学文网楼盘办公室工作计划第1篇
关键词：机楼资源盘活
中***分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2014）06-1336-02
随着网络的演进新业务和新技术不断涌现，接入的光纤化、业务平台的省集中设置、TDM交换退网等导致了端局机楼出现“空心化”现象。同时城市的快速发展，业务市场的变化又对机楼和营业厅的建设不断提出新的需求。在通信发展过程中，企业建设了大量的通信局所，为了减轻企业建设投资压力，需要充分挖掘现有的机楼资源，避免机楼低水平利用。
机楼资源盘活主要目的是为了实现资产优化，最大限度地发挥资产的效益。安徽电信通过强化组织领导，在经验总结的基础之上，积极推广行之有效的盘活模式，取得了显著的成绩。
根据前期的机楼资源盘活工作经验，初步总结了以下五种具有一定代表性的模式：
1 改造临街机房
机楼盘活重点应针对临街的核心、端局机楼，对设置在1～2层门面房位置的自主产权机房，在结合效益评估的前提下，可以考虑搬迁或采用室外机柜等方式进行调整，原机房用于营业厅或出租等商业用途。
临街门面机房通常是电力室或配线室，通过光进铜退整合配线室或搬迁电力室。原机房改造成门面，做成3G/4G体验店或对外出租。
案例1：某通信老局盘活方案
某通信老局处于竞争热点区域，将一楼临街电池室、电力室和办公室等改造为3G/4G体验店。 盘活机房面积约280平方米，年节约租金约40万元。
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2 整合办公室和机房
对于整体利用率低的机楼，整合办公室、清理仓库，通过规划提升机房利用率；县以下局所尽量设置综合机房，利用光进铜退契机将分散的专业机房归并为综合机房；机房整合以方便后期利用为原则，零星机架和设备尽量搬迁，腾出较为规整空间，整体出租。
案例2：某端局机楼盘活方案
此处端局机楼地理位置优越，具备较好的出租条件。将机楼一层部分区域，以及二、三层的办公区域和仓库区域整体出租用于快捷宾馆，目前改造正在实施中，出租面积共计2215.65㎡。
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1） 整合临街接入网点机房，建设营业厅，积少成多形成规模效益
将市区临街的接入网机房空间进行整合，压缩机房面积，腾出空间建立社区或城市营业厅。
案例3：某地市接入网点盘活方案
某地市对接入局所进行归并和迁移，解决了二十多个社区和城市营业厅，加强了营业网点的覆盖，增强了企业竞争力。
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2） 充分挖掘现有营业厅潜力，增加营业面积
针对部分营业厅空间利用率较低的情况，通过整合压缩原有营业厅面积，调整出的可使用面积，改造成体验店或卖场。
案例4：某分公司营业厅盘活方案
某分公司原营业厅空间大，利用效率不高。将原一楼营业厅南侧和一楼夹层办公室全部搬离，一楼改造成手机大卖场，一楼夹层改造成自有营业厅。
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3 联合运营或置换
门面房交由第三方装修成体验店或卖场，通过免收第三方一定年限租金，达成联合运营协议；或与第三方置换场地，满足各自业务发展需求。
案例5：某分公司闲置土地盘活方案
某分公司现有沿街26米×10米闲置土地，与开发商共同开发，投资建设一栋三层临街楼房，建筑面积780平方米，分公司提供土地使用权，开发商负责全部投资。四年后，楼房由开发商无偿交还分公司。
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通过机楼盘活专项工作的推动，使得精确化管理、集约化运营的理念在工作中得到了进一步落实，既提高了企业的资产效益，又提升了企业的管理水平。据专项规划统计，全省规划期内可盘活门面房1.6万平方米，办公用房1.5万平方米，机房7649平方米。
楼盘办公室工作计划第2篇
【关键词】接建、目标、因素、统筹、创新、细节
我于2005年参加工作以来，从事铁路房屋建筑设计工作，所完成的设计任务已有数十个，甚至上百个了。其中包括铁路的生活、生产、调度、设备、车辆等用房，以及铁路车站等建筑设计。不管是什么设计任务大致都可以分为三类，一是新建工程，二是接建工程，三是还建工程。在过去的五年里，我设计完成一些接建工程设计，我感觉接建项目包含着许多特有的东西在里边，比如说特有的环境、特有的设计思维、特有的设计定义、特有的复杂性等等。
接建工程设计就是在原有建筑的旁边或上方，接出达到满足需要的新建筑来。新建筑可能是为了扩展既有建筑的功能，也可能是一个具有新功能的建筑，所以按功能可以分为扩建和新建；新房屋可以在既有建筑的前后左右，也可以在它的上方，所以按形式可以分为临建和接层。知道了接建工程的分类，那么我就从如下几个方面，阐述一下如何能较好的高效的完成接建建筑设计。
1 明确建设单位需求，详细现场勘察，确定设计方向。
接建建筑设计受原有建筑特定的约束，所以设计之初要充分考虑它的方向性，明确分析它的功能需求，确定正确的设计目标。设计任务下达后，首先明确建设单位的设计需要，明确建设单位是想扩充既有建筑的功能，还是想建一个具有新功能的建筑，并明确扩充或者新功能建筑的规模。其次，组织设计人员，进行现场详细勘察，明确既有建筑现状、规模、层数、建设年代、有无接建条件等，察看周围环境特点、地型状况、周围建筑风格等，调查水、暖、电供应情况，调查有无通信、信号电缆等设施。然后对现场调查结果进行充分研究，各专业交流讨论设计条件，确定设计方案是在旁边建，还是接层在上边建。在结构设计方案上要根据调查结果，确定采用何种结构形式。如果是接层在上边建，要验算既有建筑荷载承受情况，是否有条件在上边继续接层；如果是在旁边建，要看地形状况如何，要查看既有建筑基础情况，看要悬挑多少能躲开既有建筑基础。经过上述的调查研究和分析，建筑专业可以在结构和其他专业的初步配合下进行方案设计了。
2 分析各方因素，寻求最佳解决方法，创作和优化设计方案。
建筑方案的设计过程是一个发现问题并解决问题的过程。但是方案设计前的因素分析，至关重要，首先要分析出主要因素和次要因素，然后围绕主要因素去解决次要因素。我在做沈阳南站行车指挥中心设计的时候，新建的食堂浴室要与既有办公楼接建，形成一整体。所以主要因素就是“要形成统一整体”，但是要行成统一整体同时存在很多难点，新建的食堂浴室还包括一个水站，如果水站设置在一楼浴室和厨房就得上二楼，使用起来很不方便，经过分析研究，决定把水站放在地下一层，浴室在一楼，厨房和管理在二楼，大餐厅在三楼，这样一楼浴室方便使用，二楼管理跟既有楼相通，方便联系，三楼餐厅与既有楼三楼相连，方便就餐。新建食堂浴室虽然是三层，但三楼餐厅层高比较高，与既有办公楼为四层不会有太大差异，立面上也会更好看些。在做水站平面时又出现了一个因素，水站属于地下室，根据防火规范应有两个出口，但是第二个出口在浴室的下边，没办法开，最后想到了通过立面突出一小部分，利用这窄窄一条做一个垂直爬梯代替第二个出入口，问题解决了。所以方案设计中要勤思考，多比较，善分析，才能创作出完善合理的建筑方案来。沈阳南站食堂浴室接建工程是典型的接建案例，建筑功能多，约束条件多，既要***又要联系，立面上要形成统一整体，立面风格要与整个指挥中心一致，这又是需要一个统筹规划的设计理念，统筹规划是规划也是将要谈到的第三方面内容。
楼盘办公室工作计划第3篇
空间布局与空间分割
售楼中心的室内设计，几乎涉及到建筑室内设计的所有要素：功能布局、空间分割、家具陈设、装潢陈饰、设备安装、灯光照明等，这些要素都必须围绕楼盘销售和展示这一主题而展开。售楼中心室内空间主要包括：沙盘展示、顾客接待、业务洽谈、内部办公区域等几大部分，以楼盘模型展示区域为主，其他空间区域为辅。根据各个区域的空间功能要求的独特性，精心设计其形态与形象特征，营造出合理、舒适、体贴入微的氛围，用以满足各种顾客的需求。合理的布局与空间分割，可以让顾客自然随意地在空间内活动而不感到困扰。另外，还可以创造出丰富多变的空间以吸引购房者的关注与体验，并最终得到顾客的认同。
空间的展示
为了使客户对待售楼盘有较为直观的和感性的了解，售楼中心基本上都采取以模型展示区域为主的形式，布置总体规划模型、分区规划模型、室内户型平面模型等模型区域，构成售楼中心的核心空间。一个成功的售楼中心设计，不仅仅在于其交易规模的大小，更重要的是给待售楼盘提供一个充分展示的平台，让购房者对楼盘的规划概况能够有一个清晰的了解。另外，在材料设备展示区内，主要展示小区楼盘所选用的装饰材料以及水电设备、智能系统等的主要情况，尤其是对环保材料、信息智能系统有一个新旧对比、***文并茂的介绍，使之成为楼盘销售的卖点，让购房者能了解和掌握楼盘的真实情况。主体楼盘模型区域具有丰富的形象性和直观性，因而展示的空间应更趋于明朗、简洁的时空特点，可采用动态的空间形式、序列化的展示过程和有层次的空间变化，充分体现空间设计的基本原则。
服务空间的设计
顾客接待、业务洽谈、咨询签约等服务区域，均是为顾客提供进一步销售服务的空间，这个区域主要是提供个人与个人之间沟通交流的空间场所，也是售楼中心的主题空间。目前，空间设计的手法发生了很大的变化。顾客接待空间是服务空间的主置，它的位置一般在大门的入口处或服务空间的大厅中央，设计以大气的装修和独特的家具摆设展现，无论对内还是对外，咨询处都是服务空间的视觉中心。对于洽谈、咨询、签约等服务性空间，应该设计出温馨、亲切的心理感受空间环境，空间不宜太高太大。因此在规划中，要注意各个空间之间的联系和区别，做到在大空间统一的情况下，寻求细小之处的微妙变化，使得空间既丰富又有变化。
办公辅助空间的设计
办公空间是内向型的空间，是整个售楼中心正常运作管理的神经中枢，位置要与模型展示、服务空间保持密切的联系，既要***又不宜受到过多的干扰。这种空间一般是相对的***空间，不应设在顾客主要流经的区域，而且做到***设置出入口。售楼中心要根据具体项目或营销要求，增加一些附加型的功能空间。例如在售楼中心设置酒吧、儿童游戏、水吧、影音、杂志阅读等区域，给购房者以更加贴心的服务，增加其休憩的空间。另外，还可以设置售楼处和艺术馆相结合的展览型空间。售楼中心不仅要关注购房者本身的要求，还要考虑其家庭成员的想法，向他们提供一些休息的场所是很有必要的。虽然，这与楼盘推广及买卖没有直接的联系，但是这也是一种买卖双方体验型的空间，会给购房者一种自然轻松、无拘无束的感觉，也让购房者感觉到开发单位的企业文化魅力和人文关怀之情。
不同空间的联系与分割
功能决定形式，这是空间设计的一项基本准则。售楼中心的室内设计体现着空间设计的统一性和多样性，既要有相互间的联系又要有空间上的***。空间组合的方法有很多，例如对比、和谐、均衡、呼应、层次、重复等，在具体实践中常常是多种方法并存，因地制宜，合理运用，进行适当的空间整合与划分。模型、材料设备的展示、不但是客户活动的范围，也是客户活动的主要流线。在功能上紧密联系，在关系上也是开敞或半开敞，充分合理地利用家具陈设、软隔断、标志等设施，采用铺地材质、色彩的变化、吊顶空间方面的设计变化，在大空间中隔出小空间，形成既分且合的空间关系。对于办公空间的安排，既需要***空间，即使用屏风，隔墙等方式在大空间区间内形成相对封闭的***空间，在视线上也要考虑到方便工作人员的观觉，可以使用磨砂玻璃等半透明的围合材料，以达到隔而不断的效果。
楼盘办公室工作计划第4篇
关键词：空调系统 办公楼 多联机组 空调自控
工程概要
本工程为喀麦隆共和国雅温得某***府办公楼 ,办公楼分成A B C EC和T楼四个部分 ,主要功能为:ABC楼:1层包括公共大厅和餐饮功能 ,2-8层主要功能为办公 ,各层均设设备机房室 .T楼:1层主要设公共大厅 , 2-18层主要功能为办公 ,各层均设设备机房室 .EC楼:主要功能为公共大厅和通道 .00层设车库和档案室等 ,0层设车库和变配电室 水泵房等 .A楼地上3层 ,地下2层 ;B楼地上5层 ,地下2层 ;C楼地上7层 ,地下2层 ;EC楼地上2层 ,地下2层 ;T楼地上17层 ,地下2层 ;总建筑面积为:31700.0m 。
设计依据 :
(1).采暖通风与空气调节设计规范 (GB50019-2003)
(2).高层民用建筑设计防火规范 (GB50045-95) 2005版
(3).公共建筑节能设计标准 (GBJ04-241-2006)
(4).汽车库 修车库 停车场设计防火规范 (GB50067-97)
(5）CCTP特别技术条款
(6).甲方设计委托书,建筑专业提供的作业***及市规划等部门的批文 .
二. 室外.室内设计参数
1.室外设计参数(雅温得)
全年室外最高温度Txw1=34.4℃
全年室外最低温度Txw2=14.0℃
全年室外平均温度Txw2=22.6℃
室外平均相对湿度 75%
2.室内设计参数
(1)室内温度参数:
房间名称 夏季 新风量标准
温度（℃） 相对湿度% M³/h・人
高级办公室 24 30
商店 餐厅 25 15
会议室 25 20
接待处 会客室 办公室 25 20
大厅 26
餐厅 26 20
计算机室 25
电影院 25 20
***书馆 25 20
空调系统节能设计:
a.空调室外机组采用高效节能的直流变频涡旋压缩机和直流变频风扇 ,机组COP值均大于3.10 .
b.空调冷媒系统每个末端设备均设置自动调节冷媒的装置 ,由温控控制面板等组成 .
c.新风机组采用带排风热回收装置的新风换气机 .
d.不同使用功能和不同使用时间的房间分别设置***的变频多联机组 ,可以完全达到分区供冷的节能要求 .
三. 空调系统设计
1.本工程空调冷负荷为QL=1552.21KW .
2.空调管路系统设计 :
(1).办公室 会议室等小空间房间采用直流变频多联机(R410A冷媒)系统 ,夏季空调制冷 ,室外机设在屋面和专用空调机房内 .
(2).餐厅 大厅等大空间场所采用直冷式(R410A冷媒)空气处理机组和吊装式空气处理机组 ,室外机就近设置在屋面上 .
3.空调风系统设计 :
(1).B楼1层餐厅和C楼2层电影放映室等大空间区域均采用直冷式吊装空气处理机组+新风系统,根据吊顶情况,气流组织采用上送上回式,送风口采用双层百叶风口,回风口采用单层百叶风口 .新风系统采用带排风热回收装置的新风换气机和吊顶新风处理机组 ,餐厅吊顶内吊装一台吊顶新风换气机(风量2000m /h)和电影放映室吊顶内吊装一台新风处理机组(风量2800m /h) .
(2)T楼1层大空间区域均采用直冷式组合空气处理机组+新风系统,根据吊顶情况,气流组织采用上送上回式,送风口采用方形散流器,回风口采用单层百叶风口 ,新风通过楼内设置的新风竖井送进空调机房内 .直冷式组合空气处理机组设置两台 ,单台送风量4000m /h ,编号KT-1-1 2 .
(3)A楼1层 B楼1楼 C楼1层办公楼空调区域均采用风管天井式或四面出风嵌入式风机盘管+新风系统,根据吊顶情况,气流组织采用上送上回式,送风口采用双层百叶风口,回风口采用门铰型百叶风口 .新风系统采用带排风热回收装置的新风换气机 ,各区楼层内新风机房内吊装一台吊顶新风换气机 .
(4)A楼2~3层 B楼2~5楼 C楼2~7层 T楼2~18层办公楼空调区域均采用立式风机盘管+新风系统,根据吊顶情况,气流组织采用下送侧回式,送风口采用双层百叶风口,回风口采用门铰型百叶风口 .新风系统采用带排风热回收装置的新风换气机 ,各区楼层内每层新风机房内吊装一台吊顶新风换气机 。
(5).A、B、C楼空调室外机组安装在屋顶，T楼空调室外机组安装在每层空调机房内，由于安装在空调机房内对与室外机换气的要求比较高，因此对此种方式做了室外温度场计算，详见下面分析：
外机温度***
温度纵***
从***中可以看出当室外机远离混凝土墙时，散热效果变好，回风面平均温度见下表：
编号 1-1 1-2
温度℃ 38.35 38.43
综上所述，按模型模拟的空调外机布置，在实际使用中能保证外机的回风温度和换热效果，能够保证空调的正常运转。
(5).消防控制室 报警阀室 计算机房等需要不间断运行的房间 ,设置机房专用分体空调 .
(6).电梯机房设置分体空调 ,满足24小时连续使用的要求 .
4.空调系统自动控制系统设计
设施管理实施集中化技术管理（GTC）：整个空调系统将被连接到一个管理系统（GTC），这样可以优化能源消耗，同时满足用户的需求。该系统具有以下配置：
- 控制内部装置的可能性高达1024态。
- 母线或类似的总线可以与一个或更多的IPU连接，（智能处理单元/编号.DAM602B51/52/53）
- IPU将与电脑连接，控制软件连接到Ethernet TCP/IP 10 base/T。
- 该系统可与UPS电源管理软件兼容（不间断电源）。
软件用户界面可执行多联机组设施管理的许多操作，控制，指挥。IPU至少有48小时以上的持续工作时间，甚至在中央计算机停机的情况下。
控制功能
- 装置的内部和外不状态：启动，停止，故障，温度 ，恢复
- 识别 错误
- 运行模式：冷却，自动
- 温度指示设定，环境温度和通风参数
- 过滤器堵塞指示
- 单独的时间程序指示
- 依据相应的模型鉴别内部装置
- 密码保护
控制功能
- 单独控制，分区或内部装置的运转总参数：开/关，设定温度，通风
- 单独的时间编程或地区，适应用户的使用情况
- 改变运行模式，制冷或自动切换
- 室内温度限制功能夏季
管理功能
- 能源消耗比例分配
- 历史操作管理（启动/停止，故障，运行时间操作）
- 生成报告（表格，***表）每天，每周，每月
- 减少峰值负荷需求
- 根据室外温度评估室内温度（夏季）
- 现在指令温度变化范围
- 电脑的特征和所要求的电脑设备
- Pentium 2.8Ghz
- 2Go储存
- 1T 硬盘
- 操作系统：Windows XP 专业版
- 微软 Excel 2003（可选择）
- 键盘，鼠标，声卡和扬声器
- - 屏幕- 21“
- - A4纸打印机（选配）
- 20分钟自动逆变器
- 集线器4个端口
- - PC远程维护软件12.0 ELVE
- 通风，空调
- 照明电能分配
自动控制的体系结构原理
参考文献:
(1).中国建筑标准设计研究院 《全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调 .动力》中国计划出版社 2009年
(2)马最良 姚杨《.民用建筑空调设计》化学工业出版社 2003年
楼盘办公室工作计划第5篇
【关键词】城市房地产楼盘；管理机制；社区自治
随着国家经济的飞速发展，我国的住房制度的改革工作也在有序进行中，并取得良好效果。近年来，房地产行业已经成为我国经济的新的增长点，涌现出很多新型的楼盘小区。由此也引发了我们对如果管理房地产楼盘小区的思考，如何建立起一种新型的管理模式成为当前我们研究的重点内容。
一、研究的背景介绍
当前，在市场经济的大潮下，中国经济飞速发展，其中一个最为明显的特征就是城市的快速成长。城市建设的步伐不断加快，人们对住房的要求也随之提高，中国的房地产行业获得了空前的发展空间。在一线、二线城市中，每天都会出现大容量的新楼盘，这些楼盘的出现，不仅仅代表着我国经济的发展，还引发了我们对城市管理的深层次思考：采取何种模式来高效的管理这些楼盘？
当前的情况是，如果楼盘达到一定的规模，实行的是三级管理模式，即：居民委员会、业主委员会、物业管理共同管理，分别完成各自的职责。但是，这种传统的管理模式，势必会带来一些问题，首先就是社区的成员对于自治管理没有深入的认识，缺乏参与的兴趣；其次，居民委员会并没有真正起到自治管理的作用，其实质还是***府管理；第三，物业与业主之间做不到有效沟通，很多矛盾无法解决。由此可见，当前的社区管理模式无法有效的管理社区，社区自治更是无从谈起。
从社会学的角度来分析，房地产楼盘小区更像是一个社会的浓缩，和传统的为社区模式有所不同的是，房地产楼盘小区有其独特的特点，如产权私有，公共设施归集体所有等，这就决定了房地产楼盘小区管理模式的创新研究。
二、房地产楼盘小区的社区自治管理模式的组织结构研究
房地产楼盘小区实行社区自治管理，其实质就是业主实行自我管理、自我监督、自我服务。通过设立社区管理委员会，将居民委员会、业主委员会以及物业公司的职能有效地整合在一起，合理利用社区的资源，秉承“共同管理，全民参与”的原则，完善社区的管理模式，努力建设现代化的新型社区。
1、社区自治管理模式的组织结构介绍
社区自治管理是一种新型的管理模式，组织结构主要由以下五个部分组成：
（1）业主大会。业主大会作为最高的权力机构，主要负责：社区管理委员会成员的任免、社区建设议案的审批、社区管委会工作报告的审批、社区管理费用的审批以及对社区管委会的管理监督工作。
（2）社区管委会。社区管理委员会作为业主大会的常设机构，主要的职责是：制定社区的规划建设方案、计划社区管理的费用、有效开展社区的各项管理工作，社区管委会直接接业主大会的领导。
（3）社区管理办公室。社区管理办公室的成员都是具有社区工作经验的专业人员组成，具体负责社区建设的各项工作，直接接受社区管委会的领导。
（4）社区管理的工作人员。社区管理的工作人员直接受办公室主任的领导，负责各项具体工作。
（5）社区***组织。社区***组织主要负责宣传、贯彻***的***策方针，有序组织社区居民完成社区建设任务，做好社区居民的思想***治教育工作。
2、社区自治管理组织产生的背景介绍
业主大会中，除本社区的业主之外，也须选出非业主的代表共同组成。举行大会时，必须由半数以上的业主和非业主代表出席，通常情况下，大会每年举行一次，需要对一些重要问题作出决策决议，必须由业主大会共同讨论决议。
社区管委会中，大概由7—11人组成，其中应包括非业主的居民。业主大会选举出管委会的主任、副主任，在选举时，不应有歧视，正常情况下，所有人员都有选举权和被选举权。
社区管理办公室的主任由管委会主任选出，应具有丰富的社区管理的经验。具体的工作人员可以由办公室主任任命。
社区***组织直接受辖区内***组织的领导。
三、房地产楼盘小区的社区自治管理的运行机制研究
实行社区自治管理，其核心的特征就是在社区内部，具有相对***的管理权力。要想真正做到自治管理，就需要高效有序的运行管理机制作为支撑。
在社区自治管理上，秉承民主自治的原则，社区全体居民共同监督，综合评价治理的成效。对于社区内的重大决策，社区管委会提出解决方案后，业主大会进行审议批复，而对于一些经常性的问题，社区办公室主任制定解决方案后，领导工作人员解决，综合评定社区各项建设工作的成绩，全民监督社区建设工作，保证社区工作的透明度，做到公开、公正、公平的处理问题。
诚然，社区自治管理并不等同于封闭管理，并不排斥***府的监督管理，在一定程度上，社区自治管理是***府管理的有效延伸。首先，社区***组织的领导就是辖区的***组织，管理监督社区各项建设工作；第二，社区自治组织是一个相对***的组织结构，它的职责是有效整合社区内的各种资源，实质并未脱离***府的领导；第三，社区自治组织帮助***府完成各项工作，***府也可以直接参与社区的管理建设。由此可见，社区自治组织和***府管理相辅相成，缺一不可。
四、结论
随着房地产行业的发展壮大与成熟，越来越多的房地产楼盘小区成为新型的***社区，在这些小区中，实行新型的社区自治管理模式，从三级管理、各司其职的传统的管理模式转变为共同参与管理的新的模式，将社区的资源有效整合在一起，鼓励社区内全体居民共同参与社区的建设工作，同时加强对专业人才的吸引力度，真正提高社区的自治管理水平。
参考文献
[1]赵萍.现代社区管理的新模式——新型房地产楼盘小区中的业主管理委员会.广东青年干部学院学报.2003（1）
[2]张翠竹.多元统计技术与房地产楼盘定位.中国高新技术企业.2008（3）
楼盘办公室工作计划第6篇
关键词：空调设计；商厦建筑；旅馆建筑；空调负荷
Abstract: high-rise buildings in the guarantor of the air conditioning most health and comfortable give priority to, is usually in the sense of comfort air-conditioning, according to the function of the building consideration, is mainly aimed at malls building, hotel building, office building, building and so on several kind of comprehensive residence and Settings. Now will according to the characteristics of several GaoCen building to explore one of the air conditioning design.
Keywords: air conditioning design; Malls architecture; The hotel architecture; Air conditioning load中***分类号： TU97 文献标识码： A 文章编号：
商厦建筑的空调设计
作为与人们生活息息相关的商场、购物中心等增加的速度很快，而空调已成为商场购物环境的一个重要指标，怡人的空气环境会增加人们“逛”商场的兴趣和购物的热情，而空气闷热(或过冷)、混浊则会令人望而却步。在我国高层商厦类建筑中，设置空调系统的主要目的是创造吸引顾客的舒适的冷、暖环境，增进顾客的购物欲望；为商场职工提供舒适的工作环境；创造商品保存所需要的适宜环境。目前对商厦建筑内的营业厅需要设置空调系统，而其辅助房间和服务用房则可视具体情况设置空调或通风系统。现重点介绍营业厅的空调系统设计。
营业厅的冷负荷通常由室内负荷与新风负荷组成。而室内负荷又可分为包括人体、灯光与设备在内的内部负荷和包括各围护结构在内的围护结构负荷，湿负荷则是人体的散湿量与新风带人的湿量之和。营业厅内人员、灯光与设备数量和容量随商厦的营业性质和等级不同而各异，设计时应与有关人士探讨。空调系统的新风量是依据下面三个原则确定的：
（1）卫生要求。为改善室内空气品质，保证室内人员的健康所需的新风量，按人来取。
（2）空调房间正压要求。为防止外界环境空气渗入空调房间，干扰其温湿度和空气品质，保证房间正压所需的新风量，其正压值可取5-10Pa。
（3）最小新风比（新风量与总风量之比m%）要求。为避免按以上的原则确定的新风量过少，一般规定，空调系统的新风比不小于10％。最终新风量按三项中的最大值确定。
对于商厦中的人员密度大，为有效地确保室内卫生要求所需要的新风量也大，在商场中，这一项的取值远远高于其他二项。根据有关规范，新风量应按8.5-20m3/(h．p)计算，目前我国的商场设计以10m3/ (h．p)左右取值为多。笔者建议，设计时以室内焓值为依据，在室外空气焓值远高于室内焓值时，新风量取低值，可减少处理新风所需的冷量；在室外空气焓值接近于室内焓值时，新风量取高值，可充分保证室内的空气品质。
空调系统设计包括系统形式的确定与系统的划分、风量的计算、空气处理设备的选型、系统的布置及水力计算等等。
（1）系统形式的确定。在我国商厦建筑中，目前在营业厅应用的空调系统主要有几种形式。选取空调系统时应当根据各系统形式的特点，在当前综合类的大营业厅中，单风道全空气一次回风定风量空调系统应用的最多；当营业厅需要划分较多区域时，为保证各区域的条件，最好采用变风量系统；对于营业厅面积较小的商厦建筑，可采用风机盘管加新风系统形式。
（2）从实际应用的情况看，上部送风要优于侧部送风。这是因为营业厅内的隔墙对侧送风的气流有一定的影响，特别是气流迎面的隔墙和货柜，其影响是举足轻重的。而业主为了经营的需要，往往会在营业厅内变化隔墙或重新布置组合货柜，侧部送风是难以满足这样变化的。因而笔者建议，营业厅的送风尽可能采用上部送风。上部送风通常是将送风管道设置在营业厅的吊顶内，送风口安装在吊顶上。营业厅采用扩散型送风口时，可使送风气流充分诱导混合室内空气，这类送风口有散流器、条缝送风口等，同时对送风口的风速限制为7.5m/s。
（3） 对于商厦建筑，目前还有一种趋势是采用单元布置方式．所谓单元布置方式就是将建筑平面按建筑开间、柱网间距等划分成一定大小的单元，并将必要的设备部件——送风口、回风口、照明、洒水喷头等全部容纳在单元内。这种方式有利于营业厅增设隔墙或重新布置。
办公建筑的空调设计
随着我国经济的发展和人们思想观念的改变，办公建筑的环境质量已不在是仅仅为工作人员的舒适为前提，而首要目标是工作效率。为此，办公建筑设置空调系统是必不可少的。专用写字楼的主体是业务空间，而综合写字楼除此之外，还有相当大的一部分空间用于餐饮、居住等用途。由于各部分的功能不同，所以通常会采用各自***的空调系统，而综合考虑主要是指空调水系统部分。
办公建筑的冷负荷也是室内负荷与新风负荷组成。办公楼内人员、灯光与设备数且和容量随其功能和规模不同而各异。对于常规办公楼，平面多为长条形或者房间进深较小的建筑，内部负荷以人员为主；而现代智能化办公楼则由于采用计算机等办公自动化设备，而且平面多采用大开间布置，所以内部负荷中自动化办公设备和灯光所占份额较大。从工程实践经验来看，对于智能化办公楼在夏季冷负荷为常规写字楼的1.3-1.4倍，而冬季热负荷则仅为常规写字楼的50%。
根据不同空调系统形式的特点，在当前智能化写字楼中，主要为风机盘管加新风系统以及变风量系统。变风量系统由于其节能性和舒适性，在高档写字楼中应用越来越广泛，而考虑到初始造价等因素，对于常规写字楼建筑，可考虑采用风机盘管加新风系统形式。
旅馆建筑的空调设计
旅馆建筑内的客房和公共用房通常需要设置可保证室内各空气参数的空调系统。
客房是旅馆建筑的主体，一般设置在建筑的主楼。由于主楼的建筑层高低，空间显得格外宝贵，因而客房区的空调形式多为占有空间较小的风机盘管加新风系统，排风则设在卫生间进行。其优点主要是各房间可通过风机盘管***地调节宝内空气温湿度，且在客人离开房间时，可将风机盘管关闭以节省电能和运行费用。
风机盘管是保证室内温湿度的主要热湿交换设备，日前已有多种形式可供选用。而为保证客房内的卫生条件、补偿排风及维持正压，一定的新风量是必须的。在设计时可采取以下二种供给方式。一是靠窗缝渗透或开气窗进行无组织的迎风，该方式简单，但因新风量很难保证，且室内温湿度不好控制，所以多用于较低档的旅馆。二是设置***的新风系统进行有组织的送风，三级以上宾馆应采用这种形式。对于处理后的新风是直接送入室内，还是与室内间风混合后经盘管再送入室内，从实际工程来看，如果安装没有问题、应优先选择直接送入的方法，这样既可以避免空气的再一次污染，又可减少风机盘管的负担。
空调系统中的设备容量通常根据夏季冷负荷确定，以冬季负荷进行校核。因冬季热水的供回水温差远远大于夏季的冷水供回水温差，故根据夏季冷负荷确定的设备，其容量一般能满足冬季的要求。在风机盘管加新风的系统设计时，首先要考虑的就是风机盘管与新风系统的设备容量匹配问题，既夏季冷负荷中哪部分由风机盘管承担，哪部分由新风系统承担。对于不设***新风系统的客房，所有的负荷自然应全部由风机盘管承担，而设置***新风系统的客房，根据前面所提到的客房的负荷组成情况，工程上可采用多种匹配方案。对于工程中应用何种方案，鉴于室外条件多样；宾馆级别不同，室内要求的参数不同，以现有的新风机组和风机盘管的性能，有些匹配难以实现。
另外，笔者通过结合工程实践，对于旅馆中的门厅与四季厅的空调方式，应尽可能采用全空气低风速系统，只有当层高较低或因其他原因无法设置大断面风道时，才考虑采用风机盘管加新风系统。在进行门厅、四季厅的空调系统设计时，还应考虑的一个问题就是空气幕的设置。由于空气幕的高速下吹气流可能会引起客人的，所以对于高级别的旅馆而言，将其大门设计成转门的做法应更好一些。
结语
高层建筑空调大多以保证人的健康与舒适为主，既通常意义上的舒适性空调，按建筑物的功能考虑，文章通过针对商厦建筑、旅馆建筑、办公建筑、综合性商住楼建筑等几类，来探讨合理选择空调设备、正确配置机组容量和控制方法，为同行提供指导。
参考文献：
[1] 张启清．浅谈空调设计与民用建筑室内设计[J]．华中建筑，2005，28（04）：118~119．
楼盘办公室工作计划第7篇
陶女士是北京某国营企业的财务总监，丈夫张先生是一所高校的客座教授，他们的女儿就职于北京奥组委，收入丰厚的家人既想在北京周边区域购买一套别墅作为老两口养老之所，又想为即将成家的女儿在奥运村附近购置一套高档公寓。
为了满足陶女士的置业需求，《楼市》购房纪实栏目记者推荐了位于北京北四环中路与北三环中路之间，与北京奥运会主体育场――鸟巢仅一路相隔、即将于6月底开盘的奥运板块某新开盘精装公寓项目。5月21日，陶女士在记者的推荐下来到该楼盘，对其进行了实地考察。
楼盘距离地铁五号线北土城东站仅300米
中午11:30，刚刚结束了一上午繁忙工作的陶女士如约在目标楼盘售楼处门口与记者相会，“从三元桥的单位所在地打车过来用了11分钟，一路上交通情况还比较顺利，而且刚刚从北三环的和平西桥向北过来的时候，我还看见元大都遗址公园这边正在进行地铁施工，不知道是不是地铁五号线，如果是的话，那我女儿以后就不用开车在四环上绕圈才能到奥运村了!”在回答记者到达楼盘是否顺利时，陶女士不无兴奋地表示。(非说不可：地铁五号线的开通试运行似乎给众多买房人打了一剂强心针。)
对此，记者表示，陶女士刚刚路过的元大都遗址公园部分是规划中的地铁十号线北土城东站站址，并且按照已经完成试运行的地铁五号线线路所示，该站点为地铁五号线与十号线唯一的换乘车站。
“按照地铁五号线的规划线路，它起始于南三环，终止于正在兴建的奥运村，贯穿北京南北城，同时，地铁十号线起始于现京西世纪城所在地，沿3.5环(即北京三四环中间市***路)向东，与地铁一号线汇合，南至百子湾区域。因此，在两条地铁线路相继通车以后，这两条地铁线路不仅可以满足您女儿在奥运村上班的需求，也可以到达北京所有地铁站点辐射的区域，今后出行比较便利。”记者介绍。
进入售楼处以后，销售人员的介绍印证了记者的判断，并且该销售人员还补充强调，“本公寓距离北土城东站的直线距离为300米，步行时间约为5分钟，即使对于有私家车的家庭来说，拥有如此便利的地铁交通条件也很不错。”(非说不可：
地铁、公交线路是为满足平民百姓出行所设，但是现在看来，越是靠近地铁的楼盘，档次越高、价格越贵!)
专家马后炮轨道交通便捷度参考要素
1．站点设施是否合理：一般来说，地铁、城铁等城市快速轨道交通站点的设立与居民居住地距离不超过1000米较为适中。
2．轨道交通线路是否满足日常出行需要。
3．轨道交通换乘是否方便。
4．地铁、城铁等城市快速轨道交通运营时间长短。
纪实问题回眸
该楼盘距离地铁五号线与十号线换乘站―北土城东站直线距离为300米，步行仅需5分钟，符合专家所指“适中”标准，同时由于该线路换乘及线路均与买房人工作，出行需求相符，因此可以判断该楼盘所拥有的轨道交通条件比较便利。
区域内公园、商场、学校、医院一个都不少
“除了交通条件占优势以外，本楼盘最大亮点就在于所属区域已经非常成熟”，销售人员一边将陶女士带到区域整体沙盘前一边说道，“现在楼盘所在的位置属于北京高档居住区发展最早的亚运村地区，20世纪80年代中期，随着北京亚运会的成功申办，北三环、四环相继建成通车，亚运村商业也开始蓬勃发展，而我们现在所在的四环以内亚运村板块则随着工厂的搬迁逐渐发展成名流云集的高档社区。”
接着，该销售人员介绍，楼盘东北方向200米就是华堂商场(朝阳区小营店)，向南2公里有朝阳区重点小学――和平里三小、北京中医药大学等知名院校，向东500米是北京藏药研究所及其下属医院，向西400米为奥体东门，向南300米为北京元大都遗址公园……(非说不可：城里地块之所以价值千金还不就是因为配套齐全!)
“这个区域整体配套条件还是不错的，比起以前看过的一些郊区别墅项目来，还是四环内的楼盘配套更加齐全。”陶女士听过介绍后，对记者暗暗赞许道。
专家马后炮区域配套完善标准参考因素
1．交通配套，包括市***道路、公交线路、轨道交通、
城市快速路、高速路等。
2．生活配套，包括医院、学校、银行、公园绿地等。
3．市***配套，包括变电站、燃气站、辰出所、街道办事处等。
4．消费配套，包括综合商场、便利店、餐饮设施等。黎纪实问题回眸
经记者事后实地走访发现，该楼盘周边配套基本与销售人员介绍相符，能够达到专家提出的标准，基本符合“完善”这一标准。
除此之外，记者发现该楼盘周边餐饮业较为发达，既有周边酒店内设的高级西餐厅，也有肯德基这类快餐店，档次区分明显，消费水平能够满足高端置业者需求。
社区规划比较合理物业公司尚未确定
在了解了区域整体配套之后，陶女士提出要对楼盘进步了解，销售人员便将其带至楼盘模型处作进一步介绍该楼盘占地面积为13536平方米，建筑面积为74783平方米，由一栋板塔结合楼和一栋双塔结构楼组成，内设4000平方米园林，配有比率为1:1的一个地下车库和一座两层的商业楼。
此外，据记者了解，该楼盘外立面设计为深灰色调，由面砖外装，每个单元设有***大堂，大堂内全部采用大理石装潢墙面，配有玻璃穹顶。
不仅如此，整个小区还采用了人车分流设计，业主步行、出入口设于楼盘东侧、两栋楼之间，车行出入口位于楼盘西侧南，北两向，因此，小区居民在园区自由走动而不受汽车行驶干扰。“该销售人员表示”，虽然整个楼盘仅设有300余户，但是小体量社区有便于管理、私密度高，安全性好、社区配套优化的优势。(非说不可：社区大小是其次，关键要看社区配套是否能够满足买房人的实际生活需要。)
陶女士对此说法不置可否，但她认为，小区居住舒适度高低在于入住后物业管理水平和物业服务质量。
见状，销售人员对陶女士表示，该楼盘物业公司尚未确定，但是从开发商之前在东直门区域建设的某高档公寓项目服务品质得到广大业主的一致好评情况来判断，开发商非常注重后期服务质量，因此，本项目今后的物业服务水平也不会差强人意。(非说不可：物业服务品质这种事情，还是亲身感受来得实在，怎么能看别人家好就说自己家也好呢?)
专家马后炮买房人需关注物业服务五大要点
1．物业公司资质是否达到国家相关要求。
2．前期物业公司与开发商是否存在连带关系。
3．签订买卖合同时，开发商必须提供前期物业管理公约。
4．物业服务费用是否合理。
5．侧面了解物业公司从业人员从业经验以及物业公司曾参与服务的楼盘品质。
楼书、户型***、样板闻、装修标一个都没有
在对楼盘整体情况基本介绍完毕之后，销售人员提出为陶女士介绍一下具体户型，“由于楼盘还没有正式开盘销售，所以楼书，户型***暂缺，我将给您出示的是设计***，只能参考户型形状和位置，实际面积与设计***纸还有一定出入。”销售人员边走向交易区一边说道。
这一现实令陶女士备感失望，她不解地问道：“为什么网站上面都有你们的户型***，可是售楼处现场却没有?那买房人来了以后都只能看设计***纸的话，怎么正确判断室内空间的大小和使用情况啊?”
对此，销售人员表示，该楼盘户型为86平方米一居至255平方米三居，共有300余套房屋，两栋楼使用率都达到80％，“因此，客户来访可以以此判断出自己目标户型的实际使用面积。同时，由于每个户型的格局还是跟设计***纸一致，所以也不难判断实际使用方式”。(非说不可，虽说买房人经常被空间布局设计巧妙的户型***、设计精美的楼书忽悠，但是没有了这些基本参考资料，买房人只能自己忽悠自己了。)
即便该销售人员如此费心解释，陶女士仍感到非常失望，她随即提出要看看样板间的要求，但销售人员关于“样板间月底才能开放，现在仍在装修中”的说法再次令陶女士原本高涨的热情降温。
“作为精装修楼盘，是不是可以提供下精装修标准和装修品牌呢?”记者的提问同样得到了销售人员否定的答复。
专家马后炮买房人选房时应获取的基本信息资料
一般来讲，商品房楼盘开盘营销时，应具备以下三个基本信息
1．楼书
2．户型***
3．样板间
对于精装修房屋来说，买房人还应该注重装修标准和建材品牌以及品质。
纪实问题回眸
虽然该楼盘尚未开盘，但已经开始进行销售接待，因此，专家上述信息参考文件理应具备，但是从现场情况来看，该楼盘宣传资料不仅没有齐全，甚至一项都不具备，这对买房人正确判断购买与否将造成较大困难，开发商急需解决这问题。
预计定价2万元升值潜力看好
带着些许无奈，陶女士接过了销售人员手中的设计***纸，在仔细“研究”了所有三居室户型之后，陶女士对记者表示，她比较中意F户型。
经记者观察发现，陶女士所看中的F户型位于该楼盘板塔结合楼的板楼部分，户型南北通透。其中起居室与主卧室朝南，采光面充足，起居室开间达到4.75米，可以增加室内空间开阔感，两个次卧室朝北，与起居室之间做到了动静分区的设计，两个卫生间位置设置合理，进门处设置厨房能够满足现代人人性化生活的需求。
“这个户型还是很令人满意的，面积也符合我的要求，不知价格如何?”听过记者的分析后，陶女士询问道。
销售人员对此问题略带歉意地表示：“该楼盘开盘价格尚未确定，初步定价为18000～20000元／平方米之间，按照商品销售惯例，价格最贵的户型应该是一居室，而您看重的这套三居室户型定价应该不会超过20000元／平方米。”
在陶女士表示这一价位可以接受之后，销售人员进一步介绍道：“如果保守一点按照20000元／平方米单价计算这套面积为186平方米的三居室总价的话，应该是372万元，按照5，5％各项税费比例计算，房款外支付费用约为20万，也就是说，这套房屋总价款为400万元左右。”
据该销售人员介绍，该楼盘可以办商业贷款，贷款银行尚未确定，按照北京市关于封顶销售的有关规定，如果陶女士于2007年6月支付首付款，那么贷款在楼盘主体结构封顶之后才需要支付贷款利息。(非说不可：先销售后办贷款成了新盘通则。)