学文网售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司那里租回，习惯称之为“回租”。
在售后回租方式下，资产的原所有者房地产开发企业在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。金融租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，金融租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2-5%的融资租赁费用。 其次，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务——“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1%的保理业务手续费。在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。该融资方式我们称为售后回租。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司那里租回，习惯称之为“回租”。与贷款融资、债券融资、股票融资相比，贷款融资的缺点在于：增加财务风险；程序繁琐复杂时间长；借款期限短金额量较小。债券融资的缺点在于：有固定的到期日，须定期支付利息；限制条件较多；融资数量有限。股票融资的缺点在于：资本成本较高；上市时间跨度长；竞争激烈；容易分散控制权。
售后回租这种融资方式充分利用社会资源，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不征收增值税和营业税。“售后回租”不仅可以达到融资目的，也可以降低成本。
一、售后回租存在的问题
第一，对于部分回租的会计处理规定不完善。在对于租赁业务的会计处理规定方面，美国的规范较为具体，除了将租赁区分为经营租赁和融资租赁外， 还将售后回租业务区分为小部分回租和部分回租。所谓小部分回租是指在售后回租业务中，卖主将一项自制或外购的资产出售的同时，又从买主那里租回其所售资产的一小部分的特殊租赁业务。如果简单套用我国《企业会计准则——租赁》的规定，将小部分回租业务视同一般的售后回租业务进行处理，即卖主对其所售资产的售价与其所售资产的账面价值之间的差额予以递延，既违背了实质重于形式原则，又易于公司操纵利润。
第二，固定的租金支付加重了项目还本付息压力售后回租在交通基础设施存量资产中应用。
第三，售后回租的租金，一般来说是要高于同期银行借款的利率，再加上担保措施的一些费用， 导致融资成本相对偏高
该融资方式与单纯的“租赁融资”相比， 融资租赁的实质是企业选定某项资产后，由租赁公司购入资产，再将资产租赁给企业的一种最直接的方式。融资租赁与售后回租的区别在于是否拥有资产。一般情况下，融资租赁较售后回租而言略占优势。但如果企业自己本身已经拥有企业所需的资产，因企业资金周转问题，导致继续持有会加重问题，这时售后回租就比较适合企业进行融资。企业在进行售后回租交易后，既可以继续使用资产，又解决了资金的问题。
售后回租的优点：能给企业带来节税效应。售后回租交易从本质上讲是一种融资行为，企业通过分期付款的方式取得资产，在租赁期满时可以取得资产所有权。企业通过出售资产取得现款达到融资的目的，同时又通过租赁取得该项资产的使用权，所以不影响企业正常的生产经营活动；改善财务状况，缓解现金压力。由于售后回租是一个完整的交易。出售是形式，融资是实质。承租企业出售其自有设备的环节，在法律上变更了该资产的所有者，使出租人成是资产的收益权，都可以应用于售后回租这种融资方式当中；有利于企业进行资产管理。售后回租+保理的独特融资方式是一种融资融物想结合的融资方式，在促进企业技术改造、盘活企业资产质量、提高企业产品等等。 售后回租，在货币资产与实物资产两种形态间，架起了一条转换的通道，成为资产变现的桥梁。
（作者单位：长安大学建工学院）