学文网房地产估价篇1
所谓房地产估价，如果下一个精要的定义：为特定目的评估房地产的特定权益，于特定时间的价值的科学与艺术。评估时应考虑该房地产的特性及房地产市场的所有潜在影响因素。关于房地产估价，如果下一个更具体的定义：则是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估计推测与判断。
房地产估价篇2
关键字：抵押价值评估、金融风险防范、变现能力
一、房地产抵押价值评估在防范金融风险中的作用
房地产的收益、耐用、保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系数较高的担保方式，能够有效提高信贷资金的安全性，因而成为各商业银行普遍采用的资金投放方式之一。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产抵押价值评估是有效防范金融风险的关键性环节。
（一）通过房地产抵押估价可以真实披露抵押房地产的权属状况，防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的处置风险。拟抵押房地产是否合法抵押物，可以通过房地产估价师估价活动，进行专业调查披露。依据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）规定，以下房地产不得设定抵押权：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市***等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他房地产；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。
（二）通过房地产抵押估价可以调查房地产抵押行为的合法性，防范房地产抵押行为不规范带来的操作风险。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）等法律、法规，对房地产抵押行为做出了很多具体的规定和要求，其中包括：房屋和房屋占用范围的土地必须同时抵押、国有企业和事业单位的房地产抵押必须符合国有资产管理的有关规定、集体所有制企业的房地产抵押必须经集体企业职工代表大会通过并报上级主管机关备案、共有房地产的抵押必须征得共有人的书面同意、预购商品房的抵押必须符合商品房预售条件等等。这些条件也是相当复杂，离不开专业房地产估价师细致的工作。房地产抵押行为是否符合相关法律法规，需要由房地产估价师进行调查认定。
（三）通过房地产抵押评估可以客观地判断房地产抵押价值，防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险。由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性，无论从专业能力要求，还是从防范风险的角度看，金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值，更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此，只有委托房地产估价师遵循***、客观、公正的估价原则，根据抵押房地产的特性，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响抵押房地产价值的因素进行综合分析的基础上，才能确定房地产的抵押价值，并可以接受金融机构的委托，对抵押房地产的价值进行动态估价，形成对抵押房地产价值的动态监测机制。
二、当前房地产抵押价值评估中存在的问题
房地产金融中的风险，主要包括信用风险、市场风险、产权风险、制度风险等。随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，房地产贷款评估占评估业务的比重逐年增大，其中存在的问题也越来越不容忽视。
（一）忽视抵押物产权存在瑕疵而造成风险
以不合法或不适宜的房地产作为抵押物，会引起抵押权无法实现，使银行遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。实践中，影响房地产抵押价值的首要因素是产权风险，如果房地产权属不清或存在权属纠纷，或抵押人对拟抵押财产没有处分权。将会导致抵押物无法变现或变现价值远远低于抵押价值。
（二）忽视抵押房地产的变现能力评估
房地产抵押价值评估的目的之一是当债务人不能履行债务时，以处置抵押的房地产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实现。很明显我们需要评估抵押物的变现能力，而在我们目前的评估中，许多估价师都不自觉地忽视企业抵押物变现能力评估。
（三）忽视影响抵押物价值的制约因素
房地产抵押风险，在相当程度上取决于抵押物被处分时所实现的价格。实践中，房地产评估师在评估抵押物价值时，往往对其价值体现的特征及相关方面分析不够全面，大量的制约因素未被充分考虑：如，以未结清建设工程款的房产进行抵押；以带租约或是预售合同的房地产抵押。
（四）房地产评估行业本身仍有待于规范
房地产估价行业还是处于建立市场经济的初级阶段，也存在一些不容忽视的突出问题，比如：有的机构不是靠市场竞争，而是靠***府行***干预去垄断市场；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产估价的技术规范和职业道德，迎合委托方不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人利益，这样，若实现债权时处置这种产权，金融机构就要受到经济损失。
（五）金融机构不够重视抵押价值评估的作用
一些金融机构缺乏从自身出发的风险管理观点，对他们而言谁来评估抵押物无关紧要，只要能有一个让他们满意的评估结果就行。这种观点的必然结果就是金融机构在选择评估机构时不按照评估机构的技术能力和评估水平，反而是将这种选择权用来寻租，有些金融机构在招标选择评估机构时甚至明文规定需要返还一定比例的评估费。
三、对我国房地产抵押价值评估的一些建议
从以上可以看出，防范金融风险离不开一个规范有序的房地产评估行业和高效优质的机构服务。从目前来看，需要从以下方面进行改进和完善。
（一）建立房地产抵押市场信息预警预报制度
房地产抵押市场信息，是房地产市场信息的一部分，是房地产市场发展的需要，它与国家产业***策、担保立法、保险等业务信息密切相关，通过与权威房地产评估机构合作等形式，建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度，是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。比如，在房地产贷款中，应当要看项目的***策符合程度，贷款项目是否属于产能过剩行业或产业***策禁止或限制的行业。当前银行在防范信贷风险时，缺少有效手段，特别是目前中国市场还缺少一个完备及时的信息平台。因此，要建立一个与信贷风险的信息系统，建立相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题，以便化解金融风险，确保信贷安全。该系统通过对产业状况、立法及其信贷风险的检测预警，加强法律、法规、***策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和***策，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，定期向社会公开相关信息，以完善各商业银行的信贷风险控制措施。
（二）着重考察抵押物的变现价值
金融机构发放抵押贷款时，是将抵押物作为金融资产安全性的保证，当违约行为出现时，金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此，房地产抵押价值评估的着力点，应是抵押物的未来变现价值。有效的变现价格需要考虑主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
在考察抵押物的变现价值时，要充分考虑市场的中长期走势，并根据贷款期限的长短、土地级别、借款人的资信状况、还贷能力、经济运行状况等因素，充分估计抵押物在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。在估价方法的选择上，由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定，因此更宜运用收益法评估其客观价值，并以成本法为辅助方法；对于居住类房地产，当投机盛行存在房地产泡沫时，运用收益法就能更好的得到住宅的内在合理价格；对于工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产，则主要采用成本法近行估算。
另外，在运用市场比较法进行评估时，除了要注意选择近期具有可比性的比较案例外，还要注意最高最佳使用原则的适用性，考虑到其未来减价的可能性。估价人员在估价报告中也需根据市场走势做出必要的风险提示和说明。
（三）加强房地产估价行业建设
房地产估价行业的完善也任重道远。目前来看，一是要加强行业协会建设，如：将行业协会尽快与***府脱钩，加快房地产估价师与土地估价师协会的合并进程，控制中介机构数量、提高质量，倡导行业自律。二是通过法律规范和制度约束等途径，加大估价师和估价机构的责任，使其权责对等，推动估价师职业道德的建设和行为的规范。三是改革估价师的考试选拔工作，提高难度和门槛以促进整体行业水平的提升，改革考试制度，加强后续教育，建立淘汰机制，并逐步建立起估价师信用档案。四是通过培训、后续考核等手段督促估价师不断学习。
（四）相关行***主管部门应该履行好服务职能
在房地产金融风险防范中，也需要房地产、土地等主管行***部门完善产权登记程序，房地产评估行业主管部门及时完善房地产估价师执业资格制度，进一步加大房地产估价市场监管和***监察力度，完善市场运行和监管规则，进一步建立和健全房地产估价机构和房地产估价师信用档案，切实解决好房地产估价市场存在的问题，全面提高评估机构及从业人员的职业道德、执业素质和估价报告质量，规范执业行为，杜绝高估抵押价值的情况发生。
房地产估价篇3
关键词：房地产估价；技术路线；估价方法
中***分类号：F27文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.025
江夏区原为武昌县，是武汉市的南大门，素有“楚天首县”之美誉。1995年，经***批准，撤县设区，现为武汉市新型城区，总面积2009平方公里，人口68万人。江夏城区现行的基准地价是2009年完成的，江夏区纸坊城区、大桥新区、庙山、藏龙岛四区域基准地价更新工作于2008年开始实施，成果于2010年4月通过湖北省国土资源厅和武汉市国土资源与规划局的联合验收，并经过江夏区社会各方面的听证。随着经济的快速发展，城区建设的逐步完善，一方面，城区作为全区的***治、经济、文化中心，要求土地利用、城市规划更趋合理；另一方面，为适应经济的发展，要拓宽城市骨架加快基础设施建设及旧城区改造的步伐。为使土地定级成果符合客观实际，保持定级成果的现势性，2011年7月20日，根据武汉市国土资源和规划局《关于开展新一轮基准地价更新工作的通知》（武土资规发[2011]173号）文件，对江夏区纸坊城区成果进行第二次更新。
1拟定实施计划相关条件
此次更新工作原则依据《定级规程》、《估价规程》和《技术规范》，同时我们又结合江夏区实际情况补充了以下原则：
（1）根据江夏区在武汉市和省域内的地位作用、城市性质和规模以及当地土地与房产市场的发育程度，选择并确定适合当地实际情况的技术路线。
（2）注重静态与动态相结合，充分考虑江夏区城市建设现状以及近期内规划建设将对土地质量和土地价格产生的影响，从时间、空间和市场供求三方面综合评定土地级别和测算基准地价。
（3）在保证土地定级估价遵循国家规程要求的同时，注重对定级估价理论方法的研究探讨，在一些难点问题上力争取得突破和创新。
（4）理论与实际相结合，在保证定级估价成果科学性和规范性的同时，注重成果的实用性和可操作性，使其更易于根据市场的变动实现动态监测和适时更新调整。
（5）在技术手段上，充分利用科技含量高的土地定级估价信息系统实现对土地级别和基准地价的动态更新，提高成果精度，建立起***形、数据库和文档的一体化系统，以便于***府公布和基准地价以及提供公众咨询服务，实现数字土地的目标。
2拟定调查收集的资料
资料收集的一般方法和要求，这里只说明具体收集的情况。
此次基准地价更新收集的内容主要包括土地使用权出（转）让、商品房出售、房屋买卖、房屋出租、征地、拆迁等样点资料；建筑成本费用、有关土地房屋的税收种类、税率及相关收费标准依据等参数指标；土地开发与经营的***策法规、条例、规定及相关法律、法规等文件资料；历史地价资料；有关经济指数；城镇规划等有关资料。
3预计所需的时间，人力，经费
本次土地定级及基准地价更新工作，在江夏区***府的领导下，成立江夏区基准地价更新领导小组，下设办公室。在领导小组监督指导下由江夏区国土资源和规划局负责组织实施，项目实施单位为武汉吉诺凯立德数码技术有限公司。
为了确保江夏区土地定级与基准地价评估工作的顺利进行，江夏区***府成立了领导小组及各工作组。
4确定基准地价评估步骤
4.1土地定级的技术路线
本次土地定级的技术路线可概括为：在全面收集影响江夏区城区土地质量的因素因子资料的基础上，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，以网格为基本定级单元，采用多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，初步划分综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别。最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。
4.2土地定级的工作流程和工作内容
根据中华人民共和国国家标准《定级规程》（GB/185072001），土地定级的工作内容为：
（1）建立土地定级评价因素因子体系。
（2）确定定级因素因子权重。
（3）根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查。
（4）建立土地定级数据库系统。
（5）按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和服务半径；根据土地定级因素因子调查表数据和***件，采用《定级规程》规定的方法对定级因素因子进行量化，并确定其作用分，对其中的点线状因素因子根据其影响方式和强度，确定其服务半径。
（6）划分单元并计算其总分值。
（7）划分土地级别。
（8）土地级别的验证与确定。
（9）土地定级***件编制。
（10）土地级别面积量算。
（11）编制土地定级报告。
编制土地定级工作报告和技术报告。
5确定工作进度安排
（1）8月份完成编制实施方案。
（2）9月和10月份完成资料收集和实地考查。
（3）10月份完成资料整理与分析。
（4）10月和11月份完成内业处理。
（5）11和12完成撰写专题报告。
（6）12月份完成成果论证并组织验收。
参考文献
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房地产估价篇4
地址：
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法定代表人： 经办人：
乙方：
电话： 传真：
法定代表人： 经办人：
甲、乙双方经过协商，本着自愿平等原则，就以下的房地产估价项目达成本委托合同书。
第一条 房地产估价委托内容
1．委托估价项目：；
2．估价基准日： 年月 日；
3．估价工作开始日期： 年月 日；
4．估价报告提交日期： 年月日；共提交报告 份；
5．估价目的：
第二条 估价收费
1．依据国家国有资产管理局和国家物价局价费字<1992>625号《资产估价收费管理暂行办法》规定，结合深圳市的实际情况制定的收费标准及项目特点，双方议定本项目总收费人民币 万元；
2．费用支付办法和时间。①本委托协议书双方签字或盖章后即预付人民币 万元，乙方收到预付款后开始进行估价工作。②余款人民币 万元在甲方取报告时付清。
第三条 甲方的责任
1．甲方为乙方提供被估价资产的相关资料，并对所提供的资料真实性负责任；
2．甲方派熟悉情况的专人配合乙方进行估价工作，并为乙方详细介绍相关的情况，安排合适的工作场地；
3．甲方按第二条协定，及时支付估价费用给乙方；
4．如本估价项目需要到本市以外地方进行有关估价程序，相关费用亦由甲方负责，费用不包括在第二条总收费之内。
第四条 乙方责任
1．乙方按国家有关资产估价的法律法规，履行必要估价程序，在***、客观、公正、科学基础上进行估价；
2．乙方对估价结果的准确性、公正性、合理性负责任；
3．乙方应派遣估价专业人员到甲方现场进行资产估价业务，并及时向甲方通报估价情况；
4．估价结果出来时，报告初稿完成并征求甲方的意见后，乙方出具估价报告，甲方的意见必须客观、真实；
5．对甲方提出的在估价工作或估价报告中存在的疏忽、遗漏、错误和估价结果提出的意见进行补充、修改、调整；
6．乙方在估价工作中，自觉维护被估价资产相关各方的正当权益；
7．乙方对本次估价工作中甲方所提供的全部资料及估价结果，不得以任何形式向第三方透露。
第五条 违约责任及处理办法
1．本协议书在执行过程中如出现对协议条款的异议，双方协商一致另补充说明有关条款；
2．本协议书执行过程中如一方有违约行为，另一方有权要求对方停止违约行为，如对方仍不停止违约行为，可以向人民法院起诉，并有权要求违约方承担违约行为造成的损失。
第六条 其他事项
1．本协议书壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，同具法律效力；
2．本协议书经双方代表签字或盖章后即成立。乙方收到预付款时，合同生效；
3．其他未尽事宜，甲、乙双方协商补充。
甲方（盖章） 乙方（盖章）
房地产估价篇5
自21世纪初期,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次,在这种背景下,房价开始迅速窜升。 房地产估价real estate appraisal是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合,把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动,从事以上活动的机构即为经纪机构。两者同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、***策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段,因此在本文中我们将对两者在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两者之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。
二、案例分析
某房地产开发商将一套住宅物业售给某业主,自用该住宅物业两年后,该业主欲转让其所拥有的该住宅物业,并委托一经纪机构为其出售,经纪机构根据该业主所提供的关于该住宅物业的资料及希望的出售价格,对掌握的客户群资料进行查找并对欲购买该物业的买方进行直接联系,通过解释说明及现场勘察等方式使买方对该物业有较全面的了解,并组织或代表买卖双方进行协商对最终的成交价格达成一致。其后,买方购房需要向银行申请按揭贷款,此时接受银行委托评估机构将要对该物业进行评估为银行贷款提供价值参考,通过现场勘察、有关资料查询并选用适当的评估方法,评估机构向银行提出一个客观、公正的评估价值作为贷款的价值参考或依据。
上面这个案例简单的说明了房地产估价和房地产经纪机构在房地产交易中各自服务的环节、服务的对象及提供的具体服务。我们对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段,经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务;该业主从开发商手中购买该住宅物业时,也可能向银行申请按揭贷款,而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估,作为贷款价值参考; 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估,以作为交易参考;该业主可能委托经纪机构出租该物业,同时评估机构可能接受委托,对参考租金进行评估;在买方无法偿还贷款时,经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务,同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。
由此看来,估价和经纪机构在房地产交易中无处不在,他们之间的合作也是环环相扣。
三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析(由于上述案例的普遍性,以下主要涉及出现在案例中的合作,而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作):
1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中,经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格,是一个已完成的事实,这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果,不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时,要向经纪机构充分的了解交易情况,分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响,从而对评估价值进行适当的修正。
2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中,经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修,在有些交易中还含有家私、家电等;而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响,在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。
在上述这两种情况出现时,经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观,不能准确的反映市场,尤其是遭到客户的不满,甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通,对彼此业务缺乏深入的了解,知识脱钩,对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。
3、提供参考案例的失实。当估价机构在对该物业进行评估时,需要对市场上同类物业的价格资料进行搜集、分析和修正,从而得出客观的评估价值。由于目前经纪机构基本为片区经营的模式,对片区内物业掌握大量的成交信息,评估机构往往会向经纪机构查询相关信息。经纪机构往往为了满足客户的贷款额度,提供虚假成交资料,误导估价人员,从而得出偏离市场行情的公开市场价格。
这一问题不仅仅为经纪机构单方面所造成,也因为评估机构没有能建立一个完善的不断更新的资料库,在短期内完成评估工作,缺乏市场信息而造成经纪机构对估价人员的误导。没能用专业的眼光对提供的资料进行有效筛选和修正。
四、在以上这种情况中出现了估价机构与经纪机构之间的不良合作,对交易当事人的利益造成不公正的影响,破坏了整个市场的公平竞争秩序,对整个行业的形象产生了负面影响,也对机构双方的长期效益产生不良影响。
以上这些问题,有些是机构双方缺乏彼此的了解和沟通,经纪机构对评估机构技术性的概念不能加以正确的理解并向客户提供客观的解释,有些是评估机构对于经纪机构在成交环节中所发生的交易情况不了解,而不能对成交价格和提供的案例做出专业的分析和判断,有些则是机构双方在对交易推动和促进中进行不良的合作,使交易当事人蒙受损失,这些都应在我们以后的工作中予以改进和杜绝。
针对这些问题,有关***府部门及行业协会都提出了很多行之有效的解决办法,下面笔者将从从业人员本身及机构本身提出一些建议:
1、加强机构间的沟通,彼此了解和熟悉对方的工作内容,要对客户提出的无论相关于房地产信息还是技术方面的问题都能做出正确、合理的解释和说明;
2、估价机构要建立起数据库,而数据库的资料也要保持长期的不断更新,这项工作也非常需要经纪机构的配合,提供客观、准确的成交资料并对交易情况作出完善的说明;
3、机构本身对于员工日常工作的管理和职业道德培训。尽管我们有行业协会对从业人员的行为进行监督,并且有行业规范对从业人员的行为进行约束。但是估价及经纪机构是从业人员日常工作的场所并在自己的岗位上行使责任和享受权利。机构本身应该对自己的员工进行业务能力和职业操守的不断教育;
4、机构之间提供客户投诉渠道并予以及时的解决。房地产评估和经纪机构都属于第三产业,为客户提供满意的服务是我们的宗旨。而我们的机构部门设置多为业务部门而没有或者很少设置售后服务部门或相关部门即客户投诉部门。
房地产估价篇6
关键词：投资性房地产 公允价值 房地产估价
1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定
新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。
2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因
2.1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。
2.2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关***策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。
房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为***的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。
2.3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。
2.4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。
3 投资性房地产引入房地产估价的途径
3.1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。
3.2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在***策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。
投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。
参考文献：
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[2]***.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].
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[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.
[5]全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：经济科出版社.2008.
房地产估价篇7
［关键词］估价机构;房地产司法拍卖估价;风险防范
1引言
房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持***、客观、公正的原则。
2房地产司法拍卖估价概述
2.1房地产司法拍卖估价概念。涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业知识和经验对涉案的房地产价值或价格进行分析、判断和测算，并提供相关专业意见的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2房地产司法拍卖估价的特点。房地产司法拍卖估价的主要目的就是为了人民法院审理案件需要确定房地产处置参考价提供参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。［1］房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥善处理案件提供财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位平等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。第二，房地产司法拍卖估价具有严肃性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必须严格按照《资产评估法》《房地产估价规范》的规定审慎进行。第三，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2018年9月1日起施行的［法释〔2018〕15号］《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《规定》)开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的委托评估方式形成一定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;④评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;⑤具有其他应当书面说明或者补正的情形。同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;④评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。面对新的司法解释、新的估价要求，房地产估价师虽说具有一定的不可替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。
3房地产司法拍卖估价工作风险成因
从司法拍卖估价工作的实践情况来看，房地产估价机构从事司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的原因。3.1程序不合法引发的风险。在《资产评估法》、2015版《房地产估价规范》中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，常常会出现估价程序履行不到位的情况，比如现场查勘时经常出现被执行人不配合的情况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有认真核对人民法院提供的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2估价结果不公正引发的风险估价结果不公正。主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等原因导致的估价结果出现需要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。《规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为故意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严重的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必须依法合规、谨慎执业。
4房地产司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施
4.1提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平。就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必须做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律知识培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必须使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违背法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的具体情况制定符合本单位工作实际的《房地产司法评估操作指引》，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构。在司法拍卖估价中的风险防范能力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。［4］为此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在具体的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获取、使用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持清醒的头脑，牢固树立风险责任意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于。目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消除评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的情况下，可以参加司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在《司法鉴定机构管理办法》中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4合理利用假设限制条件和免责条款。在司法拍卖估价工作中要合理地使用假设限制条件和免责条款，避免相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避免一些由于其他方面的原因而承担不应该由估价机构及估价专业人员承担的风险。对于司法拍卖估价过程中难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应及时和委托人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，应出具有条件的和有保留的咨询意见。
5结论
随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要牢固树立风险责任意识，牢记自身职业道德底线。相信通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到控制。
参考文献:
［1］王学哲.论司法鉴定中房地产估价工作的风险防范［J］．中国房地产估价与经纪，2009(2)．
［2］敖立新.浅谈房地产司法拍卖及估价［J］．中国房地产估价与经纪，2017(2):73－77.
［3］陈艳.房地产估价机构防范风险策略探讨［J］．住宅与房地产，2019(22):8.
房地产估价篇8
关键词:房地产估价行业现状发展对策
一、房地产估价行业的现状
我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于***府主导的状态,因而具有浓厚的行***色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。
我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。
但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价***、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。
二、房地产估价行业存在的问题
(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。
目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。
(二)行业监管不力。
审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。
(三)房地产估价市场不规范。
目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行***部门则对执业活动进行行***干预,与之产生了权钱的交易,超出了行***机构本身的行***职权,引发了市场的不公平竞争。
由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。
同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。
三、房地产估价行业的发展建议
(一)完善法律法规体系。
完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的***企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。
(二)建立健全行业协作,共同监管体制。
由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行***主管部门,房地产估价师主管部门是建设部,资产估价师主管部门是***,而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。
(三)培养高素质人才,提高执业水平。
房地产估价行业的发展壮大,要求执业人员整体素质不断提高。房地产估价师应积极提高业务素质,在理论研究、实务分析、***策法规、学术与国外动态等力面进行培训和学习,还应强调的是,作为房地产估价师,不应仅仅钻研业务知识,还应强化法律意识,严格把握合法与违法的界限。
参考文献:
[1]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势.建设科技,2010,(2).
房地产估价篇9
【关键词】房地产；估价；工作
我国的房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
1 掌握房地产估价必备的知识
1.1 房地产估价专业知识
房地产估价发展至今成为一门学科、一种职业、一个行业、一种经济行为、不是任何人都可以随意从事的，必须经过系统的学习和培训，具备扎实的估价理论知识，掌握好各种估价方法的理论依据、适用范围、条件以及相应的测算过程，在实际估价工作中能针对不同的估价对象、估价目的和市场环境选择相应的评估方法，进行科学严谨的估价。
1.2 房地产估价相关知识
一宗房地产估价业务的评估，首先要对房地产有准确的认识，这对于评估结果的正确性、合理性是非常的重要。对房地产的认识包括土地和地上建筑物两个方面的内容，准确的认识一宗土地要涉及到规划、土地管理、房地产测绘等相关知识；建筑物的认识涉及到建筑工程、工程造价等方面知识；资料收集、数据处理、分析环节要用到统计方面知识；估价侧算的过程要运用到财***、金融、会计、预测、房地产开发经营等方面相关知识。房地产价格受制度***策影响较大，这就决定了估价人员必须懂***策；房地产估价要遵循合法原则，在房地产分割、拆迁、拍卖、抵押、司法鉴定等类型的评估中，估价对象权益价值的评估并不是委托人或房地产估价人员可以随意假定的，必须以法律、法规或***策为依据进行。估价人员的估价行为不仅受到相关法律、法规的制约，而且其结果又要承担相关的法律责任。因此，只有通晓与房地产相关的法律、法规和***策，才能正确评估估价对象客观、合理、合法的权益价值，更好地为社会服务。
1.3 熟悉估价规范及估价相关方面的指导意见
国家为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定《房地产估价规范》。作为房地产估价的从业人员必须熟读并理解透彻规范的规定，在执业的过程中必须严格按照规范的要求去操作，才能确保估价结果客观、公正、合理。
熟悉国家出台的有关房地产估价方面的指导意见以及对估价产生影响的法律法规、通知。诸如：为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，国家相关部门发出的房地产抵押估价管理有关问题的通知及《房地产抵押评估指导意见》；《城市房屋拆迁估价指导意见》及各地方***府相应出台的细则、办法，对拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定，对规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当时人的合法权益有了保障。作为一名房地产估价从业人员，如果不了解与估价行业相关的国家指导意见，就不能很好的开展工作。
2 养成良好的估价作业习惯
良好的估价作业习惯，将会使我们的工作收到事半功倍的效果。接受一宗估价业务，首先，把估价技术路线确定下来，因为估价技术路线是指导整个估价过程的技术思路，有了技术路线的指导，我们在项目估价过程中才不至于束手无策，而是得心应手；其次，制定拟调查收集的资料及其来源渠道，避免工作出现无头绪，盲目性，收集到的资料没用，要用的资料没收集到；第三，做好人员和进度的安排，以保证估价项目按时完成。不管是简单业务还是复杂业务，都应养成这样的估价作业习惯。
3 做好房地产估价相关信息资料的收集工作
“巧妇难为无米之炊”。一个具有深厚估价理论知识的人，如果手上没有估价相关房地产信息资料，那么估价工作将无法进行。因此，我们必须做好估价的日常信息收集工作和面临具体估价业务时的针对性的资料收集工作。日常信息资料的收集包括：影响房地产价格因素的信息收集，包括社会因素、经济因素、行***因素、区域因素等方面信息的收集。比如房地产价格走势、租金水平、建造成本、土地市场行情、房地产制度、税收***策、城市规划、物价、居民收入、利率以及国家对房地产市场进行宏观调控的***策、措施等内容；同时对城市里不同城区的房地产价格、土地市场、交通情况、配套设施情况、环境景观、商服繁华度等有充分的了解。针对性的资料收集工作主要是根据估价对象的情况制定相应的估价技术路线，按照所确定估价方法有针对性的收集估价相关的信息资料。比如市场比较法：主要收集类似房地产交易实例；收益法：收集类似房地产租金水平、经营收入、收益率、经营成本支出、收益变化情况；成本法：收集类似房地产开发过程各个环境的费用支出（建安成本、前期工程费、管理费、基础设施、配套设施等费用）、税费支出和正常利润等；基准地价修正法：收集估价对象所在地的基准地价成果文件。另外，信息收集后，要进行整理、分析，甄别信息的真实性、准确性，去伪存真，以保证估价结果的客观合理。为了提高估价工作的效率，还应对各项信息资料按区域、按用途、按结构、按档次、按规模进行分门别类的归档整理，以便在需要时，能信手拈来。
4 职业道德和社会责任
房地产估价从业人员应具备良好的职业道德，才能评估出客观、公正、合理的房地产价格。作为房地产估价人员，要从自身做起，加强职业道德修养。所谓职业道德，是同人们的职业活动紧密联系的符合职业特点所要求的道德准则、道德情操与道德品质的总和，它既是对本职人员在职业活动中行为的要求，同时又是职业对社会所负的道德责任与义务。爱岗敬业、 诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会是我们每一个职业应该遵守的职业道德。
房地产估价从业人员要有良好的思想、态度、作风和行为去完成房地产估价工作，清楚在房地产估价活动中应当做什么，不应当做什么；应当怎样做，不应当怎样做。做到***、客观、公正；专业胜任能力；诚实守信；保守秘密；公平竞争。房地产估价人员的职业道德要有专业能力作为基础，专业能力上的不能胜任本身就对社会公众构成一种欺诈，是一种不道德的行为。“人无信不立，商无信不才”，作为房地产估价工作人员，在执业过程中要诚实守信。房地产估价为房地产交易价格、抵押贷款额度、房屋拆迁金额的补偿、司法鉴定等通提供重要参考依据。因此，房地产估价结果的公正性直接影响着有关各方的利益，并对社会经济活动产生重大影响，房地产估价从业人员必须增强社会责任感，承担起应有的社会责任。才能提供高质量的服务。
总之，房地产估价不仅是一门学科、一种职业同时也是一门艺术。随着社会经济的发展，各行业、各领域对房地产估价需求日益广泛，房地产估价人员承担的社会责任也会越来越大，将面临更大、更新的挑战，因此，只有具有上述基本素质，并在实践中不断丰富估价工作经验，才能做好房地产估价工作，在激烈的市场中立于不败之地。
参考文献：
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[2]吴楚.论房地产估价职业道德建设中国房地产估价师 2000(3)
[3]王瑞萍.谈房地产估价人员应具备怎样的基本素质 沧州师范专科学校学报2008（6）
房地产估价篇10
关键词：房地产估价 评估方法 探索研究 实施步骤
房地产不仅是一种重要的经济资源，而且还是一种商品和资产，是人们进行交易或者投资的重要对象之一。近些年，随着房地产市场的迅猛发展，房地产的价格和价值受到人们的广泛关注和重视，但是如何给房地产进行一个准确的估价，使其价格高低更加准确反应商品本身的价值，同时与集体或个人的切身利益相联系，与社会稳定和房地产健康发展相联系。因此，选择一个合适的方法，使房地产的价值客观、公正、合理就更加重要。本文对房地产的估价方法进行了梳理，阐述了估价方法的适用范围、必要条件和实施步骤等，分析了房地产常用估价方法目前存在的一些问题，以及改善措施的思考。
一、评估方法的概念与适用对象
房地产估价必须根据评估对象以及房地产的市场状况等客观条件，选择相适应的科学的估价方法。目前，房地产估价的方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法和长期趋势法，前三种方法是最常用的基本方法。
（一）概念
1.比较法。比较法是指根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格的方法，具体的说是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
比较法的特点是方法简单易懂，是利用市场价格进行评估根据基于市场可比较对象对房地产本身进行修正而完成评估，关键点是选择市场上具有类似价值的有参考意义的可比实例。
2.成本法。成本法是指根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
成本法的特点是根据取得及开发房地产的费用而进行评估，适用对象广泛，包括已经开发、正在开发和计划开发的房地产。但是成本法更加适合交易几率低，不以经济效益为目的的公益.陛房地产，对于能够产生经济效益的房地产而言，房地产的生产成本并不能决定房地产的价格。
3.收益法。收益法是指根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法的特点是根据房地产未来的收益而进行测算，从而得出评估价值，而这其中的折现率的确定是影响评估结果的关键因素。
4.假设开发法。假设开发法是指根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法，具体的说就是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
5.长期趋势法。长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
（二）适用对象
1.比较法。适用于数量多且有一定可比性的房地产，比如：普通住宅、写字楼、商铺、厂房、房地产开发用地等。以下房地产难以采用比较法，例如：数量少的房地产，特殊厂房、机场、博物馆、寺庙、教堂、古建筑、码头等；发生交易少的房地产，学校、医院、行***办公楼等；可比性差的房地产，在建工程等。
2.成本法。适用于新建完成的房地产，可以假设重新开发建设的旧房地产，在建工程，计划开发的房地产，对于很少发生交易或没有经济收益房地产，例如：学校、医院、***书馆、体育馆、行***办公楼、公园、***队营房等公益性房地产适用于成本法。而有独特设计的化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场也适用于成本法。
3.收益法。适用于收益性房地产，或同类房屋有收益的即可，例如：住宅、写字楼、旅馆、餐馆、商店、影剧院、游乐场、停车场、加油站、厂房、仓库、农地等，不产生经济效益的公益性房地产不适用于收益法。
4.假设开发法。适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，例如：可供开发的土地、在建工程等。
5.L期趋势法。适用于价格无明显季节波动的房地产，因为长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律做出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。
二、必要条件和实施步骤
（一）必要条件
1.比较法。比较法必须在价值时点有较多的类似的交易案例，是人们最能接受的一种方法，人们对市场价格信号最愿意接受也最好理解。但是如果房地产市场不够活跃，很难利用比较法准确的评估房地产价值。在房地产交易信息不对称的情况下，获得房地产交易信息也是难点。另外，比较法还要消除房地产本身与可比案例的不同的差异，如：要把缴纳各种税费非正常负担下的价格处理为正常价格，要把可比案例的交易日期处理为价值时点的交易日期等。值得注意的是，利用比较法评估的价值有时不一定合理，因为市场的过度乐观和过度悲观都会影响房地产价值被高估或低估，或房地产市场近期变化太快，这也会给估值带来麻烦与不确定性。
2.成本法。采用成本法对房地产进行价值评估决定于效用而不是花费的成本，成本增加时效用也增加才能构成价格，这意味着成本增加不一定使其价值也增加，而成本不高也不代表价值不高。所以在采用成本法时应选择房地产的客观成本而非实际成本，客观成本是假设重新开发该房地产时所产生的花费，也应参考房地产市场的供求关系，若最近房地产市场供大于求则应调低评估值，反之则调高。
3.收益法。收益法的决定因素是对未来收益的预测，这就需要评估师凭借自己的经验，广泛深入的去调查研究房地产市场，非理性的预期会影响最终的评估价值。
4.假设开发法。采用假设开发法最重要的就是对最佳开发利用方式的判断和对完成开发后价值的预测，但这往往也具有较大的不确定性，另外这也需要一个好的社会经济环境。
5.长期趋势法。采用长期趋势法必须拥有房地产或相似案例的真是资料，拥有的资料的真实性越高，时间越长，得出的模型就会越准确，估值就会越精准。
（二）实施步骤
1.比较法。主要分为四个步骤：搜集房地产市场中真实的交易案例的信息；选取一定数量的符合条件的交易实例；对各个可比案例进行处理，使各个实例的成交价格口径一致，相互可比；把经处理过的多个价格综合为―个价格。
2.成本法。主要分为四个步骤：选择具体的估值路径；测算重置成本或重建成本；测算折旧；计算评估价值。
3.收益法。主要分为五个步骤：选择报酬资本化法或是直接资本化法；预测收益期或持有期；测试未来的收益；确定报酬率或资本化率、收益乘数；计算评估价值。
4.假设开发法。主要分为八个步骤：选择具体的估值方法；选择估值前提；选择最佳的经营开发方式；测算后续开发经营期；测算后续开发的必要支出；测算完成开发后的价值；确定折现率；计算评估价值。
5.长期趋势法。主要分为四个步骤：确保估值对象或相似房地产的资料的真实性；统―搜集资料的标准，并按时间顺序编排成***；根据时间***找出其中的规律，并得出模型；以该模型来测算房地产未来的价格。
三、估价方法存在的问题
房地产估价的每一种方法都有其适用性和优缺点，最常用的三种基本方法存在的问题可能更具普遍性。
（一）比较法
比较法的问题在于选择合适的可比较的案例是否足够，是否是与估值对象接近的，如果案例不够或信息不对称，评估师无法掌握足够信息的情况下会影响估值。此外，评估师人为选择案例也给估值造成了一定的主观影响。
（二）成本法
成本法的问题在于单纯的根据房地产的生产成本而进行评估往往不能够准确的反应房地产的真实价值，除非纯粹不产生经济效益的房地产，否则房地产的价值都不会仅限于最初的生产成本，而在房地产市场变化较大的情况下重置成本也无法完全反应房地产的真实价值。
（三）收益法
收益法的题在于对报酬率的确定是影响估值的最大因素，报酬率的确定往往也带有主观色彩，每个人的预期，甚至每个评估师对于相同案例中的报酬率的确定都不会相同，这就要求评估师具有长期经验和较高能力，尽量选择准确的报酬率才能得出更精准的评估值。