学文网【摘要】优先承租权是租赁双方约定的一项合同权利。在符合相应条件、期限的情况下，承租人主张的优先承租权应该得到保障，这是出租人应履行的合同义务。文章对优先承租权的概念、性质、行使条件、期限、法律后果进行阐述，并对公开竞租与优先承租权的关系进行深入分析，认为二者存在一定冲突，但公开竞租不能天然排除优先承租权，文章最后提出了解决二者之间矛盾的方法。
【关键词】房屋租赁；优先承租权；公开竞租
今年，重庆某公司因房产租赁引发一起案件。为提高房产使用效率，促进保值增值，在租赁期限届满1个月前，该公司对房屋采取公开竞租。在原承租人拒绝参与新的招标竞价的前提下，通过招标竞价方式确定了新的中标人，此时原承租人提出享有优先承租权而不愿意退房，并主张以中标人的同等条件续租房屋，否则该公司需赔偿其装修等经济损失。本案争论的核心在于公开竞租与优先承租权的相互关系，表现到本案中即：如果原承租人不参加出租方组织的新一轮公开招标竞价是否会必然丧失优先承租权。关于这个问题，让我们先从优先承租权的概念人手了解其中法律关系。
一、优先承租权的概念及法律分析
（一）优先承租权概念
优先承租权是指在租赁关系中，租赁合同期限届满，出租人再次出租房屋时，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有先于其他第三人承租的权利。此项权利有利于维护交易秩序的稳定，保障原承租人利益，同时也限制了出租人对房屋自由支配权的行使。
（二）优先承租权性质
我国法律层面目前尚无关于“优先承租权”的明确规定，只零星见于个别地方性法规，优先承租权的产生大多按照合同缔约自由的原则由双方约定。我国法院判例也有认可租赁合同中“优先承租权”之约定的效力的情况。
优先承租权类似于我国《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人的“优先购买权”，二者均属民事优先权，不过优先承租权属于债权，是一项议定的权利，或者说约定权利而非法定权利，双方的先期约定是此项权利得以主张的重要条件，明确优先承租权的这一性质是解决关于优行承租权相关问题的一个必要前提。
（三）优先承租权的行使条件
1、合法有效的租赁关系和优先承租权约定
基于优先承租权是议定权利这一性质，行使该项权利的第一前提是双方有优先承租的约定在先。并且，基于优先承租权的从属性，只有当承租人和出租人之间的租赁合同合法有效，并已经实际履行或即将履行完毕，优先承租权才存在行使的基础。如果租赁合同被确认无效或撤销，自无承租人优先承租权之说。
2、继续出租和要求续租的意思表示
房屋在租赁期满后继续进行出租，是承租人得以主张优先承租权的主观前提要件。反言之，若出租人在租赁期满后将房屋收回不再出租，则承租人不得主张优先承租权加以阻却。承租人对续租房屋的明确意思表示也是行使优先承租权的一个要件，也即要就现有租赁关系期限届满后重新建立租赁关系做出一个合规的要约表示。
3、以“同等条件”为承诺
“同等条件”是关系到优先承租权能否最终得到实现的关键所在。原承租人需承诺以第三人磋商中的“同等条件”续签合同，这与房屋优先购买权中的“同等条件”购买的含义应当一致。所谓“同等条件”包括租金、价款的支付方式、期限及其他交易条件。
（四）优先承租权行使的期限
笔者认为，与合同期限一致，优先承租权的行使须在合同期限届满之前。一般情况下，不管是原承租人还是出租人都是在原租赁合同期满前即开始计划相应的房屋租赁事宜。当出租人在双方约定期限内通知了原承租人新的租赁条件，原承租人必须在披露后的这段期间内主张自己的优先承租权，若原承租人放弃主张，此项权利即告消灭。
有观点认为此权利行使期限应延续到合同结束后一段时间，比如1个月到半年。笔者认为这种看法过于理论，缺乏操作性。因为合同期限届满就代表合同权利义务关系的终结，法律平等地保护承租人和出租人的利益，没有理由要求出租人在合同届满后单方面为出租人承担后续义务，除非双方对此期限作了专门延后的规定。
（五）违反优先承租权的法律后果
据合同的相对性原理，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。即原合同中优先承租权条款所约定的权利义务对第三人没有约束力。如果出租人没有尽通知的义务，径直与第三人签订租赁协议，善意第三人往往不存在恶意串通，因此出租人与善意第三人签订的新租赁协议属于有效合同。那么原承租权人可以根据原租赁合同中“优先承租权”的约定向出租人主张相应的违约责任。
二、公开竞租与优先承租的关系
法是社会发展到一定阶段的产物。房屋承租人优先承租权制度的产生即是基于我国房产租赁行业发展与完善的需求。不过，目前优先承租制度的发展还不够完善，实践中因为约定较为粗略，缺乏操作性，再加理论上也存在不少分歧，致使因优先承租权产生的纠纷日益增多。比如，本文开篇案例就反映出公开招租与优先承租权之间的矛盾。先来分析二者之间的关系。
（一）公开竞标方式是公平、公开竞争的体现
招投标是指招标人提出招标项目，以招标公告或投标邀请书的方式邀请特定主体投标，投标人响应招标、参加投标竞争开标，经招标方对各投标者的报价和其他条件进行审查比较后，从中择优选定中标者的一种交易方式。法律规定招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，这种公平交易的方式效果较为理想，但是缔约成本相对较高，也与优先承租权制度的优先性有一定的抵触。
（二）优先承租更注重维护市场秩序和提高交易效率
民法与社会生活密切相关，是生活的百科全书，正是各项制度的丰富设计满足了社会生活对法律规则的需求，比如优先承租权制度也体现了一定的制度价值。
1、维护市场秩序价值
租赁关系终止前，承租人已在事实上占有、使用房产，并在生产、生活上对其形成了一定的依赖，原承租人投入了装修、广告宣传等前期资金，并大部分办理了工商、税务的设立或变更等行***手续，短期的租赁合同不便于承租人的长期经营和大规模投入，相比于第三人，租赁关系的变动与承租人有更大的利害关系。确立优先承租权，尽可能维护原已建立且安稳的法律关系，有利于维护经济生活秩序。维护承租人的续租利益不但对承租人个人而且对市场秩序的稳定有一定意义。深圳、上海、广东、浙江等地在地方性法规中已经开始了优先承租权的有益探索，对其进行了确立。
2、在租赁关系中体现公平正义
权利制度的理念之一是保护弱势群体，实现社会公平正义。在社会学上，社会弱者是指：“一个在社会性资源分配上具有经济利益的贫困性、生活质量的低层次性和承受力的脆弱性的特殊社会群体”在租赁关系中，相对于具有房屋绝对所有权的出租人而言，承租人处于相对弱势的地位。优先承租权以同等条件为行使条件，因而对出租人利益并未造成损害，基于公平理念，优先承租权有利于保护合同中处于弱势地位的承租人。
3、增进交易效率的优势
优先承租权有利于降低交易成本，促进对房产资源作出有效率的使用，提高交易效率。但是正是交易成本的转嫁也使得这一制度遭受非议。优先承租增加了第三人的交易成本从而减轻了承租人的交易成本，从而优惠了承租人。实践中，承租在出租人与第三人的谈判磋商过程中并无任何付出，等到出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须行使优先承租权，将合同内容打包接受就行。承租人参与交易却不必负担交易成本的特权被认为有违公平竞争原则。
（三）公开招租不能天然排除优先承租权
回到本文引用的案例，如果同时存在优先承租权，又采用公开招标方式确定新的承租人时，所谓维护公平竞争的公开竞租能否排除优先承租权呢？
笔者认为，并不必然。
首先，包括国企在内的公司闲置房产公开招租均不属于《招投标法》规定中必须强制招投标的范围，对优先承租的规定并没有违反法律、行***法规的强制性规定，不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。
其次，优先承租权虽然对出租人行使对租赁房屋的所有权的自由性设置了限制，但是这种限制并未影响其收益。出租房即使在同等条件下与原承租人续租也不受利益影响，在前合同中对招标竞价作交待则应尽量从保障优先承租权的角度采取措施，最大程度规避企业可能面临违约的法律风险。
再次，因为法律规定的缺失和实践的争议，纠纷当事人包括法官、仲裁员对优先承租权的理解都可能不同甚至完全相反，较容易因此陷入纠纷。
三、房产公开竞争招租时对优先承租权的处理
随着经济的迅猛发展，房屋租赁作为一种重要的不动产利用方式，在日常经济活动中起着越来越重要的作用。为了稳定租赁关系，维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，出于保护承租人这一弱势群体的考虑，合同中对优先承租权作出的约定应该得到宽容和保护。基于优先承租权的债权本质，在实践操作中，可对有约定的优先承租予以保障，出租方也可以合理利用合同约定保护自己对房屋的绝对物权。
（一）合同有约定时尽量保障优先承租权
以开篇案件为例，双方确有优先承租的约定在先，并且由于新招标竞价活动是在原合同期限届满的1个月内开展，所以本案应采取保障原承租人优先承租权的方案，对原承租人进行新合同内容的专门告知，若原承租人积极响应就可以成功与我方续约。
（二）租赁期满后再招租可合理规避优先承租权
《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后状态。”优先承租权的行使有期限的限制，所以在面对不愿合作的承租人，作为出租方可以延期到租赁合同期满收回租赁房后后再实施招租，从而合理规避合同约定的优先承租权。
（三）在新租赁合同中约定投标竞价与优先承租权的关系
由于本身存在不便操作的缺陷，想要达到期望的效果，就当事人而言，优先承租权的约定是否完备决定了权利能否得到实现。为避免纠纷，在新签订租赁合同出租方可以避免关于优先承租权的约定。如果必须约定时，也要列明，如果出租人再次签订合同采用公开招标竞价的方式时承租人不参与公开招租竞价则视为放弃优先承租权。
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