[J].现代商贸工业,2008(3).
（作者单位：西华师范大学国土资源学院；首都经济贸易大学）
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