学文网房产人事工作计划篇1
论文摘要：为满足日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证,按照***《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》,探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。
1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔
随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。
房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。
2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征
2.1房地产策划师的专业能力的培养
房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产***策法规。
2.2房地产策划师的职业能力特征
房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。
3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革
***《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。
3.1科学系统地进行专业课程体系设计
专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识***、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。
从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。
3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设
建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果***、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;
建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;
建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;
建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;
建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。
在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。
3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设
《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。
1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。
2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。
3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。
通过精品课程建设,促进形成特色专业。
参考文献：
[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004.
房产人事工作计划篇2
第一条为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条凡在本省行***区域内设立房地产开发企业(以下简称房地产企业)，从事房地产开发活动，均应遵守本条例。
第三条本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。
第四条房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第五条县级以上人民***府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。
县级以上人民***府建设部门负责城市房***管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。
县级以上人民***府土地管理部门负责土地的统一管理工作。
各级计划、城市规划、工商行***管理、物价、财***税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。
第六条
房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。
第二章房地产开发规划
第七条县级以上人民***府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行***区域房地产开发中长期发展规划。
编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。
编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。
房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。
第八条市、县人民***府城市规划部门应根据本行***区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。
第九条省人民***府计划部门应会商建设部门根据市(地)、县(市)房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。
第十条省、市(地)人民***府计划部门应根据本行***区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。
第十一条市(地)、县(市)人民***府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行***区域房地产开发项目。
第三章房地产企业的设立与管理
第十二条设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行***管理部门申请领取企业法人营业执照。
第十三条建设部门应按规定对房地产企业的资质、开况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进***地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行***管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。
第十四条省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行***管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。
第四章房地产开发项目所需土地使用权的取得
第十五条房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民***府批准。
第十六条房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：
(一)已列入当年商品房建设计划；
(二)已由城市规划部门提供规划设计条件；
(三)所需土地已列入年度用地计划。
第十七条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民***府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财***、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。
第十八条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。
第十九条房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：
(一)具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
(二)具有该建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金)；
(三)符合市、县人民***府规定的其他条件。
第二十条房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：
(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；
(二)投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；
(三)由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金(不计利息)；
(四)中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
(五)中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。
中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。
第二十一条房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：
(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；
(二)土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；
(三)竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
(四)拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金(不计利息)；
(五)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
(六)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。
竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。
第二十二条建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50%；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还(含利息)。
第二十三条出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。
出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。
第二十四条房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交***门，实行专项管理，按规定用途使用。
第五章房地产开发管理
第二十五条房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。
房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。
第二十六条房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。
建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。
第二十七条房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。
申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：
(一)有审核批准的工程设计***纸；
(二)已取得建设工程规划许可证；
(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20%以上或已完成该项目的基础工程。
第二十八条房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。
第二十九条房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。
第三十条房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一条房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。
第三十二条商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。
第三十三条房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。
第六章涉外房地产开发管理
第三十四条外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。
第三十五条设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行***管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。
第三十六条外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。
第三十七条外商投资房地产企业的开发项目，由省人民***府计划部门会同建设部门实行专项管理。
第三十八条外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。
第三十九条外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。
第四十条外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。
第四十一条省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。
第四十二条外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。
第四十三条*、*、*地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。
第七章法律责任
第四十四条房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行***管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。
第四十五条房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行***管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。
房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行***管理部门按前款规定从重处罚。
第四十六条房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行***管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。
第四十八条房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。
房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。
第四十九条房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行***管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。
第五十条房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行***管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。
第五十一条房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。
房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。
房产人事工作计划篇3
关键词：房地产开发企业计划管理项目开发后评估制度
中***分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
一、引言
计划管理是现代企业管理工作的重要内容，它能够协调企业各部门之间的工作，促进资源的有效利用，降低企业的风险，提高企业的经济效益。房地产开发企业要想提高综合效益，在实际工作中，就必须重视计划管理工作。
二、计划管理的概念
计划管理是企业运行过程中的重要工作，它是指设立目标、制定***策、选择科学合理的方案，以期能够对现有资源进行合理的使用，使企业的各项工作能够获得最大经济效益的活动。房地产开发是一项比较复杂的工作，涉及到众多方面，并且投资金额巨大，投资时间长，参与者众多，并且容易受到***策的影响。为了保证房地产开发工作的顺利进行，提高开发工作的综合效益，必须加强计划管理工作，以协调企业运行与外部环境之间的关系，保证房地产开发企业经营目标的顺利实现。
三、房地产开发企业计划管理的原则
房地产开发企业计划管理的原则是对房地产开发起指导作用的各种规则和制度的总称，具体来说，应该坚持以下几项原则。
1、科学性。计划的制定必须根据房地产开发的实际情况，能够对企业的运行发挥指导作用。要考虑到企业的经营方针和经营目标，并结合市场的实际情况，正确处理开发、销售、现金流与成本之间的关系。在项目开发之前就做好预测工作，并对企业的内外条件进行全面的分析，制定科学合理的行动方案，
2、合理性。在明确目标的前提下，做好工作与时间的安排。在制定计划的过程中，应该加强与各部门的协调与沟通，对各部门的工作进行科学合理的安排，使各部门更好的开展工作。
3、动态管理。房地产受宏观调控***策的影响比较大，并且市场需求时刻会发生变化，房地产企业的经营也时刻发生变化，因此在执行计划的过程中，必须加强对相关信息的反馈，并根据变化的情况及时调整有关计划。加强月度检查、季度检查和年度检查工作，将事前控制、事中控制和事后控制有机结合起来，实现对计划的动态控制，保证经营目标的顺利实现。
四、房地产开发企业计划管理的分类
1、项目总体开发计划。它是以整个房地产项目作为开发对象，涉及到项目开发的全过程，从项目中标开始，到项目开发、项目后评估结束。在总体开发过程中，以关键节点作为骨干，例如开工、开盘、封盘、竣工、入住等等，通过协调和平衡之后形成。值得注意的是，总体开发计划从全盘考虑，需要确保后期开发计划的连续性和一致性。而对于分期开发项目，允许在开发后期，根据具体情况对成本、售价、利润做出相应的调整。
2、公司经营计划。它是指公司在一个财年内所有经营计划的集合，在编制的时候，主要根据董事会的决定、年度经营目标、项目总体开发计划而制定。管理范围包括一个财***年度。就内容来看，主要包括经营目标、各月的重点工作、为实现目标的行动和措施等等。为了方便管理，常常将年度经营计划分为月度、季度、半年计划，这样便于管理和控制，确保年度经营计划的实现。
五、房地产开发企业中计划管理的运用
在房地产开发企业当中，计划管理是通过以下制度和规定发挥作用的，从而使得企业的经营目标得以更好的实现。
1、计划管理制度。健全完善的计划管理制度是对项目开发进行合理安排的前提，有利于保证施工进度，销售进度，提高企业的管理水平，保证企业经营管理的各项工作有序进行，并提高各部门的工作效率。
2、计划模板。要想顺利开展计划管理工作，建立完善的计划模板体系是十分必要的。也就是常说的报表，通过对这些报表进行研究和分析，能够掌握企业的运行情况，为制定计划，做出正确的决策提供合理的依据。
3、项目开发。在项目开发过程中，主要是明确项目开发的节奏，具体包括以下几个方面的内容：分几期开发建设，开发周期多长，每期的开发量，动工的时间，基础施工时间、开盘时间、封顶时间、竣工时间等等，都要明确下来。当开发节奏明确之后，相关的人员和工作安排也就容易得多，也有利于管理工作的顺利开展。
4、月度运行报表。包括项目经营计划的实施情况以及下个月工作的重点和安排。通过对月度经营情况、销售情况、项目实施情况、项目综合管理情况进行分析，可以为制定相关的管理计划提供科学合理的安排，有利于提高管理水平和管理效率。
六、房地产开发企业中计划管理存在的问题与完善
1、存在的问题。尽管计划管理在房地产开发企业中早已得到运用，并取得较好的效果，然而，由于受到多方面因素的影响，目前房地产开发企业中计划管理仍然存在着一些问题与不足，总的来说表现在以下几个方面。第一、思想重视不够。房地产开发企业容易受到外部因素的影响，然而相关人员的思想观念却没有改变，计划工作赶不上变化的实际情况，往往对房地产的进度、质量、成本等造成不利影响。因而，为了改变这种情况，相关负责人必须转变思想观念，高度重视计划管理工作。第二、执行力不够。计划管理是企业非常重要的工作，然而，如何将计划执行的关键是人。但目前很多的房地产开发企业尽管计划管理工作做到位，也制定了相关计划管理制度，但是执行力不够，很多的工作没有落到实处，最终影响了计划管理工作的实际效果。第三、缺乏后评估制度。在房地产工程项目建设中，当某一阶段性的目标完成之后，往往需要对项目进行后评估管理。但是，目前房地产开发企业缺乏后评估制度，对相关工作经验没有进行总结，制约了计划管理工作的提高。
2、完善对策。为了应对当前计划管理工作中存在的问题，提高企业的效益，结合房地产开发企业的实际情况，笔者认为可以采取以下对策。第一、提高思想认识。由于房地产容易受到外部因素的影响，因此，企业负责人必须提高对计划管理工作的思想认识，认真编制计划，并做好管理工作，以便对项目的进度、质量、成本进行合理的控制，充分发挥计划管理在房地产开发企业中的作用。第二、提高执行力。事实证明，企业和企业之间的差距在于执行力。执行力较差严重制约了房地产开发企业综合效益的提高。因此，今后在实际工作中应该提高执行力，保证计划管理工作的效果。可以采取制定相关的规定，明确相关人员的责任的方式，也可以采取健全奖惩激励机制的方式来提高企业的执行力。第三、建立后评估制度。在实际工作中，当某一阶段性目标完成之后，应该立即对项目进行后评估管理，关键内容是对项目在进度执行方面的经验进行总结，以便为将来的工作提供借鉴和指导。
七、结束语
总而言之，计划管理对房地产开发企业来说具有重要的现实意义。今后在实际工作中，我们需要认识计划管理存在的问题，并根据实际情况采取相应的策略，做好计划管理的各项工作，提高房地产开发企业的综合效益。
参考文献：
[1]张兆维.光华房地产公司项目管理关键环节实践探讨[D].南京理工大学硕士学位论文,2006
[2]范渝.浅论房地产开发企业中的计划管理[J].科学咨询,2009(9)
[3]程志超.浅谈当前房地产开发企业资金管理[J].科技信息,2009(29)
房产人事工作计划篇4
第一章 总则
第一条 为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 凡在本省行***区域内设立房地产开发企业（以下简称房地产企业），从事房地产开发活动，均应遵守本条例。
第三条 本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。
第四条 房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第五条 县级以上人民***府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。
县级以上人民***府建设部门负责城市房***管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。
县级以上人民***府土地管理部门负责土地的统一管理工作。
各级计划、城市规划、工商行***管理、物价、财***税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。
第六条 房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。
第二章 房地产开发规划
第七条 县级以上人民***府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行***区域房地产开发中长期发展规划。
编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。
编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。
房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。
第八条 市、县人民***府城市规划部门应根据本行***区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。
第九条 省人民***府计划部门应会商建设部门根据市（地）、县（市）房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。
第十条 省、市（地）人民***府计划部门应根据本行***区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。
第十一条 市（地）、县（市）人民***府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行***区域房地产开发项目。
第三章 房地产企业的设立与管理
第十二条 设立房地产企业，应向工商行***管理部门申请登记。工商行***管理部门在听取同级建设部门的意见后，对符合条件的，发给企业法人营业执照。
第十三条 建设部门应按规定对房地产企业的资质、开发情况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起一年内，无正当理由，未进***地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行***管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。
第十四条 省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行***管理部门备案。
第四章 房地产开发项目所需土地使用权的取得
第十五条 房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民***府批准。
第十六条 房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：
（一）已列入当年商品房建设计划；
（二）已由城市规划部门提供规划设计条件；
（三）所需土地已列入年度用地计划。
第十七条 房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民***府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财***、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。
第十八条 房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。
第十九条 房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：
（一）具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
（二）具有该建设项目总投资百分之二十以上的实有资金或银行出具的融资证明（不包括土地使用权出让金）；
（三）符合市、县人民***府规定的其他条件。
第二十条 房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；
（二）投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；
（三）由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起七日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金（不计利息）；
（四）中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（五）中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同。
中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。
第二十一条 房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：
（一）由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；
（二）土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；
（三）竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
（四）拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金（不计利息）；
（五）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
（六）竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同。
竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。
第二十二条 出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。
出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。
第二十三条 房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交***门，实行专项管理，按规定用途使用。
第五章 房地产开发管理
第二十四条 房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。
房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。
第二十五条 房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。
建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。
第二十六条 房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。
申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：
（一）有审核批准的工程设计***纸；
（二）已取得建设工程规划许可证；
（三）除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的百分之二十五以上。
第二十七条 房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。
第二十八条 房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。
第二十九条 房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。
第三十条 商品房的销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠***策的居民住宅价格，应当实行***府指导价或者***府定价。商品房的销售价格报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。
第三十一条 房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起三十日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。
第六章 涉外房地产开发管理
第三十二条 设立外商投资房地产企业，应当符合法律、行***法规规定的条件，并按照外商投资企业法律、行***法规的规定办理有关审批手续。
第三十三条 外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。
第三十四条 外商投资房地产企业的开发项目，由省人民***府计划部门会同建设部门实行专项管理。
第三十五条 外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。
第三十六条 香港、澳门、台湾地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。
第七章 法律责任
第三十七条 房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行***管理部门责令限期补足资金，并处以一万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。
第三十八条 房地产企业未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条的规定处理。
第三十九条 房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，按照《中华人民共和国招标投标法》第五十四条的规定处理。
第四十条 土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。
第四十一条 房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。
房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。
第四十二条 房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处理。
房产人事工作计划篇5
关键词：成本控制；税务筹划；降低成本
一、事前控制阶段
（1）土地成本：主要包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置的补偿金、土地税费等。对于房地产开发企业来说取得的土地方式主要有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前主要以后两种方式为主。 随着国家土地管理***策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用有进一步上升的趋势。
（2）建安成本：主要包括室内建安装修工程、设备安装工程两大项。此成本则以公司以往项目最终结算进行分析得出经验数据，则可用于成本控制依据使用。一般经验数据分地上层数地下层数、别墅、高层住宅、写字楼、酒店类等分类统计，以便后期项目编制目标成本使用。设备安装根据需要的设备进行计取，如电梯、空调、发电机组等等；
（3）市***环境成本：主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市***道路工程、排水排污工程、智能化工程。此类费用的计取，可采用不同标准定不同费用计取。一般在供电、供水、供气工程可按 150 元/平方计取。园林绿化工程一般在设计前可规定园建与绿化设计比例，一般绿化设计面积越多，园建设计面积越少，则可大大降低成本。
（4）市***公共设施费用：市***公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。
（5）开发间接成本：主要为监理费、质监费、桩基检测费、防雷检测费、消防检测费、室内环境检测费、咨询费。此类收费主要按公司与长期合作公司签订合同为依据计取。
（6）贷款利息：房地产因开发周期长，需要投资数额大 ，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
二、事中控制阶段
（1）设计阶段控制主要为施工***出***前的成本控制 ，一般较大型房地产公司经过多年累积均有设置标准***库，标准***库的建立可大大降低成本，且可更精确控制成本。有利于购地测算，拍卖叫地价上调的空间可大大增加。在此阶段如没有标准***库，则设计概算尤其重要。在最终***纸齐全的情况下，才能有效控制变更数量及修改数量，在招标阶段就可以直接与施工单位进行总价包干，或者综合单价***纸范围报干，对建安的成本也可尽量控制住，最多增加少量设计变更费用。由于建安成本基本占总成本（除土地成本外）70%，则总体成本也就得到有效控制。
（2）施工阶段控制主要在施工***出***后成本控制。一般在施工过程中控制主要体现在现场签证的控制，返工少，现场增加内容少，减少交叉施工损失等现场情况，可减少现场签证数量，从而降低建安成本。
（3）在施工阶段 ，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。
三、事后控制阶段
事后控制阶段主要以结算控制为主，结算阶段控制一般情况下有两种效益组成：一种效益是直接效益，该校一主要为同施工单位的对数阶段，严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价，作为工程款支付依据，即为该项目最终建安成本数据；另一种效益为间接效益，主要为统计分析再利用阶段，根据本公司已做项目或者分析其他项目结算数据，按分部分项进行分析，找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅单方造价，则可利用于后期购地或者项目测算用，效益更为长远。
从以上三个阶段可看出，房地产成本控制是一个极为复杂、多变的费用控制实施手段。如果一个房地产企业可做到对以上三个阶段有效的成本控制，该项目的成本就可以得到有效地控制，从而，最终实现企业项目利润及收益的最大化。
四、我国房地产企业税收筹划现状
（一）营业税筹划
国家相关部门通常从价外费用和利用税率不同两个方面对营业税进行筹划，一方面是价外费用筹划。对于房地产企业而言，其大多将营业额作为营业税计税依据，通常情况下，顾客将房屋购买之后，需缴纳水电初装费、煤气费、维修基金等各种配套设施费，这部分费用应当按照“其他应付款”处理，需要缴纳相应税费，若将其房地产企业下设立物业公司，由物业公司代收以上费用，此时，不隶属于税法规定的“价外费用”，国家不予以征收营业税；另一方面是利用税率不同筹划。同一房地产企业内，不同的收支费用往往具有不同的征收税率，因此，房地产企业应利用税率的差异进行节税，以此，一定程度上降低了房地产企业的成本支出，有助于提高我国房地产企业的经济效益。
（二）土地增值税筹划
房地产企业立足于土地增值税的基础上进行筹划，将有利于减轻房地产企业赋税负担。基于房地产企业的收入隶属于劳务收入性质，非土地增值税的征税范围，因此，房地产企业选择代客户进***地产的开发方式完成各种开发工作，之后，直接向客户索取代建收入，此行为将很好的规避了开发后销售缴纳土地增值税。
（三）企业所得税筹划
根据我国相关税法之规定：不同的企业将有不同的纳税规定。对于公司型企业而言，纳税规定；缴纳企业所得税——税收利润分配给股东——投资者交纳个人所得税；对于个人独资企业和合伙企业而言，其不需要缴纳企业所得税，仅需缴纳个人所得税。通常情况下，房地产企业往往优先选择个人独资企业的企业类型，究其原因在于该类型有助于帮助房地产企业节税，提升经济效益。同时，房地产企业的子公司也需进行税务筹划，若子公司作为***法人，其需承担全部纳税义务，若将总公司的法人作为子公司的法人，其纳税金额只需承担一部分，第二种做法将一定程度上降低了企业的纳税金额。
结语
总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我们希望房地产各方企业都要保持冷静、理性的头脑，对于房产开发商来说，成本的控制室最理性的事，多在成本上下功夫，房价方面少关注一点，因为毕竟市场是决定房价的主要因因素，而成本的管理、控制却掌握在自己的手中。 要最终实现成本低控的战略要求，房地产企业就必须建立起相应地优化流程，严格对各项成本费用进行控制，以最终取得高效的运营效益。
参考文献
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[6] 江丽.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业，2010（12）
房产人事工作计划篇6
社会中销售工作占据大半江山，不同的种类销售工作计划不一样，本文为大家提供销售工作计划，欢迎大家阅读学习，想了解更多，请继续关注。
房地产销售工作计划一房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意***和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、***治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!
房地产销售工作计划二一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即***流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。
最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。
房地产销售工作计划三公司的发展是与整个公司的员工综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。作为销售经理，为了我使我销售部门的各方面的工作顺利进行，特作出20__年工作计划。
一、销售目标
今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。
二、建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。
人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。
三、完善销售制度，建立一套明确系统的业务管理办法。
销售管理是企业的老大难问题，销售人员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。
四、培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。
培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。
五、在地区市建立销售，服务网点。
房产人事工作计划篇7
【论文摘 要】施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力***为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。
前言
上世纪90年代以来，我国的房地产业逐渐放开，房地产市场也逐渐升温，时至今日可以说几近疯狂。房地产开发项目在国内处处开花，虽然在目前疯狂的形势下房地产企业基本都有盈利，但是随着国家调控的开始，其火爆程度必将下降，房地产业也将重新洗牌，竞争力比较强的企业会继续下去，没有竞争力的企业则会被淘汰，所以，及早的提高企业的竞争力才是企业生存的王道。提高企业竞争力，从成本控制开始，因为成本是项目建设中最为敏感的因素之一，成本得以控制的话企业就可以具有盈利的机会，成本控制不好一切免谈。施工阶段是材料耗费最大的时期，因此本文就施工阶段的成本及控制问题进行分析，力***为房地产企业提供一些建议，促进中国房地产企业的健康发展。
1 房地产企业项目工程成本管理的现状
目前国内房地产企业的项目工程成本管理处于发展阶段，具体表现有以下几点：
1.1 工程成本管理工作不被重视
工程项目成本管理是房地产企业经营管理的核心内容之一，但目前许多的房地产企业并没有充分意识到这一点，工程成本管理工作只是留于表面，并没有真正体现成本管理在企业中的重要作用。
1.2 工程成本信息不准确导致成本管理工作偏离实际
工程成本信息在成本管理中起着非常重要的作用，企业的成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企业成本信息的基础之上的。但目前许多房地产企业的工程成本信息并不能反映企业成本的真实情况，从而导致了工程成本管理工作偏离了实际。
1.3 责任成本制度不健全导致项目工程成本浪费情况严重
责任成本制度是现代成本管理的重要思想之一，把成本与责任相结合可以使成本处于受控的状态，出现异常可以找到相关的责任人落实原因。但目前许多房地产企业的工程成本管理并没有引入责任成本的管理思想，工程成本与管理人员利益无关。
在以上问题存在的情况之下，存在于房地产项目之中的各阶段的成本控制就显得很有必要，下面本文就施工阶段的成本控制做简要研究。
2 施工阶段成本控制的主要工作
2.1 施工组织设计的审查
施工组织设计是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方质量、工期、成本目标控制的主要依据，也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。
2.2 严格控制工程款的支付
2.2.1 当工程进度达到合同规定的付款要求时，工程师也要根据工程计量的结果，扣除不合格的工作量，及时支付进度款。
2.2.2 当工程进度没有达到合同规定的付款要求时，不能提前支付工程款，尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处，但这样就会造成开发商投资控制的失控。
2.2.3 当工程进度达到合同规定的付款要求，工程师也出具了付款依据时，开发商不能拒绝或拖延付款，否则，将会对承包商的积极性产生负面影响，而且承包商有权向开发商请求延期付款索赔。
2.3 工程变更的控制
建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙，以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素，不得不改变设计，从而引起工程量变化；另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化，带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更，都将带来投资变动的后果。
2.4 工程索赔的控制
认真研究合同中索赔条款，减少索赔情况发生；熟悉相关法规的规定，运用法规综合处理索赔事件；加强反索赔管理。
3 施工现场成本控制措施
现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制，整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力，因此施工过程成本在整个项目的成本控制中的一个主要的工作。
3.1 施工期间成本影响的因素
在施工建设期间，找出影响现场成本控制的因素是对工程进行成本控制的关键所在。
一般说来，主要影响施工期间建设成本的因素有以下几点:
3.1.1 规章制度不健全以及管理组织不落实，在施工过程中对施工***纸和施工合同以及各项计划的执行情况监督检查不及时，造成成本失控。
3.1.2 由于没能很好的控制设计变更，导致合同工程量增加经济洽商大量出现，致使了成本的失控。
3.1.3 对施工过程中可能出现的各种将要影响工程质量、施工进度风险估计不足，当风险一旦发生之后，形成了工期延误、质量事故等等损失，引起施工企业的索赔，造成工程成本加大。
3.1.4 对工程质量和施工进度控制不力造成工程返工、工期的拖延，以致造成延误了最佳的施工季节使得整个项目周期加长，资金回笼周期加长，资金投入成本加大。
3.2 工程施工成本控制的实际操作
工程施工期间的成本控制目前一般分为两种情况进行实施操作:
3.2.1 建设项目在建设的过程中，事前控制比事中控制和事后控制意义更大。工程项目也是一个动态的投资，在做好事前控制的同时，做好事中和事后的控制，尤其是工程量增加的洽商、变更的控制也是不能放松的。施工过程中，对招投标、合同、采购的管理应该都算是事前控制的内容，同时作好施工***纸核查校对以及做好技术交底，也是进行事前控制的重要一环。这是现场成本控制的重要一步，也是进行事中控制和事后控制的重要基础。
施工过程中按照进度计划、设计***纸以及工程的资金计划进行监控，随着工程进行中发生的突发情况洽商或者变更进行成本投入的调整和控制，这是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容，也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重要工作。
3.2.2 主动控制和被动控制
主动控制是预先分析目标偏离的可能性，并拟订和采取各种预防措施，以使计划目标得以实现。主动控制是一种事前控制，它必须在事情发生之前采取控制措施。主动控制的具体措施体现在管理人员预先制定出的各项保障成本控制的一些计划、规章制度、组织保障体系，落实制度和计划的执行情况进行监督和检查。
被动控制是指当系统按计划进行时，管理人员对计划的实施进行跟踪，把它输出的项目信息进行加工、整理，再传递给控制部门，管理人员从中发现问题和偏差，提出并确定解决问题和纠正偏差的方案，然后再回送给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正。
参考文献
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房产人事工作计划篇8
关键词：项目管理；房地产；计划控制
一、通过事前控制实现对房地产项目的管理
（一）确定控制计划，保证其合理性。首先由房地产企业的项目开发管理部门在对市场进行详细调查的基础上制定项目开发的计划，待到项目开发计划通过了相关部门的审核之后，由销售部门进行销售计划的制定，之后的项目计划需要交由工程部在开发计划和销售计划以及国家标准、场地状况、待建情况和施工队伍的施工能力进行确定。项目开发部门和销售部门在进行项目开发计划的过程中，需要将其他部门应该进行配合的阶段和要求进行明确的罗列，在通过其他部门对这些要求进行确认之后，交由其他部门根据自己所需要给予的配合工作制定相关的工作计划，并且对于那些需要多个部门共同完成的情况，需要进行详细的重点标注，然后由房地产的总负责人进行项目的协调和确认。最终确认房地产项目管理工作。
尽管房地产项目管理的控制计划的制定可以有很多的渠道和方式，但是都应该要始终以项目为中心，所有的工作都应该是围绕项目进行开展的。此外，在进行项目的计划制定的过程中，需要进行了非常详细的计划沟通，对于那些需要多个部门共同合作的地方进行详细的确认。此外，需要保证所制定的计划在各个部门中都受到重视，可以将计划的制定和执行上升到部门考核的角度，以此来对员工的业绩进行考核。
（二）严格审核***纸，保证其真实合理。当前很多房地产企业在设计工期要求方面都是要求的非常严格，所以就导致由设计院所提供的施工***纸因为没有足够的时间进行细化，所以存在很多的错误和失误的情况。为了保证在以后的施工阶段不会出现很多问题，就需要对项目***纸进行严格的把关，从而保证尽可能不会出现设计方面的变更，严格控制签证量。
二、通过事中控制管理房地产项目
（一）节点的制定。在进***地产管理的项目规划过程中，应当注意对项目规划进行具体的细分。例如按照常用的施工项目类型可以分解为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工以及配套施工等等部分。事实上，根据具体要求还可以对项目规划的每个阶段进行进一步的细分，但是进行细分的时候应当按照房地产企业根据施工对象的特点以及进度控制等实际情况进行确定，并没有固定模式进行限制。
（二）节点的控制。节点的过程控制和完成控制共同构成了节点的控制。节点的过程控制在控制实施中占据着主体地位，对项目施工进度控制起着至关重要的作用。尽管每一个项目部都应有自己的施工计划，但是在施工过程中，很少有项目部可以做到。项目的过程控制主要有以下几种办法，对项目的管理进行维护，以确保工期不会受到外部因素的干扰，确保工程在工期内顺利完成。并且保持与房地产企业职能部门的密切联系和沟通，以保证诸如签证之类的审批手续可以快速流转。
由于项目部门主要是通过监理单位来对施工单位进行监控，但是监理单位因为其自身素质的原因，所以无法实现有效监控施工单位，所以项目部主要是通过制度对监理单位进行控制，而通过人际管理对施工单位进行控制。
在节点项目完工之后，应该尽快对项目节点进行组织和验收，假如项目节点未能如期顺利完成，应该对其下达违约通知单，如果进度发生变化，需要对后续的项目施工计划进行变更并且还要尽快通知其他部门，对计划信息进行变更。
三、通过事后控制实现对房地产项目的管理
（一）项施工计划存在变动。由于施工因素及施工外因素的出现，导致了施工计划需要进行变更。由于项目施工受到施工因素的影响导致项目进度产生了较大变化，所以需要对项目施工计划进行重新调整，而是国外的因素则是因为其他部门未能跟上计划进度，所以对施工计划或开发计划产生影响，需要根据实际情况对项目计划进行调整。无论项目计划因为施工因素是施工外因素而变更，对其处理的办法都是首先要与相关部门进行联系，并且就变更问题进行协调处理，以保证尽可能不会因为计划变更而对整个项目施工产生影响，并且对影响本次项目计划变更的原因进行分析和总结，以帮助未来的工作调整。
（二）任务未能按期完成。对于项目未能按照预定期限完工等情况，在处理过程中也应该较为慎重。很多房地产企业的项目部门在发现逾期后就开始采用加大当日工作量的方式来追赶施工进度，，以求可以在规定期限内进行完工，但事实上项目没有？按期完成，但是项目的施工成本却提高，而项目的施工质量也降低了，间接的提高了后期服务的难度。所以在遇到施工项目逾期未能完成的时候，首先，应当通知相关领导及管理部门，然后再根据实际情况确定是否对项目施工计划进行调整，之后在对诸多建议和方法进行分析、论述和总结，并且形成书面材料，确保项目稳定有序的进行，最后再根据项目预期的原因关责任人的追究。
总结：由于房地产企业在进行项目开发的时候非常的复杂繁琐，并且房地产企业工程进度实质上也是一项系统工程，这就意味着在进***地产项目开发计划的处理中需要应用到很多小的方法和技巧，从而保证可以对施工单位和监理单位进行较为灵活的管理控制。
参考文献：
房产人事工作计划篇9
为进一步促进我县房地产业持续稳定健康发展，提升城市品位，建设宜居湘阴，根据国家有关法律法规规定及《市人民***府关于促进房地产业提质升级的意见》（岳***发〔2010〕15号）文件精神，结合县情实际，现就促进我县房地产业提质升级提出以下实施意见：
一、加强房地产市场宏观调控
（一）科学制定房地产用地供应计划。县国土部门要在《湘阴县城市总体规划》和《湘阴县土地利用总体规划》确定的县城建设用地规模内，科学编制我县房地产开发建设用地五年计划和中长期计划，优先保证中低价位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供应。对房地产用地批而不建、批后缓建、闲置土地等行为和不按土地出让合同要求进行开发建设的行为进行严肃查处，严格按标准征收土地闲置费；情节严重的，坚决依法收回土地使用权。
（二）科学编制房地产业发展规划。由县房产部门牵头，发改、国土、规划等相关职能部门参与，根据《湘阴县城市总体规划》和《湘阴县土地利用总体规划》，科学编制我县房地产业年度发展计划、五年发展规划及中长期规划，并将其纳入我县国民经济和社会发展规划。
（三）建立和完善住房供应及保障体系。积极发展普通商品住房，适度建设高档商品住房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，合理建设安置性住房和公共租赁房，形成住房梯次供用，不断满足人民群众住房需求，促进县域经济社会又好又快发展。
二、规范房地产开发建设行为
（四）严禁行***企事业单位集资或变相集资建房和居民擅自新建住房。全面禁止全县所有行***企事业单位集资建房或利用房地产开发资质变相集资建房。县城中心城区内，县国土部门严禁向个人建房或个人合伙建房供地，杜绝自建行为。已出让给单位、个人建房或个人合伙建房的土地，由国土部门采取回购、收储、整合等办法收回，拿出具体方案报县人民***府批准。县城规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设。县城中心城区内经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，不得批准自拆自建，统一纳入县城提质改造和土地储备计划，由县人民***府收购后拆除。因建设需要征收集体土地上的房屋，按照《湘阴县人民***府办公室关于印发湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法的通知》规定，实行集中统一安置。
（五）严格房地产开发资质管理。县房产部门要加强房地产开发企业资质管理，严厉打击挂靠、变相挂靠等违规房地产开发行为。凡不具备房地产开发企业资质的，国土、规划等部门不得为其办理任何审批手续。严禁任何单位和个人在集体土地上从事或变相从事房地产开发经营活动，一经发现，坚决予以打击。
（六）强化房地产项目规模管理。坚决杜绝零星房地产开发,单个房地产开发项目低于3万平方米或用地面积小于3000平方米的，相关职能部门不得供地、立项、报建，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其它公益事业建设。其中，用地面积大于3000平方米，而建筑面积达不到3万平方米的特殊项目，该地块只能按城市规划要求，批准建设高层建筑，严禁个人合伙联建。违规合伙联建的，由县房产部门牵头，监察、国土、建设、规划等职能部门参与，依法予以处罚；涉及国家公职人员参与的，依法从严处理。
（七）规范房地产项目设计。新开工的房地产小区，要实行功能单一化设计，从严控制上居下店式的商品房开发项目。原则上住宅小区临街不得配建商业门面，居住区与商业区要***分开，营造宜居环境。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；县城主干道临街面不得设置开放式阳台，不得管网、空调等设备。新建商品住房必须设计空调位，空调机必须安装在空调位内。住宅小区的建筑设计应包含燃气、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新建项目严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入县城排污管网。临湖、临河开发项目要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。
（八）规范项目设计方案评审。所有新开工房地产项目和行***企事业单位办公用房必须有两个以上设计单位拿出3个以上设计方案，由***府主管副县长组织建设、房产、规划、环保、人防、气象、消防、交警等相关职能部门和有关业内人士对方案进行联合初步评审。设计方案由小区规划设计方案、前期物业管理方案、建筑美化亮化方案、安防监控方案、绿化方案和停车场位设计方案等组成。小区规划设计方案应包含建筑设计风格、消防设施、平面布局、立面效果、建筑容积率、建筑密度、绿化率、空调位布局、防盗窗（网）风格、穿墙洞孔位置、公共配套设施和项目整体方案符合房地产市场需求状况的情况说明，其中消防设施应包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和设计，公共配套设施方面包含垃圾收集设施、二次供水及加压设备、风雨活动室、信报箱等内容，垃圾收集设施应明确垃圾收集点、收集站布局，风雨活动室要设计备有健身运动器材，小区门卫处要设计信报箱。前期物业管理方案应包含物业管理用房的合理配置情况、前期物业服务企业的选聘情况和物业管理的档次及水平等内容。其中物业管理用房配置标准为：3—5万平方米的小区应达到小区总建筑面积的5‰，5—10万平方米的应达到4‰，10万平方米以上的应达到3‰，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房，所有物业管理用房和社区工作用房必须配置合理、适用。建筑美化亮化方案应包含小区内所有建筑的美化亮化灯饰、造型灯饰及临街建筑的特殊美化亮化灯饰等内容，并按照简洁、宁静、美观、和谐的要求，采用三维动画方式进行设计，并提供动画效果***。安防监控方案应包含小区安防监控设施的整体布局、摄像头数量和位置、监控机房设置、门卫岗亭配备和楼宇智能化设计等内容。绿化方案应包含绿化面积、绿地布局、花卉苗木和种类、规格等内容。停车场位方案要在小区人防工程或地下停车场设计的基础上严格根据小区住户数按不低于1：1的标准配套到位，有商业铺面的小区还要考虑社会车辆停车需要。项目经初步评审后，拿出两个规划设计方案提交县长办公会议确定，形成最终设计方案。方案一经确定，不得擅自修改。房地产企业须以最终审定的规划设计方案报建，并向社会公示，严禁出现审定后方案与报建方案脱钩的现象。规划设计方案经评审通过后，开发建设单位1年未动工建设的，原方案须进行再次评审；2年未动工建设的，坚决依法收回土地使用权。
（九）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建、改建、扩建的住宅小区，除应当按经批准的控制性详规和其它相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环卫、消防、电信、美化亮化、安防监控、绿化、停车位、停车场等设施外，还应根据居住区规划和居住区人口规模，按照国家有关规定配套建设幼儿园，所有配套用房、配套设施及幼儿园等必须与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，建设部门不得办理施工许可和进行质量验收，房产部门不得办理房屋权属初始登记。
（十）严格实施商品房分户验收及房地产项目综合验收。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请工程综合竣工验收。房地产项目竣工后，由房产部门组织建设、消防、交警、人防、地税、气象、质监、***务中心、规划、公用事业等部门，对照报建所提交的规划设计方案逐一进行集中现场验收并签署意见。凡夜间亮化、安防监控、垃圾收集、绿地率等设施、设备指标没有按设计方案配置到位的房地产项目，各相关职能部门不得签署合格意见，不能通过综合竣工验收。所有部门签署合格意见后方可认定为综合验收合格。商品住宅在交房时，开发企业必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。
（十一）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。
三、优化房地产投资环境
（十二）强化房地产项目报建管理。房地产项目申请报建时，必须将所有报建规费一次性缴纳到位，单个项目建筑面积在5万平方米以上才能申请分期报建。报建规费的标准严格按***府有关文件执行，不得擅自降低或提高。特殊情况确需减免部分报建规费的，须经县长办公会议议决。
（十三）完善城市基础设施配套。县文星镇、建设、城建投、电力、商务、交通、公用事业、自来水公司等部门要加大基础设施建设力度，对已竣工投入使用及新开发建设的房地产项目在城市次干道、供水、供电、商业网点、公交车停靠站点、就近入学等方面进行完善，确保住宅小区与城市中心无缝对接。
（十四）强化金融机构对房地产业的支持。县财办、人民银行要牵头组织县内各金融机构拿出具体措施，增加房地产业贷款。同时要加强对房地产金融市场的监控，防范和化解房地产金融风险。
四、加强房地产企业及从业队伍的管理和培育
（十五）严格房地产市场准入制度。从事房地产经营活动必须取得相应的企业资质，并备案登记。从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的从业人员必须持有相应资格证书。
（十六）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。县房产部门应及时督促房地产企业整改不良行为，整改不到位的，给予降级或注销其资质。
（十七）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。
（十八）提升从业人员素质。县房产部门应会同劳动和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，加大培训力度，确保培训质量；严格实***地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。
（十九）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁任何单位和个人向房地产企业强行摊派和“索、拿、卡、要”，一经发现，依法从严处理。
五、提高物业管理水平
（二十）全面推行专业化物业服务。逐步推***地产开发与物业管理相分离制度。住宅小区、******机关及企事业单位房产应逐步推行专业化物业管理，扩大专业化物业管理覆盖面，任何单位不得聘用无从业资格证书人员从事物业管理服务。房地产小区选聘前期物业服务企业时，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。新建小区没有实行前期物业管理的，工程不得验收。开发企业在向业主交房时，前期物业服务企业应与业主签订前期物业服务合同和业主临时规约。
（二十一）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，文星镇各社区应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。县房产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；要加强与社区居委会的协作，积极协助调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。
（二十二）严格实行物业管理配套设施保证金制度和物业管理开办费制度。县房产部门要分小区落实并监管物业管理配套设施保证金和开发建设单位支付给物业服务企业的开办经费。其中，配套设施保证金按建筑面积5元/平方米缴纳且全部用于配套设施建设，物业管理用房的建设投入不得在配套设施保证金中列支。
（二十三）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业要对服务小区实行全方位、全天候管理服务，服务费用应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主委员会应当督促业主履行缴费义务。
（二十四）严格装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。原则上住宅小区建筑不准安装防盗窗（网）。确须安装的，经房地产装饰装修管理机构批准后，安装的防盗窗（网）必须内嵌，严禁出现防盗窗（网）凸出墙面及改变或破坏外墙立面形象的装修行为。县房产部门要全面加强装饰装修市场管理，严格装饰装修施工证的发放，逐步建立健全装饰装修原材料市场准入制度，严防有害劣质装饰装修材料流入市场；加强装饰装修质量、环保监测等服务，培育壮大装饰装修企业，查处违法违规装修行为，营造良好的装饰装修市场环境。
六、优化市场服务监管体系
（二十五）严格执***地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目规划设计、建设、销售、竣工验收、交付使用等进行全方位监管和服务。
（二十六）建立行******联合查处机制。房地产开发企业单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由县***府分管副县长组织规划、建设、国土、房产、环保、消防、质监、国税、地税、交警、文星镇等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。
（二十七）加强商品房销售和价格管理。县房产部门要建立健全新建商品房交易合同网上备案制度和预售款监管制度，防范房地产企业抽逃资金风险，维护消费者合法权益。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质的费用等形式变相预售商品房。一经发现，依法从严查处。办理预售许可证时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。县房产部门要加强房地产市场交易指导价的编制工作，杜绝房地产转让、抵押等价格不实现象，规范房地产市场交易秩序。同时，逐步推行二手房交易网上备案和二手房交易资金监管制度。
（二十八）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。
房产人事工作计划篇10
作为销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。现将工作总结如下。
一、认真做好自己的本职工作
首先，做好开发商的前期手续工作。作为一名房地产公司的人员，严格按照流程办理，一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分三大部分，先是房地产开发公司的准备工作在报行***机关审批之前，我办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果***，并落实足够的开发资金。第二部分，行***审批部分。规划总***审查及确定规划设计条件阶段。初步设计和施工***设计审查。
办理施工报建登记。建设方对工程进行发包，确定施工队伍。建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。最后是房地产项目权属初始登记阶段。
从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么，我们怎样去审视一个规划设计方案？对规划设计方案的评价分析应该把握五条基本原则。
二、房地产总体规划
一个项目成败的70％在于前期策划。这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。
首先，规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘是为居民服务的，必须要对住户的安全负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。细节方面看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。其次，规划设计必须符合项目定位。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。最后，规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。
在房地产开发建设中，要顺应经济社会快速发展的需求，以节能、环保、人性化的绿色为导向。加强规划，制定扶持和调控的***策措施，重在开发满足居民改善居住条件、改善市容市貌、功能齐全、配套完善、环境优美、套型合理、价格适中的经济住宅小区，以满足居民对住房的需求。合理确定土地供应总量、时序、结构、节奏和区域布局。大力推广建设绿色建筑示范小区，推进由粗放型向集约型转变。规范培育和发展房产中介、装饰装修、物业管理等配套产业，积极开拓房产二级市场，构筑完善的市场服务体系。
北京市房地产市场近年呈现出投资增速回升，住宅投资大幅增长；新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少；住宅市场销售旺盛，空置面积减少；住宅价格指数持续走高，涨幅稳定等四大特点。
特点之一，房地产开发投资增速回升，住宅投资大幅增长。
今年1－4月，北京市完成房地产开发投资353.7亿元，比上年同期增长20.3％，增幅高于今年一季度7.2个百分点，比上年同期提高13.1个百分点。其中，住宅投资大幅度增长。房地产开发投资中，住宅投资完成187.7亿元，比上年同期增长39.6％，增幅高于今年一季度8.5个百分点。
特点之二，新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少。
1－4月，北京市房地产开发企业完成土地开发面积134.1万平方米，比上年同期增长1.4倍；商品房新开工面积849万平方米，增长65.8％，其中住宅新开工面积492.1万平方米，增长47.3％。
1－4月，北京市商品房施工面积7316.9万平方米，比上年同期增长9.7％，其中住宅4543万平方米，下降0.3％。商品房竣工面积447.9万平方米，下降13.3％，其中住宅299.5万平方米，下降25％。
特点之三，住宅市场销售旺盛，空置面积减少。
于秀琴说，“在居民收入稳步增加、城市化进程加快、奥运及首都效应、人民币升值预期等多种因素支撑下，北京市住宅需求强劲，销售旺盛。”今年1－4月，北京市商品房销售面积699.3万平方米，其中商品住宅销售627.8万平方米。在商品住宅销售中，现房销售198.2万平方米，期房销售429.6万平方米。
4月末，北京市商品房空置面积为1026.2万平方米，比上年末减少348万平方米，比上年同期增长3.8％；其中住宅空置面积575.4万平方米，比上年末减少224.3万平方米，比上年同期减少13.8％。
特点之四，住宅价格指数持续走高，但涨幅稳定。
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