学文网维修基金论文篇1
（一）成立业主委员会
业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。
1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。
3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。
4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。
尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。
二、***的物业维修基金管理部门
目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。
（一）物业维修资金管理中心基本职能
1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行***主管部门交办的工作。
（二）基金一般使用程序如下
1．由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。
（三）针对社会认知度不强的举措
1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强教育培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。
2．对外加强宣传力度。针对有关物业维修基金的***策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。
3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。
4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
三、附属有关职能部门进行物业基金的监管
物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。
（一）监管现状
1．集量大、使用量小。拿南京为例，购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。2．相关法律制定的不完善和相互冲突，使管理上问题不断出现。
（二）措施
1．向相关部门反映，加快物业管理条例修改进度。2．尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。3．参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。4．继续加强对专项维修基金的监督。先进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全***制度，引导业主有效维护合法权益。5．继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。6．是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金***策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。
参考文献
[1]陶婷芳等，国际物业管理透视与借鉴《城市管理》2002，4
[2]《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬
[3]宋如萍等，英国房地产物业管理现状及对我们的启示《北京物价》2002，12
维修基金论文篇2
关键词：维修基金；管理；新模式；
中***分类号： TF576.7 文献标识码： A 文章编号：
1、引言
随着社会的发展，城市化的建设越来越快，在这种背景下，各种新的小区层出不穷，而维修基金对于小区运营而言异常重要，但是由于不同地区管理方法存在着较大，因此当前主要的管理模式中都存在一定的问题。基于此，本文关于这方面的研究具有很强的实践指导意义。
2、维修基金概述
所谓维修基金主要是指伟业管理中大修更新储备基金，这一基金主要用在住宅共用设施保修期之后的维修中，具体来说，这包括了日常运行维修养护以外的改造、更新、中修以及大修工程。
一般来看，维修基金的来源主要包括：业主以及开发商所缴纳的维修基金、物业出售者所缴纳的维修基金以及国家及地方财***所缴纳的维修基金。至于维修基金的适用范围则主要包括：小区道路、园林绿化地、文化体育场所、地下排水管、路灯、停车场、房屋结构部位、墙面、楼梯间、门厅、公共屋面、公共通道、电梯、本体消防设施、机电设备、公共天线以及本体上下水共用管道等。由此可见，维修基金和百姓的生活有着最为直接的关系，而做好其管理工作也具有其重要性。
3、维修基金管理模式现状
确保维修基金具有非常重要的意义，但是客观来看，维修基金的收取以及使用却属于我们工作中的一个难点，针对这一情况，我国***以及建设部也曾颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》对其进行规范。另外不同的地区也针对本地的情况，结合这一《管理办法》制定了相应的实施方法，比如《天津市商品住宅维修基金管理办法》、《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》等都有很强的借鉴意义，但是总体来说，不同地区的实施方法也存在着比较大的差异。
以当前的现状来看，《管理办法》已经在一些新销售商品住宅中得到了较好的落实，但是针对一些比较老的商品住宅，维修基金的收取则比较滞后。出现这一现象的主要原因在于当前房地产行***管理部门对维修基金的交纳及购房者办理产权进行了捆绑，也就是说购房者必须要进行维修基金的交纳才能够准许进行产权证明的办理。
对于新商品房来说，一般维修基金能够占到购房款的2%到3%，对于一些高档的、大型的小区来说，维修基金是非常巨大的，如何对上百万甚至上千万的维修基金进行合理使用已经成为研究的重点。以《管理方法》中的规定来看，在购房者进***屋权属证书办理的过程中，销售单位将对维修基金进行代收并将其移交至当地房地产主管部门，在业主委员会成立之后，则由业主委员会对维修基金进行管理。
但是，在维修基金的管理过程中，以我国当前的情况来看，则因具体实施方法的不同导致了存在着三种管理模式：由房地产行***主管部门代管、由物业管理企业代管以及由业主委员会代管。但这三种模式中都存在一定的问题，因此，以下将对着三种模式的缺点进行分析，并以此为基础提出新的管理模式。
4、维修基金管理模式中存在的问题及新模式探讨
4.1维修基金管理模式中存在的问题
（1）由房地产行***主管部门代管
首先，房地产行***主管部门不属于维修基金的真正产权人，在这种背景下，其对非常庞大的资金进行管理本身就是一件值得商议的事情，毕竟名正才能言顺。
其次，对于一个城市来说，住宅项目的数量是比较多的，这就导致了如果采取这种模式，那么房地产行***主管部门将面对很大的工作压力，难以有效地、及时的对维修基金进行划拨。虽然目前维修基金归集状况有一定好转，但是其使用报批却“形同虚设”，导致维修基金难以发挥出其应有的作用。
第三，维修基金的数额是比较大的，因此存在部分人员逃避交纳维修基金的情况，而且未来这种行为将会更加普遍，但是由于房地产行***主管部门本身能力有限，很难对其进行催收，这也成为了一个很大的问题。
第四，维修基金的安全非常重要，而房地产行***主管部门为了做好这一点往往会将其放置于维修基金专账，这就是其很容易成为死钱或者呆钱，而放眼整个国家来看，这种行为的影响也是非常巨大的。
最后，由于当前房地产行***主管部门对维修基金进行代管，因此尚存在着资金被挪用的风险。
（2）由物业管理公司代管
对于物业管理公司来说，它本身就属于维修基金的使用者，因此对其进行代管是理所当然的事情，另外，由于一般物业管理公司的经济实力及信誉都是不错的，因此在管理维修基金方面将能够承担法律责任及经济责任。
但是，也正是由于物业公司属于维修基金的实际使用者，因此在缺乏有效监管的时候，很容易出现维修基金被侵占或者被挪用的现象。
（3）由业主委员会代管。
客观来看，业主委员会能够代表全体的业主，对维修基金进行监管本身就是非常合理的。但在实际的操作中，业主委员会并不属于***法人组织，因此缺乏必要的财产保障，导致问题出现后责任的承担成为了一个难点。另外，由于维修基金的数额比较巨大，因此在管理的过程中需要具有加强的专业性，而业主委员会的成员却难以满足这一点。第三，对于业主委员会成员来说，他们往往都属于兼职，因此能力及道德品质存在着较大的差异，在这种情况下，一旦维修基金交予道德较低的成员管理将使其产生很大的安全风险。
4.2维修基金管理新模式分析
通过上文的分析我们会发现以上模式中都存在着较大的问题，难以满足维修基金管理的需求。因此，根据笔者的经验及实践来看，可以通过以下模式来改善这一情况：在成立业主委员会之后，实行由物业管理公司和业主委员会的共管模式。具体的操作为：
首先，在银行对维修基金进行专户存储的开设，户名可以是项目名+维修基金，比如某某基金维修基金。
其次，于维修基金专户存储银行印鉴卡上进行三个公章加盖，也就是业主委员会公章、物业管理公司法人私章以及物业管理公司财务专用章。在一般情况下，物业管理公司对维修基金的银行转账支票进行管理。
第三，只有三章都备齐了之后，银行才可以进行转账，这就对风险进行了有效的规避。另外，对于物业管理公司来说，则只能够进行转账，却不得进行取现金的操作，着可以使其得到更好的监控。最后，为避免业主委员会成员对维修基金进行侵占，业主委员会既不能进行取现，也不能进行转账。
第四，物业管理公司要想将基金转至其基本户上，必须要经过业主大会的审批，然后委员会在转账支票上加盖业主委员会公章。
这种模式整体来看具有以下优点：首先，此模式满足《管理办法》的要求及原则。其次，此模式能够有效监管管理公司的行为，防止其出现资金挪用等行为。第三，这一模式杜绝了业主委员会个别人侵贪维修基金的可能性。第四，通过这一模式能够有效、及时的对物业管理公司进行维修资金的划拨，使其发挥出应有的作用；第五，整体非常方便，而且操作较为简单，已经在某些地区使用而且获得了不错的效果，非常值得推广。
5、结语
本文关于维修基金管理新模式的探讨具有一定的创新意义，但是限于篇幅，很多地方难以进行深入的探讨，加之社会形势在不断的变化，因此也还存在很多不足之处。基于此，还希望各位同行能够加强这方面的学习和探索，共同为做好维修基金的管理工作而努力。
参考文献
[1]程鸿群,张玉峰;物业管理中维修基金的分析与探讨[J];城市开发;2009年05期
[2]林凤祥;城市社区物业管理公共产品的生产――社区公共产品系列研究之一[J];福建论坛(经济社会版);2009年01期
维修基金论文篇3
关键词：维修资金 保值增值 模式
众所周知，住宅专项维修资金是业主交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称住房“医疗保险金”。海宁市住宅专项维修资金（本文仅指商品房住宅专项维修资金）归集工作起步于2001年，以2010年《海宁市物业专项维修资金管理办法》的出台为阶段性标志，经过近5年的探索与实践，实现了从无到有，从小至大的转变，归集、使用和监管工作得到循序渐进。截止2014年底，住宅专项维修资金交存已高达3.8亿元，涉及255个物业小区，使用已达455万元，涉及84个物业小区，使用率为1.17%。然而，面对逐年上升的资金使用率和已经到来的资金使用潮，住宅专项维修资金保值增值管理就显得尤为重要，是值得***府部门和广大业主关注与思考的重点课题。为此，笔者联系实际，对住宅专项维修资金保值增值模式进行探析。
一、住宅专项维修资金保值增值管理现状与问题
（一）保值增值渠道单一
《办法》第二十七条规定：应当转入住宅专项维修资金滚存使用的有：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。但实际情况则不然，那些应当纳入共用部位、共用设施设备，如公共停车位、广告栏等，其经营所得收益往往被物业服务企业不客气地占为已有。对于购买国债，因为须经业主大会同意或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意方可实施，此项增值收益实际上是不存在的。光靠存储利息这条单一渠道，既不能更好地为住宅专项维修资金输入“新鲜血液”；又成为引发业主与物业服务企业矛盾冲突的“导火线”。
（二）保值增值效益低下
海宁市住宅专项维修资金的保值增值管理，严格按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十一条规定：专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。截止2014年底，计入业主分户账内增值总收益为3600万元。
这种管理方式下，导致了以下问题的出现：1、数年保修期内取得的收益根本不能抵消通货膨胀带来的影响，保修期满实际购买力已经大大缩水，谈不上“保值”，更别谈“增值”。存在个别物业小区的单幢住房保修期满在进入维修期的前几年，就由于计入业主分户账内的增值收益不足，不得不动用住宅专项维修资金的本金来支付维修费用。2、业主分户账内住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，根据建设部和***2007年12月4日颁布，2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十七条规定：应当及时续交。截止2014年底，已有2个物业小区数幢住房业主账内住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%，因***府对此没有详尽的续交细则与抓手，续交工作难以开展。
（三）保值增值主体缺位
《办法》虽对住宅专项维修资金“由谁管”的问题做出明确界定：在业主大会成立前，住宅专项维修资金由***府代管；业主大会成立后，经业主大会表决通过，可以将所属物业小区的住宅专项维修资金划转至业主大会开立的专户。可实际操作中，由于物业小区业主大会严重缺位，业主大会的法律地位未予明确，在金融机构开立专户只能说是“纸上谈兵”，造成***府代管住宅专项维修资金现象普遍存在。从而，导致***府行***成本增加，机构臃肿，不利于***府职能转变；广大业主知情度不够，参与自治管理意识淡簿，“惜用”资金现象悄然而起。
二、剖析阻碍住宅专项维修资金保值增值的根源与内因
第一、立法体系不健全、管理体制不顺畅，这是根源。***府对《办法》制订的初衷是正确的，对有关利益各方的权利和义务进行了界定。可从法理上说，《办法》只是部门规章，它不能设定涉及有关利益各方的权利和义务规范，其合法性值得探究。所以它不能为业主自治管理机制运行提供夯实的理论依据，最终导致管理体制不顺畅的局面。
第二、资金增值能力有限、实际增值收益归属无定论，这是内因。***府代管住宅专项维修资金理论上最大的优点是安全，但普遍存在增值效益低下，因为***府不是企业，不擅长追逐利润最大化。即使有个别地区***府增值态度积极、措施得当，那么试问按实际利率获得的增值收益与按名义利率计入业主分户账内的增值收益之间的利差到底去了哪儿呢？是应该长年挂账？还是应该用来“借鸡生蛋”？或是明确计入业主收益？对此没有明确的说法和定论。
三、探析住宅专项维修资金保值增值新模式
（一）***府层面，应完善制度、简***放权，深化体制改革
1、建立和完善法律制度体系
将《办法》提升到立法高度，让业主、业主大会、业主委员会、***府、开发建设单位和物业服务企业的权利和义务界定得以合法化，并从微观层面完善住宅专项维修资金管理过程中各环节的操作制度。
重点确立业主自治立法，允许业主委员会经***府备案后可以成为***法人，明确法律地位和财产权主体地位，真正成为业主自治主体，更好地接受业主委托，这也是顺应时展和世界立法的趋势。只有完善了法律、形成了体系，各方对住宅专项维修资金管理才具可操作性，利益纷争才能有效避免。
2、培育和促进市场机制体系
在美国住宅专项维修资金的管理完全是市场化操作，而在我国，目前***府除解决立法层面问题外，应着重解决如何通过合理引导、有效监督，培育和完善住宅专项维修资金管理的市场机制体系，包括增值机制、业主自治管理机制、业主委员会监督机制等，而不是一味地亲力亲为，否则不利于市场经济的发展。
就业主自治管理机制而言，***府应积极指导开发建设单位在规定期限内组织业主做好召开第一次业主大会的筹备工作，选举产生业主委员会，努力提高建立业主委员会的小区比例。积极指导业主委员会建立起以业主自治管理为主的一系列住宅专项维修资金管理制度，《业主大会议事规则》和《业主公约》。积极带动业主委员会进行公开透明的日常运作。随着各项引导举措的落实，让住宅专项维修资金在业主自治管理下逐渐走上社会专业化、经营市场化的轨道。
（二）业主层面，应拓宽知识、维护权益，共同探索保值增值新路子
1、学精学透相关法规
业主委员会成员在接受此项重任之前应全面梳理相关***策法规，积极参加业务培训，学精学透，才能有的放矢。在接受重任之后，要始终站在公平、公正的立场，切实维护起广大业主的合理权益。
2、与***府联手探索保值增值新机制
有选择的借鉴国外先进经验和成熟做法，并严格遵循《办法》第四条：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、***府监督的原则。具体操作如下：
住宅专项维修资金专户由业主委员会在***府招投标选定的金融机构开设，***府对专户的资金往来具有监督权。住宅专项维修资金使用时，只有具备业主委员会和***府部门的财务印鉴章，金融机构方可办理划转手续。
根据业主委员会提出经***府备案的年初维修计划和资金费用预算方案，结合单体物业小区大小、新旧程度等因素，留足10至15%的住宅专项维修资金。主要用于以下范围的列支：第一、维修项目所耗用的维修费用；第二、定期支出的住宅共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，以规避各种自然灾害、意外事件以及所有人的疏忽或者管理不善带来的风险；第三、按耗用维修费用的一定比例，支付物业服务企业实施维修项目的劳务报酬。第四、零星日常管理经费。
经业主大会授权同意，安排85%至90%的住宅专项维修资金，由业主委员会委托***府招投标选定的基金公司予以经营管理，发挥基金公司专家理财的优势。这种信托形式下，业主大会成为了委托人，基金公司成为了受托人，受益人是全体业主，同时为体现***府对社会公众的服务职能，可增设***府为资金监察人。业主委员会则负责执行业主大会的决定，并对基金公司进行监督，包括监督是否遵循托管协议和基金契约、监督是否诚实勤勉地实施经营管理等；***府则侧重评价基金公司经管业绩、对投机性投资行为进行有效监督。
从内控角度阳光运作住宅专项维修资金。金融机构应定期向业主委员会寄发银行对账单，接受账面查询业务。基金公司对增值收益实行一年一计，按一定标准分别摊入业主分户账内。业主委员会可委托中介机构对住宅专项维修资金实行记账；同时在物业小区设置自主查询系统，分别公开整体账面资金收支明细和每位业主收益使用情况。***府可引入第三方中介咨询机构，防止业主委员会成员的非专业性操作可能导致的资金使用不合理现象；并定期对资金账目展开审计。
综上所述，笔者认为，住宅专项维修资金保值增值管理要有新突破，就必须运用跳出***府“小监管”、开拓社会“大监管”的思维方式，以完善法律体系为抓手，以业主自治管理为核心，引入信托管理机制，使管理趋于规范性、透明性、安全性、收益性、可持续性，最大限地发挥好住房“医疗保险金”的民生保障功能。
参考文献：
[1]赵玉梅.浅谈物业维修基金管理[J].财经与管理，2012.5
维修基金论文篇4
[关键词]房屋；维修基金；管理模式
中***分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）08-0198-01
前言
社会经济和科技的快速发展，相关产业和经济也随之发展起来，近几年来，房产经济发展速度较为突出，但是在发展的同时，人们在居住和使用的过程中出现了一系列的问题，困扰着人们的正常生活和工作，完善房屋维修基金管理模式，健全房屋维修管理制度体系势在必行。
1 房屋维修基金管理不足
我国房屋实行商品化是在最近几年开始实施的，正是由于实施的时间还不够长，所以在房屋维修基金管理模式中存在这一系列的问题。
1.1 房屋维修基金管理力度比较弱
造成这种现象出现的原因主要是显现的房屋维修管理模式下机构不健全，相应的管理手段也不够先进，导致矛盾、纠纷的出现。房屋维修基金在没有业主大会之前主要由房屋所在地的房产主管部门进行管理。该部门通常情况下会选择当地银行来对房屋维修基金进行专项管理，同时在该银行设立一个专户。自从有了业主大会，房屋基金也被存放在当地银行，但是进行基金账目管理的部门则要由业主会选取，从这一点上可以看出，有三个管理者参与了维修基金管理，这在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至导致部分地区出现侵吞、挪用现象，加之有些基金管理账目本就混乱，管理不严，损害了业主利益，从而导致矛盾发生。
1.2 资金运用不到位
业主缴纳维修基金的最根本目的是让基金真正用到维修工作上，包括维修小区公用部位和设备。此外，房屋维修基金在、投资工作中的运行也是基于维修目的的。维修基金如果没拿来进***屋维护与建设，那么它的收缴也就没有了意义。但是，尽管绝大多数人知道这一道理，但是实际使用维修基金的过程中还存在维修不足的问题，即资金在维修工作中没有落实到位。
1.3 资金管理成本耗费大
《住宅专项维修资金管理办法》曾指出，如果在银行开设一个专户进行基金管理，那么需要做好设帐工作，首先要先以小区为单位，在此基础之上根据房屋设置分户账。对于没有物业管理的，则设帐的时候按楼来进行。这样做增大了基金管理信息量，使管理程序变得复杂，各环节工作量很多导致管理工作既耗时又费力，增加了资金管理成本。
2 完善房屋维修基金管理模式
2.1 完善法规建设
针对现阶段房屋基金管理力度弱，管理机构不健全的情况，可以采用完善法律法规建设的方式来进行解决。这主要是因为资金管理力度差是缺乏上层指导。关于房屋基金管理的法律法规或是相互存有冲突，或是在某一领域内涉及不全面。这也称为了完善房屋维修基金管理模式的一个阻碍。因此，为了优化管理模式，***或其它权利部门应该就房屋维修基金相关问题进行完善，比如对维修基金的收取数量及收取范围做好明确规定，同时对于归集、监管等环节进行立法管理，保证房屋维修管理工作在何时何地都能有法可依。另外，在执行期间，***府及相关部门也应据此制定关于基金管理的具体细则，保证上方制度和下方执行的统一，以完善和规范基金的归集、管理工作。
2.2 加强基金监管
房屋维修基金管理是一项长期工作，它所涉及到的基金收缴、归集或投资等方面联系性较强且比较复杂，此外基金管理工作有涉及到广大人民群众的利益。因此在维修基金的使用和管理方面一定要加大监管力度，避免出现错误。特别是要确保收缴上来的资金安全，因此要做好基金监管，保证基金应用到位，防止资金管理和使用过程中有违法乱纪情况出现。
2.3 规范资金的归集和使用
归集和使用是进行基金管理的一项重要内容，因此想要保证基金管理工作的的落实，首先要先做好基金的归集工作，这一点上可以先从地方***府和房地产管理部门入手，由它们建立一个专门机构来进行资金的归集和使用。对于已经收缴到的维修基金，应尽快交到管理机构进行管理，已经被挪用的基金一定要进行追缴和补足。其次，还应该加强对基金使用的管理，保证基金真的能取之于民、用之于民。
3 房屋维修基金管理模式创新
为解决上述房屋维修基金管理工作中存在的不足，确保房屋维修资金的最优化利用，对于现阶段房屋维修资金管理模式的创新变得十分必要。为了让基金避免投入风险，提高基金利用率，可以采用一种***府主导模式来加强对房屋维修基金的管理。
3.1 创新原则
这种新型管理模式下主要由当地***府负责来支配维修基金运作，同时也有***府进行日常基金的管理。这样做的主要原因***府在物业公司等涉及到房屋维修工作的组织部门面前是具有公信力的，而且***府本身就具有统筹资金的能力，相比较其它部门而言也有着更高的抗风险力。在这一模式中，业主缴纳的房屋维修资金和资金运作下的经济收益是维修基金的主要来源，由***府统一进行支配和操纵可以将房屋资金运作规划到国家融资计之中，这样既有利于资金安全，同时也能达到其增值性要求。
3.2 理论设计
首先，***府主导下的房屋维修基金管理模式实行基金的统一运作和管理。应尽量选择高等级的行***单位来进行统筹基金运作，如省***府。可以选择在***府的支持之下开设一个国有制公司，该公司为独资性质，主要进***屋维修基金信托，它应用于其它公司一样正常管理，但是其性质却为非营利性。在这个公司中，设有专职人员进行基金理财工作、审计或风险管理等。而基金归集、账户管理等工作则由公司交付房地产管理部门来进行。在公司进行理财的过程中，所得到的收益有一些会转进业主账户，其它的一些则留下支持机构日常运转。
其次，在基金归集方面，***府则是使用强制性的方式来进行确保的。例如：在给业主办理产权证的时候，会提出以缴纳维修基金为办理的前提条件。这种方式可以促使业主缴纳房屋维修基金。如个人基金余额过低，相关部门需要负责同时缴纳维修费，业主如不配合，则可以选择让水利部门代收的方式来收缴。
最后。基层房管所具有管理职能，主要负责对维修基金的统计管理，在这一模式之下，***府应负责强化房管所这一职能，当其管理职能大到一定范围之后，如果业主在物业方面存在问题便可以直接同房管所交涉，这样业主不需要在多个行***主管方之间处理问题。
4 总结
综上所述，房屋基金的收缴和使用切实关系到每一位业主的利益，因此做好房屋维修基金的管理工作具有重要意义。现阶段，我国的房屋维修基金管理模式还存在不足，因此，对于已经存在的问题相关部门一定要由足够的重视并及时制定出相关***策去改进和完善，同时可以尝试去创造新型管理模式。无论采用何种方式，其最终目的都在于保证房屋维修基金的收缴能真正做到取之于民、用之于民。
参考文献
[1] 庞喜录.加强维修基金归集与管理建立房屋维修保障新体制[J].中国房地信息.2012（04）.
维修基金论文篇5
[关键词] 基牙； 固定桥； 残根； 纤维桩； 树脂改性玻璃离子水门汀
[中***分类号] R782.1 [文献标识码] A [文章编号] 1005-0515（2011）-12-094-01
笔者自2008年3月以来利用残根作为固定桥基牙，进行各类固定桥修复报道如下：
1 资料和方法
1.1 一般资料 本组共修复107例，随访修复1年以上98例，男性48例，女性50例。年龄20-75岁，平均51岁。固定桥最少3单位，最多14单位。其中游离单端桥20例，双端桥59例；多间隙长桥19例。制作材料：铸造冠桥44例；金属烤瓷桥63例(26例为瓷金混合桥)。共利用残根107个，所利用的残根均视为正常牙常规设计，未增加基牙数目，残根牙位和桩核种类(表1)。
1.2 适应证和禁忌证 (1)单个牙缺失或间隔两牙缺失，选择有少量残冠的残根，X线片检查无明显牙槽骨吸收，或根尖周有稀疏影，但予以完善的根管***，临床检查无明显松动者。(2)相连两个磨牙缺失，设计上近中端需2个前磨牙作基牙，其中一个为健康牙，另一残根若在根上的4/5以上亦可选用；若两个均为残根则为完整牙根或有少量残冠。(3)凡牙根细小、根长不足4/5(尖牙除外)、根管壁较薄、慢性根尖周炎致尖周骨质破坏过多或有牙周病者均不能单独选用。
1.3 修复方法 所有病例均采用纤维桩用树脂改性玻璃离子水门汀粘固，前牙采用光固化树脂核；后牙采用银汞合金核，后行铸造冠桥或金属烤瓷桥修复(表1)。
1.4 疗效判定
1.4.1 成功 修复后能够行使咀嚼等功能，修复体完好或基本完好，基牙无松动、固位体无松脱、X线片检查根尖周无稀疏影。
1.4.2 失败 修复后不能胜任咀嚼、修复体破折或脱位、基牙松动、残根折裂或出现根尖周炎等，凡有上述任何一项者即为失败。
2结果 表2。
失败的4例中因健侧固位体脱位2例(长短桥各1例)，纤维桩钉脱位2例，1例为上颌单端固定桥磨牙桩钉，1例为下颌双端固定桥桩钉，成功率96%。
3 讨论
3.1 利用残根作固定桥基牙可少破坏健康牙,可避免因拔牙创的愈合而延长修复时间 对基牙缺乏的病例，扩大了固定桥修复的范围，与活动义齿相比能提高咀嚼效能，方便舒适。本文有37例中23例若不利用残根则使基牙增加2个，且有的要4例第二前磨牙残根，基于患者迫切要求，做了单端固定桥修复，已分别使用2-5年，除1例高龄患者使用4年多出现牙周病松动拔除，其余5例经追踪观察各方面情况良好。
3.2 利用残根作为基牙,根面预备时应尽量保留少量的残冠以防止根折裂 因为固位体颈缘覆盖余留牙体，不但对桩核与残根联接处有双重封闭作用，且可产生箍的效应。此外，钉道粗细及长度既要考虑到桩钉的抗力固位，还要考虑残根的抗力问题。
3.3 对于桩核的制作,有条件应尽可能采用纤维桩核,其修复效果优于其它类型桩核 纤维桩与铸造桩核相比，具有较低弹性模具，可以与牙本质形成同质性结构，更有利于应力的传递和分散，纤维桩的抗折强度虽然低于铸造桩核，但足以满足临床需要。
3.4 根据力学原理,牙根的应力分布较为均匀,更有利于保护牙体组织减少根折的发生 当一个复合体受到外力的时候，力从高弹性模量材料向低弹性模量材料传递，用纤维桩修复树脂重塑后的残根时，纤维桩复合树脂及牙本质形成同质性结构，牙根的应力分布较为均匀，更有利于保护牙体组织减少根折的发生。
3.5 树脂改性玻璃离子水门汀(RMGIC)流动性好,表面湿润性好,粘接性能好 纤维桩粘结涉及到的主要是根管内壁的牙本质，在粘结剂与牙本质之间形成特征性的倒锥状根管内树脂突结构，现代牙本质粘结理论认为牙本质的粘结力主要来自混合层和树脂突共同形成的机械固位力。混合层是粘结剂和牙本质有效机械固位的主要区域。该材料含有树脂成分，因此在与根管牙本质形成粘结界面时，在牙本质小管内也可形成树脂突结构，能更有效地形成机械固位力。
3.6 酸蚀可以使根管壁脱矿层出现胶原纤维网架 有利于粘结剂渗进这个网架，形成所谓“混合层”，在树脂和牙本质脱矿层之间形成一定的机械固位，从而提高树脂改性玻璃离子水门汀与根管牙本质的粘接强度。
参考文献
[1] 史书俊,李思桐,刘金鼎.残根残冠的保存修复[J].中华口腔杂志,1981,16:93-96.
[2] 任新春.桩冠修复与死髓牙的保护[J].国外医学口腔医学分册,1999,26:337-339.
[3] 陆支越,张玉幸,张卫红等.桩核对根管***牙修复后强度的影响[J].中华口腔医学杂志,2002,37:43-46.
维修基金论文篇6
专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
二 、公共维修基金的使用范围是否考虑包括写字楼
因为我单位管理的服务范围不仅包括物业管理，还包括供暖服务。物业管理范围不仅包括住宅、也包括综合楼和写字楼。
1、写字楼等的大、中修、改造维修费用也额更高、维修频率更大。
（ 1、） 以我单位管理的甘家口某商务楼为例，该楼于2001年竣工验收交付使用。 2005年，本楼的消防维保单位反映该楼的消防主机主板发生故障，没有办法修理。而且该设备的生产厂家已经停产，消防终端的烟感、喷淋探头等现在市场上也买不到，必须进行整楼的消防设施更换。由于没有交纳公共维修基金，此工程额过了保修期，只有全体业主集资进行改造。我物业就立即召开业主大会，把此情况进行通告。业主对于消防设施的重要性还是比较了解的，顺利的集资50余万元改造了消防工程。
（2）、2009年，我物业人员在巡检时发现，该楼楼顶的女儿墙砌块出现多处裂缝，并且裂缝有逐步扩大的趋势。 由于本楼是11层楼房，若果女儿墙开裂，粘土砖块掉下去，砸到车辆或者行人，会危及是人民群众生命安全.我单位又紧急召开业主大会，集资40余万进行了拆除改造。
（3）、2013年，此商务楼的2部电梯多次发生故障， 并进行多次小、中修，均由我单位自己垫付修理费。后来电梯维保单位认为电梯没有大修必要，必须进行更换。经维保厂家报价、全体业主同意，花费35余万元进行了2部电梯的更换。
2、许多产权单位拒绝出维修费，给物业造成安全隐患
（1）、2013年5月，区卫生局监督中心给我单位发出通知，通知此楼的玻璃钢供水水箱不符合卫生标准，必须更换为无负压供水装置。经有关厂家报价，更换费用为50万元左右。这次我单位再召开业主大会讨论，业主均认为改造出资太多，拒绝继续承担改造费用。目前此楼卫生局监督所拒绝给水箱发合格证。与此同时，2009年修理的女儿墙工程局部又出现了裂缝，业主也拒绝再出费用修理。而我物业也很委屈，因为有关规定保修期只2年，2009年到现在2年保修期已过，施工单位也拒绝负责。所以这2个问题目前得不到解决。
（2）、我单位管理的甘家口另外1写字楼的外墙工程2012年也出现了问题。我物业发现外墙贴砖面层，多处出现空鼓、裂缝、局部脱落，造成安全隐患。而我单位多次通知产权单位没有结果。由于我单位是国营企业，上层领导怕出安全事故，就决定由我单位出资对这些破损之处修行修补更换。而厂家在修补过程中，经常拆一块带起1大片，维修面积比原计划大大增加。最后结算款为17余万元。相当于等于2、3年的物业利润没有了。
（3）不是所有的物业都像我单位这样从大局出发的。维修不及时则会造成严重后果。
2012年06月19日汉网-武汉晚报报道2012年6月16日，武汉徐东凯旋门楼下工行门口，一过路男子因写字楼约2平米的外墙水泥装饰块从18层楼高处脱落坠下被砸死。另据荆楚网报道2013-06-06报道，武昌珞喻路华乐商务中心大楼前，一大块玻璃从25楼落下，砸中停放在楼下的4辆轿车，所幸没有造成人员伤亡。
三、供暖维修大、中修、改造费用不包括在公共维修基金之中
1、供热企业的维修责任
（1）、北京市公共维修基金管理办法第三十一条（二）款明确规定：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；也就说明供热单位的维修费用不管是小修、还是大中修均不能从维修基金中支出。
（2）、北京市供热管理办法第二十条规定：供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。住宅用户承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。第三十六条（三）款规定：室内自用采暖设施是指室内支管、散热器及其附属设备。
（3）、与其他供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位不同，现实中许多物业管理企业负担着公共供热的任务。所以说讨论公共维修基金制度不能避开供热这项业务。
2、供暖企业性质不同，关于供暖设施、特别是楼内设施设备的大中修更新改造责任应该区别对待。
（1） 、对于北京市热力集团来说，其负责负责供热的面积，前期开发商交付管线系统时，均支付相应的巨额入网费、以及工程费。这样热力公司就有了对居民供暖楼内、楼外的管线设备大修、中修、改造费用。
（2）、对于其他社会供热单位来说，情况则比较复杂，有机关事业单位自建锅炉房供热的；有开发商自己锅炉房委托物业公司供热的；有各个小区互相并网接入别家锅炉房供热的等。如果统一适用于北京市供热管理办法，实践中遇到的困难比较多。
（3）、不同时期建造的楼房，设施标准都不一样，回迁楼、旧楼多数房间内客厅、卫生间没暖气设施，并且楼房没有外保温。这样一来，居民家中的采暖温度就难以保证。每年供暖季，许多居民反映暖气不热，家里温度比较低。我单位也做过调查，认为这些楼房最彻底的解决方案就是大改，在没有暖气设施的客厅、卫生间加装暖气立管及采暖设施，这样一来，整个楼的供、回水干管及相应阀门需要更为更大口径的规格。而这样的花费就是较大的数额。而每年暖气费里面的1元1平米的维修费只能勉强包括楼内采暖立管、阀门、水平干管的维修费用。 而整个楼内整体采暖系统的大改费用则无着落。
四、结论建议
我在工作实践中感觉到***府推行的房屋公共维修基金制度是一项很好的规定，确保了房屋设施建成后，保证其后续正常运行的费用出处。但我认为此项制度可以从以下几个方面进行进一步完善。
1、公共维修基金包括的范围应进一步扩大，应该把写字楼纳入此项范围。
2、对于居民供暖的实际情况，可以具体问题具体分析，物业管理企业自己供热的小区房屋楼内的供暖设备设施也应该适当纳入此范围。（作者单位：北京羲和物业有限责任公司）
参考文献：
[1]《北京市住宅专项维修资金管理办法》北京市住房和城乡建设委员会、 北京市财***局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心 二九年十一月；
[2]《物业服务收费管理办法》、中华人民共和国国家发展和改革委员会 、中华人民共和国建设部 二三年十一月十三日 ；
[3]《房屋建筑工程质量保修办法》 建设部、二年六月三十日；
[4]《北京市供热采暖管理办法》北京市人民***府令第216号；
维修基金论文篇7
【关键词】住宅专项维修资金 增值管理 ***府代管 业主自治 基金公司
2008年2月1日颁布实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十七条规定：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交；成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民***府建设（房地产）主管部门会同同级***门制定。这表明当住宅专项维修资金余额不足的时候，***府可以强制业主缴纳。住宅专项维修资金再次缴纳过程中，“拒缴”、“托词不交”现象肯定存在，催缴成本也较高。而只要有不交的业主，缴纳的业主就会心理不平衡，进而引发业主之间、业主和物业公司之间的矛盾，甚至会导致社会问题。住宅专项维修资金的不足，会导致房屋缺乏正常的维修，损害房屋使用寿命，严重的会影响住户生命、财产安全。国家应当未雨绸缪，将住宅专项维修资金管理的增值研究提到重要位置。而住宅专项维修资金管理的好，能够增值，业主就可以不用续交或者少缴住宅专项维修资金，这对业主和社会都是难得的好事。
住宅专项维修资金增值的重要性
必要性。住宅专项维修资金，又称“房屋的养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主购买的商品房，随着使用年限的推移，保修期满后，房屋共用部位、设施设备的老化、损坏现象随时都会发生。这给业主的生活带来很多不便。首次收缴的住宅专项维修资金使用完后，再次收缴住宅专项维修资金就变得极为被动和麻烦。如果住宅专项维修资金管理在安全的前提下，坚持效益原则，不断得到增值，不仅可以有效减轻业主负担，还可以减少住宅专项维修资金再缴带来的种种纠纷，促进社会和谐、稳定。
增值可能性。首先，住宅专项维修资金的使用有闲置期。目前我国许多住宅专项维修资金在房屋刚刚建成的若干年内支出寥寥无几。截至2007年4月，北京市归集的130亿元维修资金中，近8年时间，累计支出才415万元，使用率仅为万分之三，有的区县甚至从未使用过一笔专项维修资金。①究其原因，除了我国住宅专项维修资金管得过死外，还因为房屋刚刚建成时，大多还处在保修期内，不需要动用住宅专项维修资金；而且住宅共用部位、共用设施设备不需要保修期满后立即进行维修、更新、改造。这表明住宅专项维修资金的使用有一段很长的闲置期，即使开始使用也不会很快用完，需要有一个过程。无论在闲置期还是使用阶段，让暂时不用的住宅专项维修资金进行增值是完全可能的。
其次，住宅专项维修资金可以到银行存储，也可购买国债。按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，专项维修资金经业主投票表决后可购买国债。而且可以转入住宅专项维修资金滚存使用的不只是暂时闲置不用的住宅专项维修资金，还有住宅共用部分、共用设施设备经营所得收益等。我国《办法》第二十七条规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。”住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，提高资金增值收益能力，减轻业主负担。
保障住宅专项维修资金增值的机制
比较住宅专项维修资金管理的安全目标，实现增值目标是一件更复杂的事情。***府要解决的是建立住宅专项维修资金增值机制，并通过法律进行规范管理，而不是为其增值亲力亲为。这一机制的建立，首先要解决的是住宅专项维修资金的管理主体问题。因为按照《办法》规定，业主大会对住宅专项维修资金可以委托***府代管，也可以自己管理，还可以由社会中介机构或者物业管理企业等单位代管。这就像投资人进行投资活动，可以建立独资企业，也可以选择合伙企业或者公司组织形式，国家要给当事人多种选择的自由。要保障住宅专项维修资金的增值，***府也要给业主多种选择的自由。那么，哪种管理者最有利于住宅专项维修资金的增值呢？
***府代管的利弊。***府管理最大的好处是安全性。即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，***府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实。因为***府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其擅长和职能；况且***府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与***府生存和利益没有直接影响。因此，***府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。
业主自治的利弊。业主对住宅专项维修资金的增值最有积极性，由业主大会、业主委员会亲自管理住宅专项维修资金，效益性应当好于***府代管。但是，业主自治也存在一定问题。
首先，业主对小区“公共事务”关心程度并不相同。中国***法大学教授杨玉圣认为，就绝大多数业主而言，尚未有自觉关注维修资金下落的公共责任与共同意识。②《办法》规定：利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；多数共决虽然公平合理，但是效率也是应当考虑的。
其次，住宅专项维修资金的增值是件专业性很强的投资事业，业主很难在自己事业与资金增值之间维持平衡，而且是否付给业主相应报酬也是个问题。经济学界的解释是：“传统看法认为具有相同利益的人组成的集团均有进一步扩大集团利益的倾向是不正确的。因为作为理性经济人的个人如果经过努力改善了集团利益，但个人只能得到集团收益的一个极小份额，即集团收益的公共性使每一个成员都能均等地分享它，不管他是否为之付出了成本。因此，集团成员都想成为不付成本而坐享其成的人，这种‘搭便车’行为最终使理性人都不会为集团的共同利益采取行动。”③
第三，监管问题。住宅专项维修资金是业主共有财产，由业主大会决策后，管理通常由民主选举的人进行，由此就可能出现委托―问题。如果人不以业主的利益当作自己的利益诉求，那么同样是个人利益最大化者的人的目标可能偏离全部业主的目标，这样，经营最终实现的利益就不会同全体业主成员应获得的产权利益相一致。
基金公司负责管理。在美国，住房专项维修资金的管理完全是市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。
基金公司管理的优势
基金公司是指具体对基金财产进行投资运作的机构。基金公司经营管理住宅专项维修资金的优势主要有以下几点：
专业性。基金管理公司是专门集合运用投资者闲散的资金，按照科学的投资组合原理进行投资决策的专业公司，其最大的特点是专家理财。业主委员会可以对其监督，看它是否遵循基金契约和托管协议的有关规定，是否真正做到了诚实信用、勤勉尽责地管理和运用住宅专项维修资金。
竞争性。基金管理公司处在充分竞争的市场经济环境中，他们必须通过提高管理服务质量才能够生存和发展。这种机制有效保障了基金管理公司对业主住宅专项维修资金增值的负责。
监管分离。住宅专项维修资金只要不是业主大会自己经营，不论委托***府还是基金公司管理，都具有信托属性。受托人（包括***府或者基金管理人）对业主的财产具有支配权，因此，保证住宅专项维修资金的依法规范运作以保护业主的利益是一个非常重要的问题，这就必须加强对受托人的监管。《办法》规定，各级***府的建设主管部门和***门负责住宅专项维修资金的指导和监督工作。其中第4条规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、***府监督的原则。笔者认同这一规定，业主委托基金公司管理住宅专项维修资金，虽然主要依靠市场机制的作用，但是市场也有失灵的问题，因此，***府对其加强监督是必要的。基金公司管理住宅专项维修资金，***府对其进行监督，实现了监管分离。这种监督的设置在理论上是有效的。
能够***承担法律责任。基金公司的性质一般为企业法人，是***的法人，能够***承担法律责任。由于基金公司原因，造成业主损失的，基金公司依据合同约定和相关法规承担民事赔偿责任。这些基金公司处于市场竞争状态并且承担着民事责任和刑事责任，应当是保障住宅专项维修资金增值管理的最佳选择。（作者单位：天津理工大学；本文系2010年天津市哲学社会科学研究重大项目《综合配套改革先行先试的司法保障研究》研究成果）
注释
维修基金论文篇8
市区房屋维修资金收缴工作自*年正式启动，经过4年的不断强化措施，规范管理，维修资金收缴力度不断加强，管理水平不断提高，维修资金缴存、使用等工作逐渐走向制度化、科学化、规范化轨道。现将我市市区房屋维修资金相关情况汇报如下：
一、基本情况
目前，市区物业维修资金管理工作仍依据*年3月制定出台的《<宿迁市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法>实施意见》执行。由市房管处作为维修资金代管部门，物业维修基金存储于市区银行维修资金专户，由市建设局和市财***局共同监管。购买住房的按购房款的3%的比例，购买商业用房的按购房款的2%的比例，房屋维修基金由房地产开发商代收代缴，在缴纳购房款时一并向售房单位缴纳维修基金。维修基金的申请使用，必须专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修，更新改造。由业主委员会或受托的物业企业提出方案，提交业主大会审定并报房地产行***管理部门核准后，采取公开招标的方式，由实施单位实施。项目维修费用按受益面积应分配维修基金的比例分摊。
至今年2月底，我市市区共有75个项目缴纳了维修资金，共收缴维修资金1.36亿元，其中：*年收缴375.72万元，2005年收缴2160.81万元，2006年收缴3312.02万元，*年收缴6693.81万元，2008年1-2月份收缴1055.65万元。利息收入127.8万元。项王小区玉兰园和马陵小区城东、北关园区按照规定程序共使用六次，支出33.86万元。累计结余1.37万元。
二、存在问题：
1、部分老小区的维修资金补缴工作比较困难，如府苑小区，市***府在*年就下发过补缴文件，但至今仍只有四分之一左右的业主缴纳了维修资金，给今后维修资金申请使用操作工作带来潜在难度。
2、维修资金管理岗位设置不符合规范。目前，市区维修资金的收缴和记帐工作均由我处市场科刘月亮同志一人兼任，不符合《会计法》相关规定。
三、新的维修资金管理工作要求
*年12月4日，建设部、***出台了《住宅专项维修资金管理办法》，2008年1月22日，江苏省建设厅、财***厅出台了《关于转发<住宅专项维修资金管理办法>的通知》。我处根据国家及省维修资金管理规定，已拟定相关住宅专项维修资金实施细则。按照新的标准，从2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元缴纳。目前《实施细则》已与财***局会签，并报市***府审阅，近日将正式出台。新出台的《实施细则》有几点地方性***策：
1、对老小区维修资金的补建做了相应要求。老居民小区的维修资金收缴工作虽然比较困难，但需要进行补建，解决维修问题。在《实施细则》中，我们对老小区补建方面虽没有做强制性的要求，但是要求分步走，要求业主委员会积极动员召开业主大会，对补建问题进行讨论，提高认识、统一思想，做好动员工作，承担补建的责任、义务，主动向代管部门申请补建。
2、业主委员会成立之后，维修资金不下放。按照建设部和***第165号令的要求，业主委员会成立之后，维修资金应转到业主委员会进行监管，但考虑实际情况和资金下放后的安全，且下放之后，账务分散，管理复杂。综合多方意见以后，决定业主委员会成立之后，维修资金仍由市财***局和市建设局共同监管。
3、商品房首期维修资金的标准，由以前按房价款住宅3%、商业用房2%的标准缴纳，改为按商品房的建筑面积50元/平方缴纳。带有电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米20元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
4、维修资金缴纳与业主领取房屋钥匙相挂钩。业主未缴纳首期维修资金的，开发企业或公有住房售房单位不得将房屋钥匙交于业主，并将维修资金缴纳作为房产办证的前置条件之一。
5、维修资金收缴和使用透明化。专户管理银行及代管部门将逐步建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户帐中住宅专项维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。
四、工作建议
1、做好老小区物业维修资金补缴工作。充分通过业主委员会等自治组织，召开业主大会，积极动员老小区主动向代管部门及时足额补缴物业维修资金。
维修基金论文篇9
关键词：设备价值链；财务指标；集团企业；协同效应
一、 引言
为了让设备资产发挥最大的效用，为企业创造最大的效益，人类不断探索先进的设备管理理论和模式。目前，国际上比较有代表性的设备管理模式有：美国的“后勤学”、英国的“设备综合工程学”、日本的“全员生产维修”（TPM）等。现阶段，现代企业设备大型化、系统化、高度自动化，设备资产愈来愈成为企业最重要的资产之一，特别是对于资本密集型的制造型企业，设备资产在企业总资产中占有不可估量的比例，在采购、生产、维修、报废整个设备生命周期，设备资产的财务支出也在企业总支出中占很大比例。因此，在设备资产的管理控制中，企业应站在股东及出资人的立场角度，树立“追求股东财富最大化”的观念，从财务管理的角度评价各种设备资产所带来的经济效益。但是，无论是实务界还是学术界，鲜有学者从财务管理角度评价设备资产管控效应。本文将以提高设备综合效率和追求设备全寿命周期费用的经济性为目标，基于设备价值链视角建立财务管理指标，并运用价值树进行分解，指导设备管控的各个业务活动，进而提高设备资产的经济效应。同时，还将从设备投资、维修、管理与学习等多角度探讨集团企业的设备协调管控，从而实现设备管控的协同效应。
二、 基于价值链视角的财务指标设置
1. 设备价值链及其财务分析。波特的价值链理论（1985）认为：每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行各种活动的集合体，所有这些活动可以用一条价值链来表明。在设备资产的全寿命周期里，也存在设备价值链模型，其价值链基本活动体现为“设备采购生产运行维修保养报废处理”，辅助活动包括设备基础设施、设备人员管理、设备技术知识管理、设备备品和工具资源供应。在设备价值链运转过程中，存在着一条财务资金流与之相匹配，这条财务资金流表现为“购置费生产产值运行费和维修费报废损失”。因此，基于设备价值链视角，以最佳投资回报率为出发点，从财务角度分析设备管控的经济价值，不仅有利于设备运行协同分析，而且可用于分析企业如何获取设备竞争优势，对企业最终经济效益的提升产生积极作用。
在设备采购阶段，对设备进行科学评价，综合考虑设备的必要性、作用、性能、可靠性、可维修性、预计产生的竞争力等各个方面，预估设备的投入产出比，选择最佳设备；同时，准确计算合理的备件存货，实现“最佳备件库存”，追求最小的资源投入创造最大的效益，这是提高设备投资回报率的起点。在生产运行阶段，对设备进行合适的初始设置，减少停机时间，提升产品合格率，提高安全性，实现“停机为零”、“废品为零”、“事故为零”，实现设备的高效运转，提高产值，这是高额的设备投资回报率的根基。在维修保养阶段，选择最有效的维修、保养策略，优化维修、保养流程、维修、保养技术、质量验收，对有用部件进行循环和再生使用；同时优化预防维修的间隔期、生产准备时间和劳动力，从而减少事后维修成本。全方位降低维修、保养费用是实现高额的设备投资回报率的有力补充。在报废处理阶段，一方面，对设备采用合理的维修、改造，使报废设备修复再生，从而延长设备使用寿命；另一方面，通过零部件回收、材料回收、废弃物处理降低报废损失。延长使用寿命，合理处置，减少报废损失，这是提高设备投资回报率的另一个有效方法。
2. 设备管控财务指标的设置。本文围绕追求设备高额投资回报率，实现“投入最小化、产出最大化”这个目标，提出一个综合性财务指标——设备管理和维护创值能力（Management Maintain and Create Value，简称MMCV）。这个指标综合了设备价值链“设备采购、生产运行、维修保养、报废处理”四个阶段，具有实质的指导意义，可以兼顾设备的投入与产出，相对固定消费和动态消费，可以有效地衡量设备资产的投资回报率，具有多角度、全方位、综合性的特点。下面将对这一指标进行详细解释。
MMCV=设备与备件资金周转率×万元产值节约MM成本
其中：
设备与备件资金周转率=年产值/（设备资金平均占用成本+备件资金平均占用成本）
设备（备件）资金平均占用成本=设备（备件）年平均净值*加权平均资本成本
万元产值节约MM成本=本年万元产值MM成本－基年万元产值MM成本
万元产值MM成本=MM1+MM2+MM3+MM4
万元产值设备资金占用成本（MM1）=设备资金占用*加权平均资本成本/产值
万元产值备件存货占用成本（MM2）=备件存货资金*加权平均资本成本/产值
万元产值维修成本（MM3）=（维修费+停机损失）/产值
万元产值设备报废损失（MM4）=设备报废损失金额/产值
三、 设备管控制财务指标的分解及应用
1. 运用价值树分解财务指标。价值树（Value Tree），又称价值驱动树（Value Driver Tree），它是企业基于价值管理的一个管理分析工具，体现了企业关键绩效指标之间上下级关联关系。本文根据价值树原理，将MMCV进行层层分解，分解为二级指标、三级指标，最后落实到设备价值链的各个具体业务活动中，指导、管理和控制设备人员的具体工作。运用价值树分解财务指标，设备管控人员在进行工作时能有的放矢，能更好地发现究竟是哪个环节比较薄弱，应该采取什么措施进行改进。
维修基金论文篇10
Abstract： Compared with the new project， infrastructure maintenance engineering is easy to produces problems， such as less rigorous for project approval， non-standard of contract， lack of cost control， non-standard of management， careless settlement and incomprehensive supervision etc.， in project examination and approval， tender inquiry， contract signing， construction management， project acceptance， project settlement and other links. Combining theory and practice， this paper proposes quality control measures of internal audit of university internal audit institutions in infrastructure maintenance engineering， which has a certain practicality and operability.
关键词： 基建维修；内部审计；质量控制
Key words： infrastructure maintenance；internal audit；quality control
中***分类号：TU-0 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）29-0110-02
0 引言
现在高校的基建维修项目的规模越来越大，投入资金越来越多，且项目零碎、复杂，但在各个管理环节却没有新建的大型工程项目那样严格规范，缺少上级建设主管部门及监督部门的有效监督监管，内部监督部门也难以全程参与监督，而只能被动地、临时地监督。各个项目的立项审批、工程发包、施工管理、工程验收、工程结算等环节缺少规范制度约束。维修工程在施工阶段往往不会有监理公司和跟踪审计参与，会存在不少管理漏洞。基建维修工程管理是容易出现经济问题的一个领域。
学校领导应高度重视和支持内审机构的工作，加强内审计机构的人员配备和软硬件的投入。学校应当建立健全相关的工程立项、工程发包、工程管理、工程验收、工程结算等各项规定。为防患于未然，内部审计机构在基建维修工程管理各个环节中，应该积极发挥职能作用，努力提高内部审计质量。
1 严格把好基建维修工程的事前审计关
事前审计应当包括立项审批、工程清单、造价预算审计、资金落实、招标询价、合同签定等方面。必须在施工前明确各个问题和要求，做到造价合理控制、程序合规合法。
1.1 建立规范立项审批程序 一般而言，各***府机关和事业单位均建立了类似《基建维修实施管理办法》之类的管理文件。但管理文件中没有严格规范立项审批程序，也缺少明确的相关规定和办事程序。基建维修项目通常时间紧、任务重，前期对项目的调研、论证不够严谨和充分。内部审计应当建议规范立项程序，切实做好事前控制。将不合理、不科学、不适宜、不必要、无计划、效率低的项目坚决控制下来。
1.2 认真做好预算审计 因维修项目具有隐蔽性、时效性、不易控制等特点，经常出现技术要求和项目特征不准确、不全面、不专业，给编制工程清单和工程造价预算审计带来很大困难，也给施工阶段的质量控制带来困难和和不确定。内部审计机构可以承担工程清单并做好工程预算审计工程。
这就要求相关部门提前明确相关技术设计和工程子目、工程数量等工作。内部审计部门必须做好预算审计工作，将预算控制在立项审批的资金范围内。为了能够较快审批立项，或处于避开必要监督程序，一些学校会出现预算故意报低，实际造价很高的情况。内部审计应当控制小预算、大结算的情况出现。
1.3 参与工程招标和发包管理 目前***府及上级部门还没有将各种基建维修工程项目必须全部纳入***府招标的有关硬性规定，或者不易判定是否违反招标规定，因此在项目发包过程中也会出现不规范现象，甚至腐败问题。
内部审计应当积极参与招标发包工作。内部审计及相关监督机构应当明确要求，依照规定必须进行***府招标的必须要求进入***府招标程序，可以在学校内部招标的必须按照规范在内部招标。对于少数可以议标发包的项目也必须进行市场调研、造价预算，做到心中有数，内部审计提供可信、准确的咨询意见，为工程发包做好参谋。