学文网物业小区停车管理篇1
分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是***府社会管理没有延伸到终端，一些***策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层***支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事******工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级***府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、***府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些***府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的***策没有形成，对小区内违规违章现象***不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行***组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次 总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和 二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和 3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
总之，要通过体制机制的创新，推进***府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。
（二）***策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营***策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用
设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠***策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市***设施，土地采用划拨方式；***府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的***策。以***策扶持，促进物业管理产业加快发展；以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。
三是创新财******策。推行***府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免***策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财***资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核***策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局；另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理（杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区），统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。
（三）价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)>道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：
1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发
商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行***府指导价；第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行***府调控；第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300－350元为上限区间（杭州360元，苏州400元），不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归***府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥***府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。
2、稳定当前小区路面停放收费价格水平；3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制；4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。
（四）科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区；二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力；三是推进“城运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务；四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。
的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。3、借鉴北京经验，规范商品房买卖 “一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施；二是小区公共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供***府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。
对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:
1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能；②明确***策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售；③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车；④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。
2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放；⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。
3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设；⑧小区内建设机械立体停车库；⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一
物业小区停车管理篇2
关键词：蚌埠市；停车位；住宅小区
中***分类号：F2
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.12.008
1引言
随着市场经济的发展、城市化进程加快及居民富裕程度的提高，为了出行方便或者满足一定心理需求，城市居民购买私家车的情况越来越普遍，致使住宅小区停车位数量无法适应汽车增长的需求，无车位、抢车位、乱占车位、“山寨”停车位、炒车位、绿化带或公共道路被改成停车位、停车位收费高等等问题层出不穷，也因此导致了交通不畅、住宅区环境恶化、业主与物业还有业主与业主之间出现矛盾。应该怎样解决停车位供需矛盾，应该怎样在不破坏环境的情况下满足人们对停车位的需求等对于现代化社会来说是个巨大挑战。笔者以蚌埠市为例，在实践调查的基础上，了解住宅小区停车位存在的问题并剖析其原因，以探讨有效解决住宅小区停车位问题的方式途径。
2蚌埠市住宅小区停车位现状及存在问题
蚌埠市现在私家车数量已经比较多，且呈快速递增态势。据统计，截至2015年底，全市机动车保有量为36.85万辆，而根据相关数据显示，目前蚌埠市区共有停车泊位5万余个，住宅小区内部停车场泊位35000余个。很明显，住宅小区内部的停车位十分不足，而这一问题更随着私家车数量的迅速增长而越发突出。以下是笔者对蚌埠市停车位现状的分析。
2.1多数老旧小区没有停车位的规划
这些小区多建造于八九十年代，其时私家车还未兴起，在小区规划建设的时候基本或根本没有停车位的概念。而后私家车数量迅速增长，使停车位短缺问题很快就暴露出来。
以安财西校区教职工宿舍小区为例，该小区建于上世纪八九十年代，没有车库，只是在道路两旁规划机动车停车位置，也没有固定的停车位，并且规划车位与住户配比严重不协调；在管理方面，有门卫对车辆停放进行一定引导，但并没有进行统一的登记管理。存在的问题有：（1）挤占小区住户的活动场地，侵占活动空间，影响了他们在小区内的活动，并导致出行受阻甚至威胁到居民安全；（2）影响小区和谐，为了抢占停车位，住户之间常常发生争执闹的不愉快，并且有些车主不听从门卫对车辆停放的管理，经常发生矛盾；（3）安全急救方面存在隐患，由于道路本身不是特别宽敞再加上两边的车辆停放，使得救援通道狭窄，一旦发生紧急情况，消防官兵和救护车辆都无法及时抵达。
2.2很多成熟小区停车位利用率不高
新世纪以来建成的大多数小区都将停车位纳入规划之中，居住区居民停车场有了一定的配件指标，但由于各种原因，停车位利用率不高。
以龙湖春天小区为例，该小区已经有些年头，入住率较高，周边配套较好，小区规划基本也定型。该小区目前有部分车库，并且仍在新建车库，停车位并不缺乏，但由于价格原因和业主谈不拢，其中好多车位被物业租了出去，剩余车位只是闲置着，而与此同时一些车主的车一直停在自家门口的道路旁。在管理方面，有物业人员对出入车辆进行登记，但对车辆停放并无严格管理。存在的问题有：（1）一些停在路旁的车辆存在不安全的情况，会被无意或人为地破坏；（2）乱停的车辆使小区的美观程度下降；（3）物业与业主间的矛盾很大，业主普遍认为物业服务很差，不交物业费，导致物业更不管事，形成恶性循环。
2.3新小区停车位利用率待考察
许多新建在售的楼盘在停位的规划上要比之前建设的小区考虑充足得多，但是由于是新小区，多数楼房在售，入住率还不高，还需要时间进一步观察。
以绿地国际花都为例，该小区是一个新小区，地下车库停车位丰富，有大量空车位。在管理方面，有较为规范的物业管理，小区的物业人员对车辆停放进行管理，对出入车辆进行登记引导。存在的问题有：（1）部分业主认为车位费用较高，负担较重；（2）目前小区有好多空楼层，也有部分家庭没有买车，日后停车位还是否充足还有待考量。
3住宅小区停车位问题的原因分析
（1）小区停车位规划相对滞后：老旧小区开发时没有考虑到停车问题，未设计停车场，之后的小区虽然设计了停车场，但配置的车位数量不能满足业主的需求。
（2）停车库建设和销售行为不规范：开发商没按规划指标将车库建设到位、将车位改作他用、对已建成的车库没有完全出售、出租或出售价格高使许多业主不愿购买或承租，却将车位以较高的价钱租给业主以外的人导致小区内车位与业主的车辆数量存在较大差距。
（3）小区内车辆的急剧增加：居民生活水平大幅度提高，为了出行方便或者满足一定心理需求，私家车的增速迅猛加快；并且存在一些行***机关、事业单位的工作人员把公车开回家过夜的情况，使小区内的车辆就更多了。
（4）小区物业对于停车位管理不到位：一些小区对车辆的进出没有进行严格登记管理，外来车辆的随意进入使得小区原本就存在的停车压力加剧了。
（5）***府对停车问题重视不够：***府还没有把停车当作一种产业来对待，重视程度和投入资金都较少，而且对于住宅区停车管理的制度规定不完善，监管不力。
（6）汽车产业发展和停车产业发展不平衡：随着改革开放的进程，我们原有的住宅小区没有按照动态交通系统来规划，当汽车以较快的姿态进入居民家庭的时候，两项没有很好的接轨。
4住宅小区停车位问题的对策建议
4.1开发商科学规划，合理设计小区停车系统
（1）随着私家车普及程度越来越广泛，做好小区停车设施总体科学规划建设相当重要，在住宅小区的整体规划布局中必须预留充足的停车空间。
（2）要针对小区的住房类型及业主需求采取不同的停车位建设标准，以收入较高阶层为主要业主的小区，需要适当提高停车位建设标准，而以中低收入阶层为主要业主的小区可以采用较低的停车位建设标准，减轻他们的压力。
4.2物业整合资源缓解停车压力，加强停车位管理
（1）物业想办法增设停车位：小区有一定的闲置空地、利用率较低的储物空间或者部分有地下室的建筑可以改造为较规范的停车位，有较多绿地的小区可以把部分绿地进行重新规划改建，在每个车位之间种植高大树木作为停车线，地面铺就草地砖，这样既增加了停车位又不会破坏小区环境。
（2）物业与周边地方协商错时停车：住宅小区一般白天车位空闲较多晚上不够用，而商场、医院或工作单位等地方却相反，所以小区物业可以与周边这些地方进行协商，有偿错时停车，缓解晚上停车压力。
（3）物业管理公司应加强住宅小区内停车位的管理，提高服务意识和服务质量，与小区住户建立和谐关系。
4.3***府加强停车位建设管理，大力发展公共交通
（1）***府要大力发展停车产业，秉承“谁投资谁经营谁受益”的原则，采取措施鼓励支持引导社会资本对公益性停车场建设项目进行投资。
（2）成立管理机构，对在建小区的停车设施从审批建设到管理收费等作出清晰规定，形成完善的制度体系，建立考核指标并加以监督；对现存小区的停车设施实施精细管理，根据业主平均消费水平调整停车费标准。
（3）在停问题较严重的小区内部由***府配套建设立体车库，或者建设大型地下停车场，进行统一管理及收费，提高空间利用率；在小区附近建造社会停车场供住户们使用，缓解小区内停车压力。
（4）大力完善城市公共交通体系，便利市民出行，引导居民减少私家车的购买，从而缓解住宅小区停车压力。
4.4业主委员会做好宣传沟通协调工作
（1）业主委员会要健全内部机制，重视业主在停车方面反馈的问题与建议，及时与物业联系，发挥桥梁作用，并且要监督物业的工作。
（2）业主委员会要加大宣传力度引导车主有序停放车辆，而且对不遵守规定的车主进行思想教育，必要时可以采取罚款措施。
4.5小区住户提高素养配合工作，积极监督
（1）小区住户要提高道德素养，自觉遵守规则，从自身做起，杜绝乱停车行为，不占用他人停车位。
（2）积极配合物业和业主委员会工作，相互理解，共同改善小区停车乱的境况。
（3）监督物业工作，提出合理的意见和建议。
参考文献
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物业小区停车管理篇3
关键词 住宅小区 停车 费用
中***分类号：TU984.12 文献标识码：A DOI：ki.kjdkz.2016.07.068
0引言
自1978年改革开放，我国经济、社会快速发展，人们购买力不断增强。近年来，在楼价飙升的背景下，家用轿车价格稳定或趋于下降，我国中小城市家庭拥有私家车的数量越来越多。交通的发展，减少了空间和时间的限制，但住宅小区停车位供给的硬件条件无法满足居民需求。中小城市近年受快速增长私家车数量及不相匹配的停车位供给矛盾的影响，住宅小区车辆停放紧密、挤占公共资源、交通状况变差、邻里关系紧张。住宅小区停车问题属于社会问题，对居民生活质量、出行效率，对小区物业管理，对汽车产业发展都有一定的影响。
国内研究主要集中在城市规划变革、停车指标制定、停车模式开发以及公共交通发展几个方面研究住宅小区停车问题。许建和研究住宅小区停车问题提出地下停车为主的方式；何霞荣等（2008）提出机械停车是未来住宅小区停车位发展的方向；周灵芝（2009）提出建设公共停车场缓解小区停车压力；杨传明（2012）等对苏州市区各个用途停泊车位及车位利用率进行调研，认为可以采用住宅小区停车与商场超市停车相结合方式；徐多（2012）对“祖辈”小区、“父辈”小区及新建小区归纳分析，对三类小区分别提出利用小区死角、建设地下停车场、提高小区软件管理等建议缓解停车难问题。现有研究更多从宏观方向研究住宅小区停车矛盾、开发停车方式和从法律的角度分析车位性质，较少把停车现状、性质与居民感知的角度结合，分析停车压力和相应行为规范。
襄阳是湖北省的第二大城市和省域副中心城市，是古往今来地历史文化名城。2015年襄阳地区生产总值3382亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%，居民购买力显著增强，私家车的拥有量近年来有所飞跃，对交通系统、城市建设有着强烈影响。本文以襄阳市为例，主要从住宅小区停车现状及居民对停车矛盾的感知及原因角度，尝试性分析住宅小区停车难问题对居民的影响，提出相应的建议对策缓解因停车问题影响居民生活满意及舒适。
1襄阳住宅小区停车现状及分析
截至2014年底，襄阳市区机动车达81万辆，年增长7%，机动车快速增长带来道路交通压力以及车位供给不足问题日益加剧。笔者在2015年开展了对湖北省襄阳市普通住宅小区停车现状、实际交纳的停车费和物价局对住宅小区停车费***策，以及居民对现行住宅小区停车现状的感受情况的实地调研。根据襄阳市各部分的繁华程度及与本次社会观察停车问题的相关性，笔者对不同地区、各种类型的住宅小区进行实地调研和问卷发放。共走访43个小区，涉及檀溪、清河口、屏襄门、中原、隆中、昭明、米公七街道，向居民发放问卷200份，回收有效问卷194份。
1.1小区停车现状
在实地调研过程中，发现不同地段、不同建造时间住宅小区停车规划、管理规范、费用收取的差异较大。一般来说，20世纪90年代建造房屋老旧、楼层较低、绿化较少、容积率较高，所在小区无专人管理私家车的停放中私家车停放的成本较低，配套生活服务设施缺乏；00年代建造住宅小区中停车位一般设置于小区地面上部空余位置，对私家车停放等事项一般由物业管理和收取费用，停放费用一般为租用型，较为平价；10年代新建住宅小区开发建造住宅房屋较新、楼层较高，配套车位硬件设施最好，设有专人管理且配备软件数控刷卡、蓝牙感应门禁，较多配备地下停车场，管理最为规范，但年租费用较高，或者实行买卖车位制。
近五年，襄阳住宅小区房地产业蓬勃发展。值得注意的是，虽然已开发商圈公共路网发达、交通便利，但土地较贵，地产开发商往往不会选择在市中心拆迁后建造新住宅小区；地产开发商更倾向于选择还未完全开发但有开发潜能的地段，未完全开发指地段有基本配套生活服务设施，但还未修建或即将修建大型商圈，此时地价不高，而且新建住宅楼可以满足居民基本生活要求。例如，初期诸葛亮广场附近较为荒凉，停车问题不突出，私家车停放成本较低。但在万达广场筹备建造的过程中，地产开发商竞相投资建设住宅，私家车停放成本也相应增高，生活设施也较为完整及智能。
1.2受访居民基本特征
本次调研回收78份有车群体问卷和116份无车群体问卷。从性别、年龄上看，受访者分布较为均匀。对于停车费用用途问题的调查，绝大部分群体不能清楚了解，从侧面反映物业公司信息没有完全透明，没有积极公示停车费用途，或者公示的途径时间短、受众少、效果差。从居民对住宅小区停车感受上来看，持有消极观点（即不太舒服和很烦两类）占58%，暴露了当下住宅小区停车问题突出，为探究其原因，笔者将群体分为有车群体和无车群体两类群体进行后续问卷调研和分析。
1.3停车费用缴纳
有车群体有效问卷共回收78份，从停车费用缴纳规范性来看，签署正规合同群体比重较低。除此之外，缴纳停车费而取得税务局正规发票的群体占整体比重29%，大部分以物业公司内部发票作为缴费凭证。管理汽车停放的负责人满足住宅小区绿化及空余率等一系列条件下向***府有关部门申请，停车费缴纳才能开具正规发票。61%的有车群体以内部收据作为缴费凭证，一方面物业公司不需要依据发票数额缴纳税款，另一方面，住宅小区规定的绿化率、容积率、生活服务设施覆盖率可能会因为停车的增多而减少，影响居民生活的幸福感。停车费的发票不正规或内部凭证较为模糊，有车群体很难清除停车费具体费用的范围，在出现问题时，难以清楚责任归属从而承担过多责任，或错失最佳解决方法。
车主缴纳停车费用，而停车费用中包含的负责项目不同。根据各学者研究及现实情况，笔者把停车费用范围分为以下三种：车辆管理费、保管费和占道费。
（1）车辆管理费：普通住宅小区实行物业管理停车场的机动车停放服务收费实行市场调节价。按照襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》规定，服务内容主要包含出入通道顺畅、进出方便、干净整洁等内容。根据鄂价工服（2014）176号《省物价局关于转发国家发展改革委放开部分服务价格意见的通知》，放开住宅小区停车服务价格，由经营者自主定价，双方协商确定，住宅小区停车服务价格不属于物价部门定价范围。
（2）保管费：主要用于日常巡查，保证车辆安全的费用。当车辆出现划伤、被损、被盗之类等问题时，车主可以问责物业、保安，当损失额度到达一定额度构成刑事案件，可采用依法调用监控录像等手段，追究相关责任人责任，获得赔偿。保管费的确定主要取决于业主整体与物业公司协商定价，以合同的形式表现。
（3）占道费：车位性质可分为人防车位、共有车位和产权车位。人防车位产权属于国家，日常可归建筑方使用或出租；共有车位属全体业主所有，根据我国《物权法》第74条的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。业主可以在管理规约中约定使用公共车位是否需要支付一定的费用，在业主对其没有约定或约定不明的情况下业主对公共车位的使用为无偿使用，由业主大会决定这笔钱有利于业主的用途；产权车位办理私人产权证，属私人所有。
根据停车费用范围和性质不同，相应收取的停车费用差异较大，暴露出三个问题：一是，住宅小区对停车费收费标准缺少及时公示和服务内容说明；二是，住宅小区停车费收取手续不够透明和规范，尤其在住宅小区停车费采用市场调节定价后，信息不对称使得相关部门监管难度较大；三是，大部分业主法律意识相对淡薄。受时间、精力限制，相对于购车及用油的费用，停车费相对较低，业主们极易忽视停车费收取的合法性和归属方，较少追究物业公司发票不规范现象，为物业公司侵犯全体业主利益和不法逃税提供了可能。
1.4居民对住宅小区停车现状的态度
有车群体是直接感受停车问题对人们生活的影响，态度非消极人群仅占38%，对于感受消极的原因，拥挤和浪费时间精力两项比较突出。无车群体不是直接的利益相关体，态度非消极居民占总体比重的45%，对于感受消极的原因，路况拥挤和占用公共资源两项比较突出。总体来说，居民对停车问题不太满意的原因有以下六条：（1）车辆较多，减小空间，给居民以压迫感。（2）占用步行区域，减少道路面积，增大出行阻力。（3）车辆无规则停放，道路分割，较为混乱。（4）占用公共资源过多，损害整体利益。（5）车位寻找和进出花费过多时间。（6）机动车对于居民的潜在危险。
2结论及建议
（1）有关部门应制定具体停车费规范细则。普通住宅小区收取停车费用跨度较大，绝大多数缺少正式的合同和发票。应从***府对停车费细化规范的制定为起点，加强监管部门对各个物业公司的监督管理，例如小区公示、网络公示，并及时对所有住宅小区居民公开信息；并根据各小区实际情况检查合同的规范性、合理性和全面性，实行惩罚机制，对私自不签订合同的物业公司进行罚款及通报批评，督促物业公司主动向有车群体签订合同、解释服务内容，维护有车居民的利益；最后，应加强整体居民的法理意识，开通更便捷意见渠道，鼓励居民自主维护自己的合法权益。
（2）停车管理应朝科学化、智能化、有序化方向进行。针对某些小区停车位紧张，有车群体在寻找停车位、正常停车需要花费较长的时间。住宅小区可以实时评测车位使用情况，在LED显示屏上显示密集停车区域以及空闲车位，方便车主快速找到合适自己的车位，减小匹配成本。
（3）扩大停车容纳能力。由于近年私家车快速增长趋势，老旧住宅小区不可避免成为私家车停放地，其规划缺少容纳私家车所需道路要求，硬件设施较差。对于私家车停放的增长趋势，不可忽视缩窄的公共道路、压迫的视觉体验、不便利的生活设施等问题，对缺乏停车配置的老旧小区加大改革。老旧小区其聚集现象明显且常处于商圈，可以考虑在小区聚集圈建立公共停车场，白天主要服务商圈需要，晚上主要分散住宅小区停放密集度。
物业小区停车管理篇4
摘要：住宅小区停车位的产权归属问题，一直是物业管理中矛盾的焦点。房地产开发商，物业管理公司和小区业主就有关停车位的归属纷争凸现，各方利害当事人各执一端。本文试着从理论上探讨小区停车位的产权归属问题。为此问题的改进提供立法参考。 关键词：停车位 产权归属 一、住宅小区的类型及现状 通常与车位的归属权有着密切的联系。根据不同的车位类型，使用权的归属也不尽相同。有的归国家，有的归当地***府，有的归小区业主。因此，首先要从小区车位的类型入手，明确车位的类型，才能对车位的归属作进一步分析。 目前我国立法关于小区停车位产权归属的现状。随着市场经济的发展，房地产行业也迅速的壮大起来，随之便出现了一系列有关房地产的问题，小区停车位就是其中的一列。商品房小区停车位产权归属不明，将会使房地产开发商和小区业主的合法权益处于不明确的状态，严重损坏了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的正常发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。在现今提倡的和谐社会的大前提下，我们更应该尽快解决这个难题，从而使得“和谐”落到实处。值得可喜的是，在今年的两会上，《物权法》终于被通过。并将于2007年10月1日起施行。这部法律的出台，给小区停车位产权归属问题指明了方向。《物权法》第六章第七十四条规定:“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，我们需要从现有的规定出发，借助物权法理论研究的成果，进一步的推理，来分析小区内停车位的产权归属问题。 所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。所谓商品房住宅小区停车位的产权，是指房地产权。房地产权又包括土地使用权和建筑物、附属物所有权两方面的财产权利。在本文中，我们主要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。 二、小区停车位产权归属出现的问题 在《物权法》没有正式出台前，消费者在购置商品房时，经常会遇见商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物面积时，开发商在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”这样类似的条款。当消费者作为买卖合同中的弱势群体时，很多人并不知道这类条款是无效的。其实这类条款是违反了法律的强制性规定的。在当前的房地产法律制度之下，这样的停车位是不能依法取得《预售许可证》或者是《房地产证》的。在实际买卖中，房地产开发商往往在合同中约定，不计算建筑容积率的停车位产权归房地产开发商所有，然后再出售其车位，或以出租为名，背地里行使买卖之实。这样的情况，在全国各地都大大的存在。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第四项和第三十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等的规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进***屋买卖活动。对于这样的停车位是不能取得《预售许可证》或者是《房地产证》的，所以理当不能买卖。 虽法律是这样规定的，但在现实生活中，开发商出售房屋时，却使用了格式化的合同，使得消费者不能根木的行使自己的权利。在重庆市的一个楼盘里，就发生了这样类似的事件:在业主们买房时，开发商承诺车库永远只租不买，拒绝业主购车位的要求.可在业主进住后的某一天突然贴出通知称车位只卖不租，一个车位13万，每月买后还要交管理费70元!卖的还只是40年的使用权，还要求业主必须于某日前交一万元的定金，否则将有车无处停!本来一个小区一千多户，只有两百个车位就是设计失败，现在又把业主逼上绝路，使得业主们气愤不已。业主们纷纷讨论，买房时，开发商打出的“善待你一生”，是多少业主心中的神话，如今却被打破了，他们对于巴掌大的地方，竞然也要十来万元钱很是不满!他们希望能通过法律的途径来寻求帮助。对于小区停车位的问题，还不止这一种，例如很多小区的物管擅自使用地下停车库来修建房屋从而出租，业主们对此反对却无济于事。又如物管漫天要价的出租车位，使得许多业主不敢把车停回家，他们声称有车比没车难。 三、各国立法例中关于车位归属的规定 从世界各国立法例来看，也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是，对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学术界认为，由于建筑物一层或地下部分之
物业小区停车管理篇5
「关键词停车位，产权，建筑物区分所有?
汽车作为工业社会的标志之一，对人类文明的促进有目共睹。车可娱人，亦可扰人，停车问题便是其中之一。作为人类交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场（林肇家：《论区分建筑物停车全产权登记》，载《土地事物月刊》第293期。）本不是问题，只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士也是众说纷纭，莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？”然而，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见，随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现，“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。为此，笔者将从小区停车位产权归属的角度予以探讨。
所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。本文要论述的小区停车位专指商品房住宅小区内设置在地上、地面或地下的停车位。依建筑物区分所有原理，其客体可以分为单独所有部分和共有部分（王译鉴著：《民法物一权》（第一册），中国***法大学出版社1998年版，第195页。）。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑物构造上的***性和使用上***性的一部分房屋（同②。）。⑶共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。那么，小区停车位到底应属于哪一部分客体呢？由于我国法律还未建立起建筑物区分所有制度，故对该问题也无明确的答案。从世界各国立法例来看，也是各有特色。如在日本这样一个人多车多而地少的国家，停车位也一度成为社会主要矛盾之一。为此，日本通过了以强化停车场设置义务为宗旨的停车场法律案，把停车位分为地面露天停车位和屋内停车位。但是，对停车场的产权归属问题并没有作十分明确的规定。日本的地方法院与最高法院特别是在对地下停车位到底是属于法定共用部分还是专有部分分歧严重。而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。而在大陆法系之传统国家德国，其民法典对停车位问题并没作出规定，而是于1973年修订《住宅所有权法》时得到了明确，即该法的第3条第2项-“以持久性界标标明范围之停车场，视为有***性之房间”。亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够独自让与、设定负担。（参见陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研容》，法律出版社1995年版，第169页。）同样，在另一个传统大陆法国家法国，在其1950年的《都市计划法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”，亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分。与上述几个国家之规定不同的是我国的台湾地区，1991年4月台湾‘内***部’营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，也不准分割零售”。（林永订：《论地下室停车位的所有权与使用权》，载《***法专刊》第5期。）该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。对此，台湾学者也有不同看法，认为停车位既可成为区分所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用。以上即为主要大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国不无借鉴之处。
从我国目前的实际情况来看，商品房住宅小区的停车位大致可以分为如下四种情况：第一种是住宅小区地面停车位；第二种是住宅小区地下停车位；第三种是楼房首层架空停车位；第四种是楼房屋顶平台停车位。鉴于停车位在住宅小区内所处位置的不同，其权利的展开也不尽相同，下面将予以分别论述。
（一） 住宅小区地面停车位
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，一般需要得到***府颁发的《建设规划许可证》。通常来讲，房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。那么，在这里为何是使用权而非所有权呢？我们认为，地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的***性标准。（陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。）所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。接下来的问题便是如何实现这种使用权，从外国的某些立法例来看，引入“专有使用权（即德国法上的sondernutzungsrecht）”的概念来予以解决。它是指依据法律规定和区分所有人之间的共同约定，由某一个或数个区分所有人对某些共用部分享有排他的、独占性使用权。（王利明著：《物权***》，中国***法大学出版社1997年版，第39页。）从其性质上来看，有人认为是一种租赁权，也有人认为是一种地役权。（［日］丸山英气：《关于区分所有之最近的动态》，第28页。）但不管其性质如何，该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，我们认为，应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即全体区分所有人的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地面停车位。（ 杨明：《小区停车位究竟属于准》，载搜弧焦点房地产网。）否则，将构成无权处分的侵权行为。
（二） 住宅小区地下停车位
所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的日益膨胀，现代建筑物不得不更多地向空间发展，包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用，才导致了地下停车位的出现。然而，由于我国长期以来对地下空间利用的忽视以及对停车位的需求不够旺盛，而法律来源于社会的需求，从而导致了该领域法律规定的空白，而今情势却已大变，地价一个劲地往上涨，人们对地下空间特别是停车位的需求日渐增加，也因此，将地下停车位推到了现今这场“车位之争”的焦点地带。
确认地下停车位产权的归属必须有一个前提，即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。这就不得不先考证我国目前法律架构下土地和建筑物的关系。在大陆法系范围内来看，一种是以德国、瑞士为代表的“建筑物依附于土地”的立法例，一种是以日本、我国台湾地区为代表的“土地和定着物都为***的不动产”的立法例。那么，从我国《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《担保法》的规定来看，是采纳了土地和建筑物不可分离但又未将建筑物视为土地的一部分的观点，即所谓的“房随地走，地随房走”的立法模式。在这种立法模式下，地下停车场与其上面的土地不可分离但又互不相属。那么，要问的是，对地下停车位到底应该如何来展开它的权利架构呢？它能够成为所有权的客体吗？前面我们提到过，只要具备构造上和使用上的***性，即可以成为所有权的客体。地下停车场四至明确，与其上的房间有墙壁相隔，已成为与住房相区别的、***的特定物，可以成为单独所有权的客体。（王利明著：《物权***》，中国***法大学出版社1997年版，第400页。）然而，结合我国房地产市场的实践来看，如果一概地赋予地下停车位以单独所有权（即相当于专有部分的所有权），亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话，会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物（即房屋单元）分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。为此，不禁要问，依据我国现行的房地产法律关系架构，没有“地”又哪来的“房”呢？因此，按王泽鉴先生的话，此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物（地上建筑物）的所有人即全体业主。另外，从现实情况来看，由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上，自己不拥有相应的土地使用权，是无法取得产权证的，也因此，实践当中，开发商在售房合同中约定的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。
然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位可拥有***的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
另外，从目前的司法实践来看，对于地下停车位的产权归属虽还没有统一的意见，但令人惊喜的是，南京市鼓楼区法院已经做出了全国首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决，其依据便是小区土地使用权面积与全体业主分摊的面积是一样的，即排除了地下停车位对小区土地使用权面积的分摊。我们认为，鼓楼区法院的做法是符合法理的，虽然地下停车位理论上可以成为单独所有权的客体，但只要没有分摊相应的土地使用权面积的份额，它就不能够作为一个***的建筑物而可以被开发商予以处分，相反它只能依附于地上建筑物并归属于小区的全体业主。该判决对目前有关小区地下停车位纠纷的解决，不无积极意义。
（三） 楼房首层架空层停车位
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行***管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），也是住宅房屋单元的从物。故，关于楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形是一样的，此处不再赘述。
（四） 楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。
物业小区停车管理篇6
为了认真贯彻落实“预防为主，防消结合”的消防工作方针，确保小区业主的生命财产安全，现根据《中华人民共和国消防法》就做好物业服务小区消防安全防范管理工作提出以下要求：
一、提高认识，加强领导，落实责任。各物业服务企业应充分认识做好物业服务小区消防安全防范管理工作的重要性和必要性，增强责任感，高度重视物业管理住宅小区的消防安全防范工作，要进一步落实消防安全责任制，健全完善各项消防安全管理制度、消防安全操作规程，并根据各小区实际情况制定消防应急预案。各物业企业法人代表作为小区安全管理工作的第一责任人，应认真按照有关工作的要求，切实做到思想认识到位、组织部署到位、工作措施到位。
二、进一步做好小区共用消防设施设备的维护管理，保持消防器材配置齐全、完好有效。各物业服务企业不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用小区消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓。同时，要不定期组织对所管辖物业服务小区的消防设施设备运行情况开展检查工作。重点要对小区内的消防设施设备运行情况、消防泵供水系统、消防栓配材器材、手提式灭火器进行系统的检查。对检查中发现小区消防设施设备已超过保修年限，出现损坏无法投入使用需进行维修或更新改造的，已缴存有物业专项维修资金的小区，其整改维修或更新改造所需经费可向市房管局物业专项维修资金管理办公室办理使用申请手续；尚未归集物业专项维修资金的住宅小区，物业企业要及时会同业主委员会、属地社区居委会组织业主自筹资金进行整改，以确保小区消防设施设备正常投入运行。
三、保障小区疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。各物业服务企业要组织对所管辖的物业服务小区内违章占用、堵塞消防车道、疏散通道以及其他影响人员逃生和灭火救援等违规行为的检查和清理整治。对检查中发现违章占用消防车道、疏散通道等违规行为的，能够当场整改到位的，要当场责令整改到位；对一时无法整改到位的，要制定整改方案，明确整改措施、整改时限，落实整改责任人，并及时书面报告业主委员会或社区居委会、辖区派出所和消防大队。
四、落实小区车辆管理制度，规范车辆分类分区有序停放。各物业服务企业要加强小区车辆停放管理，组织开展小区内停车场所消防安全隐患自查自纠工作，重点检查停车场电动车充电线路是否老化、车辆是否分类分区停放、是否有专人进行巡视管理、消防灭火器具是否配备齐全、有效等，对发现的安全隐患要及时予以整改到位。确保做到停车场所内的摩托车和电动自行车、自行车统一分区分开停放，分类管理，安排停车管理人员进行值班巡视管理，防止产生电动车充电自燃等火灾事故。
物业小区停车管理篇7
[关键词] 小区停车位；权属纠纷；建筑物区分所有权
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2016.28.247
1 小区停车位权属纠纷案例
南京的李先生等多名业主购买了由星汉公司开发的星汉城市花园小区。在向业主销售的过程中开发商承诺该小区配建地下车位供业主使用。在小区建成入住以后，业主们发现只有购买停车位才能享有车位的使用权。业主委员会也多次和开发商进行沟通，主张小区地下停车位是小区的共有设施，应当属于全体业主共有，要求开发商把车位的使用权还给业主，对于业主委员会的主张开发商表示反对。在2003年6月，该小区的业主委员会向南京市鼓楼区人民法院提讼，请求法院判决该小区停车位的使用、收益、占有、处分的权利归全体业主所有。经法院审理查明，在1998年星汉公司申报工程时，南京市规划局要求该小区应当配建停车位。并且，该小区的国有土地使用权证上明确记载该小区的“分摊面积”和“使用权面积”都是7697.6平方米。鼓楼区法院认为，首先，按照设计规范的要求，小区的车位应当交付给业主们共同使用。并且，根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。最后，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，2003年12月11日法院当庭做出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
2 关于小区停车位权属纠纷的分析
本案宣判时，我国《物权法》并没有，当时的立法还是相对欠缺的，这起案例也成了全国第一个由法院判决确认归业主共有的案例。因为建筑物享有正当的国有土地使用权，它为小区业主区分所有权提供了正当的权源，所有业主基于房屋买卖合同关系同时享有物业小区内的车位所占土地的使用权。根据“地随房走”的原则，商品房售出以后，商品房所在小区的土地使用权自然而然就归业主共有。并且在小区的国有土地使用证中明确规定了小区的使用权面积与分摊面积一致，这就更能确定小区的车位属于业主共有。通过《物权法》第74条的规定我们可以得知，无论是法律的规定还是约定，小区内的车位应当属于配套设施，而“配套设施产权属于全体业主所有”，那么小区的车位就应当归业主共有，开发商不应当将业主共有的车位进行二次销售，应当将车位的使用权归还给业主。星汉公司违反合同制的约定，没有无条件地履行自己应有的义务，造成了很多共有权人不能行使共有权利的情况，辜负了业主归其的信任，侵害了区分共有权人的合法权利。
笔者认为，业主在与开发商进***屋买卖交易时，一般是处于一个相对于弱势的地位，没有与开发商进行合理周璇的余地。由于我国《物权法》第74条有关于小区停车位的规定太过于笼统，只起到了原则性的作用，在实践中保障广大业主的合法权益时常常会遇到瓶颈。
3 对地面停车位权属及费用分摊的分析
地面停车位是经过城市规划行***主管部门发出的规划许可证批准后，在商品房物业小区内的地面上直接设立的停车设施，或是虽未经规划，在商品房物业小区内设置的临时停车设施。小区中的地面停车位一般都是设置在小区内的土地表面上，而这些土地表面的使用权是归区分所有权人共有的，那么地面停车的实际产权性质就是土地使用权。而业主们按照房屋单元按份拥有小区土地的使用权，所以，停车位的产权应当是小区内业主共同拥有的。小区地面停车位的本质属性决定，其利用的空间一般都是小区内的空白地表空间，业主基本不需要分摊小区内地面停车位的建造费用。
这一类型的停车位所用的空间是小区内业主的土地，那么想要在地面停车位上收取一定的停车费用应当包括以下两种费用：第一，土地租金收入，这笔收入应当归全体业主共有；第二，车辆看管费用，该笔费用应当归提供看管服务的物业公司或开发商所有。但不管是物业公司还是开发商都不能擅自在物业小区内的共有道路上设置地面停车位，如果物业公司开发经过业主大会许可并由业主委员会同意，并且和业主们约定好设置停车位获得利益分配问题的情况下，物业公司或开发商才可以在共有部分设置停车位。虽然，物业公司为全体业主提供服务，但实际上它与业主们的关系是委托关系。物业对地面停车费用的收取，实际是全体业主进行的，这笔费用应当归全体业主共有，并应当作为物业管理费用应用到物业公司对小区管理中。
4 对地下停车位权属及费用分摊的分析
地下停车位是开发商利用土地空间使用权，在建筑的地下空间建造的车位。地下空间并不是依附于地上建筑物存在的，其是相对***的空间。为了能够加大土地的利用率开发商都会参照一定比例建造小区内的停车位，有时还对超出核定的车位数量多建造车位。这些超出比例的车位，大多数都是用了建筑物的地下空间。核定比例范围内的配套车位为地上的建筑物进行配套服务，方便小区内业主停车。而超出核定比例的车位很多时候不仅可以满足小区内业主的停车需求，同时还可以满足小区周围的其他小区、单位的停车需求，进行***经营并获得不错的收益。但是这些车位在建筑规划中之规划了其功能性，而关于车位的权属问题并没有规定。地下停车位的建立需要开发商付出很多的费用，所以其权利归属者应当是小区开发企业。
物业小区停车管理篇8
地下停车位租赁合同书
甲方： 身份证号码：
乙方： 身份证号码：
甲方同意将其所有的本合同项下的停车位(以下称本停车位)由乙方有偿使用，乙方保证交纳相关费用并按要求使用本停车位。甲、乙双方经过友好协商，就停车位租赁事宜，达成如下合同，以兹信守。
第一条、本停车位位置及面积
本停车位位于常德市朝阳路紫河湾小区(以下简称本小区) xxx位号码以开发商排序为准)。
该车位长 米，宽 米，左侧为停车位/墙体/其他： ，右侧为停车位/墙体/其他： ,适于停放车辆类型为小轿车。甲方应确保本停车位处于适租状态。
第二条、租赁期限
乙方租用本停车位期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。在乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于 年 月 日前，将本停车位交予乙方使用。
第三条、本停车位的租赁费及物业管理费
1、车位租赁费
(1)金额
乙方租赁本停车位每 壹 年应向甲方支付租赁费为人民币 元(小写RMB 元)。该租赁费包含/不包含本小区物业管理单位收取的停车管理费。
(2)交付期限及方式
乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额交付本年度的本停车位租赁费，下一年度的租赁费为每年度周期开始的首月5日前交付。
2、物业管理
(1)本小区物业管理公司收取的本停车位管理费由甲方/乙方承担，费用标准为每 壹 年 元。承担本停车位管理费的一方应当及时、足额缴纳费用，否则，发生任何纠纷及后果应由费用承担方负责。
(2)乙方同意，本小区物业管理公司对车库场地(不包括本合同项下车位)负有保洁、维修保养、秩序、线路指引标志等物业管理责任，遵照本小区物业管理规定执行。如因发生争议而需要甲方予以协调，乙方应当及时通知甲方，甲方应及时予以处理，确保本停车位处于适租状态。
第四条、本停车位的使用
1、乙方不得更改本停车位用途。乙方使用本停车位应当遵守本小区物业管理单位对本停车场的相关规定，该等规定乙方有义务自行了解。
2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过车位空间限额的长、宽、高，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。
3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。本小区物业管理单位有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。
4、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。
5、乙方应当按物业管理单位规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务;车内物品丢失责任，与甲方无关;但乙方向物业管理公司索赔，甲方应证实乙方为车位合法租赁方。
7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修;乙方不得将漏油车辆开进停车场。
第五条、双方责任
1、乙方在停车场内所受损失，乙方应当自行向造成损害的他方索赔。
2、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。因乙方原因造成他方损害，乙方应当赔偿。
第六条、保险
乙方应当为在本停车位停放的车辆，自行投保包括车辆盗抢险等保险。甲方无义务对本停车位及地上停放车辆投保。
第七条、续用
本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，双方另行签订车位租赁合同。
第八条、违约责任
1、甲方责任
甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还未使用期间的车位租赁费，同时，甲方应按应返还的车位租赁费的5%向乙方支付违约赔偿金。
2、乙方责任
(1)乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。
(2)因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额5%的违约赔偿金。
(3)乙方应当按照本合同及有关规章、制度的约定及操作规程停放车辆，对于任何不符合本合同及有关规章、制度规定停放车辆的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有权解除合同，乙方应承担一切责任。
第九条、免责条款
本合同期内，因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或***府决策导致该停车场丧失使用功能或不能使用的，本合同自然终止，甲、乙双方不承担任何责任。
第十条、争议解决
双方因本合同发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方可向该车位所在地人民法院起诉。
第十一条、附则
1、本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效，合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、未尽事宜，双方另行协商并订立书面补充协议。
3、其他约定：
甲方： 乙方：
联系方式： 联系方式：
日期： 年 月 日
最新地下停车位租赁合同书
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
甲、乙双方经充分协商，现将甲方____________________私家车位租给乙方作为车辆(车牌号)停放使用，并签订如下车位租赁合同条款，甲、乙双方共同遵守和执行。
一、本车位租金_________元整/月，大写：____________________.支付方式为____________________.乙方到期如需续租，需提前1个月通知甲方。乙方留存租金收条作为支付凭证，车位管理费用由甲方支付。
二、租期为_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。
三、如乙方在租赁期间要该场地转租给第三方使用时，必须征得甲方同意方可转租，否则视为违约，甲方可收回车位，剩余租金概不退还。
四、甲方责任及义务：
1、在租赁期间，如甲方需提前收回乙方使用的车位使用权，甲方须提前一个月通知乙方并退还剩余租金，并赔偿乙方1个月租金。
2、在租赁期间，如自然损坏产生的场地维修及检修费用由甲方支付，如人为损坏(包括乙方)场地维修所产生的费用由行为人负责支付。
3、甲方所出租的场地，仅供乙方作停泊车辆使用，不作任何保管;如乙方所停泊的车辆有任何损失或被人为损坏的，一切后果由乙方自负。
五、乙方责任及义务：
1、乙方在租赁期内必须按合同条款的规定按时缴付车位租金;如乙方拖欠租金达一周，即被视为是自行解除本合同行为，甲方有权将该车位收回，并保留向乙方追收拖欠费用和违约金的权利。(如因特殊情况未能如期签订续租合同，必须提前以书面通知或电话通知的方式征得甲方同意，在双方签订续租合同时连同拖欠的费用一并付清)。
2、在租赁期内，如乙方需要提前退租车位的，乙方必须提前一个月通知甲方并解除本合同，甲方扣除1个月租金后退还乙方剩余租金。
3、乙方必须将车辆按车位及物管要求停泊好并做好防盗措施，如发生任何车辆遗失或损坏的一切损失由乙方自负。
六、本合同以双方签约之日起生效，如今后有补充作补充协议处理，与此合同具同等效力。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
出租人： 承租人：
电话： 电话：
______年______月______日
关于车位租赁协议书范本
甲方:
身份证号码：
乙方：
身份证号码：
甲方同意将其所有的本合同项下的停车位以下称本停车位由乙方有偿使用，乙方保证交纳相关费用并按要求使用本停车位。甲、乙双方经过友好协商，就停车位租赁事宜，达成如下合同，以兹信守。
第一条、本停车位位置及面积 本停车位位于 xx 市 xx 路 x 号 xx 小区(以下简称本小区) 停车位(车位号码以开发商排序为准)。 该车位长 米，宽 米，左侧为停车位/墙体/其他： ，右侧为停车位/墙体/其他： 适于停放车辆类型为小轿车。甲方应确保本停车位处于适租状态。
第二条、租赁期限 乙方租用本停车位期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。在乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于 年 月日前，将本停车位交予乙方使用。
第三条、本停车位的租赁费及物业管理费
1、车位租赁费
(1)金额 乙方租赁本停车位每 壹 年应向甲方支付租赁费为人民币元(小写 rmb 元)。该租赁费包含/不包含本小区物业管理单位收取的停车管理费。
(2)交付期限及方式 乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额交付本年度的本停车位租赁费，下一年度的租赁费为每年度周期开始的首月 5 日前交付。
2、物业管理
(1)本小区物业管理公司收取的本停车位管理费由甲方/乙方承担，费用标准为每 壹 年 元。承担本停车位管理费的一方应当及时、足额缴纳费用，否则，发生任何纠纷及后果应由费用承担方负责。
(2)乙方同意，本小区物业管理公司对车库场地(不包括本合同项下车位)负有保洁、维修保养、秩序、线路指引标志等物业管理责任，遵照本小区物业管理规定执行。如因发生争议而需要甲方予以协调，乙方应当及时通知甲方，甲方应及时予以处理，确保本停车位处于适租状态。
第四条、本停车位的使用
1、乙方不得更改本停车位用途。乙方使用本停车位应当遵守本小区物业管理单位对本停车场的相关规定，该等规定乙方有义务自行了解。
2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过车位空间限额的长、宽、高，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。
3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。本小区物业管理单位有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。
4、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同车位租赁合同协议范本车位租赁合同协议范本。
5、乙方应当按物业管理单位规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务;车内物品丢失责任，与甲方无关;但乙方向物业管理公司索赔，甲方应证实乙方为车位合法租赁方。
7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修;乙方不得将漏油车辆开进停车场。
第五条、双方责任
1、乙方在停车场内所受损失，乙方应当自行向造成损害的他方索赔。
2、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。因乙方原因造成他方损害，乙方应当赔偿。
第六条、保险
乙方应当为在本停车位停放的车辆，自行投保包括车辆盗抢险等保险。甲方无义务对本停车位及地上停放车辆投保。
第七条、续用
本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，双方另行签订车位租赁合同。
第八条、购买
(1)本合同使用期限内，甲方有权出售本停车场或停车位。
(2)甲方出售本停车位的，甲方应当至少提前 10 日将出售价格及付款要求等通知乙方，乙方在同等条件下享有本停车位优先购买权。乙方应当自甲方通知之日起 10 日内书面答复甲方是否同意按甲方通知的要求购买本停车位，乙方不同意购买或逾期未答复或逾期未明确答复同意按甲方通知要求购买的，视为乙方放弃优先购买权，甲方有权另行出售本停车位。
(3)乙方放弃其本停车位优先购买权的，本合同终止，乙方应当立即交还本停车位，甲方应当无息退还未发生的本停车位。
第九条、违约责任
1、甲方责任 甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还未使用期间的车位租赁费，同时，甲方应按应返还的车位租赁费的 5%向乙方支付违约赔偿金。
2、乙方责任
1.乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。
2.因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额 5%的违约赔偿金。
3.乙方应当按照本合同及有关规章、制度的约定及操作规程停放车辆，对于任何不符合本合同及有关规章、制度规定停放车辆的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有权解除合同，乙方应承担一切责任。
第十条、免责条款 本合同期内，因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或***府决策导致该停车场丧失使用功能或不能使用的，本合同自然终止，甲、乙双方不承担任何责任。
第十一条、争议解决 双方因本合同发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方可向该车位所在地人民法院起诉。
第十二条、附则
1、本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效，合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、未尽事宜，双方另行协商并订立书面补充协议。
3、其他约定：
甲方： 乙方：
物业小区停车管理篇9
近年来，随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，居民私家车保有量不断增加，加之城市公共停车位数量有限，住宅、写字楼等公共建筑物附属停车位的建设数量有限，现有停车位不能满足日益增长的汽车保有量的需求，便出现了消防通道被占用的问题。一旦发生火灾，消防救援车辆无法第一时间抵达现场，延误了救援的时间。基层认为，消防通道被占用影响消防救援主要有三方面原因：
一是私家车位规划较少，居民购买、租赁停车位费用较高。大多数主城区建成时间较早的城市，老旧小区较多，在建设过程中未规划停车位或停车位规划数量较少，而新建小区停车位建设数量有限，加之出售、租赁成本较高，部分居民未购买、租赁停车位，导致了私家车辆随意停放占用消防车通道的违法现象。比如，2019年12月，沈阳市浑南区一商住楼外墙保温材料发生火灾，消防救援人员到现场后，由于离楼体最近的消防通道被停放的私家车辆堵塞，消防车无法及时进入现场，未能在初期阶段控制火情。
二是居民自身消防安全意识欠缺。部分居民群众即使有私家车位，但为了自己出行便利，随意将私家车停在自家楼下占用了消防通道。部分居民消防安全意识缺乏，在楼道内随意堆放杂物，占用人员疏散通道，甚至还有停放电动车进行充电等违法行为，增加了火灾隐患，一旦发生火灾，增加了火灾荷载和疏散救援难度。比如，2016年1月，***自治区乌鲁木齐市新市区北二路第九汽车运输公司家属院18号楼6单元楼道内发生火灾，造成4人死亡，起火原因为楼梯间内存放的电动自行车电气线路短路引燃车上的可燃材料，进而引燃楼梯间存放的木质沙发等可燃物。
三是占用消防通道问题监管难度大。物业部门人力资源有限，且消防通道被占用问题随意性大，物业监管部门统筹管理难度大，再加上物业部门不具备***资格，往往造成消防通道被堵塞没人管或是不敢去管的现象。有时物业部门与监管部门统一***，占用消防通道问题时而解决，但不能从根本上解决问题。比如，寿光市城市假日广场南侧消防通道经常被私家车占用，该市公安、城管、消防大队也多次接到举报投诉，并对私家车乱停乱放占用消防车通道的问题进行了多次处理，但因该条道路周边既存在商场又存在住宅小区，现场因素比较特殊，监管难度大。
对此，基层建议：
一是由物业管理部门指导对小区停车位设置进行规范，条件允许的情况下，尽可能多增设停车位或者建设立体车库以满足停车需求。对新建小区规划部门要充分考虑住户容量，合理规划小区停车位置。小区物业要在消防通道两侧设置明显的标识标牌，禁止车辆停放，并加强日常巡逻和监管。
二是对城市小区现有车辆进行实名登记并保存联系方式，在小区停车位使用高峰时段，限制外来车辆进入小区。同时在消防车通道出入口处设置临时路障，禁止在该处违章停车或者进入，临时路障钥匙由物业统一保管。同时物业配备一定数量的移车器，在紧急情况下使用。物业应加强对小区内的巡逻，对停放在消防通道上且影响消防车通行的及时电话联系提醒车主驶离。
物业小区停车管理篇10
案例：2007年12月，北京市一住宅小区的部分业主找到罗阳律师，向其反映物业公司违法收取“车辆停放服务费”的事情。罗阳律师接受委托后，随即展开调查。经调查得知，2007年11月，该小区的业主委员会与物业公司签订《物业服务委托合同》，该合同约定，物业公司依照物价部门核定的标准(60元／月.台)向车辆所有人或使用人收取车辆停放服务费。该合同签订后，物业公司在小区道路和其他空地上划定车位，并开始收费。
罗阳律师在调查了解情况后，向物业公司发出《律师函》，并与其进行了交涉。罗阳律师指出，物业公司的收费行为尽管有《物业服务委托合同》为依据，并向物价部门申请办理了《收费许可证》，但是，其一，物业公司在小区道路和其他空地上划定的车位，属于业主共有，而非物业公司所有；其二，有关业主共有事项的处理应当依法由业主共同决定，而不能由业主委员会决定。因此，该收费行为程序违法，侵害了业主的共有权利。物业公司在听取罗阳律师的分析意见后，暂停了收费行为，决定将收费方案交业主大会讨论通过后再实施。
律师点评：此类纠纷属于《物权法》实施后所产生的新型纠纷。在《物权法》实施之前，物业公司在小区道路和其他空地上划定车位，可以“车位使用费”的名义收取费用。但是，《物权法》自2007年10月1日起实施后，该“车位使用费”就应当停止收取。首先，根据《物权法》的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。既然该车位属于业主共有，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当由业主共同决定，即应当经半数业主同意，而不是由业主委员会的几个人说了算。否则，即使业主委员会作出了决定，也是超越权限的行为，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。其次，根据实际情况，物业公司可以在停收“车位使用费”后，而收取“车辆停放服务费”。但是，物业公司应当就车辆停放车位的划定、管理、收费、责任、款项的使用等拟定初步方案，交由业主大会讨论通过，并将其列为《物业服务委托合同》内容之一，向全体业主予以公示，办理收费许可后实施。收取的费用应当专项用于车辆管理人员的工资和弥补物业管理费的不足，不能用于其他支出，并定期接受业主委员会的检查和监督。物业公司通过收取车辆停放服务费以加强车辆管理，也是维护业主利益的需要，从而创造“规范小区车辆管理，优化业主居住环境”的双赢局面，进而创建和谐社区，建设和谐社会。
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