学文网物业管理制度第1篇
第一条为了规范物业管理行为，提高物业管理专业管理人员素质，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于在物业管理企业中，从事物业管理工作的专业管理人员。
第三条本规定所称物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》（以下简称《资格证书》），并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》（以下简称《注册证》），从事物业管理工作的专业管理人员。
第四条国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。
第五条建设部、人事部共同负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作，并按职责分工对该制度的实施进行指导、监督和检查。
县级以上地方人民***府房地产主管部门和人事行***部门按职责分工实施物业管理师职业准入制度。
第二章考试
第六条物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。
第七条建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。
第八条人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作；会同建设部研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。
第九条凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：
（一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。
（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。
（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。
（四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。
（五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。
（六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。
（七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。
第十条物业管理师资格考试合格，由人事部、建设部委托省、自治区、直辖市人民***府人事行***部门，颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《资格证书》。该证书在全国范围内有效。
第十一条以不正当手段取得《资格证书》的，由省、自治区、直辖市人民***府人事行***部门收回《资格证书》。自收回《资格证书》之日起，3年内不得再次参加物业管理师资格考试。
第三章注册
第十二条取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。
第十三条建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民***府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。
第十四条取得《资格证书》并申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。
第十五条注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内，一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
对受理或者不予受理的注册申请，均应出具加盖注册审查机构专用印章和注明日期的书面凭证。
第十六条注册审查机构自受理注册申请之日起20个工作日内，按规定条件和程序完成申请材料的审查工作，并将注册申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。
注册审批机构自受理注册申请人员材料之日起20个工作日内作出决定。在规定的期限内不能作出决定的，应当将延长期限的理由告知申请人。
对作出批准决定的，应当自决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发《注册证》。对作出不予批准决定的，应当书面说明理由，并告知申请人享有依法申请行***复议或者提起行***诉讼的权力。
第十七条物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证》在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。
第十八条初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本规定继续教育的要求。
初始注册时需要提交下列材料：
（一）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；
（二）《资格证书》；
（三）与聘用单位签订的劳动合同；
（四）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
第十九条注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本规定第十四条规定的程序申请延续注册。注册审批机构应当根据申请人的申请，在规定的时限内作出延续注册的决定；逾期未作出决定的，视为准予延续注册。
延续注册时需要提交下列材料：
（一）《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》；
（二）与聘用单位签订的劳动合同；
（三）达到注册期内继续教育要求的证明材料。
第二十条在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应按照本规定第十四条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后，其《注册证》在原注册有效期内继续有效。
变更注册时需要提交下列材料：
（一）《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》；
（二）与新聘用单位签订的劳动合同；
（三）工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。
第二十一条物业管理师因丧失行为能力、死亡或者被宣告失踪的，其《注册证》失效。
第二十二条注册申请人有下列情形之一的，注册审批机构不予注册：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）刑事处罚尚未执行完毕的；
（三）在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；
（四）法律、法规规定不予注册的其他情形。
第二十三条物业管理师或者聘用单位有下列情形之一的，应由本人或聘用单位按规定的程序向当地注册审查机构提出申请，由注册审批机构核准后，办理注销手续，收回《注册证》。
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）申请注销注册的；
（三）与聘用单位解除劳动关系的；
（四）注册有效期满且未延续注册的；
（五）被依法撤销注册的；
（六）造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；
（七）聘用单位被吊销营业执照的；
（八）聘用单位被吊销物业管理资质证书的；
（九）聘用单位破产的；
（十）应当注销注册的其他情形。
第二十四条注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销注册，并依法给予行***处罚；当事人在3年内不得再次申请注册；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条被注销注册或者不予注册的人员，重新具备初始注册条件，并符合本规定继续教育要求的，可按照本规定第十四条规定的程序申请注册。
第二十六条注册审批机构应当定期公布注册有关情况。当事人对注销注册、不予注册或者撤销注册有异议的，可依法申请行***复议或者提起行***诉讼。
第四章执业
第二十七条物业管理师依据《物业管理条例》和相关法律、法规及规章开展执业活动。
第二十八条物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。
第二十九条物业管理师应当具备的执业能力：
（一）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；
（二）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；
（三）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；
（四）具有丰富的物业管理实践经验。
第三十条物业管理师的执业范围：
（一）制定并组织实施物业管理方案；
（二）审定并监督执行物业管理财务预算；
（三）查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；
（四）负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；
（五）维护物业管理区域内环境卫生和秩序；
（六）法律、法规规定和《物业管理合同》约定的其他事项。
第三十一条物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。
第三十二条物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题，按照物业服务合同的约定，诚实守信，为业主提供质价相符的物业管理服务。
第三十三条物业管理师应当接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。每年接受继续教育时间应当不少于40学时。
第五章附则
第三十四条对在本规定之日前，长期从事物业管理工作，具有丰富物业管理实践经验，并符合考试认定条件的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格。
第三十五条取得《资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务。
第三十六条符合考试报名条件的香港、澳门居民，可以申请参加物业管理师资格考试。申请人在报名时应提交本人身份证明、***教育行***部门认可的相应专业学历或者学位证书、从事工作及物业管理相关实践年限证明。台湾地区专业技术人员参加考试的办法另行规定。
外籍专业人员申请参加物业管理师资格考试、注册和执业等管理办法另行制定。
第三十七条物业管理师继续教育内容、物业管理企业配备物业管理师数量和注册管理等具体办法，由建设部另行规定。
第三十八条各级人事行***部门和房地产主管部门及物业管理师资格考试等机构，在实施物业管理师制度过程中，因工作失误，使专业管理人员合法权益受到损害的，应当依据国家有关规定给予相应赔偿，并可向有关责任人追偿。
物业管理制度第2篇
第一条为规范物业管理服务活动，维护业主、非业主使用人、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《甘肃省物业管理暂行办法》的规定，结合*实际，制定本办法。
第二条本办法所称业主是指物业的所有权人。
本办法所称物业是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条本办法适用于本市行***区域内的物业管理服务活动。
第四条物业管理服务实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
新建住宅小区应当实行物业管理服务。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业，签订书面前期物业服务合同。新建住宅小区供水、供电、供暖、燃气、通讯等设施未分户设计安装、不具备向最终用户收费条件的，由建设单位负责改造。
配套设施不全的旧老住宅小区，应按照“因地制宜、先易后难、以点带面”的原则，积极创造条件，补充建设或改造，逐步实现规范化的物业管理服务。
第五条市房地产行***主管部门负责本行***区域内物业管理服务活动的监督管理工作。
县区房地产行***主管部门负责本行***区域内物业管理服务活动的日常监督管理工作。
第六条各部门、各行业应当积极支持物业管理服务行业的发展。
发展改革、建设、规划、物价、民***、环保、城管、园林、公安、劳动保障、地税、工商、卫生等相关部门应按照各自职责，相互协调，共同做好物业管理服务工作。
各街道办事处、乡、镇***府应高度重视物业管理服务，安排专人负责指导和监督本行***区域内的物业管理服务活动，协调物业管理服务与社区服务的关系。
物业服务企业按照国家有关规定享受第三产业优惠***策。物业服务企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。
第二章业主及业主大会
第七条业主在物业管理服务活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）委托人参加业主大会；
（七）推选业主代表，并享有被推选权；
（八）监督业主委员会的工作；
（九）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（十一）监督住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的使用执行情况；
（十二）法律、法规规定的其他权利。
第八条业主应当履行下列义务：
（一）遵守物业管理服务的法律、法规和规章；
（二）遵守业主规约、业主大会议事规则；
（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；
（六）按照有关规定缴纳专项维修资金；
（七）配合物业服务企业的管理与服务活动；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第九条没有选聘物业服务企业的，通过业主大会或业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。
第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托人参加业主大会会议。
物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。
第十一条一个物业管理区域内入住率达50％以上的，或者入住率达30％以上，物业交付使用一年以上，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的县区房地产行***主管部门应当会同街道办事处、乡、镇***府指导业主召开首次业主大会。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分，由房地产行***主管部门根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。
第十二条业主的投票权数，普通住宅房屋按一户一票计算；其他物业按照其拥有物业的建筑面积100平方米一票计算，不足100平方米但有单独房屋产权证的，以100平方米计算，100平方米以上的以100平方米为一个单位四舍五入计算。单个业主的投票权数最高不能超过全部投票权数的30﹪。
第十三条业主大会履行下列职责：
（一）制订、修改业主规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）监督物业服务企业对专项维修资金的使用执行情况，按有关规定决定专项维修资金的续筹方案；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）决定有关业主共同利益的重大事情；
（七）法律、法规规定的其他职责。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主大会做出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会做出制订和修改业主规约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会做出的决定应当予以公布。
第十六条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。业主大会可以邀请社区居民委员会和人大代表列席会议。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会会议，报告物业管理服务情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督业主规约的实施；
（五）接受业主、业主大会、房地产行***主管部门的监督；
（六）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。
第十八条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会人数应当是5-15名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。
业主委员会可以通过选举产生主任1名和副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所做决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会不得从事经营活动。
第十九条业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主规约、业主委员会名单等材料向物业所在地的县区房地产行***主管部门和街道办事处、乡、镇***府备案，并由县区房地产行***主管部门出具备案证明。
第二十条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案、文件、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十一条业主规约是业主共同订立的有关物业的使用、维护、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。
第二十二条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。
第二十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理服务无关的决定，不得从事与物业管理服务无关的活动。
业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规规定的，由物业所在地的房地产行***主管部门责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第二十四条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、社区居委会应当依法履行各自的职责，密切配合，共同做好物业服务管理和社区建设工作。
（一）业主委员会接受业主大会的委托，监督、配合物业服务企业的服务活动；协助公安机关、社区居民委员会做好物业管理区域内的社会治安、社区建设等工作。
（二）物业服务企业应依法经营，接受业主委员会的监督，按照合同约定为业主提供服务；听取社区居民委员会的有关意见，改进服务方式，提高服务质量和水平。
（三）社区居委会应当支持物业服务企业的工作，引导业主和物业服务企业将物业服务管理与社区管理相结合。
第二十五条首次业主大会工作经费由原建设单位承担。
业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从产权属业主共有的共用部位、共用设施经营收益中列支。
业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。
第三章物业服务企业
第二十六条物业服务企业是指依法设立、具有***法人资格、***核算、自主经营、自负盈亏，并以从事物业服务为主业的企业实体。
第二十七条物业服务企业实行资质管理制度。
市房地产行***主管部门负责本市三级物业服务企业资质的认定审核工作，对符合条件的物业服务企业颁发相应的资质证书。并接受省建设行***主管部门的指导和监督。
第二十八条从事物业管理服务活动的人员应按照国家有关规定，取得职业资格证书，并报市房地产行***主管部门登记备案。
第二十九条物业服务企业享有下列权利：
（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业服务工作制度；
（二）按照价质相符的原则，收取物业服务费用和按规定应收取的其他费用；
（三）选聘专业公司承担专项经营服务业务；
（四）开展其他多种经营服务项目，增强企业实力；
（五）签订的物业服务合同期限届满，有权退出该项物业服务。
（六）法律、法规规定的其他权利。
第三十条物业服务企业应履行下列义务：
（一）执行物业管理服务行业规范和服务标准；
（二）履行物业服务合同，提供物业服务，维护业主利益；
（三）接受业主、业主委员会的监督；
（四）在物业管理区域内公示物业管理服务收费项目、标准和收支情况，以及经营共用配套设施的收支情况，接受有关部门的质询和审计；
（五）劝阻违章搭建等其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和有关行***管理部门；
（六）接受***府有关行***主管部门的监督和行业协会的自律管理；
（七）协助有关行***管理部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；
（八）法律、法规规定的其他义务。
第四章前期物业管理
第三十一条新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施前期物业服务，并签订前期物业服务合同。
住宅物业规划总建筑面积5万平方米以上项目，应当实行公开招投标；3万平方米以上5万平方米以下（含5万）项目，可以采用邀请招标的方式；3万平方米以下（含3万）或投标人少于3个的项目，在市房地产行***主管部门的监督下，经物业所在地的县区房地产行***主管部门批准，可以采用协议招标的方式。
第三十二条建设单位应当在房地产行***主管部门的监督下，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：
（一）预售住宅商品房项目应当在申报办理《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售住宅商品房项目应当在销售前30日内完成；
（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日内完成；
建设单位应当自确定中标之日起30日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并报房地产行***主管部门备案。
签订前期物业服务合同期限不超过三年。三年内业主委员会重新选聘物业服务企业的，前期物业服务合同自然终止。
第三十三条前期物业管理服务的主要内容是：
（一）建立与业主、物业使用人的联络关系；
（二）设计管理服务模式，草拟物业服务制度，编写物业服务规约建议书；
（三）建立服务系统和服务网络；
（四）办理移交承接验收事宜；
（五）在业主大会选聘物业服务企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业服务。
建设单位应当根据物业服务企业提供的服务，给予物业服务企业相应的经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。
第三十四条建设单位应当制定业主临时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时规约予以书面承诺。
第三十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
第三十六条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当按照不低于住宅小区总建筑面积2‰的标准配置物业管理服务用房，但最低不能低于40平方米。物业管理服务用房应在地面以上，具备使用功能，其产权属该住宅小区全体业主共有。
建设单位配置的物业管理服务用房包括物业服务企业进行物业管理服务办公用房、业主委员会办公用房、业主公共活动用房和物业管理商业用房等。
第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与委托方按照房地产行***主管部门制定的承接验收办法进行承接验收。
第三十八条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：
（一）竣工总平面***，单体建筑、结构、设备竣工***，配套设施、地下管网工程竣工***等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修和物业使用说明资料；
（四）物业管理服务所必需的其他资料。
建设单位应当在办理物业承接验收手续起30日内将以上资料移交给物业服务企业。物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十九条物业管理服务活动实行物业服务企业与建设单位相互***、脱钩经营的制度。
建设单位的管理人员不得兼任物业服务企业中层以上的管理人员。所建物业办理了承接验收手续移交物业服务企业后，建设单位不得干预物业服务企业的经营活动。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担移交物业的保修责任。在保修期限内，业主和物业服务企业不承担物业保修范围内的维修责任。
第五章物业管理服务与收费
第四十条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。其中分期建设的物业，只能委托同一物业服务企业管理。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务委托给他人，如因委托造成的损失由物业服务企业承担。
第四十一条物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时选聘物业服务企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。
物业服务合同的主要内容包括：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）双方的权利和义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业管理用房的使用、管理和收入分配办法；
（六）专项维修资金使用方面的约定；
（七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第四十二条物业服务事项主要内容包括：
（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；
（二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理；
（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；
（四）物业装饰装修管理；
（五）应业主要求进行的特约服务；
（六）物业档案资料的管理；
（七）物业服务合同约定的其他事项。
第四十三条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务合同中没有特别约定的事项，物业服务企业不承担责任。
旧老住宅小区经综合整治实行物业管理服务的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。
第四十四条物业服务企业应当在物业服务合同期限满前90日，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起30日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。
业主大会决定续聘原物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内，与原物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定重新选聘物业服务企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后7日内以书面形式通知原物业服务企业，原物业服务企业在合同期满后7日内，与业主委员会或新选聘的物业服务企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用账册以及本办法第三十八条规定的有关资料等。
物业服务企业或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件出现时，解除权人可以解除合同。但应当通知对方，并按上款规定办理移交手续。
物业服务企业或业主委员会单方提出解除物业服务合同，另一方持有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第四十五条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
物业服务收费实行***府指导价和市场调节价：
（一）普通住宅及同一物业管理区域内的非住宅物业服务收费实行***府指导价，按价格管理权限由***府价格主管部门会同房地产行***主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务质量、物业规模等因素制定物业服务收费指导价，并定期公布。
通过前期物业管理招投标方式确定的物业服务收费，应按价格管理权限报***府价格行***主管部门备案，并作为前期物业服务收费的依据。物业服务企业或建设单位应在物业买卖合同中与物业买受人预先约定收费标准。
已成立业主委员会的普通住宅物业服务收费标准，由业主委员会经业主大会同意后，在***府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定。
（二）非普通住宅及非住宅物业的物业服务收费实行市场调节价。
前期物业管理服务阶段由开发建设单位与物业服务企业在服务合同中约定物业服务费用；已成立业主委员会的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定物业服务费用。
第四十六条业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，使用人违约的，业主负连带责任。
纳入物业管理服务范围的竣工物业，尚未出售或者因开发建设单位的原因，未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳。
已交付给物业买受人的物业，物业服务费用自物业交付次月起计收。业主或者物业使用人未入住或入住后不使用连续超过三个月的房屋，经物业服务企业登记确认后，从第四个月开始，其物业服务费用按不低于收费标准70%的标准缴纳。
纳入物业管理服务范围的物业发生产权转移时，原业主或者原物业使用人应到物业服务企业结清物业服务费用和其它费用，买受人或者现物业使用人与物业服务企业签订物业服务协议后，再到房地产行***主管部门办理产权转移手续。
第四十七条物业服务企业收取的物业服务费用主要用于以下事项：
（一）物业服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用，但不包括大修、中修费用；
（三）物业管理服务区域清洁卫生费用；
（四）物业管理服务区域绿化养护费用；
（五）物业管理服务区域秩序维护费用；
（六）物业服务企业办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业服务企业合理利润及税金；
（九）物业服务合同约定的其他事项。
第四十八条物业服务企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。
第四十九条***府价格主管部门应当会同房地产行***主管部门，加强对物业服务收费的监督。
第五十条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目，服务费用由双方约定。
第五十一条物业管理服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用，以该用户计量器具显示的量值为收费依据。
终端用户是指接受供水、供电、供气、供热以及通信、有线电视等服务的具有最终合法分户产权的使用业主。水、电、暖、气等在业主专有部分以外的管线、网上的损耗由供应单位承担，不能向业主分摊。
上述有关行业，未收费到终端用户产生的损耗由供应单位承担，供应单位不得借垄断行业的优势，将不合理收费强加于物业服务企业。
上述单位向业主或者其它使用人收取服务费用的，可以委托相关物业服务企业代收，双方签订有偿服务合同。任何单位不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十二条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时劝阻，并及时向有关行***管理部门报告。
有关行***管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第五十三条物业服务企业应当协助有关部门共同做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行***管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业的公共秩序维护人员，应当遵守国家有关规定。应当经过***审、培训后方可上岗。在维护物业管理服务区域内的公共秩序时，应当积极履行职责，不得侵害业主的合法权益。
第五十四条物业使用人在物业管理服务活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规的规定和业主规约的约定。
物业使用人违反本办法的规定和业主规约的约定，业主应当承担连带责任。
第六章物业的使用和维护
第五十五条新建住宅小区内的公共配套设施应当按照规划部门核定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能和建筑布局。
已列入住宅小区商品房建设成本的公共配套设施，属于非营业性公共配套设施，除社会公益性配套设施以外，产权属全体业主所有，由房地产行***主管部门代为登记，开发建设单位不得销售或以其它方式处置其使用权。
未列入住宅小区商品房建设成本的公共配套设施，属于营业性公共配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后应纳入住宅小区统一管理。
新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅小区规划停车位控制指标以内的，按非营业性公共配套设施认定，列入住宅小区商品房建设成本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业服务企业统一管理。
业主确需改变公共配套设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共配套设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十六条新建住宅小区开发建设、销售单位在商品房销售中，应将公共配套设施实施计划在销售场所公示，并告知购房人；办理权属初始登记时，应按公共配套设施的性质进行区分登记。
旧老住宅小区经综合整治实施物业管理服务的，应按有关规定对被占用或闲置的公共配套设施进行清理、清退或调整；根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施；用于物业管理服务。
第五十七条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理服务区域内的道路、场地，损害业主利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十八条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位，承担物业管理服务区域内共用管线和设施设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与物业服务企业签订委托合同，并支付维修、养护费用。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事前通知业主委员会和物业服务企业，并及时恢复原状。造成损失的，应当予以赔偿。
第五十九条物业管理服务区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）擅自改变房屋用途；
（三）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备、擅自改变公共配套设施使用功能；
（四）私搭乱建；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者超标准排放污染物、发出超标准的噪声和振动；
（八）未经批准摆设摊点；
（九）无序停放车辆；
（十）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（十三）法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第六十条业主、使用人装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
物业服务企业发现业主、使用人擅自损坏房屋结构行为的，应当及时劝阻，并及时向房地产行***管理部门报告。
第六十一条物业出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时，业主应当配合物业服务企业及时维修养护。
物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第六十二条房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：
（一）房屋室内非共用部位和非共用设施设备，由业主自行维修；
（二）房屋的共用部位和共用设施设备，由业主或业主委员会委托物业服务企业或其他专业维修单位进行维修，费用由全体业主共同承担。
第六十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有。如遇房屋拆迁，整体改造或因不可抗力等因素致使房屋毁坏、灭失的，尚未支付使用的，应当全额退还业主，部分支付使用的，将剩余部分退还业主。如遇有房屋所有权转让等变更情形的，则实行“维修资金随房走”的原则，负责管理专项维修资金的部门应及时办理相关手续。
专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，其存储利息应当转入专项维修资金滚存使用，不得挪作他用。
未归集专项维修资金的住宅小区，其专项维修资金的收缴，成立业主委员会的，由业主委员会委托相应的物业服务企业代收归集；尚未成立业主委员会的，房地产行***管理部门在征得占总人数三分之二以上的业主同意后，委托相应的物业服务企业代收归集。住宅用房每月每平方米按0.1-0.2元的标准缴纳归集，非住宅用房每月每平方米按0.2-0.3元的标准缴纳归集。
委托相关物业服务企业代收归集到的专项维修资金，严格按照***和建设部联合的《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定管理和使用。
***府设立物业应急和维修专项资金，专门用于物业应急维修和管理。
第六十四条物业服务企业利用业主共有的公共配套设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，按照规定办理有关手续。其收益在扣除物业服务企业代办费用后，应当将收益全部用于补贴物业管理公共服务费，但合同另有约定的除外。
第七章罚则
第六十五条住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，根据***《物业管理条例》第五十七条规定，由房地产行***主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第六十六条建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，根据***《物业管理条例》第五十八条规定，由房地产行***主管部门责令限期改正，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十七条建设单位、物业服务企业不移交有关资料的，根据***《物业管理条例》第五十九条规定，由房地产行***主管部门责令其限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十八条未取得资质证书从事物业管理服务的，根据***《物业管理条例》第六十条规定，由房地产行***主管部门责令其停止活动，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并吊销资质证书。
第六十九条违反本办法第五十九条规定的禁止行为之一的，由房地产行***主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款，所得收益，用于物业管理服务区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按业主大会的决定使用。
个人违反本办法第五十九条规定的禁止行为之一的，处500元以上5000元以下的罚款，单位违反本办法第五十九条规定的禁止行为之一的，处1万元以上10万元以下的罚款
第七十条未按照规定交纳专项维修资金的，由房地产行***主管部门责令其限期补交；逾期仍不交纳的，每日按应缴纳额1‰加收滞纳金，并可向人民法院提讼。
根据***《物业管理条例》第六十三条规定，挪用专项维修资金的，由房地产行***主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，可以吊销其资质证书。
第七十一条建设单位在物业管理服务区域内不按照规定落实必要的物业管理用房的，根据***《物业管理条例》第六十四条规定，由房地产行***主管部门责令其限期改正，给予警告，并处10万元以上50万元以下罚款。
第七十二条违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，根据***《物业管理条例》第六十五条规定，由房地产行***主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第七十三条违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以每日按应交纳额5‰加收滞纳金，并可向人民法院提讼。
物业管理制度第3篇
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据***《物业管理条例》、《**省城市居住区物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条汉中市行***区域内的物业管理活动，适用本办法。
第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条汉中市人民***府房产行***管理部门（汉中市城乡建设管理局）是全市物业管理行***主管部门，负责全市物业管理的监督、管理工作。
各县人民***府房产行***管理部门（房产管理局或城建局）是本县的物业管理行***主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划建设、工商、物价、公安、环保、城市管理、民***、电力、通信、供水等部门按照各自职责协同管理，并负责受理职权范围内的物业管理投诉工作。
街道办事处（乡镇人民***府）、社区居民委员会应当协助物业管理行***主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
第五条各级人民***府应当鼓励和扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照***《物业管理条例》的有关规定执行。
物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区县人民***府房产行***主管部门或者街道办事处、乡镇人民***府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
物业管理区域的划分按照**省建设厅《**省城市物业管理区域划分暂行办法》的有关规定执行。
业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。
第八条具备下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；
（二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。
第九条筹备成立业主大会应当在物业所在地的物业管理行***主管部门或者街道办事处、乡镇人民***府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住宅出售单位）代表组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。筹备组成员及筹备组长的产生方式由区县以上人民***府房产行***主管部门决定。
业主大会筹备组成人员名单确定后，区县以上人民***府房产行***主管部门以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。
第十条业主大会筹备组应当履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）提出业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）提出业主委员会委员产生办法草案；
（五）首次业主大会的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。
第十一条业主身份的认定，以房屋所有权证为准。尚未领取房屋所有权证的，以购房合同为准。
第十二条管理规约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二）业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式；
（三）公共场所及共用设施设备状况；
（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；
（五）业主参与物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业服务企业的监督权；
（七）物业维修、养护和管理费用的缴纳、使用、监管；
（八）业主对本物业管理区域内应遵守的行为准则；
（九）违反管理规约的责任；
（十）其他有关事项。
第十三条业主大会议事规则应就以下事项作出约定：
（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；
（三）业主投票权确定办法；
（四）业主委员会的组成和委员任期；
（五）其他有关事项。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（区）人民***府房地产行***主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十五条业主大会履行下列职责：
（一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业服务企业；
（四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；
（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；
（九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托人参加业主大会会议，行使投票权。人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。
采用书面征求意见形式的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。
业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十七条业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定，最长不超过3年，可以连选连任。
第十八条分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十九条业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守法律、法规和规章；
（三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有公信力；
（五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。
业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。
第二十条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的区县以上人民***府房产行***主管部门和街道办事处、乡镇人民***府备案，并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。
业主大会备案资料：
（一）业主大会备案表；
（二）业主大会成立的情况；
（三）业主大会议事规则；
（四）管理规约；
（五）业主委员会委员的基本情况。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案。
第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）依法被追究刑事责任的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
经业主委员会或者1/5以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第二十三条业主委员会持县（区）人民***府房地产行***主管部门出具的业主大会备案证明，刻制业主大会、业主委员会印章。
业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件，应当由业主大会决定，加盖业主大会印章；经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。
第二十四条业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。
第二十五条业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的县（区）人民***府房产行***主管部门、街道办事处（乡镇人民***府）的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和物业管理行***主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十六条业主大会、业主委员会应当配合社区警务室，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十七条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。
第二十八条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行***主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十九条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
第三十条建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行***主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。
前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。
第三十二条物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。
第三十三条前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。
第三十四条在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：
（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。
（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面***和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积，并在建设中严格监督，使其按规划要求建成。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。
（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第三十五条新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，除按规定提交的建房手续外，还应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：
（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；
（二）物业临时管理规约；
（三）标注物业管理用房具置和面积的规划详***；
（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。
第三十六条物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主共有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；
（三）按规划配建的非机动车车库；
（四）公共绿化、道路、场地；
（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；
（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（七）其他依法归全体业主共有的设施设备。
建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。
第三十七条物业管理区域内的物业管理用房、共用部位、共用设施设备不得转让、抵押。按照规划建设的共用设施设备不得改变用途。
第三十八条前期物业服务合同终止时，前期物业服务企业应当将相关资料移交给业主委员会。
第四章物业管理服务
第三十九条物业服务企业应当具有***的法人资格和相应的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理人员应当取得职业资格证书。
第四十条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业服务企业可以将物业管理区内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同主要内容：
（一）物业管理区域范围及基本情况；
（二）物业管理事项；
（三）服务质量和费用；
（四）双方的权利义务；
（五）专项维修资金的管理与使用；
（六）物业管理用房的使用；
（七）合同期限；
（八）违约责任及解决纠纷方式；
（九）物业服务合同终止、解除条件；
（十）其他约定的事项。
第四十二条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示10日，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。按上述程序通过的物业管理服务合同，对全体业主均具有法律效力。
第四十三条物业服务合同期限届满前3个月，物业服务企业应当与业主委员会协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业服务企业。
物业服务合同期满不再续约或者解除物业服务合同的，原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交有关资料和财物。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将有关资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
第四十四条物业服务收费实行***府指导价，由价格主管部门根据物业管理服务等级等项因素、制定相应的等级收费标准和浮动幅度。物业服务企业与业主委员会或业主按照物业管理服务等级和收费等级标准，结合所管理小区的物业服务实际情况协商收费等级，在物业服务合同中约定并按照管理权限到价格主管部门备案，办理《收费许可证》后方可收费。
因特殊情况发生收费争议的，可由物业服务企业或业主委员会提请价格主管部门协调。
物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第四十五条业主应当根据价格主管部门备案的标准和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。
物业服务企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。
物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。
物业服务收费按月收取，确需预收的最多不超过三个月，特殊情况由双方约定。
物业服务收费实行明码标价制度，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示，各物业服务企业须将公示内容经价格主管部门审查后方能公示。
第四十六条价格主管部门会同同级物业管理行***主管部门，应当加强对物业管理收费的监督。
第四十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等公摊部分以外的费用。任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表，供水、供电、供气、供热等单位应当向最终用户收取费用。
已建成的未实行一户一表的住宅小区应当逐步申请改造，实行一户一表，实现供水、供电、供气、供热等单位向最终用户收取费用。实施改造的标准按照国家及省、市的相关规定执行，改造费用由最终用户承担。
第四十八条物业管理行***主管部门应当及时调查业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，并将调查或者处理意见答复投诉人；物管纠纷双方不同意物业管理行***主管部门的调处意见的，可通过民事诉讼途径解决纠纷；属于其他部门职责的，物业管理行***主管部门应当当场告知投诉人向有关部门投诉。
第五章物业的使用与维护
第四十九条业主或物业使用人装饰装修房屋，应当事先书面告知物业服务企业。
物业服务企业应当对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中禁止行为和注意事项及要承担的后果告知业主或物业使用人。
第五十条业主、物业使用人应当遵守管理规约和物业服务合同的约定，爱护物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。
第五十一条物业出租（出借）的，业主应当在签订物业租赁合同、物业使用人入住后，将物业使用人、出租（出借）期限、水电物业服务等费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。
物业使用人违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任，业主有义务协助业主委员会、物业服务企业处理物业使用人的违规行为。
第五十二条业主、物业使用人和物业服务企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、通行、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全作用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好邻里关系。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
（二）侵占、损坏共用部位、共用设施设备；
（三）擅自改变房屋用途，违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；
（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（八）违反规定停放非机动车和机动车辆；
（九）影响其他用户采光、通风及其他生活便利或市容环境；
（十）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪音；
（十一）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止，并可告知有关行***主管部门。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第五十三条物业的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、物业使用人应予配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第五十四条房屋自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与物业使用人另有约定的，从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护，并承担相应的费用。
物业服务企业不得改变物业管理区域共用部位、共用设施设备的使用性质。
第五十五条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十六条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状；委托物业服务企业代为维修、养护的，应当签订委托合同，并支付相应的维修、养护费用。
第五十七条利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金和补贴物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十八条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章专项维修资金的管理与使用
第五十九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。
专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十条物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金，按下列规定交纳和提取：
建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。
专项维修资金不敷使用时，经业主大会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
第六十一条专项维修资金由物业所在地物业管理行***主管部门或者其委托的单位代收并建立专户监管。
专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。
监管部门会同业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。
第六十二条专项维修资金按照下列规定使用：
（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；
（三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权2/3以上同意。
物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。
第六十三条业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
第六十四条专项维修资金的统一管理使用按照市城乡建设管理局、市财***局《汉中市城市房屋共用部位共用设施设备维修资金使用管理实施细则》的规定执行。
第七章法律责任
第六十五条业主违反管理规约、物业使用禁止行为和物业使用管理维修规定的，应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会、相关业主及物业服务企业可以向有关行***主管部门投诉，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。
业主未按照管理规约、物业服务合同交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，建设单位、物业服务企业可以根据合同约定加收滞纳金，或者通过法律途径解决。
第六十六条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规及本办法，或者侵害业主合法权益的，县（区）以上人民***府房产行***主管部门应当责令其限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主，或者由受侵害的业主请求人民法院予以撤销。
业主委员会运作混乱，不能正常履行职能的，物业管理行***主管部门可以责令其停止活动，进行整改。
第六十七条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十八条建设单位未按照规定提供物业管理用房，由县（区）以上人民***府房产行***主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，没收违法所得，并可依据《物业管理条例》第64条之规定处以10万元以上50万元以下罚款。
第六十九条物业服务企业违反本办法，依据《物业管理条例》第36条、第39条、第59条、第60条及建设部《物业服务企业资质管理办法》第11条之规定处罚。
（一）违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行***主管部门责令其停止活动，没收非法所得，处以5万元以上20万元以下的罚款。以欺骗手段取得资质证书的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书，并予以处罚。
（二）物业服务企业违反物业服务合同约定的服务质量标准的，由相关行***主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以1万元以上3万元以下的罚款；业主及业主委员会可以依照物管合同追究其民事责任。
（三）物业服务企业对共用设备设施管理不善，造成物业环境恶化的，由有关行***主管部门对其作出警告、降低资质等级或者吊销资质证书。
（四）物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会、新聘的物业服务企业移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行***主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行***主管部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。
第七十条违反本办法的规定，有下列行为之一的，物业管理行***主管部门责令限期改正，给予警告，并依据《物业管理条例》第66条规定予以处罚。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第七十一条未按规定足额缴交专项维修资金的，由物业管理行***主管部门责令限期补交。
违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行***主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十二条县（区）以上人民***府房产行***主管部门或者其他有关行***管理部门的工作人员违反本办法的规定，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行***处分。
第七十三条当事人对行***管理部门的具体行***行为不服的，可以依照《中华人民共和国行***复议法》、《中华人民共和国行***诉讼法》的规定，申请行***复议或者提起行***诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提讼，又不履行具体行***行为的，作出具体行***行为的行***管理部门可以依照《中华人民共和国行***诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第八章附则
第七十四条本办法下列用语的含义是：
（一）“自用设施设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管线等设施；
（二）“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭院等）；
（三）“共用部分”是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
物业管理制度第4篇
在我国物业管理行业的发展和物业管理市场的发育发展中，有些矛盾和现象很特别，比如物业管理企业和机构过多，在600多万人口的深圳，物业管理企业有600多家，非企业的物业管理机构还有800来家;在1300万人口的上海，据1999年的资料显示已有2000多家物业管理企业，是否也有非企业的物业管理机构未见资料显示，但从上述情况看，其每个企业或机构所管理的面积即规模肯定是有限的。再如深圳最大的物业管理公司在本地的管理面积也没有超过500万平方米的，比较香港700多万人口，有物业管理企业500多家，最大的企业管理面积可达2000多万平方米。我们的物业管理企业或机构多所带来的问题，是很多企业或机构都管理着一些盈利能力很差或根本无盈利能力的物业项目，造成有限的管理费被过多地用在支付人工成本上。在深圳有的小项目，人均工资在1000元左右的低标准，而在管理总成本中却能占到60﹪甚至80﹪的比重。其它的管理成本被挤占，管理不到位，业主意见大的问题就必然比较突出。为把这些问题理的更清楚一些，本部分从四个方面把问题提出并做以成因分析。
一、开发商热衷组建物业管理机构
开发商组建物业管理公司是个历史现象。在物业管理发展初期，由于没有形成社会化和市场化，开发商为管理好自己所开发的物业，成立所属物业管理公司是非常必要的。随着物业管理社会化、专业化、市场化的实现，开发和管理的分离成为必然。然而直到现在，仍有一些开发商，主要是一些只获得某单项开发权的非专业开发商，热衷组建物业管理公司或内部物业管理机构。其中，有些开发商不是主要考虑怎样把自己开发的项目管理好，而是看到物业管理收费是稳定的经济来源。他们甚至不知道或明知不顾这个费用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理费作为自己的营业收入，有的开发商虽不在意甚微的管理费，但也认为肥水不能流入外人田。甚至考虑到，有了这么个收费机构，在公司遇到资金困难时，也可调用以度“饥荒”。这就是为什么明知物业管理盈利能力有限，有的甚至还要给予补贴。而一些开发商却仍要成立物业管理公司或内部物业管理部门的根本原因。
二、物业管理公司不论规模、不计成本接物业
物业管理规模越大，管理成本相对越小，其效益也就越好，这是所有物业管理公司都清楚的非常简单的逻辑现象，但现实中几乎所有的物业管理项目都有物业公司或某些非公司的物业管理机构去争，有的项目甚至规模很小，质素也并不好。虽然，有的物业管理公司也会考虑边际成本共享以减少运作成本，扩大规模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如对进入市场和塑造品牌的模糊认识，认为只要能外接物业，就等于进入了市场，不论赚与亏，接到物业就行，而接到物业就即树立了形象，又增加了管理面积，还有利于企业资质的提高。也有的上级公司对物业公司不正确地下达盈利指标，甚至要求上缴利润，使得物业管理公司必须想办法寻找经济来源点。在这些表象因素的背后，都要有一个共同需求，这就是资金的支撑，最容易的解决办法或许就在于挤占、挪用本来就不宽裕的物业管理费，形成了管理费中有油水可捞的现象，而且在现行有些管理处财务管理制度下这种挤占、挪用变的方便和可能，利益起了决定性的作用。这就是这什么很多物业管理公司都知道管理项目要具备一定的规模和符合相关条件，但却还是要不顾成本去接一些面积较小或质素较一般的物业项目的主要原因。
三、实行物业管理的物业也存在较严重的衰败现象
物业管理与传统房屋管理最显著的区别之一就是打破了房管所体制下房屋状态一年新、二年旧、三年破的局面，而使房屋保持常新和状态完好，甚至可以保值增值。但现实是这种本应很明显的区别不够理想，很多比较好的楼盘和新楼盘都不同程度地存在着逐渐衰败现象。虽然物业的自然损耗和大的环境气候对这种衰败有不同程度的影响，我国的物业管理费普遍偏低也会导致管理水准偏低。但一些开发商和物业管理公司对有限的物业管理费的有效利用和管理规模小，管理成本高造成的维修、养护费用被挤占而使房屋失修失养，甚至有意挪用、侵占业主利益，使得维修养护不到位等情况都不同程度的存在，从深圳1998年制订的老旧小区改造整治计划中把1991年所建房屋列入了整改范围就能说明一些问题。这就是为什么很多物业没有像物业管理理论上说的，通过物业管理可使物业保持常新，而是比较普遍存在衰败现象的重要原因。
四、物业管理公司再努力，业主仍然难满意
总体上说，很多物业管理公司已经费了很大的气力，想了很多办法来提高自己的管理能力、服务水平以使业主满意。比如，整个90年代物业管理比较发达的
地区都处于物业管理企业自身打造、自身提高的过程，90年代初便有建设部颁布“文明住宅小区考核办法”发展至中期形成现行的“物业管理优秀小区（大厦、工业区）考评标准，对全行业推广规范的物业管理运作模式，提高管理和服务水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企业形象策划工程，从形象、礼仪、视觉及管理意识上对自身进行再塑造，为推动物业管理市场化进程和物业管理企业进入市场做出了贡献，同期，又导入ISO国际质量管理和保证模式这一先进的质量管理手段，为行业提升服务质量管理意识和水平找到了一条新路，90年代末期，行业内又倡导CS顾客满意战略，甚至把业主当上帝来敬，使物业管理行业的自身建设达到了很高的程度。但是即便物业公司再努力，也很难满足业主对物业管理服务的需求。表现在一些业主或业主委员会与物业公司的矛盾比较普遍，有的甚至比较尖锐，这并不是说业主难伺候，主要存在两点因素，一是比较规范的优秀企业的比例还比较小，以深圳为例，物业公司和机构共有1400余家，导入ISO质量体系的不过100家，占不到7﹪；深圳按大厦、小区、工业区等计算管理项目有3000多个，通过国优考评标准的150多家，省、市级的共计300多家，总计比例为15﹪。二是业主的物业管理消费意识还比较薄弱，总体来说业主对物业管理这种新的花钱购买的服务比较原来不花钱的房产管理是有一定的心理抵触的。但这些表面因素归结到一点，还是业主交了钱，你是不是管好、用好的问题。与上述几个问题连贯起来看，如果开发商或物业管理公司在现有财务管理状态下挪用、挤占或不规范使用管理费，管理处由上述原因引至管理费用不足时，自然会导致管理不规范，甚至会想办法乱收费，房屋和物业环境变得容易破旧起来。于是，这种管理服务不到位，财务管理不透明，业主当然有疑问和不满，甚至产生矛盾。这就是为什么尽管很多物业管理公司竭力在优质服务、质量管理、形象工程等方面做努力，却仍然与一些业主或业主委员会的矛盾普遍存在，而且有时关系非常脆弱的主要原因。
综上所述，以上几个问题和矛盾的产生，归根到底是一个“利益”问题。而利益问题就存在于我们现行的***的物业管理项目（管理处）的财务管理运作之中。具体表现在管理处财务管理是否真正***核算，是否透明和公开，物业管理费的使用是否合理，有没有挪用、占用、转移和多提佣金、利润等违规现象。因此，建立规范的有物业管理行业特点的管理处财务管理制度是牵涉行业发展和行业市场发育的至关重要的问题。
第二部分：物业管理处财务管理概述
一、定义及一般概述
物业管理处是指物业管理企业或某些物业管理机构下属的，在一定物业区域内，具有一定管理规模、***行使管理权的基层物业管理单位。
物业管理处财务管理是指在一***行使管理权的基层物业管理单位内，***核算的财务主体所进行的以物业管理费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业管理处管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过记录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的管理费用收支报表。它要求管理处定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告管理处总体财务状况，财务变动状况、经营成果信息和管理费用收支情况。具体会计内容包括对一物业管理项目的财务预算，费用的测算，管理费标准的编报，会计过程的管理，财务成果的报告、总结和分析以及在有其它经营活动时的财务管理。所谓其它经营活动，在物业管理处有两种情况：一种是管理处在属于全体业主共有权益的场所、场地和设备设施范围内开展的出租等经营活动，收益应纳入物业管理费，另一种情况是管理处在上级公司授权下或在为业主提供特约服务和其它有偿服务的过程中，利用自有资金和能力在全体业益范围之外开展的其它经营活动。一般来讲，这两种情况的经营是可以鼓励的，它一方面符合在目前我国物业管理费标准普遍较低的情况下，多种方式筹措资金，弥补物业管理费用不足的实际，另一方面也有利于鼓励物业管理处不断创新服务领域和提高服务水平，全心全意为业主服务精神的提倡。但后一种经营容易出现侵犯业主利益的情况，所以要注意两个问题。一要注意不能用物业管理成本，从事与业主利益无关的经营活动，二要注意从事经营活动所产生的利润不要与物业管理费结余相混淆。
物业管理处的财务管理，在实际运作中，还有两个方面的矛盾，一方面受物业管理企业的行***管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制。同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将管理费据为已有。另一方面，业主又有通过业主大会及其理事机构（如业主委员会等）监督管理处财务管理的权力，但又不具备直接干预管理处财务工作的权力。所以，物业管理处财务管理
既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性和特征，从而形成了一个特殊的会计主体现象。认识这些现象，解决物业管理中财务***核算的问题，对在物业管理活动中，确保物业的运行维修和养护，保障业主的基本利益，合理解决业主和物业管理企业之间的矛盾与利益，推动行业和市场的健康发展，都具有重要的作用。
二、物业管理处财务管理***核算的意义
我国的物业管理已发展了20年。早期在学习引进香港、新加坡物业管理运作模式的同时，也学习引进了他们的财务管理经验，建立了诸如“***核算”、“固定酬金”、“结余返利于业主”等做法。同时，结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的“收支平衡，略有节余”、“取之于民，用之于民”、“一业为主，多种经营”等财务管理的基本指导方针，进入90年代，一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“***核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行业发展的物业管理财务管理思路。这些思路和原则方针在我国物业管理和物业管理行业的发展上具有重要意义。
1、是城市建设中形成的各类相对***的区域结构形态的必然产物
城市建设规划区域、自然形成的建筑群落和获得功能区域土地开发权后，构成了各类***形态的居住区、住宅区、组团和大厦及特殊功能区域，这样的区域在城市结构上是相对***的，或在自然界限（如城市干道）的分隔上是自成一体的。一般来讲物业的性质、功能和人群构成也是基本相同的。所以，客观上形成了这一区域的相对***性和对管理的共同性的必然要求。一般情况下，这种自然要求都能得到必然的满足，但也有同一区域内多个管理单位并存的情况和部分区域无人管理的情况。根据现代物业管理的要求对于一个***的管理区域，必须具有一个相对***的管理单位及其财务管理主体，以满足这一区域内物业管理状态下管理对象平等的共同需求。
2、是保障物业管理得以有效运作的内在需要
物业管理范围内无论是对物的维护，还是对人的服务，都有一个共同临界点，即日常所说的红线范围以内，自用户内面积以外的共用面积、场地、设施、设备等共有产权部分。每个业主对属于自己的产权份额部分的共同主张，构成了每个业主个体不能具体实施管理而必须共同聘请专业管理者的要求。这个管理者是否能够合理运用业主共同缴纳的资金（即管理费），使得其管理、服务能够达到资金数额所要求的管理、服务标准，唯有通过专款专用和财务管理的***核算才能实现。否则，很难保证管理费的有效使用，也就很难保障物业的有效维护和对业主很好的服务。
3、是保证业主基本利益的必要条件
业主交了管理费，管理单位是不是能按管理成本的要求用于管理服务方面，如何才能保证业主的基本利益，除了目前实行的管理单位每3个月或6个月向业主公布帐目外，在没有实行***核算的管理单位，基本没有什么客观条件来制约。所以强调以物业管理费为主要核算内容的会计单位——即物业管理处，必须实行财务管理***核算，这是保证业主基本利益的客观要求和必要条件。
三、物业管理处财务管理的现状
物业管理处财务管理因具有不同的特性，要求其与普通的财务管理相区别，因此，要明晰物业管理处的财务管理，只有剖析物业管理处财务管理目前的现状，分析其发生发展的原因，才能有效地统一规范物业管理处的财务管理。从目前物业管理处财务管理的现状来看，主要有以下几种形态：
1、完全***核算的会计主体
这一形态的物业管理处的财务管理以业主利益为重，根据管理费主要是应用于物业的管理维护和对业主的服务上的特点，严格按***府规定除收取企业管理成本费用和适当利润（深圳称为管理佣金）外不再挪用、占用和侵占属于业益的物业管理费。这使得应该用作对物业的维护、保养的费用全部应用到了物业管理上，从而保持物业的完好状态，常新不衰。在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，在管理方式上定期向业主公布管理费收支报表，为使管理处的财务管理合理有效，不出偏差，物业管理企业一般都对其财务权限给予一定的限制，比如实行月度财务开支计划制度，在批准的财务计划内由管理处主任审批日常运行开支，但应酬、交往、业主联益活动以及购置固定资产和计划外维修管理等开支必须经物业管理企业审批，形成了企业运作规范，管理费使用有保障，业主满意的良性状态。
2、物业管理企业统管分帐核算的会计主体
一些物业管理企业把各管理处的会计核算集中到企业统一管理，各管理处只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各管理处的帐目进行分别核算，形成了物业管理企业统管各管理处财务并分帐核算的情况，有的企业采用某些工商
企业实行的财务结算中心的管理方式，统管着各管理处的财务工作。这一形态从理论上来说，也能保证业主利益，但在实际运作中，至少有四个问题可能存在，一是会计主体远离了业主，会给业主心理上造成不便监督的认识；二是各管理处的管理费都在企业帐户内，容易使业主怀疑，也确实方便企业随意挪用甚至做假帐，侵占业主利益；三是增加了企业的管理成本，管理处的财务人员撤消、财务管理费用减少，这些成本都转移到了企业身上，而物业管理企业从管理处收取的仍然是规定比例的企业管理成本（深圳规定比例为不超过物业管理费收入的10％），且不能增加，形成了企业不必要的负担；四是款项使用不方便，一方面由于款项不到位而容易影响管理运作，尤其是紧急情况下使用资金。另一方面，由此易形成坐收坐支，违反财务制度。这种形态的财务管理虽然也在一些较成熟规范的物业管理企业实行，但必竟容易因对管理处财务管理和管理费管理的不同理解而引发矛盾和纠纷。所以，既然物业管理企业既增加了成本又有存在问题的可能，不如采取逐渐向完全***的管理处会计主体形态过渡。
3、内部物业业主附属型的会计主体
***府办公大楼，企事业单位自有和***使用的厂区、生活区和办公区及大厦等产权属于单一业主的物业，有些已实行了物业管理，成立了物业管理企业。但实际上仍然是业主的一个职能部门。这一形态的物业管理由于业主既是物业的使用者，又是物业维护保养的责任人，在物业管理中的财务管理是高度集中的。因此，此类物业管理的财务管理可不作硬性要求。但为保证物业的大中修理和物业设备设施的更新改造，其物业管理基金应该建立，逐渐积累并进入成本，以避免发生大型维修或更新改造时影响企业的正常效益或增加财***及行***开支压力。
这种形态的物业管理本身尚未完全脱离传统的后勤管理状态，所以在物业的管理维护和使用上仍然存在后勤体制的痕迹和弊端。所以应逐渐向后勤管理社会化的方向过渡，聘请专业物业管理企业实行专业化管理。在深圳有一银行系统内部物业在向社会招标聘请专业物业管理企业实施管理一年后的评估结果为，物业的维护、保养、环境、秩序、设备运行等综合管理状态指数提升了50%，原单位的管理成本下降了30%，新管理单位的经济效益比一般项目提升了10%。
4、非***核算的收费点
一些小型单项开发建设单位，在楼盘建成销售后没成立或招聘物业管理企业进行专业化的管理，而是在建设单位内部成立管理部、物业部或分公司等机构，有的在部门下设一个管理处这类机构，在物业管理运作上也采用了物业管理企业的方式，但管理效果比较差，管理服务水准很难到位，这种形态的管理机构在财务管理上完全由建设单位的财务主体控制，管理费收入完全作为建设单位的正常业务收入，在物业管理支出上能省则省，能不支出就不支出。还有些小型物业管理企业管理一、二个小型物业，没有其它的经济来源，也采取这种办法，把管理费做为企业的业务收入，所收取的物业管理费，除了尽量满足人员工资外，基本没有物业维护的概念，也没有服务业主的观念，管理处实际成了一个收费点，很多业主称之为“只收费，不服务”或“多收费，少服务”。
以上形态的财务管理方式明显地侵害了业主利益，也会妨碍物业管理行业的健康发展，甚至影响城市管理的总体状况，应该尽早取缔和避免产生的一种形态类型。
第三部分：管理处财务管理的特性分析
在物业管理企业的财务管理中，管理处一级的以物业管理费为主要内容的财务管理和会计核算（以下简称管理费会计核算），与一般的财务管理原理有些不同之处。比如，一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润，其收益是资产所有者和经营者的；而管理费收入减去费用支出后称为结余，经营者不能随意支配等等。如何根据这些差异在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算，是物业管理实践中如何保证业主基本利益的重要问题。所以，我们通过对一般会计学中会计的基本要素，结合物业管理的特殊性，来理解分析管理费会计核算与一般财务管理的不同内容和特性。会计基本要素分为资产、负债、所有者权益、收入、成本和费用、利润六大内容，物业管理费会计核算中除“收入”要素与一般会计学原理无区别外，其它五要素都有不同或独特之处。
一、物业管理费会计核算主体基本无“资产”
一般会计要素中的资产是指企业拥有或者控制的能用货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利，按资产的流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其它资产。
管理费的会计核算主体——物业管理处，是物业管理企业的派出机构，没有投资者投入的注册资本。即使有的管理处注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。这两类管理处实际成了无资产的***运作机构。为什么说它基本无资产呢？这是因为管理处除
了无注册资本，无长期投资外，流动资产、固定资产和递延资产等又都是属于业益，只有流动资产和固定资产的使用权和管理权属于管理处。也就是说它尚有控制能用货币计量的经济资源，以及管理处所管理项目过程中产生的无形资产。所以，管理处作为会计主体具有不完全资产拥有的特点，这与一般会计原理有一定的区别。
二、物业管理费会计过程基本无“负债”
“负债”是指企业所承担的，能以货币计量，需以资产或劳务偿付的债务。负债是企业筹措资金的主要渠道，但它不能归企业永久支配使用，必须按期归还或偿还。
管理处的管理费收入，根据提前测算好的经业主大会同意或***府主管部门批准的物业管理服务全成本，并由业主提前支付的以物业管理费为主要内容的代管性费用。其总体原则是以支订收，操作上是先交钱后提供（服务）产品。理论上是所交费用应满足劳务支出，所以一般不需要借贷。其会计主体具有无负债性质。但目前一些管理处在入伙初期，由于筹备期间投入较大，管理成本较高，有些投入又需要形成递延资产，无法快速回收，故有提前预收若干个月管理费的做法，以缓解入住初期资金的紧张状态。还有一些管理费偏低的小区实行一季、半年或一年一次性缴交管理费的。形成了物业管理处对财务对象（业主）的短期负债现象，这与一般企业的借贷性质不同，所以，它属于基本无负债。
三、物业管理费“所有者权益”是业主
所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的一大部分，它在量上表现为企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金、盈余公积金和未分配利润。
由于物业管理费的会计主体在会计对象中没有资产投入，也就不能产生资本公积金。又由于物业管理费是以支订收，不具备资本公积金积累的要求和条件。因此应根据多退少补原则，将管理费结余转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应适当返还业主并降低管理费标准。从以上状况可以看出，管理费会计核算中不存在未分配利润的问题。所以，作为会计主体，管理处乃至物业管理企业对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为全体业主共有。
四、物业管理费全部是“成本和费用”
一般财务活动中的费用概念是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费，包括能直接计入生产经营成本的材料费用，人员工资等直接费用；计入生产经营成本的制造费用和其它间接费用以及计入当期损益的管理费用、财务费用、销售费用等期间费用。
物业管理费的成本构成显示：70%以上的部分为提供管理和服务的物化成本和活劳动成本，20-30%左右的费用属于当期损益的期间费用，如企业管理费用、固定税费等。物业管理企业的佣金也按照一定（***府指导）的比例，编入到管理费结构当中，作为成本的期间费用当期交付给物业管理企业。
所以，物业管理费除大、中修和更新基金不属费用，但需当期计提或另外建立专项帐户外，其性质全部是费用，即便是当期出现管理费结余，待结转至下年度时仍然变成了费用。
五、物业管理费会计主体没有“利润”
利润是指企业在一定会计期间生产经营活动的最终成果。也就是收入与费用配比相抵后的差额，包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额，如果收入小于费用，其净额表现为亏损。
从物业管理费会计核算活动的表面看，它的结余和利润是很相似的，但由于管理费本身的所有者权益与一般企业资金的所有者权益不同，其经营活动的正净额不能被经营者拿走。同时，业主交了管理费后经过物业管理处的经营活动产生的最终成果也不允许被随意拿回。所以，只有把它的性质确定为不是利润（成果），而是业主的钱没有花完剩下（结余）的。如果这个结余是通过经营管理者的努力在完成服务标准的情况下额外实现的，则应在“多退少补”原则上确定一个带有奖励性质的分配办法，如业主、管理处员工、物业管理企业和盈余公积金结转下年度等各占多少比例进行适当的二次分配。但这种分配是与管理费如有缺口需要业主补交为对应性前提的，是以管理费能否满足管理服务成本为基础的，因此，结余只有进行二次分配时才可变成利润，如不进行二次分配直接结转下年度的结余，是与利润的性质有根本区别的。
第四部分：物业管理处会计核算与管理的特定原则
从物业管理处费用构成的主要内容物业管理费的性质及其会计核算的特性来延伸，管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则：
一、业主支付原则
物业管理费由业主（用户）支付，是理所当然的，这里为什么要把它强调为原则呢？主要基于三种情况：首先，物业管理费是物业管理活动中需
求与服务这个市场关系中的交易环节，业主作为物业管理服务的消费者，有支付费用的义务。其次，我们在日常管理费收取工作中经常碰到部分业主以各种理由拒交管理费、一些租户恶意逃租和逃管理费等情况。再次，有些建设单位对空置房以无业主为由不交管理费，这些现象的存在客观上要求明确物业管理费的业主支付原则。
实际上，物业管理企业从早期介入、前期管理、接管物业和在物业管理的实际运作中，绝不会因上述列举的三种情况之一的存在而停止部分物业管理活动，或减少一部分工作人员。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的衔接与磨合、二次装修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和资金来保证物业管理的正常运作。换言之，物业管理过程中业主有权监督物业管理的运作，甚至在物业管理的服务出现严重问题时，有权辞退物业管理企业，但据此不交管理费，除给物业管理企业造成损失外，在物业管理上带来的影响，受害者只能是业主自己。所以，只有通过进一步明确业主（用户）支付管理费的责任和义务，树立原则意识，才能更进一步的规范和理顺物业管理费的收取和管理问题。
二、***核算原则
会计主体成立的前提必须是拥有***资金，进行***经济活动的企业、实行***会计报告的企业或企业化管理的事业单位，而多数管理处做为物业管理企业的派出机构，为什么也要实行***核算？首先，物业管理具有代管的管理性质和行为。管理处做为派出机构既是经营、管理、服务的***体系，又有区域规模和形式的***性。所以必然形成了会计主体的***性和会计核算的***性。其次，由于管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润，已作为成本在当期交付，其余部分除了税收外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，这就要求其会计主体成为以会计核算的***为主要内容的***运作。再次，由于管理费的所有者权益属业主，如果不实行***核算，而由物业管理企业甚至建设单位统一核算，就不能有效保证资金的合理使用，造成业主利益遭受侵害。
三、多退少补原则
从管理费的概念和性质中可以看到，管理费的所有权属于业主，管理者只被赋予了使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上来说，基本上都是直接为管理和服务所运用的费用。由于管理费标准的编制被确定（批准）后在一定的时间内是一个相对稳定的常数，而管理内容、服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素。这就产生了在某种情况下或某项费用开支不足时需要业主（用户）分摊和在另外情况下管理费出现了结余，如果从客观实际和业益的全方位考虑的话，对于管理费的结余和亏损应采用周期性（一般以一个财务年度为限）多退少补的办法来确定会计原则。具体操作可按以下方式：
1、亏损
由于市场变化，物价上涨，自然灾害或计划外维修，更新项目等方面的原因使管理费出现亏损，应区分不同情况，按保险公司赔偿、上年度结余填补、业主分摊等方法进行处理。如果属正常情况且持续性亏损，则应考虑是否因为管理费标准过低而提请增加管理费标准。
2、结余
在管理工作中由于管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命以及市场物价下降等原因，导致管理费出现结余的情况，其结余部分可在一个财务周期结束时用以下办法处理：一般的结余可转至下年度，数额较大时根据情况适当进行二次分配，可拿出一部分返还给业主（当年用户）；一部分转移至下年度管理费中用于待补亏和顶分摊；同时为鼓励管理者为节余所做的有效劳动，提取一部分做为管理处特殊奖励，以激励员工在管理服务活动中不断开源节流，另外一部分纳入当年利润中归管理者所有。如果属正常情况的连年结余，则可考虑订出一定比例纳入物业管理基金，最后仍有较多结余时应考虑下调管理费标准。
四、监督报告原则
也称为接受监督，财务公开原则，这是在国家和很多地方法规文件早已做出的规定，但具体来讲它包括了两个方面的含义，一是业主作为物业的主人，对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位，是有知情权的，其知情目的是保证自己出的钱能够得到相应的管理服务等方面的回报，知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果及所支出的成本、费用相配比，知情手段就是对物业管理服务和管理费收支情况在合法程序指导下的监督。二是管理者作为受聘于业主的服务方，对于自己所提供的管理服务是否达到业主的满意，也有告知的义务和责任，其告知的目的是向业主表明自己的管理服务达到约定标准，告知的方法和程序是通过定期公布管理费收支报表和向业主大会报告工作来实现。
五、利益保全原则
管理处会计主体除对属于业益的管理费进行核算外，还有权开展多种经营活动，但要区分与业主产权有关的多种经营活动和与上级公司产权有关的以及管理处自主经营的多种
经营活动，前者是指属于业主共同和共有的利益，如共同的场地、场所及设施。后者是指物业管理企业或管理处利用自有资金和能力或属建设单位的产权委托物业管理企业开展的经营活动，这类经营活动如属物业管理企业委托或指派管理处开展，则应区分和补偿管理处的经营成本并使其获得部分收益纳入管理费。所以，业益除自有产权面积和管理费的有效利用外，还有属于业主共同产权份额涉及到的共用场地、场所及设施和由此产生的收益，这些收益应为业主共同所有，不能随意转移或挪用。但按有关规定属建设单位权益范围的或另有约定的除外。
第五部分：建立有物业管理行业特点的管理处财务管理制度的作用
通过对物业管理处财务管理的特殊性与一般会计原理的比较分析，根据物业管理处财务管理的特定原则，比照目前存在的几种财务管理方式，可以得出这样的结论，物业管理企业应当实行二级***核算制，使管理处的财务管理成为完全***核算的会计主体。实现物业管理费的利益回归。这种制度的确立至少可以解决前述四大矛盾及其相关问题
一、开发商将不再热衷和盲目的组建物业管理机构
由于管理处财务管理***核算制度的建立，明确了收费及费用性质和所有者权益，哪些认为房屋开发销售后可继续依靠管理处所收取的管理费为自己业务收入来源的行为将被（主动或被动的）纠正，管理处的油水搞不到了，非法利益无法继续获得，使得开发商组建的下属物业管理公司或内部物业管理机构成了企业的包袱，做为只愿获利而不愿亏损或赔钱的开发商来说，肯定是不愿再保留或成立物业管理机构了
二、物业管理公司将对所接项目进行审慎论证
同理，在没有额外利益可***的情况下，物业管理公司对项目的测算将更加仔细认真，除该项目在自己巳有项目的周边，资源共享，降低成本形成区域规模外，一般的物业管理公司是不会到远离自己资源支持能力以外的地方去接管哪些小项目。
三、区域整合的集约化物业管理形式将形成
在一个规划和自然区域范围内，若干个物业管理项目在无利可***的物业管理公司撤出后可出现具有市场调整基础或在***府调控指导下的新的整合，由多个管理单位变成一个或少数几个管理单位的优化管理状态，形成区域化物业管理整合和规模化集约化管理，进而在一定区域内不同宗地间不同形式的改造，形成新的管理区域。
四、保证物业能够获得良好的维护与保养
管理费不被挪用、占用和侵害，真正用到业主和房屋上的管理与服务费用得到了保障，房屋将得到良好的保养，使房屋的常新和青春得以实现，保值增值成为了可能。
五、业主能够得到良好、完善、周到的服务
管理处财务管理的规范、透明，管理效果的凸现，服务水平的提高，使业主普遍的得到满意，业主和业主委员会与管理单位的矛盾将趋于缓和和减少，一个新型的更为融洽的管住关系将普遍形成。
除以上五大作用外，物业管理企业和机构的数量从总体上将趋减少，物业管理市场总体成本将降低，企业的获利能力和行业的综合效益将明显增加，城市容貌将得到更好的改善，物业管理在人们生活质量的提高和在城市管理中将扮演更重要的角色和发挥更大的作用。
物业管理制度第5篇
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物业管理公司内部制度汇编/Article/2048.html
****物业管理有限公司是对***小区的日常管理机构，负责小区的管理服务工作。凡如住xx小区的企事业单位、或居民，必须向物业公司办理如住手续，签订《物业管理公约》。
敬请各单位、业主及物业使用人能够真诚地合作，共同维护***小区的良好秩序和整洁优美的居住和工作环境。
一、业主精神文明公约
为共同创建文明小区，使住户享有一个幽雅、宁静、舒适、安全的生活和居住环境，特制订业主公约，共同遵守。
1、遵守国家法律、法规、遵守社会公德，遵守市民公约，做一个模范守法的市民。
2、实行计划生育、不超生、逃生、不早婚早育。
3、积极做好进度工作，不***、***，不聚众及提供场所**，。
4、遵守小区一切规章制度，按期交纳管理费用。
5、严禁收藏或拥有任何危险品（如qiangzhi弹药）和，以确保全体业主（使用人）的安全。
6、将文明，搞卫生、树立社会公德。不乱堆、乱丢垃圾和杂物；不乱涂、乱画、乱贴；严禁随地大小便，随地吐痰。
7、按户公共财物，保护公共设施，确保小区完整、美观、舒适、安全。
8、保持幽雅、宁静的良好环境，不高声喧哗，不播放高音喇叭及产生噪音污染的行为。
9、邻里之间互助团结、互相帮助，遇可疑情况及时与小区警卫室联系，做到防患于未然，避免事故发生。
二、户外对讲系统使用管理制度
户外对讲系统是物业管理公司为住户服务的重要通讯设施之一。为确保系统的正常运行，特制订本制度，内容如下：
1、工作人员操作对讲系统，必须按规定程序操作，其他任何人未经许可不得擅自操作。
2、非本公司工作人员擅自操作本系统，我物业管理人员有权维护对讲系统，并婉言作好谢绝、规劝工作。
3、我物业工作人员操作本系统时，应态度和蔼、礼貌问答；按压数字键动作要轻，勿用力过猛，否则将致使按键无法复位或复位错误，影响系统的正常操作。
4、工作人员原则上不能离岗，如确因急事必须离岗，应委托专人代为管理，同时，告知代管人操作方法。
5、工作人员如发现多奖系统有异常现象时，必须立即报告管理处，有管理处负责派人进行维修确保系统正常运行。
三、小区出入管理办法
为了保障小区（大厦）的公共秩序和业主（使用人）的生命财产的安全，根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《物业管理条例》等有关规定，特制订本规定：
1、各业主（社用人）应认真填写《业主入住登记表》。
2、小区公共区域的治安保卫工作辖区派出所和小区物业管理中心工作人员和保安人员有权对违反本小区管理规定的行为进行检查、纠正。
3、小区实行封闭式的保安管理办法，即实行24小时门卫值班，外来人员凭出入证、身份证登记进入。
4、业主和使用人不得携带过大过重非公用的以及易燃、易爆、剧毒，或有污染的物品进入小区。
5、为保障业主（使用人）利益，要保管好居室内贵重物品。凡非用户携带手提箱，包装箱等大件物品出小区大门，必须凭业主签字书，保安人员方可放行。
6、业主（使用人）有在责任关好自家及公用电子防盗门，并保证有关治安报警设施的完成有效使用，并承担相应事故的责任和处罚。
7、业主（使用人）应遵守《温州市外来人口管理办法》，要按规定申报登记外来暂住户口，不得留居三无人员，否则造成的一切后果均由业主（使用人）自负。
业主（使用人）有权拒绝不持证，不佩带工作牌人员的盘查和私入民宅的要求。
8、小区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动，不得损毁、移动、阻碍指示标志与设施。
四、用电管理规定
1、本小区（大厦）各用户用电全部实行一户一表制，室外公用电计量后统一分摊结算。
2、业主（使用人）对原设计电路不得擅自拆改，要维护供电设施的完整性。如确需要变更的应向小区（大厦）物业管理处咨询，并由申请管理处指派电工进行指导，以维护供电设施的可靠性，保证安全用电。
3、业主（使用人）欲安装如空调等或特别用电，必须夏管内管理处提出咨询申请，并接受家奴指导，以免造成超符合坏电路，空调机安装必须按照管理处指定的位置。
4、电路出现鼓掌应同志管理处检查维修，不能私自触碰公共配电设施，尤其是在停电时不得私自作业造成公共电器设施损坏，应负全部经济责任；造成人身事故的，有行为人负责。
5、业主（使用人）户内线路发生故障，应及时通知管理处维修，以免扩大故障范围，所发生的费用，由业主（使用人）承担。
6、偷用公共电将按规定严格处罚，由此造成的经济及人身损害由行为人负责。
7、公共部位照明，电梯运行用电，将根据实际情况计算分摊。
五、用水管理规定
1、本小区（大厦）实行二次供水系统供给住户一户一表制。
2、业主（使用人）不得对设计安装的用水表随意改动，如确需改装增建的，应向管理处提出申请批准后方可施工。
3、公共管道井不得擅自打开以及私自安装管子入内。
4、业主（使用人）不得有意破坏水表等计量仪表及公共管理，蓄意破坏或不通过水表用水，按偷水处理。
5、业主（使用人）要按月及时交纳水费，不得拖欠。
6、公共水路出现故障，要通知管理处去维修，不得擅自拆除、维修、否则由此造成公共设施损坏应负全部赔偿责任。
7、要维修通过他人房屋的公共管道或其他业主管道时，其房屋业主（使用人）有义务提供方便。对因装修或其他原因造成上述维修阻塞时，管理处有权拆除，恢复管道畅通。
六、停车场管理规定
小区停车场包括地下停车场和露天停车场。为确保安全，规范停车秩序，为住户提供良好的车辆管理服务，特制订本规定：
1、停车场实行24小时日夜值班，车辆可以随时存放。
2、停车场实行有偿使用，物业管理公司按物价部门的有关规定、标准统一收费。地下车库为固定停车位，车主按期到物业公司交纳停车费，领取“停车证”。露天停车场临时停车费由车管员收取并出具收据。
3、车辆停放必须服从车辆管理人员的指挥，临时停车存放的车辆进入停车场是，注意前后左右的安全，在规定的位置停放。地下停车库车辆停放实行定位定号存取。
4、车辆停放后，车主必须锁好车门，并将贵重物品随身携带。
5、停车场内不得修理、清洗车辆，保证车位整洁。
6、禁止载有毒害、易燃易爆物品和其他有危险品的车辆停放。
7、车辆入库时，车辆管理人员应对车辆外观进行观察，如有破损应将车号、进入时间、缺陷特征作记录，即面告知车主让其签名。
七、消防管理办法
为了加强消防工作，保护公共财产和关大业主（使用人）生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和温州市有关消防规定，特制订本规定：
1、消防工作要贯彻“预防为主、防治结合”的方针，小区管理处应指定防火责任人和义务消防员，其职责是：
（1）认真贯彻执行消防法规规定和上级消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；
（2）组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；
（3）经常检查防火安全工作，纠正消防违规者，整改火险隐患；
（4）监护明火作业；
（5）管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于连好的状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；
（6）定人、定时、定措施，同时组织制订紧急情况状态下的疏散方案；
（7）接到火灾报警后，在向消防机关准备报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
2、消防区及楼梯走道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。
3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和安全出入指示、事故照明和通风设施。
4、业主（使用人）严禁在小区内经营和燃放烟花爆竹等易燃易爆物品。
5、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用。
6、小区（大厦）公共地方均不得燃烧香火报纸、织物、纤维、塑料制品、苯制品及其他废物品，烟头及火屑余灰要及时熄灭，教育小孩不要玩火。
7、业主（使用人）进行室内装修时，需要增设电器线路时，必须先经物业管理处批准后保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或难燃材料。
8、需要进行燃烧或明火作业时，应向管理处提出申请，经批准做好防护措施后，专人监护下，方可操作。
9、发生火警，应立即告知管理处或拨打电话119报警，并关闭电器开关、燃气阀门，迅速离开住所；住户及其他人应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。
10、根据市消防管理规定，有下列情形之一的。可报公安消防管理部门处理：
（1）占用或封堵防区、楼梯、走道或安全疏散出口的；
（2）封闭或损坏消防标志，消防设备、设施的；
（3）已具备使用管道燃气条件，还继续使用钢瓶装的液化石油气的；
（4）乱拉、乱接电器线路的；
（5）未经许可擅自改动燃气管道的；
（6）擅自挪用灭火工具，器材或消防备用水源的。
11、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，包上级有关部门进行处理：
（1）未办理消防申报手续即进行室内装修的；
（2）不按规定培植消防器材、设备、设施及消防安全标志；
（3）室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的；
（4）未办理申报审批手续即进行明火作业的；
（5）烧焊、用火、用电作业、防火安全措施不落实的；
12、各主（使用人）必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，如刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行行使权的，分别情况，依法追究刑事责任。
八、治安管理规定
(一)、遵守有关法令、法规，保障小区居民生活秩序安全。
(二)、维持交通秩序，保障小区道路畅通，外来车辆按区域划分停车。
(三)、对在小区内公共场所晾衣物，在公共楼梯间、通道、平台堆放杂物，饲养家禽，保安人员应当予以权阻、制止。
(四)、发现盗窃及时与派出所联系，保护现场。
(五)、下列属于防害公共安全和社会治安秩序的行为属于治安管理范围：
1、未经物业管理公司批准，2、在小区道路、人行道上施工，3、移动标4、志物等行为；
5、非法侵入他人住宅、商业用房，6、损坏他人财物。
3、非法携带、存放***械及弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危害物品几管制刀具。
4、擅自撬开他人信箱、隐匿、毁弃或私拆他人信件、快件、等信涵。
5、使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常工作和休息。
6、在小区内燃放烟花、爆竹。
7、在小区内乱倒装潢垃圾、生活垃圾及从楼上往下扔杂物。
8、利用住宅、商业用房进行非法活动。
9、故意损坏公共设备设施。
违反以上规定者，按小区有关规定和治安管理条例处罚。
九、电梯使用管理规定
1、进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。
2、禁止儿童在电梯附近游戏玩耍。儿童乘梯应由大人陪同。
3、不允许用客乘电梯运物品、垃圾等，如遇特别需要，应报管理处同意并派专人监督使用。
4、不允许装易燃、易爆等危险品应报管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。
5、不允许开启电梯顶部的安全窗和安全门来装运物品。
6、电梯内禁止动作粗野，只按适用之按扭，不可击打按扭，撞击门板或蓄意损坏电梯。
7、乘电梯时，不可将身体靠梯门，进出时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。
8、电梯出现下列情况，应及时报告管理处：
（1）门的开和关失去控制；
（2）运行过程中有明显的速度异常；
（3）运行时有异常振动和响声；
（4）有漏电等现象。
十、绿化管理规定
为使小区有一个鲜花盛开、绿树成荫、优美清新的居住环境，特制定如下绿化管理规定：
1、爱护小区的花草树木和园林设施。
2、小区内的绿化综合管理有物业公司绿化队负责。
3、严禁攀折花木、践踏草坪；不准在树木上凉晒衣物、系铁丝、拉绳索、挂物件等。
4、不准损坏花木的保护设施；不准在草坪里及绿化带内嬉戏、玩耍。
5、不准在爱绿化带内倒污水、垃圾、焚烧物品。
6、不准在绿化带内设置广告、招牌。
7、不准在绿化带范围内堆放任何物品。
8、不准行人和各种车辆穿越和通过绿化带，不准在绿化带停放车辆。
十一、消防管理办法
为了加强消防工作，保护公共财产和关大业主（使用人）生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和***市有关消防规定，特制订本规定：
1、消防工作要贯彻“预防为主、防治结合”的方针，小区管理处应指定防火责任人和义务消防员，其职责是：
（1）认真贯彻执行消防法规规定和上级消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；
（2）组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；
（3）经常检查防火安全工作，纠正消防违规者，整改火险隐患；
（4）监护明火作业；
（5）管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于连好的状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；
（6）定人、定时、定措施，同时组织制订紧急情况状态下的疏散方案；
（7）接到火灾报警后，在向消防机关准备报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
2、消防区及楼梯走道和出入口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。
3、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和安全出入指示、事故照明和通风设施。
4、业主（使用人）严禁在小区内经营和燃放烟花爆竹等易燃易爆物品。
5、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用。
6、小区（大厦）公共地方均不得燃烧香火报纸、织物、纤维、塑料制品、苯制品及其他废物品，烟头及火屑余灰要及时熄灭，教育小孩不要玩火。
7、业主（使用人）进行室内装修时，需要增设电器线路时，必须先经物业管理处批准后保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或难燃材料。
8、需要进行燃烧或明火作业时，应向管理处提出申请，经批准做好防护措施后，专人监护下，方可操作。
9、发生火警，应立即告知管理处或拨打电话119报警，并关闭电器开关、燃气阀门，迅速离开住所；住户及其他人应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。
10、根据市消防管理规定，有下列情形之一的。可报公安消防管理部门处理：
（1）占用或封堵防区、楼梯、走道或安全疏散出口的；
（2）封闭或损坏消防标志，消防设备、设施的；
（3）已具备使用管道燃气条件，还继续使用钢瓶装的液化石油气的；
（4）乱拉、乱接电器线路的；
（5）未经许可擅自改动燃气管道的；
（6）擅自挪用灭火工具，器材或消防备用水源的。
11、有下列情形之一的，责令停止作业，并分别情况，包上级有关部门进行处理：
（1）未办理消防申报手续即进行室内装修的；
（2）不按规定培植消防器材、设备、设施及消防安全标志；
（3）室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的；
（4）未办理申报审批手续即进行明火作业的；
（5）烧焊、用火、用电作业、防火安全措施不落实的；
12、各主（使用人）必须服从消防机关和管理处人员有关防火方面的管理，如刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法执行行使权的，分别情况，依法追究刑事责任。
十二、治安管理规定
(一)、遵守有关法令、法规，保障小区居民生活秩序安全。
(二)、维持交通秩序，保障小区道路畅通，外来车辆按区域划分停车。
(三)、对在小区内公共场所晾衣物，在公共楼梯间、通道、平台堆放杂物，饲养家禽，保安人员应当予以权阻、制止。
(四)、发现盗窃及时与派出所联系，保护现场。
(五)、下列属于防害公共安全和社会治安秩序的行为属于治安管理范围：
1、未经物业管理公司批准，2、在小区道路、人行道上施工，3、移动标4、志物等行为；
5、非法侵入他人住宅、商业用房，6、损坏他人财物。
3、非法携带、存放***械及弹药，非法储存、使用爆炸、剧毒、易燃、放射性等危害物品几管制刀具。
4、擅自撬开他人信箱、隐匿、毁弃或私拆他人信件、快件、等信涵。
5、使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常工作和休息。
6、在小区内燃放烟花、爆竹。
7、在小区内乱倒装潢垃圾、生活垃圾及从楼上往下扔杂物。
8、利用住宅、商业用房进行非法活动。
9、故意损坏公共设备设施。
违反以上规定者，按小区有关规定和治安管理条例处罚。
十三、电梯使用管理规定
1、进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。
2、禁止儿童在电梯附近游戏玩耍。儿童乘梯应由大人陪同。
3、不允许用客乘电梯运物品、垃圾等，如遇特别需要，应报管理处同意并派专人监督使用。
4、不允许装易燃、易爆等危险品应报管理处批准，并采取安全保护措施，有专人护送方可装运。
5、不允许开启电梯顶部的安全窗和安全门来装运物品。
6、电梯内禁止动作粗野，只按适用之按扭，不可击打按扭，撞击门板或蓄意损坏电梯。
7、乘电梯时，不可将身体靠梯门，进出时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。
8、电梯出现下列情况，应及时报告管理处：
（1）门的开和关失去控制；
（2）运行过程中有明显的速度异常；
（3）运行时有异常振动和响声；
（4）有漏电等现象。
十四、绿化管理规定
为使小区有一个鲜花盛开、绿树成荫、优美清新的居住环境，特制定如下绿化管理规定：
1、爱护小区的花草树木和园林设施。
2、小区内的绿化综合管理有物业公司绿化队负责。
3、严禁攀折花木、践踏草坪；不准在树木上凉晒衣物、系铁丝、拉绳索、挂物件等。
4、不准损坏花木的保护设施；不准在草坪里及绿化带内嬉戏、玩耍。
5、不准在爱绿化带内倒污水、垃圾、焚烧物品。
6、不准在绿化带内设置广告、招牌。
7、不准在绿化带范围内堆放任何物品。
8、不准行人和各种车辆穿越和通过绿化带，不准在绿化带停放车辆。
十五、环境卫生管理规定
为确保小区居民有一个清新、优美、整洁卫生、居住舒适的生活环境，根据温州市卫生管理有关规定，并结合本小区、的实际情况，特制订本制度：
1、维护小区内的环境卫生人人有责。
2、小区道路、绿化带及楼前、走廊、楼梯清洁，有物业管理公司保洁人员负责清扫。
3、业主（使用人）应养成讲卫生、爱清洁的好习惯，不随地吐痰，不得向室外排放污水、倾倒垃圾、乱扔杂物。
4、禁止楼层户外抛物以及在阳台栏杆上放置花盆及其他物品，不得在公共走廊、过道上对方、吊挂任何物品。
5、为保证居民生活安宁，维护环境清洁，减少疾病，小区内严禁饲养宠物、家禽。
6、任何单位和个人都不得在公共部位乱贴标语、广告及宣传品。
7、严禁在小区内鸣放鞭炮、烟花，焚烧会产生有害气体的物品和制造各种污染事件。
物业管理制度第6篇
第二条在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有***法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第三条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
第四条***建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民***府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民***府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受***建设主管部门的指导和监督。
设区的市的人民***府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民***府建设主管部门的指导和监督。
第五条各资质等级物业管理企业的条件如下：
（一）一级资质：
1.注册资本人民币500万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅200万平方米；
（2）高层住宅100万平方米；
（3）***式住宅（别墅）15万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（二）二级资质：
1.注册资本人民币300万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅100万平方米；
（2）高层住宅50万平方米；
（3）***式住宅（别墅）8万平方米；
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
（三）三级资质：
1.注册资本人民币50万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
第六条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民***府房地产主管部门申请资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
第八条一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
第九条申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：
（一）企业资质等级申报表；
（二）营业执照；
（三）企业资质证书正、副本；
（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
（五）物业服务合同复印件；
（六）物业管理业绩材料。
第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民***府建设主管部门或者直辖市人民***府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
第十一条物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（三）挪用专项维修资金的；
（四）擅自改变物业管理用房用途的；
（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；
（十二）出租、出借、转让资质证书的；
（十三）发生重大责任事故的。
第十二条资质证书分为正本和副本，由***建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。
第十四条企业发生分立、合并的，应当在向工商行***管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第十五条企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
第十七条物业管理企业资质实行年检制度。
各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。
第十八条符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。
不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。
第十九条物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。
资质审批部门应当加强对物业管理企业的监督检查。
第二十条有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：
（一）审批部门工作人员、作出物业管理企业资质审批决定的；
（二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的；
（三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的；
（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；
（五）依法可以撤销审批的其他情形。
第二十一条物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民***府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十三条物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民***府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。
第二十四条物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民***府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。
第二十五条资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行***处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；
（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；
（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；
物业管理制度第7篇
第一章总则
第一条客户服务中心是物业接管验收工作的主要责任部门，具体负责对待接管物业的主体结构及业主自用部分的工程质量和使用功能进行验收。工程部负责对待接管物业所有公共设施、设备及配套公共场地的工程质量和使用功能进行验收。环境服务部负责待接管物业项目的环境绿化及环卫设施的验收。保安部负责待接管物业项目的前期安全保卫工作，并配合公司其他部门做好接管验收工作。
第二条行***部负责监督、检查本制度的执行情况，并对相关部门进行考核。
第三条本办法所称物业接管验收，是指物业在通过竣工验收并取得合格证之后，物业公司从管理和业主的角度对待接管物业项目的质量和使用功能进行的再检验。
第二章接管验收的组织与实施
第四条客户服务中心负责人负责在待接管物业交楼前两个月组织召开有公司相关部门参加的待接管物业项目的接管验收专题会议，明确待接管物业项目的接管验收负责人（以下简称“项目负责人”），组建接管验收工作小组（以下简称“验收组”）。
附则：如不按时召开会议的，扣罚客户服务中心负责人500元。相关部门无故不按时参加的，扣罚责任部门负责人500元。
第五条项目负责人必须自受命之日起一周内组织完成接管验收工作实施方案，并报公司领导批准执行。
附则：如不按时组织完成接管验收工作实施方案的，扣罚责任人及项目负责人200元。
第六条项目负责人必须在受命五个工作日天内带队并组织验收组的相关人员与房产工程部召开接管验收联席会议，确定接管验收进场时间及双方注意事项，并在会议完成后三个工作日内形成会议纪要，并在一个工作日内将其呈报集团分管领导、房产客户服务中心和公司领导。
附则：如未在规定时间内与房产工程部接洽，或未按时完成或呈报会议纪要的，扣罚项目负责人100元。
第七条项目负责人必须在接管验收工作实施方案审批后3天内与人事部组织进行接管验收培训，培训课时不得少于20个学时（含考试），并且必须于交楼前一个月完成培训工作。项目负责人与人事部负责培训考勤及培训考试工作。
附则：不按时组织培训，培训学时不够，未按时完成培训工作或组织考试的，扣罚项目负责人与人事部负责人各200元。受训人考试不及格的，扣罚责任人100元；培训科目考试合格率低于90%的，扣罚项目负责人、人事部负责人和主讲人各50元。
第八条项目负责人在联席会议后三天内，必须安排物业助理或工程人员进驻待接管物业开展前期摸底工作。
附则：未在规定时间内安排相关人员进驻待接管物业的，每延迟一天，扣罚项目负责人50元。
第九条项目负责人必须安排专人于正式接管验收一周前备齐接管验收所需的各种表格和资料。
附则：未按时备齐相关资料的，每延迟一天，扣罚责任人50元，项目负责人30元。
第十条验收组成员的工作由项目负责人安排，以接管验收工作优先，相应部门的负责人必须予以支持。
附则：如有不服从工作安排，或影响接管验收工作的，扣罚责任人500元。
第十一条客户服务中心负责人负责验收组的各项工作，每周至少检查一次，并负责组织处理接管验收疑难问题。
附则：若不按时检查工作处理疑难问题的，扣罚客户服务中心经理200元。
第十二条项目负责人必须在正式开展接管验收工作三天前完成接管验收具体工作方案的编制、呈报和批复工作。
附则：未按规定完成具体方案编制、呈报和批复工作的，扣罚项目负责人200元。
第十三条在正式进行接管验收时，项目负责人必须每天召开由物业公司、房产工程部和施工单位组成的接管验收工作联席会议，通报当天的接管验收情况，确定验收不合格项的整改期限，并形成书面记录。
附则：未按时召开联席会议并形成书面记录的，每次扣罚项目负责人100元。如不合格项中出现漏报或错报现象的，每项扣罚责任人50元。
第十四条项目负责人每天必须按照计划检查接管验收工作。
附则：如发现验收人员未完成规定的工作量，每次扣罚责任人100元。如未进行工作检查和次日工作安排的，每次扣罚项目负责人50元。
第十五条验收人员必须在每份验楼单上签名确认，并在当天交小组负责人及项目负责人签名。
附则：未按规定进行签名确认的，每份扣罚责任人50元。
第十六条接管验收工作必须在交楼一周前全部完成。
附则：验收工作每延期一天，扣罚项目负责人100元，服务中心负责人50元。
[NextPage]第十七条接管验收完成后，项目负责人必须于次日向公司领导提交书面的工作汇报，并具体负责与集团工程部办理移交手续。
附则：若迟报工作汇报或无故延期办理移交手续的，扣罚项目负责人100元，服务中心负责人50元。
第三章接管验收的质量控制
第十八条接管验收覆盖率必须达到100%。
附则：接管验收每漏检一户（项），扣罚当事人100元，项目负责人50元。
第十九条项目负责人必须对每天呈报合格的接管验收项目进行抽检，抽检率至少达到20%。如果发现有不合格项目，须加抽30%。再有不合格项，须全部进行复检。
附则：未按规定进行抽检和复检的，每次扣罚项目负责人50元。
第二十条项目负责人必须组织工程师或专业人员对接管验收的关键项目进行专项验收。
附则：未按规定进行专项验收的，扣罚项目负责人300元。
第二十一条凡是存在不合格项的分户验收项目，整改完毕后必须重新组织验收，不得只对整改项进行验收。
附则：未进行全面验收的，每户（项）扣罚责任人50元。
第二十二条验收过程中发现的不合格项，验收组必须在24小时内书面通知房产工程部组织整改，并且有相关工程师的签收记录。整改完毕24小时内部门负责人必须组织复验。
附则：未在24小时内书面通知房产工程部组织整改的，或未有签收记录的，或组织复验的，每次扣罚项目负责人100元。
第二十三条验收过程当中发现重大质量问题的，项目负责人必须立即上报公司领导，并在24小时以内书面上报房产公司领导。
附则：如出现漏报、错报，每次扣罚项目负责人200元，服务中心负责人200元。若有不报、迟报的，每次扣罚项目负责人300元。
第二十四条验收组必须每天跟进不合格项的整改情况。超过三天未整改完的，书面加催一次，并在24小时内书面上报公司领导。超过一周内还未完成的，必须在24小时内书面报公司领导、房产工程部领导和房产公司领导。
附则：如未按时催办整改情况的，每次扣罚责任人50元，项目负责人20元。如未按时上报，扣罚项目负责人和服务中心负责人各100元。
第二十五条接管验收工作中发现的不合格项，经整改验收三次还未合格的，验收组必须在24小时内上报公司领导。
附则：未按规定上报不合格项的，每次扣罚项目负责人100元。
第二十六条接管验收工作必须严格按照《广州市君华物业管理有限公司接管验收项目评定标准》的相关内容进行，累计验收差错率不得超过3%。
附则：未按照《广州市君华物业管理有限公司接管验收项目评定标准》的相关进行接管验收，差错率超过3%的，扣罚项目负责人200元，服务中心负责人100元；因接管验收不到位，有业主暂不收楼的，每出现1起，扣罚项目负责人50元。有业主拒收楼的，每出现一起，责任人工资下浮两级，扣罚项目负责人和服务中心负责人各300元。
第四章接管物业交楼前的管理
第二十七条对验收合格的物业单元，钥匙经验收人员检验后必须于当日交接，由项目负责人负责签收，并指定专人进行复核、编号和封存。
附则：交接钥匙出现差错的，每发现一户，扣罚责任人50元。
第二十八条已接管物业的钥匙交楼前只允许在检查、清洁、维修的情况下借用。借用时必须遵守《钥匙委托管理标准作业规程》，经过项目负责人同意并于当日归还。
附则：未按规定封存、借用和保存钥匙的，每次扣罚责任人50元。因管理不善造成钥匙遗失或错乱的，每次扣罚责任人200元，项目负责人100元。
第二十九条验收人员完成验楼后，必须关闭门窗水电。
附则：验收人员未关闭门窗水电的，每次扣罚50元；由此而造成室内设施受损的，除赔偿损失外，责任人工资下浮一级，扣罚项目负责人100元。
第三十条对于已验收合格后的房屋，验收组必须在入户门上张贴封条。客户服务中心和保安部负责日常的巡查。
附则：如封条漏贴，每发现一户，扣罚责任人30元。
第三十一条工程部须对已接管的公共设施设备安排专人进行巡查或值班。发现故障的，应立即报房产工程部进行维修。三天内未完成的，应上报公司领导。
附则：未按时报修和上报的，扣罚责任人100元，工程部负责人50元。
第三十二条物业公司任何人员进入房屋，均不得使用室内洁具和其他用品。
附则：如发现私自使用室内物品的，扣罚责任人300元。
第三十三条对于验收中无法整改的项目，验收组必须在一个工作日内以书面形式上报集团公司领导。
附则：未按时将整改项目上报的，扣罚相关责任人50元。
第三十四条保安部负责对已接管的房屋和设备房中的物品进行看管。
附则：因管理不善，导致室内物品发生丢失的，责任人照价赔偿，扣罚保安部负责人50元。
第三十五条验收组每周必须将本周的接管验收情况报表报行***部。行***部每周必须至少两次对接管验收情况进行抽查。
附则：未按时报送报表的，扣罚项目负责人200元，服务中心负责人100元。每延迟一天，责任人加扣50元；如报表中有错报、漏报的，每发现一项，扣罚项目负责人和服务中心负责人各50元。督导室未按规定进行抽查，经公司领导发现有漏报、错报和不报的，每项扣罚行***部负责人200元。
第五章附则
第三十六条以上扣罚均从责任人当月的奖金中予以执行，直至扣完为止。