学文网房地产价格调控篇1
【关键词】城市住房 价格波动 ***策调控
一、我国房地产价格的现状
统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。
二、房地产调控***策回顾
从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控***策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。
2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份***出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松***策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上***策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。
2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，***办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，***办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税***策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财******策和货币***策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控***策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。
2007年3月18日起，央行出台一连串的加息***策，前后6次加息。并多次上调存款准备金率，年初至年末累计达1.5%，至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%，创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机，我国的经济也受到严重冲击，房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。
为了缓解金融危机带来的经济衰退局面，国家实施了一系列鼓励投资的救市***策。2009年5月，***《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》，规定普通住宅的最低资本金比例18%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时，居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年，不足5年的，按其销售收入与购房价款的差额征收营业税，超过5年的，免征营业税。在这种***策的大利好下，2009年房地产市场出现空前繁荣，房价井喷式上扬，甚至高出2007年。
2010年4月17日，***《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）将二套房首付提高到50%，第三套停贷，外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日***办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税；家庭购买二套房，首付款比例不得低于60%；制定和执行严格的限购措施，同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令，其中2011年2月16日，北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”，与此同时，欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和，2011年，大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。
三、***策建议
房地产价格调控篇2
关键词：房地产泡沫；货币***策；资产价格
中***分类号：F832 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）11-0139-02
一、货币***策应密切关注资产价格
近几年来，一个饱受争议的话题――货币***策应不应该对资产价格做出反应。很多经济学家都曾经对资产价格问题表示过担心，这其中就包括美联储前***格林斯潘。然而当时在格林斯潘掌控下的关联储一直保持低利率，并没有对资产的连续高涨做出任何反应。格林斯潘对自己行为的解释是，资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫。美联储认为，机构本身很难判断资产价格中存在泡沫，而且对资产价格的调控力度也很难去控制。
2008年国际金融危机以来，美联储受到大家的垢病，美联储长期的低利率***策被认为是这场灭难的重要诱因。不仅仅是美国，近30多年来，全球范围的重大金融危机中我们都可以看到资产价格泡沫的影子，然而资产价格泡沫基本都是在宽松的货币***策下滋生、膨胀的。假如中央银行机构对资产价格的持续走高没有行动，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。
货币***策关注和调整资产价格，在当今学术界还没有得到一致的肯定。但是，大部分经济学家都认识到，中央银行即使不直接的调控资产价格，最起码的对资产价格的关注还是要给予的，以便于尽早发起行动，采取有力的举措去预防资产泡沫进一步扩大与其带来的通货膨胀。除了货币***策以外，金融监管机构也应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方而发挥更积极、更有针对性的作用。
***发展研究中心金融研究所夏斌认为，我国在推出刺激经济的***策的同时，财***付出了相当大的代价。中国相对积极的财******策和宽松的货币***策可能使资产价格存在隐患。虽然房地产投资在推动中国经济复苏的进程中起到了不可磨灭的重要作用，然而，防范房地产泡沫的形成，以及防止泡沫在一瞬间破裂便成为了2014年我国***府对宏观经济调控的重要内容。
2014年，中国资产泡沫问题理应得到更多的关注。2012年之后，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。然而，贷款的增加与投资增速稍快可能会引起流动性过剩的问题，流动性过剩又会引起资产价格通胀的预期，这将进一步引起房地产价格的上升。如果宏观***策不得到及时的调整，太多的未完工程项目很有可能将会促使中央银行在2014年继续实行宽松的货币***策，以至于在今后的几年甚至更长时间里产生出比2007年还要大的资产泡沫。倘若资产泡沫破灭，对我国经济将造成不可估计得损失，企业、银行、家庭和***府部门资产价值将大幅下降。所以，我国中央银行应该尽快对宏观经济进行微调。从这个角度来看，调整宏观经济的***策应该有针对性，不该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币***策和投资策略，及早实施微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。
二、现阶段货币***策调控房地产市场而临的问题
（一）放松调控将导致房地产泡沫卷土重来
世界上任何一个国家或地区对房地产价格的调控都无法一蹴而就，大部分都是经过多次斟酌、连续调整调控***策，才使房地产能够得到“软着陆”。但是调控效果往往违背初衷。房地产业对本国经济的影响效果十分明显，经常看到的情况是在泡沫初期，***府会出台一系列的***策以防止房地产泡沫的进一步扩大，但是由于市场整体预期过于乐观，弱化了这些***策的效用；随着泡沫不断扩大，泡沫继续变大的压力会落在***府头上，随之将会颁布一些严厉的***策进行调控，这时乐观的市场预期将会动摇，房地产市场随之降温，资金持有者将会观望市场；房地产业冷却所带来的负而效应凸现，宏观经济受损，***府可能会因为通货紧缩与利益受损方的压力而实施较为宽松的***策，这时，假如资金持有者自己宽裕而且观望的资金无法找到好的投资方向，新一轮更加猛烈的泡沫将会随之而来，如果***府在这时更加严厉的措施，房地产业将会长期陷入萧条。
房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。比起美国房地产金融的套路，中国应该选取德国的发展模式。在如今如此复杂的经济形势下，我国应该花几年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项***策制度，重视现在资产价格的隐患，同时，也要保持耐心。
（二）过度调控会阻碍经济的持续发展
从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧缩是各国所而临的主要问题。如果采用过严调控，通过经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通货紧缩在我国极可能再次出现。2013年，中房协多次向***建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控***策。中房协表示，在此前的调控新***下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上2013年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控***策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性，因此，如何把握好调控力度确实是一道难题。
（三）微观主体预期对货币***策有效性构成挑战
对货币***策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控***策的实施而调整其行为，货币***策才可以较有效实施；而如果相逆于调控***策的实施调整其行为，则货币***策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离***府的调控口标。例如，2010年“国十条”出台以后，购房者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成（79.3 %）网友表示受***策影响推迟买房；14%网友表示不受***策影响；仍有6.7%的网友担心后续***策更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退房。
（四）基层中央银行落实***策难到位
我国地方***府在经济发展中具有特殊的地位，对经济的影响很大，因此，地方***府是货币***策传导中不可忽视的一个重要方而。首先，地方***府在房地产市场中具有双重的身份。它一方而是房地产市场的监管者；另一方而又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，***府代表社会公众利益，帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者，***府希望土地卖出高价，增加财***收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功能的失效。
中央***府又把GDP增长作为考核地方***府的指标，而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力，这导致地方***府在执行中央***府的决策时消极敷衍。同时，地方***府在制定本地房地产***策之时，也倾向于最大限度地利用鼓励性货币***策，而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币***策。
三、完善我国货币***策调控体系的措施
首先，要增强货币***策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时，由于房地产市场数据信息是调控决策的基础，央行也应加快建设房地产市场数据信息库，并建立数据信息共享机制，定期房价信息，提高各类房地产市场的透明度，制止谣传的误导作用，以解决房地产市场的信息不对称问题。
其次，要加强一般性货币***策与选择性货币***策之间的配合以及货币***策与其他调控***策的配合。货币***策工具有很多，要根据现时的市场状况采用适当的货币***策工具，并保持这些工具操作方向的一致性，配合使用，加强货币***策的调控效果。能对房地产价格进行调控的宏观***策措施也有很多，包括货币***策、税收***策、土地***策和行***手段等，要对这些***策措施进行协调，使其相互配合，加强整体调控效果。
因此，中央银行在调控中应充分加强一般性货币***策与选择性货币***策之间的配合，尽量统一两者的***策方向；同时加强与土地***策、财******策之间的配合，才能提高货币***策调控房价的有效性。
参考文献：
[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.
[2]成家***.资产价格与货币***策[M].北京：社会科学出版社，2004
房地产价格调控篇3
【摘要】房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都是热门话题,影响房价的***策因素主要在于国家金融***策、土地***策、国家公共住房***策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产现状及其形成原因,就***府如何从根本上抑制房地产价格提出建议。
【关键词】房地产价格波动***策因素建议
在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。房地产价格受总成本影响
很大。从总成本的变化潜因来看,***府***策是引致价格上涨的重要诱因。
一、影响房地产价格的主要***策因素
1、国家金融***策
(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。
(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。
(3)货币***策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央***府和地方***府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。
2、土地调控***策
首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。
3、***府公共住房***策
当前房地产业的症结在于***府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方***府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,***府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中***府的***策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。
4、税收***策
税收手段是财******策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。
5、城市规划***策
城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。
6、国家收入分配***策
城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。
二、近年来房地产市场***策缺失导致的价格波动
1、土地供应***策
***府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带来的结果。
国家统计局2009年公布的第一季度数据显示,房地产开发投资增长比去年同期回落28.2%,全国商品房销售面积同比增长8.2%,销售额同比增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比增长9.2%;房屋销售价格同比下降1.3%,购房景气指数下降至94.74。从数据不难看出,房地产市场低迷态势还在延续。
通过比较土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,发现其相关度是很高的。土地价格受***策和经济的影响波动比较大,住宅用地更是如此。
2、金融与货币***策
2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,***府确定了2009年的房地产***策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方***府在国家***策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和***府调控的力度。
3、***府管理缺陷
(1)国家宏观***策实施管理缺陷。从***提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级***府几乎都有土地储备中心。相比之下,***规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务,表示3年内中央财***将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而,如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。
(2)地方各级***府管理的不当。特殊的土地产权制度决定***府对房地产进行干预的必然性。地方***府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方***府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方***府不当干预或过度干预所导致的***府职能失灵分不开。
(3)区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。
(4)宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国***府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。
三、克服***策缺失的主要改进措施
1、取消价格双轨制
价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到***策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。
2、简化行***审批环节,降低交易成本
***府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。***府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。
3、改进税收***策
降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等***策措施。一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的***策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方***府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。
【参考文献】
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房地产价格调控篇4
关键词：房地产；价格；经济；***策调控
1概述在2005年和2006年，中央***府分别出台了“国八条”和“国六条”，旨在遏制房价上升过快的势头，但收效甚微，房地产价格并不听***府调控的“使唤”。只有对症下药，洞悉我国房地产价格波动的真正原因，调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响，进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系，将房地产价格纳入***府和央行的重要关注指标具有重大的意义。
2房地产价格对宏观经济的影响
2.1房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》，发达国家消费支出占GDP比重平均在80％左右，发展中国家平均74％。2006年中国的消费支出占GDP比重仅50.0％，国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。
以我国自身的历史数据作纵向对比，我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年，以支出法计算，最终消费占GDP比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占GDP比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近5年来，最终消费率的下降尤为显着，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。截至2006年，我国的最终消费率和居民消费率均创下***以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明，过高的房价使消费减少并使投资增加，是造成我国消费/投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。
2.2房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，公司办公需要商业写字楼，工厂生产需要厂房。这样，房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高，而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资，导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析，房地产价格过高最终必然导致CPI等价格指数高企，产生通货膨胀。
2.3房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。
3***策调控建议
3.1税收调控***策税收调控***策，是对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。具体操作如下：对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进***地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套房征收税率较轻的物业税，如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税，以此类推。
3.2保障性住房调控***策
保障性住房调控***策，是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房，增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给，从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障，取得了良好的效果。
香港***府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题，香港***府1978年开始推行“居者有其屋”计划，解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题，同时使居高不下的房价得以回落。在我国，保障性住房已经存在很长一段时期了，但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受，所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围，并扩大建设规模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。
3.3最高限价法调控***策
由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度，在必要时候也可考虑通过最高限价法调控***策进行调控。具体方式是在地方***府将土地拍卖给开发商时，在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限，在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进***产销售时擅自超出了土地出让合同规定的房价上限，依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法***策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地，他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格，土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施，由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高，所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控***策也是合情合理的。尤其需要说明的是，最高限价法调控应该是“最后的选择”，在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候，才可考虑最高限价法调控***策。
结语
前文所述的三种房地产调控***策不是孤立的和单一的，可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如，可以综合运用税收调控、保障性住房调控等***策进行调控，这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给，调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候，也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型，将各种类型的比例进行科学分配。税收调控***策和保障性住房调控***策是可以优先选择的两种***策，最高限价法调控***策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的三种调控***策外，其它的一些***策，如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等，也可以同时被使用，重要的是将所有这些***策综合运用合理搭配，以取得良好的调控效果。
参考文献
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[3]董鸿波，李倩.房地产税收转嫁及其对房地产价格影响[J].哈尔滨市委***校学报，2007，1:23-29.
房地产价格调控篇5
关键词：宏观调控；房地产价格；法律规制
一、房地产市场失灵是国家运用宏观调控手段进行干预的前提
市场经济中市场失灵的现象无处不在，房地产市场亦难逃厄运。其市场失灵主要基于以下原因：
首先是外部性原因。房地产市场外部性的负面表现体现在，房地产市场的土地外部开发中，分配土地增值收益的方式纠纷、利用相邻不动产时的干扰以及由于土地过度开发导致的商品房密集等。
其次表现为房地产商品自身的垄断性。土地作为资源替代性较弱，其严重的有限性、珍稀性致使土地供给者必须在一定程度上对市场进行垄断，人们把置地购房作为财产保值和增值的手段，会不轻易出售待价而沽，客观阻碍土地高效配置和合理利用。再者，我国城镇土地的所有权属国家，获取土地使用权的使用者只能通过“招拍挂”方式进行，某种意义上说国家对土地具有绝对的垄断。
再次，现有房地产市场上的商品及层次不能满足所有群体的住房需求。我国贫富差距过大，低收入群体支付能力低，获得银行贷款难，在购房方面的支付能力A十分低下。
由于土地资源的有限性、房地产保值增值的特性，使得房地产市场成为适合投机的市场，过度投机对市场有害无利。
二、我国房地产价格连年过热的原因
（一）随着改革开放成果惠及民众，国民生产总值和消费总值连年攀升，人均收入更是收获可喜。国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的总体提高使我国城镇居民客观上具备了良好的住宅商品房消费能力。
（二）百姓投资渠道缺乏，投资手段集中于房地产国民经济快速发展使大量百姓手中富于闲钱，投资引导信息严重匮乏，股票、证券等金融衍生品市场不健全，加之传统购房置地理念深入人心，导致大量社会闲散资金未有效地得到投资利用，而是大量流入房地产市场，或投资升值，或出租获利。购买房产地产成为全社会人们投资的不二之选，客观抬高房价。
（三）从供给需求角度看
从供给角度看，房地产刚性供给较大，土地的供给，后期建筑材料的跟进使开发商需要大量资金的跟进和投入。商品住宅价格在土地交易价格推动下迅速上涨。从需求角度看，我国房地产需求增长很快。首先，住房制度***策性导向、居民可支配收入的增加及我国城市化进程都推动了人们对房地产，尤其是居民商品住宅的需求。其次，购房者心理预期的“羊群效应”，促使很多人将预期消费意向提前转化为即期消费。旺盛的总需求推动了商品住宅价格上涨。
从非市场行为看，投机因素、土地拍卖中的违规行为等非市场因素也是导致房价过高的不可忽视的因素，侧面抬高房价。
三、运用宏观调控手段对我国房地产价格规制的法律建议
（一）土地***策及法律调控方面
严格土地“招拍挂”制度，防止土地“储备闲置”。对“招拍挂”土地的价格实行上限管理，防止地方***府在利益的驱动下，不断推高土地的成本。可借鉴英国的成功经验，对土地的审批、开发过程进行严格的控制。对住房建设土地的审批到开发动工时间进行详细的规定，加强对土地市场的监管，防止开发商通过囤积土地，推高土地成本的行为。同时要对违法违规开发商，进行严厉惩处，遏制投机行为，避免土地资源的浪费，稳定房地产价格。
同时要严格把控土地供应渠道，健全土地储备制度，使国家真正控制土地一级市场。***府根据市场需求有针对性地沟通各地土地储备中心，从房地产市场的实际出发，适当调剂土地供给量，影响房地产的供给，从而遏制房地产价格的上涨。另外还要对全国土地进行总体利用规划，强化各级***府对住房市场调控的责任。
（二）金融法律调控方面
首先是要完善相关金融法规体系。其次是强化相关法律责任。建立健全房地产金融的信息披露制度也是防范金融风险的一个重要手段。各金融主体收集房地产信息、市场信息，通过分析整理和运用，提高监控能力，进而实现各金融机构间的信息共享。从而防止投机行为，减少金融风险，稳定房地产市场及房价。
房地产价格调控篇6
关键词 金融生态；房地产价格；投机性需求
中***分类号 F832.4
文献标识码 A
文章编号 1006-5024（2013）02-0141-04
一、房地产价格变动与金融生态循环的关联性分析
金融生态是各种金融组织与其生存环境之间及其内部金融组织相互之间在长期的密切联系和相互作用过程中，通过分工、合作所形成的具有一定结构特征，执行一定功能作用的动态平衡系统（徐诺金，2005）。金融生态本质反映金融内外部各因素之间相互依存、相互制约的有机价值关系。房地产价格的波动，与金融内部各因素相互影响和制约，因此纳入金融生态视角观察房地产价格调控问题尤为必要。
（一）房地产价格变动对金融生态的影响
首先，房地产价格的大幅上涨容易误导社会资金的流动方向。在房价高涨的背景下，房地产市场的投机收益大大高于实体投资收益。巨大的收益反差会导致社会资本游离于实体经济，而追逐房地产市场炒作。2005-2011年期间，我国各企业的社会平均利润率是8%左右，而房地产业的平均利润率却达到30%。这种现象的存在导致主业不是地产的行业如钢铁、冶金、粮油、化工等行业的国有企业，迫于主业产能过剩的不良预期及房地产的利润诱惑，不断加大对房地产副业的投入；家庭、个人的闲置资金会从股市和银行存款中撤离，涌入房地产投资。资金向房地产市场的“单向化”流动，促进了房地产的“资产化”和“虚拟化”，大大削弱了金融市场为实体经济提供资金的能力。
其次，房地产价格上涨，客观上容易造成金融风险聚拢。房地产业既是一个资本密集型产业，又是一种技术层次偏低、高耗能型产业。实体产业资金纷纷向楼市转移和集中，造成制造业升级缺乏资金支持，影响国家整体经济结构的改变和产业结构的升级换代。房地产泡沫一旦破裂，由于缺乏多元化投资，金融市场没有有效培育投资增长点，金融风险的聚拢就将严峻考验经济的持续发展。
再次，高房价对内需产生“挤出”效应，金融生态良性循环受到威胁。高房价对内需的挤出效应，威胁着金融生态循环的可持续性。由于房地产价格与居民收入的严重背离，在既定的收入水平下，高房价是以绝大多数购房者削减其他消费为隐性代价的，不仅导致了其后续消费全面萎缩，还会影响其人力资本的提升，导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。高房价会对扩大内需产生严重的挤出效应，甚至侵蚀***府为扩大内需而出台的一系列经济刺激***策的实施效果。由于缺乏消费市场支持，企业资金回笼速度放缓，再加上融资困难，企业会出现严重的资金链断裂，甚至破产倒闭。
（二）金融生态环境对房地产价格影响
首先，宽松的货币环境和持续的低利率会促动房地产投机盛行。从房地产开发的资金来源看，从1998-2008年，自筹资金仅占房地产开发资金的3%左右（月均），其余则由国内贷款和外资来补充。2008年，受国际金融危机的影响，房价下跌，地方***府通过退地、延缓土地出让金的缴纳、减税费等种种手段，减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响。贷款门槛的降低以及大量贷款资金的投放，无法被实体经济全数消化，大量信贷资金通过各种渠道流进房市，成为追逐短期投机利润的热钱。金融机构在泡沫膨胀过程中往往起着推波助澜的作用，但在泡沫破灭时却会成为主要受害者。
其次，房地产泡沫破裂时银行风险扩散又会加速房地产价格的下降。在经济危机还在延续的过程中，没有尽快割裂金融与房地产的联系，反而把信贷资金送入这个泡沫行业，使房地产业和金融机构更紧密地联系起来，房地产业将其风险通过银行扩散到整个经济。
二、基于金融生态视角反观我国房地产价格调控中存在的问题
为了金融生态的稳定和金融、经济可持续发展，防止出现房地产泡沫，房地产价格调控是十分必要的。因此，***府2010年出台***策还是比较及时的，及时阻止了信贷泡沫向资产泡沫的转化，避免了全国性的房地产大泡沫。“限购令”作为房地产价格调控的“利器”，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。但是，“限购令”具有直接管制的特性，只能作为缓冲***策。房地产价格调控是一个非常复杂的工程，因此，及时发现***策的疏漏，果断调整***策组合十分必要。
（一）房地产价格调控的目标不明确，实际调控措施很难找准调控的发力点
1 缺乏科学的测定房价合理的指标。当前国内房地产宏观调控目标就是要让住房市场的价格回归到一个合理水平。但是，如何判断中国房价的合理水平是一个关键而复杂的问题。大多数分析人士采用国际上惯用的一些指标，如，房价与家庭收入比、房价与房租比，然后与其他国家进行比较来判断中国房价的合理水平。笔者认为不应该以发达国家的房价与收入之比作为中国房价合理水平的参照系。经济学的消费理论表明，不同收入水平的消费者在食品、住房、服装等方面的支出比例大不相同。低收入家庭每年在食品和住房方面的支出占他们年收入的比重要远高于高收入家庭。同理，低收入国家在食品和住房方面的平均年度支出占平均年度收入的比重要远高于高收入国家。
2 经济发展对房地产业高度依赖，基于利益的各方博弈弱化了房地产价格调控效果。房地产业因其上下游产业链较长，涉及诸多行业，对国民经济影响较大，一直作为国民经济的支柱产业。特别是近10多年来，我国GDP处于“房地产依赖”阶段。房价上涨对消费具有抑制作用，会造成与消费相关行业投资的下降，因而导致投资结构的改变，对产业结构形成影响，房地产和与房地产相关的产业将会获得较快的上涨，而其他产业将会受到抑制，从而使经济发展对房地产业形成高度的依赖，加大经济的运行风险（刘纯彬，2011）。中央***府和地方***府，因将房地产作为支柱产业和自身收入的来源而徘徊于自身利益与公众利益之间；房地产商热衷于扩大投资，高价售房追求自身利润最大化；银行积极借助各种优惠条件增加信贷规模，追求收益最大化。各方市场主体本着不同的利益追求进行博弈的结果必然导致行为的非理性化，进而在对调控目标的认同、调控手段配合等方面发生变异，弱化***策调控效果，甚至导致房价越调越高。
（二）房地产价格调控***策缺乏差别化设计，打乱了供求规律和市场格局
房地产调控***策的初衷是抑制“投机型需求”，但实际结果是房地产供给也错遭抑制。我国近几年房价过快上涨，最根本的原因还是供求矛盾突出。因此，从长期来看，房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格。如果市场供应不能继续增加，未来供应紧缺预期不变，房价上涨压力仍然会比较大。
在房地产调控中，银行严格限制向房地产行业放贷，使得房地产的供给状况不但没有缓解，反而更加严重。2011年度几乎停止了90%以上按揭贷款的发放，仅2011年度因缺少资金等而破产退市消失的房地产公司达6000多家。笔者认为房地产市场应该是垄断竞争型市场，这样，房地产的性价比可以在比较激烈的竞争中提升。但是，随着调控***策的实施，房地产市场洗盘严重，市场格局具有了“寡头垄断”的特性。在技术含量和产品品质不变甚至下降的条件下，我国的实际住房价格不断上涨。除此之外，大房地产开发商还可以凭借其雄厚的资本或其他优势，通过对开发土地的大量获得，在城市区域，甚至全国范围内形成垄断地位，甚至构成房地产市场的资源垄断。
（三）房地产价格调控***策“堵”多，“疏”少，收效甚微
事实上，从2003年以来，房地产市场基本年年调控，调控措施逐步增加，调控力度也越来越大，调控***策也越来越细化，但是，房价却节节攀升（如表1）。从2002年到2011年，我国的商品住宅均价（除2008年）基本呈现节节攀升态势，2009年达到峰值24.69%。商品住宅均量的增加，体现在一套房的房价总值上就会造成巨额增加，远远超出了居民收入增长的幅度，这也说明房地产价格调控***策运用的实际效果不佳。
“限购令”***策出台，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。“限购令”通常具有立竿见影的作用，短期内迫使市场成交量下降，使开发商做出降价让步。但该***策具有较强的行***性色彩，需求只是在短期内被抑制而不能从根本上有效化解，只能被暂时积压，***策一旦放开，必然出现反弹，市场将重现抢购“现象”，致使房价再度走强。此外，供过于求的局面在***策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过“千载难逢”的机会，力挺房价不衰。
三、基于金融生态视角实施有效的房地产价格调控
（一）制定科学的调控目标
房地产价格调控有序开展并能显现成效的关键在于有正确的调控目标。机械地打压房价、抑制涨幅和控制成交量都是对房价调控目标的误判。因此，应动员有关部门加强对房地产市场运行规律的研究，科学界定房地产价格调控的目标和参照系。笔者认为衡量房价是否在合理区间波动，可以用房地产开发的平均利润率与社会平均利润率的偏离程度作为参照系。当偏离程度过大时，可以采用优惠利率贷款引导产业结构的优化和升级。
（二）通过***策引导破解房价博弈困局，优化产业结构
1 改革土地征税制度，瓦解各方博弈，抑制“投机性”需求。我国的“土地财***”主要是依靠增量土地创造财***收入，并千方百计地抬高地价赚取更多的土地出让金来满足财***需求。实际上，世界上很多发达国家也都依靠“土地财***”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财***收入。限制地方***府对土地的处置权，土地出让由***府统筹规划，既能修正地方***府的“畸形”财***收入机制，又能在一定程度上保护耕地，倒逼地方***府追求工业和农业经济的可持续发展。同时，土地征税制度的改革，对存量土地征收物业税、房产税，还能增加房地产“投机性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投机，降低房价的作用。
2 通过财***补贴鼓励商业银行对先进企业贷款。房价的快速上涨，不仅推动土地价格及租金上涨，倒逼工资上涨，促使制造业成本大幅上升，还分流产业资本，导致企业家创新的动力下降。因此，从发展战略的角度看，我国的房地产业不应该被定位为“支柱产业”。各级地方***府开辟新的财源迫在眉睫。中央***府可以实施财***补贴***策，鼓励商业银行对高科技含量、高附加值、低能耗污染的先进制造业和服务业贷款，促进地方经济协调、平衡发展，减少经济运行的风险和波动。***府应牵头来调整投资方向，支持经济社会薄弱环节、就业、战略性新兴产业、产业转移，这种投资流向不仅会带来就业的增加，而且能抑制经济波动，为地方***府寻找新的增长点，从而摆脱对土地财***的依赖。
3 对地方***府的考核不再单纯采用GDP增幅。单纯采用GDP增幅对地方财***进行考核，就会造成地方***府不惜环境污染、减少耕地的“粗放”式发展，***府靠卖地维持高经济增长，成为推高地价的“元凶”。实现GDP与发展方式转变、资源和环境保护、民生改善和社会建设综合加权考核，抑制地方***府的卖地冲动。
（三）设计差别化房地产调控***策，优化金融资源配置
1 对中小房地产商实施***策倾斜，减少地产垄断。由于持续的调控以及货币***策的收紧，多数开发商都陷入了严重困境，房地产业将出现大规模、大范围的并购和重组。不可否认，并购、重组有利于房地产市场环境的改善和秩序的规范，改变目前房地产市场鱼龙混杂、投机泛滥的现象。但如果缺乏有效的引导与规范，就会使房地产市场出现大型房地产企业垄断市场的现象。房地产业的垄断驱动着大房地产商寻找更高的利润来源。房地产开发商热衷于开发高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，能满足中低收入阶层住房需求的中低价位、中小套型的普通商品房越来越少。
从节约土地、满足广大中低收入阶层购房需求的角度考虑，对中小房地产商实施***策倾斜，引导中小地产商开发中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房及廉租房，引入竞争机制，有利于改善房地产市场格局，使房地产供应呈现多元化供给，从而真正解决刚性需求，降低房价。此外，房地产市场的竞争格局，有利于引导开发商注重房屋内在质量，促进房地产市场的良性循环。
2 严格管理空置房，盘活房地产存量。大量房屋无成本的空置，是我国住房问题的一大毒瘤。一方面，有限的住房资源没有最大限度地得到利用，造成资源浪费；另一方面，为房地产投机制造了机会。建议借鉴国际上关于空置房的管理方式。譬如，在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，业主就必须在***府的协调下无偿提供这些住房给他人；在法国，如果业主闲置房屋就必须缴纳罚金。严格管理空置房，可以弱化房屋的投机功能，有利于降低房价。
3 开发与房地产相关联的信托业务，优化金融资源配置。首先，由信托机构取代房地产中介，规范房地产买卖、租赁市场现行的房屋租赁中介业务主要有两种，一种是居间业务，另一种是全程业务。居间业务存在中介与租赁双方之间信息不对称，暗箱操作多，消费者容易受骗；全程业务中租金需要经过中介商转手，容易出现资金不能及时到达业主手中的情况。信托机构作为金融机构，资信度高于一般企业，由其取代房地产中介，可以排除客户对交易安全的顾虑，增大市场容量；提高客户交易资金的安全，避免交易资金被不法中介公司骗走的风险；规避少数中介公司挪用客户交易资金及由此产生的风险。对低收入人群，***府还可以通过信托机构，给予各种住房租赁优惠***策。
其次，开发与房地产买卖、租赁相关联的信托业务，挖掘房地产存量的潜力。例如，笔者认为在国内可以发展以房产为依托的财产监护信托，监护信托是指利用信托方式，由信托机构对某类人的人身财产及其他权益进行监督和保护的行为。其最大特点是，信托机构对人的责任重于对物的责任。计划生育***策和人口的老龄化，使得失独家庭的生活和养老成为中国不容回避的社会问题，房产是多数家庭的主要财富，财产监护信托具有实际的社会价值。
再次，信托机构代管住房公积金，释放公积金“福利”。住房公积金制度是我国为了解决城镇居民住房融资需求，实行的低息、强制住房储蓄制度。这一制度在一定程度上解决了城镇居民购房的融资问题，但在运行过程中也出现了很多问题。如公积金制度存在“劫贫济富”的问题，越是收入高的人群，享受的公积金份额越大，低收入者没有公积金，或者没有能力使用公积金。笔者认为，将现在分散在各家商业银行的委托代管住房公积金集中在信托机构征缴、使用、提取、保值增值。信托机构可以通过向租房者提供住房公积金配比的租金支持，释放公积金“福利”，引导人们租房而不是买房，既能缓解租房者的购房压力，又有利于分流房地产需求，降低房价。
（四）丰富房地产的融资渠道，优化房地产市场结构
为了避免房地产市场的寡头垄断形成，优化房地产市场结构，培育和发展中小房地产业至关重要。近几年来，虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展，但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限，发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利，真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之又少。我们可以借鉴美国的发展经验，实行以做市商（利用券商做市）制度为核心的柜台市场交易，为中小型房地产企业上市融资提供便利渠道；推进我国房地产投资信托基金产品开发，为房地产企业提供银行外融资渠道；住房抵押贷款证券化，既有助于解决银行“短存长贷”流动性不足的问题，又能使资金规模小的中小型房地产企业参与房地产投资，优化房地产市场的供给格局。
房地产价格调控篇7
经市***府同意，现将***批转国家计委《关于加强房产价格调控加快住房建设意见的通知》转发给你们，并作如下补充通知，请结合本市实际，一并认真贯彻执行。
一、要保持经济适用住房价格水平的合理稳定
经济适用住房建设是住房建设的一个重要方面，经济适用住房价格水平，对全市商品房价格具有导向作用。市物价管理部门要会同有关部门加强和改善房地产价格调控，调整住房价格构成，保持价格合理稳定，建立合理的住房价格体系，促进住房建设的发展。要加强对本市经济适用住房成本、投资、销售等环节的有效调控，严格按照***关于保持经济适用住房稳定为重点的要求，对经济适用住房实行***府指导价，其价格不得突破《北京市人民***府办公厅印发关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）的通知》（京***办发〔1998〕54号）中有关“征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下”的规定。市物价局、市建委要根据审核的价格逐个项目给予以批复，并明确区位差和质量差价。
二、合理制定房屋重置价格
被拆除房屋的重置价格实行***府定价。拆除各类平房、中式楼房的重置价格按照市房地局、市物价局《关于修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》（京房地评字）〔1996〕573号）执行；拆除其它楼房的重置价格由市场物价局、市房地局制定并公布执行。被拆除房屋的价格评估，要按照市物价局，市房地局制定的估价标准并以公布的各类房屋的重置价格为基础，根据拆迁房屋的结构、成新等因素进行评估。
三、进一步整顿建设项目收费，规范商品房价格构成
本市有关部门要根据《中共中央、***关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的决定》（中发〔1997〕14号），继续贯彻《国家计委、***关于取消部门建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号），对建设项目收费再进行一次清理。在清理整顿的基础上，建立并实行建设项目再进行一次清理。在清理整顿的基础上，建立并实行建设项目收费定期向社会公布制度和房地产开发企业负担卡制度。
配套建设的商业服务业用房，未经市商委批准，不准擅自改变用途。住宅配套商业服务业用房中粮油副食便民商店的出售、出租实行***府定价，其出售价格、出租租金标准，由市物价局会同市建委、市商委等有关部门制定。
四、建立健全房地产价格向社会公布制度
市计划、建设、物价、统计部门要定期对全市的房地产价格进行调查，编制房地产价格指数，并按国家计委、国家统计局的要求定期向社会公布。
市房地局要会同有关部门对本市出让国有土地使用权基准地价进行修订，报市***府批准后公布执行。要实行让土地公开制度和信息的媒体公布制度，提高土地出让市场的透明度。
市物价局、市审计局要会同有关部门对已取得销售许可证的普通商品住宅（包括经济适用住房）价格进行抽查，各有关企业要积极配合，在规定时间内提供价格、成本、财务报表等有关材料。年度审核工作结束后，将审核情况专题报告市***府。
五、加强对中介组织服务收费的规范管理
市房地、物价、工商、税务等部门要进一步加强协作，完善房地产中介机构人员构成、资信、业务开展等情况进行审查。各房地产中介服务组织的收费要严格按照有关收费规定执行，不得擅自设立收费项目和提高收费标准。工程监理和房地产价格评估等中介组织的服务收费，要实行收费许可证制度，对经济适用住房项目的收费应在现行规定的标准基础上降低10％。
六、严肃查处违反价格管理规定的行为
房地产价格调控篇8
[关键词] 房价调控目标宏观调控
房价问题一直牵扯着广大老百姓的心，也正因为如此，***府才接连不断采取调控措施，目的是遏制房价不断上涨的势头，从前年的“国八条”到去年的“国六条”，从提高房贷按揭首付的比例到开征二手房交易的营业税及所得税，再到控制户型的比例以及限制外资进入中国房市，近年来，***府为了稳定房价，出拳越来越频，力度越来越大。然而，尽管有力措施接二连三，各级***府要让老百姓买得起房的口号信誓旦旦，但调控效果却微乎其微，有的地方房价甚至不降反升。有数据显示，2005 年1月～4月，全国商品住宅平均价格同比又分别增长11.9%和12.9%。而在去年国六条国十五条出台以后，北京、广州、深圳等绝大多数城市的商品房价格仍呈不断攀升的势头，有的涨幅还超过了前几年的同期水平。象徐州、大连、厦门等很多城市房价的两波涨幅，一次发生在“国八条”后，一次发生在“国六条”后。由此可以看出，每一个稳定房价的新***，事实上形成了房价的新一轮上涨。国家连续的宏观调控***策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了***府对房价调控的思考。到目前为止，房地产调控***策的结果不甚理想。当前房地产领域最突出的问题是什么，如何着手解决，成为社会关注的焦点。本文试从房价调控的目标出发,谈谈对房价调控的认识。
一、房价成为调控的目标
房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题，房价为什么会不断上升？不同的人有不同的答案，有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人说，是很多人的超前消费观念有问题，众说纷纭莫衷一是。可人们明知开发商通过炒作而哄抬价格、明知自己难堪重负，为什么还有超前消费？这是因为房价越调控越涨的事实，强化了人们的预期，如果现在不赶紧买，将来可能付出更多。归根结底，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。总的来说，最近几年以来的房价快速上涨是长、短期因素共同作用的结果，短期因素起关键作用。由于决定房价的长期性因素在短期内是比较稳定的，不会发生剧烈变动，所以一些短期因素是导致房价剧烈波动的主要原因。在徐州，去年二季度的住宅均价比上季度上涨12.67%，同比则上涨21.83%。在大连，去年上半年房价有四个月连续以15%以上的速度增长。在青岛，去年上半年市内商品住房交易均价同比增加26.95%，6月份平均价格同比涨幅高达34.49%……徐州甚至上演了买房者通宵排队的场面。而这就发生在国家新一轮房地产宏观调控的高潮之中。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”，怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，这些都是必须关注的问题。一般来说,宏观调控就是***府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前***府出台的不少关于房地产市场的调控***策来看，基本上没有走出那种以微观行***方式来代替宏观调控的窠臼，而仅仅是遏制过热行业的发展等。
二、稳定房价不等于降低房产的绝对价位
房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。
三、房价调控不等于调控住房需求
不论是***府的加息,还是提高消费性住房贷款利率,从某种程度上说,都是针对住房需求的,而住房价格是住房供需关系的结果。房价调控要高度关注房地产市场的供求变化,特别要经常注意房价的变化,包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。在许多国家房价过高的最有力证据在于房价与房租的过度偏离。我国也应设立一系列包括租售比在内的楼市监控预警指标,及时、全面地向社会准确信息,以实现供求总量的基本平衡,供求结构合理。避免房价陷入涨价―预期―再涨价的恶性循环。银行应针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率,如降低普通住房贷款利率,提高高档房的贷款利率,提高个人购买第二套住房在内的多套住房的首付款比例和利率等。因此,***府对房地产市场的宏观调控,主要是调整房地产市场的供求关系,而不应该把供给与需求分开。
四、总结
房地产价格调控篇9
【关键词】房地产；宏观调控；法律对策
房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响。在当前国际经济环境不容乐观，适逢我国经济处于结构转型的背景下，房地产业的重要性越加突显。一方面，已经累积的房地产泡沫一旦破灭，其将会对中国经济产生巨大的影响；另一方面，若任由商品房价格节节攀升，对社会的稳定又将带来不小的隐患。在这样一个十字关口，***府提倡重视民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊严。从2009年下半年开始，中央***府实行紧缩性的房地产***策，抑制一直狂飙的房价，实在用心良苦。纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施，我们发现，***府在调整过程中的依法执***水平，严格依法办事能力还有待提高。笔者以房地产宏观调控出现的问题出发，从经济学视角分析平抑房价的供求结构，认为***府需抑制商品房投机性需求，增加商品房供给，健全社会中低收入者住房保障体系。从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币***策、财******策从而减少投资热流；应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求；应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展。
一、房地产宏观调控的界定
本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵，指对房地产市场和房地产业的宏观调控。房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定，保持房地产业的健康发展，促进房地产业对经济发展的贡献。笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式，对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导，谋求新的经济增长点以分散投资流，促进经济结构转型，并在适当时机开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房谋取暴利。针对消费性住房需求，***府应雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，满足合理社会保障性住房需求，鼓励具备条件的居民购买商品房。总之，房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。①
二、房地产宏观调控存在的问题
从实用主义的角度看，在近十五年的时间里，***府随着国际国内经济大形势调整房地产业，充分利用房地产业的协同效应，促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举。在复杂动荡的大经济环境下，仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的***府是强大的、负责任的。但作为理性的法律人，不仅要看其成就还应理智的分析其问题。基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向。综合分析当前房地产业发展态势，国家宏观调控现状，总结出以下几个问题。
1.调控变“空调”
以2003年至2005年的调控情况为例，2003年***府严格实行紧缩性***策，逐步抑制房地产投机行为，对信贷等环节提高了门坎，到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了***治的高度，建立***府负责制，一些地方***府也采取了相应的房价控制措施。但从效果来看，由于***策没有指标，无法量化，使得实际可执行力较低。GDP为导向的***绩考核体系更是减少了地方***府控制房地产价格、抑制房地产行业的偏好。②最后调控结果与调控目标背道而驰，不仅全国房价总体继续持续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升。对此，***各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定，到2008年初房地产业终于出现了观望态势，房地产成交量开始收缩。到2008年下半年，为了国内整个经济大局，***将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法抑制价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收***策千方百计地去刺激需求。③最终，从2003年到2007年从紧的调控***策效应又被清零了。在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下，房地产宏观调控变成了“空调”。
2.房地产泡沫逐步累积
在经济学领域，学者们认为房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同构型预期进而产生投资行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离；主要表现为房地产商品价格脱离基础价值持续上涨，并同时伴随着产品依附土地的价格持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象。④学者们认为，房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强。若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据，房地产领域的泡沫可分为五个阶段，房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭。④就我国的房地产市场，可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
房地产价格调控篇10
关键词：土地***策；房地产调控；土地供应；***策效果
前言
随着经济的快速发展，我国的楼市经历了自2009年开始的一轮疯涨期，做好房地产的调控不能仅仅从限制入手而是应当从土地***策、经济***策等多方面入手来共同确保房地产调整的可行性。土地***策在房地产的调控中一度成为了房地产调控的主要手段，通过从土地供应端入手在土地出让中实行“招拍挂”再到开发用地供应结构上的有压有保来调整土地的供应结构从而间接的来对建筑住房的供应进行调整，以实现对于房地产市场进行调控的目的。但是在实际应用中发现，土地***策在对于房地产的调控中发挥的效果不甚理想，与预期有较大的差距，因此需要在对土地***策对于房地产调控中的作用进行全面的分析并作出客观的评价。
1 土地***策对于房地产市场的调控
我国实行的是土地公有制，因此在土地***策的制定上能够通过运用土地供应价格、供应数量以及供应结构的方式来对房地产市场进行影响。由于土地***策对于房地产市场的影响属于间接调控因此在土地***策对于房地产市场的调控指标如认识不同则对土地***策的制定以及具体调控手段的应用产生较大的影响。房价调控是土地***策制定的最终目标，而土地***策是通过调控土地出让价格即调控地价的方式来对房价进行调整，在对两者进行研究的过程中所采取的研究方法有：格兰杰因果检验、向量误差修正以及向量自回归模型等。在对土地价格与房价进行研究的过程中使用的数据不用会得出不同的结果有时甚至于所得出的结果会产生对立。一些学者认为，现阶段土地出让价格对于房价的影响较小且是短期影响房价，而一些学者则认为土地***策对于房价的影响是一个长期性的过程。在对于土地出让价格对于房价的影响研究中，孙颖、李南成等学者在研究了城市土地供应的数量、方式以及房价、房屋供应量之间的关系的基础上使用突刺配置面积来作为土地***策对于房价所产生影响的判别指标，在分析了土地***策、货币***策以及房价之间的关系的基础上做出了土地***策对于房价调控传导较慢且这一影响在持续减弱的判断。而相对的，而土地供应量则主要会对房屋供应量产生较大的影响但是对于房价的影响同样较弱。其中，在研究了土地出让与房价之间的关系上认为土地招牌挂制度事实上推高了房价。通过研究表明，土地***策与房地产市场之间的关系较为复杂，因此在对土地***策对房价的影响中需要进行系统性的分析通过土地***策相对于其他***策在房价影响中所作出的贡献的大小来对土地***策进行评估。
2 土地***策对于房价影响的评价
土地***策对于房价的影响是多方面的，在以往的房价调控中主要使用土地供应价格、土地供应数量来作为考察土地***策的手段，而将房价、房屋供应数量以及房地产开发投资来作为土地***策考察的目标。在相关的评判中通过选取房屋销售价格指数、商品房竣工面积、房地产开发投资额来作为商品房价格、供应数量以及房地产开发投资的相应的指标，根据国家统计局所公布的相关数据来作为评判的标准。在对这些变量进行处理之前首先需要对各数据进行一定的处理，以便能够用于格兰杰因果检验进行判断。
通过使用格兰杰因果检验结果表明：在土地出让价格、土地截流面积以及房价之间的关系上，上述几个变量的变动并不会直接影响到房价价格的改变。同时在房屋竣工面积与地价之间关系上，房屋竣工面积与土地截留面积在格兰杰因果检验判断中表面两者之间并未有明显的因果关系，而在地价与房屋竣工面积的影响中两者之间在滞后一、二期之间存在着双向的影响，在在滞后六期后地价对于房屋竣工面积只有单向影响的关系。在格兰杰因果判断汇中对于土地、土地购置面积、土地截留面积以及房地产开发投资之间的判断中，地价与房地产开发投资之间存在滞后一、六期的双向影响的关系。土地购置面积在滞后一和二期、四至九期之间存在对房地产开发投资的单向影响的关系。
通过利用国家统计局对于房价、土地出让价格之间的数据来建立滞后阶数为3的向量自回归模型来房价、地价之间的关系进行判断：通过在对房屋销售价格与土地***策变量的响应函数***形中可以看出，在土地***策制定并实施后在一个季度后才会传导至房价的影响中，而后随着时间的延长影响会逐渐扩大直至第三个季度影响达到最大，而后，土地***策对于房价的影响将会持续的减弱直至到第5个季度后土地***策的影响将会消失甚至于产生负面影响。土地截留面积、土地购置面积等对于房价的影响都表现为在随后的1-2个季度会产生一个冲击而后对于房价的影响表现为持续减弱。总体来说，房屋竣工面积对于房价的影响最大，其他指标对于房价的影响较小。
3 土地***策对于房价影响的评价
通过对土地***策相关评价指标与房地产指标之间关系进行分析可以得出如下结论：土地***策对于房价、房屋竣工面积以及房地产开发投资的影响上土地购置面积、土地截留面积以及地价所产生的作用大小在逐渐减小，同时在发挥影响时都存在着明显的滞后，这表明土地***策的具体手段在房地产调控中发挥着作用并且在众多的手段中土地供应数量是其中影响最明显也是最常用的***策。此外在对对于土地供应的调整中除了新增土地供应外***府通过对囤积土地的行为进行打击也会对房价产生较为明显的效果。此外在对土地***策对房价的调控中，应当注意发挥其长期对于房价的影响效果。此外土地***策对于房地产中的房价、房屋竣工面积以及房地产开发投资所产生的影响较小，其影响效果比不上上述3个指标自身对自身以及相互之间所产生影响，土地***策在房地产中所产生的影响较弱因此在对房地产市场进行调控时需要与其他***策相配合来共同作用。在土地***策对于房地产市场的影响中其对于房地产开发投资所产的影响要远大于房价和对房屋竣工面积的影响。
4 土地***策对于房价影响较小的原因分析
造成土地***策在房价调控中影响较小的原因是多方面的：由于土地***策对于房地产的调控是间接的因此在土地***策对于房地产的调控上具有较为明显的滞后，且等待土地***策发挥出最大效果时则需要更长的时间，土地***策的影响集中在对于房地产供应以及房地产开发投资环节，***府制定的土地***策只能从增加土地供应来对房价造成影响。为提高对于房地产的调控需要使土地***策与其他调控***策相结合来共同作用共同做好房价的调控。
5 结束语
土地***策是经济宏观调控的重要手段，尤其是在经济快速发展期，通过使用土地***策辅助于货币、财******策能够对经济发展起到极为重要的调控作用，新时期我国的房地产市场发展较快，通过使用土地、经济和经济***策相结合来做好房地产市场的调控时现今乃至今后一段时间房地产调控的重点。文章在分析土地调控***策特点的基础上对土地***策在房地产调控中的作用进行了评价。
参考文献
[1]张勇.改革开放后土地使用制度的重要成果――土地***策调控房地产市场的机理分析与评价[J].北京社会科学，2008（5）：18-22.
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