“限墅令”会动真格吗?

今年3月10日,国土资源部出台了19条调控措施,也就是大家所说的“国19条”。在第一条中,“要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地”的字眼十分醒目。据计划安排,国土资源部从3月开始到7月份,要在全国开展房地产用地突出问题的专项检查,其中一项重要检查内容,就是检查“违规供应土地建设别墅”。

其实,别墅“禁地”已有7年之久,国土资源部近年也已4次强调“严禁别墅供地”。

2003年2月,国土资源部出台通知,要求清理各类园区用地、加强土地供应调控,其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。

2006年5月,国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》,再次重申在全国范围内停止别墅供地,并对别墅进行全面清理。

2008年1月,***下发《关于促进节约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

然而从2003年提出的别墅禁地开始,别墅项目不降反增。2009年全国别墅供应面积为256.79万平米,同比增加12%,别墅市场似乎并没有受到“限墅令”影响,也似乎印证一句老话――“上有***策,下有对策”。由于对别墅的定义存在漏洞,给开发商创造了打“球”的机会,轻巧地躲过了“限墅令”。以往国土部对于别墅的定义是“独门独院、两至三层”,这就意味着除独栋形式的别墅外,包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型。而地产商的惯用“球”手法,一是“高低搭配”做容积率,二是在产品设计上规避独栋概念。部分开发商为了追求更大的利润,往往通过以联排名义报批,以独栋产品营销的手法,或者是低容积率别墅搭配高容积率公寓,来达到既不突破容积率,又迎合市场需求的目的。

这样的局面让监管部门终于下了决心出台全面的监管措施。近日,笔者从国土资源部获悉,就在该部密集调研全国供地用地情况的同时,一项关于别墅、大户型项目供地用地的分项调查也在同步展开。相关人士表示,下一步将给别墅具体做一个定义,除此前的高度、容积率两方面的限制外,还将包括套型、面积等诸多方面,不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。

在这场“土地调控风暴”中,国土部果真将联排、叠加、双拼这种“类别墅”纳入别墅范畴,应该是***府从源头控制商品房供应结构的又一个明确信号。这样的收紧***策是否还是会催生新的“类别墅”产品,或者带动现有高端物业升值,有待进一步观察。

不过,值得注意的是,别墅市场受此刺激,成交量迅速回升。在3月初的时候,别墅市场还是持续清冷,到3月中春季房展会开始预热, 3月末时突然升温,使得整个3月的成交量,相比2月有较大幅度增加。根据第一别墅的统计,3月上海别墅成交量相比2月约有15.8%的增长。其中表现最好的是松江区,一共有5个楼盘在3月成交了102套房源。青浦是紧随其后的区域。从成交楼盘类型来看,本月除了绿地蔷薇九里等经济型别墅热卖之外,绿城玫瑰园、复地北桥城、四季雅苑、紫园、紫都晶园、久事西郊名墅等中高档别墅近日都有成交。