学文网房地产限购篇1
【关键词】房地产市场；限购；影响分析
房屋是人们正常生活状态下的基本需求，所以房地产开发如果与实际需求相符的情况下，房地产市场就会处于供需平衡的状态，由此能够保持一个健康稳定的市场形势。但是我国的人均财富占有量严重失衡，所以导致有需求的人买不起房，已有住房者而为了投资需要购买多套住房，在这种供需失衡的条件下，房价一路升高。当房价上升到一定程度后，开发商还会无节制的开发，而买方市场已经趋于平缓，从而导致房地产市场的交易量下降，造成房地产库存量大幅上升，出现恶性循环。为了缓解房价过高，国家颁布了限购***策，减少了投机行为对房地产市场的影响，在短期内会取得有效的成果。
一、房地产市场的现状
对于房地产的发展现状主要分为两个方面来阐述，根据***治、经济、城市规模以及区域辐射力，分为一线城市和二线城市，一线城市和二线城市房地产市场的发展状态不同，所以应该分别进行阐述。
（一）一线城市房地产市场发展现状
根据上述的划分标准，我国的一线城市的代表主要有北京、上海、天津、广州和深圳，对这几个城市的房地产市场发展情况进行分析，就能够反应出整个一线城市的状况。由于一线城市的经济实力较强，所以吸引的外来人口较多，人口密度逐渐增加，所以对房地产的需求量较大，由此一线城市的房地产市场最为繁荣，但是供需也出现了严重的失衡。在国家颁布限购***策后，五大城市的房地产销售量都有所下降，但是在价格上除北京外都有小幅上涨。因为一线城市对房地产的需求量太大，所以即使颁布了限购***策，但是仍有大量的购房者。
（二）二线城市房地产市场发展现状
二线城市主要是以各省、自治区的省会城市以及沿海发达城市组成，相对于一线城市而言，二线城市的经济发展相对较慢，人口密度较小，所以对于房地产的需求相对较小。在一线城市房地产逐渐区域饱和的状态，很多开发商都将眼光放到了二线城市，加大了对二线城市房地产市场的投资，从而促进了二线城市房地产市场的高速发展。
二、限购***策对房地产市场的影响分析
限购***策的出台对于不同城市房地产市场所产生的影响也不相同，主要还是受到城市经济发展水平的影响。所以分别从限购***策对一线城市和二线城市的影响来阐述。
（一）“限购令”对一线城市影响的分析
由于一线城市的经济发展比较繁荣，人口密度大，对房地产的需求量也大，从而促进了一线城市房地产市场的发展。正因为如此，限购***策的出台对一线城市房地产市场的影响较大，在限购***策出台后，一线城市的房地产销售量普遍下降。但是由于人口众多，所以具有购房需求的人口仍然占据很大的比例。虽然仍有购房者看房，但是大家更关心的是在限购***策出台后，房价是否有所回落，所以还仍然持观望态度。限购***策虽然遏止了投机行为，但同时也将一部分有能力的购房者排挤在外。主要原因是一线城市主要以外来人口为主，所以购房需求异常强劲，但是在限购***策的影响下，有购房能力的购房者在购房条件方面不符合要求，受到户籍以及其他因素的限制而无法购买住房。还有一部分购房者是想改善住房需求，但是在限购***策的影响下，无法满足需求，所以导致放弃购房。种种原因综合到一起，就导致房地产销售量下降。
限购***策的颁布的实质是为了抑制房价，但是从目前的效果来看主要是抑制了商品房的销售量，而价格只是在短期内有所变化，但实际上幅度不大。这主要是一线城市对房地产市场的需求比较旺盛，还存在很大的购房需求。从开发商的角度来讲主要是房地产市场的繁荣也带动了土地价格的上涨，所以成本增加，价格下降幅度自然不大。所以从未来的发展来看，一线城市的购房需求还比较旺盛。
（二）“限购令”对二线城市影响的分析
二线城市实施“限购令”后，房地产市场受到的波动相对于一线城市来说较小。在短期内，“限购令”***策使普通住宅的成交量和价格都发生大幅下跌。东部地区人口密集，土地资源相对稀缺，对房屋的需求量大且价格高，房地产市场供求不平衡，房地产投资者看到了其利润空间，就会产生房地产投机行为。中部地区相对于东部地区经济较落后，发展速度也较迟缓，“限购令”出台后出现了商品房销售面积大幅增加，住房销售面积却大幅减少的现象。这种现象的出现是由于经济发达地区的房地产市场日趋饱和，炒房者的利润空间逐渐缩小，次发达的二线城市成为他们投资的目标，而限购***策的出台也让他们失去了这片“沃土”。西部地区近几年由于国家***策扶持，居民生活水平有了极大提高，一部分居民是要新购住房，一部分居民是为了改善住房条件，该地区的刚性需求量大，限购***策的出台正好抑制了房地产市场的投机行为，为刚性需求提供了良好的发展空间。
三、结束语
为了对房地产市场进行宏观调控，确保房地产市场的规范发展，我国颁布了“限购令”，限制购房者的条件，从而达到抑制房价，减少投机行为的目的。由于受到经济状况的影响，限购***策的颁布对我国一线城市和二线城市的房地产市场所产生的影响程度也不相同，对一线城市的影响明显高于二线城市，而二线城市中的沿海地区明显高于中部地区和西部地区。在对限购***策对我国房地产市场的影响进行分析后，可以为国家对房地产市场的宏观调控提供有利的依据，从而促进房地产市场的健康规范发展。
参考文献
[1]赵彤，周世峰.限购令”对房地产市场的影响分析[J].北方经济，2013-11-11.
房地产限购篇2
【关键词】房地产；限购令；投资性住房
一、引言
近十年，中国房产价格处于高速增长的趋势，部分大中城市的房地产价格早已超过普通居民的接受能力。究其根本原因是市场供需不平衡导致房地产市场的价格背离价值问题。在需求方面，中国人口基数大，加上居民普遍带有“买房置业”的传统思想，导致需求量过大；在供给方面，随着中国城市化的发展，城市人口会随着人民生活水平的提高而不断增加，城市人口会增多，住房需求增加，导致土地供给紧张。近两年，房价的极速上涨远远超过了CPI和GDP的上升速度，给当前的经济运行埋下了极大的隐患，同时也给购房者带来了极大的风险。为此，2010年初，中央***府颁布“限购令”，意在通过限制消费者行为，抑制需求的不断增长，缓解供需矛盾；2011年初，武汉市***府了武汉市版“限购令”，对武汉市内的购房行为进行限制，由此拉开了武汉房地产调控的序幕。
二、2011年武汉市“限购令”的表现
2011年1月，武汉市下达“限购令”――“本地户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）及能够提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区新购一套商品住房。对于不能提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房①。”以上限购***策，一方面只是针对武汉市的临时居住人口（包括流动人口），并没有对长期居住在武汉市的外地户籍家庭和本市居民进行限购；另一方面，此限购***策只适用于商品房市场，没有涉及到二手房和其他廉租住房市场。所以说，1月的“限购令”严格上讲，并没有严厉的限购措施，同时也没有根据购房者的消费目的划分具体的限制对象。
根据消费者的消费目的，购房需求主要分为需求性住房和投资性住房。需求性住房主要用于居住，买一套足够。在这一点上，“限购令”延迟了本市户籍居民购买者的需求，但刚性需求仍然存在。而投资性住房，主要指投资者将手中闲置资金转化为资本投入房地产市场，来换取其房产增值的差价。在这一点上，“限购令”的限制就显得过于宽松。因为在“限购令”的允许范围内，武汉市的合法身份家庭可以买两套，武汉家庭的成年子女可以单独购买两套，那么有一对成年儿女的家庭实际可以买六套，如果想买也有办法，夫妻离婚没有房本的一方也可再买两套，外户籍身份在武汉开公司是合法的，以投资房产公司的名义买多套也是可以的。这样下来，投资性住房需求并没被堵住，仍有大量投资资金不断流入商品房市场，导致价格虚高。总体来说，一月版的“限购令”并没有起到实质作用，只是向房地产市场发出信号：***府将对房地产市场进行调控。
2011年2月武汉市将原有住房限购***策调整为：暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，包括夫妻双方及未成年子女（下同），能够提供本市一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行***区域内向其出售住房②。以上限购***策，一方面对非本市户籍居民家庭实行了严厉的限购***策，另一方面，把二手房市场纳入了限制范围。新版限购令在理论上限制了投资性住房需求的增长，降低了投资者对房地产市场的预期，这将会在一定程度上使房地产市场价格不再继续上涨。数据显示，3月底，武汉新房成交量下降约五成，但均价依然维持在7000左右，并没有太大幅度的降价出现③。
武汉非本市户籍家庭大约占到购房人数的50%，投资者居多，在刚性需求支撑下，购房者面对***府出台的限购***策会选择观望态度。但投资者手上的闲余资金并没有远离房地产市场，投资其他领域。近些年，中国才渐渐开放了基金，期货等金融衍生产品市场。从中国近十年各种投资工具的总体投资回报率来看，股票最高回报率可达20%，但风险过大，且需要较为专业的知识。银行一年定期存款率为3.5%，投资企业回报在8%-10%之间，但投资房产年利润率为18%-40%，并且只要有充足的资金就可以进入④。房子的主要功能是居住，投资者变卖了这种使用价值，来获得资产的增值。一旦房子被炒作到大多居民没有能力购买的情况，房子价值就远远背离了它的使用价值，导致房价过快上涨，高于居民的购买能力。所以“限购令”只能在交易表面影响市场交易量，但无法从根本上解决趋利资金支撑起的高房价问题。
三、2011武汉市“限购令”的市场反映
在第二季度，数据显示武汉商品房成交价格始终维持在7000元以上，新建商品住宅价格指数环比为100.2%，同比为103.4%，定基为104.6%⑤。在经历4个月的限购之后，房地产市场的价格并没如预期一样下降，需求者仍买不起房，而投资者不敢买房。同时，在第二季度，武汉市商品房新开工面积8000万平方米左右，总共新增大约4万套商品住房⑥，面对大量开发、少量购买的现状，房地产市场价格依然维持高价。这就像是一场投资者和需求者之间的博弈，投资者预期房价走势不会下降，因为存在刚性需求；而需求者期待在***府的打压下，房价回归正常价格。但这场博弈本身就是不公平的，投资者手上的资金要比需求者多得多，虽然银行已经开始限制贷款，但是资金自身并无法区分谁是投资者谁是需求者。银行评估其风险性，更愿意把资金贷给投资者，因为他们往往有可抵押物。需求者在无法偿还贷款的情况下，极有可能选择放弃贷款，保障自己的基本生活。
在第三季度，武汉市商品房房价走势依然坚挺，“限购令”到这时仍没能使投资者离开房地产市场，但是为了防止资金流入二三线城市的房地产市场，中央***府开始把部分二三线城市加入限购名单里。但这是没有必要的，因为二三线城市还正处于快速发展阶段，不应该抑制居民的合理购房需求；另一方面地产资金的进入，也能够给当地交通和城市建设带来充足的资金。地方***府的财***收入很大一部分来自土地的出租，如果过度采取严厉的措施，会截断地方财***来源。
在前期限购并没有得到预期效果的同时，武汉市***府开始加强保障房的建设，从供给方面来缓解武汉市房地产市场的压力。武汉市公布的保障房共有11.1708万套，预计年底将竣工经济适用住房190万平方米，交付廉租住房3420套，基本解决现有持证家庭的住房困难⑦。保障房和经济适用房很大程度上解决了部分刚性需求。因为它本身对购房者就有严格的限制条件，同时保障房一般选在离市中心较远的郊区，所以价格和地理位置因素决定了保障房并不能够在短期内升值，这块市场是投资者不感兴趣的。保障房的建设会打击投资者对房地产市场的较好预期，如果没有刚性需求支撑高房价，那么投资者的预期会降低，急于转让或出租房产，最后退出房地产市场。
在第四季度的开端，武汉市主要商品房成交均价为7790.52元/平方米，较前一周价格水平下跌2.6元/平方米，楼市价格跌幅0.03%，商品房市场价格出现回落的现象，面对限购的持续进行和保障房的大力建设，已经有部分投资者退出了房地产市场⑧。投资者的退出给开发商带来了恐慌，在11月，万科、保利、绿地等纷纷推出了各种优惠、促销活动及特价房，这遭致了前期以高价买进投资者的不满。投资者进入市场是为获得较高的利润，就算在前期***府明确表示打压房价的情况下，后进入的投资者仍认为有利可***，但是如果价格真的被打压下来，一方面投资者手中的房产低价转手或者出租，另一方面也会威胁到银行提供给购房者和开发商的贷款，房子最后会在一些人手中开始贬值。
2011年11月15日，上海市***府自行发行地方债71亿，其中标准利率基本接近国债水平，银行认购踊跃，***通知也明确提出债券的偿还还是由中央负责，这说明其信用已经相当于国债⑨。此举旨在改变***府以土地换财***的模式，减少在土地供给源头等因素上，对高房价的影响。发行地方债作为国家控房的组合拳之一，可见***府决心之大，力度之强。
四、武汉市房地产市场的预期
年底，武汉商品房市场出现了降价趋势，投资者想以较高价格转手，而需求者多持观望态度，市场出现与前三个季度涨价潮反向的降价潮。投资者和开发商为了维持房地产业的高收益，可能会联手使价格不降反增，但虚高的价格没有实际的价值的支撑，持续不了多久。有观点表示，中国房地产泡沫会导致整个房地产市场的崩溃，会出现美国08年遭遇的信贷危机。但中国房地产市场的刚性需求远远超过了美国，在***府还没有建立完善的住房保障制度之前，还是有大量的需求者涌入房地产市场，这也是投资者炒作的立足点，所以中国房地产市场将不会出现整体房地产市场的崩溃。但这也不能说信用危机就不会出现，当人们的基本生活无法保障，投资房产的钱没有收回时，银行面临的信用危机将是巨大的。总归，如果后期投资者全线退出房地产市场，而需求者不急于购买，那么开发商将会面临后期资金短缺、无力偿还银行前期的贷款的情况。这可能会导致城市中心过多的烂尾楼产生，连带建筑业、水泥业等与房地产相关的产业走入低谷。到时候，“限购令”是否需要继续执行，要看明年初的房地产走势了。
五、结束语
综观2011年武汉房地产市场，虽然***府的调控***策频频出台，但高房价并没有得到有效控制。“限购令”从表面上限制了部分购房者的消费行为，但没有把房产投资者手中的闲置资金驱逐出房地产市场，资金始终积压在此，使房地产市场价格“虚”高不下。“限购令”能解决一时的问题，但必须有其他的***策来配合落实才有效果。从长远看来，房产最终要回归本来属性，投资者要找到合理的投资渠道，这需要中国***府正确合理的引导资金流向，创建完善的金融市场体系。治理房地产市场的根本在于“疏”，不在“堵”，“限购令”能堵一时，却不能从根本上解决问题。
注释：
①《关于进一步加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，稳定住房价格的通知》[EB/OL].武***办[2011]02号文件,2011,1(14).
②《关于贯彻落实***办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的意见》[EB/OL].武***办[2011]27号文件,2011,2(23).
③黄蜂.武汉限购令满月,新房销量降五成房价继续坚挺[N].武汉晚报,2011,3(23).
④黑马.40%与5%投资回报率反差5成人愿变现房产炒股[EB/OL].网易财经,2007,6(14).
⑤70个大中城市住宅销售价格指数[R].国家统计局,2011,11(6).
⑥各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况[R].国家统计局,2011,11(6).
⑦武汉“晒”保障房建设进度［N］.湖北日报,2011,6(17).
⑧陈龙.2011年十月第一周武汉楼市走势[OL].亿房网研究中心,2011,10(9).
⑨上海71亿地方债首发:近1/3资金投向保障房[OL].来自网易财经,2011,11(16).
参考文献：
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房地产限购篇3
一、限购令之***策起源、法律属性和实施概况 （一）***策起源及其依据 中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月，2011年1月关于房地产市场调控的***策意见。 从内容上看，三项***策，层层递进，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场运行出现良性变化，通过继续有效地遏制房市投资投机性因素，遏制房价过快上涨势头，促进房地产市场平稳健康发展，最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率***策、住房交易环节契税和个人所得税优惠***策外，为了应对“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃”的房市运行背景，后者《通知》中的第二条第二项中“坚决抑制不合理住房需求”中关于“限购令”***策出台的授权性规定“……地方人民***府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这就是“限购令”***策原始“文件”和各地方***府陆续出台限购令的“法律（或***策）依据”。 （二）法律属性及其认识 对限购令内涵的认识，可从各地出台的***策文本的内容中予以探究提炼。从各地版限购令的具体内容来看，本人认为，限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过（或不通过）融资手段来购买（或交易）商品房屋权利的普遍性行***指令。尽管限购令本身不是通过专门的***策文件出台的，但相比其他宏观调控***策手段相比，其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性，必须做到两点，一是将限购令界定为一种法律手段，并将其“***策法律化”；二是限购令作为房地产市场宏观调控***策中的一环，而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控***策手段协调一体，才能真正从积极方面发挥其应有的作用，实现房地产市场宏观调控的目的。 （三）实施概况与趋势 截至目前，全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容，可以对限购令做出如下几点基本认识：第一，限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数，但具体限购期限，各地有不同的规定，有些城市规定了明确的实施期限，如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日；第二，大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购***策，一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制；第三，限购令不仅规制一手商品房市场，而且将二手房也纳入其规制的客体范围；第四，有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定，如广州的“未满18岁不得单独购买商品房；境外购房按照国家有关***策执行”等；第五，有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果，主要是“房地产登记机构不予受理（办理）房地产登记”。从目前实施的效果来看，“限购令”确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立，能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。 二、限购令的经济学与经济法学分析进路 凡此种种，可以看出，限购令内涵较为简单，无非是各地方***府在全国房地产二次调控中，经由中央调控规制部门授权，针对本地区房价上涨过快的现状，由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨，在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的***府针对房地产市场的规制干预的***策措施。那么，如何在国家针对楼市的调控***策整体框架中从更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善。笔者认为可以从经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵，并且提出完善我国当前楼市宏观调控***策体系的意见和建议。 限购令的出台在社会上充满着争议，在学术界引发了关于合法性与合理性纷争。在经济学界普遍所持的观点认为，限购令是对市场运行与市场机制的粗预，是用计划的手段干预自由的市场，与完善社会主义市场经济与增加居民财产性收入的本旨目标相违背，并且已经是对居民个体的民事基本权利—合法财产受法律保护、民事法律行为自由等的无理限制。在经济法学理论界，则似乎存在着与上述观点不同“味道”的见解，市场机制从来就不是万能的，市场机制带来经济机制充分运行与发展的同时也会产生不可避免的诸多“负外部性”，市场也有失灵的时候，市场的失灵将有损于社会公共利益，因此，需要通过国家某种形式与程度上的外部干预来消除市场机制的这种缺陷，而限购令可能正是体现这种国家适当干预的“一剂良药”。“合理的现代市场经济不仅需要技术生产手段，而且需要一种可靠的法律体系和照章行事的行***管理制度。”［1］ 笔者认为，在当今中国存在的经济运行制度市场化趋向转型与现有制度结构与内在运行机制逆趋向型本性体制矛盾下，衡量任何一种针对这种转型市场运行的规制措施的标准应当是多元化的，具体应当做到“四个统一（或协调）”：一是转型目标与转型手段的统一（或协调）；二是多元价值利益与核心价值利益的统一（或协调）；三是社会总体利益与个体局部利益的统一（或协调）；四是***策意***的扩充性与法律规定的局限性统一（或协调）。文章则将具体针对这四个“统一（或协调）”，分别从经济学与经济法学的基本理论范畴入手来论证限购令所具有的“工具合理性”。但是不能对限购令的合法性就予以认定，限购令在行***法制领域自身就存在问题，在私权法制与经济法制领域也存在着诸多超越法规限定的情形。 三、权利与权力的博弈：经济法秩序建构中的矛盾统一体 经济法是体现与实现***府经济***策的部门法，它体现出了一种对国家宏观整体或某一要素市场的经济秩序的保护与维持，市场经济体系内的任何一要素市场的运行都应当在市场发展秩序场域内，经济法则是扮演着市场良好秩序维护者的角色。房地产市场是我国市场经济要素中的重要一环，房地产业被定位为国民经济支柱产业之一。但是当前我国房地产业发展状况与趋势都有与一般市场秩序衡量的可控性、稳定性、行为互动性与可预测性四项指标产生偏离或将有偏离之虞。因此，限购令的出台对于回应我国良好房地产市场运行秩序的重新归位，实现市场权利与国家经济秩序重新平衡的目标具有积极的***策效应。#p#分页标题#e# （一）作为经济***策的限购令属于我国经济法律规范的范畴 限购令是行***机关制定并的可以反复适用的，对不特定行***相对人具有普遍约束力的，体现出特定经济***策内容的行***行为。经济法无论是作为一个整体，或仅指某一具体经济法规而言，都是国家借以实现既定经济***策的法律手段，或者说是经济***策的法律化。［2］ 这是对经济法之***策法属性的整体评述。国家的宏观经济***策总根本上说是一种旨在促进良好市场秩序的整体框架，而作为实现市场秩序***策目标的经济法，是“研究人与经济法规则、制度之间互动关系的，指的是以经济法规则为中心的秩序的意义。它研究的是作为秩序中的经济法规则和制度，是如何有效维护和促进既有经济秩序的良性运作的”。［3］ 限购令就是当前针对房地产市场调控规制中出台的一项追求一个既稳定有序、又充满活力的经济秩序，这是经济法存在的基础，也是其最高的目标。 （二）当前“限购令”与国家调控***策的互动表现 房地产调控有两个***策手段可运用，一是在交易环节中，缩短金融杠杆，增加融资成本；二是在保有环节中，征收物业税。此前中国的房地产调控一直在批判开发商与打击“投机倒把”之间打转，因而房地产行业总是在道德原罪论与投机有罪论中间徘徊。结果是房价没有下降，社会不公上升；市场体制没有变得更加完善，投资行为反而成为制裁对象，最大的既得利益者既不必付出税收成本，也不必担心市场的矛头所向。“限购令”所要参与规制的中国房地产市场的活动与目的正是构建一种经济法之平衡协调的运行秩序的体现。经济权利的失衡导致***府对经济的介入，这是市场经济下维持市场持续良好运行、经济持续发展的必然规律。然而，***府权力的介入又具有天生的“悖论”型属性———对自然形成的市场“天然秩序”的有形“破坏”，这就需要寻求一种在房地产市场中经济法秩序———公权与私权、自由与安全、效率与公平等之间的平衡协调。公权作用于市场应当有所限制。具体到限购令案例中，限购令对房地产市场的规制或干预对于调制客体（或对象）应当是有所区分的，这种对规制客体进行区分的标准是房地产市场需求种类。根据房市需求的价值性与目的性的不同，需求种类可分刚性需求、改善型需求和投资投机型需求三种。中国的房地产市场运行与***府的调控内部本身所存在的问题相当复杂，既有运行机制的内生性缺陷与调控措施运用的恰当性问题，又（更）有***策、***治和利益博弈因素掺杂其中的缘由作梗。如何把专注于楼市投资投机、损害楼市健康发展的游资和一般的以合理增加财产性收入为目的的投资性需求的本性分析清楚，并找出有效应对之策，应该是限购令作为规制***策的核心与重点，也是限购令规制的着眼点和边界。一方面，对于存在于楼市的疯狂性投资性需求，“限购令”应鲜明地摆出“遏制的利剑”。房屋是民生必需品，为保证居民生存，***府不应放纵将房屋当作纯粹可自由买卖的一般商品，任由投机的力量挤占自住需求；另一方面，如果对楼市中存在合理的改善型需求和刚性需求一并“打击”，则限购令的效果必将为众人所诟病。 四、市场经济行为与***府管制行为的外部性及其内部化 当前，经济学界对外部性的具体内涵仍是莫衷一是，但通俗地理解，即是当一个人或一些人没有全部承担他的行动引起的成本或收益时，反过来说，有人承担了他人行动引起的成本或收益时，就存在着外部性。［4］ 外部性分为两方面：正外部性和负外部性，一般认为，正负外部性在市场机制中所出现的诸如“搭便车”、“公共牧场”效应等表明了外部性不能实现社会收益（成本）等于或接近私人收益（成本）这一福利最大化的“黄金规则”，即“帕累托最优”规则。［5］ 因此，市场行为的负外部性需要内部化过程，运用公权力管制来缓解或制止可能出现的市场负外部性。当然，***府管制行为也将产生管制负效应，管制强度和界线应当控制在适度的范围内。 （一）楼市投资投机行为的外部性及其内部化 按照有关市场化经济学家的观点，我国房地产市场有大规模泡沫化之虞。但就目前来看，整体上仍就处于正常的市场化运行机制内。当前房价过快上涨的现象本身就是中国房地产市场运行符合现代市场经济机制之基本规则“总供给—总需求”的正常的合乎规律性的体现。商品住宅市场的属性就是遵循市场运行规则和商品价值理论的以住房为产品类型的普通型消费市场，因此，在该市场上受之于外部宏观经济***策与市场内部货币化横流引发的价值杠杆效应等具有虚拟经济色彩的双方面的主体因素催生出来的，似乎是与伴随着实体经济相对平稳增长而正常增长的步伐的普通居民可支配性收入相比极其不对称。但是即使在主张“市场失灵是经济法产生的重要基础”传统观点的经济法学者看来，市场失灵它仅仅是对各种市场失灵现象进行的抽象的理论概括，因为它（指市场失灵）既包括市场失灵现象已经出现了，同时还包括没有出现但可能出现的市场失灵。因此，我们应当努力判断当前中国房地产市场运行是否已到了市场失灵的边缘或是发生市场失灵只是时间上的问题。因为对于这一点的认识决定了我们应当采取相应的法律措施延缓或制止可能出现的市场失灵。［6］ （二）***府管制行为的外部性问题 ***府在消除市场所产生的外部性问题的同时，自身的行为也在产生着外部性，主要显现在由“***府失灵”而造成社会成本的增加，由此引发的低效率，需要对其进行规制及法治化。限购令即是***府对于房地产市场（尤其是自由交易市场）实施管制的典型的管制措施。这种管制措施在对房地产市场自由交易引发的市场运行风险和不稳定性进行规制的同时，如果规制不当，自身也会引起外部性（管制权的滥用及导致的不良后果）。但是这里又面临着一个问题，即也是由一个流行性的理论问题———产权界定———引起的责任认定与权利救济的问题。我们知道，一旦外部性问题的受损者发现自己的利益受到侵害后，在产权界定比较清晰的情况下，就可以通过诉讼等法律手段来索取赔偿。反之，如果产权界定不明晰（某种程度上体现为主体间权利义务责任的不相称或不对等），那么由外部性引发的权利损害救济则无从谈起。#p#分页标题#e# 在限购令问题上，因限购令的出台既有受益人又有受损人，那么在双方的法律关系（这种法律关系分为两类：一类类型是***府主体与作为规制对象的交易人；另一类型是市场中的交易人之间）上，首先需要认定的是在限购令实施所引致的法律关系的调整中，是否存在“受益人”与“受损人”这两类利益相冲突的法律关系主体；其次，若存在此类型的法律关系主体，那么此种法律关系的属性是什么？两类主体之间的权利义务关系的界限在哪里？两类主体的行为是否会彼此给对方带来的“外部性问题”？权利与义务边界又在哪里？再次，如果以上两个前提同时存在，那么能否依据“产权界定”模式原理通过事后诉讼方式（诸如平等协商或民事赔偿或补偿等）来解决此类法律关系，而不需要动用国家行***强制干预手段来调整此类法律关系。这些由限购令出台而引发的问题都是值得进一步思考的。 五、个体居住权保障公共***策之价值目标 经济学家曼昆认为市场作为一种组织经济活动之良好方法的例外之一就是所谓的“市场力量”（marketpower），即少部分人不恰当地影响市场价格的能力。在中国这样地少人多、城市化加速的住房市场上，只靠市场调节与分配住房资源，由于市场主体间的不均质性而出现的所谓“市场力量”不恰当地影响市场价格的现象，使得房价高企且势头不止，商品住宅市场严重背离了“消费属性”的***策目标。 限购令的推出使国家在楼市调控与民生保障的***策层面上更凸显“商品住房必须回归消费属性”***策目标，并将其上升为一种公共***策。***府的楼市调控与关注城镇中低收入居民与新城镇居民的住房保障问题衔接起来。 “限购令”之***策“明示公共***策的落点下沉到社会弱势阶层，避免其利益被强势的市场力量和既得利益者‘绑架’，可谓体现社会公平与正义之必需。”① 有关限购令的制定和在纠纷解决过程中的***与裁决行为均体现出对这一基本公共***策的维护和促进。 限购令虽是在不特定的一定期限内实施的临时调控***策，但其调控目标却相当明确，即“采取积极有效措施抑制投资投机性购房，坚决遏制地价、房价上涨势头”。以上海版限购令为例，在其《意见》中，规定除了努力增加有效供给外，更着力抑制乃至禁止不合理的买房需求，通过强制性的限购，彻底封堵投机行为的空间。房产调控必须“封顶”（抑制投机需求，控制高价位上限）与“保底”（加大保障性住房建设）两手抓，在供与需两个方面同时发力，既面向当下，更着眼长远。而要实现“封顶”目标，在当前最适宜选择的***策手段就是限购。限购***策较为精准地把握住了楼市的主要矛盾。“限购令”引领中国楼市发展的属性，必须坚持“以消费属性和消费需求为主”，而不能纵容投机需求。 近些年来，各种类型的炒房者，甚至炒房团借助各种手段，依托金融杠杆，给住房消费市场添加了太多的投资投机成分。这种非理性市场行为异化了市场之“无形的手”，并进而影响到良性市场的平稳运行秩序。虽然从土地出让金、土地财***等方面提升了城市建设水平、增加了***府财***收入，并且在一定意义上改善了部分城市居民的住房条件。但在我国“转轨经济”和城乡两元的基本国情下，这种单纯注重效率的房地产***策值得反思。事实上，目前我国城市居民之间、城乡居民之间在住房支付成本、住房占有差异性等方面也出现严重的“两极分化”。部分中低收入家庭和大批“新城镇居民”的住房问题尤为突出、农民工转化为市民的门槛越来越高不可攀、社会情绪和压力矛盾也越来越大。这告诉我们，房地产问题、住房问题，不是简单地当作市场问题，而是作为民生和社会保障的基本问题。房地产***策、住房***策，也是一种公共***策。在当下中国，全面认识到对房地产市场的多种需求（例如投机、投资、改善性居住需求、普通消费需求、民生保障需求等），在公共***策指导下，采取不同的应对措施，应是解决当前一切房地产市场问题及其所衍生出的其他社会经济问题的前提。具体来说，在中国目前的房地产市场形势下，笔者认为，住房***策的重心必须牢牢坚持“以普通消费需求和民生保障需求为主、改善性需求为辅”的原则，严格限制住房的投资属性，严禁投机。目前全国各个出台了限购令的城市的限购***策表明，投机性购房的存在空间已经极其狭窄。这样的***策主张与措施，虽然没有直接干预市场价格，但必然会影响供需之比，影响市场预期，也自然而然地会影响到价格本身。房地产市场中畸形上涨的价格区间能够得到一定程度内压缩。 六、“契约自治与管制”的权利合理限制理论 契约自由是现代生产经济社会运行中的一项通行的基本原则，在我国也不例外。相应地规制契约行为的契约法的基本功能是“组织人们对契约的另一方当事人采取机会主义行为，以促进经济活动的最佳时机选择（theoptimaltimingofeconomicactivity），并使之不必采取成本昂贵的自我保护措施。”然而契约自由不是无边界的，它与市场秩序和公共利益是一对矛盾的对立体。“既不能绝对否定相互冲突的利益中的任何一种以消除冲突，也不能指望增加利益资源来解决大多数的权利冲突，因此常用的解决模式就是为各种权利设置相应的义务或限制，从而界定各自的权利边界，以消除权利的冲突。”［7］ 我国《宪法》第51条“权利冲突解决”的基本原则和《民法通则》第7条都有如此意***的规定。 在当今比较发达的社会主义市场经济制度下，交易是一种表征公平、有序、平等参与的市场经济活动之手段。 市场交易的权利不应是某些人的“专利”，更不能容忍少数人挟持该特权来排除其他社会公众来参与市场交易活动的权利或甚至是通过垄断市场提高交易门槛来损害广大公众基本权利的实现。限购令着力点在于房市投机行为，而非普通的房屋买卖行为。但是这种说法显然缺乏充分的合理性，因为判定方式投机行为与否不能简单地通过购房数量多寡而定，某些居民可能此时代仍然住在房改前通过单位分配的老式住宅，本想通过购买新建商品住房来改善居住条件与环境，而“限购令”之推行将限制甚至剥夺居民这种通过合法合理的投资形式改变。问题在于：居民自由购房的权利与国家的宏观调控权力、其他公众（或许是大多数人群）的基本性住宅权或是改善性住宅权是否属于两种以上的“互损性或称冲突性”的权利范畴。民法权利基本理论中有所谓的“容忍合理损害”义务理论，该理论属于典型的私法社会化理论，之所以会社会化，是关于“法律所界定的容忍程度取决于社会物质生活条件与社会的认识”的著名论断，取自于马克思关于“权利永远不能超出社会的经济结构以及由经济结构所制约的社会的文化发展”的精辟论述。尽管权利之内涵就毫无疑问地确认了权利其“私利益性”。#p#分页标题#e# 七、国家计划与产业***策调节手段之运用 “国家干预的形式和***策是多种多样的。……而只是制约阻碍市场机制发挥职能的行为，或制定促使市场机制发挥作用的***策。如，对这类企业的…服务的质和量等做出明确的规定，监督执行”。［8］ 国家对微观经济的干预，往往远远超出市场失灵的领域，构成所谓的“产业***策”。 我国推行产业***策的干预方式，可以分为直接干预型和间接引导型。产业***策手段也可以分为两类，直接干预性手段和间接引导型手段。前者主要包括指令性计划安排的要素配置方向，行***审批程序，行***系统的“通知”、“决定”，外汇管制，行***手段控制进出口，限制企业自等等；后者主要包括差别利率，差别税率，经济奖惩措施等等。“限购令”的法律性质是***府凭借行***手段（并不是任何一种金融权力的运用，而且是短期的）对交易市场宏观调控。它是一种带有国家行使公权力对世俗交易市场和私有财产进行的某种程度上的强制性干预。这是从直接层面来说的。具体来说，地方***府出台的限购令，动用了两种宏观调控手段：计划与产业***策指导。前者是直接的手段，后者是措施手段本身所体现出来的国家产业***策。 一方面，限购令的出台对房市交易最直接的影响就体现在交易数量上，它将直接导致房屋买卖成交量的下降，至少在一定期限内是如此。这样取得的效果从两方面分析：其一，从直接意义上说，它对房地产开发商在国内房地产业投资开发中起到缓解与降温作用，抑制房地产业发展中的畸形膨胀，恢复其平稳健康的发展态势，因为限制了商品住房的市场购买量，就是从抑制不合理的需求角度来遏制不理性的市场供给；其二，从国家产业与经济发展方式转型的中长期角度，一定期限的住房限购将给出一个强烈的信号，就是在商品住房市场的投资与发展应当与实体经济发展和居民实际消费需求和可支付能力相对称而不能显著偏离，因此，现在过分膨胀商品住房开发市场应当在适度部分上让位于***府的公共性保障住房工程，商业销售市场应当与公共产品分配场域相协调，这可能是更深层次的定位，因为国家的产业***策本质上是一种国家干预***策。***府为实现特定的社会目的而对产业实施干预，具有明显的***策性或***治性，是一种***治性制度安排，体现出国家意志，追求社会公共利益，直接目的在于充当贯彻国家经济发展战略的工具。 另一方面，限购令的出台也引起了对计划法的再认识和对国家计划权行使的再反思。国家的一项宏观调控权。计划的制订实质上也是利益的分配和调整，计划是对各种相互冲突的利益目标的调和，但是限购令不是经济法意义上的宏观调控权，而是属于行***国家公权力直接强制干预交易市场的范围。这是因为，限购令的出台与实施具有强烈的行***干预性。对于调控***策的限购令，如果要将其调控作用发挥得更大，应当在起动或即将起动限购令的城市或地区实行***策接轨与联动，防止职业性炒房群体利用由于各地***策差异性而形成的规制“真空地带”，而在各城市或地区之间寻求投机性炒房或非正常房屋买卖行为，在很大程度上抵消限购令实施的效果。
房地产限购篇4
摘 要：当前房地产市场过热的局面由此引起购买力相对不足，人民生活水平和消费水平受到影响以及社会福利感不足的情况引起了国家的重视。在国家出台限购令的同时，重庆地区作为首批进***产税试点的城市，受到各方关注；而大连地区，则出台了相关的限购细则，来确保限购令的执行。本文通过对近期重庆和大连地区房地产的相关***策和数据的解读，分析在“限购令”下的重庆和大连的房地产市场。
关键词：限购令 房地产市场 房价 调控***策
2011年1月26日，***常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷***策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
一、对重庆和大连房地产市场分析
（一）重庆地区
作为首批进***产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，***策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。
重庆市人民***府在2011年1月27日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，作为首批进***产税试点的城市，重庆房产税的实施，引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施，主要针对高端市场，预计征税住房不会超过总量的10%，对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房按税率0.5%征税，这与房价年涨幅20%以上相比，投资性购房依然有很强的动力，因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。
在2011年3月30日，重庆市人民***府下达《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》，根据2010年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率，该房价目标上涨的幅度控制在在9.5%以下，这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息，潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。
尽管2011年重庆房价仍在上涨，但相关数据显示，新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降，楼市调控效果正在显现。同时，2011年重庆将会有1000万平方米公租房源推出，势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段，若各项房地产调控***策能够得到有效落实和进一步细化，调控效果将更加明显。
商业地产方面，2011年当新一轮的调控***策出台后，商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫，而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场，而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下，投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽然最近商业地产有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地，有很好的发展空间。另外，随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固，重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，在重庆，投资者们已经在商业地产看到了机遇。
（二）大连地区
随着国家对房地产调控逐步深入，对于大连地区来说，从新国八条的出台，到大连版限购令细则的执行；从贷款首付的上调，到贷款利率的增加，都无一不体现出***策正逐步加码和***府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
2011年3月31日，大连市公布2011年房价调控目标，即大连市2011年度新建住房价格控制目标为，新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。这个调控目标说明***府未来仍是围绕房价上涨幅度进行调控，从调控目标可以看出，未来大连房价会是一个上涨的预期。
目前，大连市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易价格都处在上涨的阶段，但是相对来说，其增幅已经明显的放缓，从一定程度上说明楼市调控效果正在显现。同时房地产市场调控***策正处于初级阶段，刚性需求成为市场的主力，投资性需求暂时离开住宅市场，随着***策进入常态，刚性需求由观望转为入市，资金实力不强的开发商可能由于顶不住压力采取打折或者降价促销快速回笼资金。但是当前的大连房价正处在高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高；另一方面，由于大连市未来巨大的发展潜力，使城市很有竞争力，房价自然走高，预测2011年大连房价上涨依然是不可避免。
在住宅限购***策和扩大内需***策的刺激，大连商铺市场更显活跃，同时由于大连市的具有吸引力的城市发展战略，大连商业前景被普遍看好，商业地产长期具有不错的发展空间。
二、对全国房地产市场的分析
由重庆和大连房地产市场为例，可以看出近期中国房地产市场遭遇调控限价，对投资者和购房者均产生一定影响，限购令主要针对住宅市场而未涉及商业用地，投资者另寻商机和寻租，由此可能引起商业住宅市场走高局面，在住宅市场刚性需求成为主力，投资需求暂时冷却，限购令暂时起到了一定作用。
但是应该看到房价上涨是现阶段中国社会必须面对的事实，国家实行***策调控的目的在于抑制房价过快增长，一步步的实现房价的稳定。目前中央正加大保障性住房的建设，很多企业也开始投入保障性住房的建设中，但是如何做到保障性住房真的是提供给有需要的群体，还需要国家出台相关的监督***策，要做到对真正需要保障性住房的低收入群体给予保障，坚决杜绝保障性住房的投机缺口。
房地产限购篇5
关键词：房地产；风险防范；管理工作；途径
一、引言
有关部门对房地产行业相关工作进行了宏观调控，在行业外部环境不断变化的情况下，使得相关工作面临着严峻的形势和压力。为了有效避免房地产行业中财务风险的发生，有关的工作人员不断提升自身的专业水平的风险防范意识，加强对财务风险的深入分析和研究，从而最大限度的降低了财务风险的发生概率。
二、企业财务风险管理工作中存在的问题
1.风险防范机制不完善。有关工作人员为了提高自身的风险防范意识，在日常工作中不断学习，总结经验，加强对风险防范能力的不断提升，但是目前在我国某些房地产企业还存在工作人员不重视企业财务风险管理工作的情况，例如我国某一地区的房地产企业工作人员在日常工作中表现的较为散慢，工作被动，缺乏积极性，不能自觉的遵守相关的风险管理制度，从而不仅自身的工作效率低，还对整个房地产企业管理水平的有效提升起到了制约的影响。出现这种情况主要是由于企业的风险防范制度不够完善，从而导致人员的工作职责不明确，影响到财务风险管理能力的进一步提升。
2.缺乏预警财务风险制度。现阶段在我国的某些房地产企业存在这种情况，企业内部并没有建立财务风险预警制度，使得有关人员的风险预警意识较为低下，不能及时发现企业可能存在的风险问题，由于员工的风险预警水平低，因此对企业的财务风险管理相关工作不够重视，不但导致了风险问题的发现，还给企业带来了巨大的经济损失。
3.企业投资阶段管理力度缺乏。房地产企业的某些人员存在重发展，轻管理的思想，由于这些人员过于重视发展速度从而忽略了投资阶段的管理工作，造成投资工作有关人员缺乏积极性、主动性，例如对投资立项以及审批工作相关操作环节不够关注，对相关内容的检查不认真，导致了资源浪费，也影响到了整个企业经济效益的最大发挥。
4.资金管理工作落实不到位。资金管理是财务管理有关人员的重要任务，同时它还对企业的利益起到了决定性的影响作用。由此看来，管理人员必须积极强化资金管理工作，实现企业经济效益的最大化，可是目前在我国某一房地产企业，出现资金管理工作落实不到位的情况，例如某些管理人员尽管已经制定了《房地产资金管理规范》相关制度，可是融资的方式过于单一，渠道小，从而导致了资金紧张，影响到部分项目的顺利进行。
三、提升有关人员风险防范水平的途径
1.构建财务风险防范机制。对房地产行业来说，财务战略必须积极服从于企业发展战略，同时也对企业发展战略起到决定性的影响。因此有关人员要正确认识财务战略和企业战略之间的利益关系，作为管理人员一定要积极配合企业发展战略相关工作任务，例如积极制定科学合理的《企业财务风险防范措施》，《安全隐患排查标准》等，从而通过战略规划来促进企业的更好发展，只有这样做才可以促进房地产行业实现可持续发展的目标，我国某一房地产行业中的的管理人员根据现阶段国内房地产的发展状况以及市场环境，从而对企业的实际情况进行更为深入的研究，并依据企业战略，企业外部环境，同时结合企业内部的财务战略理论，制定出了合理、详细的企业内部财务战略，及时建立了财务风险防范措施，将财务风险的发生概率降到最低。
2.制定科学的财务风险预警制度。建立财务风险预警制度，就是管理人员通过设置一些敏感性的财务指标，从而实现对企业偿债能力，营运能力，盈利能力，成长能力等重要目标作出重点分析与探讨，并利用金融，财务，企业管理，市场营销等多种理论知识，同时采用数学模型，比例分析等定量方法，及时发现财务风险的存在，以便于及时采取相应的措施，这种制度是对企业可能会面临的风险进行的一种预报、预测等工作，主要是为了避免财务风险发生而对企业造成损失。例如我国某一房地产企业的管理人员及时制定了《财务风险预警机制》和《房地产企业预警风险系统》，在制度的约束下有关工作人员的积极性很高，也加强了对企业财务风险管理工作的高度重视，工作热情更高了，效率也大大提升了。
3.加大投资管理力度。由于房地产行业的投资较大，周期长，而且投资活动容易受到外部环境不良影响从而产生一定的波动，所以，有关管理人员必须加大对相关投资活动的管理力度，强化投资风险的控制工作，从而确保企业的经济效益得到最大的发挥。作为房地产企业的管理人员尤其是要加强投资立项，投资审批，运营管理，施工监控，工程验收，档案管理等环节的管理，强化投资阶段管理工作，最大限度的降低企业发展中的投资风险。加强企业投资前期的风险预测。在限购背景下，房地产企业的财务风险成为有关工作人员最为关注的问题，由于企业的投资活动主要是由企业主要用途以及所处地理位置共同决定的，因此在房地产相关项目开发之前，有关的工作人员必须积极的做好项目开发的准备工作，例如某些工作人员以科学严谨的财务工作态度，从而对相关内容进行详细的计算，努力做好企业开发项目的风险评估以及设计规划工作，最大限度的降低了企业投资风险的发生率。在投资分析阶段，必须根据我国现阶段的经济发展状况，房地产行业的市场变化以及国家有关部门对行业提出的调控***策，在充分掌握市场最新动态和***策不断变动的前提条件下，有效减少企业投资风险。
4.强化企业的资金管理工作。资金管理是企业发展中的核心任务，同时也是企业进行财务风险防范工作的重要保障。由于房地产企业作为我国经济发展的支柱力量，对我国经济的快速发展起到了积极的推动作用。因此有关的管理人员必须加强对融资模式的不断创新，例如采取开拓融资渠道的方式，实现多元化的融资方式，同时还要将自身的资金得到合理的利用，比如说采用销售回款，经营性欠款等方式，打破传统的单一融资方式，并积极拓展基金机构资金，企业债券，行业合作资金等多种渠道，有效的扩展房地产企业的融资平台。
5.强化企业内部体系建设。为了加强对企业财务风险的管理，有关的工作人员应该结合企业自身的发展特点以及目标，从而制定出符合企业发展的风险控制体系，并加强对相关制度的不断完善，例如某一房地产企业的管理人员指定人员来进行监督工作，从而科学的设计监督机构相关人员的职能范围，使得人员能够积极对业务的流程进行梳理，从而实现企业财务管理工作的系统化和程序化；在管理系统改进过程中，需要及时加强对工作人员的专业培训，例如采用聘请培训师的方式，并在培训活动进行前积极制定合理、详细的房地产企业专业培训计划，从而确保企业培训活动的有序进行，要求工作人员在培训中多进行小组讨论，在互相学习的过程中，做到共同进步，并在培训活动结束后，组织人员进行考核，对于考核成绩不合格的人员，管理人员先对他们进行思想教育，然后要求他们进行补考，直到考核成绩通过；反之，对某些考核成绩优异，在培训活动中积极表现的人员进行表扬和奖励，采用这种方式有效提高工作人员的积极性，激发他们的工作热情，使员工掌握更多的专业知识，有效提高人员的综合素质和技能水平。
四、结语
人员素质和专业技术的提升是房地产企业实现可持续发展的基础，因此为了有效提高有关人员的综合素质和专业水平，必须强化员工培训工作，并加强对相关规章制度的不断完善，从而促进企业的稳定发展。
参考文献：
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[3]宋来胜.限购背景下我国房地产业市场集中度分析[J].科技、经济、市场,2014(1):55-55.
房地产限购篇6
[关键词]“限购令” 二三线城市 房地产市场
一、 隐蔽的泡沫――“限购令”向二三线城市推行的必要性：
2010年4月30日，一份名为《***关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（（国发[2010]10号））的文件正式出台，这就是后来被人们称作房地产***策的“国十条”。在这份文件中，明确提出了对于北京市居民家庭购房套数的限制性条款，“限购令”由此得名。2010年9月29日，多部门再次出台调控新措施，而其中第一条有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，则被媒体称为“最严厉楼市调控措施”，随后更多的城市陆续公布“限购令”。2011年8月7日住建部提出的二三线城市限购的五项建议标准， 则进一步强化了对于地方限购的约束，由此“限购令”也进一步向二三线城市蔓延。
从总体上看，“限购令”向二三线城市推行有着十分鲜明的必要性。随着一线城市地价的日益上涨以及开发潜力的逐渐减退，其房地产市场的开发难度不断增加。而广大的二三线城市，则因较为低廉的土地价格和招商引资的优惠***策，以及伴随着城市开发带给房地产市场的强劲增值潜力和附加收益，使得越来越多的投资者和房地产开发商将目光汇集于此，二三线城市的房价近年来也不断被拉高。随着“限购令”在北京、上海等城市的率先推行，一线城市的市场空间被进一步压缩，转战二三线城市成了许多开发商和投资者更为明确的选择。***策当年11月份，房价一度出现了二次反弹，而引领这波房价上涨趋势的龙头正是二三线城市。
与房价高企的一线城市相比，二三线城市的房地产均价与之相差甚远，这使得不少投资者心里产生了“价格洼地”的错觉，认为二三线城市的房价依然较低，仍有充足的上涨空间。然而实际情况却是，较低的绝对价格之下，二三线城市的房地产价格存在着更为严重的泡沫。1不同于汇集大量资金、资源和人才的一线城市，二三线城市缺乏可以支撑高房价的资本和高收入群体，二三线城市住房市场的大多消费者仍然是具有刚性住房需求的本地居民。在此情况下，大量投资性开发以及投资性资本的涌入，在不断推高投资性住房比例、推升二三线城市房价的同时，也在不断的吹大缺乏消化基础的房地产泡沫，这是极其危险的。一旦泡沫破裂，不仅房地产企业会遭受重创，同时会连带造成银行坏账的大量增加，使我国的经济发展严重受挫，甚至危及改革开放的既得成果。在此背景下，“限购令”向二三线城市推行就显得尤为必要。
二、治标之药――“限购令”对于二三线城市的***策影响：
应该说，“限购令”在2011年下半年这个节点向二三线城市推行，其积极意义十分明显。它很好地保证了由于房地产价格过快上涨而影响住房刚性需求实现的这部分群体的利益， 同时也维护了正常的房地产市场秩序，抑制了逐渐增强的对于二三线城市房地产市场的投机行为， 促使二三线城市房价朝着理性价格的方向回归（不见得是理性回归）。据相关资料显示统计，2012 年3月，70个样本城市新建住宅价格同比平均下降0.4%，降幅比上月扩大0.57个百分点，新建住宅价格环比平均下降0.29%，降幅比上月扩大0.19个百分点。新建住宅价格同比上涨的城市有28个，比上月减少9个，同比上涨城市的平均涨幅为0.85%，比上月收窄0.25个百分点，同比涨幅均未超过2%；同比回落的有37个，比上月增加10个，同比回落城市的平均降幅为1.4%，降幅比上月扩大0.33个百分点。新建住宅价格环比上涨的城市有8个；环比下降的城市有46个，环比回落城市的平均降幅为0. 47%，降幅比上月扩大0.31个百分点。2可以看到，经过了近一年的调控，房价过快上涨势头确实得到了一定程度的遏制。
***一：70个样本城市新建住宅平均价格走势（2010.7-2012.3）
然而我们也应当发现，尽管从目前来看“限购令”对于二三线城市房地产市场产生了有效的抑制效应， 但不可否认这种抑制房价的行为依然是对于市场进行的直接干预，归根到底是一种强制性的行***手段，短期内虽能快速而有效地对市场运行中的问题进行有效纠正，但其本质是有悖于与市场经济理念和市场长期稳定的，绝不是长久之计。对于二三线城市房地产的调整，决不能始终依靠这只“看得见的手”。并且，作为一种调节市场行为的行***手段，如果在行***管控的时期房价高企问题的主要矛盾没有得到解决、具有建设性的房地产法规和***策没有得到落实，那么“限购令”对于房地产市场强力抑制所造成的影响很有可能在禁令消除后得到爆发，引起二三线城市房价的报复性上涨。
当前，二三线城市房地产市场调控的主要内容应当是在保证尚未充分释放的刚性需求的前提下抑制房地产的过度投资。而从目前的“限购令”来看，一刀切的行******策既泯灭了刚性需求的差异性，忽视了不同收入群体之间刚性需求的层次不同，也在抑制房地产过度投资的同时直接破坏了房地产固有的投资属性。这样，虽然“限购令”的出台会把二三线城市房地产的价格打压到理性价格的区间，然而这种***策性地调控与房地产市场价格自觉的理性回归仍然存在着本质上的差异。因此，对于二三线城市房地产的正常发展我们应当有更加科学合理的***策引导。只有这样才能在“限购令”带来的机会窗口关闭后，继续保持二三线城市房地产市场的理性、正常运转。
三、 把握机会窗口――二三线城市房地产市场平稳发展的思考
“限购令”带给二三线城市最大的影响，应该是为快速膨胀、游移于理性边缘的房地产市场提供了一个***策空间，为综合考量和全盘规划房地产发展的思路提供了一个机会窗口。房地产市场的发展问题牵涉面过多，规范房地产市场秩序、消除房地产市场泡沫、抑制房价非理性暴涨，一方面离不开对于土地财***、央企入市、房企投机，银行纵容等不合理现象和短视***策进行治理和改革，另一方面也离不开规范引导市场行为、加速保障性住房建设等多管齐下的综合配套***策的实施。
首先，要支持二三线房地产市场的正常崛起。二三线城市的发展，是国家实施区域发展规划和区域均衡协调发展战略的必然结果。随着城镇化的步伐的加快、城乡户籍制度改革、沿海产业的内陆转移以及城市间快速客运轨道交通和等一系列战略决策的实行，二三线城市区域中心地位和城市集聚效应凸显，无论在经济总量、人口规模还是基础设施建设和居民消费水平上都得到了明显的发展。因此，二三线房地产市场的崛起是不可阻挡的趋势。对于***府而言，要站在城市转型升级和长远发展的立场上，为二三线房地产市场的平稳发展提供***策支持。
其次，转变***府与开发商的角色关系。对于二三线城市房地产市场的正常发展来说，***府与房地产开发商的角色关系是一个亟待调整的问题。二三线城市由于经济发展支撑点较少，土地财***的观念较一线城市更为明显，与之而来的就是在规范房地产开发商行为、维护市场合理运行的动力方面明显不足。因此，二三线城市房地产市场要想顺利发展，必须厘清***府与房地产开发商的关系，尽快从土地财***的传统思路里走出来。一方面，需要完善税制体系，调整中央和地方之间财***收入分配，适当增加地方税收留存部分，切实保证地方***府的财***需求，进而降低地方***府对土地财***的过度依赖；另一方面，要积极转变***府职能，建设服务型***府，加强对于房地产开发商的监督，同时更加看重房地产发展的社会效益，形成企业发展与城市发展的合力。
最后，要尽快形成房地产市场的调控机制。从市场供应层面，要进一步加大廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房的供给，不断调整房地产供应结构。同时规范各项保障性住房分配、流转、管理等相关制度，从根源上杜绝投资炒作的进入，切实保障社会中低收入阶层的住房需求。从税收***策层面，要尽快建立完善的房地产税收调控体系。通过房地产税收对居民的购房、交易等行为进行调节进而实现对房地产存量市场的征管，不仅能够加速房地产的流转、有效抑制房地产投机的行为、及时有效地调节市场上的不合理行为，也有助于增加国家的财税收入。从法律保障的层面，要参考国外的成熟经验，构建和完善我国房地产市场适用的法律体系从而在法律意义上切实维护公民的居住权利。通过完善的住房法律制度科学合理地界定我国的住房性质以及人民的居住权利，有助于规范和约束个人和企业的行为，对住房开发建设和使用流转各环节进行监督，从而能够通过法律的强制力有效制裁恶意炒作房地产的行为，并从法律意义上保障各项调控房地产的***策措施顺利推行。
注解：
①据中国社科院2010年《住房绿皮书》的数据统计，目前二三线城市的房价泡沫已经开始高于一线城市，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄等二三城市的泡沫指数更高，占实际价格比例的50%以上。
②相关数据转引自 张前荣：2012 年一季度我国主要价格指数运行分析，价格理论与实践，2012（4）
参考文献：
[1]郭冬瑾. 调控之路还有多远[J]. 经济研究参考，2011（70）
[2]翟翌. 房产限购令向何处去――一个行***许可的视角[J].宁夏社会科学，2012（2）
[3]蔡继明、韩建方. 我国房地产市场调控走出困局的途径[J].经济纵横，2011（8）
房地产限购篇7
资产用品采购及管理规范
编号：HSTJ-XZ-01
1.0定义
1.1兼职资产管理员：资产使用部门负责人指定的负责本部门日常资产管理的人员。
1.2固定资产：凡单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的劳动资料，列为固定资产。
1.3低耗品：即“低值易耗品”，是指：单位价值在2000元以上并且使用期限不超过两年的资产或者单位购置价在500-2000元的一切物品。为便于归类管理，列入下列范围的物品，不论单位购置价的高低（包括符合固定资产条件的），均认定为低值易耗品：
1.3.1 通讯器材：电话机（不含手机）、对讲机等；
1.3.2 家具：桌（台）、椅、沙发、茶几、书柜、文件柜、储物柜、衣柜、保险柜、皮箱（包）、黑（白）板等；
1.3.3 消防器材：消防栓、灭火器、消防桶等；
1.3.4 设备或仪器：电视机、录像机、幻灯机、音响器材、照相机、摄像机、水箱、饮水器、计算器、消毒器、风扇、洗衣机、点（验）钞机、打卡机、热水器、钟表、吸尘器、电饭煲、煤气灶（瓶）、抽烟机、冰箱（柜）、铰肉机、应急灯、绘***仪、装订机、运动器材等；
1.3.5 其它：软件系统等。
1.4日常消耗办公用品：是指日常消耗办公文具用品、日常消耗清洁用品和接待用品（主要是洗涤用品、茶叶、一次性水杯、矿泉水等）。
2.0适用范围
本规范适用于公司固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的管理。
3.0管理权限
3.1公司物资管理采取统一管理、分层负责的原则。
3.2人事行***部负责审批固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的购置手续和调配转移事宜。负责资产管理的行***专员负责对购入的实物办理入库、领用登记、报废查验、盘点及管理；负责总务管理的行***专员负责公司所有固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的采购（特殊情况经有审批权领导同意的除外）。
3.3各部门负责人负责安排本部门领用的固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的使用和保管。
3.4物资使用人负责自行领用的固定资产、低耗品及日常消耗办公用品的使用和保管。
4.0工作流程
4.1供应商的选择
4.1.1 负责总务管理的行***专员根据所需物资或服务的要求，组织安排对供应商进行初步调查，并按以下评价原则拟定3-5家供应商：
4.1.1.1 供应商能满足公司所需物资或服务的质量要求（信誉好、价格合理、生产/供货能力满足要求、服务好、交通方便，运距短，便于联络）；
4.1.2 负责总务管理的行***专员将拟定的供应商的情况汇总并填写《供应商评估表》，
人事行***经理负责审核。
4.1.3 人事行***经理按第4.1.1.1条评价原则对供应商进行评估，并在评估表中签署意见（认可或不认可）；对认可的供应商，流转至常务副总经理审批。原则上若同一物资或服务常务副总经理评估认可的供应商少于2家，则负责总务管理的行***专员须再次组织新供应商的初步调查。
4.1.4 负责总务管理的行***专员将常务副总经理审批通过的供应商汇总或更新到《认可供应商一览表》，每半年交人事行***经理复核后连同原始资料转交负责档案管理的行***专员存档，作为今后购买商品或服务时选择供应商的依据。
4.1.5 公司负责资产管理的行***专员每半年收集一次各部门对现使用产品的质量反馈意见，若发现同类产品质量不好，则立即通知负责总务管理的行***专员更换该产品或对供应商进行重新评估，对不符合条件的予以更换。
4.2采购工作流程
4.2.1 固定资产及低耗品的采购
申请人填写《资产用品购置申请单》部门负责人意见负责资产管理的行***专员意见负责总务管理的行***专员询价人事行***经理意见财务总监意见常务副总经理意见（根据公司管理权限）集团总经理意见（根据公司管理权限）集团董事长意见（根据公司管理权限）负责总务管理的行***专员采购负责资产管理的行***专员验收、入库申请部门领用。
4.2.2 日常消耗办公用品的采购
公司负责资产管理的行***专员每月底盘存库存办公用品情况，编制《日常消耗办公用品购、用、存统计表》；同时汇总各部门次月采购计划，编制《日常消耗办公用品采购计划表》，按流程上报审批后，由负责总务管理的行***专员组织实施。申请人填写《日常消耗办公用品购、用、存统计表》、《日常消耗办公用品采购计划表》人事行***经理审批负责总务管理的行***专员采购负责资产管理的行***专员验收、入库。
4.2.3 各环节人员职责
4.2.3.1 负责资产管理的行***专员职责：负责根据申请人要求，注明申购物资库存状态以及该部门领用情况；负责物资出、入库的管理并做好购、用、存的台帐；负责《日常消耗办公用品采购计划表》、《物资领用月报表》及《日常消耗办公用品购、用、存统计表》的编制工作。
4.2.3.2 负责总务管理的行***专员职责：负责根据实际需要筛选合格供应商并编制《供应商评估表》；负责按照经审批的申请在《认可供应商一览表》中对所申购物资进行市场核价及物资采购工作。
4.2.3.3 人事行***经理职责：负责各部门资产申购的审核工作；负责规定范围内办公用品（不含办公设备，即可多次使用）申购的审批工作；负责审批每月《日常消耗办公用品采购计划表》及《日常消耗办公用品购、用、存统计表》；负责审批《超标消耗办公用品领用申请表》。
4.2.3.4 常务副总经理职责：负责公司价值0.5万及以下所有资产购置的审批工作；负责0.5万以上所有资产购置的审核工作。
4.2.3.5 集团总经理职责：负责公司价值0.5万以上2万及以下所有资产购置的审批工作；负责2万以上所有资产购置的审核工作。
4.2.3.5 集团董事长职责：负责公司价值2万以上所有资产购置的审批工作。
4.2.4 公司日常消耗办公用品的采购
4.2.4.1 负责资产管理的行***专员于每月25日汇总各部门次月日常消耗办公用品需求，月度采购金额在采购标准以内的，制定当月《日常消耗办公用品采购计划表》报人事行***经理审批后，由负责总务管理的行***专员联系合格供应商予以购买；当月所需办公用品的采购，负责总务管理的行***专员应于当月5日前采购完毕。（遇节假日顺延）
4.2.4.2 对汇总后超标的部分，由申请部门兼职资产管理员填写《超标消耗办公用品领用申请表》并通过审批后，方可予以购买或领用。
4.3验收
4.3.1 根据《资产用品购置申请单》与采购合同，负责资产管理的行***专员组织对所购物资进行质量核验。日常消耗办公用品由负责资产管理的行***专员验收并办理入库手续。
4.3.2 大宗物资（服务）（单价100元以上或总价200元以上）的验收，人事行***经理应参加验收。
4.3.3 各部门申请的采购验收，各部门负责人或部门兼职资产管理员应参加验收；技术含量较高的采购验收，应请专业技术人员协助。
4.3.4 采购物资送到后，由负责总务管理的行***专员提起入库申请，参与验收人员均须在《入库单》上签字确认。
4.4采购费用报销按公司财务制度执行。
4.5资产用品的管理
4.5.1 固定资产、低耗品管理
4.5.1.1 新购资产验收合格后，负责资产管理的行***专员根据资产的类别、性质等进行编号，并在当年度《资产清册》上做好登记，并负责将该资产有关信息录入电脑系统。
A、常规用途的资产编号的总则为：HSTJ-物资类别拼音首字母（最多仅取前四字）-流水号（如人事行***部办公桌编号为：HSTJ-BGZ-001）。
B、特殊用途资产编号总则为：特殊用途事项拼音首字母-流水号（如用于员工活动的办公桌编号为：YGHD-BGZ-001）。
4.5.1.2 资产使用说明书、质量保证书或保修卡、光盘等资料注明资产编号后流转负责档案管理的行***专员存档。
4.5.1.3 购置后未被领用的资产由负责资产管理的行***专员负责统一保管，并在电脑系统里设置其库存状态。
4.5.1.4 各部门或员工领用贵重物品（可重复利用物品）时，由公司负责资产管理的行***专员将领用情况录入电脑系统，同时建立个人物资领用卡片，交领用人签字确认。
4.5.1.5 负责资产管理的行***专员接到资产使用部门兼职资产管理员提交的资产（含工程生产、营销或员工活动临时用后需回收的资产）回收通知后，负责安排资产存放的地点及后续处置工作，同时督促资产使用部门兼职资产管理员将资产按指定的地点、时间存放入库，由负责资产管理的行***专员在电脑系统设置库存状况。
4.5.1.6 当部门资产发生变更或资产需要跨部门转移时，部门兼职资产管理员负责填写《资产调配转移申请单》，经负责资产管理的行***专员审核，人事行***经理审批后，由负责资产管理的行***专员更新电脑记录，部门兼职资产管理员同时进行调入或调出的标识登记。
4.5.1.7 每月底由各部门兼职资产管理员根据其保管的《资产清册》，对部门资产进行盘点，并将部门负责人审核后的盘点结果交公司负责资产管理的行***专员存档。公司负责资产管理的行***专员每季度对各部门资产情况进行核实，并提出季度盘点情况说明。
4.5.1.8 每年年终（12月份），负责资产管理的行***专员负责组织各部门兼职资产管理员、负责总务管理的行***专员及财务部会计师参与对公司资产进行全面盘点，盘点时将公司当年度《资产清册》与部门负责资产管理的兼职资产管理员保管的《资产清册》、财务部的资产帐务与实物一一核对。
4.5.1.9 盘点中发现资产盘盈、盘亏或报损、报废时，公司负责资产管理的行***专员应在查明原因和责任的基础上，提出处理意见，并填写《物资盘盈、盘亏汇总表》，交财务部会计师，会计师提出年度盘点报告，连同《物资盘盈、盘亏汇总表》一起送交人事行***部，由人事行***经理签署意见后，报常务副总经理审批。
4.5.1.10 对批示盘盈的资产，负责资产管理的行***专员应先登记入《资产清册》，然后录入电脑系统，并通知财务部会计师复核及作相应资产变更登记；对于盘亏的资产，负责资产管理的行***专员应在原《资产清册》中加以注明，同时修改电脑系统记录，并通知财务部会计师修改财务账目中的相应内容。
4.5.1.11 对本部门需要报废或报损的资产，部门兼职资产管理员应填写《物资报废（报损）申请单》，按相关规定审核后予以报废或报损。同时公司负责资产管理的行***专员在原《资产清册》作报废、报损注明，并修改相应电脑记录。（公司和人事行***部的资产报废（报损）由公司负责资产管理的行***专员办理）
4.5.1.12 对已经批准报废或报损的资产，负责总务管理的行***专员经调查市场价格或根据财务部会计师提供的资产折旧额，确定资产的变卖价格，以传签的形式经由人事行***经理、常务副总经理批准后，予以变卖。变卖后，由公司负责资产管理的行***专员在《资产清册》上注销，并由财务部进行帐务处理。
4.5.1.13 变卖所得款项由财务部会计师负责记入公司营业外收入项目。
4.5.2 日常消耗办公用品的管理
4.5.2.1 员工月办公用品领用标准为20元以内，每月领用一次，领用程序如下：
A、负责资产管理的行***专员负责登记员工领用记录，并监督个人领用标准。
B、新员工报到时，公司负责资产管理的行***专员应主动为其提供基础的办公用品。
4.5.2.2 负责资产管理的行***专员每月至少检查一次日常消耗办公用品管理工作，核实其登记情况、发放情况及统计情况。
4.5.2.3 费用统计
A、公司负责资产管理的行***专员每月底统计各部门办公用品领用情况以及各部门上报次月办公用品采购计划，将领用数量和费用每月汇总一次，填写《日常消耗办公用品购、用、存统计表》，报人事行***经理审批，作为当月《日常消耗办公用品采购计划表》的附件。
B、每年12月份，公司负责资产管理的行***专员应将全年办公用品领用数量和库存量进行汇总登记，并与《入库单》进行核对，将核对结果写成年度盘点报表，该报表经负责总务管理的行***专员签字后，交人事行***经理审核，然后报常务副总经理批示后交财务部。
5.0附件
5.1《供应商评估表》
5.2《认可供应商一览表》
5.3《资产用品购置申请单》
5.4《日常消耗办公用品采购计划表》
5.5《超标消耗办公用品领用申请表》
5.6《资产调配转移申请单》
5.7《物资盘盈、盘亏汇总表》
5.8《资产清册》
5.9《物资领用单》
5.10《物资报废（报损）申请单》
5.11《日常消耗办公用品购、用、存统计表》
6.0附则
6.1本办法由人事行***部负责解释。
6.2本办法自发文之日起执行。
xxx房地产开发有限公司
二二年三月二十八日
附表1
供应商评估表
编号：
供应商名称
所供产品
地址
电话
联系人
评估项目
在相应的“”中划“√”
评估人签名
日期
(1)价格
A偏低
B适中
C偏高
(2)质量
A好
B一般
C差
(3)供货能力
A满足
B基本满足
C不满足
(4)服务
A好
B一般
C差
(5)运距
A短
B中
C长
(6)质量体系
A完善
B基本完善
C不完善
行***专员（总务管理）意见
签名： 日期：
人事行***经理
意见
认可及撤销
等级评定
认可
不认可
撤销
A级
B级
C级
签名： 日期：
签名：日期：
常务副总经理审批意见：
签名： 日期：
说明：
1.凡三项以上评估结果为C则不得认可。
2.对新供应商评估时，在认可或不认可栏打√。
3.对供应商评定等级时在等级评定栏打√。
4.撤销供应商时，在撤销栏中打√
附表2
认可供应商一览表
类别：最近更新日期：
序号
供应商名称
所提供产品和服务
备注
制表人签字
人事行***经理 复核意见
签名： 日期：
附表3
资产用品购置申请单
申请部门：申请人：日期：
用品名称
规格
单位
数 量
部门负责人意见
签名：日期：
行***专员意见
签名：日期：
行***专员（总务管理）询价意见
用品名称
价格
用品名称
价格
用品名称
价格
签名： 日期：
人事行***经理意见
签名： 日期：
财务总监意见
签名： 日期：
常务副总经理审批（根据权限）
签名： 日期：
集团总经理审批
（根据权限）
集团董事长审批
（根据权限）
签名： 日期：
注：人民币0.5万元以上固定资产采购申请，须将本单连同专门请示报告一起报送。
附表4
日常消耗办公用品采购计划表
申请部门： 所属月份： 统计人： 日期：
序号
物资名称
物资
类别
规格
型号
单位
数量
单价
估算金额（元）
采购期限
用途说明
办公
用品
办公
耗材
保洁
用品
其他
合计金额
行***专员（总务管理）询价意见
人事行***经理意见
相关部门负责人意见
备注
附表5
超标消耗办公用品领用申请表
部门：
用品名称
规格
单位
数量
单价(元)
金额(元)
领用时间
备注
合计
超标原因
申请人：日期：
部门负责人意见
签名：日期：
行***专员（总务管理）意见
签名：日期：
人事行***经理审批
签名：日期：
申请人领取后评价
签名：日期：
附表6
资产调配转移申请单
申请人： 申请时间：
编 号
物资名称
数量
金额
原使用单及存放点
现使用单及存放点
转移、调配原因
转移时间
备注
部门负责人
意见
签名： 日期：
行***专员（资产管
理）意见
签名： 日期：
转出部门负责人
意见
签名： 日期：
人事行***经理
意见
签名： 日期：
行***专员（资产管
理）跟进结果
签名： 日期：
附表7
物资盘盈、盘亏汇总表
1．固定资产2. 低耗品
编号
名称
类别
规格
数量
金额
使用地点
责任人
质量情况
处理意见
备注
制表人
会计师
意见
人事行***经理
意见
常务副总经理意见
备注
填表说明：在物资盘点过程中，若出现盘盈、盘亏或报废等情况，均须填写本表并在处理意见栏中说明原因及处理意见。
附表8
资 产 清 册
1．固定资产 2.低耗品
编号
资产名称
类别
型号规格
数量
金额
责任人
使用地点
备 注
制表人：制表日期：
注：资产的登记、盘点用。
附表9
办公用品领用单
领用人（仅限部门兼职资产管理员）： 申请日期：
物资名称
编号
规格型号
数量
金额
使用人
使用地点
备注
部门负责人意见
签名：日期：
行***专员（资产管理）
意见
签名：日期：
人事行***经理意见
签名：日期：
备注
附表10
物资报废（报损）申请单
申请部门：申请人：
品名
规格
数量
单价
金额
购买日期
报废（报损）原因：
经办人：日期：
部门负责人意见：
签名：日期：
行***专员（资产管理）核实及处理意见：
签名：日期：
行***专员（总务管理）核实及处理意见：
签名：日期：
会计师核实及处理意见：
签名：日期：
人事行***经理意见：
签名：日期：
财务总监意见：
签名：日期：
常务副总经理意见：
签名：日期：
行***专员（资产管理）事毕处理：
签名：日期：
附表11
日常消耗办公用品购、用、存统计表
制表人：所属月份：制表日期：
序号
品名
规格
型号
单位
单价(元)
上期库存
本期购进
本期发出
本期库存
人事行***部
财务部
营销部
成本控制部
工程管理部
小计
数量
金额
数量
金额
数量
金额
数量
金额
数量
金额
数量
金额
数量
金额
数量
金额
数量
房地产限购篇8
关键词：限购令；房地产宏观调控；经济法
中***分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）35-0160-02
房地产业经过十几年的高速发展，迫切需要加快结构调整的步伐。从2010年4月30日首次明确提出限制家庭购房套数的“国十条”，到2011年12月12日“史上最严厉的楼市调控措施”的出台，限购令已经执行了两年多，新增实行限购令的城市数量已经破百。
一、限购令的法律属性及其合法性争议
限购令是***府针对房地产行业出台的一项国家***策或行***命令，位阶极低，其效力远远低于宪法、法律、行***法规，根据“上位法优于下位法”原则，对商品房交易过程中涉及的买卖当事人不产生法律的强制约束力。并且，限购令属于抽象行***行为，不具有可诉性。所以，限购令不具备法律法规的属性，也不是行***法规，而只是***府出台的房产调控颁布的行***规范性文件，因此房产交易中签订的商品房买卖合同就不可能因违反限购令而无效[1]。
对于限购令，目前褒贬不一。支持者认为，限购令应该坚持长期地执行。因为限购令出台对房价的疯涨起到了立竿见影的遏制效果，限购令是拯救房市的法宝，应当坚决长期执行不放松。由于限购令有着自身无法摒除的先天不足，反对声也不绝于耳。反对理由大致如下：首先，限购令缺乏合法存在的法律依据。限购令作为抽象行***行为中位阶极低的其他规范性文件，本身又违反了行***比例原则。其次，限购令的户籍限制有违公平正义的原则，阻碍市场经济条件下人才的优化配置和合理流动，有计划经济过度干预之嫌；再次，限购令虽然使一线城市房价降温，但许多房地产商和有购房资格的人涌向二三线城市抬高了当地房价。最后，限购令使得房产争议诉讼激增。自限购令实施以来，各种假离婚、假结婚、办理假的纳税证明或社保证明、借用他人身份购房等规避手段层出不穷[2]，这些方式存在着巨大法律风险，也给社会带来许多不稳定因素。
总的来说，随着限购、限贷的***策执行，全国房市普遍降温，民众拍手称快。但限购令作为一项国家宏观调整房地产市场的临时性措施，出现诸多争议声也不容忽视。
二、限购令的经济法基础
1.房市失灵使限购令出台成为必然。市场不是万能的，在社会收入分配、公共物品、负外部性等方面存在着自身难以克服的局限性。经济人逐利的本能会驱使买卖双方为实现利益的最大化，公然违反法律法规，甚至践踏基本的伦理道德。房地产价格脱离基础价值持续过快地上涨，扭曲了实体经济中资源的相对价格，使市场上一般消费品遵循的市场供求规律奇迹般失灵。住房价格过度偏离价值，亟需***府这双有形的手需要适时严格的调整。
2.住房成为一种特殊的商品，相对于一般消费品在市场的价格调节机制、供需机制有着明显的不同，使房地产市场的整体价格容易表现出脱离市场基础的暴涨。在市场经济时代，住房属于特殊的消费品，具有消费与投资的双重属性。住房是世界上最具家庭观的中国人的生活必备品，中国人对住房的偏爱由来已久，无房不婚在当今中国也普遍存在。国人对住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量远远小于需求量，房地产市场在很长时期内都处于卖方市场，以致房价一直居高不下。
3.经济法的终极目标是追求社会效益的最大化，经济人逐利本性是房地产市场的供需竞争更加激烈。在中国买房是一个很好的投资方式，温州炒房团的经验告诉人们“逢调必涨，越调越涨”。通货膨胀的压力使得人们手里的货币贬值缩水，投资房市是保值增值的有效理财方式。房屋限购令释放“楼市还要上涨”的信号，买涨不买跌的心理反而促使新一轮的抢购热。在***策出台前购房，不确定性使购买力在短期内爆发出来。短缺经济学的逻辑在房市上依然奏效。
4.在市场经济条件下，资源分配遵循绝对平等原则，如果社会所有成员对某一物品都有需求的话，那么货币的多寡就决定了这一商品最终归属。在中国房屋就是属于这样的生活必需品，土地的稀缺性与不可再生特性决定了土地市场需求弹性大而供给弹性小，只要购买房屋有利可***，社会资本就会源源不断地涌入商品房市场。即使房地产市场都是刚性需求，没有投资和投机资本的加入，刚性需求的群体之间也会相互竞争，导致房价的最终上涨[3]。
作为***府在特殊时期对关系国计民生的房地产市场进行适度干预的一项***策，对促使房地产产业结构优化升级，构建自由公平、健康有序的经济秩序环境有着积极的意义。
三、限购令执行现状及原因分析
限购令已经执行了两年，目前北上广深这类一线城市的房价涨幅明显放缓，抑制住房投机、投资需求的短期调控已初见成效，但距离房价回归理想，让社会中等收入群体能消费得起商品房的宏观调控最终目标仍有一定差距。限购令执行中出现的诸多问题，引起的原因很多，现浅谈一二。
1.看涨心理预期。限购令利于人们形成房价还会涨的预期，限购释放住房作为珍惜资源的信号，目前而言住房是被打压的，一旦***府放开，房价又会重新上涨，实现不断升值的神话。就限购令而言，限购之前是推动投资型消费者进场，实施限购后，则可以威胁刚需型消费者抓紧买入[4]。限购局势下开发商通过减少新房的供给量来维系房地产市场的价格水平，也会使房价维持原有的高价位，故当前房价整体而言处于止涨不跌状态。
2.市场博弈论。地产行业是一个多个利益相关者充分博弈的场所，当前市场已经进入房市下行时期，***府与房地产开发商之间、开发商同行业之间、开发商与购房者之间这场公平与效率的持久博弈仍在继续[5]。第一，***府与房地产开发商之间的博弈与合作。为缓解地方财***吃紧，保证市场商品房供应，刺激楼市消费，在不触及楼市限购、限贷等***策“红线”下，地方***府的微调尝试一直在进行。成都、广州、海口解套限购令的尝试都被纷纷叫停，十传达调控房市不放松的信号表明国家对限购的执行力度仍然没有松懈。第二，房地产市场普遍降温，消费市场持币观望气氛浓重，开发商纷纷通过打折促销，以价换量等促销方式回笼资金以熬过房市低迷的寒冬。房地产行业竞争将集中表现为资金竞争，行业兼并、联合的机遇可能出现。第三，限购令使民众看到***府调控房价的决心，改变了长期以来“房价只涨不跌”的神话，部分社会闲散资金突破房市另寻效益更高的投资渠道，继续留守商品房市场的投资者的逐利行为可能会衍生出有关规避限购资格不合法的相关下游产业。
3.寡头垄断论。伴随住房限购令的出台，商业银行收紧信贷，开发成本和建设成本攀升，残酷的市场优胜劣汰原则将发挥作用，我国房地产市场的寡头垄断现象会更严重，中小房企因资金链断裂将逐渐淡出市场，市场资源将流向效益更高的地方去。近年来，土地拍卖价格的持续高涨，中标的都是实力雄厚的大型房地产巨头，房地产企业的资金链紧张将是行业资源并购整合的天赐良机。实力雄厚的投资者和房地产商将考虑由单一的住宅开发转向综合商业地产的开发。重庆投资客在贵阳一次性购买616套酒店式商业公寓就是典型的投资客转向商业地产的案例[6]。
4.地方保护壁垒。限购令要求对户籍、居住证、社保证及个人所得税纳税证明的进行证明，以限制本居民购房数量和限制外来人口落户，部分城市还要求审核户口本上所有家庭成员名下的房产。限购令迫使许多家庭仍然选择租房居住，同时承受由于住房限购令所导致的房租上涨，户籍制度造成的社会福利壁垒将更加坚实。一线城市的工作者迫于压力离开旅居的城市回到户籍所在的二三线城市买房结婚，这在某种程度又激活了当地不景气的房地产市场提前进入旺季。
后金融时代，国际局势前景不明朗、世界经济不景气、国内通货膨胀压力较大、宏观经济形势不确定等因素使得房市更加错综复杂。如果限购的时间较短，则限购令预期给刚性需求群体的利益就不能得到实现。将限购令的期限延长到一个合理的期间，可防止部分开发商捂盘惜售、拖延开竣工时间，在熬过限购令的寒冬后，趁机哄抬房价大赚一笔。所以，限购***策应当是较长期的调控任务，取消限购需要外部环境的支持。
房地产限购篇9
继北京、上海、广州等一线城市实行住房限购后，“限购令”又剑指二三线城市。7月12日，***常务会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关***策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
据了解，住建部已开始紧急调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并将草拟新一轮限购城市名单。
舆论普遍认为，二三线城市限购***策是把“双刃剑”：一方面，它能遏制房价过快上涨；另一方面，房地产业牵动面广、带动力大，限购令带来的商品房投资下降，又会影响城市经济发展。
此次限购令将对二三线城市带来多大的冲击波？楼市有何新的动向并最终走向何方？带着这些问题，本刊记者进行了多方采访。
房产商：二三线城市不会“崩盘”
住宅限购将给市场带来怎样的影响？SOHO中国有限公司董事长潘石屹的说法是，“限购真把一些开发商弄得死去活来。”
世联地产调查数据显示，今年二季度表示限购***策对其有较大影响的购房者比例为36%，与一季度基本持平。表明限购***策对市场的制约持续有效。世联地产市场部研究总监王海斌分析，从一线城市限购的表现看，限购之后，市场至少观望二至三个月，一手房成交量环比跌幅在50%以上，严重的跌八成以上。以最先执行限购令的北京为例，目前房价已沿着“稳中有降”的目标开始回归理性。北京房地产业协会公布的数据显示，上半年北京新建普通住房成交均价13948元/平方米，比去年全年均价14874元/平方米下降约6%。
但与此同时，一些二三线城市房价却表现“生猛”，价格直逼热点城市。不少媒体预测，此次限购令很快将使二三线城市楼市“深度降温”。
北京百达***地产经纪有限公司总经理助理王艳在接受本刊记者采访时说，与此前出台的一系列调控***策相比，此次二三线城市限购令是一副猛药。由于限购令直接挤出房地产市场投资性需求，因此，对开发商而言，确实是一次严厉打击，进一步刺激了购房者的观望情绪，影响了他们的购买意愿。
“但房价直接下挫、出现明显拐点的可能性也不大。虽然二三线城市将要实行限购，但我们觉得，该举措对区域中心城市房价影响不大，特别是有良好发展前景的城市。”王艳用“不会大幅波动”6个字来描述二三线房价变化情况，认为这些城市房地产市场不会出现大的波动。
北京百达***地产经纪有限公司3年前就在二三线城市广泛布局，这3年销售业绩增长更快，这也从侧面折射出二三线城市房地产市场相对火爆。她分析说，二三线城市外来炒房者不多，销售的住宅多用于居住，因此刚性需求不会消失，有点实力的房地产企业不会面临“灭顶之灾”。不过她预计，一些大的地产上市公司，为了加速销售回款，可能会选择在当前的房价基础上进行促销。
今年上半年一些主要的房地产企业的经营业绩很不错，很大程度上就来自于二、三线城市的增长。万科北京分公司总经理毛大庆接受媒体采访时表示，如果限购令推行到一些有万科在售项目的二三线城市，万科不会考虑降价。“我们会根据市场合理定价。”
王艳明确表示，按照目前的形势判断，***策足额落实很难，对楼市的影响也很难估计。
房产中介：三四线房产难成气候
我爱我家集团副总裁胡景晖与王艳持不同观点。他告诉记者，“限购令肯定会对二三线城市的房地产市场产生波及效应。”在他看来，那些小的开发商则可能会因房屋销售速度放缓而影响资金链，最终被迫退出市场。
胡景晖认为，从警惕经济过热、确保宏观经济稳定的角度来看，为楼市套上保险不能依赖于“限购”这类简单的行***手段，加快保障房建设，并将其尽快推出充分吸纳市场刚性需求才是关键所在。他进一步指出，短期会对市场带来一定的压力，成交量萎缩，但长期来看将会促使行业健康发展。“对于房地产市场来说，也只有住房保障体系的日益健全，才能更健康地发展。
7月21日，有媒体报道，为了一直快速上涨的房价，廊坊出台了楼市限价措施，规定新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。随后，廊坊市住房保障和房产管理局办公室相关人士又出面澄清，廊坊市目前没有正式出台“限价令”。这一“传”一“澄”说明了什么。
全国房地产经理人联盟副***贾卧龙认为，廊坊宣布限价***策的时机恰好赶在二三线城市限购名单可能扩大之时，这本身值得玩味。比起限购来，限价对地方***府土地收入的影响要小得多。
廊坊是典型的三四线城市，由于毗邻北京和天津，该市新盘价格已经很少低于7000元/平米，但绝大多数楼盘价格与9000元/平米的年内封顶价格相比，还有15%以上的“涨价空间”，由于明确规定商品房的价格涨幅上限，有人将此戏称为楼市价格的涨停板”。
有媒体渲染说：限购令下，大多数一二线城市楼市一片哀鸿，但对于不限购的三四线城市，一波新的购房潮正在兴起，“到三四线城市去！”已成为大小开发商和炒房客的口号。
地产观察者许子枋认为：判断三四线城市的房地产趋势，不能只看某几个小城市短期楼市热度和成交量，要看全国总体趋势、总量趋势以及中央总体调控思路。在房地产调控基调不发生根本性改变的前提下，在***府通过控制货币的流动性来消除房价物价上涨的货币基础的大背景下，本轮房价调控下，三四线城市楼市火爆不会持续，不能持续。
虽然一线城市的限购令相对来说更加严格，执行落实也更到位，但大多数二线城市的限购并未有大规模挤出房地产投资和投机资本，况且，三四线城市资本回报率偏低，吸引力自然降低。媒体渲染的――资本利用一二线城市限购令出台的“时间差”和“***策松动”，纷纷转移战线，实现资金大腾挪――其实更多意义上是一种不负责任的炒作。
目前中国的城镇化水平是47.5%，其中包含了大量进城务工农民工的“被城镇化”，城镇化泡沫已经显现。
胡景晖告诉记者，虽然，在国家区域规划战略、产业转移和城镇化背景下，中国的加快城镇化进程，实质上就是要发展三四线中小城市，实现经济结构的转型。资金转移到三四线城市，也是一种需要。但是，这并不是意味着三四线城市房地产市场的机会就很多，多数是由地方***府强力推动，并非市场真实需求的反映。
购房者：紧盯国家***策
房价的快速上涨一方面有刚性需求的因素，另一方面也有投资炒作的原因。一位购房者直言，限购的目的是什么？如果是为了让老百姓买得起房子，那么就应当只限购普通商品房，而豪宅是不需要限购的，这和普通购买力没有关系。只要普通老百姓那部分需求得到满足就行了。
计划在两年内购房的唐女士告诉记者：“从今年年初开始我就在看房，想买套房子，给自己安个家。但国家推出那么多新***都让我感到无奈，上半年50个未限购城市房价无一下跌。其中，很多城市房价依然上涨。”与唐女士有着同样购房压力的成都张女士说：“今年新***的出台、加息等都让我更加迷惘，更加纠结到底买不买房？虽然加息、准备金利率的上调等都让我纠结，但我还是抱着希望，希望今年下半年国家对房市的调控能够让房价有所下降。”
有媒体调查显示，45%的购房者表示，受***策的影响自己会推迟购房计划，35%的购房者表示受国家***策的影响会“观望”段时间后再考虑购房，仅有20%的购房者表示国家推行的***策对自己未来购房没有任何影响。
日前，桂林市一个在建大盘到深圳揽客，挑出的卖点有两个，一是高铁时代，桂林位于深圳人的2.5小时生活圈之内；二是桂林是全球罕见没有重工业的旅游城市。前些时候，深圳投资客对此十分关注，端午节假期，有多个深圳购房团赴桂林实地看楼。如今，二三线城市扩容限购的消息一出，深圳投资客骤然变脸，市场立马“速冻”。
曾在端午随40人购房团去桂林看过房的宁先生原先买意较坚决，现在很犹豫，“不是自己住，不是急着要，看看再说，不着急。”宁先生和志趣相投的一帮深圳朋友，成立了一个20多人的异地购房团，曾“出征”过北京、长沙、三亚等城市。宁先生有过一些收获，如在北京郊区买过一套房，两年赚了20万；在三亚的一套房，赚了50万。赚得最多的是一套在深圳买的房子。2000年买入，75万元，自住10年后，于2010年卖出，赚得差价225万元。
“缓一下，不着急。”这是宁先生所属异地购房团成员的共识。他们了解到，其他一些深圳投资客也有类似的想法。未来两三个月，深圳人的异地炒房活动会迅速进入冷却期。
众厦地产林晓华分析，异地买房贷款难度大，办事周期长，目前又处在高位回落之初，风险明显。预计去外地炒房的深圳客会趋于冷静，在限购在即之际，他们会选择观望和暂时罢手。这一变化在市场上已经显露。
不过，二三线城市限购效果如何，还得看当地***府的意愿和上级***府问责的力度。世联地产王海斌说，一线城市的表现是，限购之初量价齐跌，但两三个月后，成交量和价格均出现反弹。二三线城市如果限购不力，也可能重复一线城市的过往走势。
房地产限购篇10
在已出台调控细则的城市中，无一例外地采取对户籍及非户籍家庭绝对数量上的控制。而在针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，以及限购区域的范围上，各地均有不同。
其中，北京版限购令被称为“史上最严厉”的限购，对拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋。
上海和广州则采取了能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对不能提供两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限制购买住房的措施。
在许多地方细则出台的推动下，限购令的范围正在逐步扩张，由东部一线热点城市向中西部城市以及二、三线城市全面铺开。
在中西部城市中，成都和贵阳版限购令均较为温和，其中成都版限购令的限购区域为本市主城区，没有涉及郊区郊县，而在针对非本地户籍限购门槛上，也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。而在贵阳版的限购令中，更是仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。在其他主要二线城市中，南京、太原也均将限购区域定为本市市区。
限购***策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。另外，限购也可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。
“作为一个特定时期的特殊手段，限购***策的实行，短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”北京大学民营经济研究院房地产研究所所长陈国强说，“但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”他认为，在限购***策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购***策在退出时，楼市能够软着陆。
有地产研究员表示，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道限购***策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期***策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。
由于很多城市的限购令规定了实施期限，到期后会不会继续还是个未知数，由此引发各方对停止限购之后楼市“报复性反弹”的担心。有业内人士认为，限购之下，需求受到抑制，房地产开发商也会在一定程度上降低供给量，因此，一旦***策放开，将导致楼市报复性反弹。
和讯房产连线刀客地产顾问机构董事长、资深房地产专家谢逸枫表示，目前所谓的地方版限购令不是最有效果的遏制房价上涨的“杀手锏”，仅仅会让市场的房价延迟上涨的时间，根本不能够改变未来房价上涨的事实。
“‘限购令’最大的意义和效果，就是导致市场购买需求推迟入市”，市场观望氛围再次陷入“买与不买”的心理矛盾中，而开发商必然推迟新盘上市开盘时间和改变新产品入市的策略及销售的手段，捂盘销售和制造短期市场供应紧张及房价上涨停止购房者观望是不可避免的，谢逸枫说，“结果肯定是为酿造下一轮房价暴涨埋下祸害”。
限购令，上有***策，下有对策。
最近，不少中介机构和开发商向购房者暗示“现在有专门的公司代办完税或社保证明，找他们代办即可”。“黄牛”表示，在北京十五条细则出台之前，他们帮客户代办过按揭贷款，只要花800元就行，不需要开社保和完税证明。但现在不行了，新***出台后，就必须花几万元补缴社保金或税款，办理真的证明。
虽然补缴税款的成本比补缴社保金低很多，五年税款只要1万多元就可以，而五年社保金要3万元左右，但“黄牛”称，“现在连续5年的纳税证明很难办下来，税务局的人也不敢答应。据我所知，同行也没有能办到的。”不过他表示，社保肯定能连续补5年，代办费2.5万元。需要先交钱，和代办公司签订合同，如果逾期未办成，钱可以全额退还。
然而，一位地产中介人士表示，银行在审核客户资料时要看社保记录，一旦发现社保是补缴的，贷款申请可能会被拒绝。
北京市社保中心相关负责人表示，社保对单位和个人社保补缴有明确规定，在京工作人员不可能出现只在京工作两三年、可补缴五年社保的情况，社保机构也不会给予办理。
对于假结婚的外地购房者而言，按照新《婚姻法》的规定，除非全款买房，房产证上只写外地购房者一个人的名字，否则，一旦假结婚的对象在离婚时要求分割财产，就有理说不清了。对于想靠假结婚挣钱的北京人而言，如果北京有关部门即将出台的细则对可能出现漏洞的情况进行约定，打个比方，假如规定离婚后再买房也算二套房，而自己家庭名下已经有一套房，又真有了新的买房需求的话，那就叫天天不应了。
在北京2010年版的限购***策中，执行的是“认房又认贷”的限购***策，当时已经堵住了假离婚漏洞，但不少离婚后真正想买房的刚需人群也被这一***策挡在了门外。现在，北京又开始执行“认房不认贷”***策，假离婚的招数又重现江湖。
北京市海淀区人民法院已对此作出风险警示，即使“假离婚”，在法律上也会产生财产分割效力，导致财产产权转移。假如假离婚的一方不同意复婚，而离婚后又把房产卖掉，这样做是合法的。再者，假如有关部门再出台一个新的配套细则，买房前离婚也算二套房的话，假离婚的夫妻婚也白离了。