学文网房地产采购工作计划第1篇
首先非常感谢xx为我提供了一次发展的机会。步入xx已半年多，接手采购部主任也已经3个多月，在各位领导及同事的关心与互助下，逐步对公司有了新的认识，20xx年公司总的方向调整，开发的方向是特技遥控车、圣诞礼品、万圣节产品及对讲机，平时收集资料时，多注意收集此四类项目的资料。让我在新的环境中开始了新的起点。
这几个月以来，渐渐了解公司一些作业流程、规章制度，慢慢融入了xx这个大家庭。一直喜欢用家来形容公司，或许有家的感觉是比较温暖，而个人又容易对家产生依恋和赋于责任感。突然想引用一句话“奔田是我家，成功靠大家”。公司是一个团队，只有依靠大家的力量，公司的各项制度才能得以实施，从而走向更高的境界。现将主要工作计划如下：
一、组织实施“将被动采购改成主动采购”
公开透明的按采购制度程序办事，在采购前、采购中、采购后的各个环节中主动接受财务及其他部门监督。XX年我们进一步强调采购工作透明，在采购工作中做到公开、公平、公正。不论是大宗材料、设备还是零星采购，都尽量货比三家。即使在时间紧，任务重的时候，也始终坚持这个原则，采购部相关人员一起询比议价，采购前、采购中、采购后的各个环节中主动接受财务监督。即确保工作的透明，同时保证了工作进度。
1、完善制度，职责明确，按章办事：20xx年重新制定《采购管理程序书》和通过组织学习公司iso9000质量管理体系文件，通过换版之机完善了更具操作性的《采购控制流程》、《供应商管理程序书》等采购管理制度。制度清楚，操作有据可查，为日后的采购工作奠定了理论基础;
2、公开公正透明，实现公开寻价：采购部按生产计划部下单，询比议价都在三家以上，真正做到降低成本、保护公司利益;
3、采购效益：实施公开透明的采购策略后，20xx年现有纸张原材料一直在上涨，我部门提议将现有常规产品纸箱不再用d555d，每平方价格为3.45元，只要能达到出口标准即可，现提议使用d=h材质，每平方价格为3.15元，公司可节约9%的成本;为了节约成本，彩盒也在材质方面做一点变动，将克数减少，现正在打样确认，于3/1前完成。
4、评估价格及品质要求：
做好价格和品质和职能定位工作，价格必须经总经理以上审批，品质必须经工程部和工艺部确认。建立材料价格信息库和材料价格监管机制，提高采购人员的自身素质和业务水平，保证货比三家，质优价廉的购买材料，减少工程成本，提高采购效率，提高企业利润。
二、围绕控制成本、采购性价比最优的产品等方面开展工作
20xx年采供部继续围绕“控制成本、采购性价比最优的产品”的工作目标，要求采购人员在充分了解市场信息的基础上进行询比价，注重沟通技巧和谈判策略。要求各长期合作供应商在xx电器、xx电机、xx微等的原价位的基础上下浮3-5个百分点(当然针对部分价格较高而又不降价的供货商我们也做了局部调整，寻找新的供应商)。
同时调整了部份工作程序，增加了采购复核环节，采取由采供部副经理在采购人员对材料、设备询比价的基础上进行复核，再由总经理以上进一步复核，实行了“采购部的两级价格复核机制”，然后再传送财务部。力求最大限度的控制成本，为公司节约每一分钱。采购人员也在每一项具体工作和每一个工作细节中得到煅练。 三、进一步加强对供应商的管理协调
20xx年采购部进一步加强了对供应商管理，本着对每一位来访的供应商负责的态度，制定了《供应商管理体制程序书》，对每一位来访的供应商进行分类登记，确保了每一个供应商资料不会流失。
房地产采购工作计划第2篇
关键词：小型房地产企业采购建筑管理
中***分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
改革开放以来，房地产开发是市场经济最活跃的元素。随着改革的进一步深入，人民生活品质的提升，国家各种***策和管理的逐步完善，企业面临着巨大的竞争压力。
20多年来，随着企业改制和经营责任的转变，大量小型房地产开发企业，由于受到开发环境、人力资源和资金成本等因素的制约，为更好地生存和发展，应从公司自身管理出发，寻找符合社会进步和事物发展的客观规律，从思路上转变和制度上规范，从粗犷式经营型管理转化为精细化的制度型管理。
1小型房地产开发企业建筑施工项目的采购内涵
房地产开发企业的采购也属于采购范畴，但是又区别于一般意义上的采购。绝大多数房地产开发企业，在实际运作过程中，一直都将属于采购范畴的工作内容分散于诸如前期、计划、工程、材料等部门。从某种意义上来说，一般房地产开发企业所谓的采购是取用了采购含意中的部分内容。从管理和实际操作的过程来讲，会带来工作职能不清，工作范围重叠，工作过程推诿，工作效率降低等不利因素。
1.1采购的定义。
采购是指通过交换获取物料和服务的购买行为，为企业经营在合适的时间、地点、价格获取质量、数量合适的资源。
采购的目标是“为企业经营获取质量、数量合适的资源”；采购的手段是“通过在合适的时间、地点、价格进行交换”。本文研究的采购管理，将针对“采购的手段”进行探讨。
1.2房地产企业采购的现状。（岗位和职能）
由于我国社会发展的特殊性，绝大多数房地产企业脱胎于国有企业或事业单位。岗位的职能设置往往对应于***府管理部门。
在工作职能上，仅对实物的购买作为采购工作的主要目标；或局限于物料的获取，即建筑材料的购置。对于服务性资料和商品的获取，很多企业都未纳入采购管理，而将其功能分置于前期、计划等部门，完成诸如土地获取，工程设计、施工队伍的选择等。
这种采购方式是在我国改革开放初期，以计划经济为主的情况下，适应当时的供需渠道和工作方式页而产生的。
1.3小型房地产开发企业建筑施工项目采购的范畴。
实物物料的购买和服务的获取都是采购行为，都应纳入采购管理的范畴。
随着时代的进步，社会的发展，***府工作思路的转变以及企业的改制、上市和重组等变化，原先很多***府计划经济的工作方式，也逐渐转变为市场经济行为。这就要求房地产企业的经济活动，也要适应市场经济，符合市场运作的客观规律，只有这样才能在市场大潮中更好地生存和发展。
首先，实物物料和服务都是商品，都具备商品的价值和交换价值，体现了商品的劳动二重性。其次，它们的有偿获取，都计划能为房地产企业带来利润。它们具备相同的价值属性。第三，它们可以通过相同或近似的方式获得，诸如拍卖、招投标等，这也都属于商品购买的形式。第四，它们的采购过程，其实也是经济合约的成立和履行过程。经过购买前的询价，成立合约，履行合约和支付报酬，完成合约等步骤来进行。第五，它们都可以通过统一的管理制度和工作流程来规范和完成。第六，它们都需要经过相同的评估、审核阶段，都可以建立相同性质的全过程的管理档案。
由于土地资源对房地产企业有着非常特殊的重要性，它的获取会由企业的决策部门直接制定方案和落实，一般不将其列入房地产企业采购管理范畴。
1.4小型房地产开发企业建筑施工项目采购的本质。
就是对在房地产开发全过程中，所有涉及到的设计、施工和建筑材料供应单位，进行质量、价格和履约时间的比较，以达到最优化过程这一目标。
能向房地产企业提供满足其需求的建设服务和建材供应；
通过合适的方法采购，使每一笔资金都获得最大化的价值；
进行精确地计划安排，使每一次提供的建设服务和建筑材料都能准时到位；
与相关部门密切合作，保证房地产开发建设体系的顺利运作；
在组织、人员、制度和流程方面提供管理上的保障，为采购服务。
1.5房地产企业采购的目标。
最终目标就是，用最优惠的成本，保证房地产企业建设项目及时、保质地完成计划进度，并顺利实现销售。
这一最终目标，是由完成一系列各项分列的采购任务来实现的。如各种施工队伍的选定，各类材料的购买，以及保障它们的质量符合设计要求，保证他们能准时进入施工现场等。
2小型房地产开发企业建筑施工项目采购管理
房地产企业的采购管理就是企业的管理者有效地利用人力、物力、财力、信息等资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，协调团队的活动，达到获取高质、价优和准时的建筑施工服务或建筑材料供应的管理过程。
2.1制度、流程管理
制定完善的管理制度、精细的管理流程和严格的监督审核机制是保证工程项目按时完成的前提条件。
2.1.1健全的组织机构
小型房地产开发企业，采购资金在开发成本中所占比例较高，且由于人力资源匮乏，采购工作应使用直线制的组织形式，明确归属最高管理者直接管辖。并做好岗位和权限的设置，制订详细的部门职责、岗位说明书与权责划分表，建立严格的监督、审核审批机制和有效的绩效考核措施。
2.1.2明确的管理制度
制订、执行管理制度，是完成任务的重要保障。明确的管理制度是企业采购运作的行为准则。
2.1.3精细的管理流程
业务流程就是把一件工作的作业项目或工作环节清晰地表述出来的程序，重点是做好WBS（工作任务解构）。
2.1.4严格的监督、审核审批机制
企业的采购，根本上体现为人与人之间的交涉行为。实施严格的监督、审核审批机制，才能尽量减少营私舞弊等恶劣事件的发生。
2.1.5科学的绩效考核
科学有效的绩效考核，是发挥员工主观能动性的强大武器，是采购行为充满活力的有力保证，是采购业绩获得提高的关键因素。
2.2计划管理
2.2.1了解***策、掌握规范。
房地产采购管理方面必须严格执行国家规定的相关***策法规。供货商必须具备相应的资质。各种建材必须要实行质量备案，进场也必须由相关单位确认。
2.2.2制定采购规则和模式。
制定采购规则和内容；确定采购模式。
2.2.3掌握进度、编制和申报采购计划
熟悉工程的进度要求，掌握现场的施工进度，提前编制和申报采购计划，展开相应的采购工作。
2.3价格、成本、合约管理
2.3.1看懂预算、了解产品
需要初步具备预算员的能力，了解各种预算和报价清单。能否参照定额，参照那种定额，***费的确定等都会直接影响到价格和成本。
房地产采购工作计划第3篇
【关键词】房地产企业；物资采购；管理
一、房地产企业物资采购的涵义
房地产物资采购是指为了保证房地产开发项目正常的运行而对所需要的所有物资进行采购。一般，物资采购的范围包括咨询服务采购、工程采购以及材料设备采购。（1）咨询服务采购：是指对房地产开发项目所需要的各种技术性文件和咨询服务进行采购，包括设计合同、地质勘察合同、监理合同、招标合同以及审计合同等，咨询服务具有相对的产品无形性特点。（2）工程采购：是指对房地产开发项目建设所需要的各种总包、指定分包以及其它工程合同进行采购。（3）材料设备采购是指对合同中的一些具体设备和材料进行采购。
二、房地产企业传统的物资采购流程及管理所存在的弊端
1．房地产企业传统的物资采购流程（见***1）
***1
2．所存在的弊端。（1）计划不周形成库存积压，造成浪费。传统的房地产企业采用的采购流程在规划设计环节完成以后，由工程人员编制采购计划，但由于编制人员的素质参差不齐，对未来的计划无法作准确估计。如果计划量过大则造成库存积乐，材料的保管费等一系列费用增加；如果计划量过少则又会造成多次采购带来的成本增加。（2）验收检查是采购部门的一个重要的事后把关工作，质量控制的难度大。除了价格之外，质量与交货期也是房地产企业采购部门应考虑的两大重要因素。但在传统的采购模式下，由于采购方很难参与供应商的生产组织过程和有关质量控制活动，这种缺乏合作的质量控制，易造成采购部门对采购物品的质量控制只能通过事后把关的办法，质量控制难度增加。（3）供应商响应企业需求迟钝。由于供应商和房地产企业在信息沟通方面缺乏及时的信息反馈，在市场需求发生变化的情况下，房地产企业也不能不能随意改变与供应商已有的订货合同。因此在由于工程项目变更导致需求减少时，会出现库存增加，需求增加时，会出现供不应求。但供需之间对用户需求的响应没有同步进行，供应商缺乏应付需求变化的能力。（4）合作双方是临时的或短时期合作关系，竞争多于合作。目前，房地产企业与供应商两者的关系大多是临时性的或者是短时性的合作，而且竞争多于合作。很多时间消耗在解决日常问题上，没有更多的时间用来做长期性预测与计划工作，致使采购流程中增加了许多不确定性。另外，现有采购流程存在以下问题：物资采购运作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少报多，抬高进价，加大成本“吃回扣”；伪造进货发票，虚列进货，涂改原始凭证，虚报冒领采购费用等。
三、加强房地产企业物资采购管理的对策
1．采用集中采购模式。集中采购是指采购行为相对集中，但实际送货却不一定是集中的，送货是根据工程进度分批进行的。一般，采用集中采购模式的采购过程如下：（1）工程部根据现场施工的计划和实际需要，向公司采购部提出用料需求计划；（2）采购部门在企业合格供应商名录中通过一系列的询价过程，选中供应商，再通过传真等手段向供应商发出订单。供应商收到订单之后，准备货源；（3）供应商可直接和项目工程部联系，根据工程实际需要分期分批将货物运输到施工现场或公司的仓库，公司采购部门会同工程部工程师及施工单位相关人员共同组织验收货物并确认；（4）采购部门、财务部门、工程部门一块实施采购物资的付款计划。通过集中采购，可加大房地产企业在市场进行价格、质量、服务谈判的筹码，提高其在供应链节点上作为核心企业的位置，从而能更好地提高企业的经济效益，提高其抗风险的能力，最大限度降低成本，最终达到效益最大化的目标。
2．加强供应商管理。第一，对企业需用物资要进行科学分类，然后根据不同类别物资和对企业的重要程度、采购的难易程度和可靠程度，选择合适的供应商，同时在签订采购合同前，还应考察供应商的机构与组织基本信息、财务情况、人力资源情况、工作经验等，以确保供应商能符合要求。第二，在合同履行过程中，要注重对供应商质量、价格、服务等方面进行考核，及时更新供应商纪录，以实现对供应商的动态管理。第三，要谨慎地确定未来合作的目标和可能的方案，妥善终止那些一贯不能满足公司要求的供应商的关系。第四，在考核供应商和选择供应商之间建立必需的反馈和联系，形成一个封闭的循环系统，以利于供应商管理水平的不断提高。
3．与供应商建立长期的战略协作伙伴关系。在物资采购中，房地产企业采购部门应与供应商建立战略协作伙伴关系，即：开发商应充分了解承包商的工程进度情况及材料需求计划，并向供应商反馈物资使用情况，使供应商能及时了解项目的采购需求数量、采购产品的技术要求、项目的实施进度等信息；开发商应帮助供应商建立起促进和保证质量的机制，以提高产品质量和性能，降低采购风险，真正实现以“双赢”为目的的战略联盟。
4．推行准时制采购（JIT采购）管理模式。物资采购管理的核心内容是实现准时制采购，即做到数量、时间、地点、价格、来源的五个准确。推广和实施准时制采购，可有效利用社会库存，降低本企业库存，甚至可实现本企业部分物资少库存或零库存的目标，从而最终降低库存资金风险，保证物资供应和企业需求同步化运作。
5．加快物资采购的信息化建设。可积极尝试应用电子商务和ERP等先进的管理系统，实现物流、信息流、资金流的统一。在企业内部应努力搭建集录入、操作、查询、监控等功能为一体的物资采购管理信息网络平台，以实现基础数据一输百用，使各采购环节有机协调和配合起来，从而降低采购风险。目前，BPR（业务流程再造）理论已开始运用于房地产物资采购流程。这种基于信息系统的物资采购再造流程，对采购流程中的几个流程点进行了相关优化重组，即：（1）针对物资需求、采购计划、合同签订增加审批环节。（2）建立大额采购招投标，以控制供应商质量和选择性价比最好的材料及设备。（3）合同签订阶段以单价合同为主要签定形式，以减少因市场价格的调整带来的风险，也避免采购量大于使用量造成采购浪费。（4）不设置库存，采购定货后，物资存放在供应商处，随工程进度及施工单位的要料计划进行提货，按照进度进行结算，随用随提。避免一次性采购量比使用量大的问题。减少库存也降低库存消耗，降低成本。
参考文献
房地产采购工作计划第4篇
关键词：房地产企业 采购管理 成本控制
引言
采购管理是房地产企业施工项目中非常重要的组成部分，材料采购管理更是其中的核心内容，也是房地产开发中耗资比例最大的环节。对材料的采购进行管理也是企业进行成本管理中难度比较大并且比较容易失控的环节，建筑行业在进行施工项目管理时也会重点关注这部分内容。所以，如何才能做好材料的采购管理工作，是当前时期房地产企业开展采购管理工作并做好成本控制工作必须要解决的问题。对此，本文从以下几个方面就上述问题进行论述：
一、从技术角度对采购行为进行规范和约束
对材料的采购进行管理，首先要从制定采购计划开始，然后进行采购询价，之后再签订采购合同，最后将采购的材料运送到场地中，也就完成了采购活动的全过程。在制定采购计划时，主要从以下几个方面进行，首先，结合实际情况编制材料的需求计划。负责这部分工作的主要是项目的技术人员，其对材料需求计划进行编制时，所依据的主要内容就是***示量以及施工方案的要求。在编制完成后，将其交给物资采购部门。物资采购部门根据需求计划来确定采购物资的数量，并且编制好采购材料的计划，然后再根据采购计划来确定采购的点，就采购的价格进行交涉，再签订采购合同，后期还要做好对存货的管理。其次，要对经济采购量进行确定，对其进行确定的主要目的，就是最大限度的降低与材料有关的各种成本，以成本和最小为确定经济采购量的基本原则，然后得出各个时期的经济采购量[1]。最后，对采购计划进行编制。在确定完经济采购量以后，可以再结合材料的需求计划，并选择采购合同的类型，来编制采购的计划。其中要明确如何对采购过程的各个环节进行管理，比如如何确定合同的类型，如何对采购人员和供应商进行管理等，这些都是物资部门非常重要的工作。根据房地产项目的实际需求，采购管理计划的制定也非常的灵活，但是必须要确保其正确性与可执行性。
提高采购过程各个环节的技术水平，对于做好采购管理和成本控制来说具有非常重要的意义。比如在采购询价方面，需要做好采购询价的管理工作，这就离不开计算机的参与，利用管理系统和互联网的优势，能够比较容易的搜集到很多有用的采购信息，进而完善采购询价的管理工作，也使得采购询价工作的效率得以大大提升。在确定供应商和签订采购合同时，对供应商进行选择的依据就是根据对其在采购询价环节的评价结果和产品的质量与服务水平等。在签订合同前，要选择好合同的类型，不同类型的合同下，买卖双方所面临的风险存在一定差异。对于房地产项目来说，希望尽可能的将风险降到最低，以实现经济效益，同时做好项目经济的维护等工作；对于供应商而言，也希望把风险最小化，才能实现利益的最大化。所以，对于采购活动来说，选择好有利于自己的合同的类型对于采购活动的顺利开展非常重要。
二、做好采购部门员工的管理与培训工作
对于房地产企业而言，进行采购管理和成本控制需要从多个方面着手，采取有效的管理与控制措施，包括岗位人员的选择和员工的培训以及绩效考核的情况等。对采购活动进行岗位设置时，需要设置不同的工作岗位，防止在采购活动中出现权利过于集中的情况，确保各岗位上的人员能够互相的监督与制约，同时也不会对其工作的积极性产生影响。通过这种设置能够有效的防止采购活动中寻租等腐败现象的出现，有效的维护企业利益。通常情况下，在房地产项目进行采购时，都会设置总负责人和询价员以及合同员与采购员，还有库管员等五个不同的岗位。具体的岗位设置要考虑到项目的大小和施工所需要的时间等情况，最为主要的目标就是能够做好采购工作，促使各岗位工作能够形成相互制约的机制。在进行人员选择时，要对员工的素质进行综合的考量，需要其具备必要的专业能力和较好的沟通能力，并且具有一定的法律意识和责任意识，尤其要避免一些任人唯亲现象的出现。对专业能力的考察，不仅包括对房地产项目有关材料认识的方面，还要熟悉对材料进行管理的流程。同时还要求岗位人T具备清廉的素质，尤其是一线采购人员，经常会受到金钱和物质等诱惑，需要具备抵御这些诱惑的心理素养。此外，还要对员工进行必要的岗位培训，包括业务和法律知识以及公司制度等。对业务进行培训关键是要能够提升员工的业务能力，比如管理采购流程以及确定经济采购量等，还要对员工如何在新形势下做好采购管理工作进行培训。同时，要鼓励员工多走访门店了解市场行情。就房地产企业而言，可以组织员工参加建材展览会之类的活动，并加强业内同行的交流，从法律的角度让员工意识到腐败的成本。通过加强对采购部门员工的培训和管理，能够强化其对采购管理和成本控制的意识，使其能够更加出色的完成采购工作的任务。
三、强化对供应商的管理，对采购全过程进行成本控制
在房地产项目的采购管理中，要具备对供应商进行管理的意识，将其作为采购管理中的重要组成部分之一。在进行采购时，可以与供应商建立战略伙伴关系，最终达到双赢的目的。企业可以获得长期稳定的材料采购渠道，并且能够有效的降低采购材料的平均成本以及采购过程中的交易成本，确保房地产项目可以顺利进行[2]。此外，还可以对供应商的合作行为进行绩效管理，以此作为对供应商的总体质量进行评价的依据，比如完善供应商绩效管理系统的建设，做好供应商的评级工作等。
要想有效的降低采购管理的成本，首先要具备采购全过程的概念，重点关注采购过程中所产生的所有的成本，进而做好对总成本的控制，并不是就某个环节的成本进行降低。当然要做好总成本的控制必须要在不增加其他环节成本的基础上，尽可能的降低每一个环节的采购成本。在此基础上，才能实现采购成本的最小化。所以，对采购成本的控制要从整体上考虑，才能达到有效管理采购工作，并有效降低采购成本的目的。
结语
房地产行业近年来的发展速度非常快，就行业整体情况二样，呈现出垄断竞争的发展趋势，并且国家针对该行业也出台了诸多的调控措施。对于房地产企业而言，要想在当前市场环境下实现较好的发展，必须要做好采购管理与成本控制工作，并逐渐加大创新的力度，提升采购管理工作的水平，降低采购成本，帮助企业获取经济利益同时实现较好的发展。
参考文献
房地产采购工作计划第5篇
关键词：房地产开发；项目工程；成本控制
近几年，我国房价居高不下，多地出现了抢房热潮，房地产成为了最有发展前景的行业之一。国家为了能够稳定房价，维护社会的稳定发展，不得不采用一系列的宏观调控手段，这大大压缩了房地产行业的利润。为了能够使自身获得最大的利益，房地产行业就要以控制工程建设成本为突破口，在确保工程质量的前提下，控制生产成本。
一、房地产开发项目前期成本控制
（一）规划阶段的成本控制措施
1、制定出切实可行的规划方案
要想在规划阶段有效控制项目开发成本，就必须要制定出一套切实可行的规划方案。首先，要进行全面的市场调研活动，对行业相关资料进行收集、整理工作，以明确当前我国市场的实际需求，进而对需要开发的项目进行清晰的主题定位，锁定相关的客户群体，有针对性地展开后续工作。
不仅如此，还要对市***情况进行深入的了解和分析，逐步掌握该地区的发展趋势和未来可能出现的发展机遇，以此为依据提出行之有效的规划建议，为成本控制打下坚实的基础。
2、组织规划评审委员会
在制定出合理可行的规划方案之后，可以成立组织一个规划评审委员会对制定的方案进行专业的评价与审核，提出建设性的意见和建议，不断完善改进规划方案，在确保工程质量的前提下，尽可能地控制项目工程的成本，以获得最大的利益。
（二）设计阶段的成本控制措施
设计阶段所包含的结构布局、设备选择、材料购进等都是与工程成本直接挂钩的项目，所以该阶段是房地产开发项目工程控制成本的关键阶段。为了能够在保证质量的基础上有效控制工程所需的成本，就必须要聘请专业的技术人员对施工建筑方案的各个细节进行集中研讨，以获得平衡质量和成本的最佳方法。在施工设计***正式投入到实际使用之前，相关开发企业必须要就建筑结构、应有的水电气暖等进行详细的技术交底，以避免出现因交流问题导致的返工情况，节省工程时间和成本。
二、房地产工程项目招标、采购环节的成本控制
（一）招标阶段的成本控制
1、选择标价合理、技术过硬的施工单位
房地产开发项目在选择施工单位时，一定要挑选技术过硬、能够保证工程准时完工、社会信誉度较高、标价合理的施工单位。为了避免施工单位中饱私囊情况的发生，就要“将鸡蛋放在不同的篮子里”，尽量将工程的各个环节分派到不同的供方手中，并定期对供方的资料库进行筛选，将不达标的单位从名单中划除。
2、编制迎合实际的工程量清单
工程量清单是招标文件的组成部分之一，也是为投标单位提供单价填写的一种工程量计价方法。当前，越来越多的房地产企业在工程招标中采用工程量清单的方式，对项目实施成本实行动态控制，促进市场良性竞争，压缩供货商单价中的水分，能有效控制因设计临时变更而引起的价款增加情况，达到房地产企业节约成本，获取最大效益的目的。
3、确立合理的工程合同价
房地产企业要想严格控制成本，除了在设计环节下功夫之外，还应该确定合理的工程合同价，对合同总价进行把关，使得合同总价能够维持在企业可以承受的范围之内。除此之外，房地产企业还应该与供方签订严密、细致、具有法律效益的工程合同，对招标文件中不详、不明、言辞模糊的内容及时进行处理，尽量避免应沟通不畅而引起的各种纠纷，通过积极的谈判手段，为企业争取到最大的利益。
（二）采购阶段的成本控制
1、战略采购
房地产企业可以组织成立一个专业的采购委员会，负责制定战略采购的具体实施方案和采购决策。战略采购的产品和服务必须要有较大的使用范围和使用量，还要满足可重复使用的特点。在采购之前，还要对市场做一个较为详细的调研活动，重点采购顾客需求量大的、影响范围广的产品和服务，以迎合消费者的切实需求。
2、联合采购
房地产企业中的采购委员会在充分了解联合采购的产品和服务的特点之后，以此为依据，专门组建起一个联合采购小组，负责联合采购过程中的相关事宜。 联合采购时必须要保证所需采购的产品和服务，在同一时期内被两个以上的开发项目同时需要。
3、招标采购
企业中采购部门负责制定招标采购的具体决策和实施过程，应当遵循公平、公正、公开、诚信的原则，能够有效监管工程项目采购环节中产品及服务的质量和成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。
4、认价采购
认价采购是招标采购的补充形式，一般来说不能直接签订采购合同。它同招标采购一样应当遵循诚信、公正、公开的原则，对于房地产企业控制成本、监管质量具有重要意义。
结束语：综上所述，近些年，我国掀起了一股购房热潮。房地产行业摇身一跃成为了当前最有发展前景的行业之一。国家为了能够有效抑制房价快速增长，不得不采取一系列的宏观调控手段，这无形间压缩了房地产企业的巨大利润空间。为了能够使利益最大化，房地产企业必须将成本作为切入点，在不影响工程质量的前提下，尽量减少工程的成本。在房地产开发项目的前期，可以通过制定出行之有效的规划方案、组织规划评审委员会、在设计环节多下功夫等方式有效控制工程的施工成本。在房地产开发项目的实施阶段，可以通过选择标价合理、技术过硬的施工单位、编制迎合实际的工程量清单、确立合理的工程合同价等方法，控制招标阶段的项目成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。
参考文献：
[1]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012
[2]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学，2012
房地产采购工作计划第6篇
关键词：房地产；成本控制；招投标阶段
中***分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-0000-01
随着房地产市场的竞争加剧和***府不断出台宏观调控***策，房地产市场必将趋向理性化。受国内外经济形势影响，2014年房地产需求或呈现低迷态势，投资投机性需求进退难舍，消费性需求谨慎观望。不断披露的“空城、鬼城、公务员售楼”等案例说明，在许多城市区域，供大于求的风险在不断积聚、膨胀。这时，成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利的可能性和赢利的空间大小，这成为市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面（不含工程咨询招标），通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。本文主要是针对目前房地产企业成本管理上的不足，在项目开发招投标阶段进行有效的成本控制提出以下几点措施。
一、实行邀请招标和公开选择施工单位
邀请招标是一种非公开式的招标，是由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式，一般可以选择3-10家单位参加招标。采用这种招标方式，招标双方具有针对性，相互了解、彼此信任，比公开招标投标可以大大节省人力、物力财力。
二、实行合约规划控制成本
合约规划是指项目目标成本确定以后，对项目全生命周期内所发生的所有合同范围及金额进行预估，它是实现成本控制的基线。在做合约规划时，引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”。规划余量会随着实际签订合同的变化而变化，规划余量的总额反映了目标成本控制的松紧度。针对规划余量设定每一个费项的预警，强控范围，可以作为项目成本控制的基础。通过合约规划可以处处就行成本管理，可以提前预测资金计划动态，也可以提前预判合同来指导采购策划、采购计划等工作的开某展。具体做法如下：
1.合同签订时实行合约规划
采购招标部在拟订合同时，需要有专业部门根据项目实际情况明确合同金额，付款时间，付款方式。在合同签订环节，必须以合约规划为依据，遵循无规则不合同的原则。通过合约规划对合同签订进行指导和控制，合同管控好了成本自己就可以控制。检测项目合同的规划余量，达到了危险线进行预警，对该项目相应严格管控。如果合同签订导致动态成本超预警线，将会停止业务执行。下面是房地产项目一个工程的合约规划分解实例：
某房地产项目主体建筑下会馆施工过程目标成本为1500万元，预计后续会有3个合同发生，分别是主体工程合同250万元，外墙装修合同100万元，防水工程合同50万元。另外，对使用用途暂不明确的100万元划作规划余量。其合约规划的具体分解如表1所示。
2.合同执行变更时精细化管控
在合同执行环节，承包包申请合同变更时：第一要应确定该变更（签证）该不该做，值不值得做；第二要估计合同变更金额，参考合同订立时的预计变更有多少和该合同对应的规划余量，确保合同的变更在项目方可控范围内；第三当合同变更实施完成后必须进行变更合同施工部分的确认，要审核合同变更的实际完成的工程量，将变更金额计入项目成本；第四要分析合同变更产生的原因，分析因合同变更增加的成本分布。
表1 某项目的合约规划分解
属性 合同名称 规划金额（万元） 已签约金（万元） 预估变更（万元）
合约规划 主体工程合同 750 0 0
外墙装修合同 300 0 0
防水工程合同 150 0 0
规划余量 300
三、建立项目整体采购计划
整体采购计划也叫项目整体采购规划，是指企业管理人员在了解市场供求情况，根据企业的经营计划和安排，按照项目进度计划及项目目标成本的基础上，参考项目整体采购规划模板，对项目招标计划进行有预见性的安排和部署。项目整体采购计划是成本控制与采购管理的桥梁，能提高工程采购的计划性和效率，为项目开发及时提供合格且性价比高的产品与服务，能确保项目的整体进度、质量和成本控制指标的完成。项目部、成本部、设计部以及决策层各司其职，分工如下：
1.项目部：根据项目情况，提出项目采购清单、数量及需要时间等；当项目现场开况有变化或者变更导致采购需求变化时，向采购管理部门提出需求调整建议。
2.采购部：站在设计的角度，根据采购需求清单，对需要采购的内容明确技术参数和标准，比如材料类的“选型定板”（对主体建筑材料及影响产品效果和功能的材料确定样板）。
3.成本部：根据项目目标成本，提供目标成本和综合单价控制指标，审核采购计划的采购方式。
4.公司决策层：项目总经理主持《项目采购计划汇总表》的审核讨论会，形成最终稿。
四、存货ABC分类管理法管理材料，降低项目成本
运用存货ABC分类管理法分类管理材料。存货ABC分类管理法是材料分类管理的一种方法。就是对工程项目施工所使用的各种材料，按其需用量大小，占用资金多少，结合材料的重要程度分成A、B、C三类。三类存货的金额比重大致为A：B：C=0.7：0.2：0.1，品种数量的比重大致为0.1：0.2：0.7。不同类别的存货实行不同管理。
通过以上几点措施对房地产开发项目招投标阶段的成本控制，有效地降低了项目的开发成本，改变了房地产企业原有的项目管理方法，提高了项目的投资收益。
参考文献：
[1]陈***.房地产项目控制[J].建筑与预算，2011（1）：15-16.
房地产采购工作计划第7篇
【关键词】房地产；开发企业；成本；采购，制衡体系
房地产企业的成本管理工作通常分为四个核心职能要素，即成本职能要素、审算职能要素、合约职能要素和采购职能要素。目前面临的矛盾是如何使成本管理中的这些职能要素既相互贯穿、有机结合，又相互约束、权力制衡，以确保管控目标的实现。
一、职能要素不清带来的问题
成本管理即使采用集团授权的强控模式，但如果管理的职能没有理清，同样会产生以下两方面的问题：
1、职能混乱，工作重心偏离
成本、审算、合约、采购均在成本部的职能范围内，如没理清岗位职责，一个人的工作可能就涵盖了从成本策划到招标、签合同、办付款、做结算等全部的成本管理内容，受专业及精力的限制，常会导致工作混乱，重心偏离。
为完成招标任务，成本人员把绝大部分精力耗费在与设计、工程、供应商等内外部客户的沟通上，却将成本策划、目标成本、合约规划、工程量清单编制、商务分析、认质认价、预算核对、合同结算、动态成本和后评估等精细化的成本工作边缘化，造成该细算的算不细，该做强的做不强。一心只想早日完成定标任务，逐渐脱离了目标成本的约束，甚至在房子全部卖完，收入已基本锁定后才发现动态成本大幅超过目标，成本失控了，牺牲的就只能是利润。
2、职责岗位相融，采购权力不能有效制衡。
采购通常分为供应商管理、招标管理、评标管理和定标管理四个环节。按采购权力的制衡机制应分不同的业务部门，各部门各司其职，又相互制约，让采购业务“公开、公平、公正”地透明化运作。
但实际上，尽管有工程部负责供方管理，而组织招标、评标分析和定标报告基本都在成本部的操作和管控之下，招标决策小组因专业、精力及时间上的原因，其实并没发挥太大作用，实质上是由成本部门在主导定标权和定价权，这种职责岗位相融的模式，就使得采购权利不能得到有效制衡。
二、职能拆分，实现成本和采购的结合与制衡。
针对业务管理存在的问题，对管理职能可以作适当的调整，进行职能拆分，分别建立成本和采购两套管理体系，以业务导向为管理对象，实现两个体系间的有机结合与制衡。
成本管理体系强调以控制项目为管理对象，指导和统一集团各地区公司成本管控模式和流程制度。其核心思想是“135”管理模式，即一条主线：以合约规划之合同为管理主线，管控项目总体成本：三个关键：分级管控（组织与授权）、成本知识（专业与技能）和管理工具（制度与流程）；五个模板：成本策划模板、目标成本模板、合约规划模板、动态成本模板、历史成本数据模板。内容主要包括组织保障、成本策划、成本优化、预警强控、动态成本、成本后评估、成本数据库、工程量招标清单、商务回标分析、施工***预算核对、认质认价、变更签证。工程结算等方面。
采购管理体系强调以目标成本为约束的管理行为，指导和统一集团各地区公司采购管控模式和流程制度，其核心目标是强化战略采购、规范采购流程、优化采购氛围、降低采购成本、提高采购效率。内容主要包括组织保障、供应商管理、资金计划管理、采购信息管理、招标采购管理、采购合同管理、认质认价合同、合同付款管理、产品开发管理、合同履约及问题协调管理等方面。
三、成本管理的组织转型
在集团层面，将原来的成本管理部拆分为成本审算管理部和合约采购部：地区公司层面也相应由原来的成本部拆分为成本审算部和合约采购部，同时把供应商管理的职能以及从工程部划到合约采购部，资金计划（主要是指开发成本四项费用）管理的职能从工程部划到合约采购部，加强对目标成本执行力方面的管理力量。
1、成本策划
在完成产品定位之后、方案设计之前，由成本审算部依据定位报告，结合拿地时设定的项目运营指标进行成本策划，形成《成本策划编制作业指引》。
依据《指引》，“开发四费可用成本=预期售价-预计的利润-土地成本“。同时，以产品定位报告为依据测算成本，把测算的成本与四费可用成本作比照，如低于可用成本则表明定位报告可行，反之则调整。并将测算时的结构含量指标、建筑指标、部品部件的经济指标传递给设计部门，由设计部在方案设计时进行限额设计，这样就可在设计源头控制住成本，也便于指导下一阶段目标成本的编制。
2、目标成本
目标成本为项目运营提供控制方向，指导合约规划编制，按出***阶段分四个版本，即定位版目标成本（概念设计后20个工作日编制）、方案版目标成本（方案设计后15个工作日编制）、扩版目标成本（扩版设计后15个工作日编制）、施工***版目标成本（施工***后15个工作日编制）。原则上，每一版之间允许存在3%左右的偏差率。
施工***版目标成本为最终执行成本，是指导营销定价和财务盈利预测的依据，所以要求在取得施工许可证后、开盘预售前一定要完成编审。在执行过程中，如有不可预见的因素导致成本变化，要按成本追加程序办理，这样有利于动态成本的管理和成本异常原因分析，为此要配统一的《标准成本科目》、《目标成本编制作业指引》、《成本追加作业指引》、《目标管理办法》等应用工具和模板。
3、合约规划
合约规划是目标成本和动态成本的纽带，是采购计划和资金计划编制的依据，能有效知道和约束采购业务的实施。合约规划需要成本、采购、工程等相关部门共同参与。比如：在合约体系上，采购部事先规划要多少累、多少个合同，每个合同的范围、采购方式、上午条件等；标段划分上，工程部规划样板区和非样板区以及场地安排、每类合同的发包范围和预计进场时间等；成本部将目标成本中相对应的合同中，确定该项合同在采购时控制的目标成本。
合约规划随不同的版本的目标成本调整而调整，原则上在每版目标成本标准下发10个工作日完成编制，具体的应用工具是《合约规划编制作业指引》。
4、采购计划
采购计划主要落实合约规划中各类采购的实施与控制，为项目资金计划编制提供依据。在每版合约规划下发后5个工作日内，由采购部按《采购计划编制作业指引》编制。采购计划的合约体系由合约规划转化而来，时间确定后便固化，在版本执行阶段不可调整，目的是要与实际执行的情况作对比分析。采购计划管控的节点主要有五个：招标策划审批、招标文件审批、中标审批、合同审批、合同复核。
5、资金计划
资金计划核心目的和作用是提高资金使用率。按《资金计划编制做指引》，年度资金计划在次年1月5日上报，月度资金计划在每月5日上报。结合年度工程投资预算，每次付款时核对计划，控制年度工程投资预算支出偏差，控制现金流量，提高资金使用率。
6、招标采购
采购时执行目标成本的业务环节，原则上，要求先有目标成本，并转化成合约规划，形成了采购计划后才可以实施采购行为。在纸面流程管理阶段，还可以人情通融，但上升到IT管理后，就没有人情可讲，系统是只认指令不认人。因此，在该系统上要尽可能的磨合，培养强有力的执行力，并在采购环节上出台更多的实用工具，如《供应商管理办法》、《工程采购类别作业指引》、《采购管理制度》、《招标采购管理办法》、《合同管理办法》、《合同付款作业指引》等。
结语：这个管理模型***要有效实施，需借助信息化的管理工具。建议将管理模型的业务流和信息流全部实现信息化，能更加有效地推动变个，提高业务执行力，管理才能到位。而在上升到信息化管理前，要先进行流程磨合和思维过渡。
参考文献：
[1]杨小勇.房地产成本管理解决方案的研究与实现[D].华东师范大学，2009.
[2]王晓川.论城市规划调控房地产的目标职能与作用机制[J].规划师，2008，24（4）：5-8.