学文网房地产周期论文篇1
近年来，我国经济飞速发展，人民生活水平也不断提高。随着人们对商品房地产关注度的不断提高，商品房经济的概念逐渐走入了人们的生活当中。相应的商品房地产经纪不是一成不变的事物，其有着自己的发展规律呈现一个周期性的波动状态。我们把这个这个现象称之为商品房地产经济的周期波动性。严格来讲，商品房地产经济是宏观经济形式的一种。这这是知己关乎民生要点部分所在，所以研究商品房地产经济波动性是保持我国商品房地产经济的关键所在。众所周知，房地产业在我国国民经济体系中所占据的重要位置。我们可以这么理解，它所具备的产品的基础性以及创造的社会大额财富性的特点都成就其在国民经济的主体地位。作为一种产业，它必然具备一定的产业周期，产业周期的规律受到宏观经济发展规律的制约。在我国，商品房地产的整个发展过程就是一个从萌芽到壮大的过程。然而这个发展过程也不是一个平稳的直线而是一个波动的曲线。特别值得一提的就是，房地产行业经济波动性曲线能够客观反映我国房地产事业的兴盛程度。本文将详细论述房地产波动理论的研究内容和研究方法，进一步从理论和实际上把握市场机制的健全方案和***策调整，以确保我国房地产经济能够平稳有序的发展。
二、商品房地产波动理论研究
首先，关于经济的波动与经济的周期理论研究。纵观整个人类社会发展史，人类经济的发展也是上下波动的。在这种波动的作用下，人类社会的经济或者出现了进步或者出现了灾难式样的倒退。这种关于经济周期波动的理论，西方经济学家在很早之前就已经有了系统的理论记载。在这种理论中所带来的波动曲线当中，我们不难发现人类社会的经济在不同时期增长的速度也不一样。同时，实际的增长曲线也于所期望的曲线存在着偏差。要知道，只有缩小这种偏差才能够达到我们预期的稳定的经济增长模式。特别值得一提的是经济周期的概念从不同的角度来看可以由不同的理解，比如说有的学家按照逻辑的理论来分析，那么经济周期的波动性就是一种偏离均衡性质的体现，也有学家从经济的收缩与扩张角度出发，得出的结论也不尽相同。本文在这里就不加赘述了。其次关于商品房地产周期与房地产波动理论研究。我们可以这么理解，商品房地产的经济周期主要包括四个阶段：1、繁荣阶段；2衰退阶段；3、复苏阶段；4、萧条阶段。这四个阶段放到宏观经济的运动过程中，就可以看出我国房地产经济不规则的波动性。还有就是，房地产经济波动的不规则所表现来的经济增长状态表现出一种连续的和动态的特点。通过对该种特点的研究我们不难发现，房地产经济增长曲线与实际曲线的偏差程度的研究更能够实际的反映出房地产经济增长的特征。房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。最后，我们来谈谈商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。
三、新时期如何防止我国商品房地产经济大幅波动
我国房地产的周期性波动，其波动的幅度不尽相同，我国地方经济目前是典型的土地财***经济，因此房地产的剧烈波动会明显降低百姓的购房意愿，造成房地产的价格上涨乏力，并最终造成***府卖地价格较低，使得地方***府失去GDP的有效获取手段。在地方财***吃紧后，又会造成地方的基础设施投入不足，造成宏观经济的普遍衰退。因此，减少房地产的剧烈波动是关系到国计民生的重要课题，应尽可能的减少房地产的系统性风险和周期风险。第一，稳定房地产尤其是商品房的价格。房价作为房地产景气程度的一个重要指标，其稳定性是房地产的重要基石，因此应该从内部和外部两个方面减少商品房价格的剧烈波动。在供求关系出现重大转变时，应考虑采取***策法规等强制性手段稳定房价，避免房价的剧烈下跌。同时应利用房价的波动周期，最大限度的挖掘出让土地的价值。对土地价格和商品房价格的双向控制也是保证降低房地产波动的必要手段，在宏观调控方面，中央的***策在地方的可变性较小，但是地方的微观调控往往能够起到重要的稳定效果。因此对商品房的价格的调控应坚持中长期执行国家宏观***策，短期调控作为辅助的策略。第二，促进居民的商品房消费能力。作为商品房的购买主力，居民的购买能力和购买欲望也是房地产走向的重要因素。随着居民消费水平的提高，购买需求会由刚需转向改善性住房，这一改变也就带来了房地产的二次价值挖掘。由于改善性住房需求的不断增强，也减少了居民购房的盲目性和投机性，从而从根本上减少了房地产价格剧烈波动的因素之一。同时，对于低收入人群，***府应积极开发廉租房和经济适用房等保障措施，控制商品房与保障性住房的比重完善房地产行业的供求关系和供求机制，通过多点开花、多渠道解决的方式，完善房地产市场的解决方案，从而减少房地产的剧烈周期性波动。
四、结束语
房地产周期论文篇2
关键词：房地产；市场
一、相关概念与理论
1、含义
房地产，又称不动产，是指房屋和土地两种财产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施，地面道路等。房地产是房产和地产密不可分的、相互依存的有机联合体，一般来说是指有土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。
2、特征
（1）房产、地产交易的不可分割性。在通常情况下，房地产商品由房产和地产构成，两者的交易具有不可分割性。房建于地上，地随房走，房与地两者是一个有机整体。
（2）先导性和滞后性。房地产业与建筑业、材料工业、金融业、服务业等行业有着十分密切的关系。房地产业的发展可以带动这些相关产业的发展，所以人们往往把房地产业称为国民经济的先导行业。同时，房地产业的发展离不开整个经济的发展，且一般滞后于经济的发展，房地产业的复苏与发展是经济复苏后固定资产投资增加的后果。当经济开始衰退以后，房地产的保值增值性会使一部分工商业资金转向房地产业，从而房地产业的发展会掀起一个新的高潮，但这并不意味着经济已经复苏，而只是房地产业滞后于经济发展的表现。
（3）风险性和投机性。房地产业是一个高投入和高风险的产业，其风险主要包括外部因素和内部因素。外部因素如国家或地区***治经济形势的变化、***策的调整、城市规划的变化等。内部因素包括投资决策的失误、资金短缺、经营管理不善等。同时，房地产投机性也很明显，房地产商品保值增值的特性和使用期长的功能，为房地产投机提供了基础和可能。适当的投资可以成为房地产业健康发展的“催化剂”，但过度的投机则会产生泡沫，影响房地产业的健康发展。
二、房地产在国民经济中的地位和作用
1、国民经济的基础产业
所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可或缺的组成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展。房地产业在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展，形成了***的产业，反过来房地产业也推动了工业化，城市化和现代化的发展，已经成为现代社会经济大系统中一个重要组成部分。
2、国民经济的先导产业
所谓产业的先导性，是指该产业的内在关联度达到一定强度，它的繁荣与萧条，成为其他相关产业生产经营的机遇、市场空间和条件，从而具有导向性的功能。房地产业在国民经济的运行周期中，各行业的简单再生产和扩大再生产都以房地产业的发展为前提条件。同时，房地产业是产业链长、关联度高的产业，是提供最终产品的部门。它既有一定的前后衔接性，又有侧向关联性，从而形成以其为中心的产业链体系。
3、国民经济的支柱产业
所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干性支撑性作用的产业。房地产业在国民经济发展中有着举足轻重的地位，其增加值在国内GDP中比例超过5%，房地产业具有较大的市场发展空间和增长潜力。该产业符合产业结构前进的方向，利于产业结构优化，同时房地产业还具有关联度高的特点，能带动许多相关产业的发展。
三、房地产市场发展的影响因素
理论上来说，房地产市场的影响因素有自然条件和社会经济技术条件。这里主要是从社会经济技术条件方面来分析。
1、***府的相关***策、规划和发展战略
城市建设用地的性质、位置、面积以及建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。房地产成片开发经营必须经过总体规划设计许可才能进行工程建设。
2、当地的社会产业结构和经济发展水平
由于国民经济中不同产业部门的生产率的不同，对房地产的地理位置和形态的需要也不同。例如，工业生产率低，需要布局于郊区的廉价厂房；商业生产率高，直接服务于广大民众的日常生活，需要布局于城市中心区人口流量大的商业物业；第三产业主要是社会服务性行业，主要需要写字楼形态的物业。此外，社会经济的快速发展也提高了房地产开发企业的资金实力、技术水平和管理水平，为房地产业的发展创造了条件。同时，产业结构的升级将推动房地产开发结构的变化。
3、当地社会的交通运输条件
交通运输是通过路网密度、运输方式及其运输量等来影响房地产开发的。一方面，交通路线的兴建，改善了房地产开发的条件和结构，刺激了沿路两侧的房地产开发。另一方面，运输条件的变化影响土地的区位价值，随着交通沿线两侧土地区位价值的提高，土地开发效益明显得到提高，从而会促进周边地区的房地产开发。
4、当地房地产业的工程技术因素
土地利用工程技术主要是指开发和整治土地的工程技术。各项建筑工程技术的发明与应用，以及钢材、水泥等新材料的广泛应用，为房地产开发提供了有利条件，大大开拓了房地产开发向空间扩展的可能性。
四、房地产周期波动理论
1、房地产周期波动的定义
房地产周期，是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。一方面同国民经济总的发展态势密切相关，同时，又与同行业经济和国民经济的协调程度紧密联系。从各国（地区）经济和房地产业的发展进程看，房地产周期往往与该国（地区）的国民经济发展相适应，与市场对房地产的需求相协调。因此，由于各国经济发展的进程与***策不同，房地产周期波动的频率也各不相同。房地产周期波动是房地产经济水平起伏波动，表现为一定的周期循环的经济现象，具体表现为房地产业在经济运行过程中交替出现和扩张与收缩两阶段、循环往复为复苏―繁荣―衰退―萧条几个环节。
这个描述，是被研究者公用的，用来分析房地产周期波动的一个基本结构框架，也是房地产周期波动的外在表现形式。
2、房地产周期波动的成因
影响房地产经济周期波动的因素一般有供求、投资、货币信用、利率、汇率和通货膨胀率。此外还有经济体制、***策因素、心理预期因素、经济增长方式、产业结构演进、城市化进程和技术进步等。国内外学者对房地产周期的波动和形成的解释主要有以下几种理论。
（1）蛛网理论。该理论认为产生房地产经济周期的原因归结于供给与需求之间存在的时滞因素，时间不同，价格不一，市场围绕均衡位置产生周期波动。Prichett认为房地产供求之间的“领先/滞后”关系造成了周期波动。薛敬孝利用扩散指数模型分析了美、日和我国的建筑周期，得出引起建筑业波动的最直接最重要的原因是供求状况的变化，供求状况由其不同的内在机制所制约。
（2）货币主义周期理论。房地产经济受货币供应量的影响，而货币供应量的变动将导致房地产经济的波动。货币供应的变化是总量经济活动系列变化的主要决定因素，货币需求与不稳定的货币供给之间的不协调是造成经济周期性波动的主要原因。
（3）心理预期理论。房地产投资者根据市场信息做出乐观或悲观的判断，当这种心理预期成为市场的主导观点时，就会加剧房地产市场的波动。心理预期实际上是指买主对未来***局和经济前景的信心，心理偏好等，这些因素将影响人们的投资决策，进而影响房地产周期。此外，开发商或信贷机构对于市场状况变化的预期也会导致房地产的周期波动。
市场景气时，开发商人规模投资，信贷机构放松房地产贷款；市场出现衰退景象时，信贷机构全面收缩房地产贷款，开发商资金周转困难，纷纷压价抛售房产，从而造成房地产市场的波动。Hoyt认为房地产周期源于国家或地方***府的控制，是人多数人乐观、沮丧情绪变化的结果。
（4）***策变化影响理论。对处于转轨时期的中国来说，***府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，还是产业***策的制定者和宏观经济的调控者。***府行为的确立与变动，也是影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和房地产业***策供给者、房地产经济运行管理者构成的***府行为，对房地产周期波动产生了重要影响。何国钊、曹振良、李展认为中国房地产经济波动的主要根源来自于外部冲击―***策周期。他们列举了我国1979-1995年间各阶段的房地产***策，包括发展目标、指导方针、***策内容以及对经济的影响，发现我国房地产经济***策存在明显的周期性特点，其经济扩张和经济紧缩***策交替与房地产经济波动的周期基本一致，同时还表明***策周期与房地产周期互成因果关系。
（5）建设滞后理论。建筑滞后理论认为，房地产的特殊性在于建设周期比较长。当市场上产生了对房地产的需求时，价格上扬，很多开发商纷纷进入这个市场，导致房地产进入上升阶段。但是由于房地产有很长的建设周期，当后来的一批开发商的房子上市以后，却发现房地产市场的供给早己经超过需求，于是出现了供给过剩，价格下跌。Barrast认为建设项目从开工到完工之间的建设滞后因素从根本上决定了建筑周期的性质，其他外生变量只是增强或削弱了建筑市场的不稳定。Grenadier认为需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要原因。
（6）基本面理论。基本面理论的一种方法是从国际的角度来解释经济周期的波动。Bertrand研究了1985-1994年全球房地产周期的原因与结果。这个报告从全球房地产市场冲突入手，把影响全球房地产周期循环的国际因素与国家因素相结合进行分析，对全球房地产市场的变化进行全而的研究。Bertrand分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财******策和土地利用制度是全球房地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因。这种方法把握住了在开放经济条件下房地产周期己经不再是一个纯粹的区域现象这一事实，但是也只能为周期性波动找到部分原因，而不能从根本上解释房地产经济周期。
（7）综合因素。一般认为，房地产周期波动是由综合因素所造成的。Stephen E.Roulac指出，房地产周期是由社会经济变革引致的空间资源分配，即物业置换、更新改造和开发造成的。他提出五个因素，即经济结构调整、房地产市场的供给水平与需求水平、资本流向和投资特征（投资收益、投资风险和投资价值）。而美国学者Downs认为，房地产周期波动受三种经济周期的影响，即三十年左右的社会体制变革周期、年的技术***周期、一百年以上的社会经济***周期。
参考文献
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房地产周期论文篇3
关键词：房地产周期；波动因素
中***分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-00-01
一、房地产经济波动理论
经济周期是指经济现象或变量在连续过程中重复出现涨落的情况，所强调的是再现性、重复性，同样房地产经济周期，是指对于房地产市场供求的周期性涨落波动变化。
一般来说，房地产经济周期波动划分为 5 个阶段：第一阶段：***府实行扩张性财******策、失业率高，国家采取相应的通货膨胀，抵押贷款利率低，收入呈现上升趋势，住宅需求增加。第二阶段：房地产交易活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售形势乐观，投资进入市场，贷款利率降低，因此房屋需求扩大，不断提高房屋供给以满足增长的需求。第三阶段：房地产需求的增长逐步稳定，但因为房地产开发商的投资量过大而造成了房地产过剩的供给，房地产空置率和存货增加，投资利润有所下降，同时通货膨胀率快速上升，利率上升，贷款难度增加，房价开始下降。第四阶段：房地产开发活动趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐步提高。第五阶段：宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下降。
二、我国房地产周期波动特征与原因
我国房地产业发展速度呈现高增长率但又小幅高低交替的周期性波动，主要有以下原因：第一，土地是不可再生资源，长期来看房地产价格是增长的，在增长型的经济形势下，供给和需求的长期趋势表现为正斜率上升，后一轮循环的峰顶总是比前一轮的高。第二，在繁荣阶段，开发商、银行的过度乐观供给大于需求；在不乐观阶段则相反，导致供给的波动往往比需求的波动更大。 第三，时滞效应使开发商信息时效性不强，需求循环经常领先于供给循环一段时间。
三、房地产业周期波动影响因素分析
1.房地产经济周期波动的内生因素
1.1房地产市场供给与需求的矛盾。房地产经济周期波动的直接原因是房地产市场供需的矛盾。房地产供需的自身变动，不仅受到房地产价格弹性等内部传导因素的影响，而且还受到来自宏观经济变量的影响，因此房地产供给与需求关系的变化过程，可以看为外部因素的冲击与内部传导机制的综合作用过程，实际上也就成为直接影响房地产周期波动的主要因素，房地产供给与需求矛盾通过销售利润，开发成本和市场价格等几个指标，最终反映在房地产投资的变化上是资规模的大小引导房地产的投资走向的收缩或扩张，从而使房地产经济出现周期性的变化。
1.2消费者对房地产价格的未来预期。房地产波动的主要动因是房地产价格的预期。一方面， 房地产价格涨跌的预期将会直接影响到房地产消费者的购买行为；另一方面，从房地产的投资需求来看，如果预期未来的房地产经济形势不乐观，则市场对可投资的物业的需求量和土地的需求量将减少，从而，导致房地产的变化和波动，相反，如果预期未来的房地产经济形势发展势头很乐观，则市场对物业的需求量和土地的需求量都将有所增加。
1.3房地产本身带来的收益率。一般而言，当房地产开发商的预期收益率升高时，开发商会追加投资；当预期收益率降低时，开发商的投资行为就会变得小心谨慎。因此，收益率的高低是开发商最为关注的问题之一，市场竞争始终存在，任一个房地产开发商不可能长久地获得高出社会平均投资收益水平的超额利润，从而使房地产开发的收益率逐渐下降到社会平均水平，甚至低于社会平均水平。此时，明智的新投资者将不再加入，而原有部分投资者退出，因此，房地产市场上的新增供给量开始出现降低现象，而随着房地产消费的上升，投资需求的增加，市场吸光了超量的供给，开发商的收益又会出现回升，当回升到一定水平时，又会有新的投资者再入房地产主行列，房地产市场就是这样周而复始地运行，形成了房地产经济周期的波动。
2.房地产经济周期波动的外生因素
2.1宏微观***策因素的导向。***策因素主要是经济管理部门的***策性调整对房地产运行形成***策冲击，这主要包括货币、财***、投资、金融***策等，这是***府应对房地产市波动实行宏观调控。国家***策对房地产市场土地供应为代表的各要素进行调控，从而影响了周期波动。
2.2经济发展水平的变动。国民经济增长率与房地产业发展之间存在十分紧密的关系。经济繁荣阶段，紧缩通货膨胀与***府利率的提高等***策冲击， 由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩***策下降低，导致社会资源率先从房地产领域率先退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期，并且收缩阶段持续时间长于宏观经济。当宏观经济萧条时，房地产市场也面临萧条困境，这会迫使***府刺激经济，采取扩张性的***策促使经济发展，同时在房地产价格和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导作用下，社会生产资源就会向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移，这就带动房地产先走出困境，从而带动宏观经济进入繁荣期。
2.3国民收入水平。消费水平和社会购买力的上升或降低和可供投资的资源数量的随国民收入变化而变化。从总体上分析，当收入水平变动作为外部冲击形成后，以及在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，不但会影响房地产消费需求，还会影响房地产投资需求。对于收入水平影响房地产需求的传导机制：一方面，消费者对房地产物业的支付水平受收入变动的影响，而支付能力的高低影响到房地产需求水平，另一方面， 消费者对财富积累的预期也会受到收入水平变动影响。
2.4社会发展因素是周期波动的重要原因。随着物质生活水平和精神文明素质的提高，房地产消费的观念和购买行为对房地产产生产生的影响越来越大，这直接引发公众对房地产的功能需求、价值需求以及对居住环境的需求将进一步影响房地产的市场和需求空间，与此同时，随着城市化的推进，城市基础设施与普通住宅的需要的矛盾将极大地加剧，并且这也将影响着人口增长、人口流动和交通运输业的发展，而这些因素又进一步反向力量，对地价上涨和房地产业的发展产生强烈的持久作用，最后影响我国房地产经济周期波动。
四、结束语
2008年经济危机过后，面对经济转型与房价居高不下的压力，我国进行经济结构调整，加强了对房地产的调控，加之房地产市场本就带有***府主导性的色彩，***策因素对房地产周期的影响越来越大，当前房地产的周期处于高涨-减速的发展阶段，我国房地产周期进入了调整期。
参考文献：
[1]杨慎.房地产与国民经济[ M] .北京：中国建筑工业出版社，2002.
房地产周期论文篇4
关键词 防范；房地产经济周期；波动对策
中***分类号 F293.3
文献标识码 A
文章编号 （2014）13-0111-01
一、我国房地产行业波动现状
经济周期波动主要指的是，在一定时间内，某个行业经济活动出现明显的收缩、扩张现象，通常是波浪状，并伴随有反复性。这种波动代表的是，某个行业经济处于周而复始的收缩、扩张运动状态，是行业经济效益和发展空间的晴雨表。宏观经济的发展中，出现经济波动是常见的现象，房地产行业作为宏观经济的主流行业之一，其周期波动是不可避免的现象。回首我国房地产发展历程，很容易发现它不仅具有波动性，还带有我国发展转变时期的波动特点。
纵观我国的几次房地产周期波动状况，不难发现房地产波动的频率和幅度越来越小，波动长度在逐渐增加，波动周期中的每个阶段都是呈波浪式变化。种种现象表明，我国的房地产行业波动情况已经得到初步控制。不过，在仔细发掘波动背后的影响因素时，就可以发现其实还存在许多潜在问题。按照性质来划分，可以归纳为以下几点：
（1）我国房地产行业处于单一的数量型收缩、扩张状态。
（2）消费者的需求量不具有周期性。
（3）行业的波动状况明显受到我国***府***策调节的影响。
（4）我国房地产行业市场机制有许多问题，并且这些漏洞问题对行业波动也有影响。
（5）产品的波动性不是规律性波动，而是呈现倾斜性波动状态。
（6）我国的房地产市场呈现明显的区域性差别，在经济发达地区波动性较大，在经济相对落后的地区波动性较小。
（7）我国的房地产波动状态具有明显的中国特色，与国外的房地产波动情况相差较大，在笔者看来是一种封闭型波动。
二、防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策
（一）规范房地产相关法规
国家的法律法规是保证房地产行业稳定发展的基础，这主要是因为，法律法规具有规范性、严谨性和强制性的特点，可以为房地产行业构建一个稳定发展的环境。以各方利益协调稳定增加为前提，在这个基础之上锻造一个法制的房地产行业发展环境。这样可以避免因为时期变动或人为操作，导致房地产行业发生不正常波动现象。
从行业性质上来论述，房地产行业属于经营产权的范畴，这种行业牵扯的法律法规比较多。它的整个经营过程都需要依赖完善、健全的法律法规制度，和商品业不同，不是单纯的进行买卖双方交易。
（二）加强宏观调控力度
1.明确宏观调控目标
房地产行业的宏观调控目标有很多，按照性质的不同，笔者将调控目标总结归纳如下：首先需要保证房地产行业整体处于一个稳定的、健康的、可持续发展的环境中，合理地解决影响波动周期的外来冲击问题。其次，将房地产行业的供求关系合理化，正视供求问题，并做出相应的对策，促使国民经济和房地产行业有一个相对稳定的发展基础。最后，可以从房地产产业结构方面着手，将现有的产业结构优化完善。这样可以有效地提高产业资源配置效率，对于资源的利用水平也有提升作用。
2.构建房地产行业的监测预报系统
为了保证我国对房地产行业的宏观调控***策落实效果，需要构建一个关于房地产行业的预报系统，这个系统需要加入仔细、严禁、科学的元素。这主要是可以实时掌握当今市场的需求状况和这个行业的波动情况，以便能及时作出相应的对策。这种方式在现阶段还没有得到普遍使用，还处于试用阶段，但是它具有现实指导作用和重要的理论含义。
3.改善房地产调控机制
没有规矩不成方圆，任何行业都需要相应的机制作为运营基础，对于房地产行业来说同样如此。
房地产市场是房地产行业的宏观经济运作和产业经营活动的连接体，在行业体制方面，应当充当管理和调控房地产经济的角色。
现阶段，我国的房地产行业存在调控时滞的现象，所以在调控时应当尽可能地提前做出反应。而周期预警系统就可以为人们提业信息，是行业的景气指标。及时进行调控可以阻止问题发展变大，避免因为急刹车现象，导致房地产行业出现巨大的波动状况。
调控***策是一个长期的制度，不能一味的增强调控力度。在笔者看来，中等的调控力度是最佳选择。调控方式有很多，每种方式都具备针对性，所以在改善调控机制时，需要综合多种调控方式，结合当前的状况来规划。以此来保证行业的中长期发展目标和短期调控能兼顾，尽可能地利用柔和的解决方式来处理问题，使宏观调控软着陆。
调控节奏也是影响调控效果的因素之一，对于这方面来说，主要还是根据行业的发展状况。在必要时候，可以利用反周期的反向调节方式，使紧缩和扩张交替进行，利用扩张性和紧缩性混合使用的调控方式，在保证了行业总体控制的基础上，进行行业结构调整。
4.选择恰当的调控方式
现阶段，我国的房地产行业调控方式主要采取的经济调控方式。这种方式是从经济利益的角度，对房地产企业和房地产消费人群的经济活动进行控制。这种调控方式只是适用于当今的房地产市场，所以我们应当基于国家的形式和发展特点，对调节方式进行选择，保证行业在不同时期有不同的调节特点，最终促使行业走可持续发展道路。
5.调整该行业的投资***策
房地产行业不同于其他行业，这个行业的利润比较高，出现了许多“空手套白狼”的现象，激起了民众对房地产行业的投资兴趣。所以笔者认为对于投资现象应当出台相应的***策管理。在制定***策时，需要密切关注市场的投资变化情况，将投资主体内部的结构变化作为影响周期波动的核心因素，使投资主体和***策结构合理化。
三、结束语
房地产市场的变化状态具有明显的波浪式波动特点，站在国家发展和民生发展的角度来论述，房地产行业的波动起伏越大，对发展越不利。所以应当追求平稳、长期的发展。本文介绍了我国的房地产现状，以及防范我国房地产经济周期剧烈波动的对策，希望对房地产行业的发展有所帮助。
参考文献：
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房地产周期论文篇5
Denise Dipasquale和William C.Wheaton在《城市经济学与房地产市场》一书中将住宅空置定义为住宅正在出售或出租，并且排除了临时性或季节性的第二住所，同时统计空置面积和销售数量的单位用的均是套数而不是面积，这一点与国内的以面积作为单位的空置的统计有很大不同。此外书中对于销售时间与价格增长率的数据收集期通常长达20至30年，其间市场经历了数个完整的房地产市场从繁荣到萧条再到复苏的周期，销售周期与房地产市场供需情况的关系及其预警作用表现的更加明显。国内对于销售周期的研究以刘洪玉的《销售周期――一个比空置率更能反应住宅市场的指标》为代表，文中使用的数据是2000年和2001年的数据，当时北京的房地产市场发展水平与现在不可同日而语。2005年8月起，北京市商品房销售面积和销售额采用新统计口径，包括期房销售和现房销售，原“销售给个人”相关指标不再统计。与原来统计口径下的“实际销售面积”相比存在如下关系：“现房销售面积”小于或等于以前的“实际销售面积”。2006年5月起，北京市房地产交易部门停止公布房屋平均成交价格，而是由统计局统一公布房屋价格指数，而且是月度累计值，这与按月统计的销售周期就不能匹配。
鉴于上述原因，本文将主要关注2004年至2007年北京地区的销售周期数据来检测这一指标是否已然对当前的房地产市场具有指导意义。之所以集中搜集一个城市的数据是因为房地产是地域性非常强的行业，北京市的相关统计制度比较完善，而其房地产市场也是全国关注的焦点。此外，文章中还搜集了北京市房地产交易网和北京市统计信息网中目前可得的2006年5月之后的期房销售数据以进一步探索建立期房销售周期的意义及可能性。
一、数据处理
由于1月和2月数据的缺失，文章中每年的数据均是自3月开始统计当年第一季度的平均值，其中2004年至2006年的数据为3至12月的数据，2007年为3至11月的数据。
Denise Dipasquale和William C.Wheaton书中的公式为：销售周期=空置面积/销售速度。但是这一公式并不完全适用我国的房地产市场，尤其对于北京这样的大城市来说，每年大量外来人口到城市定居，对住房的需求有增无减，市场上房屋供给仍是以新房为主，二手房市场始终不够活跃而且销售和存量面积都缺乏***的统计数据。所以本文借鉴的是刘洪玉在《吸纳周期――一个比空置率更能反应住宅市场的指标》一文中采用的公式：
对现有数据进行加工：
(一)上期空置面积
在Denise Dipasquale和William C.Wheaton的书中，空置面积即为本期市场上可租可售的房屋数量。由于本文只针对2004年至2007年的新建成商品住宅的销售周期进行研究，因此以2004年之前3年市场上竣工面积和销售面积之差为上期空置面积，而未考虑存量房市场中的可出租面积，取之前3年为限是因为完整的房地产销售周期大约在3年，经过计算，2001年至2003年销售面积和竣工面积之差为897.38万平方米。
(二)本期新增面积
文章中的本期新增面积采用的是中经网月度新竣工住宅面积，将月度累计值换算为每月的月度新竣工面积值，表示本月市场上新增的可供销售的商品住宅的面积，要注明的是这里忽略了从竣工到正式销售的时间差距，将竣工面积视作当月可以上市销售的面积。
(三)本期销售速度
本期销售速度即每月的销售面积，其计算方法基本同于本期新增面积，采用的也是中经网的月度销售数据，将累计值经过逐月相减得出当月销售面积。
(四)住宅平均价格
住宅平均价格是利用中经网的统计数据中的月度销售额和销售面积，二者相除得到的北京市月度的商品住宅平均价格。
二、统计分析
在计算第一期即2004年1-3月的平均销售周期时，将2001年至2003年的累计空置面积897.38万平方米与1-3月累计的新竣工面积(1-3月累计值，因1、2月数据缺失无法计算，只能统计一季度的平均销售周期，下同)相加，除以1-3月累计的销售面积，得出2004年一季度的销售周期，大约为9.44个月。
***1 2004年1月至2007年11月北京市商品住宅销售周期与平均价格变化趋势***
计算4月份的销售周期时，以2001-2003年的3年的空置面积加上2004年3月的月度新竣工面积，从中减去3月的月度销售面积，即为4月当期的上期空置面积，加上4月的新竣工面积，即可表示4月市场上可供销售的商品住宅面积，再除以4月的销售面积即可得出4月的销售周期。以下各月的计算方法均按照这种方法。经过计算，得出2004年-2007年的月度销售周期和商品住宅平均价格并描绘在***1中。
从***中我们可以看出，2004年至2007年4年来北京市商品房价格呈稳步上涨的趋势，从2004年第一季度的4270元/平方米一直到2007年11月的11376元/平方米，上涨了近200%。而销售周期从长期来看呈现不断缩短的趋势，从2004年最高接近12月的销售期达到2007年只有2个月的销售周期。从短期来看，在一年的时间里销售周期则呈周期性波动，每年第一季度的平均销售周期达到一年中的最大值，而到12月销售周期一般会是最小值。结合月度竣工数据分析，可以看出每年年末竣工数据和销售数据都同时达到最大值，市场呈现供销两旺的局面，这也符合北京房地产市场的特点：年初由于春节因素的影响，房地产市场通常较为平淡，大部分民工返乡过年，竣工数量急剧下降，而人们在春节期间也没有购置新房的意愿；而到年末开发商急于完成项目，避免由于春节停工带来的风险，大部分在建工程赶在春节前完工，而大部分有潜在购房需求的人们也希望在春节之前可以入住新房，所以市场呈现供需两旺的趋势。
再从销售周期与商品住宅平均价格的关系进行分析，我们可以看出月度的销售周期与当期的房地产价格走势基本成反向变动的趋势，价格随着销售周期的下降而上升，反之亦然。由于销售周期反映的是现有可供销售的商品住宅面积按照当期的销售速度全部售完需要的时间，所以取决于本期销售面积和市场上的竣工面积，销售周期越短反映了市场的需求越旺盛，价格也同时上涨，同样，市场吸纳能力越差，销售周期越长，商品住宅平均价格也会下降，趋于饱和。经过在SPSS中进行Person相关分析，得出结论如表1所示，销售周期(period)和平均价格(price)呈负相关关系，在99%置信水平下显著，相关系数为-0.466。
表1 2004年至2007年销售周期与平均价格相关分析结果periodpriceSales periodPearson Correlation1-.466(**)Sig.(2-tailed)..003N3939Average pricePearson Correlation-.466(**)1Sig.(2-tailed).003.N3939**Correlation is signific ant at the 0.01 level(2-tailed)
基于上述分析，我们可以得出结论，销售周期实际上是从市场供需角度来反映房地产市场的运行情况，当商品住宅供不应求时，销售量上升而竣工数量通常不能马上增加，从而导致销售周期变短而价格上升；当市场趋于疲软，销售速度变慢，但是竣工数量不可能马上下降，所以销售速度变慢，同期价格也在下降。可以说销售周期是利用微观经济学的供需影响价格的原理来建立一个反映商品住宅市场供需的指标，从而预测市场的运行状况。
此外，由于我国普通商品住宅销售仍以期房销售为主要形式，这一现象对销售周期指标的影响也不可忽视。我国商品房统计制度也自2005年8月进行了改革，对商品房现房和期房的销售面积分别进行统计，北京市的期房市场上的销售面积和供给面积应面积都远远大于现房市场上的销售和供给面积，所以将期房市场的运行情况进行统计有利于充分掌握不同市场的供需特点以制定相应的调控措施。
这里期房的销售面积采用的是北京市统计局网站的月度期房销售面积(累计值)，再将其转换为当月销售面积；月度市场可供销售面积则是来自北京市房地产交易网上自2006年5月开始统计的每天更新的期房住宅可售面积，这里采用的是每月最后一天的数值，这个数据恰好符合Denise Dipasquale和William C.Wheaton的书中定义的市场上可供销售的住宅面积的定义，可以代替公式中的分子即上期空置面积与本期新增面积之和，因此不用再进行修正。将可供销售面积和当期销售面积相除，即得当月期房销售周期。
同时，利用北京市房地产交易信息网中的信息，以“未签约住宅面积”为本期市场上可供销售的现房住宅面积，除以当期现房销售数据，得出现房销售周期，结果对比如***2所示。从***中可以看出，2006年下半年期房销售周期长于现房销售周期，而2007年这一形势发生了逆转，期房销售周期缩短，至2007年11月期房销售周期比现房短4个月，与2006年5月的局面恰好相反，但是由于现有可得的期房数据较少，而且也没有分别针对期房和现房统计平均价格，所以尚无法对其相关性进行统计分析，但是我们可以从上面的数据中看出，尽管在2005年8月中国人民银行的金融风险报告中就提出逐步取消期房预售制度，但是2年过去了，期房销售依然火爆，每月的销售面积仍当月现房销售面积的数倍之多。这一现象的存在，不仅对现有的空置率统计指标产生影响，即使在销售周期指标的统计中也会产生干扰，比如在上文销售周期的统计中，空置面积和新增面积都只包括了现房的面积数据，而销售面积中则是包括了期房和现房的面积，分子偏小，分母偏大，所以计算的销售周期较《吸纳周期》一文中的结果要小。鉴于期房销售再进一段时间仍是普通商品住宅销售的主流形式，我国房地产市场统计制度应针对现行市场特点进行改进，充分落实期房预售登记制度，一方面有利于保障期房购买者的利益，另一方面也有利于相关部门及时掌握市场运行状况。
***2 20065月至2007年11月现房销售周期与期房销售周期对比示意***
综合以上数据分析可以得出这样的结论，即根据我国实际情况计算的销售周期与普通商品住宅价格呈负相关关系，并且期房销售制度作为主要的销售手段却没有纳入正规的房地产市场统计体系，这一点对我国现***地产市场统计制度有重要意义，是下一步制度完善的重点。
房地产周期论文篇6
关键词：房地产投资；周期波动；ARIMA模型
中***分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1674－4543(2009)06－0064－06
一、引言
近年来，我国房地产行业取得了突飞猛进的发展，成为推动我国经济快速发展的重要力量。但是，在过去几年房地产行业的快速发展中，也暴露了不少问题，如房价收入比偏高、阶梯房价不明显、投资性购房比例偏大等。在国家不断加大房地产市场调控力度的情况下，2008年房价开始在高位盘整，市场交易量呈下降态势，市场需求方处于观望状态，供求关系呈现一系列的变化，同时，在美国次贷危机的进一步影响下，我国房地产市场发生逆转，并进入低迷阶段。于是，一些城市纷纷出台救市措施，国家的房地产“新***”也开始实施。房地产“新***”给房地产市场的回暖带来了积极影响，同时，受国家扩大内需等一系列宏观经济***策的影响，房地产市场又开始了新一轮的上涨，2009年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7％，其中，商品住宅销售面积增长33.4％。近几年，房地产市场的变化可谓一波三折。因此，分析和研究我国房地产周期波动规律有十分重要的理论和现实意义。
周期分析是认识事物变化规律的重要方法，被广泛应用于宏观经济诸多领域。现阶段，随着我国应对国际金融危机一系列宏观经济***策的实施，房地产行业率先走出了低谷，成为新的经济增长点，房地产周期波动问题也引起学者们的广泛关注。但是相对于经济学对经济周期较为成熟的分析研究而言，对房地产周期波动的分析与研究还属于开拓性阶段。何国钊等对以深圳为代表的我国房地产经济波动特征进行了研究，认为房地产在我国真正作为一个产业来发展，始于20世纪80年代初，房地产在我国一开始就呈现起伏波动，尤其是进入20世纪90年代波动更为明显。王诚庆等对我国房地产周期波动的轨迹进行了分析，认为我国房地产周期性发展的影响因素正在发生着深刻的转变。张晓晶等分析了驱动房地产周期的增长面、宏观面与制度面因素，认为无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势。梁云芳研究认为，中国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响，信贷规模的变化对房地产投资有较大影响，房地产投资的冲击对经济增长具有长期影响，而且对相关行业的拉动作用也比较大。赵龙节等在分析日本房地产周期波动的基础上，认为将房地产业的波动和宏观经济的波动作为一个整体，二者之间的内在联系和相互作用得到的关注程度与其重要性相比仍然不足。陈峰等从我国房地产业的启动***策、调控特征与调控效果三个角度比较分析两轮房地产***策周期之间的异同，探讨今后房地产市场调控的方向。张红采用主成分分析与谱分析，认为北京市房地产市场存在为期近3年的周期，从长期来看，供给方面还存在为期7年的次周期。结合中国房地产周期的实践，采用增长率直接法、H－P滤波和ARIMA模型方法对我国房地产周期波动特征进行有益探索。
二、房地产行业波动周期分析
1．变量与数据
考虑数据的可得性，选择房地产投资增长率、房屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率、房屋销售额增长率等指标来反映房地产行业的发展状况。根据过去国内外有关房地产指标相对重要程度的经验研究，按以下公式构建房地产的合成指数：
GRE＝GCA×O.2＋GFA×0.2＋GI×0.4＋GS×0.2
(1)
其中：GRE代表房地产合成增长率指数；GCA代表房屋施工面积增长率；GFA代表房屋竣工面积增长率；GI代表房地产投资增长率；GS代表房屋销售额增长率。
在构建房地产的合成指数时，先采用环比法计算单个指数的变化率，确定单个指标的权重，再合成计算多个指数的变化率，由于数据的可得性，1978～1986年的房地产合成增长率指数仅由房屋施工面积增长率和房屋竣工面积增长率合成。所选用资料年限为1978～2008年，资料主要来源于《中国统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国金融年鉴》、国家统计局网站等，有关数据由基础数据计算得到。
2．增长率直接法
增长率直接法是直接用实际增长率来测定变量的周期波动，这是分析经济波动时通常采用的方法。***1给出了我国房地产增长率(GRE)折线***，从波长、波型、波峰、波谷等方面对我国房地产业短周期波动进行了分析。波长和平均波长从时间角度反映房地产业的波动状态，波长是在一定时期内平均每次波动的时间长度。结合***1，按照波峰一波峰周期测算方法可以看出，我国房地产行业从1978～2008年共有9次周期波动，平均长度为3年(见表1)。因此，我国房地产行业的短周期波动基本上属于基钦周期。
周期波动的波型分为古典型波动和增长型波动。古典型波动是指房地产增长率出现下降的波动，也就是增长率出现负值的波动，其中必然包含房地产行业指数与增长率同时下降的过程；增长型波动是指房地产指数增长率下降但实际绝对额仍在上升的波动。因此，可以区别出中国房地产行业的9次周期波动中有4次古典型波动和5次增长性波动，一次完整的波动包括两个阶段和两个转折点，两个阶段是扩张阶段和收缩阶段，两个转折点就是波峰和波谷。1978年以来的9次波动中，各次波动年度及其峰值和谷值见表1。峰值最高的年份是1993年，峰值为77.6％；波谷最低的年份是1983年，谷值为-7.03％。其中，1978～1993年均为古典型波动，1994～2008年均为增长型波动。
3．增长率趋势法
中周期与中长周期分析一般采用增长率趋势法，增长率趋势法是在增长率变量进行趋势分离的基础上来测量变量周期波动的方法，该方法不仅可以识别短周期，而且可以识别中周期和中长周期。增长率趋势法一般采用H－P滤波(Hodrick－Prescott Filter)方法，脱离时间序列中的趋势成分，生成周期成分。假设变量GREt表示房地产合成增长率指数序列，用Trendt表示增长率序列中的趋势成分，用Cycle表示增长率序列中的周期成分，则有：
Cyclei＝GREi－Trendi
(2)
采用H－P滤波脱离时间序列GREt中的趋势成分Trend，生成周期成分cyclet，分析结果见***2和表2。***2中横坐标是年度时间，纵坐标是实际增长率、趋势增长率和周期成分Cycle相对应的增
长率刻度。结合***2和表2可以看出我国房地产行业的短周期、中周期和中长周期特征。从短周期波动来看，1978年以来我国房地产周期成分特征与实际增长率周期波动特征基本相同，因此可以强化短周期波动特征分析的稳健性。
结合***2和表2中的周期成分，还可以识别出我国房地产业波动的中周期特征。将整个周期成分划分为4个阶段：1979～1985年为第1阶段，1985～1993年为第2阶段，1993～1998年为第3阶段，1998～2007年为第4阶段。这4个阶段的绝对波幅和相对波幅等具有较大差异的继起性，而且各个阶段的时间跨度为6年、8年、5年、9年，各自内部又包括2个以上的短周期，因而这4个阶段基本上符合中周期即朱格拉周期。
从***2的周期成分曲线轨迹还可以识别出我国房地产业所体现的中长周期及其特征。结合***2和表2的周期可以发现，1979～1993年，我国房地产业经过了从波峰到波谷再到波峰的一个周期过程，1979年的增长率为36.7％，其后呈总体下降趋势，到1990年下降到谷底，增长率为-7.03％；之后又呈现调整上升的趋势，到1993年达到波峰值，增长率为77.6％。这个过程大约包含了2个中周期和4个短周期，经历了15年的时间，因此可以认为，该周期属于中长周期即库兹涅茨周期。从1994年起，我国房地产业又进人了新的逐渐调整并扩张的阶段，到2008年由于受国际金融危机的影响，我国房地产业产生了较大幅度的下滑。
房地产市场周期性波动形成的原因与经济周期的成因相类似，与宏观经济形势和***策的变化紧密相连。例如：形成1990～1993年房地产市场高度扩张的原因从货币***策层面来看，是1989～1993年宽松的货币***策，货币供给量快速增长，同时伴随着存、贷款利率的降低所致。形成1994～1997年房地产市场迅速衰退的原因是这一阶段从紧的货币***策，货币供给量持续下降，同时利率又逐渐提高，后来虽有降低但仍在高位运行所致。形成1998～2007年房地产市场持续繁荣和稳步增长的主要原因是这一阶段实施稳健的货币***策，同时伴随着房地产制度改革，房地产信贷制度也相应改革，尤其是个人住房贷款制度的实施促进了这一阶段房地产市场的蓬勃发展，并且这一阶段存贷款利率一直在低位运行所致。
三、波动趋势预测
由于中国特殊的历史、体制以及宏观经济***策和统计核算等方面的客观原因，目前还不能仅仅根据实证分析就对房地产行业的长周期直接进行识别和分析。但是，仍然可以借助于计量经济学分析方法，建立自回归移动平均ARIMA(p，d，q)模型，从而更好地识别中国房地产波动的结构与特征，并且通过房地产合成增长率指数序列(GREi)的ARIMA(p，d，q)模型，可以进一步预测下一阶段(2008年以后)中国房地产行业波动的走势。
建立ARIMA(p，d，q)模型首先要考察序列的平稳性，以确定差分操作数d。采用ADF检验，结果表明GRE为平稳序列，即d＝0，因此可以对GRE建立ARMA(p，q)模型。确定ARIMA模型阶数p、q的方法主要有：自相关函数和偏相关函数特性分析、FPE准则法、AIC及BIC准则。这里结合序列的自相关函数和偏相关函数特性(***3)、AIC及BIC准则，确定阶数p、q，首先，根据自相关函数和偏相关函数的拖尾和截尾特性，初步确定样本的p、q范围。其次，根据AIC和BIC准则逐步筛选出最优p、q值。根据自相关函数和偏相关函数的拖尾性和截尾性、最小AIC信息准则并考虑相关系数以及拟合度的大小，发现ARIMA(4，4)模型随机性最强(表3)，综合以上各种因素，确定阶数p＝q＝4。在建立ARMA(4，4)模型以后，可以采取“Dynamic”和“Static”方法进行预测，采用这两种方法进行预测，比较预测后的结果发现，“Static”方法预测的精度更高，拟合效果更好(***4)。从***4中可以看出模型拟合效果较好，且残差随机分布于置信区间内，所以其属于白噪声序列，证明所建立模型较为合理。
ARIMA模型最主要的功能是进行预测，特别是在短期预测方面。模型采用滚动向前预测，即根据已知n个时刻的序列观测值y1，y2，…，yn，对未来n＋1个时刻的序列值做出估计，该模型对短期内的预测比较准确，随着预测时间的增加，预测误差会逐渐增大，因此，这里只对未来5年的走势进行预测，预测结果如***5所示。从预测结果看，2009年的预测结果和实际情况拟合得较好，受国际和国内经济环境变化的影响，2008年我国房地产行业产生了较大幅度的下滑。随着我国一系列应对国际金融危机***策的实施和各地房地产新***的出台，2009年我国房地产业积极回暖，并开始新一轮的上涨，之后又进入不断调整的周期中。
四、结论
房地产周期论文篇7
关键词：房地产；经济；周期性波动
近年来，我国房地产行业迅速发展，逐渐成为促进我国国民经济发展的重要行业，并且，房地产行业的发展还带动了相关行业的兴起及快速发展，甚至直接影响到国民经济的稳定和健康发展。但是，纵观我国二十余年来房地产经济发展，也出现了周期性波动的现象，这不仅不利于房地产行业的自身发展，更波及整个国民经济，这也引起了***府机构和经济研究部门及相关人员开始加强对房地产经济周期性波动问题的研究，力***找到出现波动的原因和避免及减缓波动的措施，从而保证房地产行业经济发展的稳定性，进而保证国民经济的健康发展。
一、房地产经济周期性波动的概述
（一）房地产经济周期性波动的内涵
房地产周期的概念最早是由霍伊特（Hoyt，1933）在对芝加哥土地市场的分析中提出，穆勒（Mueller，1995）提出了房地产实际周期和房地产金融周期两个不同层次的房地产周期概念，分别从对房地产真实空间的需求和房地产金融资本市场向房地产流动的周期性变化，使房地产周期的概念的内涵更加丰富和明确具体。房地产市场的周期性波动，就是指房地产市场曲线围绕着市场均衡水平上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。而房地产市场曲线，就是通过房地产价格、租金、房地产开发投资增长率、房地产销售增长率、建筑开工量、建筑竣工量、房地产市场空置率等经济指标的波动反映出来。
（二）房地产经济周期性波动的特点
房地产经济周期性波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。主要包含复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。复苏期阶段房地产供给大于需求，供求处于非均衡状态，此时房地产交易量较低，但价格止跌趋稳，市场预期开始好转；繁荣期房地产需求以一定速度增长，房地产价格开始快速上涨，各级市场成交量激增；经过繁荣阶段之后，过高的价格使一般居民无力承担，房地产需求逐渐减少，供给超过需求，房地产空置率上升，房价开始下跌，市场预期悲观;随着供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，楼价继续下跌，市场逐渐萎缩，由此进入萧条期阶段。
（三）房地产经济周期性波动和国民经济周期波动的关系
在近300年经济发展史上，经济周期现象得到很多研究者的关注，也有很多理论成果。新中国成立以后，由于经济体制在不同时期的不同特征，呈现出不同的周期性波动特点，改革开放前，突出特点是大起大落，改革开放后是波幅减缓。中国房地产经济周期自改革开放以来呈现出显著的增长型周期特征，且波动剧烈、频繁，相关房地产数据资料研究结果表明，中国房地产周期波动特征主要有房地产开发投资周期、房地产需求周期、房地产价格周期三个特征。这三个特征之间存在明显的领先滞后关系，当房地产销售出现下滑，房地产开发投资必然下降，房地产价格跟着下跌，反之亦然。根据两者的特征分析可以看出房地产经济周期波动和国民经济周期波动在波动方向、波动领先滞后和波动幅度等方面存在内在联系。从波动方向来看，两者基本上是同向变化，当国民经济周期处于上升阶段时，房地产经济周期通常也处于上升阶段，反之同呈下行趋势；从波动领先滞后关系来看，房地产经济周期波动程度远高于国民经济周期波动程度；从波动幅度来看，在同一时期内，房地产经济周期的波动幅度大于国民经济周期波动幅度。
二、房地产经济周期性波动的影响因素
（一）金融市场对房地产经济周期性波动的影响
房地产经济出现周期性的波动受很多因素影响，其首要影响因素就是金融市场的不稳定性。首先银行信贷是房地产商开发资金的重要来源，而信贷条件的宽松将促进房地产投资的增加和房价的上涨，利率的下降也会影响房地产开发成本和利润；其次随着国民经济的发展，人均收入快速增长，加之国家对个人住房贷款一系列利好***策的出台促进了消费者的购买信心；三是人民币升值下的大量外资流入，对房地产价格的上涨起到了一定的推动作用。而一旦央行迫于通胀压力开始收紧信贷条件，提高利率，房地产投资和房地产需求、房地产价格必将受到抑制，从而带来了房地产经济的周期性波动。
（二）土地开发对房地产经济周期性波动的影响
对房地产经济出现周期性波动有较大影响的另一个因素是土地开发。从表面上看，地方***府制定土地供应计划，确定土地供应的数量和结构，采用招标、拍卖、挂牌方式出让土地，但在实际操作过程中，由于房地产商大量囤地、地方***府暗中托市，中央***府的土地***策很难达到预期目标，甚至事与愿违。一般而言，国家对于土地的开发受到市场宏观调控的影响，***府根据市场的住房需求情况对土地的开发进行合理的把控，所以土地开发对房地产经济的影响会根据市场供需产生周期性的波动。
（三）市场供求状况对房地产经济周期性波动的影响
对房地产经济出现周期性波动有较大影响的第三个因素是市场供求状况。房地产投资者要准确把握市场方向，做出准确的投资，从而得到市场效益。当市场需求量大时，房屋的价格就会提高，当市场需求量小时，房屋价格就会降低，所以投资者要对市场调控有深刻的理解，不要盲目跟风，在市场变化时做出准确的判断，不要打破供需平衡，避免出现高的投资风险。所以总的来说，市场供求状况的变化对于房地产经济出现周期性波动是有很大影响的。
（四）国家***策调整对房地产经济周期性波动的影响
国家***策是国家相关部门根据房地产市场的宏观调控情况制定的一系列影响房地产发展的规定。这些具有反周期性质的宏观***策在短期内对房地产市场运行状况的影响是较为显著的。当这些***策反应过慢、过温则难以达到调控的效果，当这些***策过急过猛又容易导致房地产经济的过度波动。市场是不断变化的，而相关***策的制定需要一系列的流程，所以说，国家***策的制定会在一定程度上对房地产经济的波动情况产生影响。
三、房地产经济周期性波动的解决措施
（一）加大对金融市场的管理制定
灵活高效的金融***策，合理调节房地产市场的开发贷款***策、住房信贷***策和利率***策等，对房地产供求关系的调节有着显著效果。在房地产市场衰退或萧条期，大力推行适度宽松的货币***策，放松房地产信贷、降低房地产贷款利率，刺激房地产交易规模的扩大。同时***府对信贷和利率等***策的制定和实施必须有一定的超前性、灵活性，尽可能的提高金融***策的效率，从而减少或平缓对房地产经济周期性波动的影响。
（二）确保对土地开发的规范化管理
合理制定土地供应计划和土地***策，不断完善招拍挂制度。根据房地产市场运行的实际状况，科学确定土地供应计划，运用土地供给杠杆，对房地产市场实行调控，明确规定房地产项目的开、竣工期限，坚决限制和打击房地产商的囤地、炒地行为，保证每一块土地的使用都符合相关的规定。只有这样，才能在一定程度上确保对土地开发的规范化管理，才能对房地产经济的周期性波动产生积极的影响。
（三）加强对房地产市场的宏观调控
***府加强对房地产市场的宏观调控，建立和完善房地产供给体系和房地产市场，明确界定市场和***府的职能。建立健全高端商品房、普通商品房、经济适用房、市场租赁房等有机结合的住房供应体系，并根据实际情况，适时调整住房供应结构。***企分工合作，房地产开发企业面向房地产市场，充分满足房地产供给需求，***府着力稳定房价，规范市场秩序，遏制投机性炒房，控制投资性购房，保证房地产市场的供需平衡，只有这样，才能保证房地产行业的持续健康发展，保证国民经济的持续稳定增长。
（四）建立健全房地产市场信息披露制度
对于房地产行业的发展，只靠市场调节是不够的，完善房地产市场信息披露制度，是非常有必要的。加强对房地产商行为的监管，确保房地产市场的信息公开、透明，为购房者提供客观、准确的市场信息。地方***府要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划，加强对房地产商在购地、融资和商品房销售等环节的监管，防范各种形式的房地产金融投机活动，使得房地产经济在合理的范围内波动。
四、结论
房地产行业发展迅速，带动了我国其他行业的发展并且促进了国民经济的快速发展，已经成为影响我国经济发展的主要行业之一。但是，房地产经济也存在着一系列影响经济周期性波动的因素，本研究对这些因素进行了分析，并且提出了相应的应对措施。总的来说，要想使得房地产行业健康发展，就必须使得房地产经济在合理的范围内波动，并且使得这种波动和国民经济的波动在趋势上是一致的。只有这样，房地产行业才会有广阔的发展前景，才能更好的促进相关行业的发展，更好的为国民经济的发展做贡献。
参考文献：
[1]高波,赵奉***.中国房地产周期波动与宏观调控[M].商务印书馆,2012.
房地产周期论文篇8
关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施
中***分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0027-02
1 房地产项目前期设计的具体工作内容
房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区***策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。
房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进***地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市***规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市***管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。
2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和***策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。
2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题
由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。
在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。
3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径
房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。
除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。
很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。
4 结论
当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。
参考文献
[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.
房地产周期论文篇9
关键词：住房抵押贷款；风险；措施
1 住房抵押贷款存在的风险
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：
1.1 违约风险
违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
1.2 流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
1.3 经济周期风险
经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
1.4 利率风险
利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。
2 住房抵押贷款风险防范
针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。
2.1 违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2 流动性风险的控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。
2.3 经济周期风险的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押
贷款风险预警系统，防范市场和***策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。
2.4 利率风险的控制
针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。
3 结论
住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。
参考文献
［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［j］．物流科技，2004，（6）．
［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［j］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．
［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［j］．经济师，2007，（6）.
［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［j］．中山大学学报论丛，2007，（10）．
房地产周期论文篇10
中***分类号： F293 文献标识码： A
一、观察中国房地产问题的“五大方***”
1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。
房地产产业是有周期的， 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家，我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘，他们十分活跃的是二级房地产市场，一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。
2、 大宏观论。城乡分离是历史进步，城市化是人类文明选择，城乡融合，城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局，将来城乡的本质差别将消失，城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候，人们像候鸟一样， 或生活在农村，工作在城市；或生活在城市，工作在农村；或白天在农村，晚上来城市消费娱乐；或春天在南方，夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期， 不要只局限思考城市的房地产现象，要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放， 城市的房地产问题也会迎刃而解。
3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题，不只是个经济问题，由于长期问题的累积、扭曲，它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、***治问题。房地产问题首先是个经济问题，但它和房地产市场，和资本市场，和现代金融体系高度融合之后，它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机，日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以，处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、***治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排，一定要有大系统观。
4、大房地产论。当下，人们大多只关注了房产，忽视了地产，其实，地产的***策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产，忽视了农村房地产，其实，农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场，忽视了社会保障房建设， 其实社会保障房依法供给是关键， 只要社会保障房供给到位，市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向， ***府不该向民众承诺调控房价， ***府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障， 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房，完全是市场行为，市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。
要有大房地产观，要有覆盖市场房、保障房；城市房、农村房；住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体***策制度安排。
5、大历史观。任何一个时段的房地产的***策安排，一定要考虑与“前期”***策的衔接，“新楼新***”和“老楼老***”的衔接，特别是新***具有改革创新特点时，这种衔接特别重要。任何一种房地产新***出台， 一定要考虑各级***府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”？ 后果如何？我们的许多“新***”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“***府有诸多失误”现状下出台的，一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位，土地财***依赖已经形成，20 年前经历过福利分房改革，保障房已经和市场对接，单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张***策安排迁就现实，而是讲制度***策目标要十分清晰、科学，但应采取若干过渡性安排与现实对接。
二、过去房地产***策的“五大失误”
1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家， 不可能在短期内实现人人有
住房的施***目标，欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对***府的过
高期许和批评，以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常， 但许多国家住房保障完善，有效地解决了人人有房住。
2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革， 自然住房问题在各级***府的保障视野中消失。住房保障在中国，几十年***府缺位，累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%， 而中国长期只占0.2%。
3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施***目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时， ***府应该清醒看到， ***府的有限责任是努力增加保障性住房的供给， 只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期， 这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度， 不至造成现在几乎整个社会都对***府的住房***策失败而不满。
4、保障失策。保障性住房不应和市场挂钩。社会的中低收入者是一个动态的衡量，保障性住房供给到一定量，它会实现大体均衡。作出一种制度安排，让高收入者不断流出， 让新的中低收入者不断流入，总量达到均衡，不会持久地给***府提供保障房造成压力。随着经济发展，只是“锦上添花”的事。我们现行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投资价值， 这种制度安排吸引了许多非迫切需要住房者， 这只会给***府带来持久的压力，不断增大的压力，且带来运行管理中的许多漏洞和腐败。
5、调控失效。前几年的调控***策本末倒置，越控越涨。前几年***府释放出的信息，是调控市场，压缩房贷，提高开发
门槛，拍挂土地催生地王，不批别墅压缩供给，人们一起“理性预期是涨”。
三、中国房地产市场真正拐点的“五大”制度前提
1、当中国城市化率越过60%时。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化对房地产牵引的动力源头逐渐减弱，若达到70%，则是完全成熟的城市化阶段， 中国的房地产的一级市场也会趋近于零。
2、当中国有完备的住房保障立法时。只要住房保障到位， 市场将完全放开，房地产市场将出现明显的分化：普通市场的整体价格水平会下降，但许多特殊市场的房地产价格将会攀升，中国有些特殊城市特殊区域会出现全世界的高价房。
3、当“小产权房”解禁时。当城乡所有的要素真正能同产同权同市同价时，城市的房地产价格马上出现拐点。
4、当中国的“土地财***”制度有了好的替代时。实际上存在的现行土地财***制度一定要改革，有了新的制度安排，弱
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