学文网摘要：城市运营是为了适应市场经济高速发展的需要，使城市可持续发展并从中获得具有个性特色的最大城市价值的过程。西安曲江新区通过挖掘城市主题实现城市运营新模式，很好地解决了我国城市化进程中存在的城市运营融资、基础设施建设、重大项目开发方面无法实现市场化，无法和资本市场接轨，发展缓慢的问题。
关键词：城市运营 产业培育 曲江模式
一、引言
城市运营是城市化过程的产物。城市化的快速发展，一定程度上对城市运营的效率、效果提出了更高的要求。城市运营理念起源于科特勒的国家营销和地区营销理念。城市拥有各种各样的资源，如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形资产。为了确保城市可持续发展的目标，这些资源也都需要开发、积累、整合和利用。城市运营就是运用营销思想，整合城市资源，实现城市个性化价值最大化的经营方法。许多学者从***府功能、经营机制、城市经营与城市竞争力展开研究，取得很多研究成果。
二、曲江原有城市运营思路
1996年的曲江规划沿用了1992年的思路：度假区建设以外资为主，经营以外商为主，服务以外宾为主。主要项目包括高级豪华别墅、娱乐设施、购物中心和健身保健设施等。主要运营过程有以下六个步骤：（1）项目规划和设计；（2）分割地块；（3）分别售卖；（4）售地回收资金；（5）拆迁；（6）基础设施建设；（7）***府和企业共同建设。基本流程如***1。
曲江新区的第一次城市运营思路从流程上看似乎没有任何问题，当地方***府向国家申请到土地指标之后，开始项目规划，整体规划完成之后进行分块规划，主要是进行项目细分定位。各小块土地定位后开始售卖，售卖的土地是有附加项目要求的，即只能用来建设预定项目，包括道路、管网等。在基础设施建设后期，一些投资商也会参与到项目建设中来，形成地方***府和开发商共同开发的局面。基础设施和重点项目的建成，会极大地改善当地的环境和风貌，最终实现城市价值的升值。
1996年分割售出的项目以旅游业为主，包括“长安芙蓉园”、“曲江海洋馆”、“情侣村”、“马术中心”，以及“曲江花园”、“翠竹园”、“钻石王朝”、“万业房地产”等房地产项目。此时的52个开发项目看上去形势一片大好。
但是，到了1997年，在一年的时间里，曲江就认识到事情似乎并不像想象中的那么顺利。过度的投机行为使得***府看上去很好的运营模式彻底失败了。1997年东南亚金融危机爆发，使得真正有投资意向的外商纷纷选择了收缩战线，这使得曲江新区的投资者主要是在各个开发区进行土地投机的投机者。
投机商的投机过程主要有以下几个步骤：（1）包装项目公司；（2）支付预付款（甚至不支付）；（3）获取***府合同；（4）项目推进（甚至不作为）；（5）项目包装；（6）争取贷款；（7）项目转让（赚取差价）；然后再开始新一轮的投机。
投机商的投机首先是自我包装，实际上是一些并不具有开发实力的企业进行一定的伪装，向曲江***府支付了少量预付款，以获得***府的合同批文，然后在这些***府的合同批文的基础之上申请银行贷款，并将这些资金作为后续投机的资本，同时，投机商也可以很容易将项目以高于真实价值的价格转让，获取高额差价。
从1996—2002年的曲江新区城市运营过程中，我们发现，对于一个城市发展最重要的“基础设施建设”这一个环节基本上消失了。因此，曲江陷入了环境得不到改善，价值得不到提升的“双输”结局。
曲江新区的第一次城市运营陷入了“困境”。到2002年时，曲江的发展完全变得不能实行，最初计划的52个项目的土地全部落入了没有开发实力或者是不愿意去开发的投机商手中。
面对这个困境，曲江新区***府只能是艰难地另寻出路。于是，2002年，曲江新区用市场手段加行***手段的强力***策收回了全部的土地。转换城市运营思路，转变城市运营模式。
三、曲江城市运营新模式
在经历了1996—2002年间第一次城市运营的失败教训之后，曲江***府认识到分割地块简单出售，仅仅依靠开发商完成城市运营的模式存在着天然的缺陷，就是很难形成产业集群和城市规模，主要是由于在基础设施建设方面没有足够的激励，这使得基础设施建设过于滞后，从而导致了城市运营的失败。
因此，做好以下四个方面是城市运营的关键之处，曲江城市运营首先对这四个方面进行了准确定位。
（一）挖掘城市主题
只有将城市特色挖掘出来，才能使城市最大程度地增值。对于曲江而言，挖掘城市主题似乎并不是很困难，区域内众多优质的历史文化资源是曲江最为宝贵的资源。同样，保护文化遗产也是曲江新区城市运营的责任。如果将历史资源很好地利用起来，就可以实现既保护了遗产，又使城市得到发展。
位于曲江的重点历史文化遗产有：大雁塔、芙蓉园、曲江池、寒窑、秦二世陵、杜陵遗址、唐长安城遗址等。然而，这些历史文化遗产除了大雁塔之外，都只剩下一个概念而已，人们只能从历史典籍中知道这里曾经的辉煌。但是，不管怎么说，这都是在这里存在过的。曲江***府的领导人段先念曾经说过：“一个事物，如果有说法、有故事、能传承，那么就有保存的价值，就是文化遗产。”因此，曲江将文化遗产定义为重点挖掘的城市主题。
另外，曲江位于西安市东南部，距离秦岭较西安市其他区域要近，而且，部分区域位于“塬上”（就是地势相对于其他区域比较高，但是一望无际，比较平坦），处于城市的上风上水之处，生态资源也比较优越，因此，在挖掘历史文化遗产的同时，曲江将生态资源也作为区域内的城市主题。
（二）基础设施建设
基础设施建设需要大量的投入，而且见效周期太长，开发商没有太大动力去完成，然而，基础设施建设是城市运营非常关键的部分。因此，必须要引入基础设施建设的机制。
（三）资金流循环
主要包括资金流的循环以及城市运营融资，尤其是在曲江***府几乎没有初始资金进行城市运营的情况下，资金流循环是必须要重点考虑的。
转载请注明出处学文网 » 曲江新区城市运营模式的启示