学文网房地产融资渠道论文篇1
关键词：房地产融资
作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观***策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地***策和不利的金融***策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷***策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。
一、银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛，再加上“8．31大限”，预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。尽管2005年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融资，再2006年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。2006年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。
二、上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。有数据显示，2002年以来全国有20多家地产公司并购上市，以股权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受***策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2006年初，各大房地产上市公司陆续了年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备，房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉，2006年***和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。可以这么说，在2006年通过在国内股市IP0融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种奢望。
三、房地产债券融资
房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2,900万元、利率为10．1％、限期为3．5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到
期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发***地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发***地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0．001％。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《***关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。
四、夹层融资
“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”，这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发***地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的***策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。自银监会2005年9月份下发了关于加强房地产风险控制的“212”号文件后，其***策不仅将以“过桥贷款”为初衷的信托融资通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地产信托业务中普遍采用的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资的主流手法就此终结。但在行业中已经将房地产信托业务作为主流盈利模式的信托公司一定不会受到***策的束缚，而将会去寻求更为安全、更具有操作性的创新模式。此种业务创新的信息已经在2005年的第4季度体现出来，行业内房地产创新业务的“夹层融资”、股权投资和债权融资等多种创新手法纷纷登台。联华信托2005年推出的“联信·宝利”7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。“联信·宝利”7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5,000万元，分别持有项目公司20％的股份，1，5亿元信托资金入股占项目公司股份60％。而在1．5亿元的信托资金中，“联信·宝利”7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。五、房地产信托
在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121文件”以后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计，截止到2005年12月31日，信托市场共发***地产信托121只，募集资金规模157．27亿元，绝对额大幅增加了35．1亿元，分别较去年同期增长11％和28．73％。其
产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。当2006年金融服务领域全面开放、房地产行业进一步与国际接轨以后，我国房地产信托融资将会有大幅度发展。2006年我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。2006年房地产信托市场将会出现如下五大特征：(1)整体趋势先抑后扬。(2)专业化、细腻化将会稳步推动市场向成熟迈进。(3)信托商将在212号文的“后房地产信托时代”，逐步亮剑。(4)房地产信托投融资的区域化将趋明显。(5)产品发行总量会走低，但总体发行规模将继续放大。随着信托计划200份的可能突破及分类监管的正式实施，2006年有望成为信托行业走向规范与专业的转折之年。经过短时期的低迷之后，房地产信托产品2006年6月份重新坐上信托产品的头把交椅，发行规模达到21．34亿元，占当月发行的信托产品总规模的三成之多。尽管***府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的***策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
六、海外地产基金
目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国***府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则***开发房地产项目。2005年8月26日，软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团与顺驰(中国)不动产网络集团签订了战略投资协议，软银亚洲和凯雷分别投资了3,500万美元和1,000万美元，分别占有顺驰(中国)不动产网络集团15％和7．5％的股份。业界专家分析，2006年金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、***策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，2006年可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关***策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。
七、房地产信托投资基金(REITS)
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地产基金、美国西蒙地产集团先后与深国投下的商用置业公司签订合同，合作开发内地商业地产。在这些举动的背后，房地产投资信托(REITs)的身影隐约可见。由于缺乏相应的立法，我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。2005年11月，在全国商业地产情况调查组向***递交的调查报告中，商务部明确提出开放REITs通道的建议，国内旺ITs正从激烈探讨悄悄地向实质性尝试迈进。至2005年年末，内地在香港共有三只REITs上市，市值达到31亿美元，投资回报率5％-6％左右。对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。据了解，目前已经进入上市通道将于2006年在新加坡或香港发行REITs的企业包括华银投资、大连万达集团、华润置地(1109．HK)、北辰实业(0588．HK)等。2006年将有更多打包国内物业的REITs项目在香港发行。2006年将拉开内地房地产项目的REITs奔赴海外上市的大幕。中国内地房地产开发企业到香港资本市场上发行REITs进行融资，从宏观上而言，有利于降低中国银行业贷款中房地产贷款的比重，减轻房地产行业周期性波动对于中国商业银行体系的；中击；从微观上而言，有利于中国房地产企业开辟新的融资渠道。中国的房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展REITs产品与REITs市场将是未来中国房地
产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，REITs将改变目前中国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。
八、其他方式
1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。
2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的***策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进***屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。
房地产融资渠道论文篇2
关键词:房地产;企业融资;房地产信托
引言
从广义上讲,融资也称金融,是指货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言,融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。
房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量,主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出,2008年要实施稳健的财******策和从紧的货币***策。货币***策从“稳健”转为 “从紧”,中央就金融***策的宏观调控发出强烈的***策信号。
本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控***策与房地产企业融资渠道的关系,阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道,进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。
一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控***策概述
我国房地产宏观调控***策始于1998年的住房分配制度改革,到目前为止主要经历了三个阶段,调控重点从促进房地产业持续健康发展,到重点控制房价,再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的***策。
就金融调控***策而言,由于房地产业的兴衰,直接影响到银行体系的安危,在挤压房地产泡沫的宏观调控中,金融***策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来,央行的***策主要以紧缩银根为主,通过加强房地产信贷业务管理,加息等措施,严格限制房地产投资贷款和个人贷款,增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控***策包括:
(一)出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
2003年6月,央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文),要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。
(二)调整商业银行自营性个人住房贷款***策
2005年3月,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款***策,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
(三)建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品
2005年8月,央行2004年房地产金融报告,建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品,考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。
(四)《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》
2007年7月,建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。
(五)《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
2007年9月,央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出:对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不低于40%,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
最值得关注的是2007年,除了落实2003—2006年出台的各项措施外,2007年的宏观调控***策再次强化,在坚定不移的保持房价稳定之外,又从建立完善的住房保障制度角度出发,承担起***府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份***出台的24号文件,使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心,并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。
此外,2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩***策密集出台,也形成了今年调控的一大特色,以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“***府房地产调控***策落实年”。
二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控***策下的不足
随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控***策的持续升温,尤其是在国家土地大限令过后,房地产行业开始步入一个资本时代,而房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来,房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。
(一)我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析
长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,银行系统背负了房地产业大量风险。近年来,国家开始了新一轮的宏观调控,紧缩房地产银行贷款的***策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有:
1.银行贷款。作为资金密集型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示,截至2006年6月末,房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%,占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比,增长速度却有所下降,主要是受国家一系列宏观调控***策影响。随着***府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。
2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末,中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式,对今后一段时间内房地产企业IPO(首次公开发行股票)以及其他再融资方式加以限制,内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核(排除接近上市的企业),暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案,只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现。
3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控***策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等着名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入,如果控制好风险,对中国房地产业的发展是有益的,一方面,可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因,房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。
(二)我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析
我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入,随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分,经历了一个由传统计划经济体制下的财***供给渠道融资方式,向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中,我们可以看出,银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端,不得不引起我们的关注。
1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析,我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融***策极大约束,难以发挥实际功效,导致我国房地产企业融资渠道单一化。
2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%,如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素,这一比重已达到80%,在我国内地个别地区,这一比重,甚至已达80%~95%。由此可以看出,企业对银行资金依赖的严重程度。
(三)我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响
房地产融资渠道论文篇3
中***分类号:F293.3
一、引言
2009年3月住房和城乡建设部提出要加快公租房的建设,2010年6月住房城乡建设部等七部门联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(以下简称《指导意见》),规定了公租房建设运营管理的相关制度。******在2012年***府工作报告中指出,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设,大力推进保障性安居工程建设,出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,完善财***投入、土地供应、信贷支持、税费减免等***策,制定保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。在建设规模上,中央财***安排资金1713亿元,是2010年的2.2倍,全年城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。[1]
根据《指导意见》,公共租赁住房的房源主要有新建、改建、收购、长期租赁住房等方式。公租房的发展实行由省级人民***府负总责、市县人民***府抓落实的责任制,即筹资责任主要由地方***府承担。而由地方财***直接拨款,将给地方财***带来沉重的经济压力,不利于地方公共事业的协调发展,同时公租房本身在经济利益上无利于地方***府,因而难以调动地方***府的积极性。因此,***府必须拓展融资渠道,创新融资机制,引入社会资金,并将公共租赁住房的投资运营和管理监督结合起来,使得公共租赁住房具备长期的可持续发展。
从宏观上来看,公租房作为一种新兴保障房模式在世界范围内才刚刚起步,相关的理论研究成果较少。但公租房在本质上属于保障性住房,关于其他种类保障性住房融资研究的文献和理论成果对于公租房融资模式研究仍然具有一定的借鉴意义。
就国外文献来看,保障性住房制度研究一直是国外学术界的研究热点,关于保障性住房的研究成果也非常丰富,主要包括以下两方面:
第一,住房***策研究。比较房屋***策理论,当尼逊(Donnison,1967)提出在经济发展的不同时期,根据***府在房屋***策中所承担责任的不同,可把房屋***策分为雏生型、社会型与全面责任型[2]。比较房屋***策是一种住房保障分类分层供应的理念和方法,对目前各国的保障性住房制度的发展和完善具有很重要的借鉴作用。住房过滤理论,斯威尼(Sweeney,1974)构建了一个比较健全的住房过滤模型[3],该模型反应了不同收入阶层与不同等级住房间的供求关系,被国外学术界广泛应用于住房***策研究。
第二,保障性住房融资模式研究。20世纪70年代美国兴起了一股金融创新的浪潮,出现了大量新的金融工具,使得保障性住房融资模式的内容和方式也随之不断创新,从而可以吸收各类资本参与保障性住房建设。其中具代表性意义的模式是资产证券化(ABS)、房地产投资信托基金(REITs)、公私合作关系(PPP),研究成果也最为丰富,Gordon H.Sellon,Deana VanNahmen[4](1988)、Grigsby,WilliamG[5 ](1990)、Noah Kofi Karley[6](2002)、Su Han Chan,John Erickson,KWang[7](2004)等学者对ABS和REITs模式进行了研究。
就国内文献来看,理论成果主要集中在以下两方面:
第一,保障性住房制度研究。在对国外发展经验总结以及对我国保障性住房建设实践反思等方面,田东海(1998)[8]、贾康(2007)、刘***刚(2007)[9]等学者做了相关研究。在保障性住房制度研究领域的其他方面,卢有杰(l996)[10]、尹中立(2005)[11]等学者针对住房的特殊属性以及***府在住房保障领域的应有责任方面做了相关研究;李辉婕(2008)[12]在住房保障水平方面做了相关研究,论述了解决中低收入阶层住房难的问题是公共租赁住房制度产生的主要原因;赵路兴、浦湛(2003)[13]等学者提出在现有的住房保障供应体系中,应增加具有保障性质的租赁型住房供应,而这种租赁住房在本质上就是公租房。
第二,保障性住房融资研究。应红(2006)[14]等学者提出在上市融资和发行债券这两种基础形式之外,还可以尝试开展房地产信托投资、资产证券化、合作建房等形式来拓宽资金来源渠道。巴曙松(2006)[15~16]指出现有的廉租房开发在融资渠道上存在财******策不灵活、金融制度不完善以及商业化操作手段不足等问题,并预测了未来廉租房建设融资的发展趋势。任海***、谢雯婷对采用REITs模式进行廉租房融资提供了建议[17]。申悦和石建华 (2007)、雷惠和于罗华(2008)分别提出了在廉租房的建设中利用REITs融资的设想。但由于目前国内还没有设立REITs,所以比较缺乏在研究数据和实证分析方面的研究成果,对REITs的研究也都仅仅停留在定性分析阶段,研究的范围也只是局限于REITs起源、概念、运作模式、立法研究和国外发展现状的介绍,没有对其进行更深一步的定量研究。
论文旨在介绍REITs的基础上,提出一种利用REITs来进行公租房融资的新理念、新渠道,为丰富公租房融资手段、拓宽渠道提供参考一定借鉴。
房地产融资渠道论文篇4
[关键词] 房地产融资 融资渠道 多元化
房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。
一、当前我国房地产企业融资现状
1.以银行信贷为主体的间接融资占主流
目前我国房地产企业融资主要是通过间接融资, 而各种银行贷款成为我国房地产企业发展的“生命线”。银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。这说明我国目前房地产开发投资的融资渠道比较单一, 直接或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统。
2.以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小
股票市场融资。据相关资料统计，2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。总体说来，近几年来房地产企业从股市上得到资金是相当有限的。
企业债券融资。目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不过2‰。2003年，债券融资仅为0.3亿元，所占比例接近于零。
3.房地产信托业发展快速
房地产信托的优点在于发行较为灵活，相对与银行贷款受***策限制教少，可以大大节省时间成本,而目前在我国信托发展尚不成熟,尤其是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，提高了投资者的门槛。据统计资料显示，目前通过房地产信托方式筹集到的资金仅占房地产贷款的1‰。
二、房地产融资方式创新的必然性分析
1.宏观调控下房地产企业生存发展的必然选择
为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，在近年来的宏观调控中,房地产成为了国家一个主要调控的行业。
从***策法规上看，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”、“121号文件”，其中121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，直接影响到房地产企业的融资;从各金融部门来看，近来都陆续采取措施，提高房地产开发资金门槛,加强审查贷款风险,紧锁房地产开发贷款，调整信贷投向;从利率工具使用上看，央行的几次加息已经表明将通过利率***策调整投资结构，央行行长周晓川也在国际会议上提出，“从长期来看，加息是一个趋势”，而利率的提高直接引起房地产开发投资企业的融资成本上涨，提高行业进入门槛。
2.房地产企业高负债下化解银行风险的选择
在召开的“2005年中国地产金融年会”上，中国人民银行副行长吴晓灵指出：目前我国房地产公司的资产负债率在70％以上，而负债主要来自于银行的间接融资，一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失，严重时甚至会引发金融危机。因此，吴晓灵提出，拓宽直接融资渠道成为当务之急。
三、房地产融资渠道的发展趋势与对策建议
1.大力发展多元化的房地产金融市场
在发达国家,房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。我国应该逐步改变融资资金过度依赖银行这一局面，促进直接融资。符合要求的房地产公司应通过上市打造持续的融资平台，通过发债、信托、房地产基金、项目融资等多种方式降低融资渠道单一的风险，并进行金融产品创新组合。另一方面，房地产融资多元化的实现需要开发型房地产企业、金融机构和***府的合力推动。***府应出台相应的***策法规为房地产企业直接融资创造环境。
2.大力发展房地产金融的二级市场
在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在这一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场，其中出现了许多新的房地产金融工具，包括投资基金，信托证券，指数化证券等，二级市场不仅大大增强了房地产资产的流通性，也为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的途径。
3.不同规模房地产企业应选择不同的融资方式
对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外资金、REITS等多种方式或其组合，而众多的中小型的房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外，房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资，加强与外界的经济合作，实现融资新渠道的开发。
参考文献：
[1]中国社会经济系统分析研究会:2005年房地产金融业机会与风险分析报告[R].2006
[2]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融,2006(6)
[3]余欣:房地产金融怎样在和谐中发展[J].中国金融家,2006(7)
[4]黄晔:我国房地产企业融资渠道分析[J].中国科技信息,2005(8)
房地产融资渠道论文篇5
(贵州大学,贵州贵阳550025)
［摘要］房地产行业的健康发展和金融市场的稳定性是密切相关的。本文以金融稳定的评价指标为标准,选取我国每年的商品房平均销售价格、金融机构贷款余额、房地产信贷风险暴露、金融机构中长期贷款额、短期存款占长期贷款比作为实证变量,首先进行ADF法检验变量的平稳性,接着采用约翰森协整检验进行协整分析,证明了商品房销售价格与各变量之间存在长期协整关系。最后用Granger因果分析法证明商品房销售价格与各变量间的因果关系。并以实证结果验证了房地产价格波动能够通过银行信用渠道以及银行流动性渠道影响金融稳定,最后给出***策建议。
［
关键词 ］金融稳定；房地产价格波动；银行信贷；银行流动性
［DOI］10.13939/jki.zgsc.2015.04.125
1房地产价格波动对金融稳定的影响机制分析
房地产价格波动对金融稳定影响的传导途径很多,这里着重分析银行信用渠道以及银行流动性渠道。
银行信用的过度扩张是金融不稳定的根源。中国是银行主导型国家,房地产发展及其融资主要依靠银行贷款,短期融资主要是依赖开发贷款,而长期靠按揭贷款。经济繁荣使房地产价格上升,增加借款者的净资产值,既增强借款者取得银行贷款的能力,又使银行资产负债表得到改善,也增强了银行等金融机构的贷款能力。资产负债表的改善使房地产价格上涨的效应放大,从而出现信贷扩张,信贷繁荣使银行存在内在危机。
银行的流动性状况,不仅取决于银行资产负债的期限的匹配,更取决于其资产负债的结构和质量。就银行内部而言,由于存在产生不正确的资产选择和信贷决策的缺陷,因此会造成银行在经营过程中的信用风险居高不下,容易产生大量的不良资产,从而银行流动性受到影响。房地产价格波动主要是通过对银行存贷款期限造成错配来影响银行流动性。当房地产价格上涨时,银行信贷的扩张必然导致房地产投资(一般为中长期贷款)在资产业务中的比例增加,一旦房地产价格泡沫破灭,房地产贷款期限被拉长甚至难以收回,即使银行债务期限不变,也加剧了存贷款期限错配风险,影响银行的流动性进而影响金融系统稳定性。
2房地产价格波动影响金融稳定的实证分析
2.1变量与数据的选取
本文以房地产价格为自变量,用计量经济学的方法分析房地产经济波动对实体经济和金融经济的影响。由于我国房地产业从1998年开始发展,本文所使用的样本取自1998年1月到2013年12月期间的季度数据,用Eviews软件处理。相关数据均来自国家统计数据库、中国人民银行***网站。对于房地产价格的衡量,通过各季度房地产销售额与销售面积计算得出商品房平均销售价格(用HP表示)。
2.2实证检验
首先,在进行计量分析时为消除房地产价格HP、金融机构贷款额L、房地产信贷暴露数据中存在的异方差,对上述两个变量分别取自然对数,得到三个新变量LnHP、LnL、LnTTRatio。其次,针对银行流动性渠道。在进行计量分析时为消除房地产价格、金融机构中长期贷款余额、短期存款占中长期贷款比数据中存在的异方差,对上述变量分别取自然对数再差分,得到三个新变量LnHP、LnLL、LnCDRatio。处理结果,2000年以来,除银行存贷比外,我国上述各变量都处于上升趋势,时间序列LnHP、LnLL的变化特征很相似,也就是说它们之间很可能具有趋同性。
2.2.1协整检验
由检验结果可以看出,在样本期间,变量LnHP、LnL、LnLL、LnTTRatio、LnDRatio具有类似的变化趋势,说明它们之间可能存在长期稳定关系即协整关系。为确定变量之间是否存在协整关系,使用eviews7.0对变量进行检验。再对变量用OLS进行回归分析,得出长期协整关系方程。
对第一组变量LnHP、LnL进行协约翰森整检验结果如下：
由检验结果中prob.值均小于0.05,知LnL与LnHP之间存在协整关系,对方程进行ols参数估计,回归整体方程为：LnL=-1.42658437607+1.69701720627×LnHP
(-1.871953)(17.77149)
第二组变量LnHP、LnTTRatio进行协约翰森整检验结果(***略)如下：
由检验结果中prob.值均小于0.05,知LnHP与LnTTRatio之间存在协整关系,对方程进行ols参数估计,回归整体方程为：LnTTRATIO=-28.3733095785+3.29582232461×LnHP
(-7.360639)(6.82353)
由以上结果可知回归方程协整系数分别为1.70、3.30,表明房地产价格每增加1个百分点,金融机构贷款额增加1.70个百分点；房地产信贷风险暴露增加3.29个百分点。由此可知,房地产价格波动对银行信用的影响很大。
同理针对银行流动性渠道,对相关变量LnHP、LnLL、LnTTRatio的相关序列进行协整检验,若存在协整关系,则使用EVIEWS7.0软件估计出协整方程。结果(截***略)如下：
LnLL=1.38205377308+0.139281672222×LnHP
LnCDRATIO=6.82875146252-0.793119052981×LnHP
由以上两个方程可知,回归方程协整系数分别为0.139,-0.793,表明房地产价格每增加1个百分点,金融机构中长期贷款额将增加0.139个百分点；短期存款占中长期贷款的比重将下降0.793个百分点。房地产价格波动对银行流动性的影响也较大。
2.2.2因果检验
使用eviews7.0对LnL、LnHP、LnTTRATIO进行格兰杰因果检验结果如下表。
表中房地产价格上涨是引起金融机构贷款余额增加、房地产信贷风险暴露增大的格兰杰成因,反之不成立。金融贷款余额与房地产信贷风险暴露不成因果。
同理使用eviews7.0对LnLL、LnHP、LnCDRATIO进行格兰杰因果检验：实证结果表明(截***略),房地产价格上涨是引起金融机构中长期贷款额增加、银行流动性减弱的格兰杰成因,反之不成立。金融机构贷款额增加是引起银行流动性减弱的格兰杰成因,反之不成立。
2.3实证结论及建议
通过实证分析可知,房地产价格每增加1个百分点,金融机构贷款额增加1.70个百分点；房地产信贷风险暴露增加3.29个百分点,成房地产信贷风险暴露扩大,银行存贷期限错配的增加,使金融稳定的评价指标恶化。同时,房地产价格每增加1个百分点,金融机构贷款额将增加0.139个百分点；短期存款占中长期贷款的比重将下降0.793个百分点。因此,前文提出房地产价格波动能够通过银行信用渠道以及银行流动性渠道影响金融稳定这两个观点得到证明。
基于以上结论本文提出以下几点建议,首先是发多元化展房地产融资渠道,分散信用风险。由于我国的房地产业的发展过度依靠银行信贷支持,很容易借助银行信贷扩张来扩大房地产泡沫,所以应该通过直接融资和间接融资拓宽其融资渠道。我们可以借鉴外国的房地产投资信托基金这一途径,发挥其积极的融资方式并使其逐渐引起人们的注意。其次是 规范银行贷款,减小流动性风险。银行应该适时、适势、适度的调整房地产贷款量,完善银行治理结构、金融监管和金融生态；最后是健全相关的法律法规体系,提供良好的运营环境,银行、房地产企业和居民都才会从中获益。
参考文献：
［1］王锋,李宇嘉.我国经济增长背景下的房地产市场与金融稳定［J］.财贸研究,2008(5).
［2］柯异沛,黄静,屠梅曾.房价波动、信贷扩张与金融稳定［J］.上海管理科学,2011(8).
房地产融资渠道论文篇6
中***分类号：F832文献标识：A文章编号：1009-4202(2012)04-000-01
摘要融资对资金密集型的房地产行业的发展有着重大作用。本文对企业融资模式的特点进行简单的介绍，并对房地产企业如何选择满意的融资模式进行了具体分析，最后对房地产企业的融资提出建议。
关键词房地产融资模式创新发展
一、引言
房地产业关联度高，带动力强，己经成为国民经济的支柱产业。房地产是典型的资金密集型行业，资金往往成为制约房地产企业发展的关键因素。伴随着房地产业的高速发展，原有融资模式已不能完全满足融资之需要，与此同时各类新型融资模式应运而生。
二、 我国房地产企业融资现状及问题分析
我国的房地产业长期***于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。这种模式的直接后果就是没有形成房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。目前我国房地产企业的融资状况存在如下主要问题：
（一）融资结构单一，开发资金以银行贷款为主
由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其它的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资所占的比重十分微小。
（二）股票与债券的比例失衡，债券融资规模较小
目前，我国房地产企业的直接融资方式有二种：一是股票市场融资。二是企业债券融资。
（三）法律法规不健全，影响融资渠道的拓宽
我国法规制度不完善是房地产企业融资受阻的主要原因，房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场。
三、 创新融资模式
（一）努力建立和发展多元化的融资渠道
鉴于我国房地产开发企业现存的单纯依赖银行信贷的单一融资模式的种种弊端，应采取多元融资模式来克服单一融资模式的缺陷以促进我国房地产业和金融业的健康发展。 但是因为目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，所以我们强调要大力发展其他的新的融资渠道，这并不是否定银行贷款这种融资渠道，只是要将它所占的比重限定在合理的范围之内。由此可见，我们目前要做的是应该大力发展新的融资渠道，建立结构合理的多元融资模式。
（二）完善融资的制度环境
首先要完善房地产融资法律法规，为房地产融资方式多样化的推行提供依据，可从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适用房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关新的法律法规，如《产业基金法》、《信托法》、《房地产证券交易条例》、《评估法》和《房地产保险法》等。其次要建立健全***府支持体系。一方面，***府能够通过他来对房地产市场进行有效的间接调控，防范系统性风险；另一方面，***府能够通过其来贯彻自己的诸如保证低收入者拥有体面的住房的***策意***。此外，还要着力解决金融信用缺失的问题、建立房地产金融信用。最后应该健全金融监管的专门机构及之间的协调机制，加强对金融集团和混合业务的监管，最大限度地减少各种风险带来的损失。
（三）理性运用房地产杠杆促进国民经济发展
国内外的经验已经表明，在经济发展起步阶段，通过大力扶持房地产业发展，可对经济产生较强的拉动作用，但如果经济对房地产业依存度过高，房地产业将会对经济产生挟持作用，房地产的波动将导致整体经济波幅过大。
（四）加强对证券化技术的进一步研究
在建立多元化、多层次住房供应体系过程中，必须彻底摆脱主要依赖商业银行信贷资金的传统模式，代之以多元化融资。资产证券化对多元化融资渠道的实现具有非常重要的作用。因此，必须在客观、深入地分析MBS(抵押支持债券或者抵押贷款证券化)、CDO(担保债务凭证)等证券化技术风险防范措施的基础上，在资金池构成原则、信息披露、评级规则、道德风险控制等方面加强研究，结合国际最新研究成果制订风险可控、运行良好的证券化技术规范和管理措施。在现阶段，监管机构应督促各商业银行以优质资产为基础，进行资产证券化项目试点工作，做好技术及人才准备，探索一条适合中国国情的证券化之路。
（五）审慎研发和推广高风险金融新产品
在美国的次级抵押贷款中，无论是零首付贷款、负摊还贷款还是具有“诱惑”利率的可调整利率抵押贷款，都属于高风险高定价的金融产品。因此，对国内商业银行而言，业务创新要本着安全至上的原则，本着为客户切实负责的态度，审慎研发与推广高风险、高定价的金融新产品，避免过度授信，努力谋求多方共赢；对监管机构而言，必须从制度上、行动上切实加强对商业银行金融创新的监督管理，建立商业银行制度创新和产品创新的报批(报备)制度和***、客观、公正的风险评估制度，控制高风险产品的过度蔓延。
四、 小结
“穷则变，变则通”，经历了市场环境的严峻考验，相信房地产行业会更健康、快速的发展。不断会有新的企业、新的资金介入到这一行业。新的投资模型、新的融资渠道以及新的市场空间正不断被挖掘，国外成熟的理论与中国国情结合也必将产生一系列值得研究的新课题，现在出现的房地产信托融资、基金和债券融资、典当融资、项目融资等模式都等着我们去进一步探讨和研究，这些都是从现在到未来很长一段时期内需要研究的主要课题。
参考文献：
[1]尹朝辉.中小房地产项目融资模式研究.西南交通大学.2008.
房地产融资渠道论文篇7
关键词：房地产企业；融资风险；问题；对策
中***分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0146-02
引言
近年来，房地产企业迎来了中国城镇化建设和房地产行业的大发展大繁荣时期，这对房地产企业而言是十分难得的机遇。当前，房地产企业依旧面临巨大的资金需求。房地产企业为了筹集资金，在进行企业投融资的过程中，存在许多的问题和风险，制约了企业的融资效率提升，造成企业巨大的融资成本，给房地产企业的健康发展带来巨大的危害和隐患。同时，由于国家对于房地产行业进行调控，从融资、税收方面对房地产发展进行了一定程度的“挤压”，这就使得房地产市场受到了诸多的制约。本文通过对当前房地产企业的债务融资的现状进行分析，探讨房地产企业如何应对债务融资所存在的风险，建立风险预警机制和财务风险防范控制系统，探索多元化的房地产开发融资渠道，促进房地产企业的持续经营和发展壮大。
一、房地产企业融资现状及其存在的问题
（一）融资渠道单一
近年来，房地产企业的建设资金的主要来源是银行贷款和其他借款，银行贷款多是具有短期贷款行***，商业银行的贷款多是中短期的贷款，但是房地产项目开发多是长期经营，周期性较长，因此，房地产企业缺乏长期稳定的资金来源，严重制约了企业融资能力，带来巨大的流动性风险。近年来，随着***府货币***策的收紧，对房地产企业债务融资的监管力度加大，传统的债务融资渠道变得十分艰难。过多地依赖于银行贷款借贷融资，导致房地产企业的市场化融资程度低，房地产企业对资本市场的利用程度不够，难以满足房地产企业融资能力的提升和建设规模的扩大的需求。导致房地产企业缺乏长期稳定的资金来源。
（二）融资结构不合理
融资结构是反映企业的债务和股权之间的比例关系，融资结构对企业的偿债能力和再融资能力具有很大的决定权。通常而言，企业的负债率不应该高于50%，企业的长期负债与短期负债也应该达到一个合理可控的比例。但是，目前房地产企业的负债率已经高达60%以上，严重超过合理线，另外，企业的长期负债造成企业的财务成本不断增加。财务成本的不断增加严重制约了房地产企业的发展能力提升。融资结构的不合理，给房地产企业造成巨大的财务风险。
（三）中小房地产企业非正规融资渠道占据主导地位
在房地产行业当中，中小房地产企业由于缺乏资信级别，企业缺乏抵押资产，企业的融资成本过高等因素，制约了企业的银行贷款的活动。许多中小房地产企业的融资方式转向民间借贷，采用许多非正规的融资渠道获得企业的建设资金。非正规渠道一般是通过小贷公司、民间借贷、短期拆借等方式，通过高额利息来维持企业运转。但很明显，房地产开发项目往往都持续数月，大的项目或者还会持续数年。短期的资金来源是不能与长期的资金需求匹配的，否则带来的风险极大。非正规的融资渠道占据企业的主导地位，给企业的融资带来巨大的风险，一旦房地产存在滞销情况，会带来企业资金的周转问题，造成资金链断裂，使企业出现资不抵债的严重财务问题。
（四）融资受调控与***策影响较大
随着中国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，前些年，中国房地产市场出现了“过热”的现象，国家出台了多项支持房地产发展的产业***策和信贷***策，无论是开发贷款，还是个人按揭贷款，均受到了一些限制。这样给房地产企业的资金安排带来了很多限制，而这些***策方面的风险是企业难以预见和控制的。房地产业是一个资金高度密集型行业，开发一个房地产项目需要大量的资金，其投资资金数额巨大、投资回收期长的特点决定了在其发展过程中必须得到金融业的支持才能有持续健康的发展。这种***策上的风险，给很多开发企业特别是中小房地产企业带来的影响是巨大的。
二、房地产企业债务融资风险规避的思考
（一）拓展融资渠道
近年来，中国在房地产企业的投融资方面做出了积极探索，尝试多元化投资形式，推动房地产企业的投融资的市场化操作，吸引资本进入房地产建设投资领域，拓宽房地产开发的筹资渠道，吸引战略投资者加大房地产开发的投资，积极吸引包括境外资本在内的各类社会资本，实现中国房地产企业的融资的多元化。如充分利用银行贷款、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托、上市融资、租赁融资等。目前一些具有实力的开发商在境外上市，也是拓展融资渠道的重要思路。
（二）科学合理地安排融资结构
房地产企业在经营的过程中无论其资金多雄厚，其资金终究是有限的。因此，企业必须进行科学的财务管理，积极地采取负债经营的方式，利用好财务杠杆，扩大企业的投资规模，但是企业在进行负债经营的时候，必须充分考虑企业的财务风险。房地产项目投资具有投资期限长、投资规模大、投资回报率等特点。房地产企业的融资多属于长期债务，因此，企业必须对自身的资产负债结构进行充分的衡量，保证企业的财务风险得到有效控制。利用企业的资产负债率指标，科学的衡量自身的偿债能力以及再借债能力。当前，房地产企业的负债占资产的比例高达60%以上，企业的负债比例过高，对企业的经营和投资具有巨大风险隐患。企业在利用自有资本金的同时，利用部分资本金用于偿还企业贷款的本息。其次，企业可以利用债务重组的方式进行资产的偿还债务，当前，中国房地产企业的投资规模十分巨大，房地产企业可以在保证自身偿还能力前提下，通过降低企业资产负债率，合理的调整企业的融资结构，促进房地产企业的融资风险的降低。
（三）强化房地产企业债务融资的风险意识
房地产企业的快速发展和债务融资的不断增加，给房地产企业带来巨大的融资风险。房地产事业的快速发展是在社会主义市场经济条件下推进的，因此，房地产企业的发展必须应对内外部环境的复杂变化，保证房地产建设成果与预期目标的相一致。当前房地产建设投资规模扩大和技术要求越来越高，给企业带来巨大的财务风险、技术风险以及安全隐患。因此，房地产企业在债务融资的过程中必须提高风险意识，对企业融资的风险进行科学的评估，正确地看待债务融资风险，理性地预防风险的发生并采取积极的措施应对融资风险，从而有效地提高债务融资的正效应，降低债务融资的负效应。
房地产企业在加强投融资改革，推动多元化融资方案的过程中，企业应该加强对资本市场、法律和***策环境以及风险环境的充分认识，积极适应内外部的环境的变化，因为这些会给房地产企业经营带来巨大的市场风险。因此，房地产企业在进行投融资体制改革的同时，应该注重企业财务风险分析预警机制的建立和完善，从而对防范和控制房地产企业的融资风险发挥关键作用。首先，企业应该建立和完善融资风险控制流程。加强对房地产企业投资、借贷、担保等重大财务事项的审批程序，建立房地产企业财务风险管理制度，加强对融资风险的识别、评价以及监督，建立有效的融资风险处理机制，对企业的融资风险进行专项审计。其次，构建房地产企业融资风险预警的指标体系，对房地产企业的资产和融资风险进行有效控制，提高风险的预警和控制，从而消除企业融资风险。再次，企业应该实施全局性的融资风险控制体系，加强对企业的融资风险和财务风险的分析预警，建立融资信息和项目业务信息的一体化，保证企业筹资管理的规范化和高效化，促进企业资金管理和控制的有效性，加强对房地产企业资金的全面管理和监督，提高融资效率。
（四）推进投融资改革，实施多元化融资方案
为了降低房地产企业的债务融资的风险，房地产企业应该科学部署推进投融资体制的改革，实施多元化的企业融资方案，有效地吸纳多方资金，实施房地产企业融资的方式多元化，采用多种融资工具的有效组合，从而有效地改革房地产企业的资本结构，提高企业的融资效率降低企业的融资成本。在房地产开发的实际操作过程中，企业应该结合项目具体情况，混合搭配多种融资方案，通过改善房地产企业的投融资环境，积极培育适合房地产企业进行股权融资和债务融资的市场化融资主体，进而推动房地产企业融资效率的提升，降低企业融资成本，实施多元化融资方案，能够有效规避企业融资风险。
结束语
资金是企业的“血液”，是企业赖以生存和发展的首要经济资源。从历史上来看，若干的企业破产，不是不能盈利，而是缺乏足够的资金来维持运营。房地产作为资金密集型行业，对于资金的需求更加迫切，合理地组织资金、安排资金更加重要。基于中国房地产发展的实际情况，房地产开发与金融的关系极为紧密，短平快的操作模式对融资要求极高。为了解决房地产企业的融资风险问题，房地产企业应该完善自身的融资风险管理，加强对投融资体制的改革，创造良好的房地产投融资环境，建立市场化、多元化的融资渠道。提高对资本市场的利用效率，选择合适的融资组合。房地产企业在融资的过程中，应该遵循市场规律，积极主动地转变经营方式和投资方式，提高房地产企业融资效率，降低企业的融资成本，规避企业融资风险，促进房地产企业持续经营和健康发展。
参考文献：
[1] 白建平.房地产企业融资渠道研究[J].财经界，2010，（1）.
房地产融资渠道论文篇8
[关键词] 房地产 融资 渠道
房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长,加之资金占有和使用量巨大,除非其经济实力十分雄厚,否则很难不依靠融资来进行项目开发。并且在市场经济条件下,单纯依靠自有资金进行项目开发的办法也是违背市场竞争规律的,对于房地产企业的健康发展企业价值最大化目标的实现都没有好处,可见房地产企业进行融资活动是十分必要的。从目前房地产企业的实际情况来看,大多数企业进行项目开发都需要对外大量融资,因此,对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。
一、房地产企业的融资渠道分析
房地产业作为资金密集型产业,其融资活动对企业生产和发展具有至关重要的意义。目前,房地产企业主要还可以通过以下几类融资渠道来进行融资活动。
1.房地产信托投资
房地产信托投资是基于商业信托组织形式,它是通过聚集多个投资者的资金,来收购和持有房地产或者为房地产项目进行融资的一种投资方式。现阶段我国的信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种是债权融资。信托投资公司直接投资方式主要适用于一些自有资金不足35%的房地产企业,信托投资公司通常以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到要求,而信托投资公司作为股东获得投资回报。对于资金相对紧张的房地产企业来说,信托投资公司通常以一次性购买其部分资产的方式向其提供后续开发资金,并且在房地产开发项目销售款回笼以后实施再购回。房地产信托投资主要针对一些自有资金已达到较高水平的企业,这类企业往往是因***策、市场等原因导致其面临短期资金困难,在这种情况下,信托公司向房地产企业提供一笔定向征信贷款,使其能够快速弥补资金缺口,继续进行项目开发。
从信托资金的使用情况来看,其已经成为了我国房地产行业一项新型的融资渠道,特别是在银行信贷紧缩的***策环境下,房地产投资信托对于我国房地产企业的生存和发展尤为重要,但是目前国家对于信托产品的限制还比较多,这在一定程度上影响了房地产信托的发展速度和质量,并且也在一定程度上促使房地产企业去寻求其他的融资渠道。
2.企业上市融资
通过上市来融资是房地产企业一个较为有效的融资渠道。企业上市之后不仅可以有效化解金融风险,还可以在很大程度上降低项目的融资成本。但是,国家处于对金融体系安全性的考虑,对房地产企业上市的审批十分严格。而从房地产行业的整体情况来看,短期内大多数房地产企业还不具备上市资格,因此利用上市进行融资的方式还难以在房地产行业广泛应用。
3.房地产基金融资
随着国家对房地产业宏观调控***策的实施,当前很多房地产企业都面临巨大的资金压力,在这种情况下,很多海外房地产投资基金进入了中国市场,为房地产企业提供了又一新型的融资渠道,目前,摩根士丹利、盛阳地产基金等国际地产基金都已进入我国房地产市场。海外房地产基金的进驻对于我国房地产行业是具有一定好处的。基金投资主要有两种基本形式:一类是股权投资形式,即基金直接注入房地产项目进行投资,待项目完成之后,按照其所占的股份分取一定的利润。另一类是债权基金,即基金将资金借给房地产企业用于开发,带项目建成之后,如期向借方收回债权。从目前情况来看,无论采取哪一种方式进行融资都对房地产企业具有很大的好处。一方面,房地产基金可以有效缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,促进房地产市场的持续健康发展。另一方面,多种融资渠道能够有效分散金融体系的风险。但是不可否认的是,目前海外房产基金在我国发展还存在一定的障碍,要使得充分发挥作用还有待时日。
二、房地产企业融资中存在的问题
近年来,虽然我国房地产融资渠道不断多样化,企业整体融资能力有所增强,但是在实践中还存在一定的问题有待改进和完善。相关资料显示,目前我国房地产行业的投资渠道整体来看还较为单一,过度依赖银行贷款的情况依然广泛存在,加之一些地方市场监管不利,很多房地产企业盲目扩张,长此以往,将对整个金融体系的稳定性构成巨大的威胁。目前,我国房地产企业在融资方面主要存在以下几个方面的问题:第一,房地产企业对于风险缺乏预期。目前,我国房地产企业大多对经营风险缺乏足够的预期,很多企业依靠短期贷款来进行长期投资使企业资金链条薄弱,极易出现资金短缺问题。第二,我国房地产资金从来源上来说过于依赖商业银行,从融资方式上来看也较为单一,这严重加大了银行方面需要承担的风险。第三,从银行方面来看,很多银行看好房地产市场,而盲目房贷给房地产企业,很多中小银行一再降低贷款标准,这严重加大了银行的贷款回收风险。
三、拓宽房地产企业融资渠道的对策
1.完善房地产融资相关法律法规
近年来,随着我国金融法规体系度不断完善和住房市场不断规范,房地产企业所处的金融制度环境已经大为改观。但是国家鉴于房地产行业的高风险性,对于房地产融资的宏观调控***策还较为严格,对许多金融产品的引入都采取较为保守的态度,这就导致很多房地产融资相关的***策还没有完善起来。如,对于房地产投资基金、债券融资的法律法规就很不完善,融资过程中的很多细节问题都没有在法律法规中予以规定,这在很大程度上影响了房地产融资渠道的拓宽和创新,因此,未来我国有必要不断完善房地产融资法律制度体系,以法律的形式规范好房地产企业的融资活动,在为房地产企业提供充足的项目开发资金的同时最大限度的降低金融风险,确保整个行业的持续稳定发展。
2.灵活运用多种金融工具进行融资
上文我们已经提过,融资渠道相对单一是影响我国房地产行业发展的重要因素之一。由于地产行业在项目开发上的特殊性,巨大的资金需求使其与金融体系保持着很强的依赖性,在这种情况下,由自有资金和银行贷款构成的融资组合式我国大多数房地产企业的融资形态。但是国家处于对宏观经济调控的考虑,银行贷款门槛相对较高,房地产企业很难顺利从银行获得足量的资金用于项目开发。在这种大环境下,房地产企业必须不断拓宽融资渠道,根据企业自身特点,采用更为灵活多样的融资方式,选择多种融资方法。如,企业可以根据自身资金状况和项目资金需求情况自主选择多种融资方式。具体的可以采用自有资金和银行贷款相结合、自有资金和机构投资相结合、自有资金与基金相结合等方式来进行融资,通过运用多种金融工具,能够充分利用房地产企业自身的优势,利用好外部各类资金更好的为企业项目开发服务,在确保企业融资计划顺利进行的基础上最大限度的降低企业自身的融资风险。
3.住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为标的资产,并以其产生的现金流作为担保,通过发行证券的方式将资产出售给机构投资者的融资活动。实施住房抵押贷款证券化对于房地产项目开发各方来说都具有积极的意义。首先,购房者可以通过购买有价证券来实现对房地产的保值。根据经济学原理,实行住房抵押贷款证券化有利于盘活大量长期性住房贷款资产,提高资产的流动性,进一步为房地产企业提供充足的资金来源。其次,住房抵押贷款证券化有利于将商业银行的风险分散到多家机构和投资者身上,从而能够有效的降低金融风险,提高金融体系的稳定性。从目前的情况来看,我国***府对于个人及机构投资者介入抵押贷款二级市场还有诸多限制,但是随着房地产市场日趋成熟,国家必然会根据市场情况适当放宽***策,到那时房地产企业进行融资将更为便捷和安全。
4.在房地产行业引入瑞茨模式
实践证明,单纯靠财***和银行贷款来发展房地产业是不现实的,房地产业所需的大量资金应更多的利用金融手段来筹集,我国可以借鉴国外经验,引入瑞茨的办法来收购和经营廉租房。瑞茨的基本模式类似于个人出资购买房产来出租赚取租金,不过不同的是它是由社会公众集结起来的,通常购买的是个人无力购买的大型住宅区,然后通过出租在实现住宅在社会上的流通。目前,韩国、日本、马来西亚等地都已在房地产行业引入了这种模式。我国目前还没有正常采用这种模式,因为***府考虑到该种方式会在一定程度上影响楼市的价格,对房价产生进一步的推高作用。但是如果灵活的引入这种方式,对于房地产行业来说还是十分可行的。
参考文献:
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[2]陈永栓.经济法视角下房地产市场中的利益衡平[J].法治与社会,2007(04)
房地产融资渠道论文篇9
关键词：货币资金；资金链；融资渠道
引言
房地产企业是国民经济的重要组成部分，关系着国民经济的命脉，需要充足的资金供应。资金是房地产企业的血液，合理有效地使用资金是房地产行业继续发展的重要保障。近些年来我国房地产业迅猛发展，在发展的背后房地产企业的资金管理问题不断凸显，如何获取足够的开发项目资金，如何加快资金回收等成为房地产企业亟待解决的问题。
国内外诸多学者曾就房地产企业货币资金核算做出过研究，本文对于房地产企业货币资金核算的研究，有助于企业了解在各阶段资金使用情况，帮助企业制定出合理的资金使用规划；有利于企业结合内外部实情，积极拓宽资金来源渠道，缓解企业的资金压力；有利于企业各部门围绕资金联系更加紧密，提高各部门的工作效率。
一、研究房地产企业货币资金核算的价值
（一）理论意义与价值
根据货币资金业务的本质特点，结合企业单位经营管理的具体实际，设计出一套切实可行的货币资金控制制度和核算方法，有利于企业落实国家关于货币资金的各项宏观管理制度，加强货币资金的控制与核算。
房地产企业货币资金的核算属于会计人员工作内容的一部分，研究房地产企业货币资金的核算有助于从业者进一步详细了解货币资金核算的具体内容，完善货币资金核算的相关步骤，对于提高企业的综合竞争力也是至关重要的。
（二）实践意义与价值
房地产行业是一种资金密集型行业，具有资金需求量大，开发周期长，风险大，资金回流慢等一系列特征，加强资金使用管理是房地产企业构建核心竞争力的所在，对企业资金链的控制和把握在其投资决策中有着重要的地位。研究房地产企业货币资金核算模式可以指导企业资金管理，提高企业资金的使用效率，增强企业核心竞争力，最终在激烈的市场竞争中去的主动权。
二、房地产企业货币资金核算的现状
（一）货币资金控制中现金管理不完善
由于部分企业对货币资金控制工作重视力度不够，现金管理工作缺乏全面的规划，导致企业对现金流的认识不足，经常产生现金限制的问题，这造成了企业资金使用成本的提高。同时，有的企业对于经济规划的不合理导致应收账款或者存货占用大量现金，这也从一定程度上加大了货币资金的使用成本。
（二）风险意识差
众所周知房地产企业经营的一个特点就是风险大，然而通过观察发现，许多房地产企业的风险意识较为薄弱，有些企业在项目开始初期并不进行风险评估而盲目投资，这样在以后的经营过程中如果出现风险，则会造成没有应对措施的局面。
（三）企业融资渠道单一
我国现阶段的房地产企业融资结构不难发现，主要分为自有资金，银行贷款以及房屋预售款。无论是房地产企业银行贷款，还是最终的房屋预售款，其实最终都属于银行贷款的范畴。单一的融资渠道加大了融资的难度，降低了房地产企业的议价能力，同时大大增加了投资风险，一旦房地产企业在项目的运行过程中资金出现问题，那么风险将转嫁给投资者，同时极易影响其他行业部门。
三、有关房地产企业货币资金核算中出现问题的改进意见
（一）拓宽企业合法融资渠道
企业想要迅速获得资金，仅仅依靠银行贷款是远远不够的，我国相继出台了一系列***策鼓励并规范民间融资的***策之后，企业可以通过贷取民间投资机构吸纳的社会闲散资金达到融资的目的。在取得预售许可证之后，企业可以通过预售房屋，获取一部分房款达到融资的目的。房地产开发项目整个过程需要大量的资金，少则几千万多则上亿，大多数开发商不会有太多的流动资金，在通过各种途径融资之后企业还可能面临资金短缺的问题，此时开发商可以考虑拉拢合作伙伴，利用合作伙伴的资金，两人共同完成项目，利润按一定比例分成。这样也可以解决企业的资金短缺难题。
（二）制定资金使用计划
项目成本控制的责任分配不清是导致成本控制意识薄弱的一个主要因素。加强成本控制意识有利于企业合理的使用资金，避免造成资金浪费或者重复使用的现象。首先，明确成本控制的主体，将开发项目作为成本控制的中心，对其发生的收入、成本和费用都进行***核算，反映项目过程中发生或即将发生的成本，动态的调节和控制可控成本。其次，确定成本控制标准，并以此作为考核的依据。最后，企业应根据既定的成本目标和控制标准来衡量项目成本控制的完成情况，审核员工的业绩情况，并作为责任者奖惩的依据。
（三）加强房地产项目资金的预算管理
企业应进行前期合理的预测分析，制定财务预算，确定资金缺口，同时对于项目不同阶段的资金使用情况做出详细的预计，最后还要分批按照项目需求投放资金，并全程监控资金的使用情况，避免资金的浪费。
结论
总之，货币资金的核算在企业管理中起着不可替代的作用，它关系到企业的存亡命脉。一个准确可靠的货币核算可以揭露企业在核算中存在的问题，可以使决策者做出及时有效地经营决策，可以正确反映一个企业的综合管理能力，大大提高企业的经济收益。结果研究，本文所取得的成果为：
第一、在企业资金管理中，货币资金的管理是资金管理的基础，保证货币资金的有效核算，对于提高企业核心竞争力有着至关重要的作用，同时也有利于提升企业抵御经营风险的能力。企业的各个部门尤其是财务部门，必须做好货币资金的核算工作，改善货币资金的核算方法，完善货币资金核算制度。
第二、改进企业货币资金核算现状，企业可以从四个方面努力：拓宽企业的合法融资渠道；制定资金使用计划；加快资金回流；重视风险指标的建立和评估体系，预防潜在风险。（作者单位：河北经贸大学）
参考文献：
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[5]冯志艳 鲁忠***.论房地产内部控制体系建立[J].现代商贸工业 第7期.2011
房地产融资渠道论文篇10
【关键词】房地产企业；融资；银行贷款；房地产信托 IPO；借壳上市
长期以来，我国房地产以银行为主要融资渠道。房企对银行信贷融资依赖程度非常大，超过70%的项目开发资金来自银行信贷。但在当下，随着一系列紧缩房地产信贷***策相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来，并已影响到房地产金融的持续健康发展。传统的方法一般包括：房企直接投资、商业抵押贷款、合作开发或并购、房企上市、按揭贷款等。由于房地产业是资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房企来说一目了然。加之中国经济持续健康发展，客观上需要改变目前房企融资渠道单一、资金流动不畅且相对短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行创新。
一、房企融资新渠道分析
1.债券融资
债券融资房地产债券与一般债券相比收益较高与股票相比又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性并且具有一定的流动性因此在境外成为广大投资者欢迎的金融品种但由于目前国家对发行债券的企业要求严格只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格。并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制，再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因房地产开发企业通过债券融资的规模相对比较少。
2.房地产信托
房地产信托起源于美国，简称REITS。从2003年7月18日，中国信托一法两规出台后，开始走向我国房地产业。通过信托公司发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目。其优势可归纳为以下几点：（1）房企融资成本降低，且有较大期限弹性，有利于房企资金运营和持续发展，优化公司资产负债结构。（2）信托资金供给方式多样，针对企业运营或项目运作的资金信托，有贷款模式和股权投资模式。（3）房地产信托以集中专业管理和分散投资降低风险。
中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》意味着两项突破：房地产信托额度有条件的不受200份制度；即使开发商“四证”不全，同样可以通过信托进行融资。房地产信托规模放大为中国房地产基金的发展创造条件，它将会成为未来房地产融资的重要渠道。
3.上市融资
上市融资是房企融资的一个渠道，不仅化解金融风险，还降低融资成本。但国家对房企上市有严格的审批。2007年末，中国证监会开始通过“窗口指导”的方式对今后一段时间内房企IPO以其他再融资方式予以限制，内容包括暂停受理房企IPO申请材料，对已上报IPO申请的暂缓审核，暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案。只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此上市融资对多数房企来说，短时期内难以实现。
4.借壳上市
与IPO上市的困难对比，借壳上市对房企来讲则是捷径，其优势在于：（1）不因出身是房企而受“歧视”；避开IPO对产业***策的苛刻要求。（2）不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、资产重组、债务重组、控股权和管理层稳定性、公司治理结构等诸多方面的要求。（3）只要企业从事的是合法业务，有足够经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以借壳上市。
借壳上市后，通过对资产与业务重组可改善上市公司经营状况，保持良好融资渠道，可向社会筹集资金。据统计，自1997年以来，国内借壳上市的房企多达40余家，且有增加之势，这道亮丽风景线已然出现在中国证券市场上
在此过程中，也要注意以下几点：（1）慎选“壳资源”；（2）探明“暗雷”；（3）壳价合理；（4）制定好资产重组方案，保证业绩；（5）从买壳到实现融资，非一日之功，要在经营中规范自己的企业行为，树立良好市场形象。
总之，希望与困难同在，机遇与挑战并存。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房企就必须面对困难不退缩，对比融资成本，认真研究策略，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新发展空间。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1.建立多层次房地产融资体系
当前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定、多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化管理。长期以来，我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行。目前，唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债务、房地产托信和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到上市要求。近年来，在宏观调控下，银行紧缩信贷，房企资金压力巨大。因此，迫切需要建立多层次金融体系，为不同类型企业提供不同的融资平台，才能真正减少对银行贷款的依赖。
2.加紧开发房地产金融投资产品
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房企的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步，世界流行的五大金融产品中，我过度缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的房地产投资开发贷款。我们国家的房地产托信实际上和银行贷款基本上是一样的，只不过银行是吸收存款来的房地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产业，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
3.完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规，但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相应的法律体系，对新型的的融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范，才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
总之，在信贷紧缩的环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行贷款的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观控制和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。另一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，采用多种融资途径方法。
三、总结
房地产企业是我国的支柱产业之一，也是和人民生活息息相关的产业，房地产业健康发展有着重大意义，对房地产的融资渠道的研究具有十分重要的意义。针对如何完善房地产业的融资结构，除了要鼓励企业更多地采用投资基金等创新的方式外，我们还需要从宏观的***策、法律角度做出一定的改变。主要应包括：完善融资***策和制度，建立信用制度，加强融资监管，规范融资行为及重视我国资本市场的培养等。
参考文献：
[1]陈建明.商业产地投资融资指南M北京：机械工业出版社
[2]高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望J.中国房地产金融2006（6）.
[3]朱腾飞.房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险分析J.中国水运2007（5）.
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