学文网房地产需求篇1
关键词：房地产需求，分析
近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的***策。对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展，必将导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。笔者认为，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建筑成本、土地***策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期，房地产供应持续增长，建筑成本增长有限的情况下，房地产价格却出现了大幅度的上升，此种情况主要是需求大幅度变动所致。本文试***从房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。
在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。结合到房地产上看，供求关系由以下两方面构成：其一、房地产需求：在特定条件下，消费者对某种房地产愿意并且能够购买（承租）的数量，此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。其二、房地产供应：在特定条件下，房地产开发商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量，这种供应数量要受其价格水平、开发建设成本、开发技术水平、开发商对未来预期的影响。
一、在我国，房地产需求大致有三种：
1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快，城市规模在不断扩大，导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，属刚性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假）的改善等等。其最重要的特点在于：改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、***策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。科技论文。
以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房地产价格稳步提高的基础。它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的发展比较稳定，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。
3、投资（机）性需求：投资（机）需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资，买房出租获取投资收益等等。在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。此类需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。其可变性较强，受***策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。相比较而言，其可控制性很强。从2007年以来，此类需求快速膨胀，成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。
二、三种需求的分析：
从三种需求类型来看，基本性需求和改善性需求基本还是自住型的需求，近年来，基本性需求保持稳定发展，而改善性需求比例逐步形成规模。从1996年开始，我国进入了城镇
化加速发展阶段，城镇人口年均增长超过2000万，城镇人口的大量、快速增加将对我国的房地产市场产生巨大的需求。同时，近年来我国家庭小型化趋势明显、伴随婚龄人口持续增
加以及大量外来务工人员进入城市等，都必将形成对了房地产基本性需求的增加，并将在今后一段时期内继续发挥作用。与其他两种需求不同的是，投资（机）性需求当中投资和投机的成分会随外在环境的环境的变化而发生变化。房地产投资需求是把房地产作为投资或理财对象，通过拥有房地产的方式，来使财产保值增值。科技论文。房地产投资及理财的收益，主要来源于两个方面，一是房地产用于出租的租金收入，二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。相对于消费性房地产而言，房地产投资及理财的风险较大，受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响，将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。在我国居民储蓄率较高、投资渠道较少的背景下，房地产投资已经成为和股票投资一样的居民投资手段，现阶段，一家拥有两三套住房已较为常见。作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长；而在房地产市场高潮时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了维稳作用。当然，房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期，在一定意义上虚增了房地产的供应和需求。近一年来，房地产价格的不断大幅度攀升，以投资、投机为主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影响需求情况的要素和手段：
影响需求情况的要素和手段有很多，主要分为两大方面，其一是就消费（投资）者而言，包括人口数量、人口的自然增长情况、家庭结构变动、居民收入状况、职业情况、教育水平等等。科技论文。另一方面则是就房地产市场环境而言，包括***策环境、市场环境、自然环境等。涉及到的影响手段包括国家相关***策、法律、房产消费税及其税率、银行存贷款利率。应该关注的是，***策环境更多地应该是调控房地产投资、投机性需求，对于以自己居住为主的基本性和改善性需求还是应该以保护为主的。这也是体现***府建设和谐社会，保障房地产市场稳步、健康、规范发展保证。从最近的国家宏观调控***策来看，无论是提高住房贷款的利率，还是提高二次房贷的首付比例，其主要目的还是为了抑制过快增长的房地产投资（机）需求。
鉴于我国土地资源的极度稀缺、社会经济发展水平较快、人口增长短期难以扭转和人民收入水平大幅提高的实际情况。作为国家相关部门应当注意以下问题：
1、调控***策的重点：
近两三年来房地产市场经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，其上涨幅度远远超过大部分人的承受能力，由于房地产投资投机赚钱效应的影响，越来越多的人加入到投资投机的行列中来，使得房地产需求在基本和改善性需求没有大幅度变化的前提下，出现了前所未有的快速膨胀，需求的大幅度增长进一步刺激了房价的上涨。如果不加以引导和控制，此种恶性循环将越演越烈。所以，国家的房地产调控***策首先要解决的应该是在保障住房正常供应的前提下如何控制非正常的需求膨胀，包括过度投资和投机。
2、积极满足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和发展的需求之一，其满足与否关系到社会稳定，人民安居乐业，是城市化进程的极其重要的动力来源。所以如何建立能满足社会不同收入水平的广大人民群众的住房管理制度尤为重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供给应
该切实落到实处。
3、合理引导改善性需求：
随着广大人民群众收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品质是基本的权利，是房地产业发展的重要目标，也是房地产业发展重要方向，也是市场发展极其重要方面。
4、严格规范投资性需求和控制投机性需求。
基本性需求和改善性需求应该市场需求的主体，而投资和投机性需求则属于我们市场需求的补充和发展。投资和投机性需求的发生、发展具有两面性。既能够有效地搞活房地产市场。同时，如果发展得不好，也容易造成投机泡沫，从而破坏市场，甚至对整个国民经济运行造成巨大伤害和损失。所以，在当前房地产价格超常上涨的情况下，对于投资（机）性需求我们要特别重视并加以严格规范和控制。
我们欣喜的看到，今年前四个月，中央已经在***策、利率、税收方面有所表现，包括***办公厅的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，住房贷款***策、按揭首付***策的变化，从制度和***策上指明了房地产市场的发展方向。我们也一定会看到其满意的结果，那就是房地产市场健康、稳定的发展，人们有房可买、有钱能买、有房可居。
参考文献：
[1]、彭大 余晶晶 《我国房地产市场的供给需求分析》（J）经济师 2009（8）
[2]、于琳芳 《我国现***地产宏观调控***策存在的问题与对策建议》（J）
房地产需求篇2
关键词：城市化；房地产需求；居民消费；长三角
一、 文献回顾
我国学者对城市化与房地产价格的关系进行了大量的研究。陈石清和黄蔚认为城市化水平的提高导致了房地产价格的上升。陈淑云和付振奇认为城市化推动了房地产投资的增加。自从曼昆系统研究了持久消费以后，大量的文献就开始运用房地产需求和占有决策的结构性家庭模型研究家庭消费。李文丽和姚瑞研究了房价变化对不同年龄群体的房地产选择和消费者福利的影响。也有部分学者基于房地产的财富效应，研究房价上涨对居民消费的影响。邬丽萍认为房地产的财富效应影响了居民的消费决策、消费支出总额及结构，进而影响到经济增长。高波和王辉龙通过构建一个两期模型，验证房价波动对居民消费的影响机理，发现短期内的房价上涨会导致恩格尔系数上升。基于拉动内需对我国的迫切性，不少学者对城市化与居民消费的相互关系进行了研究。刘艺容指出我国的城市化水平与消费增长率之间呈长期的正相关关系。袁晓玲等认为短期内居民消费增加导致城市化率的提高，而城市化率并不能引起居民消费的增加。万勇将城市化驱动居民消费需求的作用进行分解，并认为我国城市化的结构效应和保障效应体现的并不明显，但城市化却增强了交易的可获得性、交通的方便性。
回顾相关的研究文献可以发现，既有的研究没能考察房地产需求这个比较重要的变量，也未能从总体上进行城市化、房地产需求与居民消费的分析。而只有引入房地产需求这一变量，并通过将城市化、房地产需求及城市居民消费纳入同一个分析框架，通过研究才能理清新型城镇化当中可能存在的问题，这也是我们试***进一步做出的贡献。
二、 理论分析与研究假说
在本文随后的分析中，为具体分析城市化、房地产需求与城市居民消费之间的关系，我们尝试验证以下假说：
1. 城市化与房地产需求。城市化的过程也必然伴随着旧城改造和拆迁，大量失去房产的城市居民被迫进入房地产市场。此外，在城市化背景下，房价长期上涨也改变居民的预期，吸引了大量投资者进入房地产市场，从而提高了房地产需求量。
反过来看，房地产需求的增加无疑会增加土地出让金和房地产相关税收，提高了地方***府的财***能力，从而加快城市建设和城市化进程。同时，房地产需求在一定程度上也能够反映出外来人口迁入城市数量，因此房地产需求的增加也就意味着城市化速度的加快。
假说1：城市化过程中会大幅度地增加由于迁移和拆迁带来的房地产需求，而房价上涨又会改变居民预期从而进一步增加房地产需求；房地产需求的增加提高了地方***府财***收入，从而有利于城市化的进行。
2. 房地产需求与城市居民消费。不同的房地产需求主体，其自身财富状况不同对消费的影响截然不同，从而使房地产需求与城市居民消费呈现不同的关系。如果房地产需求来自相对贫困的外来人口，为了购买房地产居民被迫改变其消费支出，降低了短期消费支出，增加了长期的房地产投资消费，这在很大程度上降低了城市居民消费。如果房地产需求来自原城市居民、外来相对富裕人群或拆迁户，由于近年来房地产升值和拆迁补偿标准的提高，其获取收益的能力大大提高，从而使得房地产需求增加与消费支出增加相伴出现。
反过来看，居民消费支出能够反映了居民的经济状况和购买力水平，居民消费水平越高，越有能力进***地产投资获利，从而增加房地产需求。但是当居民的收入水平达到一定程度以后，居民消费偏好会发生变化，这时的居民消费水平也达到较高的水平，从而会降低房地产需求。此外，从降低投资风险角度出发，居民也会进行投资的组合，从而降低房地产需求。
假说2：由于房地产需求主体不同，房地产需求与居民消费间不存在明确相关关系；当居民消费水平较低时，房地产需求和消费都会增加，当居民消费水平较高，消费偏好和规避风险的需要会降低房地产需求。
3. 城市化与城市居民消费。城市化带来了更多的工作机会，从而提高个人可支配收入水平和消费水平。当然城市化本身也带来了更多的消费机会，也带动了城市居民的消费需求。生活环境的改变也直接影响了迁移人口的消费习惯，从而增加了消费支出。此外，城市中“示范效应”比较严重，人们的消费行为会彼此进行“模仿”和攀比，也会增加其消费支出。
此外，城市化过程中伴随着财富的重新分配。市郊周边的农民在完成城市化身份转换的同时，也伴随着拆迁安置带来的财富水平的变化。从长三角地区的城市化水平来看，当地的拆迁补偿标准处于相对较高的阶段。因此城市化会提高城市居民的消费水平。
反过来看，居民消费能够带动消费行业的发展，通过税收收入为城市化提供更多的资金支持。同时，居民消费能够带动城市二、三产业的发展，从而为迁入人口提供更多的工作机会，提高劳动生产率，增加居民收入水平，从而推动城市化的进程。
假说3：城市化会带来居民消费的增加；居民消费也能推动城市化进程。
三、 模型设定及数据说明
1. 模型设定。为了分析城市化、房地产需求以及城市居民消费三者之间的相互影响，我们分别通过建立不同的模型考察它们之间的影响机制。首先考察了城市化以及房地产需求对于城市居民消费的影响。模型形式如方程（1）：
consumptionit=αi+β1urbanit-1+β2housedemandit-1+γXit+εit （1）
其中，consumptionit为城市居民消费支出，urbanit-1为城市化滞后一期项，housedemandit-1为房地产需求量滞后一期项，Xit为控制变量，包括人均可支配收入。这里在模型中加入城市化水平的一次滞后项，是为了反映新迁入居民在环境改变之后的消费变化情况。另外考虑到房地产需求与消费需求往往作为两期模型来进行分析，这里选择了房地产需求的一次滞后项作为变量。
为考察城市化、居民消费对于房地产需求的影响，我们建立模型（2）：
housedemandit=αi+β1urbanit+β2consumptionit+β3consumptionit2+γYit+εit（2）
其中，housedemandit为房地产需求量，urbanit为城市化程度，consumptionit，consumptionit2分别为城市居民消费及其平方项，Yit为控制变量，包括通货膨胀率。由于城市户籍准入制度的存在，房地产需求和城市化应该是同期进行的，因此这里不考虑城市化一次滞后项。而居民消费水平的不同，对于房地产需求影响不同，这里加入了居民消费的平方项作为变量，分析不同消费层次对于房地产需求的影响。
为考察房地产需求、城市居民消费对于城市化的影响，我们建立模型（3）：
urbanit=αi+β1housedemandit+β2consumptionit-1+γZit+εit （3）
其中，urbanit为城市化程度，housedemandit为房地产需求量，consumptionit-1为城市居民消费的一次滞后项，Zit为控制变量。房地产需求与城市化往往发生在同期，因此这里不考虑房地产需求的一次滞后项；另外城市居民的消费对外来人口具有一定的信号传递作用，消费水平较高的城市对外来人口有比较强的吸引力。但信号的传递具有一定的时滞，因此这里加入城市居民消费的一次滞后项。
2. 数据来源和说明。本文的样本区间为上海市、江苏省和浙江省6年（2006年～2011年）的面板数据。本文所有的原始数据均来自于《江苏省统计年鉴》、《浙江省统计年鉴》、《上海市统计年鉴》、《中国统计年鉴》、浙江省各市国民经济和社会发展统计公报，并经作者整理得到。各变量的具体说明及数据来源如下：
（1）城市化率（URB）：采用城镇居民数量占总人口数量的的比值来衡量，该指标数据来自《中国统计年鉴》、《江苏省统计年鉴》及《浙江省统计年鉴》（2006年～2011年）。
（2）房地产需求（HD）：采用房地产销售面积来表示，用来衡量各城市的实际的房地产需求量，数据来自《上海统计年鉴》、《江苏省统计年鉴》和《浙江省统计年鉴》（2006年～2011年）。
（3）居民消费（CON）：这里用城市居民人均消费支出来表示居民消费量。江苏省的数据来自《江苏省统计年鉴》（2006年～2011年），上海市数据来自《上海统计年鉴》（2006年～2011年），浙江省数据来自浙江省各市2006年～2011年的国民经济与社会统计公报。
（4）影响城市化、房地产需求和居民消费的外生变量。本文选择以下外生变量：居民收入（INC），用城镇居民可支配收入表示，用来控制居民收入对于其消费水平的影响。通货膨胀（CPI），采用城镇居民消费者物价指数来衡量，用于控制通货膨胀对房地产投资需求的影响；第二产业占比（IND），用第二产业产值占国内生产总值比例来表示，用来控制第二产业吸引转移劳动力对城市化水平的影响。第三产业占比（SER），用第三产业占国内生产总值比例表示，用来控制第三产业吸引劳动力转移对城市化水平的影响。
四、 实证结果及检验
表1报告了模型（1）的估计结果。从表1的结果中可以看出，上一期的城市化水平对居民需求有明显的促进作用。城市化水平越高说明迁入的人口越多，则更多的农民受益于城市化带来的收入上升，从而带动居民消费的提高。而房地产需求的滞后一期项没有通过检验，这与我们前面的预想基本一致。由于城市居民及迁入人口的财富和收入水平参差不齐，房地产需求当中既包含了自住性需求也包括了大量的投资性需求，由于群体的复杂性导致房地产需求对城市居民消费的影响不一。同时，从控制变量来看，城市居民消费很大程度上还是由居民可支配收入决定的，因此提高居民消费关键还是不断提升城市居民的可支配收入水平。
2. 变量符号中ln表示取对数，L表示滞后一次项。表2报告了模型（2）的估计结果。从表2的结果中可以看出，城市居民消费与房地产需求之间呈倒U型关系，说明当城市居民处在低水平的消费时，房地产需求和居民消费同方向变化。随着时代的发展和生活方式的变迁，原来非必要的消费成为必要的消费，这部分消费不会因为购房而受到影响。所以房地产需求增加的同时，必要的消费支出也增加了。而一旦消费水平超过17 381.68元这一拐点，则消费增加的同时，房地产需求会呈下降的趋势。从拐点来看，这一消费水平超过了长三角地区大多数家庭可支配收入的一半甚至更多，而这也显然超过了我国居民平均的边际消费倾向。因此，长三角每年大量增加的房地产需求正说明了该地区城市居民消费水平的低下。现阶段长三角的大多数居民还主要是由于收入水平较低而借助房地产投资来增加家庭收入。
表3报告了模型（3）的估计结果。从表3的结果中可以看出，房地产需求推动了城市化的提高。房地产需求为城市化进程提供了大量的资金，从而推动了城市化进程。而居民消费对城市化的促进作用比房地产需求更强。房地产需求为城市化提供了大量的资金，但是这种资金的支持更多地发生在短期内且一次性的。而居民消费具有长期性且能带动更多的相关行业特别是第三产业的发展，为城市化提供更多的动力。同时，从表中也能看到第二产业和第三产业占比和城市化高度相关，说明现阶段二产和三产的发展依旧是城市化的内在动力。
五、 结论与建议
本文通过理论和实证方法对城市化、房地产需求和居民消费进行分析，结果表明，城市化推动了房地产需求的增长；城市化带动了居民消费的提高；房地产需求对居民消费的影响并不明确；居民消费与房地产需求呈倒U型关系，现阶段长三角地区居民消费促进了房地产需求。因此，为了继续推进城市化进程并培养居民消费成为经济增长的新动力，同时也要稳定房地产需求实现房地产业的健康发展。应采取以下措施：
（1）拓宽投资渠道，引导居民投资。从长三角地区来看，房地产需求过度增加有房地产泡沫化的风险，且随着着城市化进程逐渐接近完成，房地产需求会失去持续发展的动力。在这种情况下，只有拓宽居民投资渠道，引导房地产投资性需求向城市公共事业项目转移，才能保证房地产业健康发展的同时，也有利于城市化进程的顺利完成。
（2）转变城市规划理念，树立可持续的城市发展观。长三角很多城市建设过度依赖于房地产业，蕴藏了大量的风险。因此，要以可持续发展为目标，在城市化过程中要建设适应居民需要的公共项目，建设生态友好的新城市。
（3）加强文化产业建设，培养居民全新消费观。进行文化产业建设，生产高水平的文化产品，不但能够提高居民的文化素质水平，也能够拉动内需的增加，改变居民房地产投资需求过于旺盛的局面，也有利于房地产业的去泡沫化。
参考文献：
1. 陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析.财经理论与实践，2007，（2）：48-55.
2. 陈淑云，付振奇.城市化、房地产投资与经济增长的关系分析――以湖北省1990-2009年时间序列数据为例.经济体制改革，2012，（2）：30-35.
3. 邬丽萍.房地产价格上涨的财富效应分析.求索，2006，（1）：27-29.
4. 高波，王辉龙.长三角房地产价格波动与居民消费的实证分析.产业经济研究，2011，（1）：1-10.
5. 刘艺容.中国城市化水平与消费增长的实证分析.湖南社会科学，2008，（2）：99-103.
6. 万勇.城市化驱动居民消费需求的机制与实证――基于效应分解视角的中国省级区域数据研究.财经研究，2012，38（6）：124-133.
基金项目：***哲学社会科学研究重大课题攻关项目“我国城市住房制度改革研究”（项目号：10JZD0025）。
房地产需求篇3
关键词：城镇化；房地产市场需求；方程模型
中***分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.005
1引言
十以来，城镇化越来越受到社会各界关注，近几年的中央工作会议一直把“加快新型城镇化建设速度”列为主要任务之一，尤其是随着我国经济进入“新常态”，积极稳妥推进新型城镇化对保持经济持续健康发展、加快产业结构转型升级、促进社会全面进步等发挥着不可或缺的作用。事实上，城镇化水平与房地产市场发展规模密切相关，新型城镇化一方面为房地产业的发展带来巨大机遇，促进了房地产业加快转型，推动了房地产业发展新阶段，创造了我国房地产业发展新模式；另一方面也为房地产业提出了适应宏观***策环境、社会经济环境、行业游戏规则、***府需求新变化的要求，因此，新型城镇化为房地产业发展带来了难得的机遇，同时也伴随着严峻的挑战，探讨新型城镇化与房地产业相关问题极具现实意义。
房地产业关系国计民生，作为国民经济的支柱产业，其持续健康发展对国民经济和人民生活十分关键，改革开放以来，我国房地产业成就卓著，不仅为我国新型城镇化发展奠定了物质基础，推动了新型城镇化的发展，还极大改善了人民生活水平。推进以人为核心的新型城镇化，关键在于解决人民住房问题，房地产业是城镇化的重要载体，其良好发展为城镇化提供了良好的外部环境和物质条件；从城市整体功能和形象角度看，房地产业不仅改善了城镇的投资环境，还优化了城镇的空间结构，提高了城镇的综合竞争力；房地产与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业，因此，房地产业能通过较大的乘数作用，直接或间接引导和影响很多相关产业的发展，并为新型城镇化条件下其他产业的发展提供先导性和基础性条件。然而，现实生活中房价过高一直为人诟病，为保证房地产业和城镇化的健康发展国家开展了一系列举措，如2016年《***府工作报告》明确指出：“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展”，总体而言，房地产业对我国新型城镇化的贡献不容忽视。
房地产业与城镇化息息相关，虽然已有学者采用实证研究探讨二者的关系，认为城镇化率的提高将促进房地产市场需求增长、新型城镇化水平和房地产价格之间存在正向的长期均衡关系。但对于城镇化与房地产市场需求，很少有文献定量研究二者之间互动影响程度，是城镇化进程更能推动房地产市场的需求，还是房地产市场需求的增加更能拉动城镇化进程，其原因又何在？本文从城镇化与房地产市场二者互相影响程度不同的视角出发，构建联立方程模型，研究分析二者之间相互作用关系。
2房地产与新型城镇化的实证分析
以往文献主要基于预设的理论采用普通单方程检验房地产与城镇化之间的关系，但这一方法在准确性方面明显不足，为了克服固有缺陷，本文采用更为准确的方程模型来检验二者的互动关系，事实上，方程模型从系统论出发能够把一个整个系统中的多个变量之间可能存在的双向的或多向的因果关系表达出来。
2.1理论模型
根据对房地产与城镇化影响因素的归纳总结，本文联立如下方程模型：
其中mj表示商品房销售面积，cz表示城镇化率（城镇人口比例），gz表示居民平均工资，jg表示商品房平均销售价格，gdp表示人均国民生产总值，xf表示居民消费价格，cy表示第三产业贡献率，xs表示每十万人口高等学校平均在校生数，qc表示每百户家用汽车拥有量α0，β0分别表示两方程的固定效应，α1，α2，α3，α4，α5；β1，β2，β3，β4，β5分别表示两方程的待估系数；εf，εt分别是两方程的扰动项。由于各个变量取值单位不一致，为减少异方差的影响，所有变量均取对数值。本文选取中国2000-2015年数据进行实证分析，所使用数据来源于《中国统计年鉴》，样本的基本描述性统计量如表1所示。
对2000-2015年样本数据的实证结果如表3，房地产商品房销售面积与城镇化进程之间存在双向因果关系，R2=0.99，也说明方程的拟合效果很好。城镇化进程每完成1%，房地产销售增加近1.19%，可见在不断推进城镇化进程中，城镇化对房地产市场需求产生巨大的促进作用。因为在城镇化规模不断扩大中，产业内容越来越丰富，产业结构从低层次向高层次发展，第一、第二产业在社会经济中所占比重会逐渐下降，而第三产业比重明显上升，房地产作为第三产业，城镇化从不同层面都会对其产生影响：第一，消费性需求。推进城镇化意味着数以千万的农村人口进入城镇，意味着对旧城进行改造，意味着旅游、娱乐、休闲等流动性消费的增加，而这些无疑会刺激刚性住房需求、改善型住房需求、非住宅类房地产需求的增加；第二，生产性需求。为吸纳城镇化过程中过剩的农村劳动力和新增城镇劳动力，社会势必要扩增就业岗位，建造更多的工厂厂房、办公用房、服务业用房及其他生产经营性用房，由此可见，城镇化进程拉动房地产的生产性需求；第三，投资性需求。房地产本身就具有耐用消费品和投资品的双重属性，且房地产投资风险小，收益稳定加上前述消费性和生产性房地产需求的增加，不少开发商和市民对房地产市场持乐观态度，增加对房地产的投资。
反观房地产对城镇化的影响程度发现：房地产销售每增加1%，促进城镇化进程0.022%。有研究表明，随着经济发展，第二第三产业的发展对人口城镇化有正向推动作用，其中第三产业的推动作用最为明显。在城镇化进程中城镇会新增大量劳动力，而房地产作为发展迅速的第三产业同时又是庞大的吸纳劳动力产业，快速发展使之自身不仅能吸纳大量人员就业，还通过拉动建筑业为大量农民工和城市低技能居民提供就业岗位，加快了人口城镇化。根据二者之间的互动系数大小可知，城镇化对房地产业发展的促进作用更大，而房地产发展对城镇化进程虽然有一定的影响，效果并不显著。从表2中也可发现人均gdp对城镇化的推动作用最为明显，因为城镇化是经济发展的产物，没有经济发展水平的提高就不可能发生城镇化过程，由此可见，虽然影响城镇化进程的因素是复杂多样的，但从总体上讲，经济发展是促进城镇化的根本因素。
3结论与建议
通过实证研究表明，城市化与房地产之间存在明显的互动关系，且房地产对城镇化的推动作用要大于城镇化对其的推动。我国正处于城镇化快速发展阶段，特别是中国进入经济“新常态”时期，城镇化进程必将长期从不同层面推动房地产市场需求的快速增长，首先就直接带动了房地产的消费性需求和生产性需求，同时城镇化通过影响人们对未来房地产市场的预期间接增加投资性需求。而房地产作为一种城市形态的产业，其兴起和发展都离不开城市，城市化进程中其不仅是重要的物质载体，更是起着城市经济活动中链接生活与生产的作用，改善城市生活、生产和就业，促进城市发展。但因为城镇化是一个历史性问题，需要从不同角度考虑其影响因素，房地产对其有促进作用，但并不如其对房地产更为明显的推动作用。
综上所述，如今在“新常态”大背景下，中国摒弃传统的城市化模式，将城镇化进程控制在中高速发展，转变“人口城镇化”为“质量城镇化”，实现城乡统筹发展，相信随着一些中小城镇的崛起，中国房地产市场容量将进一步提升。而同时，为进一步加强房地产对城镇化的促进作用，推动城镇化更好更快发展，房地产需要顺应新常态，进行转型创新发展，为市场提供有效供给，完善市场配置和***府保障相结合，满足人民群众最基本的住房需求，支持改善型需求，合理进行投机性购房，要特别关注农民工住房问题，使得每一个进城的农民工都能更好的融入城市生活。加大加强与相关产业的合作发展，扩大产业群，延长产品线。城镇化发展过程中并不是孤立地发展房地产业，买地建房即可，产城融合要求房地产业能够带动相关产业特别是服务业的发展，提高城市质量。
参考文献
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房地产需求篇4
关键词：客户需求；导向；房地产商；情景营销
中***分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产行业经过近二十年的发展，已经逐步发展成为一个成熟稳定的支柱型行业。2005年以来，国内房地产市场经历了繁荣——低迷——火爆——调控的一系列变化。2008年遭遇全球金融危机冲击，2009年受***策刺激迅速复苏，房价、地价飞涨，2010年底，中央、地方***府陆续出台了一系列针对房地产业的调控***策，旨在遏制全国各大中城市房价、地价过快上涨的趋势，抑制投机性购房需求，切实解决城镇居民住房问题。
然而，***府调控房地产业的最终目的是防范市场波动带来的风险，保持房地产市场的基本稳定，维护房地产行业的健康发展。因此这些调控***策将常态化，为了适应新的市场环境，必须要实行营销创新，以适应行业发展的需要。从前期策划设计开始要突出强调“人无我有，人有我优”的策划理念，如何将这些策划亮点提前真实地展现于客户眼前，最有效的形式就是“情景营销”。
（一）适应房地产市场销售竞争的需要
伴随着限购等一系列***府调控措施的出台，房地产销售竞争日趋激烈，销售竞争的核心已经演绎为产品竞争，要想在激烈的市场环境中赢得客户，就必须围绕产品优势进行宣传，并将其真实地展现给客户，使客户能直观地感受到产品的优势，获得客户的信任，并赢得客户的认同。目前，我国房地产业已开始由常规化经营模式向精细化生产过渡，客户细分程度加大，通过高品质产品和对产品的持续创新谋求差异化优势，在研究客户需求、细分市场的基础上，开发具有差异性的房地产系列产品，形成产品品牌，提高产品的附加价值，不断提升顾客价值，展现自身独有优势，已成为未来房地产业发展的必然趋势。
（二）适应企业自身发展的需要
作为开发企业，积累了一定的房地产开发经验后，不断提升企业在行业中的地位，并以此塑造自身的品牌形象就提上日程，而“情景营销”正是展示品牌发展的良好条件。
***1实施“情景营销”战略的驱动力
在销售竞争日趋激烈、行业发展日益成熟的中国房地产市场，既要面临严厉、频繁的***策调控和强大竞争对手的威胁和挑战，也有市场变化和竞争格局重新调整带来的新机遇。要想提升企业的核心竞争力，在市场竞争中立于不败之地，就必须树立“以客户需求为导向”的营销竞争意识，围绕产品打造，通过开展充分地市场调研以及客户问卷调查，确定区域客群的基本特征与基本需求特点，进行营销创新，将企业运作项目和打造产品的能力真实地展现给客户，赢得客户的信任和尊重，从而赢取市场。因此，把“情景营销”战略新理念贯穿到项目运作和销售的过程中去，逐步树立提升产品和企业品牌。
二、实施“情景营销”战略的内涵、特点和主要内容
（一）内涵与特点
1、内涵
房地产行业“情景营销”就是在销售过程中，运用卖场环境、样板房、实景园林示范区、工法展示区等方式，将客户关注的房地产项目中的一些核心因素，提前真实地在销售过程中展示给客户。通过消费者的真实体验来增加对产品的认同感，促进项目的销售和客户价值的最大化，从而达到营销的目的。围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元三位一体打造“情景营销”新模式。
“情景营销”战略，以客户为导向，通过对项目自身实际情况，对房地产业的宏观环境、行业环境、竞争对手进行分析、比较，同时对企业自身已经形成和潜在的比较优势进行充分发掘与认识，提出树立“大营销体”的意识，加强产品营造，将项目策划之初的各项优势向客户呈现，展示“人无我有，人有我优”的竞争优势，以此作为提升项目市场竞争力的出发点与落脚点，并为有效提升项目品牌效应、推动企业稳健快速发展奠定了重要的基础。
2、特点
（1）以客户需求为导向，为项目运作与品牌塑造提供推动力。
根据项目自身优势，包括优秀的规划设计、户型设计、高端的产品配置、良好的工程营造等，这些因素在营销过程中都将成为项目的竞争优势。因此着力围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元，努力打造一个可以直观展示给客户的优美售楼处环境和优良产品品质，让客户走进他们即将生活的“第一现场”，实景展示未来生活情景，以此向客户展示企业运作项目的水平和能力，筑就客户舒适生活的用心演绎，极大地提升了项目品牌效应。这也更有助于从时间与空间两个方面向客户和社会充分展示产品与服务的完美结合，这必将对提高品牌地位产生重要的集成效果。
（二）主要内容
“情景营销”战略的主要内容是：以客户需求为导向，以优秀的规划设计、良好的工程营造为核心，着力围绕售楼处、实景园林示范区、公共部分精装单元，打造一个可以直观展示给客户的卖场环境和产品品质，以此向客户展示企业运作项目的水平和能力，提升项目品牌效应。
三、实施“情景营销”战略的主要做法
（一）战略制定
在“情景营销”战略规划制定初始，借鉴先进企业的做法，对万科、绿城、龙湖等地产先进企业进行了考察调研和交流，获得新的信息和资源，开拓了视野，激发了思路，坚定了思想。从企业的实际情况出发，通过对市场、行业竞争情况进行周密分析、研究、论证，确定了自身项目实施“情景营销”的战略。
在确立了战略目标后，工作团队分析了项目工程进度和实际情况，制定了“情景营销”战略实施三步走策略：（一）售楼处及周边园林示范区亮相，为客户提供一个赏心悦目的卖场环境；（二）实景园林示范区交付使用；（三）公共部分精装示范单元亮相。
（二）战略措施
1、组织保障
设立战略工作领导小组，由总经理亲自任组长，专门负责解决战略实施过程中出现的问题，以确保战略实施一往无前，不断提高战略的实施效果。对于战略执行起关键作用的内部活动，给予资源分配上的倾斜，配备足够的人、财、物等资源，为战略的有效运行提供保证。建立健全对战略执行起支持作用的制度体系和运作程序，包括职责和权限的确定、规章制度和管理办法的完善以及运作程序的改进、业务流程的再造、调整机构职能定位等。制定科学的考核与奖惩制度，以达到既定结果为目标，鼓励和引导员工为实现战略规划目标而努力奋斗。建立有效的沟通渠道，完善信息系统、交流系统和运作系统，使员工始终如一、有效地完成战略任务，使战略沟通成为持续不断的管理过程。营造支持战略执行的企业文化，采取强力灌输等方式，快速建立适合企业发展和战略执行的企业文化，为战略执行创造良好的文化环境。
2、职能定位
在实施“情景营销”战略的过程中，要始终树立“大营销体”意识，各部门都要树立统一的营销意识，强化各部门职能意识，以实施好“情景营销”战略。
（三）战略执行
“情景营销”战略引领着项目营销工作核心，这一战略思想的实现需要全面坚定的执行。
1、目标分解
“情景营销”战略只是拟定了项目发展方向、目标和基础措施。为了使“情景营销”战略得以顺利执行，必须编制具体的行动计划，明确每一个战略项目的工作量、起止时间、资源保证和负责人，使战略落地、生根、结果。鸿城置业按照职能部门分工，对战略方案进行逐一分解，形成具体的职能战略，并将长期目标细化为阶段性工作计划，以实现战略目标的可操作性。
2、战略分工，专人负责。
为了确保“情景营销”战略顺利实施，由销售主管领导负责售楼处和公共部分精装示范单元整体效果掌控，积极和设计单位、工程主管领导、总经理沟通，确保设计意***的实现；由设计主管领导牵头负责园林景观设计工作，确保按时确定相关设计方案并提供施工***纸；由经营主管领导主抓相关招标工作，确保最短时间完成相应招标工作，确定施工单位，为施工提供条件；由工程主管领导全面组织施工，合理组织，优化程序，在保证质量的前提下提早完工。
四、实施“情景营销”战略的效益评价
自2010年实施“情景营销”战略以来，进一步提升了项目的关注度及美誉度，并取得了良好的管理成果及经济效益。主要体现在：一是企业知名度的提升；二是开发项目的品牌效应；三是现金流的回笼；四是早销售早入住，确保企业利润最大化。
（一）财务效益
首先销售业绩得到保障，项目开盘当日即出现爆棚，售楼处出现了通宵排队的热潮，充分体现了客户对项目品质的极大信任和肯定。
2010年末至2011年各项限购***策频频出台，销售进入冰火两重天境地，银行开发贷款及个人按揭贷款***策相继问世，银根紧缩。在这种情形下， “情景营销”战略加大了实施力度，提高了标准，增加了预算，加强了质量管理，试***营造一个温馨浪漫舒适宜居的生活家园，先后启用了售楼处及样板间，开放了园林示范区，公共区域精装修示范单元展示。在其他项目举步维艰的时候，顺利度过困难期
房地产需求篇5
[关键字]房地产 投机性需求 限期过户 调控措施
一 购买房产的六种心态
现实世界购房队伍共有六种心态。第一种，自用为主的心态，年轻小伙、大姑娘结婚前的购房大多属于此类，结婚必须有房，租房结婚感觉不是自己的家，买房就是为了结婚，几乎没有出租、出售的想法。第二种，投资为主的心态，年岁已高者购房大多属于此类，投资股票感觉风险太大，兴办企业自己的体力、精力不允许，购买房产――出租他人可以获得稳定租金，既可以保障自己养老，同时能给孩子留下一笔财产。第三种；自用、出租的心态，父母亲在孩子十几岁时的购房属于此类，在孩子谈婚论嫁前出租他人收取租金，到了孩子谈婚论嫁时停止出租也不出售供孩子结婚之用。第四种；自用、出租、出售都行的心态，房价短期内大幅上涨则出售，租金较大则出租，租金太低就空放着，出售、出租、空放着留给自用都行，反正买房比把钱存在银行要强，富得流油的人好多购房属于此类。第五种，出租、出售的心态，购房没打算自己使用，房价大幅上涨则出售，否则出租，较富裕的人购房大多属于此类。第六种，赌一把、碰碰运气赚取差价的心态，购房既没打算自己使用，也没有长期持有出租他人的想法，购房就是为了短期内赚取差价，形势不妙就立刻出售。
六种心态由三种需求组合、组成：第一种，自用性需求；第二种，投资性需求，购后出租他人收取租金；第三种，投机性需求，赚取差价。
二 房地产复苏、繁荣、衰退、萧条的运行规律
当房地产业经过一定时期的萧条，预期房价不会再跌时，自用性需求率先入市，房产成交数量逐渐增加，价格逐步上涨。预期房价会继续上涨，一部分自用性需求提前购房，投资性购房和投机性购房逐渐加大购买量，致使房地产业一片繁荣景象。投机和投资进一步加大购买量，成交量严重大于实际刚性需求，房产价格高于价值，形成泡沫。价值中轴线的回拉作用终究会使房地产业出现拐点并走向衰退和萧条。预期房价下跌时，投机性需求由买方变成卖方，房价下降，成交数量减少。预期房价会继续下降，一部分自用性需求推后购房，投资性房产和投机性房产逐渐加大抛售量，致使房地产的衰退进一步扩大，成交量严重小于实际刚性需求，价格低于价值，形成萧条。价值中轴线的回拉作用慢慢会使房地产升温并走向复苏和繁荣。如此就形成复苏――繁荣――衰退――萧条的房地产周期。
房地产繁荣时期超出实际刚性需求的成交数量，必然要经过萧条时期成交量小于刚性需求来修复。繁荣时间越长，萧条时间相应也会越长；繁荣时期的成交量越大，萧条时期的成交量会相应越小。房产成交数量长期统计之和等于实际刚性需求总量，房产成交数量围绕实际刚性需求上下波动是房地产业的内在规律，刚性需求是房地产业的内在中轴线。
投机性需求助涨了繁荣时期的泡沫，助跌了萧条时期的冷清，使繁荣、萧条时期房价、成交量严重偏离房产价值和刚性需求。彻底杜绝、打死投机性需求，只有自用性和投资性需求的房地产市场，房价、成交量偏离房产价值和刚性需求的偏离度会较小。偏离度较小要好于大幅度偏离，应该对投机性购房严格控制甚至彻底杜绝。
三 投机性需求的特点及限期过户的调控措施
投机性购房来去匆匆，并不恋战，赚一把后快速撤离。来去匆匆，速战速决，这是投机性购房的显著特点，同时也是其致命软肋所在。“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理”的措施，可切中要害，能有效打击投机行为。缘由很简单：间隔时间不满18年不能过户，在18年间隔期满之前，二手房的购买人因为担心售房人突然某一天可能反悔――双方发生纠纷――不能顺利过户，所以不会轻易购买。买方不买就意味着卖方难卖，二手房很难售出就意味着人们投机性购房的热情很低。二手房在间隔期满18年之前很难售出，直接决定个人、企业投机性购房的想法和动力很低很低，接近为零。如此，投机性购房几乎为零，房地产市场只有自用性和投资性需求，会使成交量围绕刚性需求小幅波动，房价围绕房产价值中轴线上下小幅波动。
“二手房的房产过户手续，至少在原房产证填发日期18年之后才可办理。”的措施，还需要以下两项配套措施，才能确保不留空子，真正发挥效力，否则针尖大小的空子会形成足球球门大的窟窿。
第一，需增补“房产登记部门，违反‘18年期限’办理二手房产买卖过户手续，会得到相应处罚”的条款。必须配套严厉的条款，才能真正震慑房产登记部门工作人员，使其不敢收受贿赂――违规、违法办理二手房产买卖过户手续。
第二，企业进入破产程序、人们由于工作调动居家搬迁、房产继承以及离婚，需要出售、办理二手房产过户手续，不受“18年期限”的限制，但需要相关单位出具书面证明。为了防止虚假证明满天飞，需要配套类似上述措施的条款。
房地产需求篇6
关 键 字： 房地产住宅企业工程项目管理监理一体化
中***分类号： F293 文献标识码：A 文章编号：
Abstract： In this paper the author summarizes Zhongshan Ocean City residential project 22 construction sections, 4 Supervision Service exploration, summed up the real estate enterprises in project management, the effective use of resources in engineering quality supervision and safety monitoring, engineering management information data acquisition, project management model. In the whole process of project development, take the real estate enterprise and supervision unit integration service mode so as to achieve the optimal allocation of resource, implementation and supervision of real estate enterprises win-win effect.
Key Words： he real estate enterprise; Engineering project management; Supervisor; Integrated
引 言
自推行工程监理制以来，工程建设监理以其涵盖“四控制（质量控制、投资控制、进度控制和安全控制），两管理（合同管理、信息管理）、一协调”的工作在建筑工程中发挥了巨大的作用，保证项目建设的质量、有效地控制建设投资和施工进度，协调与处理项目各参建方之间的关系，这种工程管理机制也越来越多地被人接受、认可。但是随着监理行业的恶性竞争，监理费用一再下降，监理单位在工程管控的能力、服务质量在不断下降；而随着房地产业在国内的兴起，房地产企业在产品定位、开发计划、规划设计、建安投资、工作协调等管控能力的不断加强，对监理的信任度急剧下降，监理企业在房地产行业的作用越来越被边缘化；监理单位已经成了房地产企业的绊脚石及工程事故的替罪羊。
随着国家对房地产调控的不断深入，工程质量越来越被业主所关注，同时，安全事故的责任不再仅仅是施工和监理单位的“权利”，社会已经把事故焦点推向了房地产商，作为监理单位在房地产市场蓬勃发展的浪潮中也可以发挥其在工程质量和安全管控、工程管控模型建立、信息数据支持等专业发挥其应有的专业特长，享受房地产业发展带来的成果。
1房地产项目的特点
房地产企业的产品是住宅商品房以及公寓、写字楼、商场、酒店等商业地产产品以及服务输出（本文以住宅商品房作为案例加以阐述）。其产品不是通过自身生产、建造出来的，而是通过采购、整合供应商的成品，形成自己的产品――住宅商品房：选址，采购国家土地使用权；产品定位及销售，采购销售咨询单位的服务成果；产品设计，采购设计成果；产品营造，采购建筑物；产品交付，采购物业服务。房地产企业产品=整合各供应商产品+服务输出；房地产业是典型的服务业，而不是建筑业。房地产企业的顾客是千千万万来自各行各业的小业主，不同的业主有不同的需求，要赢得顾客，房地产企业的工程质量（产品质量）在满足国家规范的同时，还需要满足各小业主的“个性化”要求。
根据房地产行业的特殊性，且在膨胀式发展，房地产企业重心往往放在产品定位、客户敏感点的设计上，在工程管理上也只注重快速推盘，实现快速周转，一再压缩工期，同时关注建安成本和工作协调，至于工程质量、安全管理、现场信息数据收集等往往是“说时重要、做事次要、忙时不要”的被动局面。正是基于这种特点，监理单位可以以自身的专业能力作为房地产企业工程管理的补充发挥其重要作用。
2 房地产项目工程监理
2.1监理在房地产项目的服务定位
针对房地产开发企业的项目而言，工程监理服务在阶段上主要包括施工准备阶段、施工阶段、竣工交付阶段和交付后1年内的小业主试运行阶段；在服务内容上包括工程质量监督、安全生产监督、工程监控数据信息沟通以及专业知识咨询。必要时还可以考虑设计监理。
鉴于房地产项目的特点，在选择监理服务时，考虑监理单位的口碑与业绩的同时，着重考察其是否具有应对多顾客需求的房地产住宅项目的工程质量诉求经验与对策。
2.2采取地产、监理工程管控一体化管理模式
在房地产住宅项目中，即使房地产企业（甲方）的工程管理各专业模块配备完善，也没必要配备庞大的工程管理团队，还需要借用其他供方的服务以更新自身的专业视野，因此有必要采购监理服务。同时在实现资源最优化配置，有效地降低运营成本，在工作中形成互补，避免工作岗位的重复设置，采取甲方、监理项目工程监管一体化是最好的选择。
根据《建设工程监理规范》和现行有关法律法规要求，住宅项目工程监理人员配置要求见表1。
表1 住宅工程最低配置标准
中山远洋城项目由于体量大（197万m2）分若干个施工标段开发，每个施工标段大约10万m2，其组织架构如***1：
***1 房地产企业项目工程管理架构***
备注：（1）本项目的管理架构完善，包括的工程线除工程营造外还包括设计部、成本部、开发部、物业公司以及市场等支持部门，本***只标明了工程营造线的管理架构。
（2）每个施工标段房地产方派出1名全职工程主管，各专业工程师由配套部外派，质量、安全、成本等的监管、考核工作由质量部负责。
（3）开发项目在50万m2以下的可以只包含工程部和质量部，更小的可以连质量部、工程总监都不设，只设工程部和技术总工室。
***2房地产住宅项目某施工标段工程管理架构***
备注：（1）本管理架构***是按照10万m2设置，除工程主管由地产方配备外，其他人员由监理单位补充，当施工标段在15万m2以上时，工程技术负责人由地产方配备，同时监理方加派土建、设备、质量、园林等专业工程师。保持监理人员达到1人/万m2。
（2）30层以下的各施工标段从开工到交付周期大约18-21个月，监理费用大约15-18元/m2。
（3）在同城市、同项目情况下，同一家地产企业各施工标段的监理人员可以互相调配，以优化人力资源、节省成本。
（4）在同一项目中，总监不能兼任其他项目职位，但同项目中不同施工标段可只设一名总监，不同标段设总监代表进行管理。
2.3 监理单位在房地产住宅项目的服务内容
鉴于住宅地产项目的特殊性，作为住宅营造的监督及管理者，监理服务内容只有作为房地产企业工程管理的补充才能有发展，实现双赢。在住宅营造过程中，监理服务包括以下内容：
2.3.1在工程施工准备阶段
在施工单位和供货的采购、施工方案审核上，监理单位可以充分发挥其技术专长，在技术标、施工方案审核上，充分审核供方技术措施的合规性、合理性、实用性和经济性。
在技术支持上，监理单位充分利用其在建筑行业的专长，推荐采用新工艺、新技术、新材料、新设备，实现节能减排、环保绿色效果。
2.3.2在施工阶段
在工程质量监管上，监理单位必须改变监管思路：
（1）由被动监管转变为主动监管。主要体现在等待施工单位报验才进行验收转变为主动巡检：施工单位材料、设备进场即进行验收，各施工工序完成后即开展验收；
（2）变抽查验收为可追溯性的全过程验收。主要体现在约定验收部位，按顺序验收及登记，保留验收记录被地产方随机抽查。
在安全监管上，对安全设施、文明施工设施实行全数验收，并对塔吊、施工电梯、悬挑脚手架、深基坑等重大危险源建立安全监管档案，实现安全管理。
在建造监管过程中，监理单位利用其专业知识优势，建立工程进度合理化工期、质量、成本的模型，收集相关数据及建议，及时提交给房地产企业作为决策依据。
2.3.3 在竣工交付及试运行阶段
工程竣工前，监理单位根据当地***府主管部门和地产方分户验收要求，进行可追溯性的地毡式的分户验收工作，工程质量在保证通过监理的验收后再进行地产的交付验收（即物业接管验收），以保障交付质量。
在工程试运行阶段（即工程竣工验收交付小业主的一年内）的工程质量投诉处理上，监理单位以其专业的能力、站在第三方的角度解答小业主提出的各类质量疑问，针对一些常见质量通病问题提出处理方案，相关责任方根据处理方案进行维保修处理，往往更能够得到小业主的认可。
监理单位通过交付验收、试运行的质量投诉，统计分析质量缺陷分布，提交工程质量缺陷报告作为后续开发质量改进的依据。
2.4 监理服务的评价及考核
房地产企业对监理服务质量的评价及考核主要集中在监理人员配备的符合性、技术支持、过程验收管理。至于实体质量主要考核施工及供货单位，监理单位负链带责任。
3 结语
中山远洋城通过不断地对监理服务模式的探索及修正，在工程管控上取得了良好的效果，其中A1、A2、A3和A7区被评为中山市质量优良样板工程，A1区3#、7#楼被评为广东省质量优良样板工程。
房地产企业在提高企业自身的工程管控能力的同时，需要根据企业和项目自身特点，充分利用监理资源进行工程管控范围和能力的补充，选择合适的监理服务模式及特色服务理念，把项目监理人员纳入项目工程监管架构里，统一绩效考核，从而实现工程管控效能的最大化。
参考文献：
[1]谢坚勋 叶勇欧 阳光辉 浅谈工程监理和项目管理接轨[J].建设监理. 2004.2: 22-24
[2]易华 工程监理与房地产项目管理的融合[J]. 中国房地产业.2011. (8)
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房地产需求篇7
关键词：老龄化；住房需求；养老地产
Abstract：The change in the demographic structure has an effect on the demand of the housing market. Under the backdrop of an aging population in China， this article analyses the preferences and the characteristics of the housing demand of the elderly. Based on the current situation of the pension real estate market，the article puts forward some thoughts and advice on how to promote the development of pension real estate market.
Key Words：aging population，housing demand，pension real estate
中***分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2013）11-0028-05
收稿日期：2013-10-15
作者简介：杨巧，女，中南财经***法大学金融学院房地产研究所讲师，经济学博士，研究方向为房地产市场、房地产金融。
联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的界定为：当一个国家或地区人口中60岁及以上人口所占比例超过10%，或65岁及以上人口所占的比例超过7%，则属于人口老龄化国家或地区。从发达国家发展历史看，人口老龄化对国家经济发展、公共***策设计、居民生活水平的影响不亚于工业化、城市化进程所带来的影响。改革开放以来，制度红利与人口红利的释放使得中国经济进入快速发展的轨道，而随着人口结构拐点的到来，理论界与实践界对我国人口老龄化所带来的系列问题进行了研究。住房市场在国民经济中具有重要位置，近年来的住房市场调控***策大多从需求角度出发，人口结构变化会对住房市场需求产生系列冲击。本文拟从人口老龄化的角度分析这一趋势对住房市场需求产生的影响，为养老地产业的发展提供有效建议。
一、中国人口老龄化现状
（一）老龄化程度指标
按联合国国际人口学会标准，2000年我国65岁及以上年龄人口比重达到7%；同年第五次人口普查结果显示，2000年60岁及以上人口比重为10.33%，两项指标均意味着从2000年开始我国正式步入人口老龄化阶段。2010年第六次全国人口普查数据显示，全国60岁及以上老年人口已达1.7765亿，占总人口的比重达13.26%，当年65岁及以上人口总数为1.1894亿，占总人口比重为8.9%。
我国老龄化程度近年来呈上升趋势，但从全国水平看，这一指标远低于其他国家。世界银行数据显示，截至2011年底，美、英、法、德、日5国65岁及以上人口比例分别为13.3%、16.84%、17.07%、20.59%和23.39%，金砖四国中巴西、俄罗斯和印度65岁及以上人口比例分别为7.19%、12.76%和4.99%，考虑到我国严格执行计划生育***策，因此从当前数据来看，无论与发达国家还是发展中国家相比较，老龄化程度均相对较轻。
虽然从整体水平上看尚可，但国内个别城市老龄化问题已较突出。以一线城市中的北京和上海为例，上海市老年人口和老龄事业发展数据显示，截至2012年底，沪籍60岁及以上老年人增至367.32万人，占全市总人口的25.7%，65岁及以上老年人口245.27万人，占总人口的17.2%；截至2011 年底，北京市户籍总人口1277.9 万人，京籍60岁及以上老年人口247.9万人，占总人口的19.4%，65岁及以上老年人口177.6 万人，占总人口的13.9%。此外，从65岁及以上人口的区域分布来看，城市、镇和乡村65岁及以上人口占到老年总人口的比例分别为26%、18%和56%，经济不发达的农村地区老龄人口所占的比重却最高。
从以上数据可以看出，虽然从全国范围看，我国人口老龄化程度尚不算太高，但一方面存在人口老龄化的地域差异，结构性特点较为突出，另一方面我国人口基数大，整体比例虽不高，但老龄人口的总数量较多。
（二）老龄化速度指标
国际上通常以65岁及以上人口比重由7%增加到14%所需要的时间来反映人口老龄化的速度，从发达国家老龄化的历史看，日、美、英、德、法这5个国家65岁及以上人口比重由7%增加到14%分别经历了24、69、46、42、114年。由于1949—1957年是我国建国以后出现的第一次人口生育高峰，这期间出生的人口从2014年开始将依次达到65岁，即仅保持当前速度，我国人口老龄化的速度也远快于美、英、德、法4国。从联合国2010年的估计和预测看，2020年中国65岁及以上人口比重将提高到13.6%，2030年达到18.7%，2040年达到26.8%，2050年则会高达30.8%。此外，如表1数据所示，截至2012年底，65岁及以上人口占总人口的比重已达到9.4%，2000—2012年间65岁及以上人口数量年均增长3.1%，人口老龄化的速度快于全国总人口的增加速度。和目前老龄化严重的发达国家比较，我国的人口老龄化呈现速度快、来势猛的特点。
（三）社会经济影响指标
随着我国老龄化社会的到来，老龄人口呈现总数量高、区域分布不均衡、人口老龄化速度快的特点，这为社会养老事业和经济增长也带来了巨大的压力。用来测度老龄化对社会经济影响的指标包括少儿抚养比、老年抚养比和总抚养比。表1数据中显示，2000年后我国老年抚养比呈不断增长趋势，截至2012年底，老年人口抚养比达到12.7%，与老年抚养比的增长相对应，近年来少儿抚养比不断下降，且下降速度远快于老年抚养比的下降速度，这也使得总抚养比指标呈现下降趋势。从今后趋势来看，计划生育的执行、人口寿命的增加以及第一次、第二次人口生育高峰的人群逐步迈入老年，将进一步带来少儿人口的减少和老年人口的增多，这也是导致我国人口年龄结构从成年型向老年型再进一步向高龄化发展的根源。
从其他国家发展历史看，经济发展与老龄化基本同步，对老龄化产生的影响能从经济上负担。而我国人口老龄化超前于经济发展阶段，人口老龄化与经济发展不同步。在老龄化问题最为严重的日本，65岁及以上人口比例达到7%、10%、14%时，人均GDP数据分别为1967美元、11335美元和38555美元；而我国2000年进入老龄化社会时，人均GDP为840美元。同时，2011年数据显示我国人均GDP水平远低于金砖四国中的巴西、俄罗斯，也低于65岁及以上人口占比相当的新加坡和斯里兰卡。未富先老的格局对社会保障与公共财***支出提出了更高的要求，也会对劳动力供给质量、居民消费结构和经济增长水平造成一定影响。
二、人口老龄化对中国住房市场需求的影响分析
我国当前的人口老龄化状况决定了其对经济系统各环节各部门的影响会持续增加，而在这个过程中，人口老龄化对住房市场的影响主要表现在需求领域。
（一）家庭养老模式下住房市场需求
比较第五次和第六次人口普查结果（见表2），可以看到这10年间城市家庭户数增加迅速，2000年城市一代户家庭占家庭总户数的比例为28.4%，2010年这一比例增加到41.2%，2010年比2000年增加了1.2倍，而同期二代户家庭、三代户家庭数量的增加倍数分别为0.23和0.32。一代户家庭数量的迅速增加有婴儿潮一代成家后***成户的因素，另一方面独生子女***策与城镇化进程也使得大量二代户家庭在子女异地求学或者工作后形成空巢家庭。从全国数据来看，2010年一代户中65岁以上的一个老人户和只有一对老夫妻的家庭户数量相比2000年增长了一倍，北京市和上海市这一数据分别增长了1.21倍和0.69倍。中国老龄科学研究中心2000年和2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据也显示，无论城镇还是乡村，老年人①***居住比例呈上升趋势，2000—2010年，城镇空巢老年人的比例由42.0%上升到54.0%，农村由37.9%上升到45.6%，增幅均较为显著，其中城镇独居老年人比例由7.4%上升到8.6%，农村从8.3%上升到10.6%；城镇仅夫妻同住老年人的比例由34.6%上升到45.4%，农村从29.6%上升到35.0%。
人口老龄化背景下家庭***速度的加快使得开发商进行住房市场需求研究时需要进行进一步的细分。北京润土咨询公司《2012中国城市养老居住模式报告》显示，在来自于上海、北京、石家庄、济南的1000个样本中，平均的养老金金额为2600多元， 60%的老人希望与自己的子女居住在同一小区或邻近。这一调查结果显示，老年群体仍倾向于和子女距离较近的家庭养老模式。对于城市空巢家庭老人来说，虽然大多拥有自己的房产②，但是房屋建成年代较早，房屋质量和功能已经老化，也没有老年人生活所需的电梯、健身等设施，单独居住并不方便，且当前人口流动的状况使得很多空巢老人与子女并不在同一城市，在大多数老人和子女更倾向于居家养老的模式下③，将原有房屋在二手市场上变现，而在与子女生活较近、环境熟悉的城市和区域购置房产是其较优选择，此类住房需求的特点在于需求区域集中在大中城市、需求产品类型上偏好中小户型，此外对居住环境和房屋设施有一定要求。而对二代和三代户家庭，子女与老人共同居住，除了房屋功能分区、户型设计减少互相干扰的要求外，在小区设施和物业管理上也需要提供针对老年人群体的服务。
表2：全国不同规模的家庭户类别（城市）（户）
[＼&一代户＼&二代户＼&三代户＼&四代户＼&2000年＼&24089165＼&49344394＼&11168865＼&286614＼&2010年＼&52968879＼&60675840＼&14703720＼&312275＼&]
（二）社会养老模式下住房市场需求
随着老龄人口规模的迅速上升，传统的家庭养老模式难以满足多样化和专业化的养老需求，社会化养老服务体系亟待发展。***《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》提出，到2015年，中国将实现每千名老年人拥有养老床位30张，即3%的老年人要在专门的养老机构养老。这一比例意味着到2015年，中国需要近700万张养老床位，而截至2010年底，中国只有314万张养老床位。养老床位供给稀缺为养老地产的发展提供了空间。
老龄人口年龄不断增长，家庭的421结构使得家庭养老负担不断加大，老人年纪越大，对社会化养老的需求也越高。根据社会化养老需要提供的护理水平的难易程度由高向低排列，社会需要的养老地产项目包括老年康复中心、养老服务中心、养老院和托老所几类。老年康复中心服务对象是由于疾病失去了部分自理能力的老人，养老服务中心针对要求较高水平的生活照料和全面医疗护理服务的老人，养老院和托老所的服务对象为生活基本自理、身体较为健康的老人。从服务对象的差异性可以看到，未来我国社会化养老不仅面临需求总量快速上升的特点，还有着各类不同层次的需求，需求结构在不断细化中。当前社会养老在我国主要依赖***府出资建设的养老院与福利院，随着老龄人口的增多，需要改变当前供给主体单一的格局，鼓励企业进入，保障养老床位的供给并提供多样化的养老服务。
综合起来，无论是在家庭养老还是社会养老模式下，老年人对住房功能上的需求已不仅仅是居住功能，还包括医疗护理、生活休闲、文化沟通、精神与价值诉求等方面的要求，因此从需求特点出发进行的养老地产开发，除了从设计上要能满足老年人对居住的安全性和私密性的要求外，还需要建立完整的医疗服务体系、较为丰富的运动娱乐配套和方便学习交流的场所环境等。
三、我国养老地产的发展现状
（一）养老地产产品类型与运营模式单一
从目前养老地产业的项目定位和运作情况来看，主要产品类型包括老年公寓、老年社区。养老公寓是在住宅小区内，专门规划出几栋楼，按照老年人居住的要求来设计并建造，将居家养老和小区针对老人的物业服务相结合，如北京万科“幸福汇”下的活跃长者住宅，专为老年人设计，并在小区内有配套“活跃老人之家”，由专业养老团队上海亲和源运营管理，为老年人生活、医疗等提供服务；老年社区与老年公寓类似，但老年社区项目出售后并不对居住者有年龄等限制，建筑设计上也兼顾了老年人和家庭成员共同居住的需要，如北京太阳城，项目设在北京顺义，户型设计考虑共同居住需要，多为大户型，针对老年人的项目配套包括大型康体中心、社区农庄、老年大学等。从养老地产业项目运营模式看，有全销售模式、销售+持有模式、会员制管理模式和只租不售模式。全销售模式下，一次性收回投资资金并实现利润；销售+持有模式下，部分项目完全出售回笼资金，解决资金瓶颈后，部分项目和配套对外出租获取长期经营收益；会员制管理模式通过会员卡的销售，使购买者获得一定期限内的居住权；租赁模式下根据租住者承租时间、租住者的生活自理状况和健康状况分级别收取租金。
从国内养老地产项目类型和运营模式看，目前养老地产业的产品类型较为单一，定位主要针对高收入老年群体；由于缺乏成熟的开发经验和盈利模式，养老地产项目大多采取全销售或者销售+持有模式以期快速收回投资实现利润，采取会员制管理的上海亲和源项目和只租不售模式的燕达国际健康城项目均受制于土地使用权性质（前者为公共建筑用地，后者为医疗用地）而不能出售，亲和源通过会员卡形式一次性购买20—30年房产使用权来收回投资实现利润，燕达国际健康城从出租经营情况来看收益较差，投资回收期较长。
（二）养老地产亟待金融支持
养老地产涉及的产业链较长，投资规模大，投资回收期较长。在其规划、投资、开发、持有、运营和服务环节都需要金融业提供支持。
从国际经验看，养老地产融资模式较为多样化。养老地产的开发管理主体包括三大类：投资商、开发商和运营商。以美国为例，开发商根据投资商或运营商的要求为其定制开发养老地产项目，并按照事先约定的价格将项目出售给对方；投资方有私募基金、非盈利性组织和REITs几类，私募基金面向机构投资人，关注资产升值收益，非盈利性组织主要利用***府补贴并接受捐赠资金用于补贴中低收入群体，解决这一群体老年人的住房问题，REITs强调资产的长期持有，以获取持有期内的稳定租金收益和资产的长期增值为目的；运营商则利用自身的管理经验和管理的规模效应盈利。由于资金来源多样化和长期化的特点，再加上税费减免和贷款利率优惠，国外养老地产业的发展有着足够的金融基础。
当前参与我国养老地产发展的主体主要是房地产公司，此外还有部分保险公司也在进行养老社区的开发与建设④。养老地产业具有复合性，管理组织也较为复杂，其产业链的各环节都需要金融业的支持。从定位看，目前我国养老地产业投资商、开发商和运营商的角色存在重合，金融业对养老地产的支持仅在前期开发环节体现，并且金融支持方式较为单一，主要来自银行贷款，支持力度也较小。
四、我国养老地产发展方向建议
人口老龄化对住房市场需求总量、需求区域、产品结构和配套要求均产生一定影响，当前养老地产业的发展还存在一定问题，需要进一步从需求角度出发来推动其发展。
（一）完善推动养老地产发展的***策和商业环境
发展养老地产是解决老龄化社会老年人养老问题的重要思路。***府应促进和完善当前的***策体系和商业环境。如设立有效的养老地产行业进入退出机制，将老年住宅建设纳入***府居住区规划管理控制范围等，目前国家出台有《老年人建筑设计规范》这一指导性文件，但缺乏具体明确的ISO标准，实践中还需要将设计规范的实施与城市规划、土地利用管制等结合起来。养老地产的发展需走产业化的道路，因此在商业环境的培育上，还可通过税收减免、支持企业上市融资、利率优惠或贴息等方式促进金融业对该行业的支持。最后***策设计上应鼓励非盈利机构的成立，接受社会捐赠和***府拨款，以社区义工等形式提供服务，改进独居老人的生活质量。
（二）从需求特点出发促进养老地产供给类型的多样化
从我国实践出发，今后需要建立以家庭养老为基础，社区服务为依托，社会养老为补充的服务体系。不同的养老方式对居住的要求也存在差异，以此为前提，养老地产的供给也应分别基于家庭养老和社会养老角度对住房要求的特点出发。在家庭养老地产产品上，向日本学习，推进大型社区的“住宅适老化”，除了在老年公寓和老年社区的户型设计上注重居住的舒适性、安全性（如卫生间扶手杆的设计、厨房与餐桌的距离较近、楼房通道的无障碍通道设计等），还要在社区和物业服务中提供必要有效的医疗设施、活动设施、老人看护及餐饮服务等，让独居老人和几代户家庭都有较好的居住体验。在社会化养老地产项目供给上，老年康复中心、养老服务中心、养老院和托老所分别针对有着不同要求和支付能力的养老群体，***府福利型的社会养老模式主要应集中力量针对中低收入和积累少的老年人群体，通过***策优惠等方式鼓励民间资本进入中端市场提供社会养老地产产品。
（三）促进养老地产运营主体的***化和连锁化运作
养老地产的运营需要专业的管理服务经验，目前国内养老地产业的后续运营主体和投资人、开发商的角色是重叠的，大多数项目出售后的后续管理无法得到有效保证。由于养老地产产品消费过程中不仅是房屋使用价值的维护，还需要提供各方面的专业服务，因此需要有***专业的运营主体来完成。从规模效益角度看，连锁化的运作模式也有利于有关运营主体降低管理成本，分摊经营开支，总结提炼管理经验，进一步促进养老地产业的发展。
（四）以“反向住房抵押贷款”金融创新产品推动养老地产业的发展
老龄人口数量不断增加的现实下，传统养老观念也在改变。在推动养老地产行业发展的过程中，可以考虑引入反向住房抵押贷款这一金融创新产品，老人将产权房反向抵押给金融机构，以此获得养老院的居住权益，费用由金融机构承担，金融机构委托房屋银行对房屋进行日常出租管理，获取房屋租金。该模式既可以推动社会化养老业务的发展，又有利于金融机构的业务创新和房屋中介的业务拓展，老年人也比较能够接受以个人房屋产权换取社会专业化养老服务的模式。
注：
①该调查针对的老年人年龄为60岁及以上。
②2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》对城镇老年人在住房、居住意愿与环境方面的调查结果显示，城镇老年人拥有自己产权住房的为75.7%，属于子女的为14.8%，租公房为4.9%，租私房为1.6%，其他占3.0%。
③2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》显示，城镇老年人愿意住养老机构的比例2000—2010年10年间从18.6%下降到11.3%，农村老年人则从14.4%下降到12.5%。
④中国人寿在河北廊坊投资1000亿元在建设中的养老社区，合众人寿投资100亿建设的合众健康社区等项目。
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房地产需求篇8
[关键词] 房地产泡沫涵义;特征;形成机制分析
[中***分类号] F270
[文献标识码] B
一、房地产泡沫的涵义
经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。即房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。
房地产行业是比较容易出现价格泡沫的经济领域,这是由房地产行业所具有的三大特征决定的。
第一,房地产业的资源基础是土地,而土地是现代社会最稀缺的自然资源,其供给量难以随需求的增加而增加；
第二,房地产是社会赖以生存和发展的物质基础,人们对房地产的需求是随着经济发展和社会进步不断增加的；
第三,房地产行业的生产周期比较长,供给量在短期内难以增加。正是这些特征,使得房地产市场的供求关系难以实现稳定的均衡,价格波动剧烈,这是诱发房地产泡沫的重要因素。
二、房地产市场供求关系的一般特征
(一)住房需求的一般特征包括
1.作为人们赖以生存和发展的物质基础,住房是一种生活必需品,因此,人们的基本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。
2.随着生活水平的提高,人们在追求住房面积增加的同时,也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势。
3.由于住房抵押贷款制度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当期收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。
4.住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格上升。
(二)住房供给的一般特征
1.住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地,而一个地区可用于建设的土地面积是有限的;住房建设需要大量资金,而资金的供给受到信贷***策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束;住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料,建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。
2.住房供给成本和级差地租关系密切。从长期来看,住房供给成本决定住房价格,但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是级差地租,级差地租是城市住房供给成本的主体。因此,随着城市经济的发展,处于城市中心地区、交通便利地区或具有某种独特环境条件的地区(如靠近海滩、公园、学校等),土地稀缺程度加剧,地租和地价上升,房价自然会水涨船高。
3.住房供给受建造周期制约。由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生成,因此住房供给在短期内缺乏弹性,不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比,住房需求却容易受收入、人口、金融***策等因素的影响产生波动,由此导致住房市场的供求关系极不稳定,在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。
上述特征说明,房地产市场的需求具有很大的不确定性；而供给较为稳定,供给与需求在时间上易于错位,可能同时出现总量矛盾和结构性矛盾,总量矛盾容易导致价格大起大落,而结构性矛盾则会引起房屋空置,这是形成房地产泡沫的内在基础。
三、房地产价格泡沫形成机制
(一)供求定理
根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的情况下,某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加。反之，价格下降则需求量增加而供给量相应减少。也就说,一般商品的需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下降,而房价下降则需求量会相应增加。因此,对于真实的房地产需求来说,需求曲线向右下方倾斜,斜率为负。
(一)供求弹性
研究房地产价格泡沫的形成机制需要充分考虑到供求弹性的差异。经济学中的弹性是指因变量对自变量变化的反应程度,是一个相对值。供求弹性分别是指,当价格按照一定比率变动时所引起的供给量和需求量变动的比率。当价格变动的比率较大而需求量变动的比率较小时,表明供求缺乏弹性,相反则表明供求富有弹性。由于土地供给的有限性,在短期内住房供给难以随着市场需求的增加而增加,因此,房地产市场的最大特征就在于需求富有弹性而供给缺乏弹性。表现在供求关系上,就是需求曲线较为平缓而供给曲线近乎垂直。
(二)供求价格
房地产需求篇9
[关键词] 房地产市场 有效需求 投机需求 宏观调控 利率 税收
一、未来几年住房需求仍大于供给
房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量，它的大小由多方面因素决定，其中包括国民经济的发展水平，城市化水平，房地产价格，消费者收入水平，国家***策等等。总体上来讲，可以分为两类，即消费需求和投机需求，这三类需求也体现了房地产所具有的多样性、层次性和阶段性特征。而消费需求也称为有效需求。也是 目前 以及将来几年的房地产市场中主要的需求。并且这部分有效需求所对应的供给是小户型的普通住宅。
房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内,在一定价格条件下,房地产开发 企业 愿意生产并销售的房地产商品的数量。 全 社会 的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分。
市场交易房地产供给,是指通过一定的交换关系,经过必要的市场交易程序,以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品。
非市场交易房地产供给,是指通过划拨,配给手段满足社会需求的房地产,以及新旧体制摩擦导致的,具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给。
目前，房地产市场供给主要是以市场交易供给为主。在我们国家，由于对项目可行性 研究 不够重视，房地产开发商没有意愿承担社会责任等原因，导致现在我国房地产市场的供给结构不平衡。别墅等大户型的供给过剩，而普通住宅等小户型供给严重不足。现在的住房空置率居高不下，在相当大的程度上是由于大户型的共给过剩引起的。
因此，我国房地产市场的现状是大户型供给过剩和普通住宅供给不足共同存在。目前普通住宅远远不能满足有效需求。因此在许多大城市出现了排队购买普通住宅的现象。所以我国房地产市场中的主要矛盾是普通住宅的供小于求。
我国的房地产市场中，影响需求的因素主要有以下几个方面：
(1)从 ***治 因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个：一是国家或地区***局的稳定性。二是***府基本***策的导向。三是***府有关***策的连续性和透明度。国家目前***局是稳定性的，***府鼓励和支持发展房地产业，而且***策具有很高的透明度和连续性，所以此因素影响需求的权重较小，应从下面经济因素考虑。
(2)从经济因素考虑影响房地产需求的主要因素有三个：一是人口状况，包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。二是国家的发展水平和人均可支配收入。三是国家经济发展的周期。在众多经济因素中经过 分析 判定，人口的数量、人均可支配收入、住房价格、房地产产业结构的调整和变化应为首选的影响因素。
二、现行提高利率调节房价 理论 的弊端
现行提高利率降低房价的内在机制：
从供给角度看：长期时间内，***府提高贷款利率增加了房地产开发公司的投资成本，长期内住房投资将减少。但在短期时间内，当前正在建设的住宅不可能半路停止，无论如何要完工，所以短时间内房地产的供给是刚性的，住宅供给不会减少。
用利率调节房价的原理是抑制投机需求，然而在抑制投机需求的同时，也同时抑制了有效需求—即确实需要买房的消费者。加重了消费者的购房负担，形成了越来越多的房奴，经有关数据统计，在表示因买房而产生 经济 压力的购房者中，共有接近一半的购房者“减少了出去娱乐、 旅游 的次数”；共有40.9%的购房者表示会“减少出去聚会的次数”；共有36.4%的购房者表示“日常的油盐酱醋也要小心 计算 ”；甚至，共有54.6%的购房者表示：“有时候需要借钱过日子”。由此可见现行的提高利率调节房价的弊端。这与我们国家“居者有其屋”的***策不符，与构建和谐 社会 的目标相悖。长此以往，还会危机社会的安定团结。
三、利率调节房价新理论
未来几年内，我们国家的住房需求量依然很大，普通住宅的供给不能满足需求的现状在未来几年亦不能改变。况且，现在的主要需求是有效需求，为刚性需求，是不能抑制的有效需求， 目前 的普通住宅的供给也远远不够。所以，***府只能降低住宅固定资产投资力度，减慢住宅的供给速度，但不能让住宅供给的呈负增长。根据短期时间内利率调节房价的理论，用降低需求的 方法 来降低房价是对的，但不能“一刀切”，***府可以通过打击房地产需求的投机性需求来降低需求总量，对于那些有效需求，***府不应该抑制，甚至是应该支持的。
基于以上观点；我认为调节利率应该分开对待开发商和消费者。对于开发商，银行要提高年利率，增加开发 企业 的投资成本，从而减低固定资产投资的热度。对于是有效需求的消费者，银行应该降低利率，至少是保持可行的低利率。这样才能使得更多的人负担得起买房的重担。不至于被深深的沦为房奴。
在银行区别对待开发商和消费者的情况下，预售可以间接为开发商筹集资金，成为其融资的手段。所以，***府应该取消楼房的预售制度。对于那些投机的消费者，***府可以制定相关的法规***策，比如：对于首次置业的人，少收消费税。但对于那些二次或多次置业的人，在他们买房之后几年之内又转手交易的，***府应当没收其除当初取得成本之外的全部收益。这样就可以严重的打击投机行为。***府可以控制转手年限长短，调节适当的投机度来活跃房地产市场。因为，适度的投机对活跃房地产市场是有益的。
四、 总结
我国住宅市场供不应求的局面在未来几年，甚至是十几年内将长期存在。用提高利率的方法来降低需求固然可在一定程度上降低房价，但是这种方法减少了投机需求的同时，也减少了有效需求，并且给确实需要买房的消费者（有效需求）增加了沉重的债务，使他们沦为房奴，身心承受巨大的压力。本文提出的对有效需求采用低利率，用税收手段打击投机需求来降低总需求的理论，适合了我国现阶段的住房目标，让消费者买的起房，养的起房。同时，***府对开发商采用高利率可以在长期内调节住宅投资节奏，有条不紊的实现住房的供给。
参考 文献 ：
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[3]李庚寅,张宗勇. 央行加息对房地产需求价格的 影响 .经济论坛[J].2005.17:78-79
房地产需求篇10
一、引言
2007年，美国房地产市场泡沫破裂、房价暴跌以及信用链条断裂引发的次贷危机使美国房地产体系以及金融体系遭受重创，在此次危机中，许多经济学者经泡沫的形成和破灭归咎于美国宽松的信贷***策。
20世纪90年代之后，我国房地产市场在信贷支持下获得空前发展。但是随着房地产市场的繁荣，房价问题逐步显现，1991年到2008年房价的年均增幅为10.54%，尤其是2004年、2005年、2007年，年平均增幅超过21.3%。如此高速的房价增幅以及超出居民正常消费水平的住房价格，引发社会担忧，是否会出现房价暴跌而导致的银行业金融危机？银行信贷在这些年房地产市场的发展中到底扮演什么角色？
二、影响房地产资产价格主要因素判定
从2003年之后，我国房地产价格不断上涨，超出普通居民购买力水平，社会房价压力普遍增大，由于投资、投机需求的旺盛，社会甚至出现“声讨”房价的现象。如***1，所示，我国房地产景气指数显示，2003年到2011之间，国房景气指数基本保持超过100，甚至达到110左右；而商品房平均销售价格指数在10年间保持大幅上涨趋势（2008年除外），尤其是2009年～2010年期间，房价的上涨严重影响了社会经济、银行等的安全性和稳定性。
房地产作为一种商品具有其特殊性，并且在我国还表现出供给和需求“双刚性”特征，这也就赋予了我国房地产价格上涨的巨大空间和潜力，也是促使我国房价上涨的最主要因素。
首先，从供给的角度而言，保障性住房和商品房住房供给都存在由土地供给刚性引发的供给刚性。我国房地产市场供给最主要决定主体是***府以及进行市场化运作的房地产企业，***府主要解决中低收入水平居民的住房需求问题；而房地产企业则主要满足社会一般性商品住房需求。从现状来看，由***府为中低收入家庭提供的保障性住房供给难以满足社会需求；同样，由于土地稀缺，房地产企业所提供的商品性住房短时间也难以满足市场需求（包括改善型需求和由于高房价抑制的真实需求），房地产供给市场有较强刚性。
其次，从需求的角度而言，我国住房需求主要是实际居住需求、改善型需求、高房价抑制性需求以及投资和投机需求。第一，“人口红利期”对房地产需求的刺激，我国第三次人口出生高峰出现在1981年～1990年，十年期间人口出生率均在20%以上。随着“80后”在当前以及未来几年内都处于结婚生子阶段，并且按照人口年龄结构进行推断，我国的“人口红利期”可能会持续到2020年左右，城市化、人口结构等因素保持的红利需求将会延续；第二，高房价抑制性需求是目前包含在改善型需求和自住型需求之内的尚未释放的需求力量，虽然由于价格原因这部分刚性需求转变为弹性需求，但是由于需求动力的存在，可以理解为当期无法实现的需求，而在下期阶段中会得以释放。
三、房地产资产价格指标判定及与银行信贷关系分析
第一，房地产资产价格指标判定。
本文主要选取有代表性的房价收入比、HAI指数、房地产贷款额/金融机构贷款总额等指标来衡量房地产市场发展现状以及是否出现房价过高等现象。
首先，房价收入比。按照国际通用的计算方法，房价收入比是自有住房市场价值的中位数与所有家庭年收入中位数之比，而考虑我国现实数据统计问题，将其修正为平均数之比。遵照世界银行的标准，发展中国家合理房价收入比应该保持在3～6之间。2011年全国总体房价收入比为7.4，较上年有所降低；上海易居房地产研究院“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，2011年深圳以房价收入比15.6，位居35个城市的首位。我国PIR指标已经远远超出合理水平，房价问题成为经济合理发展的制约因素。
其次，住房可支付指数。HAI指标是衡量居民住房价格支付能力的重要指标，该指标以100为临界值，若是HAI大于100说明该家庭有可支付能力；反之，则支付能力不足。2003年以后，HAI指数逐年下降，2003年HAI为125，而2008年只有82，且北京、上海以及南京等城市HAI指数只有40左右，我国城镇居民住房支付能力明显不足。
最后，房地产贷款额/金融机构贷款总额。房地产贷款额包括房地产开发贷款额和个人住房抵押贷款额，比重越大说明信贷倾向越大，对房地产支持程度越高，也说明产生房地产金融风险的基础条件越好。央行2012年三季度金融机构贷款投向统计报告以及2012年第三季度货币***策执行报告透露，2012年9月末，全部金融机构本外币贷款余额为65.5万亿元，主要金融机构人民币房地产贷款余额11.74万亿元，占比达到17.9%；其中房产开发贷款余额2.96万亿元，同比增长12.1%；个人购房贷款余额7.8万亿元，同比增长12.6%。
第二，房地产价格与银行信贷关系分析。
房地产市场与银行信贷在现实实践中始终保持着“一荣俱荣、一损俱损”的密切关系。
首先，银行信贷对房地产价格的影响。银行信贷主要从两个途径影响房地产价格，一是银行信贷增加以及利率下降时，居民可以获得更多的信贷支持用以实现需求、投资甚至是投机，从而提高社会整体住房需求能力，推动房地产价格上涨；二是银行信贷及利率水平影响社会预期，当出现利率下调、放松信贷时，会对市场放出利好消息，从而推动资金进入房地产市场，尤其是投资、投机需求的增加，极易形成房地产泡沫。
其实，房地产价格对银行信贷的影响。房地产价格对银行信贷的影响是“双刃剑”。从整个市场来看，房地产贷款作为优质的抵押贷款资产，尤其是在房地产市场繁荣的周期中，房价上涨会推动银行资产不断扩张，银行业绩也会实现不断发展，这就赋予银行更大的投资倾向；相反，在房地产处于下调周期时，银行则会出现巨大风险，2008年美国次贷危机就是在房地产次级债券的影响下导致雷曼兄弟等大型银行的破产，银行往往会在市场繁荣的时候贷款给房地产企业及个人，但房地产市场一旦出现风险，就通过贷款链条传导至金融领域，引发银行危机甚至是金融危机。
在目前我国房地产市场下行状态中，2012年11月15日，银监会的最新数据显示，截至三季度末商业银行不良贷款余额为4788亿元，不良贷款率0.95%，这也是连续第四个季度商业银行不良贷款出现上升。在大型商业银行、股份制商业银行、城商行、农商行及外资行这五大阵营中，仅大型商业银行不良贷款率保持下降态势，其余四大阵营的不良贷款均出现“双增”现象。