学文网次级抵押贷款篇1
美国次级抵押贷款是指发放给信用等级较低、缺乏良好的信用史，因而存在较高违约风险的借款者的抵押贷款。由于风险较高，次级抵押贷款的利率也较高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国，按揭贷款市场按照客户的信用等级可以分为三类：
第一类是优质贷款市场(PrimeMarket)，优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用较为复杂的创新按揭工具。
第二类是“Alt-A”贷款市场(Near-PrimeMarket)，这个市场既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户。
第三类是次级贷款市场(Sub-primeMarket)。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。次级市场总规模大致在8600-13000亿美元左右；其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4500-6500亿美元之间。…
综合比较各种统计，从1990年至今，美国房地产按揭贷款余额大约在10万亿美元，在全部按揭贷款中，大约有40%以上的贷款属于“Alt-A”和次级贷款产品。从2003年算起，“Alt-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向20%的历史最新记录，220万次级人士将失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3.7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。从目前的情况来看，这2万亿美元的Alt-A和次级贷款在短期内至少会损失掉10%到15%，也就是大约2000-3000亿美元。
美国自2000年经济不景气时起，布什***府利用低利率和减税措施(如购房贷款支付的利息可用于抵减应税收入)鼓励大家购房，目的是利用房地产业的发展来拉动整个经济的增长。其结果是带动了美国房地产价格近年来的急剧上涨，也刺激了对房贷的强力需求。在这种情形下，很多次级抵押贷款公司也放松了对贷款者信用评级的审核，对借款人不作任何信用审核，信用等级很差的低收入阶层也能借到大笔金额用于购房，同时购房无需提供首付款，全部购房资金皆可从银行贷款，而且前几年可以只付息而不用偿还本金；那些信用等级较低、收入不稳定的投资者，甘冒风险纷纷申请次级抵押贷款购买数套住房，期望房产升值带给他们巨大的利润。不幸的是事实刚好相反，美国住房价格近年逐渐回落，同时利率逐渐上升，致使许多次级抵押贷款的借款人越来越难以按期偿付贷款，最终导致次级债危机爆发。同时，直接或间接投资于“资产证券化”了的次级抵押贷款的金融机构，都被卷进了这场危机。
二、美国次级债券危机产生的原因
为了扩大次级抵押贷款的资金来源，投资银行将抵押贷款的资产证券化(MortgageBackedSecuritization-MBS)，即个人贷款者向抵押贷款公司申请抵押贷款，抵押贷款公司将抵押贷款的债权出售给商业银行或者投资银行，这些机构再将抵押贷款债权重新打包成抵押贷款证券后出售给银行、公募基金、对冲基金、退休基金等，即“次级按揭债券”(Sub-primeMortgageBonds)，而且有信用评级公司如SRP(标准普尔)给债券评定信用等级。由于次级按揭债券的年收益率也比相同信用等级债券高出30%左右，次级按揭债券不可避免成为各大金融机构追捧的对象，其持有者众多，据估计次级按揭债券在美国的发行规模已超过1万亿美元，其中还包括中国银行、中国工商银行、建设银行、交通银行、招商银行和中信银行6家中资银行。但是，伴随近年美国房地产市场降温引发房产价格的下跌及贷款利率的提高(美联储将利率从1.25%连续17次上调到5.25%提高了4个百分点)引致借贷成本的上升，次级市场借款人越来越难以按期偿付贷款，当次级贷款人的违约率升高之后，这些债券的信用等级便被债券评级机构调低，债券的价格因受到影响出现大跌，债券甚至无人购买。美国次级按揭贷款风险先是触发房地产按揭贷款机构破产，然后沿着业务链条逐渐波及投资银行、对冲基金以及保险公司、养老金公司等机构投资者，进而向欧洲、澳洲和亚洲等地的金融机构扩散，并引起全球主要资本市场的剧烈波动。据预计，今后两年美国按揭贷款坏账总额将达到2250亿美元，如果房价继续下跌，这一数字将增加到3000亿美元。
原因之一是次级债券的信用评级问题。所有的次级贷款债券中，大约有75%得到了AAA的评级，10%得了AA，另外8%得了A，仅有7%被评为BBB或更低。实际情况是，2006年第四季度次级贷款违约率达到了14.44%，今年第一季度更增加到15.75%。Alt-A和次级债两类证券的违约率可能会随着美国房价的大跌而急剧增加。四大评级机构从美国按揭贷款评级中获得的收益累计超过30亿美元。由于为投资银行发行的各种创新工具提供评级成为其业务的主要收入，因此评级公司很难对按揭贷款证券MBS给出中立的评级判断。
原因之二是流动性不足问题。由于美国经济正处于通货膨胀加速阶段，美联储不得不以更快的速度加息以缩紧银根，这使得许多贷款者入不敷出，大量次级按揭贷款变成坏账。在这种情况下，大银行不再继续向住房按揭贷款公司提供融资，住房按揭贷款公司濒临破产。
原因之三是迄今为止，美联储对此问题的严重性没有予以清晰的阐述。这也许是因为次级债问题已多次发作，其中1998-2000年间次级贷款的贷款损失率一度曾经高达4.5%，而在2001-2002年间，美国次级债也因新经济泡沫的破裂，而有短暂的拖欠率大幅上升到11%-12%的记录。但是从美联储官员的言论来看，问题似乎被轻描淡写。伯南克曾表示，次级贷款是个很关键的问题，但没有迹象表明正在向主要贷款市场蔓延，整体市场似乎依然健康。
原因之四是道德风险。在全部MBS当中，大约70%左右和GinnieMae、房地美和房利美相关。而这三家机构都具有美国***府信用支持。这种***府支持机构的建立用意良好，是为了中低收入阶层能够享有住房保障，但是其存在严重扭曲MBS的风险收益现象。因此，***府信用很大程度上扭曲了市场信用，并带来道德风险。
三、美国次级债危机对全球经济的影响
美国次级按揭贷款危机涉及主体众多，其影响范围也较广泛。首先，次级债危机对美国经济影响表现在四方面，一是次级按揭贷款危机将进一步导致房地产信贷资金收紧，若房地产库存压力进一步加大，可能导致美国房市继续衰退。由于房地产及其相关行业对美国经济的拉动作用迅速下降，从而拖累美国经济增长；二是次级按揭贷款问题已令全球投资者对美国房地产、金融业产生担忧，从而引致美国股市继续下跌；三是为延缓次级债问题的蔓延和爆发，美联储降息的可能性日益增加，美国国际收支对资本内流的依赖也会加深，再加上次级债通过居民消费滑坡拖累美国经济，最终可能会加速美元的疲软，美元利率和汇率双双向下调整不可能不对欧洲和东亚带来压力。四是次级债危机不仅使包括以对冲基金为主的美国富裕群体的财富缩水，也使得投资次级债的美国养老、医疗、保险等基金也面临较大挑战、受损较为严重的一些州***府已经通过大规模提高交通违章罚款来作为应急措施。综合来看，美国经济在中期内面临调整压力。
其次，从金融主体看，一是导致众多经营次级按揭贷款业务的机构被迫停止业务，或者倒闭；二是持有次级按揭贷款(包括证券化的)资产的公司，包括共同基金、对冲基金、大型银行、保险公司等，面临资产严重减值的损失；三是“传染效应”，相关次级按揭贷款金融机构关门或亏损，进一步引发银行等最终贷款者快速收紧信贷，从而影响金融业经营甚至整个经济的景气度；四是“羊群效应”，相关次级按揭贷款金融机构关门或亏损，也可能产生连锁反应，引发更大的金融危机。
再次，金融市场看，美国金融和经济发展的不确定性可能引发全球股市、汇市、黄金、原油、铜类等资产价格的剧烈波动。一是股票市场，由于美国次级按揭问题引发信贷危机，投资者开始担心信贷问题是否会演变成整体经济市场危机，纷纷出售股票转而持有现金，导致美国股市出现剧烈波动，道琼斯工业指数连续下挫。同时欧、美、日、韩以及中国香港股市也由此遭受重创。二是次级抵押贷款市场危机蔓延到了国际油市。8月6日隔夜市场，国际油价大幅下跌，纽约、伦敦两地交易所原油期货价格下跌幅度都超过3美元。三是期货市场。因美国次级债问题再传恶讯，纽商所(NYMEX)9月份交割现货黄金最低跌至659.60美元/盎司，与上一交易日相比下跌16.05美元。有色金属市场同样承压下跌，伦敦金属交易所(LME)期铜一度探低7362.5美元/吨，与上一交易日收盘价相比跌去了217.5美元，跌幅达2.87%；铅、锌、镍、铝等金属期货紧随铜价下跌。
四、美国次级债问题对中国的影响及启发
如果美国次级债危机进一步恶化，可能对中国经济造成的负面影响包括：
第一，如果美国次级债危机引起全球对冲基金调整自身资产组合，增加流动性资金的比例，那么可能造成国际短期资本从中国股市和房地产市场撤离，可能导致中国股市和房地产市场的下跌。资本市场全面下跌引致的财富效应可能抑制国内总消费，从而影响经济增长。
第二，此次美国次级按揭贷款危机使全球流动性由过剩转向不足，改变了美国、欧洲和日本的加息预期，甚至有可能导致美国提前减息，这给中国货币***策操作带来压力。如果美联储提前降息，则使中美利差收窄，在人民币升值的强烈预期下，长期来看，必然吸引更多的热钱流入中国进行套利和套汇。如果央行停止加息，又将使通胀升温下的负利率程度更为严重。因此，下一阶段，人民币将面临着更大的升值压力。
第三，美国经济陷入衰退，将导致美国市场对中国出口商品的需求下降。由于美国是中国最大的贸易国之一，这场危机将迫使那些依靠***府“扶贫***策”住上别墅洋房的美国人，为了还贷而紧缩消费开支。一旦美国消费市场疲软，又面临人民币升值压力，中国的出口必将受到冲击。
第四，随着我国金融业和资本市场对外开放程度的不断提高，全球经济和金融市场由于受到美国次级债危机的大幅度波动，将直接或间接影响我国资本市场的稳定性。
五、本次美国次级债危机也给我们提供了一些启发
一是在经济金融高位增长时期，应切实防止资产价格过快攀升和资产泡沫的堆积，避免因资产泡沫破裂导致经济金融波动的风险。次级债危机再一次向我们表明，资产价格虽然是一种虚拟经济元素，却隐藏着相当大的破坏力，其过快攀升导致的直接后果就是对实体经济的平稳运行造成巨大伤害。
二是在经济快速增长时期，尤其应防止过度负债消费的过快增长。近年来，我国住房信贷、住房抵押消费贷款增长很快，并且迅速成为商业银行重点发展的高盈利业务。但随着货币***策的进一步紧缩不可避免，个人贷款的违约风险增加。因此，为确保金融稳定，监管层应通过多种调控措施，遏制负债消费过快增长的势头，减少其可能给经济稳定增长带来的负面效应。
三是稳步有序地推进金融开放，当前尤其应加强对跨境资本流动的监管，最大限度地减少外部风险对境内资本市场的冲击。对目前我国还处于建设初期的金融市场来说，市场规模、金融产品以及抗风险能力都尚待完善，因此稳步有序的金融开放至关重要。虽然目前我国还实行资本项目管制，但事实证明，相当数量的境外资金已经通过各种渠道流入境内，加剧了境内的流动性过剩。鉴此，应加强对跨境资本流动的监管，防止其对境内金融市场的稳定带来不利影响。
四是中国商业银行应充分重视住房抵押贷款背后隐藏的风险，并通过开展住房抵押贷款的证券化来促使机构投资者和商业银行共担信用风险。除此之外，中国商业银行在提供住房抵押贷款时还应该实施严格的贷款条件和贷款审核制度，并切实防止信贷资金进入股市等资本市场。
最后，中国必须要关注发达国家的金融市场，包括里面的衍生工具，以及具体交易机制，加强国际财经问题的前瞻性研究，以助于采取措施应对外来危机的冲击和影响。
参考文献：
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[2]易宪容.“美国次级债危机及对中国的警示”，《时事资料手册》，2007，5.
[3]冯科.“从美国次级债危机反思中国房地产金融风险”.《南方金融》，2007，9.
次级抵押贷款篇2
【关键词】美国次级抵押贷款危机 CDO 信用衍生品
1次级抵押贷款危机回顾
1.1次级抵押贷款的内涵
次级抵押贷款（subprime mortgage loan,即“次级按揭贷款”），是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差，很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，因此次级房贷机构面临的风险也更大，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2 %至3 %。
1.2危机爆发的过程
2007年2月末，统计数据显示，次级债贷款违约率正在上升，住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备，引起市场不安。
4月2日，美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。
2007年夏季，大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金因大量投资基于次级债的CDO，出现重大损失而陷于破产。
7月中旬，三大评级公司对一千多个住宅贷款MBS调低评级。
这场危机迅速蔓延到欧洲市场。欧元区短期金融市场流动性紧缺，短期市场利率急剧上升。英国北岩银行（Northern Rock）出现了英国近140年来首次“挤兑现象”。
至此，美国次级抵押贷款危机全面爆发。为防止市场陷入流动性危机，欧、美中央银行积极进行了干预。
10月下旬，欧美大金融机构陆续公布第三季度财务状况，巨额财务损失远远超出市场预期，市场再次出现恐慌。各中央银行不得不再次联手干预救市。
进入2008年，美国大金融机构公布新的季报，损失又一次超过预期。次级债引发信用紧缩对实际经济的影响开始显现，美国年经济增长率在2007年第四季度已经降到0.6%。此外，2008年初的失业率、零售商品指数等主要经济指标开始恶化；IMF在2008年2月初将全年的经济增长预测下调了0.5个百分点。
2危机爆发的原因
2.1次级房地产抵押贷款制度是形成美国次级债危机的客观原因
美国住房抵押贷款市场大致可以分为最优贷款市场(Prime Market)、“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场(Subprime Market)三个层次。次级贷款市场面向信用较低的借款人，无需提供任何偿还能力证明。美国次级贷款市场的存在和发展依赖于房价持续上涨，凭借抵押物剩余价值大于贷款本息规避市场风险，并不依赖借款人的还款能力保障市场存续。正是如此，随着上世纪90年代后期美国房价不断攀升，次级贷款市场迅速发展。目前全美抵押贷款规模约10万亿美元，而次级抵押贷款就达1.5万亿美元左右，已经具备了形成危机的制度基础和物质条件。
2.2应对流动性过剩的货币***策是促成美国次级债危机的人为原因
从2004年6月至2006年6月，美联储连续加息，联邦基金利率从1%提至5.25%，标志着此前扩张性***策的完全逆转。另一方面，自2006年2季度以来，美国房地产价格出现了负增长，抵押品价值下降，还款压力大幅度上升，次级贷款的购房投资者，倾向放弃房产，止损出局。不断上升的利率和下降的房价冲垮了次级按揭贷款市场。
2.3对房地产市场的过度乐观，使得贷款机构进行恶性竞争，盲目降低贷款条件
随着美国房地产市场价格不断冲高,市场的竞争压力不断加大。为了能在激烈的竞争之中不断扩大市场份额，一些次级贷款公司甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，s使得贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息，使不合格借贷人的借贷申请获得通过。
2.4评级机构反应滞后影响市场信心及市场的过度反应
按揭贷款拖欠率从2006 年开始上升，银行界提示过、预警过，但直到2007 年，评级公司才大幅降低了评级，导致了市场的恐慌和抛售。
市场的过度反应和普遍的恐慌情绪，使得这次危机对全球市场的影响却远远超过的它本身的能量。当市场出现丧失抵押品赎回权的借款人增多，导致房地产市场空置现象加剧，市场恐慌情绪加剧，使得贷款机构低价脱手，从而导致房价进一步下跌，借款人信用问题进一步加剧，以致更多的抵押品无法赎回。
3信用衍生品――CDO在次级抵押贷款危机中的角色
次贷危机的发生反映了整个金融市场的信用环境的重要变化，在这次危机中，CDO这种信用衍生产品的作用不可小视。
3.1 CDO的概念
CDO（Collateralized Debt Obligation）担保债务凭证，它是市场为了弥补ABS（房产贷款支持证券）的不足，而创造出来的信用产品。它的最大特点就是通过自身结构为自己提供“信用增级”，即通常会有一个次级系列（Subordinated Tranche）或一个股本系列（Equity Tranche or Income Notes），由这些系列来充当缓冲。当CDO 资产出现信用问题时，首先损失的是股本系列和次级系列（股本系列多由发行人自己持有）。
同时，CDO的资产组合十分分散，包括ABS、MBS 等结构性产品、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等高风险固定收益资产的分散组合，这就保证了在不出现违约时，CDO可能获得超额收益。
3.2 CDO产品的特点
3.2.1 CDO 的“信用分级”技术实际上将资产池中的信用风险进行了再分配。这种结构将大量的信用风险集中给予了次级系列和股本系列。如果金融市场存在很大的流动性，使得大量资金投资了次级类型，当CDO 资产池中较大比例的资产发生违约时，投资次级系列的投资者将血本无归。这对金融市场无疑是很大的冲击。而且由于CDO2 产品的存在，使得一份标的资产衍生出的衍生证券有许多份。当标的资产发生信用风险时，就会产生多米诺骨牌效应，造成几倍于基本债券数量的衍生债券同时受到损失。
3.2.2 CDO产品几乎没有流动性。CDO 是一种高度个性化的产品，他们被设计专门满足某个机构的需求。CDO 大多只被设计给“买入持有”型的投资者，比如养老基金、保险公司等机构，而这些机构正是看准了这种产品的高收益与高信用评级的特征。低的流动性意味着，一旦这些机构在CDO火爆的时候持有了过多的CDO，以后的转让将十分困难。而市场参与者的同质性又使CDO 的流动性进一步降低。
3.3 CDO在这次危机中所扮演的角色：
3.3.1放大器、助推器、加速器的作用
它将实体经济的危机放大到信用衍生品市场、推广到全球金融市场，并加速了危机的蔓延：实体经济的危机被信用衍生品放大和加速，首先传导为CDO 的贬值和整个信用衍生品市场动荡，投资这类衍生证券的对冲基金开始大幅缩水。然后，发行衍生品和管理衍生品的公司股价开始下跌，这又引发投资者对金融类公司的普遍忧虑，进而有可能引发金融市场的动荡。金融市场的动荡有可能再反过来恶化实体经济，进而形成恶性循环而导致实体经济衰退。
3.3.2风险的隔离与转嫁的作用
它将银行体系的风险转嫁给了其他的投资者，也就是前面提到的养老基金、共同基金、保险公司、对冲基金等等。所以从另一个角度看，这个放大器同时也是一个警报器、减震器，它使得积累在金融系统中的信用风险能够及时被社会所认知并释放，以避免风险的继续聚集和放大。
4危机的启示
虽然，此次危机暴露出信用衍生品的一系列问题，但次级债及其衍生产品却将信用风险进行了跨国界的分散，使美国***支撑的金融困境演变成具有扩散及传染效应的系统性难题。为维护我国的金融安全，信用衍生产品的发展就显得十分重要：
首先，是人民币债券国际化中心建设的需要。发展信用衍生产品是将我国建设成为人民币债券市场定价中心和交易中心的重要保障，亦有助于我国成为国际经济金融格局中的一极。其次，是银行间市场参与者分散风险的需要。通过将信贷资产证券化和衍生化及使用分层技术，可以使原本单一的信用资产构造出各种不同风险水平的产品及组合，从而满足银行间市场参与者的不同风险承受能力和避险需要。再次，是跨市场分散风险的需要。通过贷款和债券的信用风险衍生化，可以将原本固定收益市场的风险演化为其他金融市场风险，从而在不同的市场间分散了风险。第四是跨币种分散风险的需要。通过衍生产品技术可以将人民币市场的信用风险演化成美元、欧元等其他币种市场的风险。
但是，信用衍生品产品是衍生品工具中较为复杂的品种，无论在设计上、操作上以及风险管理上均呈现出高度的复杂性。因此在建设信用衍生品时，必须要有完善的基础市场设施作为保障：
首先，要推动原生产品和基础产品的深度发展，特别是以企业信用为依托的基础产品(如贷款和债券)。其次，要注意存量信贷资产的二级市场流动性安排，使商业银行从过去单纯发放贷款向贷款可交易机制安排上转变。由监管机构统一协调制定标准化的贷款合同，并要求引入外部评级机构的信用评级，以保证贷款资产的二级可转让性。再次，文本及基本制度框架要进一步规范，以便为发展信用衍生产品创造条件。此外，要推动中介机构的发展，以便为衍生产品市场创造良好的外部环境。最后，要推动OTC平台的建设，即在银行间债券市场发展信用衍生产品，并在银行间债券市场上统筹市场参与者，以便使产品的供求形成差异化、层次化的结合。
参考文献：
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次级抵押贷款篇3
2007年以来，美国次级抵押贷款问题已经对金融市场发生过两次冲击，第二次冲击范围波及全球，对全球金融市场造成了重大震荡。但是，这仅仅是麻烦的开始，随着次级抵押贷款拖欠率的持续上升，次级抵押贷款问题将是今后两年内始终困扰全球金融市场的严重问题。
一 问题的根源：激进的贷款行为
在美国，根据个人客户信用评级等标准，按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场、“ALTA”贷款市场和次级贷款市场。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)、收入稳定可靠、债务负担合理的优良客户，其主要选择传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场主要面向信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的客户。“ALTA”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，既包括信用分数在620~660分之间的阶层，又包括高于660分的高信用度客户中的相当一部分人（一般不能提供收入证明）。
一般而言，“ALTA”贷款市场和次级贷款市场客户获得住房抵押贷款的难度较大，且利率较优质客户要高1~3个百分点。历史上，“ALTA”贷款和次级贷款占住房抵押贷款市场的份额相当小。
但是，2001年以来，美联储持续降息至近50年来最低利率，低利率环境刺激的美国房地产景气从根本上改变了这种状况。持续上涨的房价使房地产市场内的投机气氛被强烈激发，而风险意识则大大减弱。
在房价将持续上涨的乐观预期下，为了追求盈利，美国房贷机构不断放宽放贷标准，并进行了一系列贷款品种创新（如无本金贷款、可调整利率贷款等），用以开始几年尽量少偿付本息为主的优惠方法（有的甚至是零首付）吸引不具有持续稳定的第一还款来源的美国人进入按揭市场购买房产。
同时，这些创新信贷产品深受“ALTA”贷款市场和次级市场客户追捧：首先，他们认为房地产会永远上涨，至少在他们认为的“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的；其次，想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，特别适合于短炒——在利率没有提高前出手。
出于对房地产价格将持续快速上涨的美好憧憬，供需两方共同推动了美国“ALTA”贷款市场和次级抵押贷款市场规模的飞速膨胀。据统计，2006年，美国房地产按揭贷款总额中，40%以上的贷款属于“ALTA”和次级贷款产品，总额超过4000亿美元，2005年比例甚至更高。从2003年起，“ALTA”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过2万亿美元。
如果低利率持续存在，或者房地产价格持续较高增长，次级贷款市场还能持续运转下去。但是，2006年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温，单户住宅中间价格连续四个季度下跌，购房者难以将房屋出售或者通过再抵押获得融资；美联储截至2006年6月的两年时间内连续17次提息使利率大幅攀升，随着接受创新贷款品种的客户陆续由固定利率期转入浮动利率期，大幅提升的利率立即使贷款者不堪重负，无法按期偿还贷款。
因此，随着时间的推移，次级抵押贷款的拖欠率快速上升。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%；“ALTA”的拖欠率在37%左右，但其幅度在过去的14个月里翻了一番。在当前的利率水平和房价走势下，可以预期，次级贷款和“ALTA”贷款的拖欠率仍将会持续上升。
对次级贷款自身可能的损失有不同的估算，美联储***伯南克曾估计在500亿~1000亿美元；雷曼报告认为今后两年美国抵押贷款坏账总额将达到2250亿美元，如果房价继续下跌，这一数字将增加到3000亿美元；另外有一些市场人士则估计得更为严重，认为次级按揭引发的直接损失可能高达3000亿~5000亿美元；IMF最新版《金融稳定报告》估计，美国次级贷款规模13万亿美元，次级贷和ALTA贷款合计23万亿美元，非优质住房抵押贷款潜在直接损失1700亿美元。
我们认为，考虑到抵押物的存在，此次次级按揭贷款危机所造成的直接损失可能在1500亿美元左右，最终损失规模须视美联储利率***策及其影响下的房地产价格走势而定。但不管事态如何发展，次级贷款问题所造成的原始经济损失将是有限的。
二 冲击的倍增器：金融创新
在传统金融模式下，次级贷款问题的不利影响将是有限的：损失的规模是可控的，也可以接受；损失的承受者——放贷机构是明确的，损失的承受范围十分清晰，便于***府进行救援，不至于对整个金融市场形成冲击。
但是，此次次级按揭贷款市场运作过程中，大量复杂的金融创新介入进来，极大地放大了危机的影响规模和范围：首先，倍增了最终损失承受者的总损失规模；其次，金融工具的复杂性使市场参与者难以准备评估损失；第三，大量金融机构介入进来，使得损失的承受边界不再可控，一旦某些机构突然出现了预料不及的损失，将可能形成多米诺骨牌效应冲击整个金融体系。
1金融创新的路径
在美国次级抵押贷款运作链条上，发生了由次级抵押贷款-次级抵押贷款支持债券（MBS）-债务抵押债券（CDO）-基于CDO的各类信用衍生产品的渐趋复杂的系列金融创新。
首先，抵押贷款公司将次级住房抵押贷款打包成MBS。由于次级贷款直接形成的MBS难以获得评级公司的较高评级，其投资者十分有限。因此，抵押贷款公司将MBS出售给商业银行或投资银行。通过此运作，抵押贷款公司可以获得源源不断的现金流，持续发放次级抵押贷款。这就是在新《巴塞尔协议》严格的资本充足率监管要求下次级住房抵押贷款市场能够快速膨胀的重要原因。
其次，投资银行根据偿付的优先秩序将MBS及其他债券组合带来的现金流进行分割，发行不同级别的债务抵押凭证（CDO）。其中，风险最低的叫“高级CDO”，大约占80%；风险中等的叫“中级CDO”，大约占10%；风险最高的叫“普通CDO”，大约占10%。当次级抵押贷款出现一定比率违约时，正常还款带来的现金流将先偿付高级CDO，剩余部分再偿付中级CDO，最后则偿付普通CDO。由于历史的低拖欠率和其余两级CDO的屏蔽作用等因素，高级CDO得到评级公司AAA的最高评级，被商业银行、大型投资基金和外国投资机构，包括很多退休基金、保险基金、教育基金和***府托管的各种基金，竞相购买。中级CDO和普通CDO则基本为对冲基金所购买，其中大部分又作为抵押品被对冲基金用于向商业银行融资，进行杠杆操作。
国际清算银行统计显示，2004、2005、2006年和2007年第一季度，各期CDO发行规模分别为1570亿、2490亿、4890亿美元和2500亿美元。
第三，华尔街的投资银行还基于CDO进行了名目繁多、复杂的金融创新。据统计，2003~2006年，信用衍生类市场规模膨胀了15倍，已达50万亿美元的惊人规模。在这个复杂、规模庞大的信用衍生类市场，对冲基金是其中的主力。但令人惊讶的是，被2006年以前低拖欠率所形成的高收益所诱惑，一大批包括养老保险基金在内的“保守型基金”竟然也在其中占据了相当大的份额。
2派生损失将成倍扩大
在次级贷款问题发生前，几乎所有的次级贷款运作链条上参与者都获取了利益，根据风险收益相匹配原则，承担高风险的参与者在风险没有出现时获取了令人瞩目的高收益。
次级贷款的利率要比优质贷款利率高2~3个百分点，以此来覆盖次级贷款较高的拖欠率带来的损失。如果次级贷款的拖欠率和优质贷款一样，那么对持续长期（如30年）的每年高2~3个百分点的利息收益按照一定贴现率计算现值，这些次级贷款的市场价值可以得到大幅提升，而资产证券化及其衍生产品恰恰可以在市场上立即实现这个价值。在次级贷款运作链条上，这些收益将由中级CDO、普通CDO和基于其上的创新产品来分享。
2002年以来，美联储营造的超低利率的金融生态环境刺激了美国房地产市场景气持续高涨，房地产价格5年就翻了一番，次级贷款人可以轻松得到资金来保持月供的支付，次级贷款拖欠的比率远低于原来的估计。以此比预期远远低得多的拖欠率为前提，对冲基金等机构利用内部数学模型对持有的次级抵押贷款衍生产品进行价格评估，立即显示获得了数倍的收益。因此，根据对冲基金等机构自己的“计算”，2005、2006年一大批以次级抵押贷款衍生产品为投资对象的对冲基金收益率惊人，其中相当部分收益率高达100%以上；而据此计算的总收益水平在千亿美元级别。
如此，一大批对冲基金投资者面对令人瞠目结舌的高收益获利了结，更多的投资者则蜂拥而入。但是，房地产景气背景下极低的次级贷款拖欠率是不真实的，据此计算的收益就是虚假的，先行者获得利润就成为后来者的损失。
imf 2007年最新版《金融稳定报告》估计，2007年2月以来，非优质住房抵押贷款相关的abs（资产证券化）及其中的cdo（债务抵押债券）市值损失达2000亿美元。
3可能发生损失的机构范围极大扩展
从次级抵押贷款金融创新的路径延伸上可以看出，全球几乎所有的金融机构，包括商业银行、投资银行、退休基金、保险基金、教育基金、***府托管的各种基金和对冲基金等保守型机构和激进型机构，都参与进来，成为利益的获得方，也成为损失的承担者。
三 次级抵押贷款问题影响需长期观察
次级抵押贷款篇4
[关键词] 次贷危机 原因分析 启示
一、美国次级债市场概述
美国房地产贷款系统里面分为三个层次，即优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。第一层次贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，这些客户的个人信用分数在660分以上，贷款主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款；第二层次贷款也称“alt-a”贷款市场，这个市场面向信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少数分数高于660的高信用度客户，但是不能或不愿意提供收入证明的客户；而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%～3%，但其利润是最高的，所以风险也是最大的。
前些年，在美国楼市火热的时候，许多按揭贷款公司和投资银行为扩张业务而介入次级房贷业务。为分散美国抵押贷款机构的信用风险及流动性风险，美国的投资银行通过资产证券化这一金融创新工具，将同类性质的按揭贷款处理成债券形式在次级债市场出售。通过一系列的结构安排和组合,对其风险、收益要素进行分离和重组，同时实施一定的信用增级，从而将组合资产的预期现金流的收益权转换成可以出售和流通、信用等级较高的债券或收益凭证型证券。这样虽然初始资产是次级房地产抵押贷款，但优先级抵押贷款权证依然可以获得较高的信用评级，从而被商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等稳健型的机构投资者所购买。在市场繁荣时期，信用评级机构为了承揽更多的业务,常常通过提高信用评级的方式来讨好客户,这意味着信用评级机构主观上降低了信用评级的标准。最终的结果是证券化产品偏高的信用评级导致机构投资者的非理性追捧，导致金融信用风险的累积。
二、美国次级债危机的原因分析
1.美国刺激经济***策是主导诱因
2001年美国经济跌入了近十年来的低谷，经济的不景气导致失业率激增，当年的失业率创下1994年7月以来的最高纪录。新上任的小布什总统为了刺激投资和消费、防止经济衰退，采取大幅度减免税收的做法来刺激经济，并期望通过大力发展房地产市场来带动相关行业的复苏。为了刺激房地产业的发展，美国房地产按揭市场通过放松个人信用***策，包括对于“信贷偿还能力比较差”的人提供按揭贷款等，前美联储***格林斯潘的超低利率***策更是为次级抵押债危机的产生提供了适宜的条件。
2.抵押贷款证券化规模的不断扩大
房价的不断上涨刺激了金融房贷机构的逐利性，在优质抵押贷款市场接近饱和后，房地产金融机构把目光投向了信用等级低的购房群体，次级抵押贷款市场应运而生并迅速发展壮大，次级贷款规模占抵押贷款市场总规模的比率也从2001年的5.6%上升到2006年的20%。但美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险。但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现。此时，次级债危机就产生了。
3.市场利率的不断提高
美联储的13次降息和17次加息是促使房地产市场由热变冷的动因。2001年1月～2003年6月，为了刺激美国经济，美联储连续13次降息，联邦基金利率从6.5%降至1%的历史最低水平，过剩的流动性刺激了以房地产为代表的资产价格的持续快速攀升，次级抵押贷款市场也随着房价的上涨迅速繁荣起来。然而从2004年6月以来，美国进入了加息通道，到2006年6月美联储第17次加息，联邦基金利率从1%提升到5.25%，购房者的负债压力迅速上升，直接导致美国房价下挫。由于抵押品价值的相对下降，对于大部分困难家庭来说惟一的选择就是停止还款、放弃房产，最终酿成抵押贷款市场危机。
4.监管的缺失和滞后
在美国，虽然全方位、多层次的监管体系比较健全，但对次级债市场的监管几乎是空白的。直到2003年底，美国金融监管者开始关注到房贷机构放松了的贷款标准，但是，金融监管部门并没有及时给予干预。由于宏观经济***策鼓励通过房地产行业来拉动美国经济的恢复和发展，加上对次级抵押贷款市场产生后果的忽视和对资产证券化金融手段的放纵，导致了对次级债市场的监管的力度远远落后于次级债市场的发展。正因为对次级债市场监管的缺失使市场的不规范行为没有得到及时的纠正，当风险积累到一定程度时最终引发次贷危机。
三、美国次级债危机对我国启示
虽然中国和美国由于实行不同社会***治经济制度而存在巨大的差异，但我们也发现两个国家在经济的某些方面还是存在一定的相似性，比如流动性过剩导致股票和房屋为代表的资产价格虚增，投资与投机行为盛行等。有幸的是美国的次级债危机给我们敲响了警钟，让我们更加理性地认识到次级债危机的严重后果，对我国的金融市场的健康、有序发展具有积极的借鉴作用。
1.严防资产价格过度攀升的负面影响
美国次级债危机始于房地产市场泡沫的不断堆积，泡沫破灭后引发了危机的爆发。目前资产价格虚高的中国更应该从中得到启示，资产价格过快攀升可能会积聚资本市场的系统性风险。市场不会永远高涨，一旦泡沫破灭就会影响实体经济的平稳运行。而且资产价格的大幅上涨迅速扩大了居民财产性收入的差距，加剧低收入群体的不公平感，从而引发一系列尖锐的社会问题。目前，我国以房价和股价为代表的资产价格迅猛上涨，同时随着我国流动性过剩不断增加，央行的货币***策不断趋紧，这会导致资产价格的快速回调，其背后隐藏的风险应予以高度重视。
2.商业银行要警惕个人住房贷款的风险性
首先商业银行要改变“住房按揭贷款是无风险优质资产”的观念。由于住房抵押贷款的低风险性特征，商业银行在信贷资产结构调整中更加偏好于住房抵押贷款。大量的住房抵押贷款正是导致我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一。在房地产市场繁荣时期，住房抵押贷款的确是优质资产，但是一旦房地产市场持续走低，这种优质资产很可能演化成不良贷款。随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力越来越大，当违约行为大规模出现时就会导致金融风险的积累和暴发。因而，正确地认识和看待个人住房贷款的风险对我国有效规避市场风险有积极的意义。
3.要充分认识到资产证券化的风险
为什么美国次级债危机会演变为资本市场全面危机？这是因为资产证券化的风行造成信用风险从次级债供应商传递给了资本市场上的机构投资者。从而造就次级债供应商和次级债持有者一荣俱荣、一损俱损的局面。通过证券化操作，房地产金融机构就可以把抵押贷款的违约风险转移给资本市场，最后让抵押贷款支持证券的购买者来承担相应的违约风险。因而我们应该警惕金融创新过程中隐藏的风险。证券化既是贷款者降低风险的一种手段，同时又增加了机构投资者面临的风险。
4.要建立和健全个人诚信系统，提高对风险的防范能力
美国此次次级债危机其本质就是信用的危机。在美国，不同信用等级的人和机构享受社会资源和成本是不一样的。信用等级较高的贷款者可以享受比较优惠贷款利率，信用等级较低的贷款者可以通过次级抵押市场来获得贷款，但必须接受相对较高的贷款利率。这种健全的信用体系和市场化手段对不同信用资产间的风险隔离在一定程度上起到对风险过滤的作用，最大程度地减少了各个层次贷款之间的相互传染与影响。目前我国的信用体系还不够健全，金融产品的开发不能与个人信用紧密联系在一起，这样就不能有效区分不同的信用等级贷款者的贷款风险。所以建立健全个人诚信系统，并在此基础上研发结构化住房信贷产品，对我国商业银行控制风险有重大的借鉴意义。
5.***府要建立风险防范机制保障金融市场的稳定发展
金融市场是信息高度不对称的不完全市场，而且金融风险具有传染性和蔓延性。为了维护金融市场的稳定，***府需要完善法律和制度建设，加强对市场的监管，提高市场信息的公开性和透明度，降低市场信息的不对称性。但是这种调控方式的有效性却依赖于市场投资者的理性判断。在资产价格剧烈波动的时期，由于羊群效应和信息不对称，投资者经常会出现非理性波动。此时必须要有一套健全的金融风险防范机制，抑制和化解可能出现的金融风险。因而***府应当严格金融监管，警惕实体经济中的泡沫膨胀风险，防止出现失控局面，从而确保我国金融市场的长期稳定、健康发展。
参考文献：
[1]伍戈:美国次级抵押贷款风险的成因、影响及其启示[j].国际金融调研，2007，(6)
[2]易宪容:从美国次级债危机看我国按揭市场风险[j].科学决策月刊，2007，(9)
次级抵押贷款篇5
论文摘要：由美国“次贷危机”引发的金融海啸已经对世界经济造成了巨大影响，银行业更是首当其冲。以往被视为安全系数相对较高的房产抵押贷款成为了本次危机的导火索。文章拟从“次贷危机”产生的根源入手，对我国银***产抵押贷款风险管理的思路和方法进行研究探讨。
一、“次贷危机”的产生
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用贷款者，如果贷款者无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但是由于房价突然走低，贷款者无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个贷款者出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些贷款者本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的贷款者。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发
了“次贷危机”。
二、“次贷危机”给我国银***产抵押贷款风险管理的启示
在“次贷”风波爆发之前，美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上运行了5年多，有关美国房市“高烧不退”的话题更是持续数年。中国与美国房市降温前的经济***景存在一定相似性。美国“次贷”风波中首当其冲遭遇打击的就是银行业，重视住房抵押贷款背后隐藏的风险，同样是我国银行业当前应该特别关注的问题。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高、违约率较低、一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在银行信贷资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。
（一）改变“住房抵押贷款有抵押无风险”的错误观念
房产抵押物作为借款人最重要的不动产，对于银行来说，在逾期贷款清收过程中，很大程度上发挥着增加客户压力、督促客户还款的作用。通过拍卖房产回收贷款，只是贷款最后的解决措施，因此必须强化评级、评估、抵押登记等岗位的业务水平，认真做好客户第一还款来源的调查核实和第二还款来源权属的落实工作。因此，要高度重视客户经理面谈、面签工作，高度重视评级工作，高度重视评估和抵押登记的落实工作，把好贷款质量第一关。
（二）加强个人住房抵押贷款操作性风险的管理工作
个人住房抵押贷款在办理过程中涉及到信用记录查询、房屋产权确认、抵押权属办理等多方面的外部相关部门协调合作，同时在银行业务办理过程中又存在着评级、估价、审查、审批、放款等多个部门的流程安排，一旦某个环节出现了问题，有可能导致整个贷款链条的风险增加。因此，银行要在操作环节上下大功夫，强化制度执行力，将防范操作风险作为当前信贷业务管理中头等大事来抓。要求客户经理在进一步加强制度执行力的同时，在贷款操作过程中应着重做到以下几点：一是对到期贷款多次转贷或延期的情况要重点关注。对于到期贷款，银行要谨慎办理转贷或延期的方式，特别防止多次转贷、延期，掩盖资产质量真实性，影响信贷资金的流动性；二是关注抵押不实或担保手续不规范等情况。银行在办理抵押贷款时，在严防高估抵押品价格的同时，重点防范将不易变现、后期处置贬值率高的专用设备用作贷款的抵押物的情况。坚决制止先发放贷款后办理抵押登记的逆程序操作行为；三是注重贷后管理。在贷款发放后，要按照规定要求及时对抵押物的保管、储存情况进行定期检查，同时密切关注市场上与抵押物同类产品的价格走势，发现价格贬值时应立即要求抵押人追加抵押物，如无法追加抵押物应要求借款人提前归还贷款或提前对抵押物变现，防止银行信贷资产受到损失。
（三）结合市场状况和***策导向，有效降低贷款产品的违约风险
此次美国次级抵押贷款危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件并推出了前两年先还利息、第三年开始才还本金的“先松后紧”的贷款产品，并且多为浮动利率。而在加息周期里，这种还款方式显然加重了客户的负担，其中信用、收入情况不好的客户过度负债，导致大量违约事件的发生。我国银行应该认真吸取这个教训，在房地产市场和宏观经济***策运行的不同时期，通过开发与其相符合的贷款产品规避风险。提高贷款质量。
（四）实行差异化营销策略，以首付比率和利率等手段引导客户
由于借款人家庭可支配收入、实际购买力等情况都有所不同，因而要针对借款人不同特点制定与其相适宜的信贷营销策略。例如对收入状况良好、资信实力强的借款人，可以在保证贷款质量的前提下，适当发放一些高额信贷；而对于经济实力较弱的借款人，则可以重点支持一些小户型房屋抵押贷款；对于单一客户的过度负债，应给予适当的风险提示，适度提高首付比率和贷款利率，增大其交易成本，防止客户的短期投机心理为以后带来沉重的经济负担。
美国次级抵押贷款危机对全球经济的影响还在蔓延，各国经济金融体系均受到了不同程度的冲击。只有多方面吸取此次危机的经验教训，理性看待市场繁荣，充分做好多方面的风险防范工作，才能保证我国银行业信贷业务持续稳健地发展。
参考文献
[1]李翀．论美国次级抵押贷款危机的原因和影响[j]．经济学动态，2007，（9）．
[2]孟辉，伍旭川．美国次贷危机与金融稳定[j]．金融研究，2007，（18）．
次级抵押贷款篇6
论文摘 要：随着我国住房抵押贷款余额的进一步增加，商业银行面临流动性风险，所以急需推动住房抵押贷款证券化的实施。文章结合次贷危机分析了美国住房抵押贷款的证券化模式，指出我国可以借鉴美国模式。但是需要从次贷危机中吸取一定的教训，使得我国住房抵押贷款证券化更好地发展。
一、引言
20世纪70年代以来，资产证券化以其能够降低发行主体的融资成本，争强资产流动性，提高资本市场的配置效率和满足投资者的特殊需求等优势，在世界各国很快得以实施和普及。资产证券化以住房抵押贷款证券化为源头。住房抵押贷款在以美国为首的西方发达国家发展迅速。它深刻改变了美国等许多国家金融业的发展历程，引发出一系列的制度创新、市场创新和技术创新。近几年来，住房抵押贷款的证券化也备受我国学者和业内人士的广泛关注，成为一项在我国呼之欲出的金融创新。然而就在大家积极肯定并提出以美国房贷抵押贷款证券化为学习榜样的时候，一场自2006年年底开始的次级住房抵押贷款债券危机（简称次贷危机）席卷了美国市场，并最终传染到整个国际金融市场，并引发国际金融市场的动荡。这无疑给我国住房抵押贷款的证券化敲响了警钟，我们不得不审视美国住房抵押贷款证券化制度和这场次贷危机的起因，并且从中得到启示，为我国推进抵押贷款证券化工作提供建议。
二、美国住房抵押贷款证券化及次贷危机的产生
（一）美国住房抵押贷款证券化
美国房地产信贷市场，其制度经历了一个从不完善到完善的过程，尤其是20世纪30年代经济大萧条之后，美国在防范房地产信贷风险方面采取了一系列的措施，逐步建立健全了一整套的风险预防、分摊和转移的体制。其中在风险的风瘫和转嫁方面，最突出的就是建立了房地产抵押贷款的证券化制度。经过几十年的发展，美国已经建立起了规模庞大的房地产抵押贷款证券化的一级和二级市场。它打破了房地产信贷市场和资本市场的隔阂，形成了全国性的房地产金融市场。
美国房地产抵押贷款证券化结构包括一级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场。一级抵押贷款市场指的是房地产抵押贷款的形成和担保市场。它主要包括借款人、贷款机构以及信用担保机构和保险公司等中介服务机构。二级抵押贷款市场特殊目的机构（spv）对抵押贷款进行打包并发行抵押支持证券（mortgage backed securities， mbs），并在投资者之间流通的市场。主要包括特殊目的机构、各种投资者、信用评级机构、信用增级机构、会计师事务所、律师事务所和证券承销商等中介服务机构。资产证券化基本操作步骤主要包括：资产池（asset pooling）的组建，设置特殊目的机构（special purpose vehicle, spv），信用增级（credit enhancement），信用评级（credit rating）及债券发行，发起人支付资产的价款，资产管理与回收资产收益和还本付息等。
在组建资产池的过程中，发起人对抵押贷款证券化的融资需求进行分析，确定其证券化的目标。然后对能够证券化的资产进行清理估算，根据证券化的目标确定资产数量，最后将这些资产汇集组建资产池。在美国，资产池的标的资产分为三个等级，即优质抵押资产、另类a级（alt-a）抵押贷款和次级抵押贷款。其中次级抵押贷款指的是偿付额占收入的比例（dti）大于55%和抵押贷款占房产价值比例（ltv）大于85%的贷款。当dti小于55%和ltv小于85%的贷款为优质抵押贷款。另类a级抵押贷款是介于两者之间的灰色等级贷款，主要区分标准是根据借款人提供的收入证明等。2003年以前，美国住房抵押贷款超过60%是优质抵押贷款。截至2006年，美国次级抵押贷款为6000亿美元，当年美国房贷中有21%是次级抵押贷款。这种由银行或投资公司向信用较差的客户发放的次级抵押贷款风险大，一旦发生拖欠、违约或者取消抵押品赎回权，都会给贷款机构造成损失。并且由于风险传染性，它容易引发金融系统风险。
设置特殊目的机构是为了保证资产证券化交易的顺利进行。其主要作用是按照“真实出售”的标准，从贷款机构处购买基础资产并为其担保，组建资产池，并通过信用增级（credit enhancement）手段为其进行信用增级，并且聘请专业信用评级机构为增级后的资产进行评级并选择证券承销商发行抵押支持债券。信用增级即为了达到投资者和发行人需要达到的信用等级而采取一系列能使得证券化后的资产信用等级提高的措施。信用增级的手段主要包括银行开立信用证、保险公司提供保险、原始权益人提供超额抵押和建立差额账户等。在美国，为配合次级抵押贷款的证券化，建立的特殊目的机构包括：***府国民抵押贷款协会（government national mortgage association，俗称吉利美）、联邦国民抵押贷款协会（federal national mortgage association，俗称房利美）和美国联邦住房贷款抵押公司（federal home loan mortgage corporation）三家。正是因为有了这三家***府机构的信用担保，投资者才会对mbs产生如此浓厚的兴趣，并且使得次级住房抵押贷款证券发展如此迅速。
（二）美国次贷危机的产生
虽然美国贷款资产证券化得到长足的发展，给金融市场带来活力，但是同样是资产证券化给它带来了金融动荡和危机。这就是2006年下半年开始的发源于美国，后迅速传遍国际金融市场的美国次贷危机。有学者说这次次贷危机造成的损失不亚于1998年的亚洲金融风暴。它的产生并非资产证券化本生的制度缺陷，其根源有以下几点：
首先表现为住房抵押贷款放款***策过于宽松。2001年到2005年为美国房地产的繁荣时期。由于互联网泡沫的破灭以及“911事件”的冲击，美国经济陷入衰退境地。为了刺激经济增长，美联储采取连续降息的方式。自此，美国进入一个连续降息周期。这直接导致了美国房地产的繁荣。随着经济复苏和居民收入水平的提高，以及对房价进一步升高的预期，美国居民购房欲望异常强烈，纷纷贷款买房，美国房地产抵押贷款急剧上升。2003年以前，优质抵押贷款几近饱和状态，优质抵押贷款占比超过60%。于是出于对利益的冲动以及房地产行业的过度乐观预期，金融机构为了招徕客户，为低等级信用客户开发了所谓alt-a贷款和次级抵押贷款。并且金融机构尽量降低放款标准，降低借款者初期偿债负担。次级抵押贷款中突出就是大量的可调整利率抵押贷款（adjustable rate mortgage, arm），即根据市场利率指数不断调整的抵押贷款。其突出特点是在借款头几年按照低于市场利率的固定利率付息或者不付息，在后来则按照浮动的市场利率付息，并且这个浮动利率一般高于市场利率。因为申请次级抵押贷款的借款人通常是低收入阶层，他们往往不能承受较高的首付，而且在贷款初期，他们往往不能承受较高的本息支付，因此这种抵押贷款特别受到借款人的欢迎。因为他们预期房地产价格会不断上涨，只要他们在开始时候少支付本息，就算在后来也无法承受较高的利率的情况下，他们会出售房地产或者进行再融资（refinance），从而偿还贷款。
这种贷款在期初或者利率不断下降和房地产价格不断上升的时候，通常不会出现问题。但是一旦市场利率不断上涨，房地产价格不断走低的时候，往往容易出现问题。因为这个时候购房者难以承受调整过后的利率，并且进行再融资的困难加大，这时容易发生违约事件。美国自2004年6月到2006年6月，由于经济复苏，有通货膨胀迹象，所以美联储连续17次加息。在加息的影响下，2006年初，美国房地产开始降温，在2007年年初，房地产价格开始下降，这成为导火索，直接导致了次贷危机的发生。
其次表现为房地产金融机构和信用评级机构的信用缺失。资产证券化的发展，使得房地产金融机构更加易于实现风险的转移。房地产金融机构将抵押贷款卖给投资银行或者其它特殊目的机构类似实体，特殊目的机构又将贷款打包并据此发行债券，将债券卖给对冲基金、共同基金、保险基金以及其它投资者，成功实现风险的转移和分摊，并且房地产金融机构能够从中获得一笔可观的手续费收入。所以房地产金融机构乐于不顾后果，放松贷款条件，甚至于不需要借款者提供任何形式的收入和资产证明文件，也不考虑其真是偿还能力，有的还纵容借款人弄虚作假。并且特殊目的机构拥有强大的***府信用做担保，出于利益的冲动，信用评级机构往往人为提高了部分次贷债券的等级。有数据显示，在2007年2月，美国贷款就已经对次贷问题表示忧虑。并且2007年2月到7月就有新世纪金融公司和一些西方对冲基金，如瑞士银行旗下的狄龙里德资本管理基金、美国知名的贝尔斯登资产管理公司，先后陷入困境。但是知道2007年7月，穆迪和标准普尔等评级机构才开始调低部分债券的信用评级。彼得·莫里奇也曾经撰文感叹美国银行和债券信用评级机构的诚信沦丧。
三、对我国房贷资产证券化的启示
目前，我国抵押贷款已经达到3万亿，占银行贷款余额比例超过20%，已经达到容易产生流动性风险的临界值。不能否认，房地产抵押贷款证券化是分散和转移银行信贷风险的有效方式。所以我国有必要大力推行贷款证券化，尤其是房地产抵押贷款的资产证券化。但是，从美国的例子来看，资产证券化也并非一个完全有效的方法。然而，我们更不能因噎废食，不能因为美国次贷危机的产生，而抵制证券化。相反，我们应该认真研究次贷危机，并且从中吸取教训。由第二部分可知，引发这次次贷危机的根本原因在于证券化过程中，资产池的组建以及信用增级和评级环节出现了问题。为了使得我国房地产抵押贷款证券化健康快速发展，提高金融市场的运行效率，我们可以从美国次贷危机中吸取如下一些教训。
第一，在组建资产池的过程中，应该注意标的资产的质量。在我国，标的资产即商业银行提供的住房抵押贷款。出于风险防范的要求，特殊目的机构必须对拟证券化的资产质量严格把关。优质的证券资产才能列入证券化的范围，坚决排除质量较差的信贷资产。具体措施可以有：建立健全信用评级制度和征信体系，即设立专门的信用机构，负责收集和汇总与个人或企业信用有关的信息。完善房地产评估体系，即制定和完善房地产评估准则，明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容；建立健全房地产评估监管体制；进一步完善房地产评估机构的管理和评估人员的资格认证制度。总之，严格把好资产池的质量关就是把好了源头关。
第二，严防房地产金融机构在发放贷款和信用评级机构评级过程中的信用缺失现象。主要指严防商业银行等金融机构为了扩大贷款规模而采取漠视借款人收入、资产证明等文件的法律效应和真实性，漠视借款人的真是偿还能力，甚至于和借款人串通好弄虚作假的行为。具体措施包括：加强对商业银行等金融机构的房地产抵押贷款的监管，杜绝弄虚作假现象，严格控制房地产抵押贷款的房贷规模，控制房贷占贷款规模的比重。对于严防信用评级机构的信用缺失现象具体措施包括：加快征信体系建设步伐，建立健全的征信体系。提高信用评级方法和手段，不能盲目相信特殊目的机构和其它信用担保机构的担保，不能对房地产市场盲目自信。
最后，加强投资者风险教育。不可否认，美次贷危机的另一个原因就是投资者对评级机构以及房地产市场发展的盲目自信，过分最求高收益，缺乏必要风险规避意识，滋长了房贷创造人和特殊目的机构大量发行低质量的抵押支持证券的气焰。所以要加强投资者风险教育，提高投资者综合素质。而这点，从我国目前资本市场运行情况来看，更加显得迫切。
参考文献：
1.宁融.住房抵押贷款证券化［m］. 中国金融出版社， 2004
2.甑炳禧.透视美国次贷危机及对我国的启示［j］. 经济与管理研究,2007(11)
次级抵押贷款篇7
关键词:住房抵押贷款证券化;现状;发展措施
住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。
随着消费信贷的发展,银行住房抵押贷款规模急剧增加,银行流动性风险凸现,发行住房抵押贷款将解决这一问题,同时可使房地产市场获取增量资金,推动该行业的发展,为投资者提供新的投资工具,活跃金融市场。具体说来,住房抵押贷款证券化的推行和发展将带来如下益处:1 有利于拓宽商业银行的融资渠道实行住房抵押贷款证券化,将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来源,增强银行的资产扩张能力。在我国,随着住房抵押贷款规模的扩大,资本市场的完善以及资产证券化技术的发展,住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。2 有利于银行的稳健经营一般来讲,商业银行只拥有短期资金,其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算,今后一段时期内,我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金,短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售,并由特殊机构进行包装后发行证券,即抵押贷款证券化,从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性,并通过分散风险实现经营的安全性,最终达到商业银行稳健经营的目的。3 有利于提高商业银行的盈利能力实行住房抵押贷款证券化,不仅可以扩大银行的资金来源,增强银行资产的流动性,而且还可以为银行创造新的利润增长点。(1)银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能,从而可以给银行带来费用收入。(2)银行也可以作为证券包销商,为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务,从中收取一定的手续费。(3)住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后,如有剩余,银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见,住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的收入来源。4 有利于我国现代金融市场的发展住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动,最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系,这与当今国际金融证券化的发展趋势一致。同时,它有利于形成全国统一的金融市场,使资金实现更广阔范围的优化配置。再次,住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体,加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构,丰富居民投资渠道,活跃金融市场,推动金融创新。
当然,另一方面,也有很多专业人士指出现在推行的住房抵押贷款证券化是个“早产儿”,实际不成熟。它能否顺利发展还要经历重重的阻碍:(1)住房抵押贷款一级市场还很不成熟。一是我国尚未建立完善的个人信用登记制度,这就给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难,使贷款手续较为繁琐,严重制约了抵押贷款的发展。二是由于各种类型的借款人可用于还款的现金流不一样,这就需要有各种不同的抵押贷款方式来满足其要求,而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式,贷款方式比较单一,这一方面限制了贷款需求范围,另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。三是抵押贷款的保险制度有待完善,现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。(2)商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。首先,我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大,商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快,在当前优质贷款项目不多的情况下,银行普遍出现存差,资金是有剩余的。其次,我国商业银行属于全国性银行,找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次,我国商业银行信贷资产质量一直较差,提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押贷款是坏帐率最低的资产,,每家商业银行都把它视作优质资产和新的利润增长点,将抵押贷款业务作为重点发展的业务之一,在达到风险警戒线前,商业银行是不会愿意出售这部分优质资产的。(3)抵押贷款证券化仍然缺乏法律制度等基础保障。首先,抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。比如根据我国现行的《民法通则》相关规定,则商业银行在出售抵押贷款债权给特设机构(spv)时,必须征得债务人的同意,并且不得牟利,这显然使资产证券化难以实施。其次,缺乏抵押贷款证券化所需的相关法规。住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等仍缺乏相应的法律规定。再次,目前我国金融服务基础设施不全,金融监管方式落后,金融风险压力仍然较大等因素,都将制约着抵押贷款证券化的实施。
住房抵押贷款是我国商业银行资产证券化的切入点。对于这个“新生儿”我们应该给予更多的支持,创造更好的内外部环境促进其发展:(1)加快相关市场发展,为证券化提供基础市场条件。一是要大力发展房地产市场,推进住房商品化与货币化进程,深化住房制度改革,同时要开放住房二级市场,通过二级市场来刺激、促进一级市场快速、规范发展。二是要完善证券市场,加快证券市场化发展速度,扩大其容量和规模,规范证券交易行为,稳定证券市场。三是积极培养住房抵押贷款市场。商业银行要积极响应国家消费信贷***策,大力发展住房抵押贷款业务,并且要加强对抵押不动产的验证和监管工作。***府要出台鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠***策,积极培养具有权威性的担保机构和保险公司为住房贷款提供信用担保,以降低贷款风险。(2)组建专门的住房抵押证券公司一spv。spv是专门从事资产证券化设计和发行的中介公司,它对发起人提供的贷款组合进行评估,确定购买价格,完成购买交易,实现“破产隔离”。设立的主要目的是使特定的抵押贷款组合与贷款发行者实行风险隔离。作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体,对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据spv的性质与职能,从我国国情出发,应由***府出资设立半***的spw住房抵押证券公司。(3)分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在住房抵押贷款证券化的初期,可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单,可操作性强,而且因有***府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此,我国***府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购,又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范,还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件,打好基础。(4)加快住房抵押贷款证券化组织机构建设,完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。建议由国家指定综合管理部门牵头统一协调管理。开办初期,可由***府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立***府住房抵押贷款公司,待条件成熟转变为上市股份公司。必要时,成立住房抵押贷款保险金融机构,以国家权力机构作为后盾。现阶段,可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务,然后建立符合法律规范的专门保险机构,提高住房抵押贷款的安全性。此外,要完善中介服务机构,组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构,提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量,满足住房抵押贷款市场的需要。(5)大力推动金融体制改革。首先,必须以产权改革为核心,以建立现代银行制度为目标,加快国有银行商业化改革的步伐,建立与市场经济相适应的现代银行体系,从源头上规范抵押贷款的管理,确保贷款资产的质量,这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。其次,必须逐步实现我国金融业主“分业经营”向“混业经营”的转变。“混业经营”是抵押贷款证券化的制度要求。同时住房抵押贷款证券化也可作为实施“混业经营”的突破口。再次,必须完善和优化现行的利率体系。必须给予商业银行一定的利率自主权,先放开贷款利率,再放开存款利率。逐步实现银行存贷款利率的市场化,这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。最后,必须改革和完善现行的债券发行制度。具体在住房抵押贷款证券化方面,***府需审批年度的市场发行规模,至于具体的债券发行标准、每笔的规模、利率水平、期限结构和发行时间等,都可以交有特殊机构根据市场情况自主作出决定。(6)加强立法工作,为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规,以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与***府行***处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等,同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外,还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。(7)加快培养相关人才,着力于住房金融产品创新。可采取“走出去,请进来”方式,对现有从业人员进行强化培训,或选派优秀人员到高校深造进修。要普及有关证券化知识,提高市民的参与意识。通过住房金融产品的不断创新,可以聚集大量的社会资金,实现金融体系转化投资职能,促进住房金融交易规模的不断扩大。各金融机构应积极研究市场需求变化,设计推出不同期限、不同利率和不同还款方式的众多金融品种,使现有的金融产品更加丰富,为住房市场的加速发展提供更好的金融服务。
参考文献
[1]沈丽.住房抵押贷款证券化研究[j].商业研究,2001,(07).
次级抵押贷款篇8
关键词:住房抵押贷款证券化;中美比较;***策建议
一、相关文献回顾
虽然我国在2005年才开始实行资产证券化试点工作，但学者们早就开始对推行住房抵押贷款证券化进行了多方面的研究，笔者从众多文献中撷取相关部分，梳理如下。
(一)推行住房抵押贷款证券化的可行性
早期有不少学者认为中国已经具备了实行住房抵押贷款发展的条件，对住房抵押贷款证券化持肯定的态度。何小锋(2002)通过总结国外的实践经验深入分析了在国内实行住房抵押贷款证券化的必要性，并且认为中国在实行住房抵押贷款证券化方面已经具备一定的条件。［1］张小蒂、韩爱华(2002)认为人均可支配收入的增加和城市化进程会推动住房贷款持续快速增长，而住房贷款快速增长会导致金融风险积聚，化解“风险”的出路就在于住房抵押贷款证券化。［2］朱玉林(2005)从利率角度出发，通过定量分析认为住房抵押贷款证券因其收益率相对较高，其市场将是广阔的，所以住房抵押贷款证券化在经济上是可行的。［3］过新伟、王学鸿(2009)指出随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，商业银行“短存长贷”的矛盾日趋突出。住房抵押贷款证券化可以带来提高银行资产流动性、分散银行风险、提高银行资本充足率和开发新的利润来源四个方面的好处。［4］刘毅荣、祖欣(2015)认为资产证券化规模的进一步扩大来自于发起机构的客观需要，银监会备案制和人民银行注册发行的正式施行，审批时间将大幅缩短，试点阶段的良好表现为资产证券化的发展奠定良好基础。［5］与此同时，也有不少学者对发展住房抵押贷款证券化持谨慎和怀疑的态度。何德旭(2000)认为中国推行住房抵押贷款证券化的基础还十分脆弱，还不具备大规模开展住房抵押贷款证券化的条件，可以在局部地区进行试点工作，但更主要的任务还是为住房抵押贷款证券化创造各种市场条件和制度条件。［6］陈钊(2000)进一步指出我国在住房抵押贷款方面积累的实践经验不足，更是毫无关于抵押贷款的二级市场运作的经验可谈，对住房抵押贷款进行科学定价的条件尚不成熟。［7］姚长辉(2001)指出住房按揭贷款作为一项重要的居民资产，应被纳入资产证券化的备选基础资产。但住房按揭贷款证券化首先要满足一定规模的一级市场、商业银行有融资需求、投资者认可住房按揭贷款支持证券这三个条件。他认为，虽然中国已经具备这样的条件，但还需深化和优化，不宜“大刀阔斧”。［8］陈依依(2003)认为我国住房抵押贷款的存量规模有限，住房抵押贷款占总贷款的比例偏低，对商业银行的流动性不构成威胁。［9］特别是从技术层面讲，不少学者表达了各种担忧和疑虑，如过新伟、王学鸿(2009)认为我国推行住房抵押贷款证券化存在四方面的制约:我国现行的法律不利于SPV的组建;与MBS相关的会计制度明显滞后于MBS发展;投资主体仅限于机构投资者;二级市场流动性较低。［10］左涛(2014)认为信贷资产支持证券发行主要是关系营销，银行间相互购买、持有，信贷资产支持证券仍集中在银行体系。［11］郭经延、赵睿(2015)张小东(2015)指出只是在银行体系发行的资产证券化产品，参与机构主要局限于商业银行，限制了市场规模的同时也限制了资产的流通性，不利于资产证券化市场的培育和成熟。［12］［13］刘迁迁、王乐(2015)也认为资产支持证券二级市场不活跃，流动性溢价偏高，使得资产证券化提高资产流动性这一最大的创新优势难以体现。［14］在信用评级方面，郭经延、赵睿(2015)认为我国目前的信用评级制度相对落后，整个体系非常不完善，评定的方法也过于单一化。［15］过新伟、王学鸿(2009)也指出当前我国的信用评级体系不完，评级机构的组织形式和运作方式不规范。［16］对于我国应该在住房抵押贷款证券化中选择何种模式，学者们也进行了不少的研究，主要集中在表内模式和表外模式的对比以及***府在推进住房抵押贷款证券化过程中应该起到的作用。何小锋、黄嵩(2002)认为，现阶段可以对表内模式和表外模式进行试点，等待条件具备后，再以表外模式开展我国住房抵押贷款的证券化业务。［17］王化争、谈俊琦(2005)根据***府在住房抵押贷款证券化进程中所起的作用不同，把住房抵押贷款证券化分为***府主导型、***府扶持型和市场主导型三种模式。认为***府合理有效的推动是住房抵押贷款证券化的重要外部力量。［18］李咏梅、樊书颖(2006)重点介绍了美国、加拿大和澳大利亚等地住房抵押贷款证券化的做法，认为在我国住房抵押贷款证券化推行过程中，应该将美国经验与我国实际相结合，以***府为主导进行操作。［19］也有学者从法律角度考虑，如谢湲、郑浩(2007)就指出就我国目前的法治环境而言，无论表内模式还是表外模式都会遇到相应的法律障碍，应该考虑不同模式的制度成本及证券化的收益大小。［20］
(二)推行住房抵押贷款证券化的风险分析
不同的学者对住房抵押贷款证券化的风险研究重点有所不同。住房抵押贷款证券化的风险主要是提前偿付风险、违约风险，提前偿付行为使得资产池中的现金流不稳定，影响投资者的再投资行为，而违约风险则严重影响到投资者的投资决策。在影响提前偿付行为及违约行为的因素方面，刘向东(2007)指出贷款利率与市场利率是影响提前偿付行为最主要的因素;个人债务比率、购房者与房地产商的纠纷及经济周期都是影响违约行为的主要因素。［21］丁彦皓(2013)通过对影响中国住房抵押贷款证券化信用风险的波动因素进行状态空间模型与Kalman滤波递推后发现，除中长期人民币贷款利率外，GDP增长率、城镇登记失业率、中国制造业采购经理人指数、外贸依存度、国民房地产景气指数以及房屋销售价格指数，对中国住房抵押贷款证券化信用风险的波动幅度在不同时期都具有不同程度的影响。［22］康书生、董捷(2010)认为住房抵押贷款证券化过程中存在着信用风险、利率风险和流动性风险。我国尚未建立起完善的个人信用制度以及与之相配套的个人信用评估系统，信用风险较大。［23］刘毅荣、祖欣(2015)在研究提前还款风险与违约风险时发现，提前还款在资产支持证券存在正利差的情况下，可以减少利差支持，从而有一定负面影响，但如果资产支持证券存在负利差的情况下，反而是有利于降低违约风险的。［24］在防范住房抵押贷款风险方面，不少学者认为应引入保险制度。如杨巧(2002)就通过对住房抵押贷款中存在的保险业务的分析，研究了转移和分散住房抵押贷款违约风险的方法。［25］黄崇珍、张修凡(2015)认为住房抵押贷支持证券的基础资产池贷款大多为浮动利率，若贷款利率大幅增加，将给借款人带来还款增加的风险，违约风险可能就此发生。提出使用房屋抵押贷款综合保险从借款人还贷能力，抵押房产损失及借款人主动违约行为三个方面进行保险，保护借款人与银行的双重利益。［26］特别是针对美国在2007年开始的次贷危机爆发，引起的不少学者对住房资产证券化风险的进一步关注，特别是我国在开展相关业务中，应该如何借鉴其成功的经验，避开其明显的不足等方面，文献较多。如高广春(2006)对美国SPV的模式进行了详细的研究，指出到目前为止，美国证券化中的SPV设计有让与信托(GrantedTrusts)、主信托(MasterTrusts)、分科(FINCO)或双层结构、非公开交易的合伙企业、FASIT和REMCI结构等，都可以实现风险隔离和避税两大作用。［27］李曜(2001)分析了国际上较为流行的信托型的SPV、公司型的SPV和有限合伙型的SPV，认为我国可以由***府出资设立国有独资公司形式的、全国性***的住房抵押贷款证券公司。［28］而王莉芳、李卫生(2008)认为由于公司型SPV和有限合伙型SPV存在着诸多的法律障碍，信托型SPV是目前的现实选择。［29］过新伟、王学鸿(2009)指出次贷危机一定程度上反映了美国住房抵押贷款证券化市场的监管制度不完善和监管的疏漏，要对住房抵押贷款证券化链条上的各个环节进行严格监管。［30］张虹、陈凌白(2011)分析指出我国金融业已开始呈现出融合发展、混业经营的趋势，及早应对金融业混业经营的新特点，完善我国现行的金融监管体系，加强各监管机构间的协调是十分必要的。［31］邹晓梅、张明、高蓓(2014)也认为证券化将信贷市场、资本市场和货币市场联系起来，传统的以分业经营为基础的监管模式可能存在效率低下和监管不到位等问题，因此构建一个协调一致的监管体系对中国金融市场的健康发展至关重要。［32］
二、我国推行住房抵押贷款证券化发展情况及其与美国的比较
(一)我国住房抵押贷款证券化实践情况
1．***策支持情况。2013年7月***“金融国十条”提出“盘活存量，用好增量”，其中包括“逐步推进信贷资产证券化常规化发展”。2014年8月监管层向部分机构下发了《资产管理机构资产证券化业务管理规定(征求意见稿)》，将发行资产支持证券的流程由此前的监管层审批转为基金业协会备案制。2015年1月，银监会下发文件批准27家商业银行获得开办信贷资产证券化产品的业务资格，标志着信贷资产证券化业务备案制的实质性启动。5月12日，***常务会议确定5000亿元信贷资产证券化试点规模。经中国人民银行同意，交易商协会了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》。2．住房抵押贷款情况。随着经济的发展，人们改善性住房及投资性房地产的需求日益增加，但是居民收入与房价的矛盾使得人们有效支付能力不足。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为20—30%，剩余部分依靠银行贷款，按揭贷款已经成为近十几年来绝大部分人购买住房的主要方式。据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了12万亿元左右。2014年上半年开始中国多数城市限购***策松绑，央行在2014年和2015年多次降息，目前的银行利率、放款速度和各项贷款***策都有利于购房者。随着“二孩”***策的出台、央行的降息举措加上目前去库存的***策导向，房贷市场将会迎来新一轮热潮。并且随着我国城镇化进程的不断推进，商业银行住房抵押贷款的余额会越来越多，有利于银行选取大量期限结构相似的住房抵押贷款进行证券化。3．具体发展情况。我国在2005年开始试行住房抵押款证券化，至今已经发行十笔住房抵押贷款支持证券(见表1)，建设银行分别于2005年和2007年发行过两笔住房抵押贷款支持证券。但因次贷危机的发生，2008年资产证券化出现了停滞，到2012年资产证券化业务才重新启动。2014年中国邮***储蓄银行发行了规模为68．14亿元的“邮元2014年第一期个人住房贷款证券化产品”。2015年成为住房抵押贷款证券化的井喷之年。招商银行、民生银行、北京银行、中国银行等也都发行了自己的住房抵押贷款资产支持证券。
(二)美国的实践及其经验借鉴
1．发展情况。美国在1929—1933年爆发了经济危机，当时将危机爆发的原因归结为混业经营，相对应的提出应该实行严格的分业经营和分业监管。大萧条之后，美国经济出现明显衰退，房地产市场也低迷不振。美国***府为了刺激房地产市场，美国实行“居者有其屋”计划，鼓励个人贷款购房的同时，于1937年成立联邦国民住房抵押贷款协会(简称“房利美”)，通过购买各种贷款机构的房屋抵押贷款来为金融机构提供流动性。1968年，房利美进行拆分为房利美和吉利美，商业银行为了应对“金融脱媒”现象，开始出售存量资产，以提高资产流动性。***府也采取了相应的鼓励和支持措施，1970年，吉利美作为担保方，首次将房地产抵押贷款打包发行抵押贷款证券。标志着美国开启资产证券化时代。经过几十年的发展，美国的抵押贷款二级市场取得了长足的发展，从表2可看出，美国住房抵押贷款资产支持证券余额在次贷危机后仍然一直保持在8万亿美元以上。虽然住房抵押贷款资产支持证券余额占全部债券余额的比重在不断降低，截止2014年仍然占比超过20%。2．不同特点。一是SPV形式不同。美国在住房抵押贷资产证券化中开创了自己特有的模式———表外业务模式，即通过在银行外部设立特殊目的载体(SPV)，实现资产的“真实出售”，以达到风险隔离的目的。其殊目的载体(SPV)又可细分为特殊目的公司(SPC)、特殊目的信托(SPT)和有限合伙(SPE)三种形式。而由于SPC和SPE形式在我国存在较大的法律障碍，所以我国现阶段只能暂时使用SPT模式。如果想将SPV的形式多元化，就必须对我国现行的法规和会计制度进行修改，这将是一个复杂而漫长的过程。二是投资者范围上的特点。美国的金融市场自1933年开始实行分业经营，到资产证券化出现，各类金融机构已经发展到一定的规模。资产证券化产品正是为了满足投资者对金融产品的不同风险偏好而被设计出来的。美国的资产证券化市场的主要投资者为商业银行、投资银行、人寿保险公司、房利美、房地美及私人投资者。由于中国的资本市场发展起步较晚，传统的商业银行在金融体系内有着举足轻重的地位，监管层对机构投资者实行了较为严格的限制。目前住房抵押贷款资产支持证券仅在银行间债券市场发行，投资者也较为单一，以商业银行为主。三是基础资产质量差异。美国的住房抵押贷款资产支持证券发展时间长，基础资产的选择方面从优质资产到次级资产都有涉及，不同类型的基础资产发行的证券评级结果差别也较大，从Aaa\AAA到B\B级都有，其中Aaa\AAA级证券仅占24．5%。而国内住房抵押贷款资产支持证券由于处在起步阶段，考虑到投资者的接受情况，主要选择还贷情况良好的优质贷款进行证券化，证券的评级较高，已经发行的10笔住房抵押贷款支持证券中81．43%的评级都为AAA。3．经验借鉴。一是放贷标准过低。在美国楼市超常繁荣时期，为了增加盈利，商业银行又发放了大量的次级贷款。而那些申请次级贷的借款人本身就是信用较低的群体，他们无需提供任何偿还能力证明，往往采用“先低后高”的还款方式。美国次级贷款市场的存在和发展几乎完全依赖于繁荣的房地产市场，忽视了借款人的还款能力。当楼市泡沫破裂的时候，由于没有首付或者首付很少，违约成本很低，这部分人就理所当然的违约了。二是过度的金融创新。美国的金融创新一直走在世界的前列，通过房地产金融创新，不仅拉动了美国的房地产消费，培育了巨大的抵押贷款一级市场，还将房地产抵押贷款证券化，推动了房地产二级市场的发展。但是金融创新是一把双刃剑，过度的金融创新会增加市场投机行为，造成资金泡沫，加大金融风险。各个金融机构受到利益的驱使，创造出多种多样高风险的金融产品，而忽视了其所带来的隐患。当利率上升、房地产价格下降时，住房抵押贷款市场出现大量违约，进而危机就通过过度创新的金融产品蔓延到整个金融市场。三是缺乏有效的金融监管。美国次贷危机非常明显地暴露了美国金融监管的“盲区”。美国的评级机构担负着对证券化产品的评级工作，是投资者进行投资决策的指路人。但在利益面前，评级机构没有坚持自己的中立原则，刻意调高信用评级结果，美国金融监管部门却没有及时提出质疑。次级抵押贷款市场的监管体制存在着漏洞，有大量住房抵押贷款没有受到相关监管机构的监督和管理，当次级抵押贷款出现还款困难时，监管机构就不能及时发出风险预警。
三、推进我国住房抵押贷款证券化的***策建议
一是要提高基础资产质量。住房抵押贷款资产支持证券的稳定性完全依赖于基础资产的质量，如果资产池中次级贷款占比较高，当经济下行，房价持续下降的情形下，住房抵押贷款必然出现质量问题，尤其是次级贷款，将会严重影响住房抵押贷款资产支持证券的稳定性。所以应该加强对基础资产的管理，提高基础资产的质量。尽快完善个人征信系统，为商业银行发放贷款提供更多的信息参考。对已经发放的贷款加强贷后检查，将风险遏制在萌芽状态。二是要谨慎进行金融创新。要充分认识到金融创新的两面性，金融创新在满足投资者不同的风险偏好的投资需求的同时，也将风险扩大到了整个市场。金融衍生产品只能分散风险，却不能消除风险。商业银行通过住房抵押贷款证券化，将存在单一银行内部的风险，分散到了整个金融市场。一旦证券化产品的基础资产稳定性出现问题，将会由整个金融市场承担其风险。三是要推进立法改革。目前我国实行住房抵押贷款证券化选择SPV时由于受到各种法律的限制，只能选择信托形式，形式较为单一。虽然国家对《公司法》进行了修订，允许设立一人有限责任公司，但公司型SPV作为一个***的法律实体的公司必须缴纳所得税，证券持有人也得缴纳所得税，所以公司型SPV面临双重征税的问题，这会提高融资成本。并且《商业银行法》依然不允许商业银行向非银行金融机构和企业投资，即不可以成立全资子公司作为SPV。想要将SPV的形式多元化，就要积极推进立法改革，这会涉及到《商业银行法》、《企业所得税法》等一系列法律，这将是一个漫长的过程。建议可以在推进立法改革的过程中，先由***府主导成立国有独资公司充当SPV，可以对资产证券化市场进行良好管理，等到资产证券化业务步入正轨，再放权给市场。四是要加强金融监管，尤其要注意协同监管。一方面，住房抵押贷款证券化业务结构相对比较复杂，由银行、信托、保险等多个机构参与。这就要求监管机构之间能够相互协调，以实现对交易主体和交易过程进行监督，避免出现“监管真空”。另一方面，要扶植几家权威性的评级机构，建立一套完善的信用评级体系，将国际先进经验与我国实际国情相结合，制定统一的信用评级标准。同时，还要加强对评级机构的监管，以保证评级机构的***性和中立性，防止评级机构出于利益的原因刻意调高信用评级或不及时对证券化产品进行跟踪评级。住房抵押贷款证券化是一个复杂的过程，将商业银行、信托公司、证券公司、担保公司、评级公司等都纳入其中。现阶段我国依然实行分业经营、分业监管，这将不利于对资产证券化业务的监管，容易出现“监管真空”。资产证券化业务将集中在一个部门的风险分散到了整个市场，如果在监管方面有所放松，将会引发整个金融市场的动荡。我们要吸取美国金融危机的教训，绝对不能放松对基础资产的质量监管。同时完善评级制度，防止评级公司刻意调高债券的评级结果，误导投资者。资产证券化业务容易出现信息不对称，信息披露显得尤为重要，需要各个监管部门协同监管，督促证券化业务的信息披露。
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次级抵押贷款篇9
关键词：次贷危机；住房抵押贷款证券化；MBS
中***分类号：F83文献标识码：A
一、引言
所谓次贷危机，简言之，是指缺乏支付能力而信用程度又低的人在买了住房之后，无力偿还抵押贷款，从而引发的一种金融问题。美国次贷风波给全球金融市场敲响了风险的警钟。虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但是我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。对于正处于资本市场快速发展中的中国而言，深入借鉴在此危机中住房抵押贷款证券化所存在的问题，将对我国建设中的资产证券化起到深刻的影响作用。
二、我国住房抵押贷款证券化进展情况
自改革开放以来，我国国民经济持续发展，消费市场日益繁荣。在房地产市场上，资金供给的渠道主要来自银行，因此商业银行业务创新势在必行。随着我国银行消费信贷业务的迅猛发展和住房制度改革的不断深化，住房抵押贷款业务高速发展，资产证券化的品种也日趋丰富与成熟，并后来者居上，成为国内各家商业银行信贷业务的一个重要组成部分。
2000年9月和10月，中国建设银行和中国工商银行相继宣布获准实行住房抵押贷款证券化试点。
2005年12月15日，由建行作为发起机构，国内首单个人住房抵押贷款证券化产品“建元2005－1MBS信托优先级资产支持证券”在银行间债券市场公开发行，至此我国住房抵押贷款证券化的发展正式步入正轨。
2008年12月13日，***《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，其中提到“创新融资方式，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”等九大内容。
日前，央行有关人士透露，央行已会同有关部门形成了房地产投资信托基金（REITs）初步试点总体构架，获
得批准后将开始试点。
三、推进住房抵押贷款证券化的现实意义
所谓资产证券化，是对未来可预见的现金流进行处理，将其分割为证券并转卖给市场上投资者的一个融资过程；而证券化能够为房地产市场获取增量资金，推动行业发展，还能够为投资者提供更新颖的投资工具，活跃金融市场。具体说来，发展住房抵押贷款证券化具有以下现实意义：
（一）有利于商业银行经营管理。首先，利用证券化技术，提高商业银行盈利能力。资产证券化是一种表外融资方式，金融机构将非流动性资产证券化，可以扩大银行的资金来源，为银行创造新的利润增长点。因此，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开辟了新的收入来源；其次，利用证券化技术，保障银行的稳健经营。银行将抵押贷款出售，并由特殊机构进行包装后发行证券，即抵押贷款证券化，从而在确保一定盈利水平的同时，在证券二级市场上流通转让，通过分散风险实现经营的安全性，最终达到商业银行稳健经营的目的。
（二）有利于资本市场健康发展
1、发展证券化融资，拓宽商业银行融资渠道。实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款发放到资本市场上，以证券的形式出售给投资者；然后，银行再利用这部分变现资金，发放新的住房抵押贷款，这样就开辟了一条新的资金链，从而拓宽了银行筹资渠道，扩大了银行资金来源，增强了银行资产的扩张能力。
2、发展证券化融资，提高全社会资金使用效率。我国投资者相对保守，资金收入来源稳定，但运用率低，主要用于银行存款和购买国债，缺乏个人合适的投资工具；而抵押贷款证券的投资收益相对高于银行存款，而投资风险又相对低于股票，十分适合于比较保守的我国投资者；再者，抵押贷款证券的出现，也减轻了商业银行所承受的压力，减少了资本市场上的投机行为，提高了全社会的资金使用效率。
3、发展证券化融资，促进资本市场的现代化，与国际资本市场接轨。资产证券化要求有一个完备、规范的制度环境和一批高素质的金融专业人才。所以，推行证券化，有利于促进资本市场的现代化。同时，努力提高抵押贷款证券的信用级别，在国外资本市场上吸引投资是发展证券化融资的主要目的之一。而且在证券化过程中，与国外的评级公司、担保公司都会开展合作，所有这些都将把我国的资本市场与国际市场紧密地联系起来。
（三）有利于我国住房产业发展。其一，商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，刺激对住宅的有效需求。这样，商业银行贷款积极性提高了，购房首付率降低了，有利于房地产业发展；其二，证券化业务的发展，为我国住房产业开辟了更为广阔的市场。通过在国际市场发行住房抵押贷款证券，我国住房建设项目可以进入国际市场直接融资，这样就使住房建设项目拥有更多的资金来源，在更大的范围内选择最为有利的融资渠道。
四、我国住房抵押贷款证券化存在的问题
（一）住房抵押贷款的基础市场还很不成熟。首先，缺乏广大投资者普遍接受并认可的信用评级机构，同时各个机构评级所依据的定性、定量指标不统一，评估原则不统一，缺乏横向比较的基础。这种不完善的个人信用登记制度，也给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难，贷款手续较为繁琐，严重制约了抵押贷款业务的发展；其次，就规模而言，我国商业银行个人住房抵押贷款占其贷款规模总额不足10％。基础资产规模过小，严重影响了住房抵押贷款证券化一级市场的发展。
（二）商业银行住房抵押贷款发展滞后。我国商业银行对抵押贷款证券化的需求并不迫切。一方面是由于我国金融机构存款增长速度非常快，在当前优质贷款项目不多的情况下，银行普遍存在着存差，资金是有剩余的。而且，我国抵押贷款市场总量不大，商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题；另一方面我国商业银行属于全国性银行，通过全国的优化配置，抵押贷款可以不通过二级市场也能实现。
（三）抵押贷款证券化缺乏法律制度等基础保障。首先，抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。比如，根据我国现行《民法通则》相关规定，商业银行在出售抵押贷款债权给特设机构（SPV）时，必须征得债务人的同意，并且不得牟利，这显然使资产证券化难以实施；其次，缺乏抵押贷款证券化所需的相关法规。住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督，以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等仍缺乏相应的法律规定，并且抵押贷款保险制度有待完善，现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要；再次，目前我国金融服务基础设施不健全，金融监管方式落后，金融风险压力仍然较大等因素，都将制约抵押贷款证券化的实施。
五、次贷危机对我国MBS稳健发展的启示
近期发生在美国等发达国家的次级贷款危机，为尚处于“襁褓”中的中国MBS市场敲响了警钟。
（一）银行方面
1、运用多种手段预防和减少违约损失。违约风险是指借款人没有按合同约定时间支付债券利息和偿还本金时的一种信用风险。在我国商业银行的各种业务中，住房抵押贷款是各家银行资产质量最好的贷款品种之一。但实际上由于期限长、数额大、客户分散、地域固定、流动性差等特点，发放住房抵押贷款实际具有高风险性。因此，一方面商业银行必须前瞻性地预测经济周期和产业变化，密切跟踪房地产市场变化，借助金融技术切断违约风险的传递与扩散，提高判断风险的能力，使违约风险的总量得以抑制；另一方面需进一步完善贷款担保和贷款保险，从而降低住宅抵押贷款违约损失，保障贷款人的权益。
2、加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生。我国居民相对保守，对于贷款这种提前消费行为，很难坦然接受。所谓“无债一身轻”，即使迫于形势，背负贷款，也没有人真的打算归还几十年的贷款，而是一有余钱马上就还。而且商业银行对于提前偿还贷款的行为也仅仅是象征性地收取少量违约金或罚款，因此当利率升高，提前还款行为即成倍增加。这种行为会造成MBS的现金流不稳定，改变证券的偿还期限，使贷款银行遭遇利息损失等风险。而我国的提前还款行为尤为突出，偿付时期与金额缺乏共性，加之提前偿付的经验数据又不足，提前偿付率的预测比较困难。可见，MBS的关键环节就是对住房抵押贷款未来的现金流量进行预测，从而进行恰当的定价。因此，针对提前还贷行为，商业银行除了通过合同禁止形式来规避以外，还应通过研究抵押贷款数据，经过计量和实证分析来确定合同条文，寻求合理的风险规避途径。
3、建立健全信用体系，关注借款人的资信状况。美国信用体系非常健全，不同信用水平的人和机构享受的资源和成本是不一样的。信用记录好的能够享受利率折价；反之则需要承担信用风险溢价。美国次贷市场主要是为信用记录低等群体设置的，这种市场性的分隔如同为不同信用风险的资产设置了一道防火墙，一定程度上起到了风险过滤的作用。同时，美国信贷市场提供的品种很多，如固定个贷、浮动贷款，等等，这些品种的设置意在满足不同信用级别的人的需要；而我国产品开发并没有与信用级别联系在一起，因此也就容易出现问题。显然，在这方面我国应借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细分等技术，认真考查借款人的还款能力和还款意愿，通过严格的贷前调查与审查，严把放贷入口关。通过各种市场化手段，在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险。
（二）***府方面。次贷危机不仅反映了金融创新对金融体系稳定性的影响，而且反映了抵押贷款和信贷市场缺乏透明性及监管缺位的现象。***府作为市场经济体系的最后“守夜人”，面对瞬息万变的国际形势，应当立足于本国具体态势，冷静而不失灵活，理性应对。
1、货币供应与实体经济的增长保持同步。信贷不能无限扩张，货币要根据实体经济的需要来发行，***府要发挥宏观调控，***审慎地做好货币***策的决策调控；否则，就会形成泡沫。美国***府为了拯救金融体系，推出巨额救援计划，只能通过超量印制货币来满足金融市场流动性枯竭的需求。那么，金融危机之后，美联储面临的另一个难题就是剧烈的通货膨胀。
2、资产证券化的进程必须谨慎。华尔街创造性地发明了给无还款能力的人提供结构性还款方式的次级住房贷款，又聪明地将之证券化。美国次贷危机演变成全世界的金融海啸，就是因为其次按风险通过资产证券化流向了世界。所以，应坚持优质的基础资产证券化，并保证整个证券化过程对投资者的透明度，防止金融衍生品和资产证券化被过度开发和滥用。
3、建立科学完备的法律体系。住房抵押贷款证券化在我国还属试验阶段，相关法律体系不完善，将成为我国住房抵押贷款证券化的主要障碍。
综上所述，美国次贷危机不仅对美国、乃至世界的金融、经济发展带来了重大冲击，也已经对我国外贸和资金层面产生了重大影响。美国次级抵押贷款危机也提醒我们，一方面要防患于未然，重视和观察由次贷危机引发的美国和世界金融经济波动扩散的方向、范围和程度，以及对我国金融和经济影响的可能途径及其后果，提前做好前瞻性的应急准备，把次贷危机的不利影响降到最小程度；另一方面也要做好对过去分析、预测和***策等各方面的回顾、总结，分析和查找过去工作的成绩和不足，为今后更好地做好金融风险防范工作提供宝贵的经验支持。因此，有必要吸取美国次级债危机的教训，努力消除引发房市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的***府住房计划、打击过度投机等***策，防患于未然。
六、我国住房抵押贷款证券化前景分析
（一）住房抵押贷款证券化是我国商业银行的必然选择。住房抵押贷款证券化这一创新型金融工具曾经为西方金融业发展做出了巨大贡献，不可否认资产证券化是个好工具。其一，利用该技术，商业银行可以自行通过资产负债的合理搭配，在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来；其二，将非流动性资产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强，在同业竞争中会处于有利的地位；其三，商业银行能降低和分散风险。住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险通过证券市场分散给众多的投资者。总之，住房抵押贷款证券化这一国际金融领域的重大创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应当实行住房抵押贷款证券化。换言之，住房抵押贷款证券化是我国商业银行的必然选择。
（二）我国住房抵押贷款证券化任重而道远。随着我国房地产投资体制改革的深化，金融对住房产业的支持作用日益巨大，房地产证券化必将为我国房地产业的健康发展提供强大支持，为我国的房地产金融创新带来新的契机。房地产证券化可以极大地推动房地产业发展，促进住房与金融之间的良性循环，它的实施必将对我国住宅产业和金融业的发展起到巨大的促进作用。但是，对于一项新生事物，其本身在条款设计、定价方式、风险回避等方面还需要进一步完善，人们接受它也需要一个过程，我国房地产证券化的道路来日方长、且任重道远。
（作者单位：河北大学工商学院）
主要参考文献：
次级抵押贷款篇10
关键词：次贷危机；住房抵押贷款；抵押贷款证券化；风险控制
中***分类号：F830.572
文献标识码：A
文章编号：1672―3198(2009)11―0144－02
1 美国次贷危机的爆发
所谓次贷，是指美国房贷机构针对收入较低、信用记录较差的人群专门设计出的一种特别的房贷。相对于风险较低的“优质”贷款而言，这类贷款人的还贷违约风险较大，因此被称为“次贷”。
在金融一体化及其联动效应的影响下，美国次贷危机引发的金融海啸迅速波及世界各个角落，由于我国资本管制相对严格，国内金融机构对海外金融衍生产品市场的参与程度不高，使得次贷危机对中国的影响有限，但是，我们也应该看到，近年来，我国利率水平较低，金融机构放款条件放松，导致我国住房价格节节攀升，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，深入研究我国的住房抵押贷款市场存在的问题对防止我国有可能出现类似美国的次贷危机有着重要的现实意义。
2 我国当前住房抵押贷款市场发展存在的问题
2、1 低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展
1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币***策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，大量具有住房需求的个人涌入到房地产市场，在宽松的货币***策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房按揭贷款快速发展并迅速成为各大金融机构的业务重点，2007年以来，商业性购房贷款中个人住房贷款增速呈逐月加快态势，6月末个人住房贷款增速比1月末和3月末分别提高了4.8和4.6个百分点，同时，房贷利率进入上升通道，仅在2007年一年，中国人民银行6次提高存贷款利率，在我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银***贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。
2、2 贷款条件的放宽使得个人住房抵押贷款市场存在风险隐患
近年来，在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下，商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查，不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的，而个别银行出于自身的短期效益，加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争，使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准，而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统，在各家银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级的情况下，金融机构缺乏相应的风险补偿机制，使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。据统计，2006年9月末，上海中资银行个人房贷不良比例在2年时间内上升7倍多，商业性房贷逾期违约率也上升了10倍多。
2、3 我国商业银行在金融创新过程中缺乏相应的风险控制机制
为推动个人消费信贷的发展，我国的商业银行对住房抵押贷款市场进行了多种创新尝试，与美国的金融创新不同，我国的住房抵押贷款尚未证券化，不良贷款的风险全部聚集在商业银行内部，不利于信用风险的分散和转移，使得我国金融机构面临着比美国金融机构更大的风险，而且我国金融机构的风险控制能力低下，相当部分贷款的发放是基于未经证实的或者虚假的收入证明文件，金融机构认为如果借款人违约，只要处理抵押物也就是房产就可以较好的挽回损失，基于这种重视抵押物价值，而轻视还款来源的观念指导下，国内很多金融机构为争取客户资源，抢占市场相继推出了个人住房转按揭贷款、加按揭贷款、二手房转按揭业务等多个金融创新产品。同时，我国部分商业银行还推出了“双周供”、“循环贷”等产品，融资便利的提供缩短了还款人的还款期限，减少了利息支出，使得借款人买越多的房产就可以获得越多的信贷额度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“气球贷”、“房贷休假”等一些前期还款压力小，后期按揭成本上升的创新产品的出现，也大大增加了住房抵押贷款资产的风险，可见，在银行内部没有相应的风险控制机制，而外部又缺乏对金融创新产品的有效监管情况下。部分金融创新产品反而成为住房抵押贷款市场的不健康发展的助推器。
3 次贷危机对我国发展住房抵押贷款市场的几点启示
3、1 严格住房抵押贷款的审批，防范风险
美国次级住房抵押贷款的膨胀以及最后出现危机的一个重要原因就是金融机构因房地产市场的持续景气，过度依赖抵押物而忽略了借款人的还款来源，降低了发放按揭贷款的标准，放松了对贷款人资质的要求，甚至推出了“零首付”和前期免月供的按揭贷款，在市场利率上升，房屋价格下降的情形下，就会出现大批“次贷购房者”无力按期偿还贷款的局面，危机就不可避免的爆发了。所以，我国的金融机构应充分认识美国次贷危机的教训，密切关注房地产市场的变化，在保证严格执行首付***策的条件下，要适度提高贷款首付比例，坚决杜绝零首付的出现，严格审查贷款者的资质条件，如还款能力，还款意愿和还款记录等等，严格住房抵押贷款的审批和监控，合理控制贷款规模，防范风险。
3、2 培育多层次的住房抵押贷款市场，避免风险的过度集中
在我国的住房抵押贷款市场上，提供抵押贷款的金融机构基本上都是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于住房抵押贷款期限长。需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场，且抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。一旦房地产市场出现低迷，银行业将面临损失。为了避免风险的过度集中，应该培育多层次
的住房抵押贷款市场，把***策性住房金融、合作制住房金融和外资住房金融机构引入进来，拓宽融资渠道。
3、3 通过住房抵押贷款证券化来分散风险
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房贷款转化为抵押贷款证券(主要是以抵押贷款作为担保的债券)，并通过在二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和分散风险的目的。二级市场的运作不仅使得一级市场有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效地实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。但是，美国次贷危机的爆发，让我们清醒地认识到，住房抵押贷款证券化的成功运作，首先需要一个健康的宏观经济环境，并需要各参与方对宏观经济的变化发展趋势有较为客观的预期和充分的风险意识，其次要按照资产证券化各个流程的运作规则来进行，严格控制各环节中有可能蕴含的风险。
3、4 加强对住房抵押贷款市场的监管
在过去很长的一段时间里，美国监管当局的注意力一直集中在银行和存款机构，强调对机构稳定的监管，而对产品创新多半采取了放任自流的态度。但证券化这类金融产品的出现，不但增大了金融体系整体的系统性风险，而且增加了相关性风险，是对金融稳定的一个潜在威胁。监管当局相对放任自流的监管态度，在一定程度上纵容了金融机构的过度证券化的行为，最终导致了次贷危机的爆发。我国监管部门要充分吸收美国这次危机的教训，加强央行和银监会的协调配合，积极探索更为合理有效的监管方式，监管部门应督促商业银行实施严格的贷款审批制度和风险管理措施，做好风险提示和检查工作，并且要求金融机构在加强风险管理的同时，合理构建资产组合，主动调整贷款的行业、地域和期限结构，规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致的贷款质量的下降，及时对商业银行发出风险提示。
3.5 完善相关法规及制度建设
为了给住房抵押贷款市场的健康发展提供良好的外部环境，需要进一步完善相关的法规制度建设，近年来我国征信法规建设和制度建设虽取得一定进展，但仍需完善个人征信系统，降低信息的获取成本，降低信息的不对称。完善个人信贷的相关法律，加强对信贷违约的处罚，从法律层面保障银行发放住房抵押贷款的安全性。同时还要尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系，对行业的风险预警系统主要依赖于两方面的指标，一是宏观经济指标，如国民经济增长率与国民收入，物价指数和通货膨胀率、中长期贷款利率等；二是房地产行业的指标，如房地产贷款增长率与信贷总额增长率之比、房价和家庭平均收入之比等，通过房地产行业风险预警系统的建立来对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，从而确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。
参考文献
[1]江世银，论信息不对称条件下的消费信货市场[J]，经济研究，2000，(6)
[2]张明，透视美国次级债危机及其对中国的影响[J]，国际经济评论，2007，(9)
[3]李中，论美国次级抵押贷款危机的原因和影响[J]，经济学动态，2007，(9)