学文网摘 要：
“商业地产”一词近年来已渐渐成为地产开发时必须思考和规划的一个主流方向。经济发展中，系统性的规划模式及中、长期经营思维所带来的资产增值效应，远远大于单纯销售模式的效益。随着中国经济的高速发展，人们生活质量的大幅提高，中国商业地产领域的发展也越来越广阔，呈现出超越发达国家的发展势头。
在各大地产把目光都投向商业地产，购物中心如雨后春笋般快速兴起的当下，竞争也愈加激烈。时代淘汰老旧，也同时在推陈出新。除了拼地段，拼营销手段等策略之外，还有一个同样举足轻重的因素，那就是购物中心的设计本身。全新的生活理念，使得消费者对购物中心的需求，从原来单纯购物的“商场”、“百货”转变成为购物体验，这需要顺应这种生活变化的全新设计理念支持，而设计即是在实现这样的客观载体。好的感官体验，对于消费者来说亦是直接吸引力，所以，一个购物中心设计的优劣往往也在决定着项目的成败，不可小觑。
关键词： 商业地产、购物中心、标志性、室内步行街、中庭
中***分类号：C35 文献标识码： A
一、商业地产的定义及主要开发模式
1、商业地产的范畴
广义的“商业地产”涵盖的范围是非常广泛的，凡是“非住宅”的物业用途，均可列入商业地产的范畴，可以细分为以下几种类型：1、写字楼：星级写字楼、一般写字楼；2、酒店：星级酒店、经济型酒店、酒店式公寓；3、商场：购物中心、百货公司、地下商场等；4、超市：日用超市、专业超市；5、专业市场：手机市场、小商品市场等；6、店铺：精品专卖店、连锁店、一般店铺；7、餐饮：大型餐饮、连锁餐饮、主题餐饮；8、休闲：高尔夫球场、休闲农场、温泉等；9、观光旅游：自然、历史、生态、人文等观光景点；10、主题游乐区：迪士尼乐园、环球影城、欢乐谷等；展览会场；12、专题开发：地铁站、高铁站等交通枢纽的联合开发。[1]
2、国内主要商业地产开发模式
目前，国内主要商业地产开发模式如下：1、单体式商业开发：即传统的发展模式，如百货公司、传统购物中心等；2、综合式商业开发：其基本模式为“购物中心、星级酒店、写字楼”，或为“住宅、购物中心、星级酒店、写字楼”；3、复合式多栋商业开发：由多栋建筑体组合，并以连廊做链接的模式；4、城市综合体：即“HOPSCA”，H指“Hotel”酒店，O指“Office”写字楼，P指“Parking”停车场，S指“Shopping Mall”购物中心，C指“Convention”城市公共空间，A指“Apartment”公寓楼；5、POWER CENTER：以“大型超市、建材超市、家居超市、大型折扣店等”作多元组合，多规划在郊区；6、主题式商业开发：主题乐园、休闲农场、创意文化园区、高尔夫球场等。[2]
作为商业地产开发中人流量最大、功能最复杂的购物中心，其对区域的影响无疑是非常巨大的。一个成功的购物中心往往成为这个区域直接的吸引力，可以大大地带动周边同期开发的住宅区和办公区等，从而形成高质量，功能健康、完善的城市综合体。
二、 购物中心的定义
中国国家质量技术监督局的《零售业态分类》中，对购物中心的定义为：“企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构的特点为：“由发起者有计划的开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、殿堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客：以流动顾客为主。” [3]
市场需要的购物中心形态，强化了休闲娱乐功能，并且以这种功能作为顾客消费的动力，甚至主题化。唯有如此，才能吸引居住在城市中的人们，开车到城市的边缘购物。甚至在商业形态的周边，不断扩大其聚拢力，从而形成更大规模的商业圈，形成更加完善的生活娱乐服务等功能，话句话说，可以大大提升商圈周边住宅，写字楼等地产项目的价值。成为更加庞大的综合性的生活区域。因此，购物中心的规模和定位，往往成为区域吸引力的重要因素，需要精心的策划、优秀的设计予以支持。
三、 购物中心的设计理念
如今，消费者的需求已由过去单纯注重实用价值转变为既注重使用价值又注重消费价值，感性消费心理突出，消费者的消费心理日趋成熟。在消费结构中，非基本需求的支出比例呈不断增长的趋势，特别是服务类、精神类和文化类消费上升的速度很快。这种消费观念和消费方式的变化，为零售业采取多种业态结构形式，走多种经营之路提供了广阔的发展空间。未来的商业发展，一方面是强调大、多、全的综合型购物中心，另一方面，则会是日益流行的生活方式购物中心。在各大地产把目光都投向商业地产，购物中心如雨后春笋般快速兴起的当下，竞争也愈加激烈。时代淘汰老旧，也同时在推陈出新。除了拼地段，拼营销手段等策略之外，还有一个同样举足轻重的因素，那就是购物中心的设计本身。全新的生活理念，使得消费者对购物中心的需求，从原来单纯购物的“商场”、“百货”转变成为购物体验，这需要顺应这种生活变化的全新设计理念支持，而设计即是在实现这样的客观载体。好的感官体验，对于消费者来说亦是直接吸引力，所以，一个购物中心设计的优劣往往也在决定着项目的成败，不可小觑。
除了项目选址、或者依靠大型特色活动等营销手段提升购物中心的吸引力之外，几乎所有的方式无一例外的都要依托于优秀的设计，例如合理的布局，优秀的景观设计、主题突出的出入口，合理的动线规划以及内部空间的精心打造等。本文即通过实际案例详细几种当前较有成效的设计类购物中心的设计理念。
1、标志性建筑立面
同样独具特色的购物中心还有很多，呼市摩尔城的9层同高惊艳中庭、北京西单大悦城和侨福芳草地的炫酷内部空间设计等，不胜枚举，其对人流的吸引力起到了至关重要的作用。
3、锦上添花的室外广场及景观设计
就购物中心而言，无论是室外或室内，景观设施都能有令人惊喜的影响。好的景观能增进室内外的环境品质，塑造购物者对购物中心的美好印象。城市购物中心渐渐从一种乏味无趣的机械构件变成一处公共空间，呈现多种活动形态。显然，人的活动及有机会亲身体验人间万象是这一地区吸引人的地方。有特色的景观设计可以汇聚人气，增进人与人的情感，间接提升了购物中心的商业氛围。地处上海浦东新区金桥路的金桥国际旨在以“公园里的商场，商场里的公园”的环境定位，采用“解构主义”的设计思想，将购物中心分解成11栋错落于绿荫之中的商业单体，打造衔接商业和现代绿色生活的“丰盛人生”，为浦东乃至整个上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购物、餐饮、娱乐、健身、休闲于一体的代行购物中心，也为商家提供了一个尽展所长的经营环境。南京的水游城也是典型成功案例，利用其位于夫子庙商圈的区位优势打造独特的购物环境。不像传统的封闭式商业设施，水游城由一条景观运河隔开形成开放式格局。阳光、空气、水流、绿色植物等元素被自然的引入商场中，无论是购物、约会、等待，还是用餐、亲子，水游城都成为了人们感受现代生活情趣的场所。
结 论
设计理念在购物中心的成败因素中起着相当重要的作用。自然其方式方法也是非常之多。比如上海的“新天地购物中心”在历史石库门建筑基础上华丽蜕变，以及香港的1881，由历史古迹-曾经的香港水警总督变身MALL新地标。或尊贵或冷艳或高技……诸如此类的成功范例不胜枚举，且每一处设计细节都可作为深入研究的课题。可以明确地是消费者越来越需要品味、独特性、设计感、不盲从，有历史性、原创性，又必须有时尚元素等综合素质。
作为处在商业地产浪潮之中的一名建筑师及建筑设计管理人员，应紧跟时代脉搏，当务之急是拓宽视野，提高设计评判标准，提高设计审美情趣，提高项目全局的把控能力。
参考文献
[]《商业地产真相》-张家鹏，机械工业出版社（2008）
[2] 《商业地产：不一样的思维与答案》-张家鹏，机械工业出版社（2013.08）
[3] 《商业地产改变中国》-段宏斌，黑龙江美术出版社（2007.01）
[4] 《最佳购物中心操盘标本》，黑龙江美术出版社（2008.09）
[5] 《大型商业地产项目全程解决方案》-曾桂洲，广东经济出版社出版（2004.12）
[6] 《现代商业建筑设计》-王晓，中国建筑工业出版社（2005.09）
[7] 《商业广场SHOPING MALL》-高迪国际出版有限公司编，大连大连理工大学出版社（2012.09）
附 录
[1] 资料来源： 《商?业?地?产?基?础?知?识?及?开?发?流?程表》，永泰地产内刊。
[2] 资料来源： 部分资料引用于百度百科。
[3] 资料来源： 《零售业态分类》，中国国家质量技术监督局。
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