学文网摘要:1998年以后全国进行了大规模的城镇住房制度改革后,集资建房成为时代的产物。可因为法律本身是滞后的,也产生一系列的问题,对房地产市场的健康发展造成了一定的影响,如使房地产市场在一定程度上产生“畸形”、腐败问题等等。随着相应法律的颁布,相关问题得到一定解决。但还不健全,有待继续完善。
关键词:集资建房房地产
中国的房地产市场走过了10多年的历史,大规模的系统发展也有10多年了。但并没有真正经历过大的调整或完整的“繁荣―下降”的经济周期,比如房屋商品房价格、房屋销售量、房地产投资增速、新开工面积等等。而且主要是以商品房开发为,这也是房地产进入市场的一个主要标志。当然,在这个过程中也对一些新的开发方式进行了偿试。比如集资建房、合作建房、廉租房。这些主要是为应对商品房销售价格过快上涨而产生的。其中在1998年全国进行了大规模的城镇住房制度改革后,对集资建房的问题直至今日也有相当大的争议。现就其中的集资建房做如下分析:
一、集资建房的定义
所谓集资建房,有多种概念,主要是因为角度不同。但比较主流的观点是指单位集资建房,即“建设单位以划拨方式取得土地,经有权批准的人民***府批准。在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的条件下,向特定的对象集资、供应住房的一种房地产开发建设行为。其建设标准、上市条件、供应对象、优惠***策均要经过严格审核。一般供应对象必须限定在本单位无房户和符合市县人民***府规定的住房困难家庭。”2003年***《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中对集建房的定义为“集资建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠***策,按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义,变相搞实物分房或房地产开发经营。”目前也出现了完全以个人名义进行的“集资建房”行为,但实际上应属“合作建房”的范畴,和真正意义的集资建房有本质区别。在2004年4月13颁布并同日实施的《经济适用住房管理办法》中将集资建房定义为“经济适用住房”的组成部分,并对其进行了适当规范。
二、集资建房产生的历史背景
1998年城镇住房制度改革后的一段时间里,一些******机关、事业单位手中不在有存量房,同时又面临着职工住房困难的问题。就由职工出资、单位按所谓的“经济适用房”待遇牵头组织建房,在单位内部销售。随着城市土地资源日益稀缺,房屋销售价越来越高,集资建房已经由当初解决困难职工的住房问题逐步演变为权力部门滋生腐败的温床。不少地方集建房的机关单位,利用手中掌握的特权和资源,以解决职工住房为名,获取廉价的土地,并且享受在工程建设税费方面的多种减免和优惠***策。这虽在一定程度上绥解了部分单位住房不达标或无房于部、职工的困难。但也使得一些机关人员手中早已不只一套住房,实际上是变相延续福利分房。而大多数城市居民却只能以市场价购房。
三、集资建房的现实状况及法律规定
集资建房在很大程度上是与我国住房改革的基本方向相背的。我国的住房改革是朝着从实物分房变为货币化,从福利分房变为走向市场。违规、超标集资建房具有隐蔽性和欺骗性,表面是为职工住房解困,实际是部分机关单位负责人钻***策空子,套取国有资源为团体和个人牟利,招致意想不到的民怨。
为此2004年颁布的《经济适用住房管理办法》2006年颁布的《关于制止违规集资合作建房的通知》、《***办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》都对集资建房作出了限制如《经济适用住房管理办法》第一条就规定“一律停止审批******机关集资合作建房项目。严禁******机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益”《***办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》第十二项中规定“严格规范集资合作建房,制止部分单位利用职权以集资合作建房名义变相进行住房实物福利分配违规行为。”《经济适用住房管理办法》第三十二条“凡已经享受房改***策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员,不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义,变相搞实物分配或商品房开发。”这只是对集资建房规定的部分的条文。综合分析这几部法律的相关规定可见集资建房存在如下几个方面的问题
(一)住房面积和档次违背国家相关***策。不少地方******机或事业单位的集资建房小则90平方米大的则150平方米,更有甚者达到了200平方米以上。这些严重的超标建房,脱离其住房解困的本质。
(二)挤占面向中低收入人群销售的经济适用房。在全国很多地方,机关单位集资建房占整个经济适用房的比例越来越高,有的地方甚到达到40%以上,导致所在城市一部分本可以购买面向社会销售经济适用房的百姓生活更加困难。
(三)内部销售把关不严。尽管明文规定已购公有住房的干部职工不能再参加集资集房,但不少机关单位住房达标的人也可以购买。以干部住房紧缺为名,通过变相的集资建房,如委托代建、团购等,将多占房和占大房行为合法化,分配中向领导干部倾斜问题突出。以至于出现了“经济适用房住进了大款,羊群里出了骆驼”
(四)造成房地产市场“畸形”。近几年,部分城市房地产市场持续升温,而越来越多的非市场化动作的集资建房对房地产产生冲击,现在很多城市为了扩容,为了城市的发展,都将***府的办公地点向新的开发区搬迁,部分直属机构也实施了搬迁。为了工作上的便利,许多单位都在新区规划建设了集资房以利于工作人的办公、上下班,一些效益好的单位为了改善职工住房条件,也以定向开发、委托代建、团购等非市场化运作形式购建住房。照这样下去,集资建房面积过大,势必冲击房地产市场,其销售价格有的甚至低于开发成本,挤占了按市场行为经营的企业的市场空间。
(五)国有资产流失,铸成集体腐败。很多单位假借干部职工住房紧缺为名进行集资建房,而且建设的都是高标准住宅、更有甚者为超大型号别墅。相关配套设施豪华程度达到所在城市住宅的一流水平,而且还无偿或低价占用土地,有的还是农用地。为建房,部分单位占用国有资金、或专项资金。最后按着职务的大小来进***屋档次的分配,搞二次福利分配。
四、集资建房现状的深层原因
(一)住房货币化不到位。集资建房之所以有上述的情况发生,其成因是多方面的,但主要还是住房货币化***策不到位,机关单位人员工资收入与商品房价差距过大。1998年在全国范围内取消住房实物分配,实行住房分配货币化,但停止住房实物分配后,机关单位收入并没有相应提高。同时,住房货币化补贴亦未能到位或各部门分发数额悬殊。而在住房保障体系中公积金又是大多数人惟一享受的住房保障,但其为机关单位解决住房问题发挥的功效并不大,以至于这个利益群体的人无法实现用手中的货币购买市场上的商品房,故准福利性质的分房在各地逐步抬头。
(二)权利寻租的存在。一个健康的市场环境,必须剔除权力对社会资源的强占与滥用,只有在权利公平的背景下,才能去诉求市场的理性。只有剔除了权力的寻租,遏制权力的腐败使国家公务员与其他阶层的人们处于一平等的地位上,才能使得***府一次次对房地产市场的调控,不会陷入到与“影子”的博弈之中。让公务、人民群众一样,同时进入市场长经济,真正体会买房难,购房不易的滋味,密切***府与人民的关系,对于化解各种社会矛盾,促进社会稳定是有百利而无一害的。
综上,虽着社会、经济的发展,集资建房产生的问题及原因也是复杂的,为此我们要加强***力度,严格要求各级***府必须按照相关的法律、法规来进行审批。加强反腐力度,对于已经违法违纪的干部要严格按照法律的规定进行惩处,起到对大家的警示作用。构成犯罪的依法追究刑事责任。向社会广范征集建议,集众人之所长来解决现在的问题。
我也是此文抛砖引玉,希望能够有更多的仁人志士发表有建解的意见,把我们的社会建设的更好。