学文网R+P模式不仅对香港地铁建造和运营的可持续性有贡献,而且对城市化的可持续发展有重要意义。
作为世界各国高度关注和争相效仿的典范,以香港铁路有限公司(MTR)为中心的香港地铁模式有其独一无二的特色。
MTR是世界上少数能盈利的地铁公司之一,其运营状况目前良好,每日的地铁乘客量已增加至300万人次以上。香港地铁工程已成为全球城市轨道交通建设的成功典范。
MTR只经营地铁,并不兼营其他公共交通方式,其日常经营活动也不依赖***府补贴。这导致了与国际竞争对手相比,MTR规模较小,但集中度高。
MTR的商业战略非常谨慎,市场导向的原则决定了其在项目选择上重视成本和追求收益,对城市规划和改造的关注相对较少。同时,MTR积极地进行物业开发和投资活动,资产所得收入是MTR的重要收入来源。
此外,***府仅仅授予了MTR一家拥有地铁站点的物业开发权,MTR有权选择与其合作的开发商和投资商,这使得它可以降低土地持有的成本,大大减少了MTR的财***负担。
MTR模式的内外效益
作为香港主要的公共交通提供者,MTR的地铁网络几乎覆盖了所有的市区。超过41%的香港人口即278万人,以及134万劳动者居住在MTR地铁站500米的范围内(该区域被称为地铁站的“黄金区域”)。43%的住宅分布在地铁站500米的范围内,20%以上的住宅分布在地铁站周围200米的范围内。
MTR承担了整个香港公共交通24%的运力。一项调查显示,地铁站是香港上下班高峰期连接住宅区和工作区的主要交通枢纽,在晚高峰阶段,MTR为城区的下班回家人群和工作之外的社交活动人群提供了大量运输服务。
过去西方国家曾经有许多研究,论证土地使用开发和地铁交通之间并没有直接的影响。但是,香港地铁模式的研究发现,物业开发与MTR的乘客之间存在着积极关系。
首先,人口和就业的高度集中与地铁乘坐者有关联。研究表明,地铁站500米以内的每一个公共住宅单位和私人住宅单位可以分别为地铁提供1.97 和1.62个乘客。如果把范围缩小到200米,这些数字还会增加。
其次,老城区的混合使用土地方式、相对紧凑的生活空间和过度拥挤的道路行为使MTR更容易得到人们光顾。
最后,新的“地铁+物业”(R+P)项目经过了仔细规划和精心设计,拥有管理良好的购物设施,以及与附近区域连接的高效快速步行通道,这进一步加强了MTR对乘客的吸引力。经验表明,成功的地铁开发项目都有宽阔、便利、直接、安全和愉悦的连接通道。
一体化程度不断加深的R+P项目会使房地产增值。一些样本分析显示,地铁给房产带来的增加值大概在每平方英尺98港元至280港元之间。
MTR将地铁和物业融为一体、相互补充的模式,带来了经济上的协同效应利益,也分散了企业经营的风险。由于地铁上盖物业收益较高,MTR负债率低,收益率高,比其他国家的同行们的财***表现要好得多。根据2008年中期报告,上半年香港地铁公司车费收入为55.92亿港元,非车费收入29.35亿港元,主要利润都由后者创造。
尽管近年来经济持续衰退和竞争环境日益恶化,MTR仍然在资本市场实现了对股东的收益回报。香港地铁公司自上市以来,每年净利润均超过40亿港元,总股东回报比恒生指数高10.4%。并使***府投入的353亿港元升值到1200多亿港元
地铁仅依靠运营项目本身是难以为继的,这一点在MTR投资的市场回报以及九铁(九广铁路公司的简称,2007年被地铁公司以租赁形式合并,合并后统称为香港铁路有限公司)的西部地铁项目上可以得到佐证。由于人口增长幅度减缓和地铁站区域的物业开发推迟,西部地铁项目没有足够的乘客,其财***困难可能最终会转嫁到***府(纳税人)身上。
MTR也为社会做出了贡献,例如节省了出行时间、拉动就业、环保、拉动房地产市场等,不过这些贡献是地铁项目产生的,而不是MTR的内生品。MTR网络在其经过的人口密集区、商业中心和大型换乘站等地方产生了难以估计的外部效益。
R+P=双赢
香港在R+P项目上的经历表明,“交通价值捕获”(Transit Value Capture)这个一个世纪前美国人首先发明的概念,至今仍然很有价值。R+P不仅对地铁建造和运营的可持续性有贡献,而且对城市化的可持续发展有重要意义。
现有的R+P项目的收入为地铁进一步延伸提供了经费来源,地铁的扩张可以形成新的R+P项目,即新的财***支持者。地铁融资和高度交通导向的建造方式交替反复,相互作用,成为可持续发展的循环,这就是地铁和物业开发创造的高效模式。
R+P并不仅仅是在地铁站上方的“砖石建筑”,更重要的是,它是一个经过仔细思考的进程,规划、监督、实施和管理地铁站区域的发展都囊括在内。
MTR其实是一个高级蓝***规划者,从前期物业开发概念的提出到后期具体项目的施工管理均要负责,这从某种程度上保证了项目的可持续性和责任明确,而这一点对于投资者和承租人来说非常有吸引力。
除此之外,R+P为实现城市区域发展的目标做出了贡献,已经成为城市化的一大亮点,有益于解决交通问题,同时还能保证土地储备。
目前香港存在多种类型的R+P项目,大多数集中于物业开发,不过,所有项目都有一定程度的商业使用。
总的来说,如果MTR提供的地铁站点对于公众来说越方便,R+P项目发展就越快,附着在地铁站上空的建筑物价值就越高。
最近的R+P有一个新特色,即投入相当大一部分资金去研究城市规划设计和步行的环境质量。这种投资肯定不是血本无归,其回报很快就可以在地铁乘客增多效应和更高的房地产价格上体现出来。
经验表明,地铁融资、经营和城市化的可持续性发展正在不断巩固和深化,这对决策者、开发商和R+P模式的提倡者来说无疑是好消息。
随着人们在公共交通便利的高品质城市区域的居住、消费和经商需求日益提高,地铁和新的物业项目可以共同发展,其产生的巨大利益对***府和私人投资者而言,是双赢结局,而这也是所有成功的公私合营关系的核心所在。
香港地铁模式要求MTR作为唯一一个介于***府和市场之间的协调员,其主要职责有负责实施地铁站的开发项目、将战略目标细化成具体的要求、将***策转化为交易,以及在公共和私人利益发生冲突时取得平衡。相对于其他国家的多行为主体来说,香港模式被专家们视为更好的机制选择。
刘榴根据加州大学伯克利分校未来城市交通研究中心、香港理工大学、香港房地产建筑业协进会、建筑与房地产经济学研究中心等针对R+P的报告综合编译。