学文网“月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁”。一线城市的盛宴，逐渐成为二线城市的狂欢。经历去年到今年年初的火热之后，一线城市楼市的高温早已不再，楼市调控力度较大的深圳和上海，成交量的回落速度更是迅猛。
中国指数研究院最新的内地百城楼价报告显示，4月一线城市楼市成交面积环比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%。在新建住宅价格环比上涨的71个城市中，涨幅居前十位的城市名单已经看不到一线城市的身影。
沪深回调
沪版“3・25”楼市新***执行一个多月后，上海的楼市已经没有那么烫手了。
新***之后，最直接受到影响的，自然是二手房市场。近期上海二手房价格出现了松动，有学区房之前报价420万元，此后挂牌价下调了20万元。
“从上海中原地产各家门店的信息来看，二手房价格开始逐渐松动。”上海中原地产市场分析师卢文曦透露，二手房议价空间增大，后续的交易量还会下滑。
另一方面，由于“沪九条”再次强调将对开发商的捂盘惜售行为进行严厉打击，从4月份开始，上海新盘的供应量大幅增加，达到130万平方米以上，并创下近半年来新高。一些新盘在房产电商网站挂出意向金抵扣房价的活动，最高有8万元抵15万元的优惠。
根据中指院数据，4月上海市商品住宅成交面积环比下滑35.47%，同比下滑6.25%；另外成交均价环比大跌27.82%。在卢文曦看来，新***对于价格的抑制作用明显，开发商抱团抬价的现象将被遏制。对于购房者而言，大量非沪籍人士的购房资格更为严格，购买力大幅缩减。
深圳4月全市新房与二手房成交量均出现腰斩，五一三天小长假新房也遭遇“小寒潮”。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，4月份深圳新建商品住宅成交套数环比下降47.55%，二手住宅成交套数环比下降54.47%。
深圳市场上弥漫着观望的情绪。深圳中原研究中心一名人士指出，继“3・25”新***之后，市场持续低迷，客户观望情绪浓厚，很多项目持续推后入市时间，4月份全市仅有16个项目入市，推售量持续处于低位。
不过，业内人士认为深圳房价仍然相对坚挺。“单从数据看仅算得上小幅下跌。”宇嘉系深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，主要是龙岗区域下跌了4.5%。
京广“维稳”
北京二手房在经历了年初的火热之后，也不乐观。北京住建委二手房交易数据显示，4月份北京二手房网签总量为29502套，环比3月下跌18.46%。
尽管二手房市场降温，北京新房成交依旧火热。亚豪数据显示，2016年4月，北京商品住宅共成交14990套，环比增64%，同比增233%，同时这一成交量也创造了自2010年12月以来的64个月新高。从价格来看，4月30日-5月2日小长假期间，北京商品住宅成交均价高达34005元/平方米，这一成交价格也创造了历史同期新高。
如果说沪深降温严重，北京还算企稳。一直以来不声不响的广州，进入5月，反而出现万人抢房、开盘夜光等供销两旺的场景，走出反“一线”行情。
近日，广州新黄埔新盘实地常春藤首度开盘，吸引了2800人到访，开盘不到3小时就成交了600套；位于广州增城的“老牌劲旅”凤凰城更是可怕，开盘现场引来超过万人围观，2小时就卖出12亿元，平均每分钟卖10套。
易居研究院一份数据显示，受到沪深两市***策打压，一线城市4月份的新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。如果从同比来看，4月份，北京、上海、深圳的成交面积分别下降了11.8%、24.3%、38.4%，只有广州同比增加了33.5%。”
***策密集出台
上海、深圳等地楼市的降温，直接导火索是房地产市场调控新***。
由于年初楼价疯涨，上海于3月25日公布了被称为史上最为严格的楼市***策，包括：二套普通房首付不低于五成，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年调整为满5年。此后，上海楼市迅速降温。
就在同一天，3月25日晚间，深圳也了新***策，将二套房首付由三成提高至四成，同时加强了对楼市资金杠杆的约束，禁止深圳当地企业开展房地产众筹业务。随后，深圳楼市也应声下跌。
由于自去年以来深圳房价上涨的争议过大，地方***府也采取了更严厉的做法。深圳决定试点商品房现房销售，来遏制对土地的哄抢。4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。
目前深圳楼市供需失衡，土地供应极其稀缺。采取现售制度可抬高门槛，可将资金实力不足的中小开发商挡在门外，抑制土地价格过快上涨，但很难从根本上改变深圳楼市过热的局面。
在上海和深圳楼市调控***策之后，楼市火热的北京是否会接棒，备受业内外关注。
北京的第一项***策出现在土地上，近日北京两块地执行“90/70***策”，这意味着消失多年的“90/70***策”重回北京土地市场，在此***策下，开发商将难以打造高端住宅。尽管目前还只是个案，但这也被认为是北京开始适当***策收紧的信号。
更具有风向标意义的***策紧接而来，5月5日晚间十点，传闻已久的通州商住型产品限购终于落地，该***策于6日正式执行。***策规定，没有住房的本市居民、有1套住房的本市居民家庭及缴纳社保或个税5年以上的非本市户籍家庭可购。
作为曾经不受限购影响的商住楼，通州此次加强版商住楼限购极为特殊。该***策也属于全国首例。此前，商住房由于性质实质属于商业，全国范围内并没有地区将其纳入限购范围。
自从去年通州行***副中心落地，通州板块升值的潜力和预期都非常之高。住宅限购后，投资性、投机性需求涌入商住市场。根据中原地产机构数据，通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1万-2万套，整体看来，这些项目将受到影响。
由于该消息已经在北京房地产业内流传多日，区域内开发商也已经备战多日。早在4月20日，市场传言通州限购***策将在五一后继续加码，区域内商住项目也将被“收紧”。
通州某商住项目，原计划于4月23日开盘，在限购消息传出的第二天4月21日晚提前开盘，连夜召集客户签约认筹。而为了保证在“限购窗口期”关闭之前去化更多房源，不少项目都抢先在五一前夕取得商品房预售许可证。
在北京新房供应量日益稀缺的今天，通州商住的限购意义不小。自3月份以来，北京商住房成交量开始出现递增趋势。亚豪机构数据显示，3月份商住市场成交4675套，同比上涨402%，首次超出普通住宅成交套数。这一盛况将难以持续。
盘整期渐至
对于一线城市下半年及明年的走势，各方观点虽略有分歧，但总体思路倾向于一致：除了广州价量会企稳之外，京沪深等一线城市的调整期已经到来。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。下半年开始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市场去化周期回升等因素，新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。
他预计在成交量出现下滑的市场背景下，三季度市场去化周期会进一步回升至12-15个月，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。
对于北京楼市，胡景晖则预计，如果没有更直接的利好楼市的***策出台，从4月份开始北京二手房市场将迎来新一轮降温周期。二季度，二手房网签量或将持续回落，房价逐步止涨。下半年，北京二手房市场或将筑底企稳，房价稳中有降。
北京中原地产首席分析师张大伟认为，北京4月份的成交量也出现了盘整。但2015年北京的涨幅比上海和深圳小，所以2016年北京的房价还有一点补涨空间，但到2017年的时候，北京和其他城市一样，也会出现降温，只是降温幅度不会那么大。
其判断的依据是，去年房产交易指标转暖，房地产开发投资增速、购地量和新开工都没有复苏，但今年都见底反弹了。一年之后会对宏观经济产生正面影响，宏观经济稳住了甚至反弹，不再需要房地产再以过热为代价作为支撑。
相关机构的数据更透露出悲观情绪。5月5日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社主办的《房地产蓝皮书》。《蓝皮书》指出，2016年一线和部分二线城市房价仍将持续上涨，但随着***策的不断收紧，明年下半年房地产或将重回全面下滑通道。
不过，多名业内人士均认为，没有那么悲观，尽管一线城市的房价会随着***策出现短期波动，但是从中长期来看，平稳上涨的趋势在货币供给量增加的背景下是很难扭转的。尤其是北京供需比较紧张，2015年又出现了多个地王，未来价格还是有上涨的可能性。
尽管今年以来，多家房企均警示一线城市房地产出现过热风险，但一线城市仍然受到长期看好。在5月5日召开的年度股东大会上，保利地产董事长宋广菊表示，2016年房地产市场健康平稳发展可期，长远来看，一线城市的房价仍将上涨。