学文网贷款案例篇1
自从开展不良贷款清收工作以来，为加大不良贷款清收力度，积极响应总行的工作部署，不分时间长短，不顾空间远近，不论金额大小，以高度的责任感全力以赴降压不良贷款。
庞家会村不良贷户许某，借款金额2300元，这笔贷款金额不大，年代已久，借款人也年近古稀，而且借款人信息也是过期的，我们的客户经理看到这笔贷款之后心想这个人估计都不在人世了吧，偶然的机会得知许某可能是住在离村子10公里之外的高山上，由于交通闭塞讯息不畅，许某很少与村里人联系，为了找到该不良贷户，我们的清收小组在郝雪梅主任的带领下，不顾路途遥远，交通不便，骑着小电动代步上山，经过了一个多小时的跋涉，终于顺利抵达了该贷户住所。在说明来意后，许某装傻不承认，说是没有这回事，是我们工作人员搞错了，并且怀疑我们的工作人员是骗子。这时从屋外走进来一位老阿姨，郝主任于是亲切的和她拉起了家长，通过交谈得知这位阿姨的名字，而且她就是许某的老伴同时也是这笔不良贷款的担保人。我们的工作人员开始给讲解了失信惩戒的案列，以及相关***策条例，许某沉默了一会，从陈旧的柜子里掏出一个盒子，从盒子里拿出了两千多块钱递给了我们的工作人员，并且说“欠债还钱，天经地义，我这心里也踏实了！”
贷款案例篇2
【关键词】邦臣光电；知识产权质押融资；经验
近年来，知识产权质押贷款正快速发展，在国家知识产权局和各省市地方知识产权局，以及各地各级***府相关部门的大力推动下，知识产权质押贷款业务已经在上海、湖南、天津、重庆、浙江、江苏、山东、广东等全国的许多省市陆续开展起来。人民银行在部分省市的分支机构还相应出台了《知识产权质押贷款管理办法》等文件，以规范辖内商业银行知识产权质押贷款的操作。在各地许多商业银行，知识产权质押贷款已经作为一个信贷创新产品，为解决中小企业融资难问题，发挥起重要的作用；各地各级地方***府相继出台各种专项扶持***策，为知识产权质押贷款的授信客户实施贴息补助，降低企业融资成本。
2010年7月，东莞市科技局分别与中国建设银行东莞分行、东莞银行、中国工商银行东莞分行等3家银行签署了开展专利权质押贷款的合作协议，3家银行又分别与12家企业签署了专利权质押贷款协议，这意味作为全国试点城市的东莞市知识产权质押融资工作，进入了实质性的阶段。本例知识产权质押贷款业务是东莞市首例知识产权质押贷款业务，是东莞市首例采用无抵押、无担保形式操作的知识产权质押贷款业务，由东莞市邦臣光电有限公司（下称“邦臣光电”）直接以1项发明专利及5项实用新型专利质押给中国建设银行东莞分行，根据质押资产的评估价值和企业发展情况，获得银行贷款391万元，贷款期限一年，贷款利率参照人民银行基准利率执行，到期还清本息后可续款。
一、公司基本情况
邦臣光电成立于2004年2月，是一家生产和销售LED半导体发光二极管、LED管组、LED电光源模组、LED灯具及其他LED应用产品，集科研、制造、销售于一体的民营高科技企业，是国家认定的高新技术企业、广东省民营科技企业、东莞市民营科技企业、东莞市上市后备企业。
2004年成立伊始，邦臣光电只有20多名员工，目前邦臣光电拥有约17000平方米的厂房，在职员工300多人，被选定为国家“十城万盏”半导体照明应用工程试点项目，广东省“千里十万盏”路灯项目承建单位。8年时间，邦臣光电从一家默默无闻的小企业，打拼成为LED行业的明星企业。
公司视质量和技术为企业的生命，先后通过了ISO9001国际质量体系认证、ISO14001国际环境体系认证和RoHS认证。2011年，广东省科技厅的广东省绿色照明示范城市推荐采购产品目录，邦臣光电从3000多家LED企业中脱颖而出，成为31家入选企业之一。
公司十分重视科技创新，目前在照明技术和显示技术方面取得了重大的突破，至2011年底，邦臣光电共申请了150项专利，已授权的达到85项，其中发明专利8项，实用新型专利49项，外观设计专利28项。2010年该公司用于首次评估质押的专利为“路灯散热外壳”（ZL200810220026.1）发明专利和“LED路灯驱动电源”（ZL200720055678.5）等5项实用新型专利，具体情况表1所示。
二、实施过程
邦臣光电的知识产权质押贷款业务过程如***1所示：
具体步骤如下：
第一阶段：初步书面材料审核。
申贷企业持知识产权质押贷款申请书、拟出质的专利证书及复印件、证明专利权有效的专利登记簿副本原件、工商营业执照等相关证明资料及贷款银行认可的评估机构出具的专利权价值评估报告等向东莞市知识产权局提出书面申请，初审合格后，东莞市知识产权局出具推荐意见；
第二阶段：申贷企业持初审材料、东莞市知识产权局出具的推荐意见及银行所需的其它材料向银行提出贷款申请。
本案例中给邦臣光电实施知识产权质押融资的银行是中国建设银行东莞分行，该行2007年开始成立中小企业经营中心，实现从市场调研、客户调查、方案制订、贷款审批、贷款发放、贷后管理、产品支持等“一条龙”服务。2010年5月邦臣光电向中国建设银行东莞分行提出贷款申请，东莞分行经调查分析，确定邦臣光电可以作为知识产权质押贷款的试点企业。
第三阶段：知识产权评估。
知识产权价值评估是知识产权融资的关键环节，也是高度专业化的工作。评估过程中评估机构的专业性和评估过程中对细节问题的处理不同，都可能导致评估结果差异很大。
（1）评估机构的选取
为保证专利权评估的权威性和公正性，本例中知识产权的评估由东莞市知识产权局和中国建设银行东莞分行共同认可的专业评估机构——北京连城资产评估有限公司进行，让其对邦臣光电的质押物——1项发明专利及5项实用新型专利进行评估。
北京连城资产评估有限公司接受委托后，立即对邦臣光电专利产品的历史销售状况进行了分析，并对未来前景作出预测：在打造节能环保的低碳经济思路下，我国LED产业的蛋糕正快速做大。2010年，中国LED照明产业将超过1500亿，较2008年翻倍，预计2015年，LED在中国照明市场的占有率将达到20%，带动产业规模达5000亿元，中国将进入全球LED照明市场前三名。LED市场的需求不断扩大。因此邦臣光电的产品未来市场需求较大，且在竞争中具有一定的优势，可以为技术持有者带来可观的经济效益。
（2）评估方法的选取
依据评估的目的、评估对象及范围，评估资产的评估属于专利资产评估，本次估价采用收益法，即从一定的产品销售规模产生的收益入手，计算未来可能取得的收益，再通过一定的分成率，得出该评估对象在一定的经营规模下于评估基准日的公允价值。
其基本计算公式为：
评估值＝未来收益期内各期的收益额现值之和×分成率
贷款案例篇3
关键词:活体畜禽;抵押;融资
Abstract:Increasing credit investment to stockbreeding and relieving its financing pressure plays an important role in industrial structure adjustment and economic development in rural area. Livestock mortgage――a loan pattern created by Zhaozhuang Yicheng District provides a new approach to solve the financing problems of stockbreeding corporation.
Key Words:livestock,mortgage,financing
中***分类号:F830.34文献标识码:B文章编号:1674-2265(2010)10-0039-04
一、引言
畜牧业是提升农业综合效益、推进现代农业建设进程的重要支撑。近年来,我国畜牧业快速发展,但融资压抑对其发展的瓶颈约束作用日渐显现。加大对畜牧业的信贷投入、缓解其融资困境已成为调整农村产业结构,促进农村经济发展的重要内容。当前,我国增加农村弱势群体金融供给的实践主要从三个层面展开:一是改善农村金融信用环境,通过血缘、亲缘等关系强化农村信贷道德约束。二是对农村贷款主体实施外部增信,提高贷款主体承贷能力和抗风险能力。三是扩大农村贷款主体担保抵押物范围,挖掘释放“三农”抵押担保潜能,特别是动产抵质押潜能。近年来,随着担保制度的发展,动产抵押及其他以动产作担保的形式越来越多,已成为一种新的发展趋势。枣庄市峄城区农联社在《物权法》等相关法律法规框架下,开辟了“活体畜禽抵押”贷款新模式,为破解畜禽养殖企业融资困境提供了一条途径。
二、动产抵押的相关理论及文献综述
抵押制度之所以在传统金融市场大放异彩,是因为其兼顾了债权安全和抵押人的用益利益,即抵押物担保债权安全且不以移转占有为必要,抵押人仍然可以对其进行使用和收益。现代社会财富结构的变化,使得抵押制度已由传统的单纯不动产转向不动产与动产并重的局面。从国际融资实践看,英美等发达国家70%的担保是动产担保。与不动产相比,动产种类更为丰富多样,特别是2007年我国颁布实施的《物权法》将抵押物范围扩展至法律行***法规未禁止的任何财产,动产抵押由此成为业界的一个热点话题。马蔚华(2006)认为,完善动产担保制度、建立便捷的动产担保登记制度和高效的执行机制是发展动产抵押业务的关键,应通过制定优先权原则最大限度保护债权人利益。王君(2007)认为,法律法规制度上的缺陷、银行缺乏应对能力和良好的仓储管理机制是制约动产抵押贷款发展的主要因素,提出应建立动产抵押担保登记公示平台、完善相关法律细则。尹玉杰(2009)则从银行角度对如何规避动产抵押的法律和操作风险进行了阐述,认为对抵押物适格、抵押人权利、动产抵押公示的审查是有效降低银行风险的手段。动产抵押实践方面,目前已有不少地方对如何开展动产抵押进行了积极探索,产成品库存抵押、应收账款抵押等动产融资业务在部分地区已开展得相当成熟。
但需要说明的是,当前在动产抵押方面的探索主要集中在中小企业融资层面,对如何办理农村动产抵押的理论研究和实践都比较少,涉农动产抵押潜能挖掘严重不足。畜禽活体作为养殖企业的主要动产,如实现其抵押功能,让活体资产真正“活”起来,将会大大缓解养殖企业的融资难题。2010年6月,在人民银行枣庄市中心支行指导下,峄城区农联社发放了山东省首笔活体畜禽抵押贷款,拉开了全省活体畜禽抵押业务开展的序幕。
三、枣庄活体畜禽抵押贷款的实践
畜禽产业链是枣庄城市转型要重点发展的产业链之一。近年来,枣庄市畜禽养殖业快速发展。2009年,全市生猪出栏量、家禽出栏量、肉类产量分别同比增长14.8%、6.5%、9.1%,畜禽养殖业正处于加快转变发展方式的关键时期,但其发展仍面临着资金不足、市场风险大等诸多挑战,特别是融资瓶颈约束日益明显。
在现行法律及信贷制度框架下,如何增加畜禽养殖业的资金供给也是涉农金融机构面临的一个难题。调研发现,畜禽养殖企业拥有大量市场价值相对较高、易处置、易变现的活体畜禽资产,如果能够实现这些活体资产的抵押功能将大大增加养殖企业的融资可得性。据测算,枣庄市可供抵押的猪、牛存栏价值约17亿元,即便按50%的抵押率也可为养殖企业提供8.5亿元的资金支持。但受抵押登记机关缺失、***情、市场风险等因素约束,银行对开办畜禽抵押贷款心存疑虑。比如滕州市农联社在对伊源牛业专业合作社考察后,认为该企业信誉良好,项目前景广阔,但出于对活体畜禽能否抵押等方面考虑,银行对该项目的200万元授信迟迟未能通过。了解到此情况后,2010年4月,人民银行枣庄市中心支行在调研论证的基础上,协调市畜牧局、市工商局联合出台了《枣庄市活体畜禽抵押贷款管理办法》(以下简称《管理办法》),通过采取活体畜禽办理登记、引入第三方监管等措施消除了银行放贷的后顾之忧,在全省首创了活体畜禽抵押贷款业务。
活体畜禽抵押贷款业务的主要流程是:畜禽健康状况评估报告借款申请贷前调查信用等级评定资产评估签订三方(银行、借款人和担保人或第三方监管人)抵押贷款协议和抵押贷款合同抵押登记发放贷款。
在活体畜禽抵押贷款办理过程中,贷款申请人以自身或第三人合法拥有的猪、牛等活体畜禽作为抵押物向银行业金融机构申请贷款。借款企业将借款申请和地方畜牧部门出具的畜禽健康状况评估报告提交银行后,银行组织人员对申贷项目进行贷前调查及信用等级评估,并由畜牧部门进行活体畜禽的价值评估工作。通过相关审查及评估后,由银行、借款人和担保人或第三方监管人根据评估结果签订三方抵押贷款合同,同时在工商行***管理部门办理活体畜禽抵押登记。银行按照畜禽资产评估价值50%的比例向贷款申请人发放贷款,并在利率上给予适当优惠,一般低于同期限信用贷款利率。贷款期限则根据畜禽的生长情况、市场价值、资金用途及风险状况等由各方协商决定,一般不超过一年。在贷款发放后,银行再通过派遣支农信息员、支农协调员、第三方监管等方式,签订监管协议,定期或不定期核实畜禽存栏情况,加强对抵押畜禽的监管。
依据《管理办法》,2010年6月25日,峄城区农联社对枣庄市富新畜禽养殖有限公司发放了山东省首笔40万元活体畜禽抵押贷款。活体畜禽抵押贷款开办一个月内,各涉农金融机构已完成授信320万元,为该市畜牧业的发展注入了新的活力。
四、活体畜禽抵押贷款运作机理分析
(一)畜禽产品作为抵押品的资产属性已经完备:办理活体抵押贷款的前提
对银行而言,抵押品具有提高借款人违约成本、降低违约概率、减少风险暴露余额和降低违约损失的功能。而要真正发挥这些功能,客观上要求抵押物必须稳定并产生能够预测的现金流,且具有方便的变现途径和较高的变现价值。与一般动产相比,畜禽产品具有更为稳定的市场价值和较强成长性,作为抵押品的资产属性已经完备。一是价值明显,易于评估与计量。《管理办法》规定可抵押的畜禽为猪(育肥猪、能繁母猪)、牛(奶牛、肉牛)和种畜禽,市场价值较高,价格逐年上涨,为担保债权的实现提供了坚实保障。据了解,目前一头成年肉牛的市场价格在1万元以上。而且与一般抵押品不同,在抵押期内多数畜禽产品始终处于生长和繁殖状态,成长性和升值潜力巨大,强化了抵押品对信贷资产的保全功能。以仔牛为例,在经过一年期的饲养后,其市场价格往往可以翻番。二是市场变现能力强。畜禽产品与居民生活密切相关,市场需求量大,在现行交易制度与交易场所完备的情况下,动产抵押权的实现成本较低。
(二)完善的活体畜禽抵押登记评估程序:办理活体畜禽抵押贷款业务的关键
动产抵押登记是物权公示原则在动产抵押制度中的体现,是动产抵押制度的核心。《物权法》除明确生产设备、原材料、半成品、产品等动产抵押的相关规定外,还将抵押物范围扩展至法律法规未禁止抵押的任何财产,较《担保法》大大拓展了可抵押物的范围,这为银行开展活体畜禽抵押业务提供了确切的法律依据。参照《物权法》中“企业动产浮动抵押登记机关为抵押人住所地的工商行***管理部门”的有关规定,《管理办法》将地方工商部门明确为活体畜禽抵押登记机关,增强了活体畜禽抵押登记的可操作性。
更为重要的是,《物权法》规定未办理抵押登记的,不得对抗善意第三人。也就是说,办理抵押登记的,抵押权具有对抗第三人的法律效力,即抵押财产登记后,不论抵押财产转移到谁手中,只要债务人履行期届满没有履行债务,抵押权人都可以就该抵押财产实现抵押权,同时还有优先于未登记的抵押权人受偿的权利。枣庄市在办理活体抵押贷款过程中,要求必须通过地方畜牧和工商部门的登记、评估,除了增加借款人征信环节外,更重要的是排除了抵押物在权属不明的情况下对银行抵押权实现的不利影响,为银行信贷资产保全提供了法律依据,减少了“动产易动”带来的风险和信贷资金介入的后顾之忧。
(三)信贷风险有效防控及交易成本降低的双重契合:吸引信贷资金介入的内在动力
信贷资金的本性在于追求安全性和盈利性。与存货、应收账款等一般性动产不同,活体畜禽还面临***情威胁、消耗性大等不利因素,容易发生畜禽病亡或丢失,“动产易动”的特征更为明显。要实现抵押资产的保全,必须要“管”好活物。因此,需要建立专门的畜禽动产抵押风险防范机制。一是防止畜禽病亡。对办理活体抵押的养殖企业,在购买仔牛时,必须由当地部门出具健康证明。养殖过程中,畜牧部门将利用兽医检***网络平台,定期对畜禽进行“健康查体”,做好养殖场所卫生防***,严把畜禽出栏检***关,确保抵押畜禽安全健康。二是防止畜禽丢失。除了引进物流监管公司在养殖场安装监控设备,对抵押的活体进行实时监控外,金融机构还要派遣支农信息员、支农协调员,每周到现场核实畜禽存量。养殖企业、合作社、农户将畜禽出栏的销售计划要提前上报银行,银行信息员在畜禽出栏时进行现场监督,保证货款及时归还银行。三是资产评估的就低原则和贷款最高比例限制。《管理办法》规定,以最近3年平均市场价和最近3个月的平均市场价二者之中的较低者来确定拟抵押活体畜禽的价值,这对于市场价格逐年走高的畜禽产品而言,评估价值明显低于市场价值。且最高贷款额度一般不得超过畜禽资产评估价值的50%,最高不得超过70%,在最大程度上强化了抵押物对银行资产的保全功能。四是鼓励养殖户参险的正向激励机制。对参加保险的,银行将在贷款额度、利率水平方面给予优惠。若发生保险理赔,金融机构将优先受偿。
此外,交易成本也是关系交易能否达成的关键。与联保体贷款、“速贷通”等大多数涉农贷款品种相比,活体畜禽抵押贷款大大降低了银行的信息搜寻成本及贷后管理成本。多数畜禽养殖企业及养殖户规模较小,信用信息分散,正规金融的记录非常有限,还没有形成完善的征信数据,银行要深入调查寻找最佳的贷款对象,要付出巨大搜寻成本。而活体畜禽抵押模式减少了银行对贷款对象的搜寻成本,而且畜禽产品收益相对稳定,加之第三方监管的引入和农业保险的保障,银行信贷资产容易保全,贷后管理成本也大大降低。
(四)***府部门介入的经济外部性:促使信贷交易达成的触发器
从博弈视角看, 尽管活体畜禽抵押贷款涉及***府部门、养殖企业、放贷银行三方,但***府部门和银行才是这场博弈中的主导力量。在***府部门介入之前,畜禽企业因缺乏法定抵押物,不存在与银行合作的基础,也就不能开展合作性博弈。在***、银双方的博弈过程中,***府部门目的是增强涉农产业对信贷资金的吸引力,以促进农村经济发展;而银行则要求在资金安全前提下,通过信贷扩张的规模效应提升收益,两者目标具有较强的一致性,为合作博弈的达成奠定了基础。在博弈过程中,***府部门通过提供活体畜禽健康检***、资产评估、抵押登记等公共产品或公共服务迎合了银行抵押放贷条件,部分消除了银行放贷后的风险顾虑,而银行也在完善信贷风险防控体系后,通过活体畜禽抵押等方式将信贷资金注入畜禽养殖业,促进了农村产业结构调整。作为理性经济人的***府部门和银行出于自身收益最大化的考虑,均选择了符合对方利益要求的策略,产生了理想的博弈结果。
在枣庄活体畜禽抵押贷款案例中,不管是活体畜禽的健康检***、资产评估还是抵押登记的实现,都是***府部门介入推动的结果。而***府部门提供的这些公共服务和公共产品则具有明显的经济外部性,并成为活体畜禽抵押贷款交易达成的关键,这也是对先前交易失败状态的一次帕累托改进,促进了社会福利水平的提升。
五、基本结论
(一)活体畜禽抵押贷款具有较强的普适性和推广价值
活体畜禽抵押贷款业务开辟了一条养殖企业抵押担保的新路径,在国家***策及法律许可的框架内,既解决了畜禽养殖企业抵押难题,也在一定程度上解决了涉农金融机构“贷款难”问题,具有需求大、易操作、可复制的优势,值得大力推广。
(二)动产抵押登记是关系到信贷交易能否达成的关键
只有实现动产的抵押登记,才能消除银行对放贷后资产保全的后顾之忧。在现行***策、法律许可框架下,各***府部门应发挥主动性,通过提供抵押登记等公共产品或公共服务,积极为信贷交易的达成创造有利条件。
(三)活体畜禽抵押贷款业务的开办为开展其他动产业务提供了新的思路
对其他市场价值较高且稳定的农村动产,如农业机械、果木等也可探索办理此类抵押贷款业务。另外,要针对不同类别动产“易动”特征构建适应性的监管及保障机制,发挥抵押动产对信贷资金的保全功能。
参考文献:
[1]尹玉杰.动产抵押登记与银行的审查义务[J].上海农村金融,2009,(6).
[2]马蔚华.完善动产担保制度 优化金融发展环境[J].中国金融,2006,(7).
贷款案例篇4
关键词：助保金贷款；组织增信；有限责任联保
Abstract：In order to overcome the difficulty of guarantee which restricts the financing of ***Es，there appear many kinds of guarantee mode. In the Muping district of Yantai，there is a new kind of guarantee mode named“guarantee-assistant fund”，which select some ***Es to comprise a pool. Enterprises guarantee each other by paying guarantee-assistant fund，and government supply risk compensation，so as to expand the extent of ***Es financing.“Guarantee-assistant fund”loan fully utilize the soft credit information of enterprises，and realize the upgrade of credit and value of credit information by organizational credit addition and mutual guarantee credit addition.
Key Words：guarantee-assistant fund loan，organizational credit addition，mutual guarantee with limited responsibility
中***分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1674-2265（2012）08-0039-04
融资难一直是困扰中小企业发展的“瓶颈”，而信用等级低和缺少有效抵押物是主要症结所在。创新担保模式成为破解中小企业融资难的一个重要途径。
一、当前常见担保模式的缺陷
针对中小企业的担保难问题，理论界和实务界早已进行理论研究和尝试，提出了不少解决方案，但各有其缺陷。遍地开花的担保公司是解决中小企业担保难问题的最直接的一种方式，但是由企业或个人出资组建、完全市场化运作、以盈利性为目的的纯商业性的担保机构，由于规模小、缺乏资本金补偿机制，金融机构普遍对担保机构的承担风险能力心存疑虑，业务开展有限；而***府出资和参与组建的***策性担保机构，由于股权主体——***府的***绩意识、短期目标和官本位思想，易导致实际运作的行***化倾向，同时会增加农户或农村中小企业主恶意逃债的动机，加重***府财***负担（胡士华，2006）。
互担保天然具有信息搜集成本、监督成本和交易成本的优势（巴劲松，2007）；彭江波（2008）认为互助联保组织具有将信息不对称风险内部化和低成本、稳定运作的比较优势，山东菏泽市巨野县农联社推出的互助联保贷款实践进一步证实这一结论（边磊，2011）。但是联保方式下一旦某一成员在道德风险下出现逆向选择，就会殃及其他，进而出现多米诺骨牌效应，给所有成员带来损失。由于当前互助担保尚未建立外部风险约束机制，在监督和追索机制不健全的情况下，集体的失信就会对金融机构产生集束效应（郭琪，2010）。***府通过提供补贴或者建立对中小企业贷款的奖励机制等手段鼓励银行加大对中小企业贷款的投放，但这类***策在实施过程中却受到诸多因素的限制，效果并不明显（康彦华、赵映光，2011）。
山东省烟台市牟平区建设银行推出的“助保金”贷款模式对以上的方式进行了整合和创新，利用了企业之间有限责任的联保，降低了企业集体失信的风险。而利用***府资金的担保，则将***府组织优势与金融机构的融资优势相结合，充分发挥了***府的组织优势和***治优势，取得了良好的效果。
二、牟平区“助保金”贷款的实践
（一）牟平区推行“助保金”贷款的背景
牟平区是于1994年12月份撤县新设的一个区，现拥有经济开发区、沁水韩国工业园和姜格庄台湾工业园三大园区，共拥有企业2600多家，几乎全为中小企业。2010年末，牟平区中小企业实现经济增加值190亿元、实现税收收入8亿元，分别占全区两项指标的95%和80%。
2011年，在稳健货币***策背景下，各金融机构普遍提高了贷款利率，中小企业的贷款利率一般上浮30%。除了较高的贷款利率外，企业还要承担评估费和抵押费两项额外成本。以一笔2000万元的一般贷款为例，因为银行一般以抵押物评估价的50%作为贷款上限，所以企业需承担贷款评估费6万元（评估费收取标准：100万元以下5‰，100—1000万元2.5‰，1000万元以上1.5‰）、抵押费4200元（抵押费收取标准：2000万元以下0.42‰，2000—5000万元0.105‰，5000—10000万元0.063‰，10000万元以上0.021‰）。
贷款案例篇5
关键词：助学贷款；违约；诚信；信用体系
中***分类号：F284 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-11-0258-1
国家助学贷款是国家促进教育公平、保证贫困学生完成学业的重要资助措施[1]。然而，助学贷款的还款情况不容乐观。近期，笔者所在学院一名06年毕业生，在还款截止期限内没有按时还款，资助中心和学校通过各种途径始终无法联系到本人，且其父亲拒绝透露相关信息，更不履行还款承诺，引人深思。由各大银行向社会公布的违约情况和高校网站公布的拖欠名单来看，助学贷款的后期还款和贷后管理问题已经成为不容忽视的社会问题。
1 国家助学贷款存在的问题
1.1 学生对助学贷款***策不重视
目前看，贷款学生及家长对国家助学贷款***策不甚了解，国家助学贷款是中央和省级***府共同推动的一种没有担保的信用助学贷款。目前***策是大学生在学校就读期间贷款的利息全部由国家财***补贴，大学毕业后第2年开始需要支付利息，第3年后偿还本金和利息，必须在毕业后6年全部还清[2]。另外，毕业生要每个月按时还款、还息，累计3个月不还，将进入不良记录。虽个各大高校在办理助学贷款手续和毕业时不断宣传该***策，但是学生没有到还款的时间并不重视，正是由于许多贷款学生对此***策不能准确把握，不能按时还款。
1.2 部分学生偿还能力欠缺
学生违约还款的主要原因还是学生毕业后偿还能力欠缺。当今大学生就业形式严峻，原本读书已经债台高筑，又没有稳定的收入，毕业后三年内又买房、结婚、孝敬父母，又还款、还息，实在有些力不从心，如期还款确实困难。最终不得已会导致助学贷款还款率下降，不良还款率增加。
1.3 毕业生贷后管理困难
当前各地资助中心没有对毕业生贷后管理制定统一有效的管理办法和操作规程，也没有行之有效的监督和考核机构。在目前市场经济退推动下，大学生就业流动性极大，没有专门的跟踪、监督、管理机构，学校、银行及资助中心都很难清楚毕业生的就业去向，使得贷后管理举步维艰，也增加了各大银行的贷款风险，降低了银行的贷款积极性。
1.4 学生诚信不足，感恩薄弱
纵观各地助学贷款工作存在问题也主要集中在高校学生诚信意识缺失上。大多高校在助学贷款工作前期宣传、诚信教育、信息审核时，敷衍了事，方式简单，引不起学生的高度重视，成效不明显，更无法建立起有效的个人诚信档案。个别学生甚至还存在“找不到我”的侥幸心理。这种情况下，在签订还款协议时，不少学生会故意隐藏了一些重要信息，如家庭住址、父母电话、过期电话等。另外，毕业后个人新的电话和住址也不主动在网站更新。使得一些学生一旦在今后遇到个人征信系统的处罚时，又大呼冤枉，更无感恩意识。国家助学贷款推行过程暴露的大学生诚信危机，关系着教育的失误及制度的不健全需要我们进一步改进[3]。
1.5 社会信用体系不完善
我国的社会信用体系主要是中国人民银行的个人征信系统，但这个系统建设还很不完善[4]。完善的社会信用体系是保证助学贷款工作顺利开展的重要保证和前提。大学生信用缺乏的现象屡屡可见，主要原因是社会上还没有形成与贷款学生个人利益挂钩的信用制度，学生及家庭压力不足。要降低不诚信现象的发生，就得不断增大违约的成本，使这一成本的代价付出沉重到难以承受。
2 改进国家助学贷款工作的几点思考
2.1 学校应加强贷款***策宣传和贷款学生的监督管理
学校应该把大学生诚信教育作为学生教育重点工作来抓，确保国家助学贷款工作良性发展。每年新生开学时间，组织贷款学生学习贷款***策并通知到学生家长，学校要利用一切机会组织相关的主题班会、讲座、知识竞赛活动等，让学生及担保人充分了解国家助学贷款***策。同时学校要监督贷款学生的学习、生活情况，对出现学习不努力、铺张浪费的学生，学校可以向资助中心和金融机构及时反映，通过降低贷款额度、停止发放等措施，以减少资金损失，也让学生明白助学贷款是让他们顺利完成学业的，他们应抓住一切成才、成长的机会，磨砺自己、锻炼自己，提高自身素质。
2.2 建立助学贷款风险防范***策
目前的贷款风险防范措施主要有学历查询系统，助学贷款学生的个人银行信用档案等。随当前形势的发展，传承经验的同时，今后可以建立身份证协助查询系统、媒体公布制度、就业制约制度、出入境查验制度等，完善助学贷款风险防范措施。因而学校、银行、资助中心等相关部门应当积极配合，有效化解和防范国家助学贷款的风险。
2.3 保持与毕业生的联系
贷款学生毕业后，学校可以利用“飞信”及“飞信群”建立实时联系方式，通过短信平台，快捷准确地传达贷款信息。其次可以与贫困生建立QQ群、网络空间、腾讯微薄等途径，通过网络经常性地密切联系学生，还款信息和还款***策，提醒贷款学生，使广大学生能够利用网络接受指导和教育。另外，学校在接到学生变更信息后要及时更改学生基本信息，畅通学生信息渠道，通过情感约束、制度制约自觉加强与老师的沟通。
参考文献
[1]李朝达.关于对高校国家助学贷款的问题分析及建议[J].云南财贸学院学报，2004（2）：114-117.
[2]李颖，薛建荣.高职院校国家助学贷款的管理措施探析[J].黄河水利职业技术学院学报，2012， 24（2）：84-86.
贷款案例篇6
2011年温州中小企业主跑路和跳楼情况引起了公众对民间借贷的关注。央行的一份调查报告指出,在2010年我国民间借贷市场开始抬头之时,这一市场的资金存量就已超过2.4万亿元,占当时借贷市场比重已达到5%以上。而近两年来,我国民间借贷资金量逐年增长,存量资金增长超过28%。另有数据显示,温州89%的家庭、个人和59%的企业都参与了民间借贷。而且借贷危机还波及了江苏、福建、河南、内蒙古等省区。
据2011年一份中国企业家认知调查显示,超四成受访企业使用过民间借贷,五成企业还做过民间借贷债主。
当前民间借贷比过去发生了明显的变化,主要呈现的特点有:一是用途变广,由现在生产经营型借贷取代了过去的生活消费型,正成为中小企业“换血”、“输血”的重要手段之一;二是数额增大,由过去的几百元上千元增加到上百万元和上仟万元甚至上亿元;三是民间借贷主体多元化,最初的民间借贷一般发生在公民之间,现在发展到公民与公民之间以及公民与企业法人之间、公民与其他组织之间以及他们之间的相互借贷;四是范围扩大,过去借贷一般只限于左邻右舍或亲朋好友之间,现在发展到跨村组、跨乡镇、跨县、跨地区、甚至是跨省、跨境。
中国人民银行有关负责人2011年接受媒体采访时表示,民间借贷是正规金融有益和必要的补充,具有制度层面的合法性。在一定程度上解决了部分社会融资需求,特别是缓解了一些中小企业和“三农”的资金困难,增强了经济运行的自我调整和适应能力,有利于形成多层次信贷市场,是满足各类市场主体融资需求的一个补充渠道。但是,由于民间借贷游离于正规金融之外,存在着交易隐蔽、风险不易监控以及容易滋生非法集资、洗钱犯罪等问题,这就需要通过修订与完善相应的法律法规予以引导和规范。
目前,我国尚未就民间借贷颁布专门的法律、行***法规或规章,对民间借贷纠纷的处理,主要依据《民法通则》、《合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》、最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》、最高人民法院《关于审理借款合同纠纷案件若干问题的规定》、最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》等法规,这些法规对民间借贷的规定不系统、不完整、不配套、不协调、不具体、不明确,已经不能适应新形势下,对日益发展的民间借贷进行规范监管的需要,民间借贷的立法严重缺位、滞后。
事实上,民间借贷立法问题在2012年全国“两会”上颇受关注。民建中央在《关于加大金融改革力度、优化民间借贷环境的提案》中建议,应适时制订民间借贷管理办法,从立法层面来规范民间借贷关系,使民间借贷有章可循、有法可依。
据媒体报道,由温州中小企业发展促进会会长、温州管理科学研究院院长周德文起草,建议对民间借贷立法的报告,以及《中华人民共和国民间借贷法》立法建议稿,也于2012年由全国人大代表递交全国“两会”。
早在2008年11月,中国人民银行研究局副局长刘萍在出席跨国公司CEO圆桌会议时透露,由央行起草的《放贷人条例》草案已经提交***法制办。据称,该条例草案规定,在不非法吸收存款、借贷利率不超过基准利率4倍的前提下,符合自有资金、无不良信用记录等条件的企业和个人都有望合法注册从事放贷业务。目前,由央行起草的《放贷人条例》草案第五稿已报***,该条例也被认为有助于民间金融的规范。
二、民间借贷真实案例简介
案例一,是否履行借贷合同争议。
原告向法院起诉被告,要求被告归还借款两笔共48万元及利息,声称原告第一次借给被告款项24万元,期限一年,支付方式为银行转账;第一次借款到期后,被告未偿还,仍然需要再借款,原告同意再借款24万元,并与被告签订了贷款合同,被告也写了24万元的收条,期限也是一年,支付方式为现金;到期后,被告未按合同约定还款付息。被告辩称,第一次借款属实,但是,原告预扣利息5万元,合同及收条虽为24万元,但实际通过转账支付给被告19万元,实际借款只有19万元,并且被告已经归还部分借款,未还借款少于19万元。至于第二笔借款,被告虽然与原告丈夫(第三人)签订了贷款合同,也写了收条,但后来,第三人告诉被告,原告的资金另有用途,不再借给被告了,贷款合同并没有实际履行。被告向第三人索要贷款合同及收条,第三人声称贷款合同及收条已经撕毁作废了,被告轻信朋友,没有再深究,结果上当受骗。第一笔借款案经过一审、二审判决,即解决了争议。但是第二笔借款案的审判却如马拉松般漫长,一审判决被告败诉,被告不服上诉,二审发回重审,重审一审仍然判决被告败诉,被告不服再次上诉。二审法院审理后,认为根据现有证据和我们的生活经验,原告虽然持有贷款合同及收条,但原告及其认可的实际借款人即第三人所述借款情节,比如签订涉案贷款合同和出具收条的经过、现金交付的经过、现金的票面价值等等,多次冲突,违背生活常识,缺乏合理性。因此,原告提交的证据不足以认定有实际借款发生的事实,原告应当承担举证不能的不利法律后果,其相应的诉讼请求应予驳回。最终判决撤销一审判决,驳回原告的诉讼请求。该案历时近5年,经过两次一二审,庭审十多次,方才尘埃落定。
案例二,是否虚假诉讼、虚假调解争议。
被告向原告出具300万元的欠条,保证半年归还,如按期归还,不计利息,否则,愿将自有住房进行拍卖还款。结果被告到期未还款,原告向法院起诉,要求被告归还欠款及利息,同时,对被告的房屋进行了诉讼保全。在法庭主持下,原、被告达成调解,被告确认借款事实并同意支付原告欠款及利息,并由法院制作了《民事调解书》,《民事调解书》送达生效后,被告仍未还款,原告申请法院强制执行,法院依法拍卖了已经保全的被告房屋,正在法院准备划转执行款时,因为被告另一纠纷,执行款被其他法院冻结。同时,被告也开始申诉上访,请求对本案再审,其所称理由为,被告意欲转让涉案房产,但与受让方签订买卖合同后,房屋价格上涨,被告觉得卖亏了,想解除原来的房屋买卖合同,再卖个高价,在此利益驱动下,才与原告虚构了本案借款,其所写的欠条日期是往前倒签一年,并未真正发生过借款事实,而且向法院申请涉案房屋保全的担保金及保全费、案件受理费均是由被告支付。同时,原告还向被告出具了执行款到位后即转给被告的证明,因为被告无法履行与原受让方签订的房屋买卖合同,已经被法院判决支付违约金及赔偿金近百万元。原告则辩称,被告向原告借款属实,原告是在两个月内分多次以现金方式借给被告的,汇总后由被告出具一张欠条,原告有出借涉案款项的经济实力,也有使用现金交易的习惯,虽然没有直接的现金来源证据,但是有证人可以证明借款事实的发生;本案经过一审调解、执行等阶段,被告均未提出异议,不符合再审条件。被告多次申请再审、申请抗诉,最后经过上级法院审判委员会讨论决定对本案进行再审,并撤销一审民事调解书,发回原审法院重审。该案历时近5年,至今仍未结束。
三、民间借贷立法和司法中应关注的问题
根据以上案例分析,结合民间借贷实际情况,在民间借贷的立法及司法中,除了要体现明确界定民间借贷的法律地位、取销对借贷主体的限制、取销对最高利率的限制、设立专门管理或咨询机构对民间借贷加强监管、规范经营的呼声外,还应当关注以下几个具体的热点、难点问题。
(一)对民间借贷的支付方式进行明确限制和规范,以转账支付为原则,以现金支付为例外。
目前,我国法律没有明确规定民间借贷的支付方式,既可以转账支付,也可以现金支付。最高人民法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第7条规定:“人民法院在审理民间借贷纠纷案件过程中,要依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据,从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对形式有瑕疵的‘欠条’或者‘收条’,要结合其他证据认定是否存在借贷关系;对现金交付的借贷,可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断。发现有虚假诉讼嫌疑的,要及时依职权或者提请有关部门调查取证,查清事实真相。”在司法实践中,对于现金交付的借贷,债权人仅凭借据起诉而未提供付款凭证,债务人对款项交付提出合理异议的,法院可以要求出借人本人或者法人或者其他组织的有关经办人员到庭,陈述款项现金交付的原因、时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过,并接受对方当事人和法庭的询问。无正当理由拒不到庭的,承担不利后果。法院应当根据现金交付的金额大小、出借人的支付能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯以及借贷双方的亲疏关系等诸因素,结合当事人本人的陈述和庭审言辞辩论情况以及提供的其他间接证据,依据民事诉讼高度盖然性的证明标准,运用逻辑推理、日常生活常理等,综合审查判断借贷事实是否真实发生。必要时,法院可以依职权进行调查取证。对金额较小的现金交付,出借人作出合理解释的,一般视为债权人已经完成行为意义上的举证责任,可以认定借贷事实存在。对于金额大小的界定,鉴于各地经济发展状况、出借人的个体经济能力有差异,由法官根据个案具体情况裁量。
在支付方式不规范,不明确的情况下,如果因民间借贷是否以支付现金方式履行而发生争议,只能依靠审裁人员的经验、智慧、常识来自由裁量,而这些因素往往会因人而异,无法统一,不仅导致裁判结果不同,而且,还容易因此产生虚假诉讼、缠诉、滥诉,浪费司法资源,案件久拖不决等问题。
贷款案例篇7
关键词：公积金贷款;SWOT分析;利率;策略
在2013年全国房价报复性上涨后，2014年楼市又回归理性，迎来新一轮调整期，多地房价有所回落，各地也出台相关***策，保持楼市平稳、健康地发展。对于首次购房的刚需来说，一般都是有史以来最大的一笔支出，除了需筹措30%的首付之外，剩余的贷款部分更是一笔不容小觑的数目，它可能对后面的二、三十年的生活带来一定的影响，对这笔大额支出项目，大家更是十分谨慎。与商业贷款相比，公积金贷款更受众人的欢迎，其不仅首付比例更低，现行的4.5%利率更是比商贷6.5%低了不少，但大家都会遇到这样的问题，在条件允许的情况下，就到底是贷20年还是30年进行探讨。
案例：某人现购总价约71.4286万元的商品房一套，首付3成共计21.4286万元，其余50万元用公积金贷款，就目前***策来看，若贷款20年和贷款30年有什么不同，差别大不大？下表为贷款50万元20年和30年的具体数额，包括本金、利息、月供、月薪要求：
方案名
贷款年限 A方案： B方案：
30年（360期） 20年（240期）
贷款金额 50万元 50万元
利息总额 412033.56元 259179.25元
累计还款总额 912033.56元 759179.25元
每月月供 2533.43元 3163.25元
月薪要求 5060元 6320元
对此对比两种方案，进行SWOT（Strengths Weakness Opportunity Threats）分析，SWOT又称为态势分析法，即基于内外部竞争环境和竞争条件下的态势分析，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。
A方案较B方案的优势（S）在于：1、每月月供比B方案少629.82元，近20%，生活压力小，2、月薪要求较B方案低1260元，近20%，3、还款方式自由，可提前还款缩短年限;A方案较B方案的劣势（W）在于：1、利息总额比B方案高15.2万元，2、还款期限比B方案长10年;机会（O）在于可资金可支配、可调控;威胁（T）在于年限太长，未知因素，存在风险
依据***表制定如下策略（以贷款金额50万元为例）：
SO策略：30年贷款较20年的优势是月供较少，生活压力较小，这样现金就更加充裕，可以拿去投资、理财，公积金贷款利率是4.5%，银行5年定期利率就达到4.75%，更不用说理财产品5%以上的收益率，投资就更高了，这样让现金变成了资本，让资本获取收益，这样就能发挥优势，利用机会。
WO策略：30年贷款较20年的劣势是时间较长，贷款高出15.2万元，但换而言之，如果社会经济持续通货膨胀，每年通胀率5%，那也基本抵消了4.5%的公贷利率，也可以理解为前20年每月少还约630元，在后10年就得多支付15.2万元利息，可试想，20年后的15.2万元和现在的15.2万元是不可同日而语的，前20年提高了一定的生活幸福指数，后10年需多支付15.2万元也是可取的。
ST策略：中长期贷款的威胁也是存在的，比如社会的稳定，经济的稳定，楼市的稳定，通货膨胀的压力大小等等，年限越久不稳定因素越多，比如一旦还款能力发生变化，月供少，资金压力就小等等，但谁都无法准确预计未来，只要总体形势良好，国家发展、前进的步伐是不会停止的。
WT策略：30年贷款较20年的劣势是时间较长，贷款利息较高，共同威胁都是年限越久不稳定因素越多，那么我们还可以采用提前还款的方式来缩短还款年限，降低支付的利息，比如2、3年后，家庭条件变好了，想提前部分还款，那么后面支付的利息就会按提前还款后的贷款重新计算，可节省不少利息。
总之，本文仅以公积金贷款50万元贷30年和20年进行比较，基于SWOT分析法来看，贷款30年较20年可减少月供压力，提升生活质量，提前还款方式灵活，建议如果有合理投资渠道或者理财习惯的通知按30年期限贷款;20年期限贷款则适合资金收入稳定，月供占收入比较小，并无太多理财习惯，不喜欢有欠钱感觉的人，那样可总体减少贷款利息，尽早还完贷款，无债一身轻。当然，还有包括商业贷款，贷款金额变化，年限变化等，本文均可做参考依据，希望能给首次购房的刚需群体提供贷款建议。
参考文献：
贷款案例篇8
近年来，为启动商品市场，解决居民居住困难，由房地产开发商、个人购房户和银行共同参与的楼宇按揭贷款业务应运而生。但由于我国按揭方面的法律法规不健全，各方缺乏经验，导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为，产生了纠纷。笔者通过对住房按揭贷款纠纷案件的审理，及对笔者所在的法院审理的这类纠纷案进行了调查，对住房按揭贷款纠纷案进行了分析。
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法，按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按揭贷款纠纷案件，海口市新华区法院从1998年开始受理后，呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案，当年受理这类案件26件，诉讼标的额最小的为17万元，最大的为74万元；1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件，诉讼标的额最小的为3.6万元，最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件，诉讼标的数最小的为3万余元，诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来，该院所受理的住房按揭贷款案中，所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供的格式合同，合同的条款基本一致，签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同，确认抵押关系成立，判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约，未按期偿还按揭贷款及承担保证责任，判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借款，应负违约责任，购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力，则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
（1）原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件，原告大部分为中国建设银行海南住房城建支行，部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产信贷部改建而成，原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务，放贷后因追索按揭贷款，建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件，除个别案件标的额超300万元的以外，都诉至新华法院，因此，海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
（2）被告均有两个，一被告为个人购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房方的房地产开发商，房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
（3）被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉，但作为个人购房者的被告，则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中，出庭应诉的购房者只有4个人，2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼，其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所购的住房，既未还款也未与银行联系，法院查找无着，无法直接送达，只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的规定，按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件的81%，也就是说缺席判决的案件约占81%.
（4）个案的具体情况有所不同，涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件，但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不同、期限不同，对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同，处理结果亦有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来，该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快，经初步分析，产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面：
（1）因购房者与房地产商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同，其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同，为了购房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言，这里主要涉及到两个法律关系，一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系，另一个法律关系为购房者与银行、房地产商的按揭关系，所涉及的两种合同关系密切，但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的是为履***屋买卖合同，所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房地产商发生纠纷，购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务。
（2）因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不满意，而离开海南到别处发展，对原所购的房屋既不居住也不再还款；有的购房者因工作变动、下岗，每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭借款。
（3）因房地产行情变动等原因，购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合同，签订的时间在1993年底至1995年，当时房地产高潮尚有余温，房价在当时看来不算高，但与这两年相比，房价相对较高，而大部分的按揭期限均为五年，甚至更短，购房者每月等额偿还的贷款额较大，购房者认为负担较重，因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质量较好，房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人（购房者）因购房与房地产商发生的房屋买卖关系，第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发生的借贷关系，第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押关系，第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系，第六个法律关系是按揭人不能按规定向银行偿还本息，由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW（〗参见李锲：《试论按揭的法律属性》，载《***法与法律》，1998年第3期。〖ZW）〗从实践来看，通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系，是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间，确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要，我国的法律在不断地修改、完善，近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同，处理这类纠纷时适用的法律有可能不同，进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠纷案中，住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底，同样内容的合同、同样的事由，其法律的适用与处理原则可能完全不同。
（1）关于法律适用：1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见，《经济合同法》及最高法院1994年颁布的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人民银行的有关规定等，不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1995年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同，其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订的住房按揭贷款合同，适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合同法》、《借款合同条例》等，合同的履行期限跨过1999年10月1日的，可以适用《合同法》有关合同履行一章的规定。
（2）关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为，只要其不违反当时的法律、法规规定，一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系，依有关规定办理了抵押登记的应确认为有效；除了合同中约定不办理抵押登记无效外，在1995年1月1日前所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记不违反法律法规规定，应为有效合同，不应以未办理抵押登记而认定为无效；在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同，不办理抵押登记的应确认为抵押合同尚未生效，不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下，抵押合同是尚未生效还是无效，有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定，抵押合同自登记之日起生效，而非无效。抵押合同未生效与无效是两个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具备生效的条件，合同尚不具备约束力，如生效的条件成就，合同即可生效，而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定等，自始就不具备法律约束力。有一种观点认为，1995年1月1日前未办理抵押登记，违反了***1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押应依照规定办理抵押登记的规定，因而无效。但由于在此之前一直无法律和行***法规规定如何办理抵押登记，因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记，不能以未登记为由认定抵押合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同：
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于：
（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给购房者。
（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明文规定。
（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有：
（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。
（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场，特别是为处置海南积压房地产，解决空置房屋多，而居民购买能力不足的矛盾，完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
（1）合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述，过低的按揭比例和期限，超过了一般收入家庭的承受能力，制约了居民对按揭贷款的需求，即使银行发放了按揭贷款，也不能如期收回本息，按揭违约率高，使住房按揭业务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看，按揭期限超过十年，按揭比例高于70%的情况比较普遍。（参见许合进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第6期。）适当延长按揭期限，提高按揭比例，使首期付款与每月还款额降低，才能与居民的承受能力相适应，从而激发居民对按揭贷款的需求，减少按揭贷款违约率，有利于银行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五条规定了首期付款的比例不低于30%，说明按揭的比例不高于70%，第十条规定：最长贷款期限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭，增大了对购房者支付首期款与每月还款额的压力。因此，银行应合理确定按揭贷款期和比例，国家有关部门对按揭期限、比例的规定应再适当放宽。
贷款案例篇9
一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况
我国的按揭业务参考的是香港的作法,按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买 卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按 揭贷款纠纷案件,海口市新华区法院从1998年开始受理后,呈逐年上升之势。
1.受理的基本情况
该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案,当年受理这类案件26件,诉讼标的额最小的为 17万元,最大的为74万元;1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件,诉讼标的额最小的为3.6 万元,最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件,诉讼标的数 最小的为3万余元,诉讼标的额最大的为219万元。
从1998年以来,该院所受理的住房按揭贷款案中,所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供 的格式合同,合同的条款基本一致,签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同,确认抵押关系成立,判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息,判令房地产商承担连带保证责任。的理由均为购房者与房地产商违约, 未按期偿还按揭贷款及承担保证责任,判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借 款,应负违约责任,购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者 以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力,则有不同的认识及判决结果。
2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点
(1)原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件,原告大部分为中国建设银行海南 住房城建支行,部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产 信贷部改建而成,原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务,放贷后因追 索按揭贷款,建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件,除个别案件标的额超300万元 的以 外,都诉至新华法院,因此,海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。
(2)被告均有两个,一被告为个人购房者,这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本 付息,但随后就不再还款,也不主动与按揭银行联系;另一被告为售房方的房地产开发商, 房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。
(3)被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉,但作为个人购房 者的被告,则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中,出庭应诉的购房者只有4个人,2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼,其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人, 有一部分仍在海口市,另一部分已到外地,但均已不居住在原住所及所购的住房,既未还款也未与银行联系,法院查找无着,无法直接送达,只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的 规定,按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件 的81%,也就是说缺席判决的案件约占81%.
(4)个案的具体情况有所不同,涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭 贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件,但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不 同、期限不同,对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同,处理结果亦 有所不同。
3.产生诉讼的主要原因
从1998年以来,该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快,经初步分析,产生纠纷引讼的原因主要有以下几个方面:
(1)因购房者与房地产商之间的纠纷,引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同,其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同,为了购 房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言,这里主要涉及到两个法律关系,一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系,另一个法律关系为购房者与银行、房地产商 的按揭关系,所涉及的两种合同关系密切,但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的 是为履***屋买卖合同,所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同,一旦其就房屋交付的 时间、质量等与房地产商发生纠纷,购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由,不履行按 揭还款义务。
(2)因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不 满意,而离开海南到别处发展,对原所购的房屋既不居住也不再还款;有的购房者因工作变动、下岗,每月按揭还款额较高等原因,无力偿还按揭借款。
(3)因房地产行情变动等原因,购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合 同,签订的时间在1993年底至1995年,当时房地产高潮尚有余温,房价在当时看来不算高, 但与这两年相比,房价相对较高,而大部分的按揭期限均为五年,甚至更短,购房者每月等 额偿还的贷款额较大,购房者认为负担较重,因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质 量较好,房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。
二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题
1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。
从理论上分析,按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人(购房者)因购 房与房地产商发生的房屋买卖关系,第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发 生的借贷关系,第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押 关系,第四个法律关系是房地产商为保证
按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系,第五个法 律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系,第六个法 律关 系是按揭人不能按规定向银行偿还本息,由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW(〗参见李锲:《试论按揭的法律属性》,载《***法与法律》,1998年第3期。〖ZW)〗从实践来看,通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系,是正确处理这类案件的前提。
2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间,确定法律适用及处理原则。
为适应建立和发展社会主义市场经济的需要,我国的法律在不断地修改、完善,近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同,处理这类纠纷时 适用的法律有可能不同,进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠 纷案中,住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底,同样内容的合同、同样 的事由,其法律的适用与处理原则可能完全不同。
(1)关于法律适用:1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同,其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见,《经济合同法》及最高法院1994年颁布 的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人 民银行的有关规定等,不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同,其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订 的住房按揭贷款合同,适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合 同法》、《借款合同条例》等,合同的履行期限跨过1999年10月1日的,可以适用《合同法 》有关合同履行一章的规定。
(2)关于处理原则
①关于住房按揭贷款合同纠纷所涉及的购房及贷款行为,只要其不违反当时的法律、法规规 定,一般认定为有效的民事法律行为。
②对于住房按揭贷款合同纠纷中涉及的购房者与按揭权人银行的房屋抵押合同关系,依有关 规定办理了抵押登记的应确认为有效;除了合同中约定不办理抵押登记无效外,在1995年1 月1日前所签订的住房抵押合同,不办理抵押登记不违反法律法规规定,应为有效合同,不应以未办理抵押登记而认定为无效;在1995年1月1日之后所签订的住房抵押合同,不办理抵 押登记的应确认为抵押合同尚未生效,不能确定为无效。在审判实践中对在这种情况下,抵 押合同是尚未生效还是无效,有不同的认识。根据我国《城市房地产管理法》第61条、《担保法》第41条的规定,抵押合同自登记之日起生效,而非无效。抵押合同未生效与无效是两 个性质不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后,因不具备生效的条件,合同尚不具备约束力,如生效的条件成就,合同即可生效,而无效的合同是指合同违反法律的禁止性规定 等,自始就不具备法律约束力。有一种观点认为,1995年1月1日前未办理抵押登记,违反了 ***1990年的《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第35条有关地上建筑物抵押 应依照规定办理抵押登记的规定,因而无效。但由于在此之前一直无法律和行***法规规定如 何办理抵押登记,因而无法依该条例规定的规范办理抵押登记,不能以未登记为由认定抵押 合同无效。
③房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任,审判实践中有不同的认识。笔者认为,其处理原则是:保证合同有效的,依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的 责任, 住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的,从共约定。对由于合同未约定或约定不明的,依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定,如适用最高 法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定,保证人承担的 是赔偿责任,如适用《担保法》第十九条的规定,则保证人承担连带责任保证。对于保证人 担保的范围,在没有约定或约定不明确的情况下,保证人对保证人全部债务承担保证责任; 应适用《担保法》的,因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押,应注意根据该法第二十八条 第一款的规定,同一债权既有保证又有物的担保的,保证人只对物的担保以外的债务承担保 证责任。
保证责任期限未约定或约定不明确的,如应适用最高法院的《规定》,则保证人应当在被保 证人承担责任的期限承担保证责任,如应适用《担保法》第二十五条的,则保证期间为主债 务履行期届满之日起六个月。
三、住房按揭贷款有关问题的分析
(一)住房按揭贷款合同与传统按揭的异同:
从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析,海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传 统的按揭相同之处在于:采用按揭的方法,其目的均是为了取得银行贷款,进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成,采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例,房地产商以按揭方法出售商品房,必须具备的条件多达18项;〖ZW(〗见许合 进,《略论住房按揭》,载《当代法学》,1999年第2期,第34页。〖ZW)〗而中国人民银行 于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。
现住房按揭贷款合同与传统按揭的不同之处在于:
(1)传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者,而是由购房者充当按揭人,把楼宇作按揭标的物,由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行(购房者保留赎回权),待银行收回贷款本息后,按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款,其担保方式一般为抵押加保证,即购房者除以所购住房抵押或采取质押外,房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合 同和住房按揭贷款合同中,均未规定楼宇所有权的让渡问题,而都约定所购房屋直接转让给 购房者。
(2)传统的按揭一般不以住房储蓄为前提,按揭权人银行提供的是信贷资金贷款(以 所购 楼宇等按揭标的物),而现开展的住房按揭贷款包括两种,一种为住房公积金贷款,以购房 者有住房公积金为前提;另一种为信贷资金贷款,又称自营贷款,是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同,这在《个人住房贷款管理办法》中有明 文规定。
(二)住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议
1从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看,住房按揭贷款的操作中,存在的问题主要有:
(1)按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看,个人偿付购房 款的能力并不高,在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下,如实行的五年五成、二年五成按揭,每月还款额较高,超过一般收入家庭的承受能力,特别是在社会的转型期,个 人的收入起伏较大,大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。
(2)按揭人(购房者)与按揭权人(银行)大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银 行不主动,购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等,共结果可能导致抵押合同未生效,银行无法行使优先受偿权。
(3)对保证人(房地产商)的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定,有助于正确确 定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证,而产生纠 纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式,而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼,以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定,或属于哪一种保证方式有不同的看法。
2完善住房按揭贷款机制的对策
为启动商品房市场,特别是为处置海南积压房地产,解决空置房屋多,而居民购买能力不足 的矛盾,完善住房按揭贷款机制是发展房地产业的一个重要的方面。
(1)合理确定按揭比例和按揭期限
如前所述,过低的按揭比例和期限,超过了一般收入家庭的承受能力,制约了居民对按揭贷 款的需求,即使银行发放了按揭贷款,也不能如期收回本息,按揭违约率高,使住房按揭业 务的发展受到影响。从国外按揭业务的运作来看,按揭期限超过十年,按揭比例高于70%的 情况比较普遍。 (参见许合进,《略论住房按揭》,载《当代法学》,1999年第6期。)适当延长按揭期限,提高按揭比例,使首期付款与每月还款额降低,才能与 居民的承受能力相适应,从而激发居民对按揭贷款的需求,减少按揭贷款违约率,有利于银 行按揭贷款业务的长期、健康的发展。中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》第五 条规定了首期付款的比例不低于30%,说明按揭的比例不高于70%,第十条规定:最长贷款期 限不超过20年。但实践中不少是五年五成的按揭,增大了对购房者支付首期款与每月还款额 的压力。因此,银行应合理确定按揭贷款期和比例,国家有关部门对按揭期限、比例的规定 应再适当放宽。
贷款案例篇10
关键词：城市商业银行；齐鲁银行；风险管理
一、城市商业银行的风险管理案例分析――以齐鲁银行金融票据诈骗案为例
发生在齐鲁银行的金融诈骗案是近年来比较典型的由于操作风险管理漏洞给银行造成重大损失的案件，具有一定的代表性，很多城市商业银行也存在类似的问题。该案件发生的原因包括内部原因和外部原因两个方面，内部原因主要是指公司治理结构有缺陷，操作风险管理水平有待提高，外部原因主要是金融监管还存在问题，具体分析如下。
1、总资产规模与存贷款总量
齐鲁银行年报数据显示，2008―2012年齐鲁银行总资产规模基本呈现增长趋势。其中，2009年和2010年的增长速度达到23.8%和39.8%，是快速增长的两年，究其原因主要是在这两年期间，犯罪嫌疑人刘某某揽入多家大型企业的巨额存款，开始大量利用虚假的存款单据进行金融诈骗，使得该行2009年和2010年存款总量和贷款总量的增长速度明显加快。然而受到该案件的影响，齐鲁银行2011年总资产及存贷款总额均比2010年有所下降，到2012年末开始恢复到2010年的水平。
2、贷款管理
案例中犯罪分子采用虚假存单进行质押骗取银行贷款，说明齐鲁银行在贷款风险的衡量和管理上存在一定问题。这里对齐鲁银行2008年到2012年的贷款情况和贷款的客户集中度情况按照贷款五级分类进行分析。
从齐鲁银行五年来的贷款情况来看，与行业平均水平相比较，五年来齐鲁银行不良贷款比率都高于行业平均值，2010年受到该案件的影响，齐鲁银行不良贷款比率高达13.97%，2011年虽有所下降但仍然达到9.56%，到2012年出现大幅下降，达到1.15%，但仍高于行业平均水平的0.81%；从不良贷款总额来看，也呈现出相同的趋势。具体分析贷款五级分类可以看出，齐鲁银行次级类、可疑类和损失类贷款金额从2010年开始一直处在较高水平，到2012年开始下降，但是可疑类和损失类贷款总额仍然高于案发前的水平。
从齐鲁银行五年来的贷款客户集中度情况来看，齐鲁银行贷款总额虽然一直在增长，但是偏高的不良贷款比率和总额反映出贷款质量仍然存在问题，此次金融票据诈骗案件的发生也警示齐鲁银行要加强对贷款风险的衡量和管理，在贷款规模不断扩张的同时也要保证贷款的质量。贷款客户集中度指标持续下降，既是对贷款风险管理的肯定，同时也要看到还存在的不足之处，要继续提高风险管理水平。
3、股权结构与公司治理
我国商业银行通过引入境外投资者来降低国有股的比重，改善股权结构。2004年齐鲁银行引入澳洲联邦银行作为投资合作伙伴，当时澳洲联邦银行持有股权比例为20%，是齐鲁银行的第一大股东。而从2009年开始，当地***府开始通过收购其他投资者的股份来增加国家股的持股比例，到2010年国家股占比达到23.54%，已经超过了澳洲联邦银行的持股比例。国家股是有***府部门或***门控制的股份，国家股占比过高会弱化公司整体的治理能力。这是因为***府部门没有直接参与企业的决策和管理，而其他中小股东又缺乏实际控制权，使银行内部的治理机制无法达到有效的制衡。
4、内部风险管理机制
风险管理机制的运行应以合理的组织结构为依托，从组织结构的设置来看，齐鲁银行不存在机构设置不合理的问题，那么就要进一步分析风险管理机制运行方面存在的问题。其实本次案件的发生早有预警，普华永道在2010年初出具的齐鲁银行2009年审计报告中称：“贵行部分贷款及承兑汇票业务，由第三方共计48亿元人民币的存款作为质押。我们从***渠道获取的上述业务借款人2008年度财务数据，显示其营业收入与贷款规模不能匹配，且与贵行信贷业务系统中的信息存在较大不一致。”报告中还提到，审计方注意到由担保人提供的存款质押的合法性也存在疑问。出现这样的结果，作为齐鲁银行的监事会理应查明银行内部风险产生的原因，并及时采取措施来防范风险的进一步扩大。然而，齐鲁银行的做法是由管理层更换了外部审计机构。监事会没有起到应有的监督作用，从而导致案件最终发生。
5、外部金融监管
我国的金融监管机构在对金融机构进行监管的过程中，由于监管体系的不完善，往往把重点放在规模大的国有商业银行上，对于区域性的城市商业银行监管不足。城市商业银行与***府关系紧密，地方金融监管机构难免会受到***府的压力，从而放松了监督管理力度，而且在监管的层面上对于商业银行的日常经营方面的风险缺乏有效的监督措施。除此之外，本次案件中齐鲁银行2009年的审计报告中就有提到银行第三方存单质押存在问题，但是齐鲁银行却拒绝接受该报告强行更换了会计师事务所。根据我国注册会计师协会的相关规定，负责审计的审计师在发现异常情况或者被审查的银行拒不接受意见时，应该向商业银行上级监管部门报告，本案件被隐瞒到了2013年，可见监管部门确实存在失职。
二、我国城市商业银行风险管理中存在的问题