学文网在罗马法中，永佃权制度非常盛行，但在德国、法国民法典中永佃权权制度却推出了历史舞台。在日本、中国、中国台湾地区永佃权制度也已经衰退。
1 罗马的永佃权制度的产生
永佃权一词起源于希腊文，永佃权早在希腊时代就出现。在公元二世纪，永佃权的概念在罗马法中出现。由于罗马帝国领土扩张，有了大量剩余的土地，这些土地属于国家所有，罗马帝国将土地租借给市民耕作，国家每年收取一定的租金，这样形成一种永借地制度。在优士丁尼时代，将希腊的永佃权制度和罗马的永借地制度合而为一，形成了永佃权制度。永佃权可以定义为：“一种可以转让并可以转移给继承人的物权，它使人可以充分享有土地同时负担不毁坏土地并交纳年租金的义务。”
2 永佃权制度的主要内容
永佃权是佃户支付佃租，永久在他人土地上为耕作或者牧畜的权利。永佃权的设定，必须是以书面形式订立，必须经过登记，才能产生效力。永佃权的期间是永久的，永佃权可以转让给他人，但不能出租。如果永佃人累积拖欠总额达二年佃租，土地所有人可以撤佃，永佃权消灭。佃户支付佃租，佃租不得超过地价8%。
永佃权的设定：契约设定、遗嘱设定、裁判设定。
永佃权人的义务：以善良家长的注意义务耕种土地、使用房屋；支付管理费、修缮费及赋税；按期交付佃租；出让永佃权时，事先通知所有人；永佃权的设定是有期限的或附解除条件的，在期限届满或条件成就时，返还原物。
永佃权的效力：（1）土地使用上的限制，永佃权人不得对土地进行产生永久性的损害的变更，但有与此不同的习惯的，从习惯；（2）永佃人可将其权利转让给他人，也可以在其权利存续期间出租土地给他人用于耕作或放牧；（3）准用租赁的有关法律规定；（4）佃户有支付佃租的义务；（5）永佃权的放弃，佃户如因不可抗力连续三年以上没有收益，或连续五年以上收益少于佃租，佃户可放弃永佃权；（6）永佃权存续期间为二十年以上，五十年以下；（7）收取权、购买权，佃户可在永佃权消灭时，可收取地上物，将土地恢复原状，如果所有人愿按时价收购地上物，佃户无正当理由，不得拒绝。
3 各国永佃权制度的衰落
法国大***以后制定的法国民法典没有规定永佃权，德国也没有永佃权。欧洲其他的资本主义国家在制定民法时，参照法国民法典，也都没有规定永佃权。在欧洲大陆法系的物权法中，已经很难找到永佃权踪迹。
日本民法中，专门有一章规定永佃权的内容。永佃权人支付佃租，而在他人土地上耕作或者牧畜的权利。永佃权可以根据合同设立，永佃权的期限是二十年以上五十年以下。二战以后，日本国家把那些住在城市的地主拥有的租地和人在农村的地主的租地中超过一町步（北海道为五町步；一町步为99.2公亩）的部分进行收购，卖给了佃户。这样一来，致使永佃地数量逐渐减少。
我国在宋朝时就有了类似永佃权制度的田面权，在明清时期，称土地所有权为田底权，称永佃权为田面权。“民人佃种旗地，地虽易主，佃户仍旧，地主不得无故增租夺佃。”在《大清民律草案》中，参照德国法和日本法，在用益物权编章中设立了地上权、永佃权、地役权内容。我国开始有了现在意义上的永佃权制度。《中华民国民法》第842条规定了永佃权的定义：“称永佃权者，谓支付佃租永久的在他人土地之上为耕作或者牧畜之权。”
台湾地区的永佃权制度在“国民***府”时期存在，在“国民***府”迁往台湾后试行，实施“耕者有其田条例”，征收地主土地，转放给耕作的农民，致使永佃权制度失去了存在的社会基础，1999年废除了永佃权制度，取而代之的是创设了农用权和建筑用益物权。
农用权，支付地租，以农作、种植竹木、养殖或者畜牧为目的，在他人土地为使用、收益之权。农用权的使用期限不超过二十年，农用权人享有土地使用收益权、农用权可以让与、抵押。
4 废除永佃制度的原因
永佃权是一种长期的或永久的使用他人土地并交纳固定地租的物权，这种制度妨碍了土地的自由流转，与资本主义的自由贸易概念相违背。设定永佃权，造成了土地所有人与使用人永久性的分离，大片土地被分割，影响了农地的合理利用。永佃权制度束缚了自由经济的发展，阻碍了现代化农业的推广。因此永佃权制度适用的范围在缩小，有的国家干脆废除永佃权制度。台湾地区废除永佃权，设定农田权，适应了现代农业的发展。德国民法典设立了用益权，用益权人无权对物进行改造，或者使其发生重大变化。土地的用益权人可以为采掘岩石、砂砾、黏土、陶土、泥灰岩、泥炭和其他土壤成份而设置新的设备上，土地的经济用途因此而发生重大变更的除外。
新中国成立以后，我国土地试行公有，长期的处于计划经济时代，永佃权制度被废除。我国农村实行土地承包经营权之后，将最初的一项农村***策上升到法律，在《物权法》用益物权篇章中规定了农村土地承包经营权制度。2013年中央一号文件，明确在稳定农村土地承包经营权的基础上，明确大力支持发展多种形式的新型农民合作组织农民合作社是带动农户进入市场的基本主体，是发展农村集体经济的新型实体，是创新农村社会管理的有效载体。