学文网房地产登记条例篇1
2014年12月22日，中国***府网全文由***签署通过的《不动产登记暂行条例》，将从2015年3月1日起施行。不动产登记条例的实施对房地产实现登记信息共享具有实质性的作用，同时对投机性住房需求、投机性住房需求会产生很大的影响。对改善类住房需求大概只有10%的影响，因此在当前的市场环境下，不动产登记条例的实施对房地产健康发展会产生重要的作用。市场经济发展的过程中需要通过一系列的体制机制解决房地产发展过程中的投资、投机需求问题，把房地产逐步引起健康、稳定发展的轨道上来，为房地产健康稳定发展创造良好的条件和基础。
一、不动产登记条例实施对房地产的影响是长期性的
不动产登记本身不是对房地产进行调控，从不动产登记的全面实施角度看，其对房地产的影响模式发生了根本性变化，改变了以往从交易环节进行调控的模式，当前主要是从存量环节进***地产的调控，对房地产进行全面结构模式优化会产生重要的影响。但对房价的影响不大，因为影响房价变动的根本因素是以人为本的供求关系。房价变动指数=常住人口÷户籍人口。如果比值大于1，说明这个城市是人口劳动力流入为主;小于1，说明这个城市的人口劳动力是流出为主。如果这个数是大于1，而且持续上升的，说明这个城市未来的房价会涨。这个公式在中国看每一个城市未来房价涨跌百发百中。不动产登记条例需要从市场环节采取有效的措施，从短期看不动产登记一定会对房地产的市场化发展会产生一定的影响，但是一些积极的影响一定会长期影响房地产业，对房地产的多元化发展会产生重要的影响。不动产登记的一个重要作用是对房地产健康发展产生积极的影响，通过对各种登记信息的共享，可以获取更多的房地产价值信息，对科学决策和反腐动作都会产生积极的影响。从不动产登记管理的基本思路出发，通过有效的管理模式创新，实现房地产的管理规范化，提高房地产的综合控制管理水平。
不动产登记条例在新的市场环境下要进行有效的管理工作研究，通过等当前楼市的情况看，不动产登记对其影响将是长期的，同时也是符合积极预期的，必须要从房地产综合控制管理的基本思路出发，积极稳妥的推进房地产登记信息的共享，为全面利用信息和规范信息利用方式具有重要的影响，对房地产信息资源的共享影响将是长期的。从房地产登记条例的实施情况看，必然会影响一部分人进***屋变现，对房屋使用率提高会产生积极的影响，同时也会产生长远的影响。从变现的群体看，其所占整个市场的比重是比较小的，因此其对整个楼市产生的影响也是比较小。从不动产登记条例实施的情况看，房地产市场会在信息资源共享的模式下产生重要的信息利用价值，必然会房地产的健康发展会产生长远的影响。
房地产登记条例实施对查询主体进行各种规定，因此在查询信息的过程中主要是满足一定要求的情况下才能实施，因此不动产登记信息是具备法律保障的，不动产登记模式对房地产的综合性管理和全面管理机制形成具有重要的作用。不动产登记管理的过程中要从不同的侧面进行信息资源的优化控制，确保房地产的信息登记能够与市场交易和市场秩序紧密结合在一起，提高房地产的综合控制管理水平，为房地产健康发展创造良好的条件。
二、不动产登记条例实施对房地产业会产生积极健康作用
我国不动产在长期的市场化环境中对国民经济发展产生了很大的作用，在新的市场环境下，不动产管理模式将会经济社会发展产生很大的影响，必须要从不同的登记制度体系建设出发，确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。因此不动产登记模式的全面实施，对不动产行业自身发展会产生深远的影响，同时对整个社会经济发展也会产生积极健康的影响。因此从各项公共利益角度出发，不动产登记对各类不动产管理产生的影响是深远的。在新的市场环境下，必须要深刻理解不动产登记的涵义，通过建立不动产登记信息基础平台，保证不动产数据信息能够有效的共享，全面提高不动产登记的信息资源管理水平，为不动产的全面管理创造良好的条件。
从短期的情况看，由于条例在实施的过程中对执行对象进行了描述，主要是从发生交易、抵押或者转让的不动产进行全面的登记，确保各类交易信息能够金融基础数据平台，短期对房地产市场行为会产生一定的影响，但是从长期情况下，此种不动产登记心理会逐步趋于稳定，保证房地产市场步入一个健康的轨道，对房地产市场的综合性管理产生重要的作用。房地产市场化管理必须要从市场模式管理出发，保证各种不动产的权属关系更加明确，对实现房地产的权属科学化管理会产生重要的作用。
不动产登记条例的实施，对管理层摸清不动产数据具有重要的作用，通过对不动产的数据信息进行管理，可以更好的制定发展战略，对整个社会经济发展会产生重要的影响。通过有效的不动产登记管理，可以做好市场的风险控制，对防范各种不动产风险产生具有重要的作用。房地产市场发展过程中已经产生了很多的矛盾和问题，需要通过对信息数据的管理，保证各种数据信息能够更加科学的管理，对整个数据信息的优化管理会产生重要的影响。通过对市场的综合判断和管理保证房地产数据信息能够优化，对整个房地产数据信息的优化控制会产生重要的影响。不动产登记管理的过程中需要住建、国土、林业、农业等多个部门进行协调，同时要梳理好各种利益和管理关系，从不同的管理模式出发，提高不动产登记的综合管理效率，为制定不动产登记各项制度产生重要的影响。
不动产登记条例的实施对建立不动产基础性制度具有重要的作用，通过统一登记制度的实施，保证各项不动产登记信息能够投入平台运行，实现不动产的全面控制管理，为不动产审批、交易、登记科学化创造良好的条件。不动产登记控制管理的过程中要明确产权，保证各项登记信息能够在优化控制管理的过程中发挥有价值的作用。从不动产登记的具体情况看，土地不动产登记管理的过程中要从产权控制管理的角度出发，通过有效的产权控制管理实现不动产的全方位管理，为不动产的优化管理营造良好的氛围。从我国发展的实际情况看，经济发展的很多核心都是土地问题，因此不动产登记是房地产长期管理与制度发展的重要组成部分，其并不是直接对房地产市场产生影响。通过有效的房地产登记条例的实施，可以调整房地产管理模式，对房地产市场透明化管理产生积极的影响。房地产市场管理的过程中要从精准调控的模式出发，推动各项调控管理制度不断发展，为房地产的综合管理创造良好的条件。
通过不动产登记条例的实施，可以全面实现不动产登记数据的信息化管理，对数据价值利用会产生重要的作用。不动产登记管理的过程中要从职责、规范等方面出发，推动各项管理模式创新，为管理模式优化和管理制度形成产生积极的意义。不动产登记管理的过程中要对各项数据信息进行分析，确保不动产登记能够房地产发展过程中产生积极的影响。房地产登记条例实施的过程中要从市场规范角度出发，对各种市场模式进行分析，确保市场管理能够发挥有效的作用，提高房地产市场的管理水平，为市场规范化运行创造良好的条件。不动产登记条例的实施可以把房地产引入健康发展的轨道，通过有效的市场管理模式分析，可以形成创新的市场管理环境，为房地产的各项风险防范创造良好的条件。房地产市场管理的过程中，需要从不同的管理制度和管理模式出发，推动房地产事业的健康稳定发展，为各项经济事业的发展产生有益的作用。不动产登记条例的实施是经济社会发展到一定程度的一种要求，必须要从短期市场和长期市场角度出发，积极稳妥的进行市场模式分析，提高市场管理水平，为市场的综合性管理创造良好的内部环境和外部环境。房地产登记管理工作是不动产登记的重要组成部分，因此在不动产登记条例实施的过程中要采取科学有效的方法，提高登记效率和登记质量，为房地产事业的全面健康发展提供重要数据信息支撑和决策保障。
三、总结
不动产登记本身不是对房地产进行调控，从不动产登记的全面实施角度看，其对房地产的影响模式发生了根本性变化，改变了以往从交易环节进行调控的模式，当前主要是从存量环节进***地产的调控，对房地产进行全面结构模式优化会产生重要的影响。不动产登记条例在新的市场环境下要进行有效的管理工作研究，通过等当前楼市的情况看，不动产登记对其影响将是长期的，同时也是符合积极预期的，必须要从房地产综合控制管理的基本思路出发，积极稳妥的推进房地产登记信息的共享，为全面利用信息和规范信息利用方式具有重要的影响，对房地产信息资源的共享影响将是长期的。我国不动产在长期的市场化环境中对国民经济发展产生了很大的作用，在新的市场环境下，不动产管理模式将会经济社会发展产生很大的影响，必须要从不同的登记制度体系建设出发，确保不动产的管理能够步入一个新的台阶。不动产登记条例的实施，对管理层摸清不动产数据具有重要的作用，通过对不动产的数据信息进行管理，可以更好的制定发展战略，对整个社会经济发展会产生重要的影响。通过有效的不动产登记管理，可以做好市场的风险控制，对防范各种不动产风险产生具有重要的作用。通过不动产登记条例的实施，可以全面实现不动产登记数据的信息化管理，对数据价值利用会产生重要的作用。不动产登记管理的过程中要从职责、规范等方面出发，推动各项管理模式创新，为管理模式优化和管理制度形成产生积极的意义。不动产登记管理的过程中要对各项数据信息进行分析，确保不动产登记能够房地产发展过程中产生积极的影响。
（作者系郑州工业应用技术学院高级经济师）
房地产登记条例篇2
摘要：从实际情况来看，不动产登记条例的颁布对于我国房地产经济会产生一定的影响。因为在我国市场经济的持续发展中，要想使房地产行业保持健康、稳定，就需要通过一系列的***策来解决房地产行业中的投资问题以及投机问题，从而为房地产行业的持久发展带来积极的市场环境。因此本文将对不动产登记对房地产经济的影响进行分析研究，从而使房地产行业的发展促进我国市场经济的不断提升。
关键词：不动产登记；房地产经纪；影响研究
引言：就目前的市场环境而言，不动产登记条例的颁布对于我国房地产行业的稳定发展具有十分重要的作用，并且也是我国不动产登记制度起步的标志。此外从我国当前的体制来讲，实施不动产登记条例仍存在着一定的阻碍。在不动产登记条例的实施过程中，房地产作为不动产中最为典型的一项，其受到的影响最为明显。
一、不动产登记与房地产经济的关系
不动产登记指的是经由权利人或者是利害关系人的主动申请，由国家专职部门将相关的不动产物权以及相应的变动事项记录在不动产登记簿的一种行为。不动产不仅包括房地产，还包括草地、林地、矿产等等，因为这些不动产具有不可以移动的特性，就使得其权利归属难以界定。因此为了解决这一问题，我国颁布了不动产登记条例，以此为依据明确各种各样的产权关系。
就房地产行业来说，实施不动产登记条例的最终目的并不是降低房价，因为两者之间不存在直接联系，房价的高低主要取决于房地产商的供求关系以及一些其他的外界因素。不动产登记条例实施的目的也不是方便房产税的征收，因为它仅仅是房产税的前期准备以及技术支撑。通过具体的实施情况我们可以知道，开展房地产登记首先可以有效保护房地产权人的合法权益，因为不动产登记可以对产权关系进行明确的界定，从而在法律层面上予以产权人相应的保护，同时还可以维护产权交易的安全与秩序。
二、不动产登记房地产经济的影响
（一）不动产登记对房价的影响
从房价变动的情况来看，人们关注的重点并不是不动产登记条例的具体内容以及实施情况，而是在不动产登记过程中国家对房地产***策的调整情况。决定房价的因素有很多，比如人口数量、收入水平、市场环境、货币供应等等，因此国家在调节住房资源的实际过程中，保有环节房产税对其具有十分重要的意义。不动产登记条例实施的主要目的并不是调控房价，而是推动相应房产制度的可持续发展，从而形成一个规范、有序的房地产市场环境，以此来降低房地产交易过程中的潜在风险，促进我国房地产行业持续、稳定的发展。此外，从短期市场的冲击上来讲，不动产登记可以为个人住房的房产税征收带来一定的技术支持，并且还可能影响购房者对于市场预期的判断。由此可见，不动产登记条例的颁布在一定程度上确实增加了我国整体房价下行的压力。
（二）不动产登记对二手房的影响
在不动产登记条例的实施过程中，其主要目标并不是对房地产的调控，这是因为在短时间内不动产登记对房地产市场发展的影响极其微小。实施不动产登记的主要目的是统一管理相关部门的工作，并以此为基础建立全国性的房地产信息管理平台，从而简化申请过程、统一审批流程，以此来提高工作效率。就目前的实施情况而言，不动产登记过程中并没有涉及到存量房地产，因此在不动产登记信息管理平台正式运行前，购房者通常都是处于一种观望的状态，并且具有投资意向的购房者也不会对现有房产进行大量的抛售。由此可见，不动产登记条例的颁布对房地产经济的影响会更多的体现在未来房地产市场运行的规范当中。
从短期的分析结果来看，不动产对于二手房房源的增加的可能具有很大影响，但是对于大中型城市来说，二手房房源并不会影响到一手房的产生。从长期的分析结果来看，不动产登记可以为房产税的征收带来一定的技术基础，因此我们就可以知道二手房房产税的征收必然会影响到房价的变化。此外，在不动产登记条例中并没有提及人为条件对其名下房产情况的查询，但是我们可以通过一系列的分析，突破传统房产信息查询的瓶颈，从而激发投资性购房者的抛售行为，以此来增加高端二手房的供应量，对于稳定二手房的市场价格具有十分重要的意义。
（三）不动产登记对整个房地产经济的影响
从具体的实施情况来看，短期内不动产登记都是利空的，因此在一定程度上就会影响市场的成交心理，从而导致房产的成交数量下降。但是这种影响是短期的，因此不动产登记条例要想实现全面的贯彻落实是需要一定时间的，家在出台相关***策的时候，更多的会关注房地产行业的稳定运行，不会对市场运行有过多的干预。由此可见，从市场的整体环境来讲，不动产登记对于我国的房地产经济是有利的。此外，国家还可以通过不动产登记信息管理平台为今后房产税的征收提供技术支撑，从而使我国的房地产行业日趋成熟。
结论：综上所述，在市场化的环境中，我国不动产对于国民经济的发展具有十分重要的作用。同时在新的市场环境下，不动产登记条例的实施符合我国国情，从而进一步促进我国房地产行业持续、稳定的发展。
房地产登记条例篇3
上海市房地产登记的法律依据主要是《上海市房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）。《登记条例》修订的同时，上海的房地产登记机构对于登记错误的纠正方式也历经变化。在现行《登记条例》下，由于仅有更正登记一种纠错手段，较难纠正登记实践中存在的诸多房地产登记错误情形，因此引起诸多相关的纠纷和诉讼，也启发我们对房地产登记纠错方式的讨论和思考。我们认为，尽管上海的地方性法规《登记条例》中没有规定房地产登记机构可以依职权撤销错误的房地产登记，但是行***法的基本法理表明，行***主体有权撤销、变更自己作出的具体行***行为，因此在登记实务中有必要增设“登记机构撤销登记”这一纠错手段，来补充更正登记适用范围过窄、纠错不足的局限，从而完善上海的房地产登记纠错制度。
一、更正登记的概念及其适用范围
更，字典中的解释为“改变，改换”；正，解释为“改正，纠正（错误）”。更正，顾名思义，也就是纠正错误的意思。更正登记作为纠正房地产登记错误的一种方式和手段被明文列入房地产登记法律法规中，在国家层面和上海出现的时间并不同步，其内涵和适用范围也不尽一致。
（一）国家层面的规定
《物权法》出台之前，我国国家层面的登记规章《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）中仅规定了登记机关以注销房屋权属证书的方式纠正不实登记的纠错制度，尚未出现“更正登记”的概念。
2007年颁行的《物权法》作为规范财产关系的民事基本法律，在其“不动产登记”一节正式将“更正登记”作为纠正不动产登记簿记载错误的手段和方法，予以了明确。
《物权法》第19条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
配合《物权法》的施行而出台的《房屋登记办法》（建设部令第168号）则通过第74、75条两个条文对更正登记的具体适用条件、申请材料和更正程序作了详细的规定。
从《物权法》和《房屋登记办法》的规定来看，国家层面的更正登记适用范围广泛，既可以依当事人（权利人、利害关系人）的申请进行更正，也可以由登记机构自行更正，而且两种更正方式均适用于所有的“不动产（房屋）登记簿记载的事项错误”，包括房屋物理状况的记载错误，也包括权利人、权利状况等涉及房屋权利归属和内容的记载错误。
（二）《上海市房地产登记条例》中的立法沿革
上海在1995年制定地方性房地产登记法规《上海市房地产登记条例》，从1996年开始实行“房地合一”的登记模式。这一版《登记条例》中也未出现更正登记的概念，直至2002年《登记条例》修订，增立第18条，创设了更正登记纠错制度。该版《登记条例》下，不论依权利人申请更正，还是登记机构依职权采取更正，只要“发现房地产登记册的记载有误”，就可以进行更正，因此在登记实务中应用广泛。
《登记条例》在2008年再次被修订，延续了2002年《登记条例》的更正纠错制度，但是更正登记的适用范围被大大限制了：对于当事人申请的更正登记，如果房地产权利人不同意更正，那么只有生效法律文件证明登记簿记载的权利归属确有错误的才能更正；而登记机构的依职权更正，则仅限于登记簿的记载出现了与原申请文件不一致的情形。
《登记条例》第61条：房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。
房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起20日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：第一，房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；第二，房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行***机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。
《登记条例》第62条：房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
二、上海市房地产登记纠错制度的局限和解决途径
（一）房地产登记错误的类型
依据造成登记错误的不同原因，房地产登记错误可以划分为不同的类型，举例而言有以下几类。
1.书写错误类
案例：2003年2月9日，A公司向某区登记处申请办理某地块的土地使用权初始登记，并提交了登记申请书、建设用地批准书、建设工程规划许可证、竣工验收证明等材料，其中建设用地批准书上载明“土地所有权性质”为“集体”，A公司自填的登记申请书中对土地权属性质勾选的也是“集体”，但是登记人员办理初始登记时在登记信息系统中却误将土地状况的“权属性质”选为了“国有”，并因此向A公司核发了土地权属性质记载为“国有”的房地产权证。
2.认定事实有误类
案例一：某套房屋的原产权人为黄某，2009年2月，黄某的弟弟假冒其兄，又另找他人假冒自己，至某区登记处申请将该房屋过户至自己名下，并提交了一份虚假的房地产买卖合同，区登记处向黄某的弟弟颁发了产证。2010年7月，黄某向法院提起行***诉讼，庭审中查明了上述造假事实。
案例二：某套房屋的产权人为干某，2009年11月，干某的儿子找人假冒其父，与石某签订了抵押借款合同，将干某的房屋抵押给石某借得95万元，其后假干某与石某共同至区登记处申请办理干某房屋的抵押权登记，区登记处向石某核发了抵押登记证明。2011年12月，区法院作出生效刑事判决，确认干某之子的上述诈骗事实。
3.登记申请文件事后被撤销或确认无效类
案例：某房屋原系公有住房，承租人为项某。2007年1月，项某的外孙女王某在未经其家人协商一致的情况下，代其家人在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字，约定房屋归项某、王某两人共同共有，并据此与公房公司签订公有住房出售合同，办理了产权转移登记。2008年5月，项某等三人向法院提起民事诉讼，法院判决确认了项、王与公房公司签订的公有住房出售合同无效。
4.登记权利人的主体不适格类
案例：某公房原来由张某承租，1996年10月，张某与市房管局签订《公有住房出售合同》购买了产权，并由其人填写了产权登记申请书，但因故直至1999年11月区登记处才受理该房屋的转移登记，并于1999年12月向张某核发了房地产权证。2010年3月，张某的孙子提起行***诉讼主张撤销张某的产证，并提供了张某的死亡证明，证明张某于1997年12月已经报死亡。
5.程序不当类
案例：某房屋原登记在杨某及其母亲名下，共有形式为共同共有。2009年12月，杨某及其妻子二人至区登记处申请配偶间变更登记，并代替其母在登记申请书上签字，其后区登记处向杨某及其母、妻三人颁发了房地产权证，记载房地产权利为按份共有，杨某夫妻各占1/4，杨母占1/2。2011年3月，杨母向法院提起行***诉讼，庭审中，杨某夫妻承认办理上述登记时杨母未到场。
（二）增设“登记机构撤销登记”的必要性分析
上海从2002年版《登记条例》施行以来，就以“更正登记”这一登记种类作为纠正房地产登记错误的唯一手段和途径。由于该版《登记条例》下更正登记的适用范围相当广泛，因此只要“房地产登记册的记载有误”，无论依房地产权利人的申请还是登记机构依职权均可以更正，不论造成错误的原因为何，也不论该错误的性质是否涉及房地产权利的归属和内容，并且《登记条例》对证明房地产登记册记载有误的证明文件形式也没有强制性规定，因此，更正登记在登记实践中被大量运用，基本上保证了房地产登记纠错工作的需要，提高了房地产登记册记载内容的正确性。
但是，2008年修订的《登记条例》对更正登记的适用条件做了很大的调整，特别是登记机构的自为更正，为了约束房地产登记机构，防止其滥用行***职权，《登记条例》第62条规定，房地产登记机构仅在发现“房地产登记簿与原申请登记文件不一致”时，才可以“依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正”，也就是说，登记机构的依职权更正仅限于纠正登记人员的书写错误，对其他登记错误均无能为力。依当事人申请的更正，也视权利人是否同意而设定了不同条件，其中权利人同意更正的条件虽然较为宽松，但此种更正绝大多数情况下仅能纠正有关房地产自然状况的记载错误，对于涉及房地产权利归属和内容的错误，则仅在有“证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误”的生效法律文件（从严解释的话，仅指确认房地产权利归属的民事裁判文书）时才能启动。因此，诸多涉及房地产权利归属的登记错误，例如申请人骗取登记的、登记申请文件事后被撤销或者确认无效的、登记权利人先于登记死亡的等，即使登记机构已经掌握了错误事实，但如果没有对房地产权利归属直接予以确认的法律文书，都难以适用《登记条例》第61、62条纠正错误，从而严重影响了房地产登记簿的正确性，也不利于保护真正物权人的合法权益。
登记实践中，由于现行《登记条例》下更正登记的适用局限，引发了不少的登记纠纷和信访矛盾，不少利害关系人也因此提起撤销房地产登记的行***诉讼。司法机关普遍认为：如果登记行为本身存在瑕疵，欠缺合法要件，应当予以撤销；虽然《登记条例》没有规定“撤销登记”这一纠错途径，但是从行***法的基本法理分析，行***主体有权撤销、变更自己作出的具体行***行为，因此登记机构有权自行纠正错误，撤销自己作出的登记行为。鉴此，我们认为有必要增设“登记机构撤销登记”这一纠错手段，补充适用于现行《登记条例》下“更正登记”无力纠正的房地产登记错误情形，从而形成更加完善的房地产登记纠错制度。
三、登记机构撤销登记的法理基础及其与更正登记的比较分析
（一）登记机构撤销登记的法理基础
从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门在其职权范围内实施的具体行***行为。行***行为在法律上具有公定性，即行***行为一旦成立，原则上接受合法推定，无论是行***行为的相对人，还是第三人乃至国家机关，都必须将其作为有效的行为加以尊重。行***行为的这种公定力，是由行***行为的本质属性和使命所决定的，但是，行***行为的公定力并不是最终的确定力，而只是暂且推定其为合法。换言之，如果行***行为不具备相应的条件，就不能也不该发生预期的效力。这些条件，就是行***行为的合法要件，包括主体要件、内容要件、程序要件、形式要件和时间要件。
对于房地产登记机构将房地产权利以及相关事项记载于房地产登记簿的登记行为而言，其合法性的判断主要取决于内容要件和程序要件（含时间要件）。内容合法，首先要求房地产登记机构在认定事实方面不存在缺陷。也就是说，登记申请不存在欺诈、隐瞒等情况，当事人申请相关登记的意思表示是真实的、合法的；同时，登记依据的相关文件必须是合法有效的。内容合法，其次还要求登记行为的相对人资格无瑕疵，即相对人必须具有接受登记行为法律效果的合适资格。程序合法，要求登记行为符合行***程序的基本原则，认真遵循法定的登记程序，履行法定的一系列步骤，按照法定的方式、顺序，在法定的时限内完成。
欠缺了合法要件的房地产登记行为是有瑕疵的行***行为，不能完全发生预期的效力，其效力有赖于有权机关作出判断。由于房地产登记行为是登记机构严格依照登记相关法规、规章作出的羁束行***行为，因此对于违法的登记行为，有权机关只能予以撤销。这里的有权机关，不仅包括行***复议机关和法院，而且包括作出登记行为的行***机关，这是由行***权的基本权能决定的。最高人民法院在其2003年11月17日作出的《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（法释[2003]17号）中明确指出“房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为”，这正是对房地产登记机构有权自我撤销登记的最好注释。
（二）更正登记与登记机构撤销登记的比较分析
1.联系
第一，更正登记和登记机构撤销登记，都是房地产管理部门纠正房地产登记错误的手段和方式。两者的目的相同，都是为了消除登记权利与真正权利不一致的状态，从而保证房地产登记簿记载的正确性，保护房地产权利人的合法利益。
第二，更正登记和撤销登记针对的都是有瑕疵的登记行为，只不过瑕疵的大小和造成瑕疵的原因有所不同，不论更正登记还是撤销登记，都是对原登记效力的否定，一旦某房地产登记被撤销或者被更正，都相当于作了无效宣告，丧失了行***行为的正确性推定效力，因此从这一点来讲，更正登记和撤销登记都可认为是对原登记的涂销登记。
2.区别
第一，纠正的错误内容不同。从法理上看，更正登记适用于一切纳入登记的内容，包括房地产自然状况记载错误、权利人记载错误、权利状况记载错误等，而撤销登记通常是为了纠正房地产权利归属的错误。
第二，发起的方式不同。更正登记有两种发起方式：一种是依申请更正，即经权利人以及利害关系人申请的更正；另一种是自为更正，即登记机构依职权进行的更正。撤销登记，则是登记机构自我纠错的体现，只由登记机构依职权采取。
第三，造成原登记瑕疵的原因不同。更正登记有相当一部分针对的是登记机构工作人员的书写错误，即房地产登记簿的记载与原申请登记文件（原始凭证）之间的不一致，纠正书写错误其实仅仅是对原登记内容的部分否定，更正后的登记赖以存在的基础仍然是原登记申请文件；撤销登记，则往往是由于登记申请人的不正当行为（如骗取登记）或者登记依据的原始凭证效力被否定造成的，登记的基础已经丧失，因此撤销登记是对原登记的根本否定和彻底推翻。
第四，法律后果不同。更正登记，顾名思义，不仅仅是对原登记的涂销，还应产生一个新的登记从而覆盖原登记，而撤销登记，仅仅表现为对原登记的涂销，撤销的后果应当是恢复原登记之前的登记簿记载状态。
四、登记机构撤销登记的实务研究
（一）登记机构撤销登记的立法例
其实，从***部门规章到一些地方性法规，都已有关于登记机构撤销登记的明文立法，举例如下。
《房屋登记办法》第81条：司法机关、行***机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第66条：有下列情形之一的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，但影响房屋上已设定的其他权利或者房屋所有权已由善意第三人取得的除外：第一，司法机关、仲裁机构、行***机关发生法律效力的文书证明当事人以非法手段获取房屋登记的；第二，因房屋登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；第 三，登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的；第四，法律、法规规定的其他情形。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第67条：撤销房屋登记的，房屋登记机构应当书面告知权利人，收回房屋权属证书或者房屋登记证明；无法收回的，房屋登记机构应当公告作废，并在房屋登记簿上记载其尚未收回的事实。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第68条：房屋登记撤销后，房屋登记簿信息调整为原登记状态。
（二）对登记机构撤销登记实务问题的基本认识
1.适用范围
撤销登记的法理基础在于原登记行为欠缺合法要件，因此只要登记行为在内容和程序上存在严重的瑕疵，妨碍其发生应有的效力，都可以通过撤销登记予以纠正。具体而言，登记机构撤销登记可以适用于以下情形：第一，当事人以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取登记的；第二，登记申请文件被依法撤销或确认无效的；第三，登记权利人在登记前已经丧失民事权利主体资格的；第四，登记认定事实有误，通过更正登记不能纠正的；第五，登记程序不当，影响当事人实体权利的。
2.工作程序探索
行***行为必须经过一系列的程序作出，这是现代行***程序法的基本原理。虽然限于上海的《登记条例》没有关于登记机构撤销登记的相关规定，但这并不意味着登记机构撤销登记可以随意作出。我们认为，登记机构撤销登记应当经过内部的审批，并履行告知当事人的义务。
3.后果分析
撤销的效力以溯及既往为原则，即被撤销的行为从其成立时起就丧失法律上的效力，因此撤销登记应当使房地产登记簿恢复至未作出被撤销登记行为之前的状态，也就是说，如果登记信息系统中存在前手登记，登记机构撤销登记的同时应当恢复前手登记。
注：本文获中房协房地产市场专委会华东片工委2012年年会优秀论文评选一等奖。
转载请注明出处学文网 » 房地产登记条例范文精选