学文网物业维修基金篇1
在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。
也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。
（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理
费和物业维修基金，损害小区业主的利益。
二、解决物业维修基金管理存在的问题对策
要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：
第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。
第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。
第四、当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
通过对维修基金的问题及原因进行分析，尽量最大限度发挥维修基金最初的目的，让人们更加了解维修基金存在的好处和价值，加强物业管理企业自律的和***策法规的进一步完善，使物业管理这个朝阳产业被多数人认知，不断成熟和壮大。
参考文献
［3］雷华.物业维修基金的建立和监管策略［J］.现代物业，2003.10：78
［4］陈建国，张利鹏.维修基金的现实与未来［J］.现代物业，2004.11：89
［5］蒋维，吴迅.维修基金保值增值—中间还有几个坎［J］.中国房地产金融，2001.5：4243
物业维修基金篇2
【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题
一、我国物业维修基金的相关概念
为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。
二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题
（一）物业维修基金归集出现的法律问题
第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。
第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。
（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题
物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。
三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议
（一）建立健全的相关法律法规制度体系
物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行***法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。
另外，立法需要对物业维修基金中行***部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。
（二）规范物业维修基金管理运作
第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。
（三）规范施工单位的保修义务
开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。
（四）建立具有投资收益功能的信托机构
第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。
第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。
结束语
随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。
参考文献
[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版
物业维修基金篇3
（一）专项维修维修资金的规定
《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第54条规定：＂ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由***建设行***主管部门会同******门制定。＂
（二）专项维修基金的规定
1、建设部、***《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日实行）第4条规定：＂凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（***财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。＂
2、《物业管理企业财务管理规定》（***财基字［1998］7号）第3条规定：＂代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。＂
3、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起执行）第11条第4款规定：＂物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。＂
二、“专项维修资金”与＂专项维修基金＂的比较
两者的区别
1、前者是《物业管理条例》规定的概念；后者则是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的概念。
2、《物业管理条例》属于行***法规，因此，前者属于行***法规规定的概念；《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》属于部门规章，因此，后者是部门规章规定的概念。
3、前者适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业；而后者则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业，也适用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第22条）。
4、前者交纳的主体是业主；后者则又区分商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房的交纳主体是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款）；公有住房出售后的交纳主体有二，其一是售房单位，其二是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项）。
5、前者专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；后者则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修。
6、前者属于业主所有；后者则根据适用范围的不同具体区分为商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款）；公有住房出售时售房单位提取的基金属于属售房单位所有，购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项）。
7、前者收取、使用、管理的办法，《物业管理条例》授权***建设行***主管部门会同******门制定，而至今两部门没有制定具体的收取、使用、管理的办法；后者则是由建设部制定的，由具体收取、使用、管理的规定。
由此可见，两者之间存在着明显的区别，因此，不能得出＂专项维修基金＂就是＂专项维修资金＂的结论。
（二）两者的相同之处
另外，两者之间也有一些相似之处，如适用的范围、交纳的主体、权属等方面。
三、关于两者之间的适用关系
对此有两种截然不同的观点。一种观点认为自2003年9月1日《物业管理条例》施行后只能收取＂专项维修资金＂，不能收取＂专项维修基金＂。而＂专项维修资金＂只能按照国家有关规定交纳，而至今没有国家有关规定，因此，业主勿须交纳＂专项维修资金＂。此其一。其二，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》作为部门规章，在其上位法《物业管理条例》没有具体规定专项维修资金的收取、使用、管理的情况下，规定了专项维修基金的收取、使用、管理规定，违反了《立法法》的规定。根据《规章制定程序条例》第37条第1款的规定，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的制定机关发现与新公布的法律、行***法规或者其他上位法的规定不一致的，或者与法律、行***法规或者其他上位法相抵触的，应当及时修改或者废止。因此，在《物业管理条例》施行后，应适用《物业管理条例》的规定，而不能适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。
另一种观点则认为，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行在先，《物业管理条例》施行在后。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定与《物业管理条例》的规定不冲突。在不冲突的情况下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》可以制定具体的适用规则。因此，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并没有违反《立法法》的规定。此其一
。其二，前一种观点只适用《规章制定程序条例》第37条第1款的规定，但却忽视了该条第2款的规定，即修改、废止规章的程序，参照本条例的有关规定执行。《试行办法》的制定机关在没有修改、废止《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的情形下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仍是有效的。因此，适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》没有问题。
笔者倾向于第一种意见。但须对第一种意见的理由进行两点补充，其一是＂专项维修资金＂与＂专项维修基金会＂存在着重大的区别。其二是在实务中对＂专项维修基金＂还没有建立起符合《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》要求的机制，更不用说＂专项维修资金＂这种机制了。
四、对当前收取＂专项维修资金＂的解决办法
在实务中，有些房地产开发经营企业在出售住宅商品房时收取＂专项维修资金＂，具体又有不同的方式：
有些是在商品房买卖合同中作出了约定，由房地产开发经营企业收取，比例一般为商品房出售价格的2－3％。如果业主不交纳，。可以以违约来追究业主的责任；
有些是合同中没能约定，而是根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及地方性规章和规范性文件收取＂专项维修基金＂，对此我认为不妥，业主可以拒绝交纳。有些是合同中没有约定，而是根据《物业管理条例》来收取＂专项维修资金＂，对此有些业主根据房地产开发经营企业的要求交纳了，有些则没有交纳。对于没有交纳＂专项维修资金＂的业主，根据现行的规定，房地产开发经营企业没有救济的方式和途径，既不能向人民法院，更不能向民商事仲裁机构申请仲裁。
物业维修基金篇4
一、进一步强化单位的制度建设
今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉***建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和***员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出***员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。
二、建立、建全单位的档案管理工作
为保存好我办的相关档案资料，实行档案统一管理。今年我办按排一名专职人员到***校学习了档案管理，同时对近年的档案进行了有序整理及分类备档，即：（1）开发建设单位确保自管的房屋；（2）使用房屋进行抵顶维修基金的房屋；（3）欠缴维修基金的房屋；（4）维修基金缴纳比较齐全的房屋；为今后工作查找资料时能够做到及时便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。
三、“物业维修基金”的管理工作
（1）、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。
（2）、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合**实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。
（3）、催缴“维修基金”的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对**使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市***府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。
四、业主委员会的管理工作
为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。
五、“基金”的使用情况
今年维修基金的使用，主要还是对矿区职工福利房进行维修改造。根据年初计划，现已完成了屋面防水改造（使用彩钢瓦材料）15栋，面积为762xxxx米，使用资金为526,26xxxx人民币；屋面增做防寒层共计38栋，面积为2727xxxx米，使用资金为810,00xxxx。对河南矿区外墙面脱落的房屋维修了5栋。同时因为河南矿区原为商品楼的居民反应强烈，现经市***府相关领导批准后，又对其使用“SBS”防水材料进行补修，现已经补修完工的面积约为800xxxx平方米。
六、物业管理企业的资质管
今年，物业管理企业的三级以下的资质审批下放到地方之后，我办将全市的原物业管理企业又重新进行了资质审批及建档。经过审查，具备三级资质管理的企业共四家，即：**市为民物业管理有限公司、**富达建筑安装有限公司物业分公司、**森林山物业管理有限公司、**市万达物业管理有限公司。取消了**市城管物业管理有限公司及**宏建物业管理有限公司的物业管理资质。同时对吉兴物业管理有限公司限期办理物业管理资质，否则将要求其退出我市的物业管理行业。从而进一步净化了我市的物业管理市场，推动其逐步走入规范化的轨道上。
七、来年的工作计划
1、大力提倡业主委员会的成立；
2、严格控制好物业管理用房的配置情况；
3、加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识；
4、进一步建立健全“专项维修基金”的收缴制度；
物业维修基金篇5
第二条 本市行***区域内按市房地局、市房改办、市财***局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》及其他规定归集的住宅公共维修基金的使用和管理，均适用本办法第三条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。
市财***局负责公共维修基金使用管理的监督工作。
维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。
第四条 维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公用建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。
住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。
第五条 物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立帐户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》（见附件二），并提交下列材料：
1．开户申请书；
2．管委会成立的批准文件；
3．产权人分户清册；
4．管委会主任私章和管委会的印鉴；
5．物业管理服务委托合同。
管委会委托物业管理企业办理开户手续时，还应提交书面委托书。
第六条 管委会成立前（即维修基金代管期间），维修基金原则上不得使用。确需使用的，应按照下列程序办理：
1．物业管理企业应委托经市国土房管局认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算；
2．经中介机构认定后，物业管理管理企业方可进行维修工程。
3维修工程结束后，中介机构应进行验收，验收合格的应出具证明，不合格的，应要求返工。
4．物业管理企业持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。
第七条 管委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报管委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持管委会批准的维修基金支取证明到银行办理维修基金支取手续；管委会应根据竣工决算进行维修基金的具体分摊，并计入各产权人明细户中。
凡有下列情况之一的，除经管委会同意外，还应报区县国土房管局备案；
1．一次支取维修基金10万元以上50万元以下的；
2．一年内支取两次维修基金的；
凡有下列情况之一的，管委会应召开业主大会作出支出决议后，报区县国土房管局备案：
1．一次支出维修基金50万元以上的；
2．一年内支取维修基金三次及三次以上的；
3．一年内支取维修基金数额占维修基金总额30%以上的。
物业管理企业到银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。
第八条 住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金；
无法确定责任人的，按照受益人原则分摊：
1．物业管理区域内住宅楼房外的共用设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；
2．住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；
3．一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；开发企业应根据以上原则依其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。
第九条 如一幢楼房的维修基金经使用后，不足首次归集额的10%时，管委会应提议续筹。续筹标准及办法由管委会决定。续筹金额一般应由产权人按所拥有的建筑面积分摊。续筹基金汇总后应及时交存到代管单位，计入管委会帐户和产权人明细户。
利用产权人共有部位共有设施设备进行经营活动的净收益，应存入维修基金专户，分摊后计入物业管理区域内的产权人明细户，用于物业管理区域内共用设施的维修工程。
第十条 管委会合并、分立或撤消时，应凭区县国土房管局批准证明及产权人明细户清单，到代管单位办理合并、分立或撤消管委会帐户手续。
产权人变更时，维修基金产权应同时变更。原产权人或变更后的产权人应持转让合同及双方身份证明到管委会登记变更，并由管委会到代管单位办理产权人明细户更名手续。维修基金由转让双方按明细户内的帐面余额进行结算。
产权人因拆迁或其他原因造成原住宅灭失的，可办理销户手续。经管委会出具证明后，到代管单位按维修基金明细户帐面余额提取。其中，属于公有住房售后维修基金的，应按售房单位和个人累计交纳的比例分别退还。
第十一条 代管单位应建立本物业区域内的维修基金查询制度，接受产权人对其维修基金明细户的查询。
管委会应在每年年底对维修基金的收支及余额状况予以公布，包括：（1）维修基金的使用及分摊情况，包括维修工程项目内容、维修总费用及各产权人分摊的费用；（2）维修基金总帐余额；（3）维修基金明细帐余额。
第十二条 维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可购买国债或法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
第十三条 1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金，按每月0.60元/平方米的标准交纳，具体补建办法另行制定。产权人已交纳的房屋大、中修费（扣除已用于维修费用），物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细帐。
第十四条 物业管理委员会和物业管理企业应建立公共维修基金管理制度，并自觉接受财***主管部门的监督。
第十五条 本办法由市国土资源和房屋管理局、市住房制度改革办公室、市财***局按各自职责解释。
第十六条 本办法自2002年7月1日起实行。原有的有关***策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。
附件一： 共用部位共用设施设备一般应包括的范围：
房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘（计费电表除外）之间的供电线路。
共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。
物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市***排水设施、物业管理区域的护栏及围墙；
上述系统中归专业管理部门所有的除外。
物业维修基金篇6
第一条 为了建立房屋维修保障机制，培育物业管理市场，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据建设部、***《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市市区国有土地范围内，新建商品房(含经济适用住房)、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的私房等，其共用部位、共用设施设备的维修基金管理，均适用本办法。
第三条 物业维修基金(以下简称维修基金)专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。
第四条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)。户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水主立管道。落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明。供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地。沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。
第五条 维修基金归业主所有，管理实行专户储存、***府监管、规范使用的原则。
第六条 南京市房产管理局是维修基金的主管部门，市财***局对维修基金管理实行监督。南京市物业管理机构负责维修基金归集、管理的日常工作。
各区房产管理部门按照规定权限负责辖区内维修基金使用的监督管理。
第七条 维修基金实行二级帐户管理，市房产管理局在银行设立维修基金存款专户为一级帐户，业主委员会设立的帐户为二级帐户。
第八条 维修基金按以下规定缴交：
(一)已购公有住房的，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的 3 0%缴交;购房人按购房款 2%缴交;
(二)购买多层商品房的，购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交;
(三)拆迁实行产权调换的私房的，多层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2%缴交;高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3%缴交;
(四)出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20%缴交。
第九条 购买商品房的，购房人、售房单位应当将维修基金与购房款在合同中分别约定，购房人在办理商品房登记过户前一次性向市房产管理部门指定的银行缴存。
第十条 开发建设单位自用、出租商品房的，应按本办法第八条第(二)项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金汇缴市维修基金专户。
未售出的空置商品房维修时，开发建设单位应当按其房屋建筑面积比例分摊房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的实际费用。
第十一条 拆迁实行产权调换的私房，产权人应当在办理房屋权属证书前，将维修基金缴存到市维修基金专户。
第十二条 已购公有住房的，其直管公房维修基金由售房单位统一划至市维修基金专户;自管公房维修基金交由市住房基金管理中心统一划至市维修基金专户。
第十三条 物业管理机构的管理费用由市***门按需要核定，在维修基金增值收益中提取。
第十四条 维修基金应当专款专用。为了保障维修基金的安全，维修基金闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。
第十五条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。
第十六条 业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房产管理局审核后使用。
第十七条 业主委员会成立后，需使用维修基金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会同意，报市房产管理局核定后使用。
第十八条 使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用维修基金本金的，应经业主大会或业主代表大会通过，根据房屋使用年限，按比例划分使用。
第十九条 业主委员会的维修基金帐户内金额不足首次缴集维修基金，总额的3 0%时，业主委员会应当及时续筹。续筹的维修基金，按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。
第二十条 维修基金帐户实行统一管理，明细户应按幢建帐，核算到户。 维修基金的使用帐目，应当由原产权单位或业主委员会委托的物业管理企业每年定期公布，接受全体业主的监督。
第二十一条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。
第二十二条 交纳维修基金有困难的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付。
第二十三条 单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。
第二十四条 维修基金未按规定统一缴存市维修基金专户的，房管机关不予办理房屋产权过户登记和房屋所有权证登记手续。
第二十五条 本市各县国有土地上房屋维修基金的管理参照本办法执行。
物业维修基金篇7
据了解，业委会质疑小区物业公司宝盛物业在公共维修基金使用、小区治安管理等方面存在诸多漏洞。宝盛物业有关负责人说，小区6户业主年前被盗属于偶然，小区维修基金使用依法合规。
业委会：状告物业拖延拒不移交小区资料
据五桂山镇领东上筑小区业委会主任王磊介绍，业委会成立后，曾多次要求小区物业服务公司中山市宝盛物业管理有限公司（以下简称宝盛物业）移交小区相关资料，但物业公司一直没有移交。
2014年4月21日，小区业委会致函物业管理公司说，领东上筑业委会经业主大会授权，并在***府相关部门的指导和审批下，已于2014年4月4日成立。根据国家相关规定，需要向全体业主公布相关情况及资料，特函告物业公司将相关资料移交，望公司予以配合。这份名为《关于要求贵司限期移交相关资料的函》要求物业公司在2014年4月30日前完成全部资料的移交手续。
王磊说：“过了4月30日，他们说要到6月1日才能移交资料。这些资料本来就都有，交给我们就完了，没必要再拖延一个月。”2014年5月初，领东上筑小区业委会将宝盛物业告上法庭。
民事状中说，业委会应广大业主的要求，就小区物业管理问题进行了调查研究和***策咨询，确认宝盛物业在物业管理上存在诸多漏洞，业委会两次发函要求宝盛物业向全体业主公布相关情况及移交相关资料，但宝盛物业一再拖延，拒不履行。业委会要求判令宝盛物业移交住户资料、公共收益及使用情况、物业用房及使用情况、维修基金及使用情况等12大项资料。
质疑使用维修基金没有业委会签字
对于民事状中所说的“宝盛物业在物业管理上存在诸多漏洞”，业委会多名成员解释，主要是小区治安、公共维修基金的使用等问题。据了解，该小区共有580多户居民，但保安只有8名。业委会主任王磊说：“8名保安实行三班倒，看守两个门和一间监控室，人手不足。去年过年前，小区有6户业主家里被盗，治安环境不好。”
对公共维修基金使用问题，根据宝盛物业2014年3月13日发出的《关于使用12幢维修基金说明书》说，领东上筑12幢电梯于2014年2月19日因电梯门机变频器损坏停运，物业公司于2月27日维修好并恢复电梯正常运行。“在走使用维修基金流程时，因业委会成员辞职人数过多导致业委会解散，现不能走使用维修基金流程。业委会空白期由12幢业主代表进行情况说明并继续走维修基金审批流程。”
据了解，该次更换费6500元。业委会副主任赵先生说：“我们查到的住宅专项维修基金使用情况表显示，这笔费用没有社区居委会和镇住建局的盖章，也没有我们业委会的签字。”2014年3月30日，12幢客运电梯变频器再次损坏，更换需要12200元，业委会对此提出了质疑，此事不了了之。
物业解释：依法依规使用公共维修基金
宝盛物业领东上筑小区负责人、经理李涛先生接受记者采访时说：“经向市房协等部门咨询，物业公司依法义务保管小区相关资料。应提供资料给业委会看，但不可能移交给业委会，移交就是说我们物业公司走人了。”
对于过年前该小区6户业主家里被盗一事，李涛认为属于“偶然性的事件，业委会有些小题大做。”
对于维修电梯一事，李涛说：“当时业委会还没有备案，我们征得了12幢2/3以上业主同意，并且有五桂山居委会、镇住建局、银行等部门批准，依法依规，才使用了公共维修基金维修电梯。”李涛说：“当时***府没有认可小区业委会，但我们也给业委会打过电话，他们说依法办事即可，所以当时就没有业委会签字。”
法院裁定：保全12项物业资料
物业维修基金篇8
业主：业委会越权动了自己的“奶酪”
香格里拉小区现有800多户居民。这次被部分业主的业委会于2011年3月产生，是小区自2003年交付以来成立的第二届业委会，从上一届业委会手里“继承”了1900多万元维修基金。
按照法律规定，维修基金由物业管理企业代管，业主委员会对物业管理企业代管维修基金，定期进行检查与监督。也就是说，维修基金的使用执行权在物业，业委会只负监督和检查职责。据相关规定和约定，小区沿街商铺的出租应由物业管理，收取的租金除去贴补物业的30%外，70%应纳入小区维修基金。可是业主发现，作为小区维修基金来源的经营性收入，却被业委会直接截留了。业委会将小区沿街的一间商铺出租给某教育机构，并连续3年向其收取租金，每年10万元以上。业主发现这笔直接由业委会收取的租金，并未按规定贴补物业费用，也未纳入维修基金，不知去向。
截留了租金，业主便质疑业委会私立了小金库。当天旁听庭审的多位业主表示，他们的担心并非没有来由，因为业委会始终不愿意公开财务，他们只好 “雾里看花”。周先生2003年就入住小区，他向记者表示，早在2010年，他们就质疑业委会“花钱糊涂”，“电梯里的广告费用是多少，收到哪去了，小区公共收益到底有多少，小区的大门整修，又花了多少，我们都看不到，是一笔糊涂账。”业主呼吁业委会公开收支账目，但业委会未予尊重。
一位旁听庭审的女业主激动地向记者表示：“小区里修小路时，我们对业委会使用的材料都有意见，可他们根本不听我们的。”一户业主质疑业委会动了自己的“奶酪”，把业委会告上了法院。
业委会：设小金库是为“大家”
对业主指称业委会截留部分经营性收入的质疑，业委会在庭审中表示，出租给某教育机构的商铺租金，的确是由其直接收取的。共收取的30万元租金，也确由其保管。业委会表示此举也实属无奈，“小区物业强势，一旦租金落入物业腰包，想要再要出来就很难。”业委会透露，此前，业委会为了小区公共部分的改造，想要动用维修基金，但物业不予配合，过程异常艰辛。此外，维修基金启动复杂也是重要原因。
业委会进一步解释，直接收取租金的商铺老板就是本小区的业主，该业主也体谅业委会难处，答应将租金直接交由业委会。业委会表示，收取的租金都用于小区公共部位的改造和整修，都有账目明细可供业主审阅。之所以直接参与一些小区项目，是因为他们对物业不放心，想最大程度地帮业主省钱。
对于业主要求公开账目明细的诉请，业委会也十分委屈。陈姓副主任展示“公示”书面证据，并表示“我们的每一笔收支，都在账本上写得清清楚楚。共动用过8次维修基金，每次都有公示，随时欢迎业主来查阅。”业委会表示，之前对部分业主召开临时业主大会的呼吁，他们做“不答复”处理，是因为担心背后有物业挑唆。记者了解到，业委会和物业就维修基金的来源问题也存在纠纷，业委会已将物业诉至法院另案处理。
律师点评：好的出发点，还需要好程序来维护
物业维修基金篇9
乌鲁木齐退休金调整：乌鲁木齐市20xx年养老保险待遇资格认证正式启动乌鲁木齐市的退休人员注意了，4月起，20xx年乌市居住离退休人员养老金领取资格认证启动，截至6月30日，无正当理由不办理者将停发养老金。
4月9日，记者从乌市退休人员社会化管理办公室了解到，认证人员包括：在乌市定居，由乌市社保管理局按月发放养老保险待遇的企业离退休人员、灵活就业退休人员、被征地农民享受养老基本生活保障金人员及其他纳入养老保险统筹的人员。同时也包含神华***能源有限责任公司原六道湾煤矿、苇湖梁煤矿移交乌市实行社会化管理的离退休人员。
届时，由本人携带身份证原件或社保卡原件到居住地社区劳动保障服务站进行年审。没做过居住信息备案的异地退休本地居住人员，到居住地社区交相关证件即可。
无法亲自到社区办理的，由本人或委托他人提出申请，社区提供上门认证服务。
乌鲁木齐退休金调整：乌鲁木齐城乡居民基础养老金提至180元乌鲁木齐市城乡居民基本养老保险基础养老金标准由现行的每人每月115元提高至180元，上调幅度达56.5%。新的标准将从20xx年1月1日起执行。
17日，记者从市人力资源和社会保障局了解到，为贯彻落实自治区第九次***代会和市第十一次***代会精神，切实改善民生，推动首府社保惠民工程，经市人民***府研究决定，市级财***每年投入资金近3000万元，提高本市城乡居民基本养老保险基础养老金标准。
此次城乡居民养老保险待遇***策调整，将直接惠及全市11.5万城乡居民。
据悉，20xx年，乌鲁木齐市在全疆率先启动新型农村养老保险试点工作;20xx年，又启动城镇居民养老保险制度，实现了基本养老保险的制度上的全覆盖;20xx年，将新型农村养老保险和城镇居民养老保险制度并轨，建立了统一的城乡居民基本养老保险制度。目前，首府城乡居民养老保险参保居民达11.5万人，其中，年龄在60岁以上享受养老金待遇的有3.7万人。
首府将逐步建立起城乡居民养老金正常增长机制，结合社会经济发展，及时调整城乡居民养老金，让首府城乡居民共享社会经济发展和改革成果。
乌鲁木齐退休金调整：房屋养老金遭遇动力不足物业专项维修资金俗称房屋养老金大修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
近日,******自治区人民***府法制办公室会同自治区住房和城乡建设厅举行了《******自治区物业管理条例(草案)》立法听证会。听证会上,住宅专项维修资金的交存、使用以及紧急状况下维修资金如何使用等问题,成为与会人士关注的焦点之一。
近日,《法制日报》记者对乌鲁木齐市大修资金的使用情况进行了调查,发现很多市民对大修资金存在不同程度误读,***府层面也还有不少难题需要抓紧研究探索。
***乌鲁木齐市西山路雅山新天地小区竣工近8年,不少外墙已经有些斑驳,业主李明起了用维修基金粉刷墙面的想法。
然而,李明的提议虽然得到不少业主支持,却被物业公司以不够条件为由拒绝。他很不解,基金放在那里也没人用,为何又不让我们用?
对此,小区物业工作人员王刚介绍,基金具有公益含意,一般归***府或慈善机构统筹。中国住宅专项维修资金制度开始于1999年,原建设部、***当时了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,20xx年,该办法更名为《住宅专项维修资金管理办法》,维修基金已更名为维修资金。
一字之差,差别很大。据介绍,在维修基金那个年代,确实有部分小区将这部分钱用于一般性维修项目,效果不好。尽管维修基金早已改为维修资金,但很多像李明这样的业主还是对维修资金产生误读,认为绿化、美化楼宇外立面、更换自家玻璃等都可以使用这笔费用。
物业维修基金篇10
专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
二 、公共维修基金的使用范围是否考虑包括写字楼
因为我单位管理的服务范围不仅包括物业管理，还包括供暖服务。物业管理范围不仅包括住宅、也包括综合楼和写字楼。
1、写字楼等的大、中修、改造维修费用也额更高、维修频率更大。
（ 1、） 以我单位管理的甘家口某商务楼为例，该楼于2001年竣工验收交付使用。 2005年，本楼的消防维保单位反映该楼的消防主机主板发生故障，没有办法修理。而且该设备的生产厂家已经停产，消防终端的烟感、喷淋探头等现在市场上也买不到，必须进行整楼的消防设施更换。由于没有交纳公共维修基金，此工程额过了保修期，只有全体业主集资进行改造。我物业就立即召开业主大会，把此情况进行通告。业主对于消防设施的重要性还是比较了解的，顺利的集资50余万元改造了消防工程。
（2）、2009年，我物业人员在巡检时发现，该楼楼顶的女儿墙砌块出现多处裂缝，并且裂缝有逐步扩大的趋势。 由于本楼是11层楼房，若果女儿墙开裂，粘土砖块掉下去，砸到车辆或者行人，会危及是人民群众生命安全.我单位又紧急召开业主大会，集资40余万进行了拆除改造。
（3）、2013年，此商务楼的2部电梯多次发生故障， 并进行多次小、中修，均由我单位自己垫付修理费。后来电梯维保单位认为电梯没有大修必要，必须进行更换。经维保厂家报价、全体业主同意，花费35余万元进行了2部电梯的更换。
2、许多产权单位拒绝出维修费，给物业造成安全隐患
（1）、2013年5月，区卫生局监督中心给我单位发出通知，通知此楼的玻璃钢供水水箱不符合卫生标准，必须更换为无负压供水装置。经有关厂家报价，更换费用为50万元左右。这次我单位再召开业主大会讨论，业主均认为改造出资太多，拒绝继续承担改造费用。目前此楼卫生局监督所拒绝给水箱发合格证。与此同时，2009年修理的女儿墙工程局部又出现了裂缝，业主也拒绝再出费用修理。而我物业也很委屈，因为有关规定保修期只2年，2009年到现在2年保修期已过，施工单位也拒绝负责。所以这2个问题目前得不到解决。
（2）、我单位管理的甘家口另外1写字楼的外墙工程2012年也出现了问题。我物业发现外墙贴砖面层，多处出现空鼓、裂缝、局部脱落，造成安全隐患。而我单位多次通知产权单位没有结果。由于我单位是国营企业，上层领导怕出安全事故，就决定由我单位出资对这些破损之处修行修补更换。而厂家在修补过程中，经常拆一块带起1大片，维修面积比原计划大大增加。最后结算款为17余万元。相当于等于2、3年的物业利润没有了。
（3）不是所有的物业都像我单位这样从大局出发的。维修不及时则会造成严重后果。
2012年06月19日汉网-武汉晚报报道2012年6月16日，武汉徐东凯旋门楼下工行门口，一过路男子因写字楼约2平米的外墙水泥装饰块从18层楼高处脱落坠下被砸死。另据荆楚网报道2013-06-06报道，武昌珞喻路华乐商务中心大楼前，一大块玻璃从25楼落下，砸中停放在楼下的4辆轿车，所幸没有造成人员伤亡。
三、供暖维修大、中修、改造费用不包括在公共维修基金之中
1、供热企业的维修责任
（1）、北京市公共维修基金管理办法第三十一条（二）款明确规定：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；也就说明供热单位的维修费用不管是小修、还是大中修均不能从维修基金中支出。
（2）、北京市供热管理办法第二十条规定：供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。住宅用户承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。第三十六条（三）款规定：室内自用采暖设施是指室内支管、散热器及其附属设备。
（3）、与其他供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位不同，现实中许多物业管理企业负担着公共供热的任务。所以说讨论公共维修基金制度不能避开供热这项业务。
2、供暖企业性质不同，关于供暖设施、特别是楼内设施设备的大中修更新改造责任应该区别对待。
（1） 、对于北京市热力集团来说，其负责负责供热的面积，前期开发商交付管线系统时，均支付相应的巨额入网费、以及工程费。这样热力公司就有了对居民供暖楼内、楼外的管线设备大修、中修、改造费用。
（2）、对于其他社会供热单位来说，情况则比较复杂，有机关事业单位自建锅炉房供热的；有开发商自己锅炉房委托物业公司供热的；有各个小区互相并网接入别家锅炉房供热的等。如果统一适用于北京市供热管理办法，实践中遇到的困难比较多。
（3）、不同时期建造的楼房，设施标准都不一样，回迁楼、旧楼多数房间内客厅、卫生间没暖气设施，并且楼房没有外保温。这样一来，居民家中的采暖温度就难以保证。每年供暖季，许多居民反映暖气不热，家里温度比较低。我单位也做过调查，认为这些楼房最彻底的解决方案就是大改，在没有暖气设施的客厅、卫生间加装暖气立管及采暖设施，这样一来，整个楼的供、回水干管及相应阀门需要更为更大口径的规格。而这样的花费就是较大的数额。而每年暖气费里面的1元1平米的维修费只能勉强包括楼内采暖立管、阀门、水平干管的维修费用。 而整个楼内整体采暖系统的大改费用则无着落。
四、结论建议
我在工作实践中感觉到***府推行的房屋公共维修基金制度是一项很好的规定，确保了房屋设施建成后，保证其后续正常运行的费用出处。但我认为此项制度可以从以下几个方面进行进一步完善。
1、公共维修基金包括的范围应进一步扩大，应该把写字楼纳入此项范围。
2、对于居民供暖的实际情况，可以具体问题具体分析，物业管理企业自己供热的小区房屋楼内的供暖设备设施也应该适当纳入此范围。（作者单位：北京羲和物业有限责任公司）
参考文献：
[1]《北京市住宅专项维修资金管理办法》北京市住房和城乡建设委员会、 北京市财***局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心 二九年十一月；
[2]《物业服务收费管理办法》、中华人民共和国国家发展和改革委员会 、中华人民共和国建设部 二三年十一月十三日 ；
[3]《房屋建筑工程质量保修办法》 建设部、二年六月三十日；
[4]《北京市供热采暖管理办法》北京市人民***府令第216号；