学文网出租情人篇1
套餐一：
陪逛街：15元/小时（鞋底要报销）；
陪吃饭：8元/小时（雇主请客制）；
陪看电影：10元/小时，3场以上8折优惠（禁止看AV）；
陪聚会：15元/次；
拉手：10元/次；
拥抱：20元/次；
接吻：30元/次（牙缝不能有菜叶）。
如在一天接触中发生火花者，免收一切费用。非诚勿扰！
套餐二：
****天：30元/小时 3小时起25元/小时
陪逛街：50元/小时 3小时起40元/小时
陪吃饭：20元/小时 3小时起15元/小时
陪看电影：20元/小时 3场以上8折优惠 （禁止看鬼片）
陪去聚会：30/小时 3小时起25元/小时
拉手：2元/次 10元/全天
拥抱：3元/次 20元/全天
接吻：10元/次 50元/全天
出租情人篇2
2018年3月8日—11日，到杭州下城区、绍兴上虞区考察学习了出租房屋和流动人口管理情况。现将外地经验及下步建议汇报如下：
一、外地先进经验
（1）下城区朝晖街道--魔方公寓。
亮点：对单身公寓由派出所派出专人、聘请专门公司（魔方公司）对公寓进行“旅馆式”管理。
经验做法：1：将公寓托管式经营，落实了主体责任，健全各项规章制度，规范了出租房屋集中管理。2：安装智慧门禁系统，信息采集全面、对入住来访人员进行数据分析，能够人像比对，对异常人员及时预警，落实重点人员管控。3：设立服务前台，由公安人员对流动人口同步登记建档，提高信息采集效率。4：设立安防体验区，对流动人口开展消防、防盗、防诈骗安全宣传教育，宣传形式多样，提高流动人口的安全防范能力。
（2）下城区长庆街道。下城区长庆街道位于杭州市中心，辖区面积1.39平方公里，常住人口5.2万余人，流动人口1万余人，下辖6个社区。
亮点：依托社会治理“四个平台”，推行“闭环工作法”，通过实行 “523”（ 五报告、二必巡、三色预警）智慧出租房屋管理机制。
经验做法：
1、闭环工作法：就是针对网格内居民反映的各类问题，以及发生的矛盾纠纷等，按照“受理、分流、办理、反馈、结单”的步骤，即受理问题后直接由街道本级分类到部门直接受理，不需要居民反复咨询，确保居民不走冤枉路，不花冤枉钱，真正做到所有问题在街道一条龙解决。办理完成后，反馈到街道做问题的总结，最终实现管理流程的精细化和事件处理的规范化。
2、“523”管理体制：以“五报告”为基础，出租房屋信息来源收集渠道丰富，包括出租人、房产中介、网格员、居民骨干，物业公司，确保对出租房屋做到底数清清明。房产中介管理创新，依靠***府推出“长庆租房管家”，通过收取月租金25%的信息服务费，及免费安装智能进户门，吸引大量房源。设立“二必巡”机制，强化社区网格对出租房屋的管理。 一是定期巡查，有网格员主动发现并上传平台。二是信息巡查，以信息主导，对其他五报告搜集的房源进行核实。通过“三色预警”对出租房屋进行差别化管理。长庆街道将出租房屋消防等14条安全隐患的有无作为预警分类的标准。网格员对照14条标准，不仅仅对出租房屋进行信息登记，更是对安全登记进行鉴定评判，并通过出租房屋的实际情况，分别划分“红色重点户”“黄色关注户”“绿色放心户”，从源头上加强了出租房屋的安全管理。
3、公安对出租房屋的处罚力度较大，长庆街道辖一派出所，一年对房东处罚数为400余人，有助于提升房主这一群体的法制意识，规范出租房屋管理。
4、建立科学考核机制，以网格员对房屋数量、隐患上报，整改均作为一条事件，以各个社区在平台的上报事件数量进行考核，激励网格员加大对出租房屋的摸排管理。
（3）绍兴市上虞区
亮点：2009年成立新居民服务管理局，区委***法委常务副书记任局长，公安局一名副局长任专职局长主持日常工作，对流动人口和出租房屋成立专门机构，多方联合进行共同管理服务，乡镇设立新居民事务管理所。
经验做法是：① 组织网格化管理，机制体制比较我完备，② 登记精细化，要求事务所人员设立“流管通”系统平台，要求派出所社区民警，社工，流管所管理人员均配发终端，一方面实时对出租房屋进行登记，同时通过“流管通”平台及时上传出租房屋数据。③ 服务管理信息化，实现“一网、二库、三点”信息化管理。统一建立了新居民信息网站，做到教育、社保、公安、计生等部门信息共享，均可登录平台。针对公安内网有别于外网的情况，建立两个数据库，一个是公安流动人口信息数据库，一个是上虞市新居民流动人信息数据库，两个手续库数据手动传输共享。三点申报为信息直报点，远程申报点，信息应用点。④ 对新居民实行“服务市民化”管理，推广IC卡式多功能居住证，保证流动人口享受本地各类基本公务服务。为IC卡开通了行***服务、银行储蓄、公共交通、文化旅游、企业考勤等多功能服务，提高了浙江省流动人口登记和办证比率。⑤ 对新居民“保障长效化”管理，树立“最好的服务就是最好的管理”理念，由新居民服务管理局牵头，协调教育、社保等部门积极整合新居民在就业、子女就学、房屋、社保等方面的优惠***策，通过完善服务，营造上虞区拴心留人的外来务工就业环境。
二、几点体会
出租情人篇3
合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，
出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
出租情人篇4
2009年7月30日,最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称“《司法解释》”)。它为人民法院正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件、依法保护当事人的合法权益提供了最新的法律依据。该项《司法解释》已于2009年9月1日起正式施行。
本文以《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日公布)和该项《司法解释》为依据,结合银行网点租赁中经常面临的法律问题,分析银行网点租赁中主要应关注的法律问题,为银行业务实际操作人员从事网点租赁业务提供法律风险防范的借鉴依据。
关键词:银行;网点租赁;法律问题
中***分类号:F421.37文献标识码:A
一、在网点租赁中,应首先确保租赁关系的有效成立
银行在进行网点租赁、签订房屋租赁合同时,租赁关系能否有效存续是从事网点租赁的关键,也是银行作为承租人所应享有的权利能够受到法律保护的必要条件。为确保租赁关系的有效成立,应当注意以下问题:
(一)出租人应当具备对外出租该租赁房屋的合法权利
出租人应当符合以下条件之一,方具备对外出租该租赁房屋的合法权利:
1.出租人是租赁房屋的房屋所有权人。
出租人应当已经取得租赁房屋的《房屋所有权证》,或者虽未取得房屋所有权证,但已经签订正式的《房屋买卖合同》并已进行备案登记,或者是租赁房屋所在工程的合法建造者。
2.出租人虽不是租赁房屋的房屋所有权人,但是事先已经取得房屋所有权人的授权同意,有权代房屋所有权人对外出租房屋。
实际操作中,银行常常遇到拟租赁房屋的所有权人将租赁房屋委托物业公司或第三方房屋中介机构进***屋租赁的情况。在这种情况下,为确保订立的租赁关系合法有效,银行应当要求出租人提供房屋所有权人的书面授权委托书并要求其提供关于房屋所有权人同意该租赁关系的书面证明。
3.出租人是租赁房屋的承租人,并有权对外转租该租赁房屋。
依据《合同法》的有关规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。因此,经出租人的事先同意,承租人可以将租赁房屋转租他人。在这种情况下,银行应当要求出租人提供房屋所有权人同意其将房屋转租予银行的书面文件
(二)租赁房屋应当具备符合国家法律规定的出租条件
1.对于租赁房屋属于在建工程的,银行在签署合同前应当向出租人核实确保租赁房屋已取得建设工程规划许可证并应确保租赁房屋符合建设工程规划许可证中载明的各项规定。
对于已租赁房屋中存在出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的情形的,建议要求出租人尽早办理建设工程规划许可证或完善租赁房屋使之符合建设工程规划许可证的各项规定,在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
2.建议银行不租赁未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。因此,银行若决定租赁,建议确保租赁房屋所在临时建筑已经或尽早取得有关部门的批准同意,同时应确保租赁期限符合该临时建筑的使用期限。
3.应当确保租赁房屋未被他人合法占有。
银行在进行网点租赁时,首先应核实该房屋是否正在被其他承租人合法占有使用,并应当确保本行与出租人签订租赁合同时,前租赁关系已经终止并且原承租人已经搬离租赁房屋。
在就同一房屋存在多份租赁合同,且合同均有效的前提下,人民法院将依照下列顺序确定履行合同的承租人:
(1)已经合法占有租赁房屋的;
(2)已经办理登记备案手续的;
(3)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
4.除上述3点条件外,银行网点租赁业务中,还会遇到一种情况,即银行向刚刚建成的一手房房主承租租赁房屋。
此时,房屋虽已竣工验收并由开发商交付房屋购买人(即出租人)占有使用,但租赁房屋的房屋所有权证(即小产权证)的办理还需要一段时间(北京地区通常1-2年)。在此种情况下,因租赁房屋的小产权证尚未办理,出租人暂不是租赁房屋的所有权人,租赁房屋连同其所在房地产开发项目的整体产权仍归开发商所有,因此建议银行在承租此类租赁房屋时,除与出租人签订租赁合同外,还要求开发商出具知晓并同意出租人对外出租该租赁房屋的书面声明。
(三)租赁合同应进行登记备案,但建议不将登记备案作为租赁合同的生效前提
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日公布)的规定,租赁合同当事人应当办理租赁合同的登记备案手续。
但是,租赁合同的登记备案手续不是房屋租赁合同生效的必然前提条件。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行***法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
因此,当事人双方在房屋租赁合同中约定以办理房屋租赁合同的登记备案手续的,登记备案手续是合同的生效条件,否则,登记备案手续仅具有对外公示房屋租赁关系的效力。
因此,建议除出租人一方已履行主要义务(如房屋交付义务)而银行已经接受出租人的交付的情形外,在房屋租赁合同中不约定以办理租赁合同的登记备案手续作为合同的生效条件。
但考虑到房屋租赁的登记备案是***府对房屋租赁管理的要求,通过备案登记可以起到对外公示房屋租赁关系的效力,且是否已经办理租赁房屋的登记备案手续是在“一房多租”情况下法院确定履行合同的承租人的考虑因素之一,因此仍建议在租赁合同将登记备案约定为出租人的一项义务,并建议在签订租赁合同后及时办理租赁合同的登记备案手续。
以上是关于租赁关系效力应关注的法律问题。银行在进行网点租赁时,应当首先确保租赁关系的合法有效性。租赁合同被法院认定无效后,出租人可以请求参照租赁合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。
二、银行接受二次转租的房屋作为网点营业用房时,应注意的法律问题
所谓二次转租,是指接受承租人的再次转租,银行作为次承租人与承租人签订房屋租赁合同、使用房屋的行为。在二次转租中,房屋的出租人(即房屋产权人或其人)与承租人之间的房屋租赁关系和承租人与次承租人之间的房屋租赁关系是两个相对***的房屋租赁关系。
但由于次承租人的租赁行为是基于承租人与出租人间的租赁关系而产生的,故在二次转租关系中银行作为次承租人享有的与租赁房屋有关的权利义务关系都将受到原租赁关系的影响。具体包括:
(一)承租人对外进行转租的,应当事先取得出租人的书面同意,否则出租人有权解除合同,从而导致转租行为无效
根据法律的相关规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,因此,银行在接受转租的租赁房屋时,应首先核实承租人的转租行为是否已经取得出租人的同意。
(二)转租的租赁关系的租赁期限应当在原租期之内,超过的无效
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。因此,银行在接受转租的租赁房屋时,可以要求承租人和出租人协议延长原租期,使转租关系的租期在原租赁关系的租期内。
(三)在转租关系中,由承租人向次承租人履行出租人的各项权利义务,如维修保养义务、收取租金的权利等。
(四)还有一个值得注意的问题是,因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持,但转租合同无效的除外。
因此,若在银行租赁的转租房屋发生上述情况时,可以将代承租人支付欠付的租金和违约金作为解决方式之一。
三、关注在租赁期间租赁房屋转让的法律问题
在租赁期间内,出租人转让租赁房屋的,承租人享有对房屋继续承租的权利和对房屋在同等条件下优先购买的权利。
(一)关于承租人的继续承租权
租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此,当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人继续有效,设定在该租赁物上的租赁合同仍然,新所有人继承原出租人的权利和义务,并受该合同约束。但在下列情形的,原租赁合同对房屋受让人不具有约束力:
1.出租人与承租人在租赁合同中约定,租赁房屋在租赁期间发生所有权转让的,承租人与出租人间的租赁合同不对房屋受让人具有约束力。
2.租赁房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。
3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
在上述三种情形下,租赁房屋的所有权变动后,原租赁关系对租赁房屋的新所有权人不具有约束力。因此,银行在网点租赁中,应在选择租赁房屋和签署租赁合同时,充分考虑上述情形发生的可能性,尽量避免租赁房屋出现上述情形而导致本行的租赁关系对房屋受让人无效。
(二)关于承租人的优先购买权
1.出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
但是,在下列情形下,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使优先购买权的;
(2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(3)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的;
(5)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。因此,在网点租赁中,银行对租赁房屋享有的优先购买权一般将得到法院的支持,但在发生上述所列情形下,银行将不再对租赁房屋享有优先购买权,但银行仍可以向新受让人主张继续履***屋租赁合同。
2.对于出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。因此,无论是在租赁关系成立前设立的抵押权,还是在租赁关系成立后设立的抵押权,承租人都享有优先购买权。
但是,对于抵押权成立先于租赁关系的,在实现抵押权处置抵押物(即租赁房屋)时,享有优先购买权但未行使的,租赁关系将不对处置后的租赁房屋的受让人有效。
3.在出租人侵犯了承租人的优先购买权后,承租人只得向出租人主张赔偿,但不能主张新买卖关系无效。因此,银行的优先购买权在受到侵害后,银行应积极向出租人主张赔偿。
四、在网点租赁中,租赁房屋的维修保养义务主体
根据法律的有关规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
因此,维修保养义务是出租人应尽的义务,也是出租人的主要义务之一。但合同法赋予出租人、承租人双方可以通过合同约定不由出租人履行租赁房屋的维修保养义务。为避免基于合同法的该等规定导致出租人免于承担租赁房屋的维修义务,建议实际操作中:
(一)在合同中明确约定出租人对租赁房屋的维修保养义务;
(二)在合同未作约定的情况下,依据合同法的规定,要求由出租人履行维修保养义务;
(三)避免在合同中约定由承租人承担维修义务。根据合同法的规定,此种约定有效,其将导致出租人对租赁房屋维修保养义务的免责。
出租情人篇5
关键词：工程机械融资租赁；法律适用；立法建议
中***分类号：D922298文献标识码：A文章编号：1006-723X（2013）05-0077-04
一、工程机械融资租赁合同法律适用
首先通过一个案例来展开此问题：
X公司根据C的选择向Z公司购买了一台挖掘机出租给C使用，约定由C每月向X公司缴纳租金，合同履行期限为两年，合同期满后C可向X支付1000元的残值留购挖掘机，若C连续三期或者累计六期未按时交纳租金的，X公司有权解除融资租赁合同。合同履行一年后，由于C尚欠租金已达到合同约定的解除条件，X公司将C诉至人民法院请求解除合同，要求C支付全部到期及未到期租金、返还租赁物，并按所欠金额每日1‰支付逾期付款利息；X公司同时要求C按照每月租金的标准向X支付挖掘机返还之前的损失。C应诉后答辩称其承租的挖掘机存在质量问题，Z公司拒绝维修挖掘机而拒付租金，并非故意拖欠租金。
就此基本类似案情，三家人民法院就三个类似案件依法做出三份处理结果截然不同的判决：
Y法院认为按照X公司与C的约定，C迟延支付租金的行为已符合合同约定的X公司单方解除合同的条件，但C的违约行为事出有因，并未构成根本违约，X公司完全可以通过其他方式弥补其损失。Y法院判令X公司与C签订的融资租赁合同有效、继续履行；由C支付X公司到期未付租金及相应利息，并驳回了X公司的其他诉讼请求①。
H法院认为按照X公司与C的约定，C迟延支付租金的行为已符合合同约定的X公司单方解除合同的条件，在C到法院应诉之时应当视为其收到X公司解除融资租赁合同的通知，X公司与C之间的合同已经解除，没有解除的必要。H法院主要依据我国《合同法》第97条的规定判令由C支付X公司截至合同解除之日的租金及违约金；由C向X公司返还租赁物，并赔偿X公司租赁物返还之前比照租金计算的损失。②
M法院认为按照X公司与C的约定，C迟延支付租金的行为已符合合同约定的X公司单方解除合同的条件，但是X公司请求解除合同、返还租赁物以及要求C向其支付到期、未到期租金的权利，只能择一行使，不能同时选择。M法院主要依据我国《合同法》第248条的规定判令由C向X公司支付到期及未到期租赁期限内的全部租金及违约金，驳回了X公司的其他诉讼请求。③
笔者赞同M法院的判决。造成类似案例“同案不同判”的原因，究其是我国《合同法》第248条、第249条的规定。
我国《合同法》第248条的规定，在承租人欠付租金的情况下，出租人要么请求承租人支付全部租金，要么解除合同、收回租赁物。笔者认为，该两项权利只能择一选择、不能同时行使。承租人所支付的租金是出租人购买租赁物的购置成本和合理利润的总和，在承租人全额支付租金的情况下又判令承租人返还租赁物是违反前文所述的等价交换原则的，会造成出租人与承租人之间的利益失衡，导致承租人支付了租金但却无法取得租赁物的所有权，极大地侵害了承租人的利益。据此，在法院判令解除合同、承租人返还租赁物的情况下，只判令承租人支付到期未付的租金，对于未到期的租金就不再支持。这一点是与我国《合同法》第97条的立法精神一致的，第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。H法院就是按照第97条的规定做出了解除融资租赁合同的判决。在融资租赁合同解除的情况下，承租人向出租人返还租赁物，承租人丧失了对租赁物的占有、使用权，自然无需向出租人支付租金。故尚未履行的期限终止履行。
在工程机械融资租赁合同中，出租人的价值取向更侧重于整个合同的融资性质，即出租人对租金的收取和占有，而不是出租人对租赁物的所有权保留。按照这一理论，出租人对租赁物的所有权保留实际上是承租人交纳租金的物的担保。那么在承租人违约未按时足额支付租金的情况下，出租人自然有权根据物权法的规定就租赁物的拍卖、变卖的价款进行优先受偿。我国《合同法》第249条规定：当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。这里，如前文所述合同解除后尚未履行的合同期限终止履行，承租人欠付的租金应当是指到期未付的租金。若此时租赁物变卖的价款大于到期未付租金，对于两者之间的差价部分承租人可以要求出租人返还。那么，在这种情况下，承租人相当于只花费了部分租金就取得了整个租赁物的所有权，这是与承租人支付的全额租金应等于购置成本与合理利润之和的等价交换的原则相违背的。即在合同期限尚未届满，人民法院判令解除合同、返还租赁物的处理结果会侵害出租人的权益。这一根本性原因是Y法院与M法院并未判令解除融资租赁合同的深层原因。法官在审理案件时不只是简单地做到案结事了，更重要的是根据集体案例进行分析，在现行法律没有规定或者规定存在瑕疵的时候，做出不损害双方当事人利益的裁判。故笔者认为，在现行法律规范下判令解除融资租赁合同需慎重，解除融资租赁合同必须符合两个条件：一是融资租赁合同约定合同期限届满租赁物属于承租人所有；二是融资租赁合同的履行期限已经届满。这两个条件必须同时满足，缺一不可。
二、承租人的索赔权问题
根据我国《合同法》的规定，租赁物不符合合同约定或者使用目的的，出租人不承担责任，除非承租人是依靠出租人的技能或选择选定的租赁物。出卖人、出租人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行驶索赔的权利。承租人行驶索赔权利的，出租人应当协助。可见，在租赁物是由承租人选定的情况下，出租人不承担租赁物的瑕疵交付而产生的责任。承租人并非买卖合同的当事人，其自然不能以买受人的身份向出卖人提起违约之诉。此时，出租人亦不对租赁物的瑕疵承担担保责任，承租人也不能以融资租赁合同纠纷向出租人提起违约之诉。按照上述法律规定，只能由出租人向出卖人提起违约之诉或者由出卖人、出租人、承租人约定由承租人向出卖人行驶索赔权。那么，是不是在出租人不行使索赔权或者三方不约定由承租人索赔的情况下，承租人的权益就无法得到保障了呢？笔者认为，为了充分保障承租人的合法权益，不能在出现上述情况下承租人的权益保护便处于真空状态。承租人作为租赁物的实际使用人、受益人，应当是可以作为原告向出卖人提讼的。我国《融资租赁法（草案）》第一至三稿均明确规定承租人享有买受人的权利，出卖人向承租人承担融资租赁买卖合同项下的全部义务。这一规定明确赋予了承租人向出卖人提起租赁物瑕疵交付诉讼的原告地位。
《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的解释（第四稿）》第18条规定：“依照合同法第二百四十条的规定，出租人有下列情形之一，造成承租人对出卖人索赔逾期或者索赔失败，承租人要求出租人承担相应的赔偿责任的，人民法院应予支持：（1）知道或者应当知道租赁物有瑕疵而不告知承租人的；（2）融资租赁合同约定由出租人行使对出卖人的索赔权，而出租人怠于行使的；（3）买卖合同的索赔权只能由出租人行使，而出租人怠于行使的；（4）在承租人行使索赔权时不予协助的。”相较于我国《融资租赁法（草案）》关于承租人享有买受人权利的规定，上述第18条的规定仍然没有明确赋予承租人在租赁物不符合合同目的的情况下向出卖人的索赔权。根据我国《合同法》第十四章的相关规定，在出卖人或者租赁物并非由出租人选定的情况下，出租人对租赁物不承担瑕疵担保责任，出租人更为在意的是租金的收取。承租人也不能以租赁物不符合合同目的为抗辩而拒不交纳租金。可见，即使出租人不向出卖人行使索赔权，也不影响出租人向承租人收取租金。此时，赋予出租人向出卖人就租赁物质量瑕疵的索赔权是没有任何意义的。而明确承租人的索赔权显得尤为重要。另外，在司法审判实务中，上述第18条的规定难以量化。在出租人不行驶索赔权或者承租人索赔、出租人未履行协助义务的，出租人给承租人造成的损失如何认定？若承租人向出卖人索赔失败，其诉讼请求全部被人民法院驳回，那么出租人应承担的损害赔偿责任应是多少？在出租人不承担租赁物瑕疵担保责任的情况下，判令出租人对承租人承担损害赔偿责任是否确有法律依据？这是在审判实务中都要考虑的、无法回避的现实问题。鉴于出租人对承租人负有的赔偿责任难以界定，上述第18条的规定不仅较为繁琐并且不利于在司法实务中有效地保护承租人的权益。
三、完善我国工程机械融资租
赁立法的两点建议（一）确立禁止中途解约原则
我国《合同法》第241条规定：“出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。”该条款明确了出租人不得擅自变更承租人对租赁物的选择，若出租人擅自变更致使租赁物不符合合同目的的，出租人应承担相应的赔偿责任。此项规定仅侧重于保护了承租人的权益，从某种程度上忽略了出租人权益的保护。《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的解释（第四稿）》第21条规定：“出租人根据《合同法》第248条提讼，既要求承租人支付全部租金又要求解除合同的，人民法院应告知其做出选择。出租人拒绝选择的，人民法院可以判决解除融资租赁合同。”在该解释第四稿讨论的过程中存在两种意见：一种认为法院应直接判决解除合同（该意见为倾向性意见）；另一种认为法院判决合同加速到期，承租人仍不履行租金支付义务的，出租人可以再解除合同。笔者认为，若按照上述倾向性意见处理，那么在融资租赁合同租赁期限尚未届满、合同期满租赁物属于承租人的情况下，法官对于案件的处理又面临如何正确适用《合同法》第248条、第249条的困境：若是直接判处解除合同、返还租赁物，承租人仅以部分租金取得整个租赁物的所有权，那么势必会侵害出租人的利益；若是不判处解除合同，又违反了民事法律关系意思自治的私法特性。融资租赁合同的性质决定了出租人收回租赁物的购置成本和合理利润是一个漫长的过程，也决定了租赁物价值构成的特殊性。
我国《融资租赁法（草案）第三稿》第25条规定除非出租人没有保障承租人平静占有、使用租赁物，或者租赁物严重不符合合同约定，或者出租人未交付租赁物的承租人不得解除融资租赁合同。与此同时，该草案第29条规定承租人连续两期未按约定支付租金的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除融资租赁合同，收回租赁物，并要求承租人赔偿损失。可见，承租人非经法定事由不得擅自解除融资租赁合同，而出租人却可以在承租人未支付一定数额的租金的情况下解除融资租赁合同。根据这两条规定，出租人与承租人就融资租赁合同的解除权是不平等的。针对出租人解除权的规定，仍然没有解决前文所述的法官在处理此类案件时合理处理解除合同、返还租赁物的两难境地。笔者认为，出租人与承租人所享有的合同解除权应当是一致的，即非经上述第25条规定的法定事由出租人与承租人均不得擅自解除融资租赁合同。融资租赁合同一经签订双方就必须按照合同的履行期限履行各自的权利义务，这里的禁止中途解约原则是针对出租人与承租人双方的。而对于承租人不支付租金的情况，出租人完全可以通过违约之诉来维护自身权利，出租人权益的保护与禁止中途解约原则的适用是不相冲突的。
（二）建立工程机械融资租赁登记制度
1我国目前工程机械融资租赁登记的现状
我国《合同法》第十四章并未对工程机械作为租赁物的登记做出明确规定，而针对船舶、航空器则通过《船舶登记条例》和《民用航空法》对这两种租赁物的登记制度做了规定。工程机械作为重型作业机械并没有强制登记机关。我国《融资租赁法（草案）》第三稿第24条规定租赁物应当在登记机关办理所有权登记，未办理登记的，出租人对租赁物的所有权不得对抗善意第三人。《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的解释（第四稿）》第10条规定：“承租人或者租赁物的实际使用人未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得租赁物的所有权或其他物权，出租人主张对租赁物的所有权的，人民法院不予支持。前款情形中，出租人在租赁物的显著位置做出标识表明该物为租赁物且该标识未被涂改、拆除，第三人主张构成善意取得的，人民法院不予支持。第三人未按照其行业主管部门的要求在信贷征信机构进行融资租赁交易查询，主张构成善意取得的，人民法院不予支持。出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关办理抵押权登记的，人民法院对抵押登记的效力应予认可。”该条仍然肯定了善意第三人在符合法律规定的条件下，能够取得对租赁物的所有权，适用善意取得制度。但值得注意的是，该条仍然没有明确租赁物必须进行登记公示，仍然没有明确登记机关。但该第10条确规定第三人未在信贷征信机构进行融资租赁交易查询的，不适用善意取得制度。笔者认为，在租赁物不需要进行强制登记的前提下，规定善意第三人必须按照行业主管部门的要求进行融资租赁业务查询是极其苛刻的。在租赁物尚未建立登记制度的情况下，可能存在信贷征信机构的融资租赁业务数据不尽完善或者根本就没有相关数据记录情况。这一规定加重了善意第三人作为普通购买人的义务，值得商榷。另一方面，作为租赁物的工程机械不同于作为租赁物而言船舶、航空器，这主要是从工程机械本身自有的特性出发。工程机械相较于船舶、航空器其更便于流转、流动性大、易于隐匿，从保护工程机械融资租赁交易安全以及出租人、承租人合法权益保护的角度出发，工程机械融资租赁登记制度的建立显得尤为重要。
2工程机械融资租赁登记制度的立法建议
工程机械从物的种类上划分应为动产，因此第三人可能会根据承租人对工程机械的占有和使用而误以为承租人是工程机械的所有权人，可能导致承租人擅自处分工程机械的情况发生。这对出租人对工程机械享有的所有权保护是极其不利的。笔者认为工程机械融资租赁的登记应当以“静态登记为主、动态公示为辅”，即结合《融资租赁法（草案）》第三稿第24条以及《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的解释（第四稿）》第10条的规定，在登记机关进行所有权的权属登记，在工程机械机身用明显标识表明所有权权属情况，进行公示。必要时，信贷征信机构可以对承租人享有的承租权进行权利登记，进一步维护工程机械融资租赁交易安全。也可以参考天津市高级人民法院关于审理融资租赁物权属争议案件的指导意见（试行）的通知，对租赁物的权属状况进行登记公示，未登记的不得对抗善意第三人。该通知首次明确规定融资租赁登记机构为中国人民银行征信机关，具体为“中国人民银行征信中心融资租赁登记公示系统”。
[参考文献][1]
Legal Considerations of Financing Leasing of Construction Machinery
ZHAO Jia
（Xishan District Peoples Court of Kunming， Kunming， 650100， Yunnan， China）
出租情人篇6
[关键词]融资租赁 风险 法律防范
中***分类号：F832.49 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）04-0297-01
一、融资租赁概述
结合我国《合同法》、《融资租赁》（草案）以及学术界各位专家学者的建议，融资租赁可以定义为在承租人和出租人达成租赁意向的基础上，由承租人自愿选择租赁物和供货商，再由出租人根据承租的选择，向指定的供货商购买指定的租赁物并出租给承租人使用，由承租人支付租金，并且自行承担租赁物风险的一种以融物方式融通资金的交易模式。
融资租赁是一项十分复杂的经济活动，它所涉及的系统范围非常复杂，如国际贸易、金融、保险、物流、交通运输等，同时它所联系的人群也非常广泛，除三方当事人外，有时也会涉及到贷款人、经济担保人、保险公司、运输公司等，因此，融资租赁潜在着不确定的因素，使其面临诸多的风险。
二、融资租赁中几种典型的风险及其法律防范
（一）租赁物所有权风险及其法律防范
租赁物所有权风险，就是指承租人滥用其对租赁物的部分权能，致使租赁物处于归属不明的状态，有可能阻碍出租人行使对租赁物的所有权的一种风险。对租赁物所有权的风险进行法律防范，最可行的方法是通过法律途径确定租赁物所有权的归属，这样既可以降低承租人进行无权处分的可能性，同时即使在出现这样的情况下，也可以通过法律寻求救济。一般的做法是保留租赁物的所有权凭证，这样可以起到证明的作用。在没有租赁物物权凭证的情况下，交易的当事人应该对租赁物进行公证、登记或者在合同中明确记载租赁物的归属问题。
根据我国物权公示原则，动产的公示方法是占有和交付，但是如果在实际中将占有和交付作为租赁物公示的方法，会发生于实际不符的情形，因为租赁物由承租人长期使用和占有。因此，将租赁物作为一种准不动产进行登记是一种正确确定租赁物所有权归属、防范所有权风险的有效方法。 “目前世界上许多国家都建立了租赁物登记制度，如美国、新加坡、印度尼西亚等”， 我国在融资租赁界的号召和建议下，于2009年正式使用融资租赁登记公示系统，但是这一公式系统没有直接的法律依据，如果在实践中能推动相关法律制度的建立，并且可以在实际操作中对抗善意第三人，那么租赁物所有权的风险将会大大降低。
（二）租赁物回收权风险及其法律防范
租赁物回收权，是指出租人在承租人滥用其对租赁物所享有的部分权力或违约时所行使的回收租赁物的权利。由于“回收权的行使在很大意义上成了一把‘双刃剑’”，一些普通法系国家规定，出租人不得自行行使租赁物的回收权；如果行使，“承租人不但可以向出租人申请损害赔偿，而且还可以有权采取针对出租人的自我保护性救济手段。 其实这种绝对的规定，并不可行。因为，租赁物的回收权是基于出租人的所有权而享有的，其实质是对出租人的一种保护。而且，这种规定还会纵容承租人的不法行为。因此，通过法律规定出租人如何行使租赁物的回收权很有必要。
但是，由于融资租赁在一些国家还处于初步发展阶段，目前只有少数国家的法律承认了出租人在采取“和平”行使方式前提下对租赁物的自行回收权，如美国的《统一商法典》（UCC）。我国的《合同法》第二百四十八条也作出规定，承租人应该按照约定定期支付租金，如果承租人在经出租人合理催告后仍不支付，出租人就有权要求承租人支付全部的租金，或者解除合同，收回租赁物。
融资租赁的二手市场也对租赁物的回收起着举足轻重的作用，在我国，融资租赁的二手市场几乎一片空白，这也是租赁物变现难的原因之一。另外，法官在作出判决时，对租赁物的估值高于租赁物的实际价值，这也造成出租人利益的减损。
除了法律制度的健全和二手市场的完善外，融资租赁登记制度的正常运行也是出租人行使租赁物回收权的重要保证。
（三）租赁破产风险及其法律防范
租赁破产风险，包括出租人破产时承租人面临的风险和承租人破产时出租人面临的风险。通常情况下，出租人破产，导致承租人面临风险的情况较为少见，因此，笔者在此只阐述承租人破产时，致使出租人面临租赁物被纳入破产财团的风险。在融资租赁中，使用权是和所有权分开的，使用权由承租人拥有，因此，承租人濒临破产时，其所占有的租赁物很可能被纳入为破产财团。对于这种情况，不同的国家对此有不同的规定。
《国际融资租赁公约》第七条第一款中规定，“出租人对设备的物权应可有效地对抗承租人的破产受托人及债权人，包括已得到扣押令状和执行令状的债权人；就本款而言“破产受托人”包括清算人、管理人或被指定为债权人的全体的利益而管理承租人财产的其他人”，这种规定在一定情况下保护了出租人物权。
我国的现有法律制度并没有直接规定出租人该如何规避这类风险，但是根据《企业破产法》第三十八条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回”，出租人还是可以在一定程度上维护自己对租赁物的所有权的。
在所涉国家对这部分有法律规定的情况下，可以依据该国的法律规定解决。在相关国家没有法律规定该如何应对这种问题的时候，可以经承租人和出租人协商，由承租人提前支付足额的租金购买租赁物，然后再将租赁物纳入破产财团中，但是这对承租人来说会支付昂贵租金，难以实现，这时出租人可以主张破产取回权，这对出租人的权益有一定的保障作用。除此之外，在国际融资租赁的实际业务操作中，许多国家通过为租赁物投保的方式，将风险转移给保险公司。 如《俄罗斯联邦融资租赁法》第21条就租赁物和经营风险的保险作了专门的规定，当事人可以就投保事宜作出约定。《塞尔维亚共和国融资租赁法》第34条明确规定，承租人应承担租赁物的保险责任。德国学术界也认为，承租人为租赁物投保是其应当承担的强制性义务。
在此，笔者认为通过为租赁物投保的方式非常可取，因为这既可以减少因为租赁物灭失、毁损为承租人、出租人带来的损失，也可以在承租人、出租人面临租赁破产风险时起到保护作用，从而降低风险概率，保护当事人的经济利益，维护交易的安全和稳定。
参考文献
[1] 史燕平：《融资租赁原理与实务》，对外经济贸易大学出版社2005年版。
[2] 李力《防范风险是融资租赁项目成功的关键》，载《财税经贸》2012年第009期，p.75.
[3] 程佳：《论国际融资租赁风险的法律防范与监管制度》，2009年郑州大学硕士论文.
出租情人篇7
租赁合同都是有约定的期限的，但许多出租人会遇到承租人要求提前退租这种情况。仔细分析起来，提前退租可以分为两大类：一类是主动提前退租，即承租人财务状况良好，只是由于经营上的缘故，要求提前退租。另一类是被动提前退租，即承租人财务状况恶化，不得不提前退租。
一般情况下，出租人对提前退租都不知如何处理是好。虽然在合同里也规定有提前退租的条款，但是在实际问题出现时，又不是太容易处理好的。首先出租人应该与承租人进行谈话，弄清提前退租的真实原因，到底是主动提前退租还是被动提前退租。如果是主动提前退租，证明承租方财务方面有保障，对这类退租的处理可以不必要太急，而要求与对方另行达成一份终止租赁协议，规定一个退租时间，并要求承租方支付合理的补偿。如果退租方是被动提前退租，这就证明承租人在财务上出现危机，对这种情况，出租人应该抓紧时间处理此种情况。因为种种迹象表明，如果不及时处理好这种情况，出租人的损失就会扩大，而且还会出现法律诉讼。出租人应及时与出租方按照原合同关于提前退租条款办理退租手续。这类提前退租办理得越快对出租人越安全。
怎样安全保障房屋租赁活动
1、完备房屋租赁的法律要件
尽管房屋租赁会出现各种各样的问题，但只要依据有关法律，履行法定程序，完善必备文件还是可以降低风险的。首先租赁双方应该签订书面合同。双方都要出示工商营业执照等法律文件和有关身份证件，办理租赁登记备案手续，并向登记部门提供有关产权证明、租赁安全合格证、共有产权人同意出租意见和抵押权人同意出租等法律文件。
2、租前调查
无论出租方或是承租方，在签订租赁协议之前，都应对彼此的资信情况、工商、财务状况和有关资产状况做一调查，以防一方有虚假成分，为以后的履约做好准备。
3、聘请律师帮助
租赁双方最好聘请律师参与合同文本的制作、修改和签约工作，请律师审查有关法律文件和证明文件，必要时可以让律师出具法律意见书或请律师对有关法律文件予以见证。
4、快速做出反应
出租情人篇8
【关键词】融资租赁；法律风险；风险救济
截至目前，我国经中国人民银行批准设立的金融租赁公司只有20家，金融租赁公司是指中国人民银行批准的以提供融资租赁业务为主的非银行金融机构。改革开放以来，融资租赁在我国的私营经济体中大行其道，已经获得了市场的认可，随着社会主义市场经济的快速发展，融资租赁必将在中国的高端金融领域占据一席。
一、融资租赁业务概况
融资租赁业务，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的交易，它以出租人保留租赁物的所有权和收取租金为条件，使承租人在租赁合同期内对租赁物取得占有、使用和受益的权利。融资租赁特征明显，其一，融资租赁具有双重职能，即融资和融物；其二，它具有多个合同，具有三方以上的当事人；其三，在租赁的过程中，承租方有权对租赁标的及供货来源进行选择；其四，在租赁合同生效期间，出租方享有租赁物的所有权，租赁物的使用权由承租方享有。
二、出租人的法律风险防范
（1）出租人承担的风险来源。租赁物的所有权与使用权分离，决定了融资租赁出租人对租赁物的监管权利受阻，作为租赁物的所有权人，出租人的风险主要来源于租赁方违约与所有权瑕疵。租赁方违约是出租人风险的主要来源，出租人从事融资租赁业务的根本目的是实现收益，但收益的前提是承租方按照合同约定，履行给付租金的义务。因此，一旦承租方在经营的过程中出现问题，还款能力下降，将会直接影响出租房的租金成本回收和收益获取。在实务操作中，承租方在履约过程中破产的例子比比皆是，由于融资租赁投资成本高，一旦承租方丧失还款能力，出租人面临的损失是十分巨大的。所有权瑕疵风险是指租赁物所有权受到侵害时出租人承担的风险。在融资租赁合同履行过程中，承租人对租赁物实际掌控并且使用，在承租人刻意隐瞒的情况下，第三人基于信赖利益，完全可以认定承租人对该租赁物拥有所有权。在此基础上，承租人完全可以在未经出租人同意的情况下将租赁物进行对外转让、抵押。虽然在此种情况下承租人对租赁物的处置属于无权处置，属于无效行为，但是如果第三人是在善意的情况下取得了租赁物，那么就构成了对租赁物的善意取得，此时，出租人对租赁物的所有权丧失。（2）出租人的风险控制及救济。第一，建立融资租赁登记制度。《中华人民共和国物权法》第二十四条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。”根据上述法律规定，为避免因善意第三人的原因造成出租人的所有权丧失，最有效的方式就是仿照不动产及机动车登记制度，将融资租赁业务中的租赁物进行登记公示，以此对抗善意第三人制度，保障出租人的合法权益。第二，通过建立保险制度将所有权风险转移。《中华人民共和国合同法》第247条规定：“承租人应当妥善保管、使用租赁物。”在承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身或者财产损害的，出租人不应当承担责任。这在我国各项立法规范中都有体现。但是在很多情况下，由于承租人的经营能力下降，其对风险的承担能力也下降，尤其是承租人破产，此时该类风险便完全由出租人承担。我国现有的相关法律制度并没有规定出租人该如何规避该类风险。笔者认为，通过给租赁物投保，将该类风险有效的转嫁给保险公司是一个切实有效的方法，该方法能同时保障出租人和承租人的利益，有效的降低了融资租赁业务中的风险，有利于融资租赁业务的长远发展。
作为市场经济发展的产物，融资租赁这一融资形式已经得到了金融市场的认可，随着资本运作与实业生产的紧密结合，融资租赁在未来有着极为广阔的运作空间。虽然融资租赁在信托领域属于相对的低风险高收益，但是因为承租人还款能力下降导致的诉讼也比比皆是。因此，只有在全面了解融资租赁业务风险的同时，通过有效的方式提前予以规避，将租赁双方的经营风险降到最低，才能切实有效的推动融资租赁业务的长足发展。
参 考 文 献
[1]刘克，张坤.民间融资破解中小企业融资难题[J].北方经济.2008（23）
出租情人篇9
房屋租赁合同属于不动产租赁合同,是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同,也就是说,合同一经签订,即对双方当事人具有法律约束力,出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋,而且交付的房屋应符合约定的使用目的。
房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人,但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人,都有权将其使用的标的物转由他人使用,成为出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效,拒绝支付租金,只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时,《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也可以行使部分出租人的权利,只是其权利的行使要受到一定的限制。
根据我国《城市房地产管理法》,房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同,而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司,则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物,双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等,数量则指房屋的面积、间数等。
这是房屋租赁合同的主要条款,也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件,例如房屋面积与合同约定有误差,应视为出租方交付的标的物有瑕疵,承租人可要求追究对方的违约责任,可以采取书面形式通知对方要求解除合同,也可以双方经协商减少租金,变更合同内容。
如果出租人交付的房屋状况与约定不符,承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗呢?这要看双方在合同中的约定。如果双方约定物业管理费由承租人支付,则承租人不能拒绝支付物业管理费。
租金由出租人收取,是承租人使用房屋的对价;物业管理费则由物业管理公司收取,是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用,二者不是一个法律关系,不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定,则出租人无权要求承租人支付物业管理费。
签订租房合同应注意以下几个方面:
(1) 房屋面积是否确实。常有这种情况,租房实际测量的面积比合同上少,这种情况,可以按单位面积扣款,明确载于合同上。
(2) 明确注明租金以外的其他一切费用由哪一方交或共同以什么比例分摊。
(3) 明确注明租房的起止日期和款项的具体交纳办法。
(4) 要在出租方的各种物品交接清单上签字。
(5) 注明押金,押金的意义是作为房租迟缴或损坏建筑及物品等情况发生时的风险费用。合约期满后,若未发生以上情况,押金应退回给租方。
(6) 须注明天灾及不可抗拒的因素造成的损害及合同终止等情况,不须由承租方负责。
出租情人篇10
合同中写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况等等。
2、双方当事人信息
合同中应写明出租人和承租人的姓名及就家庭住址等个人信息。
3、住房用途
住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、租金及支付方式
住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。
6、出租人的责任
住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。
7、转租的约定
有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。