学文网房屋抵押贷款篇1
以往人们所知晓掌握的融资手段较为单一,往往仅限于按揭贷款、转按揭贷款等。随着人们生活水平的普遍提高,百姓对于买房、买车、出国旅行等大额消费需求及消费欲望也随之而来,一时难以筹集大额款项也是在所难免,面对这种棘手的问题该如何处理?运用何种融资手段才能渡过难关?这时,房屋抵押贷款业务的出现无疑解决了百姓的燃眉之急。自从银行推出房屋抵押贷款业务之后深受市场青睐,京城百姓对此项业务的认识也在逐渐提高。据介绍,来该公司办理房屋抵押消费贷款业务的客户有明显增长,大约占到40%左右。但是对于绝大多数百姓来说,这项业务的具体操作流程及怎样办理还是很模糊,为此记者专程采访了业内专业人士,并为广大客户做出了以下具体解析:
1、 什么是房屋抵押消费贷款:
指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款,
用于买车、买房等综合性消费,借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。
2、 贷款人所具备3、 的条件:
首先,具有完全民事行为能力的自然人,在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次,有北京市常住户口,有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源,具备按期偿还贷款本息的能力;第三,愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四,房产共有人认可其有关借款及担保行为,并愿意承担相关法律责任。
4、 所抵押房产的条件:
房屋的产权要明晰,符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划,并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的,抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺,并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
四、贷款人需提交的材料:
借款人需提供的材料有:身份证、户口本;个人收入证明(加盖单位公章);所在单位营业执照复印件(加盖公章);结婚证;借款人配偶身份证、户口簿;房屋所有权证、原购房协议正本和复印件;房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明。
五、贷款金融、年限及利率:
房产抵押消费贷款起点金为5000元,最高额度不得超过抵押房产评估价值的70%,贷款期限一般不超过5年,最长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行,有利随本清,按月还本付息等方式。
六、办理贷款时间及周期:
房屋抵押贷款篇2
房屋抵押贷款需要什么条件和手续
1、需要拥有合法的身份;
2、需要有稳定的经济收入和有偿还贷款和本息的能力，并且无不良信用记录;
3、需要有合法有效的购房合同;
4、以新购住房作高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;;
5、已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;
6、能够提供贷款行认可的有效担保;
7、贷款行规定的其他条件。
8、抵押贷款的抵押物是你的房子;
9、需要你有固定的工作来偿还你的贷款;
10、多找类似于招商银行发展银行这种商业银行可能会对你的收入要求门槛底一些;
11、贷款额度是银行评估额的50%，评估是由银行指定的评估公司来做的，评估值是按照你房子的年代，附属设施，小区项目的度等相关因素产生的，一般的评估价都会低于房子的市场价，因为银行要控制风险。
房产抵押贷款的手续怎么办?
用房产证抵押贷款的流程和材料准备以及各种注意事项，房产证抵押贷款所需要的具体资料如下：
一、房屋抵押贷款所需资料：
1、借款人的有效身份证、户口簿;
2、婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
3、已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
4、借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
5、房产的产权证;
6、担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)
三、担保人;贷款需要支付、抵押登记费、房产的评估费等。一般审批时间在5个工作日，放款时间在抵押证件归行后3个工作日内。
四、贷款额度：多可以贷到评估值的7成。
五、贷款的期限：长还款期限一般20年。
六、房屋抵押贷款的程序如下：
1、向银行提出贷款申请，并签订相关合同
2.银行下批贷通知书，然后去房管局做抵押登记，拿出他项权证
3、将他项权证交给银行，银行放款
一般款：
1、借款合同
2、抵押合同
3、房产证、土地证原件
4、抵押登记申请书
5、产权人身份证
100万的房子抵押能贷多少钱
就目前来看，房产抵押贷款的贷款额度通常最高是房子评估价值的七成。100万元的新房，评估价值相信也在100万元左右，最高可贷额度就应该是100万元的70%，也就是70万元左右。
房屋抵押贷款篇3
（一）业务发展面临法律障碍。为扩大农村抵押担保物范围，国家鼓励金融机构积极探索农房抵押贷款模式，但现行《土地管理法》、《担保法》等法律法规规定，宅基地上的农房不得用于抵押。这使得推行金融创新面临较大法律障碍。虽然金融机构以地方***府出台的相关管理办法为依据办理了农房抵押贷款，但由于地方性行***法规在法律效力上远低于国家法律，因此在贷款办理过程中始终面临法律依据不足的风险。
（二）农村产权制度改革进展缓慢。2010年中央一号文件提出，要加快推进农村集体土地确权登记发证工作。但在实际执行过程中，一方面农户的产权意识和维权意识淡漠，参与集体土地确权工作不积极；另一方面由于农户在国土、房管局等职能部门办理产权证时，程序繁琐、收费偏高、耗时较长，严重挫伤了农户办证的积极性。陈家河镇一农户为办理30万元的农房抵押贷款，在办理《房屋所有权证》中花费3000多元，办理《集体土地使用证》历时两个月。据统计，目前在乡镇已办理产权证的农民住房不到10%，村组已办理产权证的农民住房寥寥无几。由于两证齐全是办理农房抵押贷款的前提条件，这对后续发展形成了一定制约。
（三）中介服务成本偏高。目前，经济发达地区房管部门为降低融资成本，在借贷双方均认可抵押资产价值的前提下，不收取资产评估费用，只在抵押登记环节象征性收取工本费和少量的手续费。而落后地区由于管理体制的原因，部分工作人员属于自收自支的事业单位编制，其工资经费需要依靠创收解决，因此房产评估和抵押登记收费偏高。在房产评估阶段按资产评估价值的5‰收取评估费，办理抵押登记另外收取3‰的手续费，且资产评估后仅能办理一次抵押登记，不得重复抵押。这影响了农户办理抵押登记的积极性。
（四）抵押资产处置变现面临较大困难。由于农信社开办此项业务时间不长，目前暂未出现不良贷款。但是随着业务的发展和还款期的临近，一旦出现贷款违约，按照现行法律制度规定，宅基地上房屋只能在本村组内转让，由于村组内部人员碍于情面，一般不会去接手；对于集镇门面、商住房，需要户口在本镇才能过户，抵押资产能否顺利处置变现面临较大考验。
二、对策及建议
（一）修订完善相关法律法规，建立农村产权交易市场。相关部门要按照十八届三中全会精神和中央一号文件要求，加快完善《土地管理法》、《担保法》等法律法规，赋予农房抵押、担保、转让的权利。在试点取得成效的前提下，尽快制定下发农房抵押贷款实施细则。同时加快建立农村产权流转交易市场，推动农房流转交易公开、公正、规范运行，为农村金融创新提供法律保障和市场环境。
（二）推进农村产权制度改革，为金融创新提供必要基础条件。一方面***府要加大宣传力度，增强农户的产权意识和维权意识，提高农户参与农村集体土地确权登记的积极性。另一方面国土、房管局等职能部门在规范服务的同时，要坚持便民高效的原则，进一步降低收费标准，提高办证效率，缩减农户办理产权证的时间和经济成本，提高农村集体土地房屋确权登记发证的覆盖面，为推进农村金融创新提供必要基础条件。
（三）规范中介服务，降低融资成本。要按照“多予、少取、放活”的原则，在办理农房抵押登记的过程中，取消必须由中介公司进行资产评估的规定，允许由借贷双方协商评估资产价格，同时降低抵押登记的收费标准，切实减轻农民负担，优化农村经济发展环境。
房屋抵押贷款篇4
紧随国家土地改革的步伐，中国人民银行联合银监会、证监会和保监会共同出台了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》（银发[2010]198号），根据自愿有偿原则，在不改变农村土地集体所有权的性质，不改变农村土地的使用用途以及不损害农民根本利益的前提下，鼓励金融机构支持和配合其所在地地方***府组织和推动农村房屋及用地制度改革，探索发展农村房屋抵押贷款试点，有效增加农村经济贷款信用的有效方式和手段。在这样的背景下，本文拟探索在赣州如何实现农村房屋抵押担保贷款，有效促进城乡发展一体化，解决农村融资困难的问题，推动农村资产资本化，从而为解决农村经济发展中存在的问题打下基础，最终促进赣州农村经济的发展，实现农民??富的目标。
一、赣州农村房屋抵押融资现状的调研
本次调研的进行，事先没有提前通知，由访问员直接到村民家中进行访问。访问的形式是发放调查问卷。共发放问卷 200份，收回190 份有效问卷。假设简单随机抽样与精度抽样接近，置信度区间为92%，抽样误差为4%～5%，其中，涉及当前农村房屋抵押中存在的问题是：“是否希望农村房屋抵押合法化”，“农村房屋是否具有抵押价值”及“农村房屋抵押权实现风险”三个选项。
（一）是否希望农村房屋抵押合法化
抵押法律行为是否有效，很大程度取决于抵押物是否合法。根据我国《土地管理法》的相关规定，农民对于所分配的耕地、宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织，而农民享用的只是宅基地、自留地、自留山的使用权，因而其并不具有处分的权利。根据我国《担保法》的相关规定，由于宅基地、自留地、自留山的所有权均属于农民集体组织，因此对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，农民同样不享有抵押权。同样，我国《物权法》也作出了类似规定，即以房屋设定抵押，应当在该房屋占地面积内的的建设用地使用权一并抵押。由于农民只享有宅基地使用权，农村房屋虽然附着于农村宅基地之上，但抵押房屋若不能一同转移宅基地使用权，使得农村房屋抵押权在客观上根本无法实现。
根据本次调研结果显示，对于农民是否愿意将自己的农村房屋进行抵押的态度方面以及在农民是否希望房屋抵押合法化方面，168户农民回答愿意将房屋用于抵押，占调查问卷总量的88%；10户农民回答不愿意，占调查问卷总量的 5.3%；回答无所谓的农户有12户，占调查问卷总量的 6.3%。
（二）农村房屋抵押价值的界定
农村房屋能否顺利抵押而获得贷款，农村房屋的价值界定是重要的考量因素。本次调研结果显示，有151户农民认为在家庭所有财产中，农村房屋是具有最高价值的财产，占调查问卷比例的79.5%，有39户农民认为承包土地高于农村房屋价值是家庭最高价值的财产，占调查问卷比例的20%。由此可见，大多农民认为房屋比承包土地具有更高的价值和抵押价值。
调研结果显示，实践中金融机构一般不接受农村房屋作为抵押物，原因除了农村房屋的合法性尚未得到法律认可以外，还涉及到其他的问题未能得到明确，例如：农村房屋抵押涉及的产权归属及房屋实现抵押权后的流动性问题，以及农村房屋的市场价值评估体系尚未确立，导致其市场价值也很难确定。
（三）实现农村房屋抵押权带来的风险承担问题
农村房屋抵押能否合法化的问题关键是如何面对农村房屋抵押权实现后可能引发的农民丧失居住房屋的风险。调研结果显示，涉及“实现抵押权以及处置房屋的风险”这一选项时，有占调查问卷60%共114户农民回答如果无法清偿债务，愿意以房屋抵债，有占调查问卷28%的共计53户农民不愿意以房屋抵债，原因是因为如果房屋和土地失去后，农民将流落街头，无处安身。另外，还有占调查问卷12%的共计23户农民希望在实现抵押权时如果有别的更好的处理方式，则不要通过处置房屋和土地来实现抵押权。调查结果说明，为了清偿债务，超过一半的农民愿意接受处置房屋实现抵押权。同时，也有部分农民担忧处置房屋实现抵押权后面临无房可住的风险。因此，如何解决农村房屋实现抵押权后农民失去房屋，无房居住的安置问题是农村房屋抵押合法化的关键。
二、农村房屋抵押担保贷款难的原因分析
（一）农村房屋抵押的合法化问题
农民以农村房屋贷款难度大，很重要一部分原因是因为农村房屋抵押担保合法化的问题没有解决。正如前文所述，根据我国目前《土地管理法》、《担保法》、《物权法》关于抵押合法化的问题，法律都是做出的禁止性规定，一方面是基于历史的原因，另一方面则是主要在于如果允许农民对自己的农村房屋设定抵押权，一旦农民无法清偿债务，抵押权的实现将导致农民失去居所，进而影响到农村社会的稳定。由此可知，法律的“紧箍咒”是导致相关***府部门、金融机构无法开展农村房屋抵押贷款业务的主要原因。
（二）农村房屋抵押的合法登记问题
根据法律规定，设定房屋抵押权，在签订抵押合同之后，还需要进行登记抵押。根据《房屋登记办法》第 87 条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”从该规定可知，农村房屋所有权进行转移登记的，只能在同村村民之间进行。农村信用社等金融机构很明显不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，所以房屋管理部门依据《房屋登记办法》规定，是无法给予抵押登记的。根据物权法的规定，房屋抵押权自登记时设立，由于金融机构不具备法律规定资质无法进行抵押登记，使得欲办理抵押的农民无法完成登记，抵押行为自然无效。
（三）农村房屋抵押的变现问题
农村房屋抵押后，一旦借贷人到期无法清偿债务，抵押权人就可实现抵押权，但在农村房屋折现清偿债务的过程中就存在两个问题：一是如何评估农村房屋的价值？二是根据现行法律，如何实现农村房屋抵押权？农村房屋的价值评估是是实现抵押权的前提。但其价值的评估由于缺乏统一的界定标准，房屋由于因坐落的具体位置、建房材料的使用等原因可能会造成房屋的成本质量差异很大，从而影响农村房屋价值的准确评估。
三、通过调研结果分析完善赣州农村房屋抵押机制的建议
（一）制定农村房屋价值评估的配套措施
建立农村房屋价值评估配套措施，主要包括房屋确权、房屋产权登记、房屋价值评估。 房屋产权登记机关应先到各个农户家中进行逐户调查，统一绘制房屋平面***、准确标识四周边界、测量房屋面积、收集产权来源资料等种种前期的准备工作。在房屋产权明晰之后，登记机关做好房屋产权的原始登记、抵押登记、变更登记等工作，给农民发放产权证书，并且设置科学、简化的审批程序。对于农村房屋设定抵押的，由评估机构根据农民和金融机构的委托，对该拟抵押的农村房屋进行价值评估，并出具书面的评估证明。
（二）通过法律将农村房屋流转制度化
国家应当制定专门法律，将农村房屋流转制度化，成立农村房屋流转交易中心，使得农村房屋与城市房屋交易一样，能够进入房产市场流转交易，并且应当及时收集和各类农村产权交易流转信息，建立针对农村房屋产权的交易程序，同时建立起金融机构拍卖农村房屋的机制。在法律上应尽量扩大同一集体经济组织的农村房屋出让和受让主体范围，通过市场来调整农村房屋流转，从而达到解决农村房屋抵押变现难问题。
（三）完善农村社会保障体系，应对金融风险
如前所述，在现有***策下，农村房屋抵押权的实现存在较大障碍，就是如何应对金融风险，因此完善农村社会保障体系，应对金融风险是有重要意义的。
1. 完善农民和农村企业的征信管理体系，对于信用度高的农民采取如提高贷款额度、贷款利率下浮等激励措施促使其积极还贷，提升农民的守信意识；
2. 加强对农村贷款的监管，杜绝不良贷款的发生。发放贷款的金融机构对农村贷款要进行严格审查，执行完备的抵押手续，准确界定农房价值，明确贷款用途，确保农户具备偿债能力，合适的抵押率，保证贷款用于优质项目。
3. 设立“农民住房抵押贷款风险预防金”，对仅有一处住宅、单笔金额较小（如5万元以下）的农民住房抵押贷款，由当地***府从本级财***年度预算中安排一定资金设立风险预防金，为贷款银行提供担保保证金；
4. 建立贷款联保制度。对于单笔贷款数额较大（如5万元以上）的农民，可以要求其提供拥有住宅的第三人提供担保，且该担保人与贷款的农民属于同一集体经济组织的成员，如果抵押人到期无法履行清偿债务的义务，担保人则需承担连带责任，共同保证债务的清偿。抵押人、担保人需签订书面承诺：一旦抵押人的抵押房屋因为实现抵押权被依法处置，抵押人保证其另有居所或担保人自愿提供居所，从而提高抵押人的风险意识以及担保人的责任意识，主动、有效避免金融风险。
房屋抵押贷款篇5
债务人(以下简称乙方)：
乙方急需一笔资金做油漆玻璃投资，需向甲方借款。双方经协商一致同意，在乙方以其房产证(以下简称乙方抵押物)，作为借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。为此，特订立本合同：
第一条 借款内容
1、借款总金额：十万元整。
2、借款用途：本借款用于油漆玻璃投资的需要，不作为其他非法使用。
3、借款期限：时间为一年，即自__起，至__止。
4、借款利息：月息为2分，一年利息为二万四千元整。
乙方保证在合同规定的借款期限内按期主动还本付息。
第二条 抵押物事项
1、抵押物名称：房屋产权证(证号： )
2、抵押物价值：乙方房产证经双方议定估价为__元。
3、抵押期限：自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。
第三条 甲乙双方的义务
(一)甲方的义务：
1、对乙方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。
2、在乙方到期还清借款后，将抵押物的全部契据、证件完整交还乙方。
(二) 乙方的义务：
1、应严格按照合同规定时间主动还本付息。
2、保证在抵押期间抵押物不受乙方破产、资产分割、转让的影响。如甲方发现乙方抵押物有违反本条款的情节，甲方通知乙方当即改正或可终止本合同借款，并追偿已借出的全部借款本息。
3、乙方未经甲方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。
第四条 违约责任
1、乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
2、乙方如不按期付息还本，超过六个月，甲方亦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，甲方仍有权向乙方追偿。直至乙方还清甲方全部借款本息为止。
第五条 其他规定
1、发生下列情况之一时，甲方有权停止合同并收回相应借款及利息。
(1)乙方向甲方提供情况和各项资料不真实。
(2)乙方与第三者发生诉讼，无力向甲方偿付借款本息。
(3)乙方的资产总额不足抵偿其负债总额。
2、甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同中的某一项条款，须在事前以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。
3、甲乙双方提供的借款凭证，及与合同有关的其他书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第六条 争议的解决
本合同遵守中华人民共国的法律、法规，若发生争议：
1、发生争议双方协商解决。
2、协商不成，请有关部门调解。
3、调解不成，向当地人民法院起诉。
本合同自__生效。本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。
甲方(签字、盖章)：
身份证号码：
乙方(签字、盖章)：
房屋抵押贷款篇6
住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息
和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。
住宅反向抵押贷款的主要特征包括：
（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；
（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；
（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。
2住宅反向抵押贷款的风险分析
2.1老年人预期寿命风险
住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。
2.2贷款利率风险
利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。
2.3房屋价值波动及评估风险
反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。
2.4流动性风险
流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。
3住宅反向抵押贷款的风险防范
3.1合适的贷款一房价比（LTV）
合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。
3.2资产组合分散化
资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。
反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。
3.3住房反抵押贷款证券化
住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。
3.4房产价值保险
房屋抵押贷款篇7
但在办理抵押贷款过程中，有许多新的尝试挑战信用机制的抵押贷款案件，给他人、国家造成了严重的经济损失。笔者现将接触到的几种典型案例介绍如下。
一、假房产证抵押
2009年以来，由于许多民间借贷的链条断裂，有些人尝试用假房产证骗钱的现象呈现增多的趋势。
笔者接触的这若干起制假事件中，几起为制造假身份证，几起为制造假产权证。制假身份证的，主要是制假者为了骗卖他人的房产，从而制作真正的房屋产权人的身份证。
而制作假的房屋产权证，则主要是为了用假证去作抵押，以骗取债权人的信任和钱财。比如，此次被发现的一起制作假产权证事件中，一名男子因欠人家高利贷没发还清，便根据原来自己家里已经卖掉的一套房产情况，制作了一本假的房屋产权证抵押给了债权人。眼看还债的期限就要到来，有所警惕的债权人到市产权市场处档案馆查阅资料，这才发现这份产权证是假的。而另一起造假事件中的当事人余某用朋友的一份产权证作抵押，向王某借了3万元。随着还款日期的来临，王某觉得有必要到产权市场处档案馆查验一下。档案馆工作人员经查阅资料后发现，档案里的产权人与余某作抵押的产权证上的产权人姓名并不一致，从而证明余所提供的是假产权证。
房产部门指出，随着市民经济活动日益频繁，用房屋产权证进行抵押的情况越来越多，制作假产权证的事件也随之增多。所以，市民在遇到有人用房屋产权证向自己借钱的时候，一定要事先到房产部门查阅房产档案。
二、离婚析产未过户抵押
夏某在离异后，经法院裁决讨回了和前夫共同财产的那一部分，但在房管所却未办理过户手续，1年以后想出售，房管所告知她的房屋已于1年前因从某小额贷款公司，贷款200万元被办理抵押登记。对此事一知半解的夏女士强烈要求房管所撤销抵押登记，退还房产证，遭到拒绝。经人人民法院对该起行***诉讼案，受理以后，先认定对该宗房屋进行了保全处理。
法院查明，夏某于2009年与其前夫郭某协议离婚。双方约定：子女由夏某抚养，抚育费由赵某承担；房屋归夏某所有；双方无外债。郭某一次性给夏某20万元，在双方在场并出具相关证据的情况下，房地产管理所为赵某办理房屋抵押手续，并发放了他项权证书。夏某、郭某同日到民***部门办理离婚手续。以该证担保向某小额贷款公司借款200万元。郭某和夏某在房管所办理了房产抵押登记，郭某向小额贷款公司、房管所隐瞒了其与夏某离婚的事实。夏某得知，抵押期未满，但自贷款发放之日起至今未还一分本息，继而得知赵某哄骗她签名盖章，办理房屋抵押登记，以套取贷款的事实。由于诉讼中郭某下落不明，为维护自己的合法权益，夏某几经辗转，找到赵某。赵某称自己行踪不定，不愿出庭；但其提供了一份公证处办理的“声明公证书”。该公证书载明：“夏某同意，产证办理抵押贷款手续。”为进一步核实情况，法院来到该公证处。经查证，“声明公证书”内容属实。法院审理认为，郭某优先偿还小额贷款公司贷款200万贷款。夏某不服判决，继续上诉，本案正在审理当中。
三、二手房未办理过户手续而抵押
王某与2007年已将位于市区一处属于他2006年购买的二手房已12000万元出售给李某，当时李某因王某居住未满5年再次过户需缴纳差额的5.67%的营业税，经李某和王某商量以后等满5年以后再办理过户手续。但是在2009年10月的某一天，李某家接到法院传票，他所住房屋法院要拍卖偿还银行贷款。李某说他未办理过抵押贷款，但经法院以解释李某才知道是王某拿他已买来房屋在2008年做的抵押，至今抵押到期本息一直未偿还，银行多次讨要无果，无奈拍卖抵押物偿还抵押本息。李某拿着王某给他的房产证和买卖协议到当地房管部门咨询，说房产证他拿着，王某为何能办理抵押手续。经房管部门工作人员查证以后才知道，2007年王某和李某的二手房买卖交易，当时只是在房管部门咨询了一下过户费用但未做任何其他登记手续。王某在别人催账情急之下，2008年到房管部门办理了房产证挂失补办登记手续，将李某手中的房产证挂失，重新办理了一本王某名下房产证，做了抵押登记贷款。就此情况，根据相关法律法规规定，在房管部门没做任何登记的，按法院受理登记时间先后顺序，还有优先偿还银行贷款的规定。所以李某只能接受法院拍卖偿还银行后，李某再向法院王某。
二手房买卖未过户抵押、离婚析产未过户抵押，还有继承未过户抵押这几种抵押都是利用在各个机构没有转移登记手续而实施的假贷案件。造成这几项抵押骗贷案件的发生主要有原因是有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从。
如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定，当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行***管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定，工商行***管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。
房屋抵押贷款篇8
住房抵押贷款合同范文一
合同编号：_________
立合同单位：
借款方：_________(即抵押人，以下简称甲方)
地址：_________
电话：_________
贷款方：_________(即抵押权人，以下简称乙方)
地址：_________
电话：_________
还款保证人：_________(甲方所在单位)
地址：_________
电话：_________
现有甲方向乙方借款人民币(大写)_________，用于购买、建造自用住房。售房单位为_________(写明售房单位全称)。为维护甲乙双方利益，根据***颁发的《借款合同条例》规定立此合同，并共同遵守以下条款。
一、甲乙双方共同遵守《职工住房抵押贷款办法》及其补充规定和实施细则的各项规定。
二、乙方向甲方提供的贷款，甲方只能用于购买、建造翻建自用住房，不得挪作他用。
三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位(翻建住房时)在乙方开立的存款户。
四、甲方以_________(抵押物名称)交乙方作为借款的抵押(抵押物详细清单附后)。抵押物的现值为_________万元，担保_________万元贷款的偿还。
五、借款期限_________年，即由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。贷款利率为月息_________。
六、借款采用本金法按月归还本息，甲方必须于每月_________日前向乙方归还贷款本息_________元。
七、如遇国家统一调整存贷款利率时，按国家有关规定调整贷款利率，依此重新确定每月还本付息金额。
八、贷款期内，甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，乙方不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，乙方有权按超过的逾期天数每天向甲方收取逾期额_________的罚息。
九、如遇下列情况之一者，乙方有权对抵押物进行处理。处理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方贷款本息和处理抵押物引发的各项费用后，剩余部分退还给甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在单位负责在三个月内无条件偿还。
1.甲方在贷款期内六个月内未按期归还贷款本息或全部贷款到期后六个月未还清全部贷款本息的;
2.甲方在合同有效期内死亡或宣布失踪或移居国外，其法定继承人拒不继续履行甲方偿还贷款本息的义务或无力继续履行偿还贷款本息义务的;
3.甲方违反本合同规定的任何条款的。
十、还款保证人(甲方所在单位)应积极协助乙方督促甲方按期偿还借款本息。在甲方不能按期归还借款本息且抵押处理不能履行时，还款保证人必须无条件地负责偿还甲方所欠乙方的借款本息。还款保证人接到乙方要求其代甲方偿还借款本息的通知后，应于三个月内无条件地代为归还借款本息。三个月后仍未归还的，乙方有权从其在银行开立的住房基金存款户或其他存款户中扣收。
十一、甲方在未还清全部借款本息前，甲方对抵押物享有的全部权益让渡给乙方，并不得对抵押物作任何有损乙方利益的处理。
十二、甲方需对抵押物办理保险，保险单交乙方保管，抵押物如遇意外毁损，甲方应负责立即通知保险公司和乙方，保险公司的赔偿金应首先用于归还借款本息。若保险赔偿金不足以归还借款本息的，不足部分仍由甲方负责归还。
十三、乙方应按合同规定办理贷款，如因乙方原因影响甲方用款，乙方应按影响金额和天数，每天付给甲方相当于影响金额_________的违约金。
十四、甲乙双方任何一方不履行本合同条款，双方均有权按《民事诉讼法》第一百五十八条规定执行。
十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙双方及还款保证人(甲方所在单位)三方盖章并经法人代表签名、公证处公证后生效，至甲方还清乙方全部贷款本息之日起失效。
十六、补充条款：_________
甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 签订地点：_________ 签订地点：_________
住房抵押贷款合同范文二
甲方：_________
地址：_________
邮***编码：_________
电话：_________
乙方：_________
地址：_________
邮***编码：_________
电话：_________
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落
2.地号
3.土地面积
4.土地使用年限
5.土地来源
6.土地出让(转让、划拨)合同号
7.国有土地使用证号
8.房屋建筑面积
9.共有权份额
10.房屋所有权证号
11.房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至
2.抵押土地面积
3.抵押土地评估价值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面积
6.抵押房屋评估总价值
7.房地产评估总价值
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力***于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。 第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。 第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：甲方违反本合同自愿接受强制执行;
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提讼。
第二十五条 本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。 第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本
甲方(盖章)：_________
代表(签字)：_________
地址：_________
邮***编码：_________
电话：_________
_________年___月___日
签订地点：_________ _________份。 乙方(盖章)：_________ 代表(签字)：_________ 地址：_________ 邮***编码：_________ 电话：_________ _________年___月___日 签订地点：_________
住房抵押贷款合同范文三
甲方：_________
地址：_________
邮***编码：_________
电话：_________
乙方：_________
地址：_________
邮***编码：_________
电话：_________
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落
2.地号
3.土地面积
4.土地使用年限
5.土地来源
6.土地出让(转让、划拨)合同号
7.国有土地使用证号
8.房屋建筑面积
9.共有权份额
10.房屋所有权证号
11.房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至
2.抵押土地面积
3.抵押土地评估价值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面积
6.抵押房屋评估总价值
7.房地产评估总价值
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力***于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：
甲方违反本合同自愿接受强制执行;
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提讼。
房屋抵押贷款篇9
当前，国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以缓解。但在我国，两者之比大约为1:20甚至1:30，由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面①。要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房屋业健康发展便成为迫切需要解决的问题，于是，房屋按揭等在发达市场经济的国家和地区较为流行的融资购房方式也经香港传入我国，成为促进房地产业发展、满足居民购房需求的一种有效方式。置业者用少量的钱购得预售房，取得了房产权益，房地产开发商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益，而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款，获取收益，三方当事人各取所需，皆大欢喜。它很好地缓解了房屋市场资金紧张的状况，使普通百姓圆一个安居梦。房屋按揭较其他类型房屋抵押更具灵活性，具有更深一层的社会意义和经济作用。
为了更好地将“房屋抵押”这种传统融资担保方式与目前较为流行的“房屋按揭”的融资购房方式进行区分，笔者试从以下几方面对二者的异同进行比较分析后发表如下浅见，要求于诸方家。
一、 房屋抵押和房屋按揭的概念
房屋抵押是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋以不转移占有的方式向抵押权人（银行等金融机构或其他法人、个人）提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务的，抵押权人有权依法以抵押的房屋折价或变卖所得的价款优先受偿。其法律依据主要是《民法通则》第89条“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还”，及《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以变卖该财产的价款优先受偿”的相关规定。
房屋按揭通常情况下是指房屋开发建设中由开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为，指房屋买卖合同中的买方在支付首期购房款后余款由购房人向银行申请贷款，并将所购房屋设定担保，由银行收存保管购房人的购房证书和文本，并办理楼花或现楼抵押登记，同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，向银行承担回购保证义务。
需要说明的是，在我国盛行的按揭一词并不是法律术语，我国现行的法律、法规在默许“按揭”存在的前提下，并没有在任何法律文件中使用。按揭业务主要是在银行开展、且必须有银行介入，而我国的一些行***法规、部门规章和地方性法规都是借鉴银行的规定对房屋开发在不同阶段的担保行为，将按揭一词置换成了抵押，用抵押的规定取代银行关于按揭的规定。2003年5月7日最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中也避开了了使用“按揭”一词，笼统地称为“商品房担保贷款”。最高人民法院副院长黄松有就《解释》答记者问时谈到，商品房担保贷款也就是人们通常所说的商品房按揭。因此，从某种程度而言，按揭一词已溶入我国法律背景而形成了具有专门中国法律内涵的中国习惯法所认可的法律术语②。
关于按揭与抵押的关系，学术界存在着较大的争论，其中几个典型的观点有：
1、不动产抵押说。该学说认为，房屋按揭属于不动产抵押，其中的现房按揭与不动产抵押完全一致，而对于期房，尽管不是实际存在的楼宇，但购买期房事实际上会导致获得现房，而且买受人在买期房时已经支付了部份房款，它虽具有不确定性，但也相当于现房的部份价值。此外，期房按揭的目的也是为了担保债务的清偿，担保物的占有及使用仍为按揭借款人所有。按揭权人的权利与抵押权人的权利大体相同。从债务不履行时按揭权人享有的优先受偿权来看，期房按揭实际上仍属于不动产抵押③。
2、权利抵押说。该观点认为，期房按揭中的按揭人是以其在房屋买卖合同中的全部权益作为抵押，即以合同权利为抵押担保物而成立的抵押。此种抵押有别于以现存的实物作为抵押标的物的抵押④。
3、让与担保说。该观点认为，商品房按揭这种以购房人将其对于楼花或现楼的财产权或所有权转让于银行的贷款担方式，符合让与担保的特征，所以其实质上是一种让与担保。这个观点一直为梁慧星教授所推崇，并已将其写进了其主编的〈中国物权法草案建议稿〉⑤。
笔者认为上述观点都具有一定的合理性，但我个人认为以上三种说法都存在弊端，不是那么足以让人信服。主要是因为其一，在期房买卖中，买受人虽在办理按揭贷款前即已支付了一定比例的购房款，但并不能说明其已经取得了所购房屋的所有权，这与不动产抵押是存在根本区别的。其二，买受人购买的期房，在建成之前只能称之为“所有权的期待权”，而非完整意义上的物权，根据物权法定原则，抵押权既然为担保物权，抵押物的范围就需要由担保法明确规定，就此而言，期房在现行法律规定之下作为抵押物是于法无据的。故，权利抵押说也不太完美。第三，我国现行担保法只规定了“抵押权”、“质权”和“留置权”三种担保物权，既没有所谓“按揭担保”，也没有所谓“让与担保”，因此我认为让与担保说也缺少现实的法律基础。
二、房屋抵押和房屋按揭的相同之处
1、房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作为担保主债务的履行而取得贷款，都不需要转移对按揭标的或抵押物的实际占有与使用。尽管如此，抵押权人或按揭银行对该房屋是具有一定支配力和物上请求权的，具体表现在：①房屋抵押人出卖抵押物时均须由抵押人或抵押物的买受人用抵押物的价金提前清偿抵押权担保的债权，或者将价金交抵押权人同意的第三人提存。而房屋按揭中的购房人在出售按揭中的房屋时，按揭银行通常会要求购房人提前还清按揭款后，即实务中所称的“赎楼”，才同意出售（当然现在也有一部份银行可以直接办理转按揭）。②在抵押或按揭的存续期间，抵押人（按揭人）应妥善保管在抵押或按揭中的房屋，并负责维修、保养的行为，如果由于自身过错或其他原因导致该房屋的价值减少，抵押权人或按揭银行有权要求其限期恢复房屋价值或向抵押权人提供与减少的价值相当的担保。③抵押或按揭期间，未经抵押权人书面同意，抵押人（按揭人）不得将该房屋出售、变卖、赠与、出租、重复抵押、偿还债务等或以其他不适当的方式处分房屋。
2、按揭人、抵押人都是通过履行约定义务（按期归还贷款的本金、利息及支付其他费用等）以解除这一担保（按揭或抵押），回复对担保标的圆满权利状态。
依据我国《担保法》第46条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，从其约定”的规定，房屋抵押所担保的范围为债权实际清偿时所存在的范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。这一点与实际操作上大多数银行提供的房屋按揭合同中约定所担保的范围是一样的。二者的还款义务人都是通过履行了约定义务，才能够彻底解除房屋的这一担保。
3、二者在形式上都要求采用书面形式。不管是房屋抵押也好，还是房屋按揭也好，都要求先签订书面的《房屋抵押合同》和《房屋按揭合同》。同时，依据《担保法》第41条“以土地使用权、房屋、其他土地定着物、林木、航空器、车辆、企业设备和其他动产进行抵押的，都必须经过主管部门的登记，抵押权才能设立”的相关规定，经过抵押的房屋必须要到房管部门进行抵押登记才能发生法律效力。而在房屋按揭中，按揭银行通常会要求将权利证书交其保管，权利证书包括：生效的房屋买卖合同、首期付款收据或发票、抵押登记证明文件、保险单文本等。如果是现房，还要求将房屋的所有权证书交银行保管，并办理抵押登记。如果是期房，登记机关应当在抵押合同上作记载。
二、 房屋抵押和房屋按揭的不同点
1、法律关系主体上的不同。房屋抵押的主体涉及三方当事人：借款人、贷款人（也可称为抵押权人）、房屋抵押人，而房屋抵押人即是有权处分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是借款人之外的第三人。房屋按揭的主体是购房人（借款人）、房产商、按揭银行（贷款人）。特别要指出的是，房屋抵押中的贷款人既可以是银行等金融机构，也可以是企事业单位法人、自然人或其他机构，但房屋按揭中通常有按揭银行的参与，即贷款人必须是银行。
2、贷款用途和目的上的不同。房屋抵押中借款人的目的是为了融入资金，既可以用于购房，也可以用于其他项目的投资，不一定必须用于购买房屋或从事工程建设，贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全；房屋按揭中购房人向银行所借款项，只能是专款专用，其目的是为了购买楼花、或现房，或用于在建工程的开发，按揭银行的目的是为了贷出款项、取得利润并保证资金安全，房产商参与提供担保的目的是为了卖出房屋。
3、法律关系内容上的不同。房屋抵押只涉及两个法律关系：主债权债务关系和抵押关系。而房屋按揭则涉及多种法律关系：①按揭人（购房人）因购房和房屋开发商之间产生的商品房买卖关系；②按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的与按揭权人之间的按揭贷款关系；③按揭人将所购商品房作为按约向银行偿还贷款本息的担保所产生的按揭贷款担保关系；④房屋开发商为了确保按揭人清偿贷款而与银行产生的保证关系；⑤为了避免资金划拨中的麻烦，购房人授权银行以购房人的名义将贷款划入开发商的账户而形成的委托关系。在这些错综复杂的法律关系中，商品房买卖关系是按揭的基础性法律关系，按揭贷款关系是按揭的核心关系，担保关系、保证关系是按揭的从法律关系⑥。
4、法律关系的客体不同。 房屋抵押与房屋按揭虽都与抵押有关，但法律关系的客体不同。房屋按揭的客体是所购的房产，目前银行实务中按照按揭房屋的形态将按揭分为甲类按揭贷款（楼花按揭）、乙类按揭贷款（现楼按揭）和在建工程按揭。而房屋抵押的客体是抵押人有权处分的房屋，且必须是已经建成并办妥房地产权证的现楼。
5、买卖合同以及担保合同标的物的区别。在房屋按揭中，房屋买卖合同的标的与担保合同的标的应该具有同一性，即所购房屋按揭给银行提供但保的房屋是相同的，同时，对于期房而言，由于该房屋有尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最终能否顺利建成，是一个未知数，是有一定风险的。而具体的结果主要取决于开发商的履约能力，因此，其实质应是一种期待权。而房屋抵押合同中标的物与抵押物可以不具有同一性，它是以自己或他人合法拥有的房物作为提供担保的抵押物。且该抵押物是现实存在的，是一种既得权。
5、权利的实现不同。
房屋抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房屋抵押，房屋抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房屋抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房屋抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为，因而，只有在债务人或担保人违约的前提下，才能依据我国《担保法》第53条：“债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的规定，实现抵押权。而抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且，抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进行协商，协议是实现抵押权的必经程序，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖之权利。
而在房屋按揭合同中，当按揭人不履行债务时，在实务中，目前通行的做法主要有三种：第一、由房屋开发商承担连带责任回购按揭标的（一般在房屋按揭合同中约定按房款70%的比例进行回购）；第二、以拍卖变卖折价等方式处分按揭人的商品房，这种做法与实现抵押权的方式是相同的；第三、由担保人（房地产开发商）承担连带保证责任。
参考文献
①王涌泉《住房按揭法律问题研究》
②陈耀东《商品房买卖法律问题专论》第174页
③程惠英：《房屋开发与交易---房屋法原理与实务》复旦大学出出版社97年版，195页
④最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用第289页〉
房屋抵押贷款篇10
一、关于抵押权人的范围
《暂行办法》第2条规定：“本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。”
根据该条的规定，农民住房财产权抵押权人范围限定在银行业金融机构，有其合理性，金融机构无意取得农村房屋的所有权，它关心的是农民如约偿还借款。这里需要探讨的是，对于其他民事主体作为抵押权人可否呢？比如，农民向城镇居民借钱用其住房作为抵押担保，可否办理抵押登记呢？对于此种情形，我们认为应当暂缓办理。现行国家***策是禁止城镇居民在农村购买农村住房的，一旦放开农民向城镇居民借款的抵押登记，有可能导致名抵押、实买卖的效果，直接与现行国家大***方针相冲突。而对于本集体经济组织内部农民与农民间发生的借贷抵押登记业务，我们认为是可以办理的。
二、关于申请贷款的条件
《暂行办法》第4条规定：“借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有***府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。”
根据该条规定，要求抵押物农房未列入征地拆迁范围，此条主要参考了《城市房地产抵押管理办法》第8条的规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。实际上《担保法》及《物权法》对此都未作规定。《城市房地产抵押管理办法》作为一个部门规章，效力较低，不得与上位法相冲突。在法理上，列入征地折迁范围并没有消灭房屋的物上权利，房屋所有权人仍可以处置，抵押权人在房屋征收拆迁后可以就补偿款优先受偿。
要求借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料，这主要是考虑在现阶段，农村住房保障制度还不健全，一旦农房抵押失败，农民的居住将成问题。但是在操作层面，此规定不易把握，其他稳定居所如何证明？我国农村实行的是一户一宅，农民除了自身住房外，一般没有其他稳定居所。目前，大部分农民都在外地打工租房居住，农村房屋大都处于闲置状态，外出打工的农民一般在春节才回家，由于有谋生打工收入，一般不会将农村闲置房屋再行抵押贷款。而真正在农村居住从事农务的农民才会有抵押贷款融资需求，但受一户一宅***策限制，在一些偏远的纯农业地区，农民要提供其他稳定居所的证明较为困难。
农房抵押是否需要集体经济组织同意也值得探讨，文件的制定者可能考虑的是，农房抵押一旦失败，可能导致房屋所有权的转移，而按建设部《房屋登记办法》第86条的规定，农村房屋所有权转移，需提交集体经济组织同意转让证明，但是《房屋登记办法》作为部门规章，效力较低，***出台的《不动产登记暂行条例》及国土部出台《不动产登记暂行条例实施细则》都未作此要求，而且在不动产统一登记之后，《房屋登记办法》应不再适用。宅基地属于集体经济组织所有，但宅基地使用权属于农民，虽然宅基地具有无偿福利性，但农房所有权属于农民所有，而抵押是农民行使所有权的权能表现。在法律层面，集体经济组织既非自然人，也非法人，也很难融入其他组织概念，存在主体虚位问题，在现实中，集体经济组织同意有可能演变成村组干部同意，成为这些人的生财之道。成都在农房抵押操作实践中，未作此要求。另外，成都在农房抵押制度设计时，考虑到宅基地与集体建设用地的差异性，为绕开宅基地使用权不得抵押的限制性规定，曾采取将该房屋所占用范围内的宅基地使用权先行申请退回集体经济组织变更为集体建设用地使用权的方式进行，但此种方式，农民须向集体经济组织补交一定费用，在操作上并未执行。不过，中央的一系列文件鼓励农房抵押，而且全国人大也授权在试点区域，有关宅基地使用权不得抵押的限制性法律条款不再适用，因此，至少在国家确定的试点区域，不必采取此种曲线救国方式，直接抵押即可。
三、关于抵押物的评估
《暂行办法》第9条规定：“借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。”
按照《物权法》第13条的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，因此，房屋抵押登记，评估报告不是必收要件，只要有双方认可的价值确认书即可。但在操作实践中，为了公正确定抵押物的价值，银行等金融机构一般会要求出具抵押物的评估报告。农房抵押同样如此，通过评估机构的评估，能为当事人提供重要的参考依据。农房评估时，仅需评估房屋的价值即可，无须再对宅基地使用权价值进行单独评估，因为房地一体，农房的价值当然即包含了宅基地使用权的价值。但是，一直以来，农村房屋流通受限，不存在成熟的交易市场，包括农村房屋在内的很多农村资产不易评估。2009年，成都市房产管理局了《成都市农村房地产估价规范》（试行），为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据，但在操作层面，该规范并未实施。
四、关于抵押物的登记
《暂行办法》第11条规定：“借贷双方要按试点地区规定，在试点地区***府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。”
我国实行的不动产物权变动登记要件主义，《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。农房抵押权的产生当然需要登记。但是该条规定，需要同时办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记，我们认为，仅需办理房屋所有权抵押登记即可，按照我国房地一体交易、一体抵押的规定，《物权法》第182条的规定，建筑物及其所占范围的土地使用权需一并抵押。房屋抵押，房屋下面的土地使用权随之抵押，因此，仅需办理农房抵押登记即可，农房下面的宅基地使用权随之抵押，无须还要办理一次宅基地使用权抵押登记。
五、关于变卖或拍卖抵押物时的受让人范围
《暂行办法》第12条规定：“因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区***府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和***规定的范围内。”
为什么商业银行不愿意接受农房抵押此种产品，其根本原因就是农房抵押失败后变现很难，按照该条的规定，农房抵押失败后，变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和***规定的范围内，对农房的受让人进行了严格限制。相关法律法规和***的规定是哪些呢？比如，2007年***办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和***策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”。2008年中共中央、***《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》重申，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。2008年国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定，“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定，对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理”……如果严格执行上述规定，变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限定在本集体经济组织内，但是按照《土地管理法》一户一宅的要求，本集体经济组织内的成员本就免费分配有宅基地，如果再取得变卖或拍卖的农房，有可能出现一户多宅现象，违背了一户一宅的法律规定。当然，集体经济组织有乡、村、组三级形式，范围最小为“组”，即便扩大至最大范围“乡”，受让人的范围仍在较小的区域内，而且还要受一户一宅限制，因此，农房抵押失败后变现仍将成问题，银行等金融机构仍会不愿意接受此种产品，文件的执行将大打折扣。不过，该条表述加了“原则”二字，在解释上为扩大受让人范围留下空间，比如，成都下面的一些区县在操作实践中，将集体经济组织突破乡村组范畴，扩大至全县县域范围内的农民，农房的流通性变得更强。
六、关于抵押贷款风险补偿基金
《暂行办法》第14条规定：“鼓励试点地区***府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益，或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。”
为防范银行等金融机构的抵押风险，建立抵押贷款风险补偿基金很有必要，不过《暂行办法》针对抵押贷款风险补偿基金的适用的情形限定在自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益两种情形。我们认为抵押贷款风险补偿基金的适用范围应该更宽泛一些，在当前农村住房保障制度不健全的情形下，即便在办理抵押登记时，农民已承诺设定抵押的房屋在依法清偿后有适当的居住场所，在农民无其他住房保障情形下，即便有法院的生效判决，金融机构也不可能执行抵押农房，这样，银行等金融机构形成坏账的机率大大增加，这也是银行等金融机构不愿接受农房抵押的重要原因之一。成都在实践中，曾出台《关于成都市农村产权抵押融资风险基金筹集与使用管理暂行办法的通知》，该通知规定，***府应当建立风险基金，用于收购到期不能偿还债务的抵押农村房屋，降低了银行等金融机构的风险，可资借鉴。
总的来说，《暂行办法》的出台对于盘活农村资产，解决当前农民贷款难有一定的积极作用，但作为一个***策文件，而非法律法规，随时面临各种***策调整而夭折。同时，该办法对于农房抵押贷款设定了诸多限制性条件，对于其实施效果，还有待进一步观察。
参考文献：
1.华旭日.农房抵押融资案例及风险分析.中国农村金融.2014.10
2.余红永.应警惕农房抵押贷款业务的法律风险.中国城乡金融报.2014.7