学文网房地产泡沫论文篇1
关键词：房地产泡沫；房地产价格；指标
中国自1998年结束了福利分房制，开始实行货币化分房，成为房地产业走向市场化的分水岭。从此，中国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化进程，促进国民经济增长，起到了重要作用。经过十多年的发展，现已成为我国主要产业之一。然而，与此同时，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显，温州炒房团，海外热钞，上海房价神话(汤臣一品均价11万／平方米)，部分高官纷纷落马，无不揭示了房地产市场的投机氛围极为浓厚。据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，2002年上涨了4％，2003年上涨了5．7％，2004年上涨了18．6％，2005年上涨了15．1％，2006年1—7月份，全国比去年同期上涨9．7％。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日高，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。
一、我国的房地产泡沫是否存在之争
2001年10月25日，经济学家魏杰在一次电视访谈中认为“2002年就要充分显示出房地产的冬天”。由此拉开了“房地产泡沫”争论的序幕。2002年11月，时任******表示了对房地产泡沫的担忧。2004年10月底，美国《纽约时报》刊登了题为《中国房地产业出现过热和泡沫》的报道，引发了国内外对中国房地产是否存在严重泡沫的争论不断升级。目前主要有两种观点“泡沫论”和“无泡沫论”。
泡沫论的代表人物是清华大学魏杰教授、中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容等。他们认为，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房价持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产已出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控。易宪容还认为，中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大。
持“无泡沫论”观点的以中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、北京大学萧灼基教授、建设部***策研究中心等为代表。他们认为，从***策、经济发展等方面都说明我国房地产的需求很大，目前的房地产业是在健康快速发展。建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升在于市场需求大于供给，根本不存在泡沫。由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团等组成的联盟，了“中国房地产研究报告”，主旨是“拿数字说话”，反击“泡沫论”。这份报告认为，1998—2003年我国商品住宅售价的年增长率为3．5％，而同期城镇居民的年收入增长率为10．7％，几乎是房价上涨速度的3倍。房价涨幅低于收入，哪有什么房地产泡沫?
数字胜过千言。本文在对房地产泡沫内涵、特征和运行机理进行分析的基础上，以全国房地产市场有关数据作为依据，选取适当指标对全国房地产市场泡沫进行实证研究，力求从数字、指标、判断标准上来界定我国房地产市场目前的现状如何，是否已出现了普遍性的泡沫，程度如何，等等。
二、房地产泡沫的内涵、特征和运行机理
房地产泡沫是房地产资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。
三、我国房地产泡沫问题的实证分析
我们根据房地产泡沫的内涵、特征和运行机理，选取了理性泡沫模型，基于数据的收集困难，本文采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。
(一)直接指标法实证检验
1．房地产贷款增长率／贷款总额增长率
反映房地产与信贷协调性的指标。该指标在1～3左右为宜，过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分比较大。
由***看出，中国的这个指标波动很大，但每一次的涨落都与国家的***策短期效应有关，如1998、1999年由于我国处于机构改革、紧缩阶段，2001年国家金融机构贷款骤减，房地产贷款同比上升，2004年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后，这一比例又逐步开始上升，至2006上半年达到了4．37，说明我国房地产贷款额增长过快，房地产业的发展过多依赖于银行资金支持，当前的我国房地产业存在着投机泡沫成分，应该提高警惕，严防由此引发的泡沫扩大化。
2．房价收入比
这个指标最初是用来衡量家庭对房价的承受能力。如果房价远远大于家庭年平均收入，则说明住房价格超过了居民消费水平，房价过高。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3～6。世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间，发达国家一般在1．8～5．5之间。
从***4可以看出，我国的房价／家庭年平均收入都在6以上，高于国际水平，所以，仅从房价收入比这一国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标来看。中国的房价已经某种程度地超过了居民的实际支付能力，出现了泡沫迹象，特别在上海、北京、杭州等重点监测的城市，这一比例都超过了12以上，应时刻警惕目前过高房价中的泡沫成分。但整体来看这个比值在慢慢下降，说明房价与收入之间的差距在逐年缩小，向6以内逼近。
3．房地产价格增长率／GDP增长率
用GDP增长率代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度，用来监测房地产经济泡沫化的趋
势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。
由***5可知，即使GDP增长率使用可比价格计算，我国的这个指标也均保持在2以内，仅从此指标判断来看，我国房地产业运行正常，毫无泡沫可言。
(二)单位根及协整实证检验
1．分别检验售价和租价序列是否为平稳数据，如果房地产价格时间序列是一个非平稳的随机过程，说明需求中包含了大量的投机需求，房地产市场上存在投机性泡沫。
2．如果都不是平稳序列，则找出它们的单整阶数d，在阶数相等的条件下进行协整检验。如果房地产价格与租价之间不存在长期均衡关系，则说明房地产市场上存在大量投机交易，房地产市场价格偏离了理论价格，可能产生了投机性泡沫。分析如表：
结果显示，在5％的显著性水平下，全国房屋销售价格指数序列存在单位根，是非平稳的，而全国房屋销售价格指数一阶差分序列和全国房屋租赁价格指数序列都不存在单位根，都是平稳的。
以上分析表明，全国房屋销售价格指数序列的ADF检验无法拒绝存在单位根的零假设，故可以认为是一个非平稳的随机过程，说明全国房地产市场存在投机性需求和投机性泡沫。而全国房屋销售价格指数一阶差分序列和全国房屋租赁价格指数序列的ADF检验拒绝了存在单位根的零假设，故可以认为是一个子稳的随机过程。另外，全国房屋销售价格指数序列和全国房屋租赁价格指数序列不存在协整关系和长期均衡关系，由此也认为我国房地产市场存在大量投机交易，可能产生了投机性泡沫。
四、结论
我国目前正处于房地产周期的复苏与繁荣期，我国房地产市场总体运行比较健康。通过以上直接和间接检验法对我国房地产业运行特征的实证分析及定量评判，从整体上看，虽还没有完全足够的证据证明我国各大城市存在普遍性的房地产泡沫。可有整体向泡沫一方倾斜的迹象，各项相关指标均运行在高位，因而存在着较高的潜在的房地产泡沫风险因素，但尚未形成严重的房地产泡沫，更未达到房地产泡沫破裂程度。然而局部地区(比如上海、北京等)确实出现了房地产投机性泡沫(关于上海、北京等局部出现的泡沫研究请参看其他文献，在此略)，为中国房地产市场敲响了泡沫警钟。
房地产泡沫论文篇2
关键词房地产泡沫；利益机制；制度因素
一、引言
泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生及外生因素二方面，所谓内生因素是认为泡沫的变动与基值的变动息息相关；外生因素则是由市场景气的变动，使得市场参与者对未来的市场价格预期发生过度反应，供需失衡使市场价格偏离基值所引发的价格泡沫现象。台湾学者徐滇庆、于宗先、王金利（2000）则通过房产投机商的资本增值方程对房地产泡沫的产生机理进行了解释。
它的生成机理一般都与投机、预期、非理性等有关。房地产特性是泡沫产生的必要条件，“经济人”的行为方式和金融信贷是房地产泡沫形成的直接因素；制度因素是我国房地产泡沫形成的深层次因素；现有的利益机制是我国房地产泡沫形成的根源。
二、中国房地产泡沫生成的制度因素分析
1．预售制度
预售制度是我国在房地产业起步阶段，为了给予成长中的开发商的一项扶持***策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入。应该说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。但在我国房地产业有了很大发展的今天，预售制度的原有***策意义已经很小了。
首先，预售制度使房地产金融风险得以累积。预售制度使得开发商得以以少量的自由资金启动开发项目，将购房者个人收入和银行的贷款转变为自有资本。央行报告指出，开发商已形成高比例负债经营状况，银行贷款占其资本金比例高达55％，而自由资金比例却呈逐年下降趋势。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％，直到2004年下半年，国家出台相关规定后，才有所上升。房地产开发企业高负债经营的风险被转嫁给了银行。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的土地和房产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很容易脱套，而银行却可能陷身泥潭。
再次，预售制度促使了房地产业的投机炒作行为。商品房的预售可以说是在信息不对称下的交易行为。一些开发商利用掌握的信息优势，将已经预售的商品房抵押或者将已抵押的商品房预售，或重复预售套取银行资金，极大地加重了金融风险。另一方面开发商以少量的资本金来运作项目，只要能够卖出一部分期房，就可以收回自有投资。这就造成了开发商囤积房源、虚假的房地产交易信息，哄抬房价等一系列投机炒作行为。
2．土地***策失误
土地***策的失误也是产生房地产泡沫的因素。土地***策失误就是对土地的公共管理特性认识不清，对土地交易过于放任。土地因为数量有限，供给缺乏弹性；土地还因个别地块不具有完全的可替代性，存在使用方式与社会公益的协调问题；土地还因具有直接财富性和自然增值性，而可能导致土地投机的泛滥。土地的这些自然与经济特性决定了对土地实施更多的公共管理，任由市场自发地调节，很难实现土地资源的优化配置。土地的公共管理特性要求对土地保有、使用和交易进行限制。我国目前虽然对土地保有、使用和交易也有限制，但是对交易的限制很弱，炒卖地皮的现象司空见惯。而许多发达资本主义国家对土地交易的限制非常严格，比如英国在不动产管理上规定，一切不动产交易都必须事先呈报，由***府审查批准后才能实施。
3．房地产税费制度
当前房地产税费的一个明显特点是房地产开发流通环节税费多，在房地产开发、销售过程中，仅税就有契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税等等，收费项目就更多，税费负担严重，从某种程度上制约了房地产的供给，是目前房价过高的一个主要原因。
另一方面，房地产保有环节课税少，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10-30%之后征收，税负较轻，这就相当于给土地保有者的无息贷款，***府无法参与增值价值的再分配，实际上是鼓励投机，鼓励囤积土地，导致土地炒卖严重
预售制度、不合理的税费制度和土地***策失误是当前房地产制度安排中的一个重大缺陷，这一重大缺陷的结果就是鼓励房地产投机炒作，进而促发了房地产泡沫的膨胀。
三、我国房地产泡沫产生的根源--现有利益机制的作用
我国房地产泡沫产生的因素十分复杂，前面所述的原因并不是我国房地产泡沫产生的根源，我国房地产泡沫产生的根源来自于现有利益机制的作用。
我国地方***府有着GDP崇拜，地方经济的发展是地方***府官员的绩效考核指标。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方***府的税收。最重要的是，房价的上涨导致土地价格的上涨，对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方***府都不是持强烈的反对态度。土地出让收入目前已经成为地方财***的主要来源。地方***府希望能将土地卖出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行。我国目前实行的是土地储备制度，***府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度更使得地方***府能够更容易地掌握土地出让价格。
近年来，有些地方***府为了提高地方财***收入和***绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，***府的收入就越高。由于土地资源的不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。
在这个背景下，此利益机制促成了土地的投机炒作。近年来城市地价连续上升，很值得警惕，如福州市去年一块地一亩拍到1264万元，每平方米折合楼面地价9031元，而周边楼盘的均价不超过6000元。开发商显然预期到未来房地产价格的上涨，加紧购买和囤积土地，投机需求的增加造成了市场的虚假繁荣，进一步加深了价格上涨的预期。而这种投机行为恰恰是引起房地产泡沫的最直接因素。
四、***策建议
1．调整目前中央与地方***府在土地收益上的分配格局，提高中央财***对土地收益的控制权。改变现行“大头在下“的收益格局，加大土地出让收入的征管力度，严格禁止地方***府随意减免应上缴中央的土地出让收入，降低地方***府对土地收益的支配权，强调土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失。
2．改变以往以GDP作为考核地方***府***绩的主要指标，强调以科学发展观落实的成效来考核地方***府。***的十七大报告中将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来中国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方***府***绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民生活，保障社会公平正义、不断促进社会和谐，加快转变***府职能，削弱地方***府与房市之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。
3．加快推进***府预算制度改革，强化***府土地出让收益的预算约束，严格预算收支管理，实行收支两条线管理，约束地方***府的土地收益动机，扭转地方***府“以地生财“的模式。把土地出让收入纳入***府一般预算统筹安排，加强各级人民代表大会和各级***府审计机关对土地收益分配的监督、检查，制止随意减免、缓缴、欠缴、少缴土地出让收入的行为。
参考文献
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房地产泡沫论文篇3
Abstract： With the rapidly growth of China's national economy， the development of the real state industry which is considered as one of the national economic pillar industries has been paid a lot of attentions. The reason of real estate price bubble has been researched that it contained peculation credit support of the bank， excessive support of the financial system. Some relevant analysis models have been summaried. The hazard of real estate price bubble has been analyzed and the solution of real estate price has been put forward.
关键词： 房地产；价格泡沫；模型
Key words： real estate；price bubble；model
中***分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）11-0167-03
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作者简介：贺婷婷（1987-），女，湖南常德人，在读研究生，研究方向为区域经济与房地产；朱红梅（通讯作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向为土地资源利用与土地经济。
1 房地产泡沫产生的原因
1.1 国外关于房地产泡沫产生原因的研究现状 Hirshleifer认为，主观信念是诱发投机的主要原因。市场中总有一些投资者明知房产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多人愿意以更高的价格购买，因此会不断地购入，最终形成房产泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）认为，如果资产在流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明这种资产存在着泡沫。
1.2 国内关于房地产泡沫产生原因的研究现状 刘琳认为， 过度的投机需求、投资信贷的支持以及房产行业自身的特点是导致泡沫的原因[2]。易宪容认为，房产市场的泡沫是完全建立在银行过度支持的基础上的[3]。周京奎通过一个博弈分析认为，信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[4]。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[5]。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫[6]。厉以宁则指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题[7]。
对于房地产泡沫的成因，主要包括消费者的投机心理导致房地产的价格偏离其基础价格不断上升，过度投机，信贷支持，金融系统支持等，“羊群行为”使整个行业的非正常发展不再显而易见从而使得泡沫不断产生。
2 房地产泡沫检测模型
2.1 国外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通过世代交叠模型证明了只有在动态无效率中，资产泡沫才可能出现。泡沫存在性的检验缘自著名的希勒检验（Shi1Ier，1981），希勒认为，如果泡沫存在，资产的价格会在其基础价值变化不大的时候异常的波动，引出了资产价格的超常易变性检验，希勒的研究结果拒绝了超常易变性的假设[10]。随后，Flavin和Merton对于希勒检验方法中的变量平稳性发面提出质疑，Merton认为希勒拒绝了市场有效性假设和理性泡沫的存在性假设，由此West构造了两步检验方法，结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在[11]。可见早期对于泡沫的研究中，并没有得出比较一致的结论，而且检验的结果似乎也出乎人们的意料。自从八十年代以来，关于泡沫的分析更多的结合了具体的市场结构以及行为金融的相关理论。
Campbell和Kyle（1988）[12]创建了股票市场的“噪声交易”模型；DeLong（1990）[13]发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen和Gorton（1991）[14]证明，即使所有的参与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫，Allen的模型还指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫，等等。但是这类研究主要是针对于资本市场，其中又以股票市场的研究居多，主要针对房地产市场的研究并不多见，Abraham[15]和Hendershotf[16]分别于1993和1996年对美国的房地产市场泡沫进行了实证的检验，得出了沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城市的结论。Hing Lin Clan，Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鉴股票市场的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模型，用1985-1998年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。Kar-Yiu Wong以泰国地产泡沫为背景设计了一个动态模型，解释了由于过度乐观而形成的羊群效应是如何产生泡沫以及最终又是如何导致泡沫膨胀和破裂的。
2.2 国内研究模型 袁志刚和樊潇彦通过局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件[18]。陆磊和李世宏参照Jean Tirole的模型来研究居民的房地产投资决策和泡沫的形成与破裂过程[19]。陈日清，李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上。论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用。并以日本[20]为例进行了实证研究。结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用[21]。何正霞，许士春建立了一个跨期替代模型，通过分析居民的微观决策来说明房产泡沫的形成与破灭。研究表明：①只要存在预期房产实际价格上升，便有房产的投机行为引起房产泡沫；②居民预期收入增加和银行过度金融支持会加大房产泡沫；③实际利率的上升和预期收入的下降是房产泡沫破灭的主要外生冲击变量[22]。孙伟，扈文秀在布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基础上，通过修改测度因子，提出了房地产泡沫的测度模型，描述了该测度模型中所需数据在我国房地产市场环境下的获取方法[23]。彭建林建立了一个计量经济模型对房地产市场价格泡沫进行了研究。首先选取了6个变量作为模型的解释变量，然后利用我国2001-2003年三年间全国除外的30个省级行***区的相关数据共90对进行回归，在经过检验后，采取了一个模型，据此来预测以后年份的房地产价格泡沫[24]。
王琳，王洪卫为检验北京、上海两市住宅及写字楼市场泡沫的存在性，根据Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依赖理论对我国的房地产市场进行检验；最后得出结论：我国的房地产市场存在投机泡沫，其中上海住宅市场的泡沫更为显著[25]。韩冬梅，刘兰娟，曹坤建立了商品房供给与需求的状态空间模型，把基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现，并且近四年来平均泡沫程度达到22.5%[26]。朱述斌，申云，周洁文（2011）通过蛛网模型理论分析我国房地产市场上银行信贷和房地产价格泡沫化之间互相推动的循环[27]。
3 房地产泡沫的危害以及相应的应对措施
房地产泡沫除了对我国经济造成严重的影响外，对我国***治的影响也不言而喻，作为支柱产业之一的房地产如果出现严重的泡沫最后泡沫破灭时，会造成整个国家经济不同程度的瘫痪，民心不稳就容易引发***，对我国***治体系也将是严峻的考验。要采取恰当的措施使之“软着陆”。
3.1 防止国际游资的侵扰 可以采取的措施包括：首先，制定相关***策严控外资投资我国房地产。商务部刚出台规定严控外资进入我国房地产，但是具体措施还不完备；其次，建立更为灵活的汇率制度。我国虽然宣布汇率制度的改革，但由于浮动幅度仍然偏小，国际投机资本仍然不断流入我国。因此，建立灵活的汇率制度，使我们不再受制于汇率而失去货币***策的***性。
3.2 银行应该采取紧缩的信贷***策 在银行利率、过户登记、物业转让和税费等各个环节加大管理力度。严格监控这部分资本的流向，避免过度的投资需求严重误导居民形成的心里预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。
3.3 国家应该出台合理的房地产税收***策 应当尽快建立起一套规范合理的房地产税收体系，根据住房面积征收不同比例的房产税，全面发挥税收对我国房地产市场的调节作用。***府通过开征空地税以防止圈地、囤积土地，限制以投机为目的的炒地皮现象，同时还可促进土地资源的合理配置，提高土地利用效率。在房地产交易转让环节应强化增值税的征收，增加投机者转移成本，降低投机预期，以控制过快上涨的房地产价格。
3.4 消费者应该学会理性思考房地产价格的非理性波动 宣传教育消费者转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。
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房地产泡沫论文篇4
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
中***分类号：F76文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）10-0159-02
1 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进***地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下***直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
Blanchard and Watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5 预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40
其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6 结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试***建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明. 房地产泡沫测度研究［J］. 经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］. 中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
房地产泡沫论文篇5
关键词：房地产泡沫 北京市 指标分析 防范措施
一、研究背景及意义
（一）研究背景
1998年，我国进行住房制度改革，确定了我国住房制度改革的市场化大方向。同时，为了摆脱亚洲金融危机的影响，国家又出台了一系列拉动内需的***策，为个人信贷提供帮助。2008年受金融危机的影响，我国房地产市场一片惨淡。经过2009年一系列拉动内需的***策颁布后，房价普涨，房市成交量回升，楼市再度火爆，上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。目前，我国房地产市场存在需求、供给结构不合理，需求与供给总量不平衡，城市住房价格上涨过快等问题亟需解决。
（二）研究意义
房地产业是我国的支柱产业，国民经济能否快速、健康的发展取决于房地产业能否健康的发展。所以，一旦房地产业出现泡沫，对国民经济所造成的危害和损失是难以估量的。房地产泡沫能对国民经济造成毁灭性打击，对于房地产泡沫必须以预防为主，运用恰当的测度方法准确测得房地产泡沫程度，据此采取有效措施，防止泡沫发生。因此，本课题具有十分重要的研究意义。
二、房地产泡沫的定义
房地产泡沫是指房地产市场中房价在较长时间内，非平稳的向上增长，持续偏离长期市场使用价值，并且这种上涨还会不断吸引新的购买者，从而引起房价新一轮的高涨，最终导致房地产的价格远远高于它的实际价值，并在这个过程中产生了不能反映物质财富实际增长的泡沫，这种泡沫就是房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和房价的暴跌，即泡沫的破灭。
三、房地产的泡沫测度的实证分析―以北京市为例
（一）房地产泡沫测度方法
国际上房地产泡沫的测度方法多种多样，根据其性质，可分为三类：指标法、理论价格法和统计检验法。由于我国房地产市场是一个很年轻的行业，市场化商品化的时间很短，各种统计数据不全面，很多数据口径不一致和与理论研究需求不符合，不能真实反映市场运行情况，且我国的数理统计科学发展还不够完善，而理论价格法和统计检验法所需要的数据众多，对数理统计的运用要求极高，故这两种方法在国内运用极少。指标法因其简便性在我国应用最多。本文对北京市数据的分析运用的也是指标分析法。
（二）指标分析法
本文主要运用房地产销售总额/GDP总额、住宅空置率、住宅施工面积/住宅竣工面积这三项指标来判断北京市是否存在房地产泡沫。
1.房地产销售总额/GDP总额
房地产销售总额/GDP总额这项指标可以反映房地产行业在国民经济不同阶段发展的冷热程度。表2显示， 2008～2013年北京市房地产销售额占GDP总额的比重都超过了10%，最高达到17.8%，而全国房地产销售总额占国内生产总值的比重12.9%。北京市房地产销售额占GDP的比重偏高，在一定程度上可以说明存在房地产泡沫。
2.住宅空置率
住宅闲置率反映房地产市场是否由于投机性需求过高而炒高房价，从而形成泡沫。这一指标的合理区是5%～14%，大于20%是商品房积压区。由表3数据可以看出，北京市住宅空置率在2010年开始超过20%，说明人们投机性需求过高，在一定程度上说明北京市存在房地产泡沫。
3.住宅施工面积/住宅竣工面积
住宅施工面积/住宅竣工面积这一指标反映了住宅未来的供求情况，根据在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的3.0 ±0.5倍，施工面积反映了1-2年后现房供应量，若小于2.5倍，会出现供应短缺的局面，若大于3.5倍，未来供应量会放大。所以，该比值越大，说明未来的房地产泡沫越大，一般认为3.2倍是发出泡沫预警信号的比值.表4显示， 除2009年外，其余年份北京住宅施工面积与住宅竣工面积的比值都超过3.5，这意味着住宅施工面积过多，说房屋供应量过大，房地产市场可能会出现泡沫。
四、关于防范房地产泡沫的建议
（一）完善房产泡沫预警机制
由于全国各地区经济发展水平不同，以全国均价为标准不能很好衡量房地产泡沫程度。因此，应该分区域建立泡沫测度预警机制，以便可以更合理测度房地产市场泡沫程度，对房地产市场进行及时妥善的引导。
（二）加强金融监管力度，合理引导资金流向
由上文分析可知，信贷资金的过度投入是房地产泡沫产生的原因之一。为了防范泡沫的产生，首先要规范金融市场，加强房地产贷款管理，进一步健全金融监管体系，从源头上防止现代泡沫经济发生；其次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业***策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理。
参考文献：
[1]曹振良，高晓慧.中国房地产产业发展与管理研究.
房地产泡沫论文篇6
【关键词】厦门 房价泡沫 实证研究
一、问题的提出
观察2000年以来厦门房价发展趋势，2000年至2003年期间，房价温和上升；2003年至2006年，房价快速增长；2006底至2007年上半年，房价疯狂拉升；2007年10月之后，房价开始显著回落。直观看来，厦门房价走势呈现显著的泡沫孕育、泡沫增大、泡沫膨胀和泡沫初步崩溃的明显特征。而厦门是否真正存在房价泡沫，房价泡沫是否演变成泡沫房价，泡沫房价是否正在崩溃，就须要利用相关科学理论、模型、方法进行进一步的展开分析。
二、研究设计
指标评价法：房地产泡沫的评价体系由价格、供给、需求三类指标构成。比起许多经济理论和模型来说，这些指标具有直观、易理解的优点。然而，相关泡沫标准未统一，不同机构给出的标准有很大差异；同时由于某些指标数据采集的困难，数据真实性欠佳，国际间的可比性较差等原因，降低了这些指标的可靠性。但是，如果同一国家的不同城市或者同一城市的不同时期，这些指标出现系统性的持续高企；如果一个城市的指标普遍高于另一个城市，则有理由认为该城市的房价泡沫迹象是显著的。见表1：
本文将采用这个指标体系对厦门房地产相关数据进行实证检验，判断厦门房地产泡沫的发展程度和速度。
本文选择中国、上海、重庆三个对象作为厦门的参照系。中国表示全国房地产业发展的总体水准，上海表示全国房地产业发展的发达水准，重庆表示全国房地产业发展的欠发达水准。从而可以根据三个参照系的房价泡沫指标情况与厦门房价泡沫指标所处区间的对比来衡量厦门房价泡沫发展的程度和速度。
三、结果与分析
1.价格指标
房价收入比：房价收入比是住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性，能较准确地判断某地区居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被国际上公认为“国际房价最难承受地区”。
根据人均住房使用面积（建筑面积）的国际标准：发达水准60平方米/人和宜居水准30平方米/人，以及样本当前水准，测算出三个房价收入比水平，分别对应为表3的“房价收入比60”、“房价收入比30”、“房价收入比当前”。通过对中国总体及样本城市的房价收入比的对比分析可见：
（1）无论采取何种口径计算，中国总体及所有样本城市2005年的房价收入比均偏高，样本城市的主流指标“房价收入比30”均超过7的国际警戒标准，均属于国际房价最难承受的城市。而情况最严重的是上海。
（2）有数据显示，到目前为止，各样本城市的住宅平均单价增速远超过家庭年均可支配收入增速。因此可以断定：到目前为止，各样本城市的房价收入比仍然呈扩大的态势。
（3）根据该指标可以判断厦门房价存在显著泡沫。
房价增长率／gdp增长率：这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的增长速度，一般指标值在1以内属于合理范围，即房价（土地价格）增长率与gdp同步；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显著。以2003年至2006年4年间的平均gdp增长速度数据和平均房价增长速度数据，对各样本城市的该指标测算，结论如下：
（1）2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于gdp年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。
（2）厦门的房价增长显著超过gdp增长，比值已超过国际警戒值。说明厦门房价存在明显泡沫。
房价增长率/cpi：在中国，由于投资渠道单一，居民把商品房屋作为对抗通胀的重要的投资品之一。因此将房价增长率与cpi进行比较，可以看出商品房屋对抗通胀的程度。但若该指标持续不断地上涨，就有可能反映出房价已产生泡沫。日本1988-1991年房地产泡沫膨胀时期，该指标的平均值为4.3。但由于我国cpi的波动率很大，如果仅仅使用该指标，可能对房价泡沫产生误判。因此，本文基于谨慎原则再设定两个前提条件：一是住宅价格平均年增长率超过名义gdp增长率，二是该指标持续超过4。采用2003-2006年数据进行测算，结论如下：
（1）总体来说，2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于gdp年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。除厦门外，其余样本城市的房价年均增长率多低于gdp年均增长率，不能确定是否存在房价泡沫。
（2）令人不情愿看到的是，即使在谨慎原则前提检验下，厦门的该项指标仍然持续超过4。说明厦门房价存在明显泡沫。
购租比：购租比是指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。从理论上说，购租比能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。
该指标中平均住房租金的确定是一个令人头疼的问题。中国各地统计机构或房地产主管机关从来没有公布过有关住房租金的***汇总信息。厦门国土资源局则以抽样方式公布，由于样本量太少，无法满足该指标测算的需要。为了使该指标测算能够进行下去，本文只好进行常识性假设。比如瑞景新村的住房，按大家的心理感觉可以认为代表厦门中等水平住房。80平方米普装的两居室房屋，按2006年的行情，平均月租不会超过1500元/平方米，即18.75元/平方米.月。为了进一步加强分析结论的可靠性，本文采取更保守的策略，把厦门的住宅平均租金提高至22元/平方米.月。根据各地房屋租赁信息，本文用同样的方法确定其它城市的住宅平均租金。另外，考虑到数据的可得性，租金增长率则近似地认为是cpi中居住类指标的增长率。
现在以2006年数据为例，对各样本的购租比分析结论如下：
（1）由于无法确定总体数据的准确性，该指标放弃计算中国总体情况。考虑到中国经济及房地产发展的区域不平衡性，可以近似地认为重庆代表中国总体水平。可见，2006年除重庆外，其他样本城市的购租比均接近或超过240的国际警戒线。同时除重庆外各样本城市住房peg也显著偏大，显示大部分城市的住宅真实需求并不能支撑相应的房价。
（2）厦门市的指标显著超过了国际警戒线，说明存在显著的房价泡沫。
房价增长率/租金增长率：租金是房屋投资收益率的直接表现，也是决定房产投资未来现金流的重要指标。只有租金与房价同比例增长，房价上涨才合理。根据国际经验，这个指标超过2进入泡沫区，超过5进入泡沫警戒区。这个指标是非常直观易于理解的，本文不再做进一步的阐释。采用2003-2006年数据进行测算，分析结论如下：
房地产泡沫论文篇7
[关键词]房地产价格泡沫；货币***策；财******策
一、引言
房地产行业是资金密集型产业，其自身具有投资和消费的双重属性，具有明显的投机特征，一旦社会资金过度集中就会引发房地产价格泡沫的产生。从历史经验来看，房地产市场蕴含巨大风险。房地产价格泡沫的破裂对经济社会带来巨大损害，甚至引发金融危机，如20世纪70年代的日本泡沫经济、90年代的东南亚经济危机以及2007年美国次贷危机就是典型例证。自我国1998年住房市场货币化改革以来。房地产市场发展迅猛，全国商品房的平均销售价格由1999年的2 053.00元/平方米增加到2015年6月的6 815.90元/平方米。快速增长的房地产价格引起社会各界的广泛关注。
然而与理论相悖，十多年来中央***府多次通过提高法定存款准备金率与基准利率的货币***策对房地产市场进行调控。但房地产价格依然居高不下。有学者认为，在我国财***分权体制以及***府官员的绩效考核体制下，地方***府的财******策，尤其是土地财***是影响房地产价格泡沫的重要因素。那么，货币***策与财******策对房地产价格泡沫的影响到底有多大？搞清楚这些问题有利于从宏观***策或制度层面入手。平抑房地产价格波动，进而避免房地产价格泡沫对经济发展各个层面的冲击。当前文献大多侧重研究货币***策或土地财******策单方面对房地产价格的影响。鲜有文献将二者纳入统一框架进行研究。
本文首先对货币***策与财******策对房地产价格泡沫的影响进行理论分析并提出研究假设。选择房地产价格增长率/实际GDP增长率来测度房地产价格泡沫，构建模型并进行证结果分析，进而提出相关***策建议。
二、货币***策与财******策对房地产价格泡沫影响的理论分析与研究假设
1.货币***策对房地产价格泡沫的作用机制
货币***策是调控房地产市场的主要手段。房地产业的发展速度与货币***策关系密切，宽松的货币***策会刺激房地产市场的投资和消费，带动房地产价格上涨，促进房地产市场繁荣，甚至引起房地产价格脱离基本面快速上涨产生泡沫：紧缩的货币***策会抑制房地产价格上涨，导致房地产价格泡沫破裂。
货币***策主要包括两个层面的内容：货币供应的数量和资金使用价格（利率水平），央行主要通过调整法定存款准备金率来操控货币供应量进而影响房地产价格水平；在市场化程度较高的国家利率水平主要由市场决定。而在我国，存贷款利率并不是由市场自发调整，而是受***府行***控制，银行同业拆借利率是我国货币市场的基准利率，***府主要通过在银行间市场买卖债券、回购、发行央行票据等行为干预银行同业拆借利率。
假设1：货币供应量对房地产价格泡沫的影响是正向的，货币供应量增加会引起房地产价格泡沫膨胀。反之亦反。
假设2：利率水平对房地产价格泡沫的影响是负向的，利率水平增加会导致资金借贷成本增加，进而引起房地产价格泡沫减小，反之亦反。
2.财******策对房地产价格泡沫的作用机制
在西方国家基本不存在财******策对房地产价格泡沫的影响问题，由于城镇化率较高，***府在基础设施建设方面的投资有限，加之财***支出体制较为健全，财***资金进入房地产市场的可能性很小。而在我国，由于城镇化率较低，且地方***府肩负发展经济的职能，财******策尤其是土地财******策是影响房地产价格泡沫的主要因素。
1994年我国实行分税制改革，此举将大量财权收归中央，却继续将大量事权留给地方***府，形成了“财权上收”与“事权下放”的非对称财***体制。然而与财***分权相对立的是，我国***治体制是中央集权的，地方官员不是由基层选举而是由上级任命的。上级***府以经济增长为主要指标决定下级***府官员的升迁，形成了地方***府之间为追求***绩而竞相追求GDP增长的***治激励。因此，分税制改革所造成的地方***府财权与事权的不匹配以及以经济增长为主***治体制导致了地方***府行为的变异，***府职能是经济建设而不是提供民生性公共产品。在这样的制度背景下，地方***府的财***支出结构偏重于基础设施建设是短时间内增加财***收入、做大GDP的有效手段。踪家峰等以及范剑勇和莫家伟的实证研究结果均表明我国地方***府的财***支出偏重于基础设施建设。具有资本化倾向，地方***府的财***支出对房地产价格泡沫具有显著的促进作用。
假设3：地方***府的财***支出对房地产价格泡沫的影响是正向的，财***支出增加导致房地产价格泡沫膨胀，反之亦反。
1994年分税制改革后，地方***府在财权与事权不对等的制度背景下，土地财***应运而生。土地财***是对当前地方***府在面临财***困境时利用土地换取财***收入的一种比喻。2010-2014年我国地方***府的国有土地使用权出让收入逐年增加，年复合增长率为16.91%，已成为地方***府财***收入的主要来源。由于地方***府垄断土地供给市场，在利益的推动下，地方***府不断提高土地出让价格使其远高于合理水平。2004-2014年我国房地产开发企业购置土地的平均价格由726.05元/平方米上涨到3 001.49元/平方米。年复合增长率为15.25%；在土地拍卖过程中，地方***府官员的权利寻租行为使开发商实际支付的地价远高于拍卖价格，从而增加房产开发成本，而开发商将相应成本转嫁给购房者，使房地产价格随之攀升。周彬和杜两省、Du等、潘爱民和***龙以及宫汝凯的实证分析结果均表明土地财***对房地产价格上涨具有明显的助推作用。吕炜和刘晨晖认为土地财***是房地产价格泡沫产生的重要原因。
假设4：土地财******策对房地产价格泡沫具有@著影响。扩张的土地财******策将促使房地产价格泡沫膨胀，反之亦反。
三、房地产价格泡沫的测度
1.房地产价格泡沫的测度方法
现有的房地产价格泡沫的检验与测度方法主要包括指标法、统计与计量分析法和理论价格法三类。
指标法是通过构建某个或某些房地产价格泡沫的指标并与国际公认警戒线相比较，进而判断房地产价格泡沫程度的方法。测度房地产价格泡沫的指标包括房价收入比、房地产价格增长率/实际GDP增长率、房地产开发投资额/固定资产投资额、房屋空置率、租售比等指标。指标法由于具有直观、准确等特性获得学者的广泛欢迎，如Case和Shiller、吕江林以及李泽明等均采用单指标法计算我国或某些地区的房地产价格泡沫水平。
统计与计量分析法是通过单位根与协整检验、HP滤波分析等数理分析方法来判别房地产价格泡沫问题。Diba和Grossmantl5j与Chan等提出了用单整与协整技术来检验资产泡沫存在与否的思想，该思想一经提出便得到国内外学者在研究房地产价格泡沫方面的广泛应用。如国外学者Mikhed和Zemik采用协整方法检验美国各州的房地产价格与居民收入之问的关系：国内学者曾五一和李想以及潘爱民等均采用这种方法研究房地产价格泡沫问题。
理论价格法是通过构建理论模型计算出房地产理论价格，并与实际价格相比较，进而测算出房地产价格泡沫的方法。采用理论价格法计算房地产价格泡沫的思路主要有两种：一种是构建房地产价格均衡模型计算房地产价格的基础价格。通过房地产的基础价格与实际成交价格的比较来测算房地产价格泡沫，如吕炜和刘晨晖。另一种是利用现值公式推算出基本房地产价格，然后将基本房地产价格与实际房地产价格进行比较来测算房地产价格泡沫，Black等开发了基于现值方法的房地产基础价格计算公式，而后中国学者便采用这种方法对我国房地产价格泡沫问题进行大量研究，如王维等。
相比较而言，用指标法测算我国房地产价格泡沫更加可行，原因有三：第一，对于统计与计量分析法而言，采用单位根与协整检验只能定性地测算出房地产价格泡沫存在与否，而无法定量估算出房地产价格泡沫的大小及变动趋势：采用HP滤波方法测算出的长期均衡价格不等于房地产市场中不存在投机行为的基础价格，因为HP滤波方法分离出来的短期波动项有可能是负的。而房地产价格泡沫是非负的。第二，对于理论价格法而言，关于构建房地产价格均衡模型计算房地产价格的基础价格，由于我国房地产市场起步较晚，尚处于初步发展阶段，因而借鉴国外的理论模型计算我国房地产基础价格的适用性有限：对于利用现值公式估算基本房地产价格的方法，由于我国处于经济体制及产业结构的转型和优化调整阶段，导致模型中未来现金流及贴现率难以准确把握。第三，与统计量分析法和理论价格法相比较而言，指标法的优势便可显现，采用指标法测度的房地产价格泡沫不仅直观而且易于测算。
2.我国房地产价格泡沫
本文采用房地产价格增长率/实际GDP增长率（HP）指标来测度我国房地产价格泡沫，该指标是房地产价格增速相对实体经济增速快慢的动态指标，代表虚拟经济偏离实体经济的程度。若某一区域或国家的房地产价格增长率/实际GDP增长率在1-2之间，说明处于泡沫预警阶段，大于2，则说明处于房地产价格虚涨泡沫显现阶段。
本文计算了2008年第4季度至2015年第4季度房地产价格增长率/实际GDP增长率的变动情况，并采用Hodrick-Prescott Filter方法提取出其趋势项，如***1所示。从***1可以看出，房地产价格泡沫的周期性很强，季节性特征明显，各年第1季度的房地产价格增长率/实际GDP增长率远大于2，而后在第2、3、4季度该值震荡减小；剔除周期性因素后，从趋势项中可以看出房地产价格泡沫是有所减小的。从2010年第2季度开始房地产价格增长率/实际GDP增长率的趋势项的值小于2，自2012年第2季度趋势项的值小于1。
由模型参数的估计结果可以看出：第一，在房地产价格泡沫lnHP方程中，滞后1期的房地产价格对当期房地产价格存在正向影响，平均而言。滞后1期的房地产价格每增长1%将带动当期房地产价格增长0.25%。说明房地产市场中的参与者存在一定程度的适应性预期；货币供应量M2对房地产价格的影响也是正向的。滞后1期的货币供应量每增长1%将带动当期房地产价格增长0.21%，说明在我国货币供应量增多会有很大一部分流向房地产市场，助推房地产价格上涨；利率对房地产价格的影响是负向的，滞后1期的银行间同业拆借利率R每增加1个百分点将导致房地产价格下降0.21%：地方财***支出对房地产价格的影响是正向的，地方财***支出每增加1%将带动房地产价格上涨0.11%，进一步为我国地方财***支出的资本化倾向提供了证据。说明地方财***支出结构偏重于基础设施建设投资；土地价格变动会带来房地产价格的同向波动、滞后1期的土地价格每增加1%带动当期房地产价格上涨0.01%。第二，在货币供应量lnM2方程中，房地产价格对货币供应量的影响是正向的，滞后1期房地产价格上涨1%将带动当期货币供应量M2增加0.09%，这主要源于房地产的抵押效应，由于房地产是主要的抵押品，房地产价格上涨导致抵押品价值增加，使借款者能够获得更多的银行贷款，从而衍生出更多的货币供给。第三，在银行同业拆借利率R的方程中，房地产价格泡沫对银行同业拆借利率的影响是正向的，滞后1期的房地产价格泡沫每增长1%将带动银行同业拆借的加权平均利率增加18.43%，由于房地产价格泡沫增大意味着房地产投资收益的增加，投资者对银行的信贷资金需求增加，进而导致银行的资金面从紧，进一步导致银行间同业拆借利率增大。第四，在地方财***支出InCZZC方程中，房地产价格泡沫对地方财***支出的影响也是正向的，滞后1期的房地产价格泡沫每增长1%将带动地方财***支出增加0.13%，这是因为地方***府的财***收支对房地产市场的依赖性较强，房地产市场的繁荣发展不仅能够直接增加地方***府的营业税、印花税等税收收人，同时能够带动水泥、钢铁等众多关联行业的发展进而间接增加地方***府的税收收入，在“量人为出”原则下，地方***府的财***支出规模相应增大。第五，在土地价格lnTDP方程中，房地产价格泡沫对土地价格的影响是负向的，滞后1期的房地产价格每增加1%将导致土地价格增速减小0.42%，这一现象主要源于我国土地资源由***府行***垄断管理、市场化程度较弱所致。
3.脉冲响应函数
耐3（***3-***7***例相同）中可以看出，第一，当在本期给定房地产价格一个正向冲击后，房地产价格会在第1期和第2期持续增长，从第3期开始房地产价格的增长效果不明显，说明房地产价格受到外部冲击后会引起自身价格约有半年时间的短暂增加。第二，给定货币供应量的一个正向冲击，房地产价格增速在第2期达到最高点，而后逐渐减小趋于稳定，这说明货币供应量在受到外部冲击时，会经市场传递给房地产行业，造成房地产价格的同向波动，具有显著的促进作用和较长的持续效应。第三，给定利率一个正向冲击，房地产价格变动幅度较小，说明房地产价格对利率的外部冲击并不敏感。第四，给定财***支出的一个正向冲击，房地产价格增速会在第2期达到最高，从第4期开始房地产价格增速的波动并不明显，说明财***支出冲击会引起房地产价格增速在1年内进行同向波动，但长期效果并不明显。第五，给定土地价格一个正向冲击，房地产价格增速在前6期逐渐增加，从第7期开始趋于平稳。说明土地价格冲击会引起房地产价格的同向波动，具有显著的促进作用和较长的持续效应。
由***4可知，在当期给定房地产价格一个正向冲击引起货币供应量增速在第1期较大幅度的同向波动，从第2期开始波动幅度由正转负，到第5期货币供应量增速的变动幅度并不明显。由***5可知，房地产价格增速的正向冲击会在第1期为银行间同业拆借利率造成负向冲击，从第2期开始冲击由负转正，到第5期银行间同业拆借利率的变动并不明显。由***6可知。房地产价格增速的一个正向冲击会在前2期引起地方***府财***支出增速的上下波动，从第3期开始地方***府财***支出增速的波动趋于零。由***7可知，房地产价格增速的正向冲击引起土地价格增速的反向波动，持续时间较长但幅度较小。综上，房地产价格增速的外部冲击会引起货币供应量、银行同业拆借利率、地方***府财***支出在短期内上下波动，而长期效果并不明显；房地产价格增速的冲击引起土地价格增速的方向小幅波动，进一步印证了我国土地市场由***府行***垄断经营而脱离市场一般规律造成资源配置低效的事实。
4.方差分解
VAR模型中各变量的方差分解情况表明。第一，房地产价格自身的贡献率较大为57.84%：货币供应量和土地价格对房地产价格的贡献率不断增加，在第40期分别达到22.24%和17.28%；利率和财******策对房地产价格的贡献率较小，仅为0.76%和1.88%。第二，房地产价格对货币供应量的贡献率较小仅为1%左右，房地产价格对银行同业拆借利率的贡献率为21.47%，房地产价格对地方财***支出的贡献率较小为1.25%，房地产价格对土地价格的贡献率为6.80%。
5.货币***策与财******策对房地产价格泡沫的动态影响
InHP关于lnM2（-1）的系数为0.21，且lnM2的外部冲击会引起lnHP持久稳定的同向波动，对lnHP的贡献率在22%以上，充分说明货币供应量对房地产价格泡沫具有明显的促进作用，货币供应量增加会引起房地产价格泡沫增加，反之亦反，假设1得到验证。
尽管lnHP关于R（-1）的系数为-0.21，但R的外部冲击仅引起lnHP暂时性的小幅波动，对InHP的贡献率较小为0.76%，说明我国房地产价格对利率的反应并不敏感，假设2没有得到验证，白俊和孟庆玺以及刘晨晖和陈长石也得出了相同的研究结论。本文认为利率***策对房地产市场的调控失灵可能源于地方***府的行***干预。当货币当局为抑制资产价格泡沫而提升利率水平时，企业资金使用成本上升而不得不减少投资，地方经济增速放缓，地方***府为保障经济的持续增长具有强烈的干预动机，地方***府会通过地方融资平台将自身控制的土地、矿产、税收等资源做抵押获得银行信贷资金，进行经济建设，推高房地产价格，进而“搞活”经济以及获取更高的土地出让收人。因此，在现有体制下中央***府试***通过调整利率来调控房地产价格的***策手段收效甚微。
lnHP关于InCZZC（-1）的系数为0.11，lnCZZC的外部冲击会引起lnHP短期内的同向波动，说明我国地方财***支出增加能够带动房地产价格上涨，存在一定的资本化倾向，假设3得到验证。但是lnCZZC的冲击对lnHP的长期效果并不明显且贡献率较小仅为1.88%，因而地方***府侧重于基础设施建设的财***支出结构只能带来房地产市场的瞬时繁荣，长期效果并不明显，同时还会引起重复建设、产能过剩等资源浪费现象。
lnHP关于lnTDP的系数为0.01。lnTDP的外部冲击会引起lnTDP的同向波动且具有较长的持续效应，对lnHP的贡献率达17.28%，充分说明土地价格对房地产价格泡沫具有明显的促进作用，土地价格增加会引起房地产价格泡沫膨胀，假设4得到验证。由于土地价格上涨不仅能够增加***府的土地出让收入同时能够带动房地产市场繁荣，因而地方***府有激励大搞土地财***，提高土地价格。
五、结论与***策建议
本文采用房地产价格增长率/实际GDP增长率作为测度我国房地产价格泡沫的指标，并构建VAR模型研究货币***策与财******策对房地产价格泡沫的影响，实证研究结果表明：在货币***策中。货币供应量M2会对房地产价格泡沫产生显著正向影响，而利率对房地产价格泡沫的影响并不显著；在财******策中，地方***府的财***支出具有资本化倾向，但财***支出增加仅能带来房地产市场的暂时繁荣，土地价格增加对房地产价格泡沫具有明显的促进作用。
房地产泡沫论文篇8
关键词：房地产泡沫；影响因素；***策性建议
0、引言
众所周知，近些年来，房地产事业飞速发展，在居民消费趋于平淡的同时，很大程度上的拉动了内需，促进了国民经济的持续增长，然而由于房地产市场的供给具有极强的垄断性，导致大量投机者购买需求增加，从而引起房地产价格持续上涨，而投机者所引起的增长并不是实际真实需求所带来的增加，因此这种上涨导致房价虚高，也就出现了房地产泡沫的现象。房地产市场出现了表面上的繁荣现象。其实，早在20实际80年代末，房地产泡沫就导致了日本经济的崩溃，97年亚洲金融危机，我国香港的房市一再缩水，房地产泡沫现象趋于表面化，07年美国次贷危机，再次警示我们，房地产泡沫问题与国家金融安全的稳定十分紧密，而我国鄂尔多斯的房地产事件，相信是这种现象的很好的证明。因此：了解房地产泡沫的形成机制以及影响因素，重视房地产泡沫的问题，预防与控制房地产泡沫的破裂是十分值得研究的问题，对于我国金融业的安全有着十分重要的作用。
1、文献综述
通过对有关房地产泡沫文章的通读，不难发现，之前的文章的分析方法大致可分为三类，从定义，即理性与投机角度分析；从评价方法上，如：指标测量与统计检验分析；从计量模型上入手分析。
袁志刚，樊潇彦，用均衡框架下房地产市场理性的分析，讨论了房地产市场的均衡价格的理性泡沫成分，以及泡沫的概率小[1]；周京奎，用投机理论模型，对房地产泡沫进行分析，用投机度检验法，证明了各城市投机水平相当高，个别城市过于突出，结论是房地产价格的上升是投机来推动的[2]。笔者认为，两篇文章的观点过于绝对，并没有把理性和投机同时分析，只是单方面的分析，缺乏说服力。
刘琳，黄英，刘洪玉，通过对房地产泡沫测试的系数研究，提出了测试系数的概念，即q1=房地产价格增长率/实际GDP增长率，q2=住房按揭款/居民月收入，q3=房地产增长率/居民收入，三者的几何平均值作为测试系数，该系数越大，房地产泡沫程度就越大[3]。张红利，利用均衡价格理论从供给弹性和需求弹性入手，通过二者变化的程度进行相对分析，得出了房地产泡沫的生成，发展和破灭都是价格机制的作用成果[4]。笔者认为，刘琳等人的文章中有个很显然的问题，就是该方法的数据的真实性很难得到求证，查找数据十分繁琐，另外各指标之间也存在一定的相关性；而对于张红利的文章，认为缺乏一定的数据证明，只存在理论分析而没有实证作为依据，缺乏说服力。
蒲永健，陈鸿雁，利用住宅销售价格代替房地产市场价格，用居民可支配收入，以及建造成本构架价格泡沫模型，并通过上海，重庆两个城市的数据进行分析，得出来房地产市场已经出现全国范围内的价格泡沫[5]。苑德宇，宋小宁，基于35个不用大中小城市面板数据进行实证分析，才用了固定效应模型，对城市之间空间上的传染进行分析，得出了泡沫大小与房价并无必然联系[6]；笔者认为，蒲永健，陈鸿雁文章中的分析方法值得学习，但是毕竟省市选择较少，并且都是直辖市，可能会以偏概全，而苑德宇，宋小宁的文章中，并没有从根本上给出各城市房价泡沫的大小，仅仅是做了相关性检验，并无详细说明。
综上可知，我国目前关于房地产泡沫的讨论以及研究，主要集中在上述的三个方面，但是很显然，从分析角度，或者指标的代表性上，都存在一定的主观性，本文在力***避免出现上述主观性的同时，对于引起房地产价格变化的显著影响因素入手，用计量模型进行分析，来对这些影响因素进行实证分析。
2、模型构建与变量选择
2.1提出假设
首先，提出一定的限制，本文研究的是单一的国内房地产市场，暂不考虑其他市场，也不考虑各城市房地产之间的相互影响；第二个，假定房地产市场有增量市场和存量市场，本文研究限于增量市场，即新房的市场，模型中将不考虑二手房以及租赁市场的影响。
2.2 模型构建
确定了研究市场之后，众所周知，房地产泡沫的形成主要表现在房价的大幅上涨，而房价本身的自身价值却相对脱离。本文选择的被解释变量即为住宅销售价格指数，用来衡量房价的变动；解释变量包括：土地价格，居民收入，银行等金融机构的信贷，选取上述变量，主要是土地价格的上涨将推动房价的上涨，土地的增长会使得开发商通过提高房价来转嫁自己的成本；其次居民收入能够很好的反应居民的购买力，增加居民的投机能力，影响房价走势，最后选择银行等金融机构的信贷是因为信贷可以是房地产商有资本去建房，同时居民可以贷款去买房，也会影响房地产的价格。因此，该模型的构建可表述为：
HI表示住宅销售价格，PI表示居民用地销售价格指数，CI表示城镇居民可支配收入，FI表示房地产开发企业国内贷款；
LnHI=c1+α1LnPI+α2LnCI+α3LnFI+μ①
选取对数模型的原因是，可以度量被解释变量与解释变量之间的弹性，能够更好的反应出二者之间比例的变动。
2.3 数据来源及说明
数据选取上，由于房地产的数据大多从98开始，故选取从1998-2012年，十五年的时间数据为例，数据来源于国家统计局中国统计年鉴，中国房地产统计年鉴2010，新中国60年统计资料汇编。
2.4 模型的得出与分析
LnHI=4.05-0.64LnPI+0.68LnCI+0.08LnFI+μ①
（0.451033） （0.232237） （0.121530）
其中，μ是非均衡误差项，括号内为各个变量回归检验的标准误差。该回归中R=0.98，说明拟合优度较好，由上式可知，HI与PI，CI，FI存在着长期的均衡关系。三个系数的含义：-0.64表示，在人均收入以及信贷不变的情况下，土地交易价格每增加一个百分点，房地产销售价格下降0.64个百分点，二者呈负相关；0.68表示，在土地交易价格以及信贷不变的情况下，居民收入每增加一个百分点，房地产的售价增加0.68个百分点，二者呈正相关变动；0.08表示，在土地交易价格，以及居民收入不变的情况下，银行每增加一个百分点的贷款量，房地产价格上涨0.08个百分点，二者呈正相关变动。
3、结论研究与***策性建议
3.1结论研究
本文在充分考虑房地产价格，居民用地交易价格，城镇居民人均收入，以及银行间贷款额的情况下，利用1998-2012年的数据，对于我国房地产泡沫影响因素就行了实证分析研究。可以看出土地价格上涨以及居民收入所增加的投机行为对于房价的变化影响较大，这是我国房地产泡沫的主要影响因素，其次金融界对于房地产的支持也在一定程度上推动了房价的再次上涨，之所以银行金融业的影响程度较之稍小，是因为我国目前正采取趋紧的房地产***策，银行对于房地产贷款还没有完全放开，因此，相关系数较小，但是信贷推动的作用不能忽略。
3.2***策性建议
（一） 土地方面，防止“以地生财”的错误思想蔓延，一定程度上增加土地交易价格的同时，严防土地投机现象。抑制大规模的建房，圈地现象，调整土地供给与需求关系，抑制因为土地供给较多所带来的地价压力，从根本上控制土地价格，从而防止房地产厂商利用土地所带来的投机。
（二） 收入方面，由于城市化进程加快，居民收入水平不断提高，人口不断增加，不难想象的是，房地产需求仍然会呈现持续增加的现象，因此 ，房价仍然会处于上升阶段。只有建立多元的土地供给市场，完善住房用户体系，在税收方面加大一定程度的管理，比如，增加物业税，发挥***策调控的效力，提高投机成本，防止人们因为收入增加而产生的投机动机，从而抑制泡沫的形成。
（三） 金融市场，大力发展住房金融市场，完善风险分散机制，继续实行紧缩性的房地产调控***策，如，上调利率，减少货币供给，限贷等等，一定程度上可以导致房地产上涨预期减弱，投资性购房需求减小，从而房价降低，一定程度上减小泡沫。同时，可以开发金融衍生品市场，通过合理的分配，分散房贷风险，从而避免房地产泡沫形成和加剧。
[参考文献]
[1]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析. 经济研究，2003（3）：34-43.
[2]周京奎.房地产价格波动与投机行为――对中国14城市的实证研究[J].当代经济科学，2005，27（4）：19-24.
[3]刘琳，黄英，刘洪玉.房地产泡沫测试系数研究[J].价格理论与实践，2003（6）.
[4]张红利.基于均衡价格理论的房地产泡沫形成机理研究.理论聚焦，2013.
[5]蒲永健，陈鸿雁.我国房地产市场泡沫存在性的实证研究.统计与决策，2006（5）：85-87.
[6]苑德宇，宋小宁.中国区域房价泡沫测度及空间传染性研究――基于2001-2005年35个大中城市面板数据的实证分析.上海财经大学学报，2008，10（3）：78-85.
房地产泡沫论文篇9
关键词：房地产泡沫；实证分析；对策
引言：美国著名经济学家查尔斯p金德伯格曾把房地产泡沫解释为：房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。我们可以简单的将房地产泡沫定义为：房地产价格连续上涨而导致的价格远远高于房地产的内在价值。
许多经济学家警告称，美国次贷危机发生后2年，中国也开始面临房地产泡沫破裂的危险，如果不幸成为现实，将对全球经济造成不可预料的影响。近期，中国***府便连续出台了调控房地产系列***策，然而收效甚微，全国70个大中城市房屋销售价格仍然维持在同比10%左右的增速（如表1）。当前，我国房地产市场是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何应对房地产泡沫已经成为学术界和实务界最为关注的问题。
表12010年全国70个大中城市1—7月房屋销售价格同比变动表
一、我国房地产泡沫评价指标的选择本文在总结已有文献的基础上，根据房地产泡沫的涵义、成因及统计资料的可得性、可操作性并借鉴国际通用指标，主要选取房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额、房地产价格增长率/gdp增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、房屋施工面积/房屋竣工面积等五个指标来评价我国房地产市场泡沫的现状。我们根据国际通用标准，结合我国房地产业是我国支柱产业的实际情况，研究文献，参考大部分专家的意见，确定了我国房地产市场泡沫判断标准（如表3），获得指标大于其警戒线，即为房地产市场存在泡沫现象。
指标1：房地产投资开发总额/全社会固定资产投资总额。本指标反映全社会固定资产投资结构是否合理。该比值越大，说明房地产投资挤占基本建设和更新改造的资金的比重越大。比值过大就会造成经济发展后劲不足，泡沫经济严重。
指标2：房地产价格增长率/gdp增长率。该指标是测量房地产相对实体经济（gdp）增长速度的动态相对指标，可以衡量房地产行业扩张程度，显示房地产业与实体经济的偏离程度，进而反映房地产泡沫发展的趋势。该指标值越大房地产饱沫的程度就越大。
指标3：房地产贷款增长率/贷款总额增长率。这个指标是用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。数值越大说明房地产业银行资金的依赖程度越大。房地产过多地依赖于银行资金支持，则说明其泡沫越大，就应该提高警惕，严防由此引发的金融危机。
指标4：房价收入比。该指标是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭对住房的支付能力。该比值越高代表支付能力就越低。当市场中的房价收入比一直处在上升状态并且没有存在市场萎缩的迹象则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高产生房地产泡沫的可能性就越大。
指标5：房屋施工面积/房屋竣工面积。这个指标衡量房地产市场的供应情况。商品房施工与竣工面积分别代表房地产市场的供给和需求，其比值用来反映商品房未来供求差异。指标值越大则说明供大于求，房地产市场的泡沫可能性越大。
二、我国房地产泡沫的综合测评
根据上文确定的房地产泡沫评价指标及其警戒线（如表3），利用统计数据（如表2），我们通过计算确定了2000年以来我国房地产市场的总体泡沫情况（如表3）。
表2 2000—2009年有关评价房地产市场泡沫状况的基础数据
注：指标4在计算过程中，用到的房屋面积为80，家庭成员个数为3人。
通过表3和***1—1、***1—2，我们可以获得以下结论：（1）2000—2009年房地产投资开发总额和全社会固定资产投资总额的比值均超过了14%，这表明我国房地产市场出现了严重的房地产泡沫，投资过度的向房地产业集中，房地产投资泡沫不容乐观；（2）2000—2008年房地产价格增长率和gdp增长率的比值没有超过警戒线2，但是2009年突跃到了2.04，说明房地产业近期存在着泡沫现象；（3）2005—2006年房地产贷款增长率的贷款总额增长率比值超过了警戒线，实为房地产市场的泡沫现象，2001—2003年、2007年和2009年该指标的数值虽然没有超过2，但是都超过了1.5，是潜在泡沫危机的表现；（4）2000—2009年该指标均超过了警戒线6这表明现阶段我国房价的涨幅已经超过了居民的承受能力，房地产市场出现了相当的泡沫；（5）房屋施工面积和房屋竣工面积的比值仅在2000年和2001年没有超过警戒线3，其他年份都超过了警戒线，而且比值越来越大，可见已经存在相当程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以来我国房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫，并近年有加重趋势。
三、应对我国房地产泡沫的对策建议在经济发展的过程中，经济泡沫的产生是不可避免的，它是经济运行的一种特殊表现形式，适度泡沫对经济的发展会起到一种剂的作用，会有效地刺激经济的发展，但是，泡沫过度的膨胀会演变成泡沫经济，一旦泡沫破裂，所造成的危害将是很大的。因此，房地产作为国民经济的支柱产业之一，适度的泡沫，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的，但是如果泡沫过多，过于膨胀，一旦破裂必会对国民经济造成严重的破坏。通过对2000—2009年相关数据的分析，我们发现我国房地产市场发展过热，泡沫现象已经出现，为了遏制房地产泡沫的继续膨胀，提出以下对策建议：（一）从金融领域入手，建立高效有序的房地产金融市场体系防范房地产泡沫最有效也是最容易操作的方法是从金融领域入手，加强对银行等金融机构的监管，加强信贷监管，抑制投机。金融机构是房地产市场资金的主要来源之一，控制其供给是达到控制房价上涨目的的必要措施。金融机构要不断提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应要不断完善信用制度、抵押制度、担保保险制度等，提高资本充足率，控制不良贷款率。商业银行特别要加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。对开发贷款从严审批，严防房地产开发企业的虚假按揭的行为，同时加强对个人住房抵押贷款的审核，对多次购房的应实施抵押递减制度。另外，可以拓展房地产融资渠道和培育创新融资机制，从而解决房地产企业过度依赖银行贷款的现状，起到分散房地产金融风险的作用。
（二）适时推进房产税征收，保证房地产市场长期稳定发展著名经济学家樊纲曾表示我国房地产市场最大的制度缺陷就是没有房产税。房产税主要是针对商品房保有环节征税，在税费相对固定的情况下，房产税与购房成本有关。一旦开始征税，商品房的持有成本将从无到有，其投资属性将被大大削弱，这将从根本上打击投资与投资性购房，进而从长远角度保证房地产市场的健康。5月31日，***批转国家发展改革委员会《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”。然而，全国推行难度较大，***应联合财***、税务等相关部门，组织相关专家，成立项目组，进行广泛调研与论证，尽快出台房产税征收的实施细则，可以先在个别城市试点，逐步推向全国。
（三）完善住房保障体系，实现住宅产品优化供给***府应该控制高档房屋建设，引导和鼓励开发商建设中低价位的小户型住宅，如限制部分土地仅造平民住宅，对招标土地建成后的住宅价格设置上限等。大规模地推出经济适用房，确保广大中低收入的家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设，解决最低收入家庭基本住房需
求。这种多层次的住房供给体系可以为不同消费人群提供不同价位的商品房。在当前房价超出广大居民住房购买力的情况下，保障性住房可以起到限制房价的作用，***府还要不断提供各种就业机会，增加家庭收入，提高广大居民的住房购买力。同时，***府可以通过财***专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金，专门用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，稳定房地产市场交易秩序信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。导致信息不对称的原因既有市场因素也有非市场因素，只有从这两方面着手才能稳定房地产市场交易秩序。针对市场因素，要强制房地产企业披露信息，如土地价格、建筑安装成本、绿化和配套费用、各项税费、利润率等信息，实现房地产业的公开透明运作。同时加强对信息披露的监督力度，不仅是***府，行业自律协会、媒体、律师事务所和会计事务所等主体也应发挥各自的作用。针对非市场因素，***府部门要加强***务公开制度的建设并将***务公开法制化。既要做到行***信息公开也要做到行***公开。包括有关房地产的各相关法律行***制度的公开，***府采购公开，标准化管理制度公开。各级***府尤其是国土资源管理部门对各地块地价的公开，金融监管部门，如央行、证监会、银监会等监管部门对利好消息的及时完整的公开，防止房地产商恶意提高房价，增加购买者的理性化交易行为。
（五）建立科学合理的房地产运作预警系统，引导市场向理性方向发展为使我国房地产市场向理性方向发展，***府必须建立完善的房地产市场运行监测预警系统。该系统要及时归集、整理和分析有关房地产方面的信息，研究房价的波动及其市场运作规律，从而对房地产市场趋势做出判断性预测，定期市场分析报告。该市场报告应该是公开的、无偿的、在确定的渠道上发行的，并真实合理、及时准确的反映房地产业的运行状况。不但可以合理引导企业正确投资，避免房地产过热现象的产生，而且还可以为***府制定宏观***策提供有价值的信息。尤其会检测房地产泡沫程度，能及时发出警报，以引起决策层关注，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地避免我国房地产业市场“泡沫”的进一步扩大。
作者单位：英国拉夫堡大学
参考文献：[1]王西***,刘传哲.我国房地产泡沫的实证分析.价格月刊,2006(10):16—18.
[2]李佩珈.房地产泡沫的评价指标体系构建与综合测度.建筑经济,2008(11):79—82.
[3]马辉,陈守东,才元.当前我国房地产泡沫的实证分析.经济研究参考,2008(34):25—33.
房地产泡沫论文篇10
【关键词】房地产业；泡沫经济
【中***分类号】F293.3 文献标识码：B 文章编号：1673-8500（2013）03-0035-01
随着近年来房地产业的持续升温，房价的持续盘升和房地产商的大肆圈地，更多的人开始关注起这样一个问题：我国房地产业是不是有些过热了？在京举办过的“中国地产十年论坛”，对2002年房地产市场的“过热”是否会再度滋生泡沫，也展开了积极的探讨。事实上，这场争论已经不仅仅局限于房地产业内，也把老百姓的目光吸引了过来，而经济学家的观点及近期***府相关部门联合出面说话，更是把这场争论引向深入。
1 正确理解泡沫经济与经济泡沫的关系
泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
2 我国房地产市场与国外相比。有两点值得注意：
一是房地产业的投资相当大一部分来自银行的贷款，如果加上购房者向银行的贷款，对银行的依赖性更大（一般估计要在70%以上）。这已成为银行业的一个沉重包袱，而且其中有一部分已成为坏账，影响到了金融业的深入改革。
二是在房地产业中的“权钱交易”等腐败现象已多有揭露，这个领域里的腐败现象必须彻底清除，才能保证今后的健康发展。最近德国《商报》在评论中国经济形势时说：“经济学家们首先担心的是贷款额的巨额增长，它的增长速度是国内生产总值的3至4倍”，“最糟糕的泡沫存在于已占中国经济增长四分之一的房地产业。低价贷款使该行业越来越过热”。这种意见应该引起我们的注意。
3 房地产业与泡沫经济的存在利弊
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
4 辩证地看待当前我国的房地产市场形势
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，其主要标志是：
1、房地产商品的供给需求分析。虽然和其他商品一样，随着房地产价格的上涨，房地产商品的供给会增加，但房地产商品和房地产行业的特点决定了房地产建设（房地产供给）需要大量的资金，建设周期长，使得房地产供给相对于房地产需求具有一定的时滞。同时，由于可供房地产建设的土地供给十分有限，房地产建设不可能无限增加；而且建设房地产商品需要大量资金和有严格的资格要求，厂商的市场进入障碍很高，这些因素使得房地产供给曲线比较陡峭。
我国改革开放以来，虽然随着经济增长，人民收入水平的不断提高，同时对房地产的有效需求也在不断增长。但是，由于存在房地产投资，房地产炒作的出现，加上信息不对称，非理性预期、投资者的“羊群效应”等作用，银行的按揭贷款支持，许多潜在的投资需求变为实际，使得需求曲线向右移动。但是，由于房地产供给需要大量资金，建设周期长，且土地稀缺，使得房地产供给曲线价格弹性较小，供给曲线比较陡峭。因此，在需求曲线向右移动的同时，价格上涨的幅度远远大于房地产数量上涨幅度。
2、加强对房地产中介机构的管理
不可否认，房地产中介机构对存量房的交易安全还是有相当大的影响的。因此，在建立健全存量房交易资金监管制度的同时，还应加强对房地产中介机构的管理。
首先，我国应下大力气整顿房地产中介行业。当前我国的房地产中介行业门槛过低，从业人员的素质也不高。对没有营业执照、中介服务机构资质证书与房地产经纪人资格证的“三无”房产中介或者证照不全的房产中介应坚决清理。对挪用客户资金的经纪机构及其从业人员的违法违规行为，应当严格按照相关法律法规的规定予以严肃处理。同时可以选取部分违法违规典型案例予以曝光，既能对类似的违规形成一定的震慑力，也能提高交易各方的警惕性。
其次，主管部门应转变思想观念。管理并不意味着一味地限制，管理的目的应当是为了促进更好的发展。如香港专门管理房地产行业的***府机构——地产监管局，其使命便是提高房地产经纪业的服务水平，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的房地产交易。因此，我国的房地产中介机构的管理主体也应转变管理理念，以推动我国房地产中介业的发展。
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