学文网酒仙桥危改拆迁提供了一个可供思考的范本，尤其是在《拆迁法》不断完善，《物权法》实施、拆迁正在进入法制轨道的背景下，开发商和***府，如何在拆迁问题上解决效率和法制的统一，酒仙桥地区危改工程将是一个有益的探索。
在危改拆迁工程中，人们经常看到的是由开发商主导拆迁的进程和节奏。而在北京市建国以来规模最大的单个拆迁项目――酒仙桥地区危改工程中，却诞生了首个由居民投票结果决定危改是否马上进行的民主形式。
这一不同于以往的操作模式，立即引发了全国范围的关注。一时间，酒仙桥拆迁成了全国媒体关注的焦点。“全民公投”、“民主拆迁”等词语开始与这个久拖不决的项目一起出现在各个的醒目位置；路透社、法新社、美联社、等国外新闻机构也频频出现在酒仙桥现场。
媒体对这一拆迁项目关注的热度，丝毫不亚于不久前发生在重庆的“最牛钉子户”事件。但两者的意义显然不可同日而语，如果说重庆钉子户事件的解决还只是里程碑式的个案的话，那么酒仙桥危改拆迁则提供了一个可供思考的范本。
尤其是在《拆迁法》不断完善，《物权法》实施、拆迁正在进入法制轨道的背景下。开发商和***府，如何在拆迁问题上解决效率和法制的统一，酒仙桥地区危改工程将是一个有益的探索。
票决拆迁
位于北京市朝阳区的酒仙桥街道，是一个人口密度大、国有企业较为集中的区域。这里的房屋建筑大多建于上个世纪五六十年代，属于苏式筒子楼和平房，墙体、市***设施老化严重。
2003年，这一地区二、四、六、七、十一街坊和十街坊的一部分被批准列入危旧房改造范围，涉及约5473户，企事业单位18家，规划建筑面积84万余平方米，是北京市一次动迁居民数目最大的危改项目。
这一项目的复杂程度几乎囊括了危改项目中经常遇到的所有问题：危改拆迁项目不仅分属好几个单位，而且大部分是没有产权的单位公房，包括4211户无产权合居筒子楼住户，555户无产权的平房住户，707户有产权的成套单元房住户，情况相当复杂。
面对5473户居民拆迁的规模，酒仙桥危改注定众口难调。为此，酒仙桥街道办事处多次组织协调会议，听取各方意见。酒仙桥街道办事处工委副书记巴长瑞说，现在遇到的最大问题就是利益问题。
2006年8月，酒仙桥危改项目与居民签订《回迁安置房预定书》，51%的居民签了约，但仍有49%的居民没有签约。
“这是个微妙的数字。”巴长瑞说，算上各项优惠***策，现在回迁房的平均房价为2000元每平方米，对其他人可能不算什么，但对酒仙桥地区的人来说，可能就负担不起，这里大多是国有企业退休职工，靠每月1000元左右的工资生活。
对酒仙桥的居民来说，都希望通过危改来改变一家三代的住房问题，都能住得下，但20平方米到30平方米内的居民只能得到66平方米的房子，对他们来说可能达不到理想的状态，所以这部分居民不同意安置方案。
对开发商来说，按照国家***策要考虑到资金平衡等条件，亏了钱做不下去，而规划面积又是有限的，所以居民需求和开发商的资金平衡形成矛盾。
在这种情况下，街道办就想听听居民的意见。巴长瑞说，于是他们再次请区建委、开发商、居民代表在办事处协商交流意见，修改了危改安置方案，出台《酒仙桥危改工作补充意见》草稿，***府和企业让一部分利出来。
据巴长瑞透露，当时，很想知道这个《补充意见》居民是否同意，是否认可，但采取什么样的方式才能最简单、最省时、最便捷地了解居民意见呢？在一次区建委、开发商、居民代表的碰头协商会上，有人发言：“让居民投票来决定吧！”
这个提议经过讨论得到了大家的认可。“其实，这是一个自然而然的过程，现在探究谁想出来的不重要。”巴长瑞说，重要的是如何推动危改这个项目。
根据最初的设想，如果绝大多数同意，就继续往前推进这个项目。如果不同意，不能往前推，那就暂缓。
“居民作为危改的主体如果不同意，就只能暂缓。”危改项目的开发商――北京电控阳光房地产开发有限公司副经理武志海认为，在***府的指导下做这个危改项目，公司要兼顾到“***策允许下、资源有限性、资金平衡”等条件。投票少、反对多，那这个危改项目只能暂缓，也就做不动了。
酒仙桥危改项目的最终公投是项目参与各方博弈的产物，居民是“少掏钱，多要房”；开发商要考虑到资金的平衡等因素；***府则希望加快老城区改造，并在这个过程中尽可能少出乱子。于是在各方博弈陷入僵局的时候，一个由拆迁户投票决定危改项目进程的先例诞生了。
同步拆迁遭质疑
酒仙桥危改将首次采用同步拆迁的办法，只有在同意拆迁的居民达到一定比例时，才开始动工拆迁。
和其他拆迁不一样的是，为有效杜绝“钉子户”，此次拆迁并非采取签一户搬一户的方式，而是首次实施同步搬迁方案，居民中达到一定比例的人都签订协议后，才实行同步搬迁，从而避免了越到最后拿到的补偿越多的现象。
由于实行同步搬迁，如果同意搬迁者达不到较高比例，将暂缓搬迁。北京电控阳光房地产公司副总吴卫光此前表示，这个比例目前还没有最终确定。他表示，实行此种拆迁方式，主要是保护大多数居民的利益，缩短拆迁时间。
在巴长瑞看来，同步拆迁可以避免因为一部分人不走破坏整体规划。据其透露，在另一个项目“京棉新城”的拆迁中，就曾遇到过类似的问题，危改工程开始后，一些居民坚决不拆迁，因为工程不能如期完工，到现在已经损失1400多万。“坚决不能走这条路。”
另外，同步拆迁还能保证同等条件拆迁，早走和晚走都一样；而对开发单位来说，减轻了一部分压力，避免了开发单位的风险。如果在同步拆迁时，有个别居民坚决不走，那该走法律程序就走法律程序。
从某种程度上说，民主投票方案的诞生，正是为同步拆迁做前期的准备。2007年6月9日，投票结果出来后，超过一半的居民投了赞成票，在总数3711张票中，同意票2451张，不同意票1228张，无效票32张，另有弃权票1762张。
即便如此，并不意味着拆迁可以马上进行。“我不是不想拆迁，而是我实在没有办法接受。”居住在酒仙桥四街坊的陈女士坦承，在投票表决中投了反对票，她解释说，“只是因为我家的两间房子在同一楼层，就要比房子分别在两个不同楼层的少出十多平米的公摊面积，这太不公平。”
住酒仙桥十街坊的居民邹先生与陈女士一样投了反对票，他有一套51平米的两居，产权属于私人。邹先生说，十街坊的楼房根本不属于危房。“其次，我们是产权房，为什么要跟没有买房的居民一起投票呢？”他认为，别人不能通过投票的方式来决定他的产权房。对于707户拥有房子产权的居民来说，这几乎是他们共同的心态。
对于这一观点，岳成律师事务所岳运生认为：“这个协商不能是少数服从多数，我们家房子是一万块钱一平米可以接受，别人说八千块一平米就可以接受，我们可以不同意。”
当然，也有业内人士认为，即便对那些不拥有房子产权的住户，也不能通过投票的方式决定他们的财产命运。哪怕这种财产只是历史形成的产物，不一定具备法律意义上的“产权”。因为，民主是无权干涉生命、财产、婚姻等私人权利的。如果拆迁在更加科学、公平和民主的原则下进行，相信会顺利得多，也会给未来的城市拆迁提供一个公正、公平和民主的范本。
北京大学法学院教授、行***法专家姜明安表达了类似观点。在他看来，拆迁涉及百姓每家每户的具体利益，这种“少数服从多数”的表决方式值得商榷。“不能因为多数人认可这个拆迁方案，就忽视少数家庭的意见和利益。***府和开发商应该通过协商的方式，尽量照顾少数人的合理意见，要保障投反对票的家庭的利益。”
“为了推动危改进程，对个别家庭可以依法采取一定的强制措施。但这么多人反对和弃权，显然不合适。”姜明安说。
对于在同步拆迁中***府的角色，首都经济贸易大学城市学院副院长洪亚敏认为，“地方***府在拆迁项目中不应当扮演利益方，而应当是***的第三方，主要起到保障弱势群体权益的作用。***府可以限定最低成交价，但不应直接规定成交价。合理的房屋补偿价格，可以由***于***府、开发商和拆迁户的房地产估价机构根据市场行情评估确定，提供给相关方协商时参考。”
城建难题
由企业为***府的城市危房改造买单，曾是一个屡试不爽的招式。***府解决了城市改造难题，企业通过为***府买单，也会获得不错的“回报”。
但随着北京市酒仙桥地区的“票决拆迁”陷入僵局，显然这一模式也日益面临着困局。
按照北京市***府与阳光股份的最初方案，酒仙桥危改项目后期，存在可以对外销售的商品房。据一位曾在阳光股份任职人士透露说，“方案是先建回迁房，等回迁房都建完了，最后建商品房。”
如今，在此位置上与该危改项目毗邻的阳光上东，其均价已经高达15000元/平方米，相当一部分户型售价更是高达20000元/平方米，而且销售顺畅，与此同时，整个区域的均价也已经超过12000元/平方米。这样，即便日后仅以区域均价销售，也足可以保证收益不菲。
事实上，由此而得的收益恰恰是企业为***府危改“买单”的“回报”。这种模式被称为“危改带开发”――近10多年来城市危改的主流模式。但随着拆迁物权保护力度的不断加大以及土地交易制度的日渐规范，在企业与拆迁对象之间寻找利益平衡已经越来越难。
2002年，***下发文件，要求禁止强制拆迁。而随着房价、地价的快速上涨，拆迁补偿所需资金额也越来越大。2005年，北京王府井综合开发公司名下的“王府井D1地块”，因欠缴土地出让金而被北京市国土局强行收回。而其背后原因，恰是因为拆迁补偿高企，企业无力负担，而这样的情况，近年来在北京并不少见。
“关键是企业不可能不计算回报，而完全满足被拆迁者的权益要求。”中原地产华北区董事总经理李文杰说，他的逻辑是，企业作为市场主体一定顾及利润，完全满足了拆迁者的要求，企业将没有利润，而最关键的问题恰恰在于，开发企业根本就不应该成为拆迁的主体，在拆迁过程中没有利益需求的***府，才应该是危改的主体，因为***府不应该计算收益。
实际上，在2004年全面实行土地交易“招拍挂”之后，“完成拆迁”的“熟地”出让已经是明确规定。但是，目前地方***府仍然受制于财***实力，因此，仍然在“一级开发”（包括拆迁）的过程中，引入企业帮助***府完成。
“票决拆迁可以保护被拆迁者的利益，但却会加大寻求双方利益平衡点的难度。”国家行***学院江松年教授表示，“但危改本身应该是***府对公众的一种服务，是***府的职能，目前正是***府的缺位，才因此导致双方利益难寻平衡点。”他强调，而“票决拆迁”则是“危改带开发”模式下的特殊产物。
“开发商按照经济利益测算投资回报，居民希望一步到位，其实投不投票根本不解决问题，核心问题是，谁来为拆迁买单？”在李文杰看来，在危改及土地一级整理储备过程中，效率优先和法制化如何兼顾，其实，***府踢不开这个球，最终还是要***府买单的。
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