学文网房地产会计工作计划篇1
关键词：新会计准则；房地产；税收筹划
一、新会计准则对税收筹划影响分析
新会计准则是我国***在人民大会堂同时的一项条例，在2007年1月1日起在上市公司执行，其他企业鼓励执行，但现在，我国房地产企业的税收筹划工作进行的过程中产生了很多影响。其中产生影响最深的是以下几个方面，依次为：第一，目前，我国房地产企业对存货计价方式做出了明确规定，《企业会计准则》中对存货发出计价方式祥先进先出或者是加权平均法的方向转变，这种形式下，企业毛利会产生变化。还有，通过膨胀的情况下，我国原有的计价方式不能进行对应的税收，可是，如果计价方式进行了改变，企业没有按照相关规定进行对策的开展，使提升了房地产企业的税负问题。房地产企业跟企业不同，房地产企业建筑时间长，如果直接或者是限定运用后将先进先出的计价方式取消，那么，房地产企业的当期损益和利润都会受到影响。第二，投资性房地产以及固定资产计量的规定。投资性房地产的计量方式在新会计准则中规定是这样的，倘若运用公允价值的计量方式，就不能对计提折旧和摊销策略进行完成，这种方式还会提升企业的税负。新会计准则在对计量固定资产中，的规定也会影响涉税情况。另外，新会计准则在公允价值的基础上，对计量模式做出了规定，使得房地产企业在进行公允价值进行税收筹划的时候需要对税收筹划的空间进行扩展，对房地产企业负债以及资产计量造成了影响。不仅如此，还会影响损益的计算。对投资性房地产进行会计处理的时候会受到新会计准则的影响和限制，最严重的会影响纳税额度的计算。
二、新会计准则下房地产企业开展税收筹划的建议
房地产企业的税收筹划工作会因为新会计准则的颁布与实施受到不同程度的影响。房地产企业也不能坐以待毙，应该提出相应的对策。房地产企业的运营环境不同，所以，不确定性因素也非常多，因此，在税收筹划的事后会产生很多问题，不能进行风险的规避。为此，本文对新会计准则下房地产企业进行税收筹划的建议进行论述。
(一)关注税收***策加强风险防范认知
房地产会计工作人员在进行税收筹划工作的过程中应该密切关注我国***策和税法的调整以及改变。房地产企业在税收筹划工作的时候，可以凭借企业的特征对信息管理系统进行创建，按照实际税收***策进行改变，使得企业可以轻松地应对会计准则规定的变动而制定解决措施，最大程度上缩小了***策变更对房地产企业的影响。不仅如此，在进行税收筹划工作的过程中应该将潜在风险进行考虑，并制定税收筹划工作方案，保证工作截然有序的进行。
(二)重视与税务机构部门沟通
纳税行为在新会计准则和税法中并没有明确的规定，因为房地产企业与其他企业不同，税法自身也比较有特点，所以，在一定的情况下对企业税收筹划工作增加了困难。针对这一情况，我们在进行税收筹划工作的时候，房地产企业应该跟税务机构部门进行实时沟通和交流，只有这样才能够对部分新兴业务的开展打下良好的基础，同时还可以在最短的时间内获得相关***策的支持，并获得良好的成果。不仅如此，对于税收***策信息的获取要及时，因为税收***策会降低***策变动产生的影响力。另外，房地产企业想要税收筹划工作顺利的进行，还应该对会计基础工作进行规范性的管理，同时，根据相关规定对账册和会计报表进行规范完整。
房地产会计工作计划篇2
[关键词]营销策划；小区规划；房地产项目；策划；应用
近年来，房地产项目在发展过程中，取得了一定的进步，但依然存在很多问题，导致项目产品销售额下降，给房地产带来了经济损失。本文围绕营销策划和小区规划设计进行阐述，分析了其在房地产项目中的应用。
1、房地产项目存在的问题
当今社会，由于某些房地产项目的营销策划与小区规划设计等方面脱节，严重阻碍了房地产项目的作业进程。在实际生活中，开发商不重视对某些小区的科学规划设计，导致项目出现缺陷户型的情况；某些小户型住宅被开发成大户型住宅，导致硬件设施无法满足大户型住宅，使房地产项目出现滞销情况。因此，房地产在营销策划项目的过程中，必须提前进行规划谢十工作，保障项目销售的质量，从而提高经济利益与社会效益。
2、“前营销”策划的重要性
“前营销”对小区规划设计工作具有重要意义。因此，当项目具有良好的影响基础时，房地产才能开发出科学地房地产产品，提高经济利润。“前营销”策划工作能够清晰定义住宅小区的档次定位，利于小区后期的产品开发。在“前营销”的策划环节中，设计师必须保障小区规划设计的合理性、规范性、科学性，必须坚持“以人为本”的设计理念。由于住宅小区的定位不同，因此高端型小区与经济型小区在规划设计中，存在很多不同点，主要体现为内涵、品质、建筑风格等。同时，个性化住宅小区规划与中端型住宅小区规划必须具有不同点，设计师在设计之前必须充分调查目标客户的生活习惯，不断满足客户的消费需求。当小区的档次定位清晰后，利于后期的产品营销策划工作。“前营销”策划通过工作人员具体分析目标客户的生活品质，提供给设计师详细的市场依据，使设计师能够根据小区的实际情况，不断提炼出产品亮点，从而提高开发商的市场竞争力。因此，“前营销”策划对小区规划设计工作具有重要意义。开发商在对小区进行营销策划的过程中，必须充分考虑目标客户的消费需求。通过邀请专业的策划公司参与项目开发环节，避免出现决策失误的情况，提供产品的质量。
3、营销策划和小区规划设计在房地产项目中的应用
成功的营销策划，利于房地产项目的后期运营，是开发商获得经济利润的重要表现。由于小区规划设计的质量直接决定了住宅产品的性能，对房地产项目的销售具有重要影响。因此，设计师在对小区规划进行设计的过程中，必须重视以下几个方面。
3.1小区主题设计
设计师在对小区进行规划设计的过程中，首先重视的内容应为小区主题。小区主题的理念直接关系到设计师对整个小区的规划设计，体现了小区的特色风貌。小区规划设计不仅仅是房地产在销售产品过程中对产品的宣传，而且是产品与服务的实质体现，对房地产项目的销售具有重要意义。在设计过程中，小区理念是由设计师根据小区的实际情况，进行提炼得出的。由此可见，设计师在对小区进行规划设计之前，必须充分了解市场信息，不断提高小区主题设计的规范性、合理性、科學性。当住宅小区缺乏鲜明主题时，不利于开发商的市场竞争优势。在对某些项目的景观工作进行设计时，一旦缺乏主题化设计，常常导致产品中出现较多的景观元素，不利于开发商的市场销售。当设计师没有设计出鲜明的小区主题时，营销策划师难以对房地产的主题进行营销推广工作，导致营销质量不断下降，对房地产造成了经济损失。
3.2风格差异化设计
近年来，房地产市场产品出现了同质化倾向。在很多住宅产品中，风格相同的户型设计、欧式建筑、园林景观、坡屋顶等，同时，房地产不断展示重复的理念、相同的设计，降低了客户的购买欲望。根据相关数据显示，成功的房地产项目具有独特的风格，例如：枫林绿洲的阳光花房设计，设计师通过创新住宅，提高了房地产的营销额，因此，差异化的产品具有重要意义。如今，很多产品的同质化倾向日益明显，为了提高房地产的市场竞争力，房地产必须重视产品的差异化，突出自身项目的个性，不断提高其竞争优势。同时，房地产还应重视环境质量、住宅地段、实力等客观因素。对于产品的差异化个性，是竞争对手不容易模仿的，属于营销策略的重要武器。如今，房地产市场的趋势为差异化营销。因此，设计师在对小区进行规划设计的过程中，必须改变传统的落后理念，建立创新理念，不断提高产品的市场竞争力，从而为房地产带来经济利益与社会效益。
3.3小区前瞻性设计
随着科技的发展，我国综合国力不断提高。人们越来越重视生活质量，对住宅小区规划提出了更高的要求。在日常生活中，很多小区常常面临这样的问题：住宅小区的业主们总购车辆不断提高，但是车位有限，导致后期车位出现供求失衡的状态，无法满足业主的生活需求。由于某些小区的智能化程度低，导致后期的运行过程中，小区无法满足业主对小区智能化的需求与安全指数的需求等。因此，设计师在对小区进行规划设计的过程中，必须具备前瞻性，充分考虑小区后期运行过程中可能会出现的变化。越来越多的开发商重视前瞻性理念，设计师在对小区的进行规划设计的过程中，充分体现了前瞻性的设计理念。从房地产项目的开工到销售结束这一过程中，为了提高市场竞争力，必须保持合适的超前性，不断吸引客户的注意力，充分满足客户的需求。根据数据调查显示，具有前瞻性的房地产项目越来越多，具有较强的市场竞争力。某些房地产产品，虽然当前销售业绩良好，产品质量优良，但缺乏超前性，随着时间的推移，将逐渐降低市场销售量。因此，房地产必须重视小区规划设计的前瞻性。因此，房地产必须重视设计师的设计理念，通过定期对设计师进行培训，不断增加设计师的建筑理论知识，同时提高设计师的专业水平。设计师还应建立前瞻性理念，不断提高房地产产品的质量，从而提高开发商的经济利益与社会效益。
结语：
房地产会计工作计划篇3
1 房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象是房屋。
2 房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。
3 房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法。对于自用的房产，按房产的计税余值，税率1.2％，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12％。
房产税的这些特点，为房产税提供了一定的纳税筹划空间。
二 房产税税收筹划空间
(一)从征税范围进行筹划
按照税法规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。因此对于一些农副产品企业，生产经营往往需要一定数量的仓储库，如将这些仓储库落户在城郊附近的农村，虽地处偏僻，但交通便利，对公司的经营影响不大，这样每年就可节省这笔费用。
(二)从计税依据进行筹划
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，因此根据房产的用途可以分别进行筹划。
1 自用房产的税收筹划
自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳。因此税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围，合理减少房产原值。
(1)合理划分房产原值
税法规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。***于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算时，需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分，单独列示，分别核算。
(2)正确核算地价
税法规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算，而《企业会计准则第6号――无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此，企业在外购土地及建筑物支付的价款时，一定要根据“配比”的原则，合理分配建筑物与地价款，分别进行帐户处理。
(3)及时做好财产的清理登记工作
企业在生产经营过程中，难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况，做好财产清理登记工作，并及时向税务机关报批财产损失，以减轻税负。
(4)转变房产及附属设施的修理方式
税法规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50％以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。
2 出租房产的税收筹划
按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计算缴纳。因此，对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。
目前企业出租时不仅只是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费，比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。因此我们在签订房屋租赁合同时，应合理、有效分割租赁收入，将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入，以减轻房产税的税负。
(三)从计征方式进行筹划
房产税的计税方式有从价计征和从租计征，从价计征是按房产计税价值计征，税率为1.2％，从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12％。随着经济的发展，房屋的租金普遍偏高，而如果房屋是以前年度修建的，则其帐面原值很低，这就造成了两种计征方法下税负不一致的情况，“出租”房屋要比“自用”房屋税负重。因此，要转变租赁方式，变从租计征为从价计征。
(1)将出租变为仓储管理
出租房屋合同属于从租计征的房产税范围，但如果是仓储合同则属于从价计征的房产范围。虽然，租赁与仓储是两个不同的概念，租赁只需提供空房就行了，不对存放的商品负责；而仓储不仅需要添置设备设施，配备相关的人员，还要对存放的商品负责，从而增加人员的工资和经费开支，但这些开支还是远远低于节税数额，扣除这些开支后，企业还是有可观的收益的。
(2)将出租变为承包
根据税法规定，如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款，均属于企业内部分配行为，不属于租赁行为。因此，如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人聘为经营者，将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征，这样就可以避免较高的房产税。
(四)从优惠***策进行筹划
房产税作为地方税种，税法规定了许多***策性减免优惠。如对损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征；企业大修理停用在半年以上的房产，在房屋大修期间免征房产税；纳税人纳税有困难的，可定期向有关税务机关申请减征或免征应征税额等等。作为企业，应充分掌握、利用这些优惠***策，及时向税务机关提出书面减免税申请，并提供有关的证明，争取最大限度地获得税收优惠，减少房产税的支出。
三 房产税税收筹划中应注意的问题
税务筹划可以给企业带来节税利益，但同时也存在着相应的风险。房产税的税务筹划风险主要是：***策、经济环境变化风险、税务行******力度导致的风险、财务管理和会计核算风险等等。因此，企业要注意以下问题：
1 税收筹划应以合理合法为前提。不可盲目的钻法律的空子，因此在进***产税税收筹划时应坚持依法原则，密切关注房产税等相关税收法律***策变动，结合企业自身的实际情况，综合衡量税务筹划方案，才能达到预期的效果和目标。
2 税收筹划必须遵循成本一效益原则。在筹划税收方案时，不能过分地强调税收成本的降低，而忽略了因该方案的实施会带来其他费用的增加或收益的减少，使纳税人的绝对收益减少。
房地产会计工作计划篇4
关键词：房地产项目；规划设计要点；管理对策
中***分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
房地产项目规划主要针对人们对住房舒适度需求而进行的科学、合理的住房规划设计，而房地产项目管理最初用于建筑业发展,是一种用于控制进度、成本和规范的计划管理方法。项目管理是一种组合的艺术,在规范的管理流程下,它有效结合各种系统、资源和人员,在规定的时间、预算和质量目标下完成相应的项目。目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产企业一个急需解决的重要问题，随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要,集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。
2、规划设计的要点
2.1、规划设计需以人为本
很多的规划设计如果是在简单和没有精心规划的基础上就进行启动，这将给业主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小区在规划设计过程中，调查研究不够细致，高档社区户型虽然越造越大，而小区休闲、健身设施都跟不上，而很多小户型，更是打着经济适用的旗号，压根不重视公共设施的配置。甚至还有些小区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，而实施时却因为利润驱使将原有的公建变成住宅，造成很多小区品质提升不上去，出现很多实际问题，如“买菜难”、“停车难”的问题。 因此在项目的规划设计应处处体现人性化的理念，使建筑能够满足人们更好生活的目的。
2.2、设计符合项目定位
项目定位的问题关系着一个项目的成败，对规划设计方向进行了规定，如果不按照定位规则设计可能会设计出完全无用的方案。例如，我们最开始的定位为中小户型白领住宅区，但是如果最后制定出了一个中型的园林景观设计方案，设计了几千甚至上万平方米的中庭，在里面设计了喷泉、水幕墙和叠水等完整的水系体系，这就不符合一个中小型住户的定位，而更像是豪华住宅的景观设计方案。
2.3、充分考虑开发商和建筑师的关系问题
开发商和建筑师即是“对头”又是合作伙伴，是一种很矛盾的合作关系。因为一个建设项目从开始运作、构思到最终的建成、交付使用，往往要经过一个非常艰难和充满各种挑战的过程，在这个过程中，业主的要求和建筑师的工作之间肯定会遇到各种问题和矛盾，因此双方不断的沟通和相互谅解尤为重要。一方面，多数开发商专业化程度并不高，对建筑功能、产品形态，以及新技术新材料的了解和把握不够准确；另一方面，富有专业经验的建筑师对项目运作、产品策划、市场营销等又很陌生，对项目建设过程的关注和参与也不够。容易形成开发商自己管两头（前期策划和后期施工配合），建筑师只管中段的脱节现象，优秀的建筑师应该将自己的知识面两头延伸，更多关注一些建筑设计以外的事情，才能和开发商有更多的共同语言，才能以更好的沟通达成合作上的默契。而开发商作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让建筑师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给建筑师来解决。
2.4、规划设计中体现“三节”要求
房地产业带动了水泥、钢材等一系列建筑材料的发展，建筑耗材、耗能在整个能源消耗中占了很大比重。由于土地资源的有限，今后房地产业的发展方向就是体现“三节”要求。规划设计阶段是整个项目由计划到实施的首要阶段，此阶段对整个工程效益的影响最大，在规划中要体现节能、节地、节材的要求。在居住建筑单体设计和公共建筑单体设计中重视建筑造型、外墙外边线长度、建筑材料使用、建筑群体组合方面，考虑节约土地的要求。实施中要充分利用新技术、新结构、新材料、新能源的“四新”体系。
3、房地产项目规划管理的对策
房地产开发项目是一个复杂多样,并随着国家各种相关***策、国际国内经济形势及国民的各种需求不断变化的一个整体性工程。房地产项目规划设计管理,就是对房地产项目规划的全过程进行有效管理。
3.1、房地产项目规划需要全面的调查研究
一个房地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。房地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，以及项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。而销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。这两方面都需要对市场进行深入细致的调查研究。房地产项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，房地产项目规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
3.2、建立合适的项目管理组织结构体系
在房地产项目规划过程中，企业需要配备合适的项目管理组织结构体系。结合全过程项目规划管理理论，在整个企业管理结构中，合适的项目管理需要二个体系的支撑，即组织体系、保障体系和监控体系。组织钵系应该覆盖调研、勘察、设计、修正等方面；保障体系包括过程支持的技术、设备、人力资源；后勤部分监控体系主要是协调、反馈工程项目规划过程。在项目领导的带领下，确保对企业内外部各类信息收集、整理，确保各类知识在项目内外部的有效运用、整合和创造。这些组织体系不仅可以在一个项目规划中发挥作用，还可以同时用于多个项目开发工作。因此，建立合适的项目管理组织结构体系，能够帮助房地产企业提高企业运作效率。
3.3、房地产项目规划设计进度管理
目前，我国的房地产项目在开发时，开发企业为了规划设计的进度不至于延后，现在已经将设计的计划管理摆在了关键位置。在实施的过程中，最开始需要依据地产项目的总体规划，在各个专业技术部门的协商以及共同的探讨下制定总进度计划，然后根据项目的特点，将总进度计划分解成子进度计划。在项目的实施过程中，设计部门的负责人应该根据需要定期地对各阶段工作实际完成情况进行检查，并且和项目设计最开始的进度计划认真的比较并进行详细的分析，如果发现错误，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。
3.4 确保房地产项目规划设计质量
房地产商在开发的过程中往往会忽略设计过程的质量问题，相反，他们会把几乎所有的精力都集中在施工的过程中。如果开发的项目已经到施工这一阶段，而在这个时候才发觉设计方案有问题，就必然会损害项目的整体投资效益。因此要对项目规划质量进行全方位把控，其控制措施主要有(1)在设计任务书明确设计企业的质量监控措施,确保规划设计质量监督评测体系正常运转；(2) 房地产企业必须建立自己的内部审核制度，所有的施工***纸在交付施工单位之前，必须经过各个专业的内部审核，从而保证施工***纸的错误率发生在最小范围之内；(3)严格执行工程***纸审查制度，施工***纸未经审查合格之前，严禁用于施工。
3.5、房地产项目规划设计成本控制
据统计，房地产项目规划设计阶段所涉及到的成本约占整个项目成本的80%，因此房地产项目开发工程项目造价控制与项目全过程管理中必须重点突出规划设计阶段的投资控制与管理，规划设计阶段才是房地产开发项目投资控制的关键环节。做好规划设计阶段的成本控制其控制措施主要有(1)各个专业必须制定限额设计标准，设计成本须控制在限额范围内；(2)严格控制设计变更的数量，设计变更必须经过各个部门的审核方可实行，避免不必要的设计变更的发生。
3.6、人力资源管理
现代管理学认为，市场生产经营中所要处理的各项工作最终都是要由人来完成，人力资源是完成各项工作的基础和保证，对于项目规划来说更是如此，越是大型的房地产项目就越需要一个强有力的团队来组织领导和推动，通过合理的调动人力资源，可以确定项目规划管理目标，充分利用人才资源主导规划管理进程，调动工程项目设计管理人员的智慧和积极性，达到预期的建设目标，实现项目的预期效益。
4、结束语
房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的***策方针并切实有效的实行。
参考文献：
房地产会计工作计划篇5
关键词：房地产企业 资金管理 关键控制点 管控措施
笔者认为房地产企业资金管理是要通过对资金收支的时间和金额进行管控，让资金安排同开发进度相匹配，从而实现资金收付平衡。但因房地产行业特殊性，在实现资金收付平衡的过程中，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变化会影响开发进度的变化，进而要求资金安排做出的调整；而信贷***策、商品房预售管理等外部因素的约束会则直接制约着资金安排。因此，如何应对这些因素的影响对房地产企业资金管理有着重要的意义。
一、房地产企业资金管理的关键控制点
（一）内部影响因素
1、开发报建计划
按照国家相关规定，房地产企业需依次完成国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证（以下简称四证）的开发报建后，方可开工建设；取得预售许可证后，方可预售。同时，按照信贷***策要求，银行需在房地产项目取得四证后方可发放开发贷款。因此，房地产企业的开发报建计划会直接影响资金计划，具体体现如下：
资金收支的时间影响：取得国有土地使用权证的节点决定了土地成本支付的时间；取得建筑工程规划许可证的节点决定了配套费等前期费用支付的结束时间；取得建筑工程施工许可证的节点决定了工程建设支出的起始时间和取得银行开发贷款的起始时间；取得预售许可证的节点决定了销售回款的起始时间。
资金收支的金额影响，按照开发报建流程，可将资金收支金额对应的项目及资金来源划分为三段：取得施工许可证前，项目土地价款和设计、三通一平等前期工程资金支出来源主要为股东投入资本金、关联借款及表外融资；取得施工许可证后至取得预售许可证，项目工程建设资金支出来源主要为银行开发贷款；取得预售许可证后，项目剩余的工程建设资金支出来源主要为销售回款。
2、工程进度计划
工程建设支出作为房地产企业的主要支出项目，一般会在合同中约定按照工程进度进行支付，所以工程进度计划决定着上述第二阶段和第三阶段的工程建设支出计划，进而影响项目整体的资金计划。具体体现如下：
对于第二阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与银行开发贷款提款计划的时点和金额相匹配，才能够保证该阶段资金收付平衡，还可以减少资金占用，节省利息费用。
对于第三阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与对应时点销售回款中可调用的资金额度进行匹配，并针对资金的盈余来拟定对应的资金计划。
3、销售回款计划
销售回款作为房地产企业最重要的资金来源，对项目整体的资金安全有着重要的作用，所以需要将销售回款计划作为资金管理的管控点。其对资金计划的影响如下：
销售回款计划的时点和金额除了需要同第三阶段工程建设支出计划的时点和金额相匹配外，还需同开发贷款还款计划的时点和金额相匹配，否则将可能出现资金链断裂，影响项目开发建设。
综上，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划从时间和金额两个维度影响着房地产企业的资金计划，当开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划变化时，对应的资金计划需要作出相应的调整，否则会出现资金收支不平衡，因此需要将其作为资金管理的关键控制点。
（二）外部影响因素
1、房地产信贷***策
房地产信贷***策是国家对房地产行业实现宏观调控的手段之一，其对资金管理的影响主要如下：
（1）对资金收支的时间影响
按照当前信贷***策规定，房地产企业银行开发贷款提款需满足四证齐全、办理完抵押并提供项目开发建设支出相关的依据，而贷款的期限一般为三年，最长不超过五年。同时，各银行在此基础上，为加强风险管控，又会对提款期限、还款计划进行约束。这些因素限制了贷款资金的取得与归还时间，从而影响着资金安排。此外，信贷***策还会影响各银行对个人按揭贷款业务的偏好和销售策略，进而影响销售回款的取得时间，从而间接的影响着资金计划。
（2）对资金收支的金额影响
按照***最新规定，保障性住房和普通商品住房项目资本金占投资额的比例需不低于20%，其他项目资本金占投资额的比例需不低于25%。各银行在做授信方案时，还会按城市类别和项目情况相应提高该比例。所以开发贷款额度会受到项目投资额和项目资本金的制约。同时，房地产企业开发贷款一般会设置抵押物，融资额度需不大于抵押物评估值乘以抵押率。抵押物评估值由市场决定，而抵押率则由银行确定，一般不高于70%，因此，融资额度还会受到银行设定的抵押率影响。此外，由于信贷***策对开发贷资金用途进行了限定，只能用于项目开发建设且不能用于缴纳土地出让金，所以开发贷款资金用途的限制也制约了融资额度。而信贷***策对贷款利率的约束也从很大程度上影响着利息费用金额。除此之外，个人按揭贷款信贷***策则会影响销售定价，进而影响销售回款的金额。因此，信贷***策对融资额度、利息金额、销售回款金额均构成影响。
2、商品房预售管理
按照《商品房销售管理办法》及各地的预售监管规定，商品房在预售时，需开立商品房预售款专用账户，预售款需全部存入该专用账户，并接受房管部门监督，在获得房管部门批准后方可使用。同时，以广州为例，房管部门还对不同工程进度预售监控账户资金留存的最低比例进行了限制，所以商品房预售管理规定对房地产企业销售回款的使用在时间和金额上均进行了约束。
综上，房地产信贷***策和商品房预售管理规定在时间和金额上均对房地产企业资金安排进行了约束，因此也需将其作为房地产企业资金管理的关键控制点。
二、房地产企业资金管理的管控措施
（一）建立动态资金管理体系
上文已分析开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变动会要求资金安排及时做出调整，这种动态的变化对资金安排时间的及时性和金额的准确性提出了较高要求，而动态资金管理体系能够有效的解决这一难题。动态资金管理体系搭建思路如下：
时间管理：由于影响资金收付时间的源头为业务计划，所以需要将业务计划转化为资金收支时间。从收入端来说，可以将销售计划分解为签约计划，进而结合收款规律生成回款时点，当销售计划变动时，系统会自动调整回款时点；从支出端来说，在合约规划确定前，可以将总控计划关键时间节点同相关成本科目对应的付款时间相关联，合约规划确定后，将合同付款时间节点直接同相关成本科目对应的付款时间相关联，这样各项支出均能对应成本科目及其付款时点。
金额管理：在明确上述项目资金的时点后，需要进一步明确各时点对应的金额。从收入端来说，各时点对应的金额由收入总额和分配规则决定。在销售面积既定的情况下，收入总额由单价决定；而分配规则取决于回款规律，回款规律可通过总结分析历史回款数据得出，所以通过将单价设置为变量，将回款规律在后台设置为关联规则，在单价和销售计划变动时，系统会自动调整各个回款时点的对应金额；从支出端来说，各成本科目对应的支出总额为动态成本，按照成本管理经验和合同条款约定，可明确而各个节点对应的付款比例，将其在后台设置为关联规则后，在动态成本或进度计划调整时，各时间节点对应的成本科目金额也会随之调整。
有了上述经营活动的动态资金收支情况，财务部门就能够及时的做出相应的资金安排调整，从而更有效的实施资金管理。
（二）加强融资管理
房地产企业融资要素既受到信贷***策的限制，又受到银行具体的融资方案的影响。对于信贷***策的限制，需要加强***策研究，并对达到基本融资条件的实施过程进行管理，使得融资时间和金额能够满足要求；对于银行融资方案，则需要在贷前、贷中、贷后整个过程中跟踪管理，其中，贷前需同银行充分沟通，取得满足项目需要的授信方案；贷中主要是根据开发进度按照银行要求提供相关提款资料并协调银行按时放款；贷后则主要是动态评估项目能够满足银行约束条件，避免违约，对资金造成影响。
三、结束语
综上所述，房地产企业资金管理需要管控的因素比较多，我们需要从源头上找准关键控制点，通过行业规律、工作经验及***策规定将其转化为资金管理的时间和金额两个维度，并动态跟踪管理，实现资金动态收付平衡。
参考文献：
[1]刘鸿毅.基于行业特征的房地产企业资金管理[J].经济论坛，2009（13）：101-103
[2]陈芸.试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J].中国总会计师，2015（07）：104-105
[3]郑***.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013（01）：15-19
房地产会计工作计划篇6
市区房屋土地管理局是区***府主管全区房屋、土地、住宅建设和矿产资源的职能部门。
一、职能调整
增加的职能：组织编制本区中、长期住宅建设发展规划、“四高”优秀小区的质量监督、建设管理的指导和推进；贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推进住宅产业现代化；对本区范围内的住宅建设、发展、小区的配套管理、组织、协调和服务工作；
负责全区住宅建设配套费的征收、管理、使用工作；负责对本区批准建设用地的新建住宅进行审核、综合验收，对审核合格的新建住宅颁发《住宅交付使用许可证》；负责本区矿产资源等矿权管理、矿产资源开发、利用、保护。
二、主要职责
（一）贯彻执行国家和本市颁布的房屋、土地、矿产资源、住宅建设发展、住房制度改革的法律、法规、规章、***策以及市房屋土地资源管理局制定的有关规定，结合本区实际，研究制定具体实施意见，并组织实施。
（二）根据本区国民经济和社会发展总体规划，研究制定本区的土地利用总体规划、住宅建设与房地产业发展规划等中长期规划，并组织实施。
（三）负责本区配套建设用地规模的总量控制和用途管制；按权限办理本区土地划拨、征用、农用地转用等各类建设用地的审批和管理；按规定组织实施本区土地使用权的出让、租赁、作价出资、转让、交易和***府收购、储备的管理；指导农村集体非农土地使用权的流转管理。
（四）负责本区年度土地开发利用计划、住宅建设、施工及配套设施计划等的编制，并经有关部门批准后组织实施；负责对本区住宅设计标准以及居住区公共服务设施标准实施情况进行监督检查；负责编制住宅竣工配套计划、新建住宅绿化建设计划，组织、协调全区住宅区配套设施建设。
（五）负责本区房屋、土地的权籍管理和专业测绘，并根据委托的权限依法核实和确认房地产权属，办理房地产登记发证。
（六）组织本区住宅基地详细规划方案的审核；会同区有关部门对住宅相关项目扩大初步设计进行审批；负责全区住宅项目规划的审核。
（七）负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区新建住宅交付使用的许可证审批；协同有关部门对住宅开发企业、工程监理机构的资质进行审核或备案。
（八）贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推广住宅科技成果，推进住宅产业现代化。
（九）负责本区房地产市场的行业管理，包括预售、销售的登记管理和交易、租赁、交换、经纪、信息的管理；负责房地产开发经营企业的资质管理。
（十）负责本区物业管理的行业管理，包括物业管理企业的资质管理；指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理、使用。
（十一）负责本区各类房屋的使用、修缮、拆迁、改造、保留保护的行***管理。
（十二）负责本区住房制度改革的组织实施包括公有住房出售、公有住房租金调整以及私房落***、廉租住房制度的实施。
（十三）负责本区房屋、土地、房改等有关资金的收缴和管理；负责本区住宅建设配套工程费的征收、使用和管理。
（十四）组织、指导、协调和监督本区房屋、土地、住宅建设发展以及住房制度改革的行******工作；依法对授权范围内的各种违章违法行为进行行***处罚，依法处理各种房地产的权属纠纷；负责有关行***诉讼应诉工作。
（十五）负责本区房屋、土地、住宅建设发展等方面的综合统计、信息化建设、科技教育管理等工作。
（十六）承担区***府和市房屋土地资源管理局交办的其他工作。
三、内设机构
根据上述主要职责，市区房屋土地管理局设15个职能科（室），即：办公室、组织人事科、纪检监察室、***监督科、财务科、土地利用管理科、综合规划管理科、房地产市场管理科、房地产权籍管理科、物业管理科、房改工作科、房屋拆迁管理科、住宅配套管理科、住宅计划管理科、矿产资源管理科。
（一）办公室
负责机关******事务工作的组织协调和对外联络和公务文电处理、文稿审核及重要文件的起草；负责有关决定、决议及领导批办事项的督办；负责各类信息的综合、编发、上报和新闻宣传；负责会议、活动以及、局机关安全保卫等工作；负责后勤行***工作的协调管理；负责房地文书、业务档案的收集、整理、编目、立卷、归档管理工作；负责编制局域信息化建设等中长期规划，并指导监督实施；协调管理局系统“一门式”业务办文工作。
人员编制3名，设主任1名、副主任1名。
（二）组织人事科
负责局属各单位***的思想、组织、作风建设；负责所属***组织、领导班子的考核和***员发展工作；负责机关、直属各单位干部的选拨、培养、考核、使用、奖惩、人事调配及人才交流工作；负责局机关和直属各单位的人事、劳动、工资、福利的管理工作；负责局系统离、退休干部的管理工作；负责局机关和直属各单位的机构改革工作；负责事业单位的人事档案管理、机关公务员队伍制度建设、专业技术职称的管理工作及各类人员的教育、培训工作；负责机关公务员及事业单位工作人员的年度考核工作及各事业单位年度目标管理实施细则和经济责任书的制定并组织实施；负责全局组团和人员的出国（境）管理工作。
人员编制2名，设科长1名、副科长1名。
（三）纪检监察室
负责机关、局属单位***的纪律检查工作；负责对行***管理人员进行行***监察，调处违反行***案件；协助做好局系统***风建设工作，落实***务公开；负责局属单位的综合治理工作。
人员编制1名，设主任1名。
（四）***监督科
负责检查、监督房地法律、法规、规章的贯彻执行，受理房地违法案件的检查、控告，并负责调查处理，依法作出处罚决定；负责对房屋、土地的利用、保护和各类房屋建设用地以及房地产市场进行监督检查；会同有关部门处理权属纠纷的侵权行为，协助司法机关实施行***处罚的强制执行；协助有关部门查处房屋、土地管理人员在执行公务时发生的纠纷案件。
人员编制2名，设科长1名。
（五）财务科
负责编制局年度预、决算并指导实施；负责局资金管理和直属事业单位会计核算、财务管理工作；负责局系统房地资金监督管理和会计核算业务指导工作；参与房改资金管理；负责各项规费及有关资金的征管、收缴以及房地系统行***事业性收费的立项申报和物价收费管理工作；负责局系统房屋租金管理及直属事业单位固定资产管理、外汇管理、基本建设投资管理、集团购买力管理工作；负责局系统各单位的内部审计工作；负责住宅建设配套费管理；负责土地出让金的征收。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（六）土地利用管理科
负责编制年度用地计划，并分解下达、组织实施、检查督促；负责全区城乡建设用地、农用地转用、征用、划拨、集体土地（含农民建房用地）的使用以及临时用地的统一管理；负责对建设用地进行全程管理；负责全区土地有偿使用管理审批；负责土地招标拍卖挂牌计划的制定及具体组织实施和管理。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（七）综合规划管理科
负责组织编制和修编区、镇二级土地利用总体规划；指导各镇编制和修编土地利用总体规划并负责报批；对各级土地利用总体规划的实施负责监督管理；负责本区土地资源开发、利用、保护、整治的总量控制与用途管制；负责本区建设项目的用地预审和用地审查。
人员编制2名，设科长1名、副科长1名。
（八）房地产市场管理科
负责房地产开发企业工商登记后的备案管理、资质管理及其开发经营活动的管理；负责房地产经纪、评估机构及其从业人员的资质、资格管理及其经营活动的管理；负责商品房、存量房的转让、交换、租赁以及房屋建设工程转让等房地产交易管理；负责房地转让、租赁价格及成交价格申报的管理；负责房地产固定市场行***管理及各类房地产展销的业务指导；会同有关部门编制商品房计划及组织商品房综合验收和质量评比、参与组织房地产市场信息、数据的汇总；负责落实私房***策的实施和“”前私房遗留问题的处理指导、协调各镇私房落***工作；负责落***房源经费的统筹安排；负责宗教房产的管理；负责商品住宅维修基金管理。
人员编制2名，设科长1名、副科长1名。
（九）房地产权籍管理科
负责全区城乡房屋土地的房籍、地籍和权属管理；指导和协调房地产登记发证工作；负责全区房籍地籍基础数据的统计和分析；协调处理全区房屋土地权籍矛盾和纠纷。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（十）物业管理科
负责全区物业管理的行业管理，包括物业管理公司的资质管理、指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理和使用；负责编制全区旧住房成套改造年度和中长期计划及全区旧住房成套改造、保护保留性改造的行***管理；负责对系统自管单位、区授权房屋经营情况进行监督、检查；负责直管公房维修计划落实情况的管理、维修资金使用情况和防汛、防台、查险解危工作的安全技术管理。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（十一）房改工作科
负责对住房制度改革情况的调研、测算；会同有关部门拟订房改的***策、方案和实施细则，并对方案的实施进行组织、指导、和监督；负责住房分配制度改革、公有住房出售、公有住房租金的实施管理；负责拟订本区城镇廉租住房制度，编制本区廉租住房工作的年度实施计划；指导协调廉租办的工作。
人员编制1名，设科长1名
（十二）房屋拆迁管理科
负责全区各类房屋拆迁的行***管理，包括拆迁项目的审核、拆迁许可证的核发和拆迁总量的控制；负责拆迁单位的资格审核、发证、资质复查；负责临时过渡居民回搬工作的检查、督促，负责拆迁纠纷的裁决。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（十三）住宅配套管理科
负责全区新建住宅配套项目的征询、审定、可行性论证；负责全区住宅小区市***、公用、公建配套项目的建设进度和工作质量的检查与监督；全区新建住宅交付使用申请审核、交付使用前的综合验收及《市新建住宅交付使用许可证》的核发工作；督促住宅建设单位发放“两书”，并严格按“两书”规定，履行承诺责任；对擅自交付行为依法进行查处；组织住宅建设立功竞赛活动；负责全区住宅产业现代化的推进；承担住宅建设“新技术、新材料、新工艺、新产品”成果的推广应用；负责承担市、区住宅建设实事项目建设工作。
人员编制3名，设科长1名、副科长1名。
（十四）住宅计划管理科
组织编制本区中、长期住宅建设发展规划；负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区城镇和中心村住宅建设的指导和推进；负责住宅各类报表的编制汇总；负责组织全区住宅及相关项目初步设计审查；负责全区住宅开发项目的配套费征收。
人员编制2名，设科长1名、副科长1名。
（十五）矿产资源管理科
负责本区矿产资源采矿权管理，并对矿产资源的开发、利用和保护进行监督管理；负责对地质资料汇总保管和利用的监督管理；调处矿产权属纠纷。
人员编制1名，设科长1名。
房地产会计工作计划篇7
关键词：纳税筹划；地下建筑；全过程筹划
为了适应大环境，目前众多建筑施工企业都采用多元化发展模式来提高其抗风险能力。在这种多元化经营的情况下，企业如何选择最佳途径或方法来降低其综合税负率，提高企业效益和社会竞争力，纳税筹划显得尤为重要。笔者结合真实案例从以下几个方面来阐述纳税筹划。
一、关于地下建筑的经营模式选择的纳税筹划
1.1概念及相关***策规定。地下建筑是建造在岩层或土层中的建筑。根据***《 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定如下：（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的 50 - 60% 作为应税房产原值。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 - 80 %作为应税房产原值。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
1.2案例导入。地处东阳市的某建筑企业，2012年底新建一地下建筑，建造成本2000万元。2013年准备将此地下建筑投入使用。但眼前有三种方案可供选择：方案一，作为本企业的办公场所；方案二，作为仓库，代客户保管各类建筑材料；方案三，出租给其他企业使用。眼前这三种方案都有客户等待跟本公司签订合作协议。经预算，三种方案都有100万元的收入，产生相应的经营成本为40万元。当地税务部门对地下建筑应纳房产税作出了以下规定：如果是工业用途房产，以房屋原价的 50%作为应税房产原值；如果是商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%作为应税房产原值。另外房产扣除比例为30%。
1.3纳税筹划：对比分析，选择最优
方案一，作为本企业的办公场所，每年的建造合同收入为100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*3%=30000元（按建筑业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=30000*（7%+3%）=3000元；应纳房产税=20000000*50%*（1-30%）*1.2%=84000元；税费小计=117000元 2013年税前会计利润=483000元；应纳企业所得税=483000*25%=120750元 企业净利润=362250元；税费负担合计=237750元。
方案二，作为仓库，代客户保管各类建筑材料。每年可以收取保管费100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*5%=50000元（按服务业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=50000*（7%+3%）=5000元；应纳房产税=20000000*70%*（1-30%）*1.2%=117600元；税费小计=172600元 2013年税前会计利润=427400元；应纳企业所得税=427400*25%=106850元 企业净利润=427400-106850=320550元；税费负担合计=279450元。
方案三，出租给其他企业使用，每年可以收取租金100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*5%=50000元（按服务业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=50000*（7%+3%）=5000元；应纳房产税=1000000*12%=120000元；税费小计=175000元 2013年税前会计利润=425000元；应纳企业所得税=425000*25%=106250元 企业净利润=318750元；税费负担合计=281250元。
从上面三个方案的对比分析来看，节税效果最明显的是方案一；从净利润的角度来看，方案一也是最佳的。因此，综合考虑，该公司应该选择方案一。
二、关于分包经营模式选择的纳税筹划
2.1概念及相关***策规定。分包是指从事工程总承包的单位将所承包的建设工程的一部分依法发包给具有相应资质的承包单位的行为，该总承包人并不退出承包关系，其与第三人就第三人完成的工作成果向发包人承担连带责任。营业税暂行条例第五条第三项规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位分包款后的余额为营业额。
2.2案例导入。地处东阳市的某建设单位A有一项综合楼建造工程，为找到一家施工企业，A单位聘请B施工单位要求其帮忙寻找施工企业。（因为B单位已有许多项目在做）在B的牵线下，施工单位C中标与建设单位A签订了金额为5000万元工程建设合同。建设单位A为了感谢B的帮忙，支付给B 100万元的服务费用。
2.3纳税筹划：对比分析，选择最优。运用营业税的相关知识进行以下处理：1.施工B单位应纳营业税（适用服务业税率）为：100万元×5%=5万元；2.施工C单位应纳营业税（适用建筑业税率）为：5000万元×3%=150万元；
进一步的思考，筹划方案如下：如果施工单位B与建设单位A签订工程总承包合同，合同金额为5100万元（把那100万元的服务费算进去）。然后，施工单位B再与施工单位C签订金额为5000万元的工程分包合同。这样一来：施工C单位应纳营业税（适用建筑业税率）为：5000万元×3%=150万元；施工B单位缴纳营业税（适用建筑业税率）：（5100万元-5000万元）×3%=3万元；通过筹划，施工C单位可少缴2万元的营业税款。
三、关于房产税的纳税筹划
3.1概念及相关***策规定。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。（1）以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）。（2）以房产租金收入为计税依据的：应纳税额=房产租金收入*税率（12%）。
3.2纳税筹划对策。从税额计算公式中可以看出，从价计征比从租计征要节税，所以我们在房产税税收筹划中应该尽量向从价计征靠拢，我们可以在签订合同的时候，来改变合同的类型，比如将出租的合同变更为仓储保管合同，这样就可以将租赁收入变为仓储保管服务费收入。在营业税税率不变的情况下，我们的房产税的计征方式就变了，达到节税。
四、小结
要精通我们的税收法律***策和当地的相关***策，特别是相关***策中的优惠条款，结合当地的实际情况，分析自身是否有筹划的空间和条件，而且也要考虑成本效益原则；不同的业务，不同的税率一定要分类清楚，否则就会核定征收或者税率从高适用，故要做到能分则分，账务处理清晰，档案资料齐全；③要全过程筹划，而且要考虑综合税负率。
参考文献：
[1]《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，2009.
[2]《中华人民共和国营业税暂行条例》，2009.
房地产会计工作计划篇8
为加快城市提质步伐，建设现代宜居城市，根据国家有关法律法规的规定，结合我市实际，现就促进房地产业提质升级提出以下意见：
一、加强房地产市场宏观调控
（一）加强房地产业发展规划和计划管理。根据城市总体规划、土地利用总体规划科学编制房地产业“十二五”发展规划及年度发展计划，并将其纳入我市国民经济和社会发展规划。
（二）建立和完善住房供应和保障体系。积极发展普通商品房，加快建设廉租住房，严格规范经济适用住房，适当建设安置性住房与公共租赁房，不断满足人民群众住房需求，促进社会经济又好又快发展。
（三）坚持房地产业发展的基本原则。实行***府调控与市场调节、改善民生与促进经济发展、旧城改造与新区建设、开发建设与环境保护相结合。
（四）严格控制和规范私人建房。城市规划区内农村村民建房，实行统一规划、合理布局，统一在居民点建设；市中心城区严禁私人建房，经鉴定确系危及人身安全的危旧房屋，纳入城市提质改造和土地储备计划，由市人民***府收购后拆除；因建设征地需要征收的房屋，按照市***府办《关于印发市中心城区集体土地房屋拆迁安置房（居民区）统一建设管理办法的通知》的规定实行集中统一安置。
严禁无资质开发和在集体土地上从事房地产开发经营活动。
（五）建立健全房地产市场领导小组成员单位联席会议制度和房地产信息制度。房地产市场领导小组成员单位每月5日前应将上月房地产市场相关数据报送领导小组办公室。领导小组每季度召开一次会议，分析房地产市场状况，研究有针对性的调控措施，房地产市场动态信息，引导房地产市场平稳健康发展。
二、提升房地产项目建设水平
（一）鼓励成片规模化开发。按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，合理确定房地产开发项目的规模，鼓励成片开发。建设项目用地应符合经批准的控制性详细规划。对于建设项目用地面积小于3000平方米的，不能批准单独建设，国土资源、规划部门不得办理土地出让和规划报建审批手续，应纳入成片统一开发范围。确无法调整合并的，其土地用于城市绿化或其他公益事业建设。
（二）优化项目设计方案。开发建设项目的规划设计和建筑设计方案应向社会公开招标。临街建筑和标志性建筑应根据项目位置，结合城市风貌规划进行形象设计；标志性建筑物夜间景观亮化工程应纳入设计方案，并同步建设。规划部门组织设计方案评审时，应当邀请发改、住房和城乡建设、房地产、国土资源、城管、环保、消防等部门参与。经评审通过的设计方案不得擅自修改；确需修改的，由规划行***主管部门组织重新评审。设计方案评审结果应当向社会公示。
（三）开发项目建筑设计方案必须符合国家有关建筑设计和节能、环保的强制性规范。城市主干道临街面不得设置开放式阳台，不得管网、空调等设备。临湖、临河开发项目，要做到不推山、不填水，切实保护生态环境。住宅小区的建筑设计，应包含燃气、太阳能、给排水等管线和排油烟的专用管道设计。新城区严格实行雨水、污水分流，污水排放必须接入城市排污管网。
（四）加强住宅开发项目配套建设的监管。凡新建（含改、扩建）的住宅小区，应当按经批准的控制性详规和其他相关规定配套建设物业、社区办公用房和教育、文化、体育、环保、卫生、消防、电信等设施，并与主体工程同步设计、同步建设、同期交付使用。否则，规划部门不得办理规划手续，住房和城乡建设部门不得办理施工许可和进行工程竣工验收，房地产部门不得办理房屋权属初始登记。
（五）推广精装房。引导和鼓励房地产开发企业采取住宅一次装修到位或菜单式装修模式新建商品房。
（六）实行商品住房“一户一验收”。商品住宅工程在综合验收前，建设单位应组织施工和监理单位进行分户验收，已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收。分户验收合格的，出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《住宅工程质量分户验收表》；分户验收不合格的，建设单位不得申请单位工程竣工验收。
房地产开发项目竣工后，由市***务服务中心组织住房和城乡建设、国土资源、规划、房地产、城管、园林、消防、人防、环保等部门对照规划审批许可内容，对项目进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收，以及验收不合格的，不得交付使用。
商品住宅在交房时，开发商必须向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。
三、加强房地产开发经营企业及其从业人员管理和培育
（一）严格房地产市场准入制度。从事房地产业经营活动必须取得相应的企业资质，从事房地产营销、策划、中介、工程建设和服务的人员必须持有相应资格证书。凡不具备开发企业资质的，国土资源、规划部门不得为其办理开发项目土地出让、规划审批手续；企业持有相应资格证人数不符合法律法规规定的，房地产部门不得为其颁发相关资质证书。
（二）加强房地产企业动态管理。完善房地产企业信用档案，实时记录和公示企业信誉情况，并将其作为资质定级、晋级、年检的重要依据。房地产应及时督促企业整改不良行为，整改不到位的，注销其资质。
（三）培育房地产企业品牌。通过体制、机制和管理创新，培育和壮大房地产企业。鼓励房地产企业通过整合、兼并、入股等形式进行联合重组，逐步淘汰竞争力不强、规模效益低下的房地产企业，促进房地产企业提质升级。
（四）提升人员素质。房地产部门应会同人力资源和社会保障部门制订房地产行业从业人员和进城务工人员培训计划，明确年度培训任务，建立培训基地，确保培训质量；严格实***地产从业人员持证上岗制度，建立健全房地产企业从业人员信用档案，不断提高房地产从业人员的整体素质。
（五）切实维护企业合法权益。依法支持房地产企业正常经营活动，及时依法处理群众投诉，严禁强行摊派和“索、拿、卡、要”。
四、提高物业管理水平
（一）全面推行专业化物业服务。住宅小区、******机关及企事业单位用房应全面推行专业化物业服务，扩大专业化物业服务覆盖面，任何单位不得聘用无资格证书人员从事物业管理服务。选聘物业服务企业，应严格依法采取公开招标或协议招标的方式进行。
（二）充分发挥社区在物业管理中的监督、指导作用。物业管理纳入社区工作范畴，社区居委会应加强对辖区内住宅小区业主委员会和物业服务企业的监督、检查，指导其搞好住宅小区的精神文明建设、计划生育、社会治安综合治理、公共安全等方面的工作。房地产部门在指导成立业主委员会和办理物业服务企业资质定级、晋级、变更手续及日常考核时，应当听取社区居委会意见；加强与社区居委会的协作，调处物业管理服务纠纷，共同做好物业管理工作，为居民创造安全、舒适的居住环境。
（三）保证物业和社区居委会办公用房。开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案时，同时进行审定。物业管理方案应当明确物业管理用房和全方位电子监控设备建设内容，超过10万平方米的住宅开发项目应当同时明确社区工作用房。
（四）严格执行有偿物业服务制度。物业服务企业应当利用电子监控设备加强对服务小区全方位、全天候的监管，服务费应严格按照约定的收费标准收取，确需调整标准的，应按法定程序进行。业主应及时、足额缴纳服务费，业主委员会应当督促业主履行缴费义务。
（五）严格室内装饰装修管理。业主装修房屋，其装修方案必须先经房地产装饰装修管理机构批准。严禁不按装修方案施工或破坏房屋结构行为，确保房屋使用安全。
五、优化市场服务监管体系
（一）规范房地产项目报建、收费服务。严格落实一站式报建、一票式收费制度，推行一票式收取销售环节税费制度。
（二）严格执***地产项目建设公示制和服务责任制。房地产开发企业应当按要求制作房地产开发项目公示牌，并在项目建设现场公示。房地产开发项目立项后，相关部门应对项目的建设、销售、交付进行全方位监管和服务。
（三）建立行******联合查处机制。房地产单一违法行为，由相关职能部门查处；涉及多个部门的，由市***府分管副市长和副秘书长组织规划、住房和城乡建设、国土资源、房地产、工商、区***府（管委会）等部门单位联合查处，形成打击合力，坚决遏制房地产违法违规行为。
（四）规范房地产开发项目资本金、预售款和维修资金管理。项目资本金、预售款和维修资金必须严格按规定标准缴存，任何单位和个人不得侵占和挪用。
（五）加强商品房销售和价格管理。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预售款性质的费用等形式变相预售商品房。办理预售许可时，要如实申报销售价格。已取得预售许可的，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。
加强房地产交易指导价的编制工作，杜绝房地产转让、抵押等价格不实现象，规范房地产交易秩序。房地产部门要加强对商品房预售合同网上备案的管理和商品房预售款的监管，逐步推行二手房交易网上备案和二手房交易资金监管制度。
房地产会计工作计划篇9
摘 要 房地产开发具有投资大、生产周期长的特点，其耗用资金之大、涉及领域之广、产业链条之长，为其他行业无法比拟。房地产企业在开发销售过程中，涉及的税种至少有10种，平均税负高于国内其他行业，总体税率偏高。如何通过纳税筹划达到企业税负最低，从而减轻资金压力、降低成本、增加经济效益，对房地产企业具有重要的现实意义。
关键词 房地产企业 纳税筹划 临界点
一、 房地产企业纳税筹划的现状
（一）企业没有认识到纳税筹划的重要性
实际工作中，很多领导和员工没有认识到纳税筹划在提高企业资金利用效率，降低企业资金成本过程中的重要作用。领导不重视纳税筹划，员工也不愿意投入时间和精力来做企业的纳税筹划，使房地产开发企业未能形成一个良好的筹划环境，纳税筹划水平偏低给企业造成不必要的损失。
（二）错误的认为纳税筹划是财务部门的工作
纳税筹划是指纳税人通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。纳税筹划的重点在于事前筹划。很多房地产企业决策人认为：税收是财务部门的工作，财务部门所做的账务处理决定企业的应纳税额，出现多交税或被税务机关处罚是财务人员的责任。财务只是对企业经营成果进行核算和反应，而税收是企业在土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要的。如果决策人没有树立正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负过重，想通过账务处理来解决纳税问题，此时税收已产生，已不存在所谓的纳税筹划了。正确的纳税筹划观念为：合同决定税收，决策人在决策前可先与财务人员、税务事务所进行商讨，利用税收***策进行税务筹划，各部门之间互相配合，规避企业的纳税风险。
二、 房地产企业纳税筹划的基本原则
依法纳税是每个纳税人应尽的义务，偷税漏税是国家法律所不容许的，税收征管法对各种违法行为制定了相应的惩罚规定。企业在进行纳税筹划时，需要考虑以下几项原则：第一，合法性原则。在税收筹划中，首先必须严格遵循合法性原则，这是纳税筹划区别于偷税漏税行为的根本特征。第二，事前筹划原则。纳税筹划必须在事前进行，企业经营活动一旦发生，纳税义务也随之产生，纳税人此时觉得税负太重，在做任何筹划都是徒劳的，经不起税务部门的检查。第三，目标性原则。企业事前应分析企业的纳税环境，掌握存在的问题，考虑筹划的可能性，制定筹划的目标，然后确定实现目标的方法。
三、 房地产企业开展纳税筹划的主要方法
（一）利用税收优惠***策
纳税人应充分利用可享受的优惠***策直接减少应纳税额，来减轻或免除纳税义务。税法制定了大量的优惠***策，纳税人完全可以通过合法途径，依靠纳税优惠***策减轻企业的纳税负担。
（二）利用企业或项目分拆
分拆法是通过将收入在两个或者更多的纳税人之间分配，或者将混合着不同税率和税收优惠***策的项目进行拆分。通过降低纳税人的应纳税基础，减少应纳税额，达到节税的目的。
（三）利用税率临界点
通过税率的差异来调整应纳税额的方法。适用于具有多种税率的纳税项目，通过纳税筹划达到最佳税负点，使纳税额最低。
四、房地产企业主要税种的纳税筹划分析
（一）土地增值税的筹划
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值税性收入的单位和个人所征收的一种税。
税法规定，纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定计税。实际工作中，房地产企业要测算增值率，如果测算的增值率略高于20%时，应设法使增值率≤20%。改变增值率的方法主要有以下几种：一是合理定价。通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率。二是增加扣除额。如房地产公司可将房屋进行简单装修或适当改善开发项目的住宅环境，通过提高房产的质量来适当增加扣除项目，既能提高市场竞争力，又能合理避税。三是分解销售价格。如果有可能分解房地产销售价格，就有可能存在纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率来减低应缴纳的土地增值税。很多房地产在出售时已经进行了装修，房地产企业可以将装修作为单独的业务***核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。房地产企业可将经装修过的房屋出售分为两个合同：房屋出售合同和房屋装修合同。房地产企业只需对房屋销售合同部分核算土地增值税，在合理的情况下，尽量增加装修合同金额，减少装修对应的成本，以降低增值率。土地增值税共设定30%、40%、50%、60%四档税率。如果销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率时，房地产企业就需要进行合理的纳税筹划，所以以上的方法不仅仅适用于20%临界点的筹划。在纳税筹划时开发商应考虑如何使房价在同行中最底，应缴土地增值税最少，所获经营利润最佳这个问题。
房地产企业还可以通过代建房、合作建房等方式进行筹划。第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，可以采用代建房方式进行开发，而不需要采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以由客户自己购买和取得，关键是房地产产权没有发生转移。通过代建房方式建房，房地产企业只需按代建收入的3%缴纳营业税及相关的附加税。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。而房地产企业只需对建成后转让属于房地产公司的住房缴纳土地增值税。
（二）营业税的纳税筹划
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。房地产企业缴纳营业税的范围主要有：销售不动产，自营建筑、修缮和装饰工程作业和出租自行开发的商品房等业务。
税法规定：纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，按各自的税率计算应纳税额；未分别核算的，从高使用税率。销售不动产的税率 5%，自营建筑、修缮和装饰工程作业的税率3%，出租商品房的税率5%。房地产企业在存在不同的生产行为的情况下，应使用拆分法，对基数进行准确划分，区别各自的应税行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状态，又减低了公司税负。例如，A房地产企业销售精装修后的住宅，总建筑面积80000，预计销售单价10000元/。如果A与买主按10000元/的价格签订销售合同，商品房销售完后A应缴纳营业税10000×80000×5%=4000万元。如果A与买主按8500元/的价格签订销售合同，然后按1500元/的价格签订装修合同，商品房销售完后A应缴纳营业税8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760万元。两种不同的销售方式后着比前者节税240万元。对于混合销售行为要通过签订劳务合同，使所提供的建筑业劳务与应缴纳增值税的劳务相分离开来，从而按照营业税率3%进行纳税筹划而不是17%缴纳增值税。
为了促进销售，房地产企业在销售不动产时推出促销活动是常有之事，在选择促销方式上需要合理筹划。例如，B房地产企业开发建设了一住宅小区，准备在国庆前开盘销售，并推出一个促销方案：凡在当年10月1日―10月7日与B签订购销合同的客户，均可赠送价值3000元的空调一台。该促销活动吸引了不少客户，在优惠期间共实现销售收入2000万元，并送出空调200台。根据税法相关规定，B的促销活动属于混合销售行为，赠送的空调应按市场价值并入销售收入缴纳营业税，B应纳营业税=（20000000+3000× 200）×5%=103万元。如果B更换另一种促销方式，直接给出3000元的购房折扣，将赠送空调的价值抵为购房折扣，以降低成交价。税法规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价值为营业额。在这种促销方式下，B可按折扣后的金额为营业额，应纳营业税=（20000000-3000× 200）×5%=97万元。后一种促销方式比前一种节税6万元。
（三）房产税的筹划
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余额或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税采用比例税率，有两种征收方式：其一、根据房产计税余额的1.2%征收；其二、根据房产租金收入的12%征收。
财税【2008】152号一、关于房产原值如何确定的问题：“对按房产原值计税的房产，房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”对于土地使用权是否需要计入房产原值计征房产税，取决于企业执行的会计制度。如果企业执行《企业会计制度》，纳税人会计核算时应将土地使用权通过“在建工程”计入房产原值的，应按账簿“固定资产”科目记载的房屋原值计征房产税，而不得为减少基数而分离土地使用权成本。如果企业执行《企业会计准则》，应将土地使用权作为“无形资产”核算的，房产原值不包括土地使用权，计征房产税时是不包含土地使用权成本的。假设，房产公司自建自用的办公楼等房产对应的土地使用权价值2000万，按30%计算房产的计税余值，执行《企业会计准则》比执行《企业会计准则》每年要多交房产税2000万×（1-30%）×1.2%=16.80万元。企业在房产税纳税筹划时，应综合考虑会计制度这一因素。
房产税税率的特殊规定：从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。对于同一房产出租行为，就房产税而言，出租给企业用于生产经营的税负是出租给个人用于居住税负的3倍。所以，房地产公司在进***产出租时，在可获得租金差不多的前提下，应优先考虑出租给个人用于居住这一方式。
对企业而言，将机器设备、办公设备等附属设施一同出租给其他企业是常见的情况，按照现行的房产税法规定，在同一份租赁合同中签订的相关标的，将视为一个整体征税。如果将房产和附属设施不加区分，附属设施租赁收入也按12%税率征收房产税。因此为减轻企业负担，对于房产公司将房产和附属设施同时租赁的行为，应分别签订租赁合同，而且应在当地税务机关允许的前提下，尽量压缩房屋租金，提高附属设备租金，已达到合理避税的目的。
参考文献：
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房地产会计工作计划篇10
前言
现代房地产项目的计划管理贯穿了整个项目开发过程，项目计划管控同样也是成本管控，项目计划控制得好，就能保证整个项目的资金计划、销售计划按照预期实施。进度管控不到位，出现设计拖延，招标拖沓，施工滞后等现象，无疑会在很大程度上加大了项目的隐性成本。正因为此，现代房地产项目开发过程中应该加强计划管理。
1.现代房地产企业开发项目计划管理的重要性
房地产开发项目进度控制直接关系到产品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系到消费者的利益。房地产项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是商品房开发过程中已经支付定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。项目计划进度必须服从公司经营进度的需求。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了公司物业管理成本，降低了公司美誉度。
在项目管理中，项目的特殊性决定了项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险。项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素，对项目的计划执行会产生各种各样的影响。作为项目实施的指导性文件，项目计划对项目的预期目标进行筹划安排，将项目的全过程、全部目标和全部活动统统纳入计划的轨道，使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用，以期实施过程中及时对各阶段各环节进行协调，达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。
2.现代房地产项目各项计划的编制内容及要求
2.1发展控制计划
房地产项目开发的发展控制计划是房地产项目开发的总纲性计划，在这个计划中，我们必须明确项目开发的关键工作的时间控制点。发展控制计划是公司各部门工作的内控计划，编制发展计划时，让有经验的各类专业员工参与，尽快可能预计项目开发过程中可能出现的困难，时间安排要合理，以保证计划具有可操作性，避免在项目实施过程中不断地调整计划，一定要确保发展控制计划作为总纲性计划的严肃性。
2.2工程实施控制计划
工程实施控制计划是工程实体施工进度安排的控制计划，主要是指导项目工程现场施工的控制计划。工程实施控制计划的编制内容主要是：总包单位工程实施的阶段性时间控制点，工程实施控制计划，既要考虑工程关键性控制点时间，又要考虑各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系统控制工程实施的功能，具有可操作性。工程实施控制计划的编制，要求房地产企业的工程师具有较高的专业素养和较强的协调能力，熟悉各个分部工程的实施流程，这是建筑市场结构变化的结果，也必将是建筑市场专业化程度不断提升的结果。
2.3施工***出***计划
施工***出***计划就是工程项目所用施工***的安排计划。对于一般的工程，需要的施工***主要是：基坑支护施工***、常规建筑结构设备专业施工***、售楼准备工程施工***、外墙装饰施工***、各种内装施工***、室外管线施工***、园建绿化施工***、各种专项工程施工***等。
2.4承建商分包计划
承建商分包计划是房地产企业根据拟分包的工程选用承建单位的计划。编制承建商分包计划之前，房地产企业须明确拟分包的工程，分析分包这些工程的可行性、合理性和经济性，估计对现场管理带来的影响;在承包商分包计划中需要充分考虑承建单位进场的准备时间。
2.5甲供材料进场计划。
在甲供材料进场计划中需要清楚分析拟甲供材料的可行性、经济性，充分考虑对现场施工管理的影响，明确拟甲供的材料种类。
2.6工程成本控制计划。
工程成本控制计划是房地产企业在工程实施之前制定的工程成本预控计划，以保证项目的工程成本高度受控。其中预计费用的分项应与拟分包工程项目一致，以便工程实施过程中对工程成本进行动态调控;明确项目的档次定位，确定工程质量、档次标准，制定各分项费用的套用标准。工程成本计划的编制，不仅是合约预算部门的事情，更需要设计、工程技术人员提供详细的设计意***和工程技术要求。
2.7费用支付计划
费用支付计划是项目开发过程中支付工程勘察费、设计费、工程进度款、营销费用等项目费用的计划，由财务部门根据合约预算部门的工程费用阶段需求量、规划设计部门的设计费用需求和营销部门的营销费用需求量编制而成。费用支付计划是整个项目管理的经济保证，支付计划不能较好地执行，项目管理其它计划的执行将无从谈起，所以支付计划至关重要。
3.有效地执***地产项目的各项计划措施
计划的再好，不如执行的好，重在执行。执行是对计划的实施，没有一只有效执行力的团队，再好的计划也是一个表面文章;但是，反过来讲，只有一个有执行力的团队，才能共同编制出一个有效可行的计划;两者是相补相成、互为辩证的关系。管理是计划、组织、实施、协调和控制，计划是管理工作的第一步，是基础。房地产项目的计划执行可以分为二条线进行。一条是宏观的，由制定发展计划的总经理办公室，定期检查发展计划的关键性控制点是否得到了落实，如果没有，则要召集相关部门检查出现问题的原因，协调责任部门制定补救措施，如果时间实在无法挽回，则要确定后续关键性控制点的应对措施。另一条是操作层面上的。为了保证各项计划能够有条不紊地执行，现场的实际情况及时反馈到各部门，有先后关系的事情能够有人及时跟踪过问，保证项目的实施操作连贯、流畅，应该有一个部门全面来跟踪协调各项计划执行落实情况。现场项目部作为全面负责现场操作的部门，公司各部门的工作都要在现场项目部汇集，现场项目部是公司各部门的延伸，现场项目部应该作为各项计划落实的牵头部门。项目部根据工程实施控制计划控制现场的进度，并将现场的实际进展以及资源的需求及时反馈到公司各部门，比如：哪些分包工程何时具备施工条件，需要分包单位进场的信息告之合约预算部、哪些甲供材料需要进场了告之物资部门、承建单位工程进度款的应急支付需求告之财务部门等等。为了完成这些工作，一般项目部应设置项目经理全面负责计划管理的协调，平时不能解决的问题，项目部经理提到公司工程会议上解决。
同时，项目部牵头落实各项计划的好坏，依赖于公司各部门的协调配合。公司各部门要树立为现场服务的意识，急现场之所急，作为现场的资源配置工作，各项计划的落实在于不断的实施、检讨、配置资源、再实施、再检讨如此反复，检讨的工作应该制度化，保证将影响进度的因素及时反映出来，及时解决。
项目管理者联盟
4.小结
从计划的编制与组织、实施、检查、纠偏等各个环节，都离不开计划思维。一个团队实施一个项目开发，也离不开有效计划方案的支持。项目计划管理是现代房地产企业项目实施全过程中一项重要的管理内容，对项目的销售、成本、预期收益等都会造成直接的影响。作为现代房地产开发企业必须加强项目的计划管理。
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