学文网地产业务的先天不足,以及对于股票市场与土地市场的双重误判,使得黄光裕经营多年的地产借壳计划最终成为泡影
2002年1月5日下午,北京二环路边上的鹏润家园发生了一起物业管理部门与业主之间的激烈对抗。物业“保安”将住在这里的业主打伤。住在这里的一些业主在自家的玻璃上贴上了对物业公司不满的大幅标语。
十年三项目
1996年3月18日,黄光裕以注册资本1000万元,成立了北京市国美房地产开发有限责任公司,后更名为北京鹏润房地产开发有限责任公司(下称鹏润地产)。第一个项目在北京市丰台区菜户营――鹏润家园。
1997年,在开发鹏润家园的同时,黄光裕在北京市宣武区右安门附近还开发了一个商业地产项目――大康国际鞋城。黄对外宣称,欲将此项目打造为亚洲最大的鞋类批发市场。但据工商资料显示,大康国际鞋城直至2003年才取得土地使用证。2005年方始建成对外招商。
从此直至2003年,黄光裕涉足地产七年间,实则只开发了一个地产项目――鹏润家园。对此,鹏润地产一位不愿透露姓名的高层人士向《财经》记者表示,黄光裕对房地产的投资,一直持十分谨慎的态度。另一位投行人士则表示,黄光裕在2004年前,一直将主要精力投入到国美电器在香港借壳上市的资本运作中,无暇顾及地产业务发展。
2002年,鹏润地产的法人代表由黄光裕换作他的妹夫张志铭。在后者的主导下,鹏润地产于2003年通过协议出让的方式,以较低价格取得了北京东四环青年路附近一块土地,开发了国美第一城。
此后,张志铭决定将国美电器压缩成本、薄利多销的经营模式移植到地产领域,并希望借助国美品牌,逐渐淡化鹏润品牌。2004年国美第一城开始销售,其销售均价比周边楼盘低近1000元/平方米,此时恰值北京房价高涨之时,国美第一城销售场面火爆。
2005年,黄光裕与张志铭之间出现嫌隙。2005年2月,黄光裕重新出任鹏润地产法人代表,并任命其秘书禹晋永担任鹏润地产总经理,意***从张志铭手中收回鹏润地产的经营权。
张志铭另起炉灶,创建明天地产有限公司(下称明天地产),继续负责开发国美第一城的第二期至第四期,同时还开发了位于立水桥的明天第一城。尽管黄光裕仍为明天地产大股东,占股60%(其余40%股份为黄光裕的妹妹黄燕虹持有),但是张志铭却掌控着明天地产的经营权;装入明天地产的国美第一城和明天第一城,更是黄光裕惟一的住宅地产项目,并可为其后续拿地,回笼资金。
鹏润地产总经理禹晋永上任后,便协助已经没有项目可做的黄光裕四处找地。最终以总价8.05亿元,拍得丰台科技园建设发展有限公司一块商业用地,定名国美商都。但此时,注册资本只有1.5亿元的鹏润地产并无力偿付高达8亿元的土地出让金。
同在2005年,鹏润地产还获得了西坝河长途汽车保养厂一块土地的一级开发权,欲将此建成金尊大厦项目。但至今,这一土地仍未转入二级开发,即鹏润地产并未能实质获得该地块的使用权。
2006年,具有丰富地产销售经验的香港人童渊出任鹏润地产总经理,并对鹏润地产展开重组。同年,鹏润地产缴清了国美商都土地款,并将此项目案名改为鹏润国际时尚交易中心。这一年,鹏润尊爵在重庆江北区取得建筑面积达63万平方米的一块土地――开发为鹏润国际公寓。
至此,鹏润地产共拥有三个在开发项目,分别为鹏润国际时尚交易中心、大康国际鞋城及鹏润国际公寓。
土地扩张
2001年,黄光裕在鹏润投资之下,设立鹏泰投资有限公司(下称鹏泰投资),欲对北京中关村科技发展(控股)股份有限公司(深圳交易所代码:000931,下称中关村)展开重组,并将地产业务注入。
前述鹏润地产高层向《财经》记者表示,黄光裕欲借壳中关村科技的一个主要原因,是看重中关村参股的子公司――中关村建设的多个地产项目,以及这家公司多年从事房地产建设及开发的经验。中关村建设总经理王会生此后还出任了鹏泰投资董事。
2007年黄光裕开始大肆扩张土地储备,以期完成其注资上市的计划。鹏润地产的注册资本由2亿元迅速扩大10倍,至20亿元。
2007年9月,鹏润地产公开表示,欲洽购天津河北区金钟河大街两侧地块,预计投资80亿元。但此后未见行动。同月,鹏润地产表示将参与竞拍上海长风地块,并有意将之建作国美电器与鹏润地产的华东总部。依然未果。
9月底,鹏润地产在北京崔各庄获得一块农业集体土地的一级开发权。同时还在北京通州宋庄取得一块农村集体土地的一级开发权。不过,这两块土地均未转入实质的开发。
2007年10月,鹏润地产以6亿元拍得北京市铁路文体活动中心一块土地;同为10月,再次通过协议转让的方式获得北京昌平文教器材厂一块土地。但至今未完成土地使用权的过户。
2007年11月,鹏润地产参加了江苏省无锡电瓶车厂项目地块的竞标,以5.85亿元获得该土地开发经营权。这是鹏润地产近两年间正式取得的第一块土地;2008年1月,鹏润地产以8.45亿元竞得重庆渝中区一块土地,欲建国泰广场项目。
2008年2月,鹏润地产又以25.55亿元的价格获得天津华明镇一块土地,楼面价格约合5000多元/平方米。
2008年3月,鹏润地产获得北京市通州区张家湾一块农村集体土地的一级开发权。
总体来看,从2007年下半年到2008年3月,尽管黄光裕力***极速扩张土地储备,但真正取得的土地却没有几块,显得囊中羞涩。
在黄光裕借壳中关村期间,媒体曾渲染鹏润地产土地储备达上亿平方米。但据《财经》记者了解,这1亿多平方米的土地储备,多为一级开发土地,其二级开发的土地储备只有52.56万平方米,而且大部分未取得土地使用证。
所谓一级开发,即指开发商协助***府完成拆迁及“七通一平”等土地整理工作,并不能就此获得土地使用权。完成一级开发的土地,还要经过“招拍挂”,进入市场。土地一级开发商在土地招标过程中,可能比其他开发商更有优势。但这种优势也只是土地市场的一种潜规则。
鹏润地产取得的上述土地中,只有北京昌平、无锡、重庆和天津四个项目是在公开市场中通过“招拍挂”取得,可直接用于开发。但据《财经》记者了解,这四块土地均未付清土地出让金。一位接近鹏润地产的知情人士向《财经》记者透露,鹏润地产在天津取得的土地只缴纳了6亿元的土地出让金,黄光裕甚至想退还这块价格明显偏高的土地。
注资计划失败
黄光裕的土地扩张,恰值地产市场遭遇十年一遇的深度调整。早在去年10月,金地等多家大型地产公司即已退出土地市场的竞争。万科、中海更率先降价,回笼资金。今年初,一些应变并不迅速的地产公司,也都意识到继续扩大土地储备的风险。
相形之下,黄光裕对房地产市场的反应似乎过于迟钝。不过,一位投行人士向《财经》记者表示,黄光裕极速扩张土地储备,亦与其注资遇阻有关。
2006年黄光裕进入中关村后,在注资概念和大市上涨等多重因素推动下,其股价一路飙升,至2007年9月底停牌时股价为14.76元/股,这大大提升了其资产置换对价成本。由于中关村增发价格定为14.67元/股,黄光裕必须将其注入中关村的地产资产评出高值(其目标是180亿元),才能保证在资产重组后的中关村里拥有绝对控股权。
一位外资投行人士对《财经》记者表示,如采取NAV估值法在香港上市,鹏润地产在扩大土地储备后的资产,也许可以估到180亿元。
NAV估值法,即净资产价值法,是目前对地产公司IPO的主流估值方法,指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下,地产企业当前储备项目的现金流折现价值,剔除负债,即为净资产价值。
NAV估值对预期价格变化、开发速度和投资人回报率等因素展开全面评估,相对于简单的市盈率定价,更加精确。但是,这种估值法也有明显的缺陷:它衡量的是企业当前有形资产的价值,而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。
NAV估值推动了地产企业对资产(土地储备)的过分崇拜。在NAV引领下,很多希望借上市融资迅速扩张的开发商,都参与到土地储备的竞赛中来,因为土地储备量越高,NAV越高,融资规模越大。
不过,在2007年,国家加强对房地产业的调控之后,内地A股上市对土地储备的评估,比H股更加严格。那些只取得了一级开发权和没有缴清土地出让金的土地,很难计入估值中。
一位中关村内部人士向《财经》记者表示,黄光裕的地产估值最多不可能超过100亿元。这位人士还表示,黄光裕拿来的资产不好,那些在卖的、能带来现金流的项目没有放进来,放进来的是想融资的项目;有的法律手续不全,只有乡***府批文,没有区里、市里批文,没法放进上市公司。据《财经》记者了解,黄光裕确实没有将已经建成并预备招商的鹏润国际时尚交易中心放入上市公司;而销售尚可的国美第一城和明天第一城,则由张志铭经营的明天地产负责开发,很难置入壳中。实际上,这是黄光裕最好的三个地产项目。如果将这三个项目置入上市公司,黄光裕地产资产的估值亦可以获得提升。
黄光裕置入上市公司的项目,包括大康国际鞋城、重庆鹏润国际公寓两个老项目,和前文所述的若干在2007年底至2008年初取得的新项目。其中,大康国际鞋城只是一个鞋类批发市场,利润不高;鹏润国际公寓四期则尚未缴清土地出让金,未取得四证,还需继续投资。其他新取得的项目,则不是未缴清土地出让金,便属于根本没有实质取得的一级开发土地。
最终,由于对于股票市场与土地市场的双重误判,黄光裕经营多年的地产借壳计划成为泡影。2008年8月28日,中关村董事会被迫宣布放弃了绸缪已久的鹏润地产注资计划。■
本刊记者肖华对此文亦有贡献