学文网房地产泡沫现象篇1
关键词:房地产;房地产泡沫;房地产市场;
美国著名经济学家查尔斯・P・金德伯格认为:泡沫即是“一种资产或一系列资产价钱在一个一连历程中的蓦地上涨,初始的价钱上涨使人们孕育发生价钱会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一样平常因此交易资产***利的投机者,而对资产的使用及其盈余本事并不感兴趣。随着价钱的上涨,通常是预期的逆转和价钱的暴跌,着末以金融危急了结。”简而言之,任何一种经济泡沫都可以被笼统的定义为:一种价格背离其价值的现象。在市场上,一种产品在其产品价值的上下做一定范围内的价格波动,是合理的,这时候的经济泡沫已然存在,并称之为合理的泡沫经济。但分析查尔斯・P・金德伯格所言,我们平时所关注的“泡沫”其实通常指产品或资产大受人们追捧而引起该产品或资产的价格不合理大幅度的提升,貌似出现一片繁荣,而其实已经出现经济泡沫了。超出合理水平的经济泡沫膨胀,显然背离了产品的经济基础,是经济行为中的风险行为。
一、房地产泡沫
(一)房地产泡沫的主要特征
借助上个世纪70年代日本房地产泡沫的产生和破裂,可以进一步理解房地产泡沫的内涵。70年代的日本,居民住宅贷款额同比有了1.3倍的大幅度增长。到了80年代以后,日本经济突飞猛进,生产和需求异常旺盛,这种情况下大量剩余资金涌动,一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业开始蠢蠢欲动,利用土地担保向银行贷款,开始了购买土地、***地产开发的循环动作。股票和房地产价格暴涨成为现实,日本城市居民开始选择把大部分收入用于住宅储蓄,日本金融机构也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地价竟然上涨了2倍有余,其中商业用地和住宅用地更是达到了75%以上。当到了1988年,连续多年的地价指数暴涨逼近2倍,日本已经不得不接受房地产泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地产总市值2450万亿日元,GDP450万亿日元,是GDP的5.45倍。GDP见顶是1992年 482万亿日元,房地产泡沫先破灭,和曾经的美国一样。日本由此完成了一个房地产泡沫形成到破裂的全部过程,世界经济史上亦是空前。
由日本房地产泡沫的发生、发展及最后的破裂可以总结出,房地产泡沫的主要特征应该包括以下几种:首先,房地产泡沫是房地产价格波动的一种特殊形态,并且这种形态的形成不是单一因素所能决定的。其次, 房地产泡沫振幅较大,虽有一定的理论轨迹可寻,但不具有连续性,没有稳定的周期和频率。最后,房地产泡沫主要是由于投机行为,货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
(二)房地产泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。从某种意义而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地产泡沫产生的前提。在地球上,土地的存在面积是固定不变,对地球上的居民而言,他们需要有自己的居住地和居住条件;对于企事业来说,他们的发展也都与地产密切相关。物以稀为贵,房地产有利可***便被一些人趋之若鹜,房地产业泡沫的产生也成为可能。
2.地价的虚构性和房地产市场的不充分性。土地在人类经济活动中的属性是多重的,它既是一种资源,又是一种资产。而地价的虚构性正是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致而产生的现象。在房地产业经济交易活动中,供大于求一旦出现,其资产性价格必然大于资源价格,形成地价的虚构。而现实的市场地价中,一般虚构部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事实上,房地产市场与常规自由竞争市场有着很大的差异性,这主要体现在买卖双方的信息不对称性上,即构成了房地产市场的不充分性,更导致了地价虚构性的形成和加强。
3.不合理的货币金融投资倾向性。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。出于投机目的的虚假需求的膨胀,经济泡沫的产生原理是一样的,但房地产也有自己的特点,其价值量大,且具有不可移动性及保值增值性。这样就造成了一方面没有银行等金融系统的支持无法完成投机需求的实现,另一方面银行系统为了自身的利益又很愿意发放房地产贷款,这样大量资金涌向房地产业,就给泡沫的产生埋下了隐患。
4.***府部门的调控和监管不足。在金融系统有巨大倾向性地把房地产作为最佳贷款项目时,房地产金融行业开始鱼龙混杂,甚至有不少公司是挂靠***府职能部门或金融机构,直接或间接向房地产贷款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重复抵押贷款也甚为严重。对此,作为主导经济发展的***府部门理应采取有效措施引流资金,进行强有力的监管、调控,以避免资金链无限拉长,造成经济泡沫产生的局面。
(三)房地产泡沫的危害
当年,日本房地产泡沫的破灭引起了一系列不良反应:重创经济、财***危机、通货紧缩、产业抑制等等。而事实上,房地产泡沫的危害不仅仅表现在这些方面,房地产过热,一旦泡沫形成房地产价格的过快上升就会最终导致新的房产积压,给整个国民经济带来持久而深远的负面影响。空置商品房的积累,又促使了不规范的住房抵押贷款操作,而房地产价格便跟着虚高,极大加重消费者的负担。
日本的前车之鉴告诉我们,一旦经济不振,金融危机便会应运而生,种种的连锁反应,最后社会问题也随之而来,整个国民经济将受到无法估量的巨大损失。
二、经济泡沫与房地产业的关系
(一)知其利害,用其之长
房地产泡沫的存在是一把“利害合璧的双刃剑”,在现代市场经济活动中已经达成共识。这主要是基于对经济泡沫的认识和房地产业的自身特点:首先,经济泡沫长期存在具有其自身的客观性,一方面,能在一定程度上刺激资金融通,活跃市场经济;另一方面,经济泡沫中确实存在不实因素和投机因素。其次,就是要充分认识到房地产业本质,房地产业是实体经济,房地产业部门也是实业部门,即其本身不是泡沫经济。但从事实出发分析,房地产业确实含有经济泡沫成分,在其恶意膨胀的事实下必将导致泡沫经济的发生。比如地产价格泡沫、房屋空置泡沫、房地产投资泡沫、房价虚涨泡沫等等,但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
事实上,房地产业没有一点经济泡沫是不现实的,也是行不通的。由此可见,房地产业与经济泡沫的共存和利害,其关键在于要把握一个度,在于把它控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济。而怎样利用现有理论知识、***府***策和市场规律,合理处理二者之间的关系,是作为房地产业以及相关人士要做的,且切实要做好,以发挥其有利的一面造福社会。
(二)剖析现状,均衡发展
目前,我国房地产市场存在的问题主要体现在以下几个方面:首先,房地产投资规模过大。近几年来,房地产业投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐渐增长的趋势。当前***府应把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当前加强宏观调控的一项重要任务。其次,房地产市场秩序有待于进一步整顿。房地产市场秩序的混乱,势必侵害到老百姓的合法权益,所以解决好房地产市场的秩序问题尤为重要。在我国一些地区和城市,一些开发企业、中介机构采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;违规以预购、认购等形式违规收取费用等等;甚至在部分城市炒楼花、炒房号现象屡见不鲜。这些都严重影响到了房地产市场持续稳定的发展,同时也可能导致部分地区房价过快上涨、结构性矛盾突出等问题的激化。另外,我国商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,也成为当前房地产业的诟病。
三、结束语
早在2003年,***府在《***关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就明确指出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”事实上,房地产业无论对国民经济的发展,还是对居民的生活都具有重要作用。而在当今新的形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就要充分认识房地产业与经济泡沫的关系,保持高度的理性,及早采取避免和应对房地产泡沫的措施,有效地进行宏观调控、科学决策、正确督导,以防房地产泡沫的出现和扩大。
参考文献:
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房地产泡沫现象篇2
关键词：房地产业；泡沫化；根源；经济影响近年来，报纸杂志刊登了很多有关于房地产泡沫的文章，引起了人们的注意，最为群众担忧的是与房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升有关的问题。与此同时，***颁布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，该通知的主要内容围绕解决房地产泡沫这一项目展开，可见国家对于这一方面的重视程度较高。本文对房地产泡沫现象进行了分析，综述如下。
一、我国房地产泡沫研究的相关理论
1.1泡沫论
美国著名经济学家查尔斯•P•金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年―1926年的美国佛罗里达房地产泡沫(Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。
就目前而言，房地产泡沫现象已存在并发生了，房地产投资以及消费状况正持续着以20%的百分比增长，这一结果是同期GDP增长率的2倍以上，这直接导致了房地产泡沫现象的出现。同时，《中国行业景气分析报告》一文也已指出，“中国式的房地产泡沫现象”正悄然而至。报告称房地产泡沫有如下特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。我国出现房地产泡沫现象的根本原因在于部分城市的房地产商引领了投资以及圈地的热潮，致使其他房地产商效仿，将房地产价格大幅度地提升以获取利益的手段使得商品房空置率不断飙升，这是弊端所在。将房地产泡沫现象进行案例分析、回归分析的方法进行总结，其结果是这一现象是区域性而非全国性，同时，房地产泡沫现象也是不争的一个事实。
1.2非泡沫论
学者黄征学认为，房地产的价格不断走高，商品房空置率居高不下，房地产投资增幅逐渐增大，这些现象不足以构成房地产泡沫，这一结果是根据于相关参数的测定得出的。任志强的观点是，房地产市场具有其他产业不具备的特殊性，还有一个原因就是房地产的销售期限不固定，跨度较大，而一些房屋的空置也只是短期的，房屋的入住率是持一个抛物线的趋势，有跌落也有反弹回升，这需要房地产商耐心等待。理论上来说，商品在销售时期，出现供求不平衡的状况是合理的，是一种很正常的经济现象。相关结果表明，我国商品房价格的涨势处于1%-4%的状态，与日本以及泰国的房地产泡沫时期的涨幅相比，是远远低于二者的，换个角度来讲，就是说我国的房地产商品房的价格增长速度也是远远低于国内经济生产总值的，从价格上来讲，房地产泡沫现象也是不复存在的。
任志强表示，泡沫从经济学的概念，只要有市场溢价就有泡沫，但是什么东西没有市场溢价呢，几乎没有。比如手机，一出来5000块钱，过两天变成4000，再过两天3000了，你说是泡沫吗，最初的时候就是知识产权的市场溢价。任志强还称，第二个解释泡沫的经济学的办法就是用虚拟经济的方式有了巨大的杠杆，中国的房子没有杠杆，首付30%，二套房首付70%，跌了30%还是百分之百的付款，没有什么泡沫。
1.3泡沫必然论
目前看来，房地产泡沫现象是一种模糊的概念，不能很清楚的界定其是否存在，比股市泡沫现象更难概括.如今，很多人进***地产投资项目，对于投资项目来说，收益与亏损是最为平常在所难免的，泡沫也是自然而然的。是长久以来的自然规律。吴敬琏认为,吴敬琏认为回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资一旦以投资目的入市今涨明跌泡沫是自然的。希勒认为全球有一个普遍现象凡是有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫是必然规律。
1.4泡沫
总体上来讲，我国的房地产态势是健康且持续稳定的，部分一些城市则出现了房地产投资幅度过大的现象，这直接导致了土地供应过量以及房价上升速度过快的现象，特别是商品房的空置率尤为严重，我们应对这现象高度重视，因为这些现象说明了这些城市的房地产市场正处于苗头虚热状态。有人认为，这些地区的房地产投资的幅度过大，房产价格涨幅太快，出现了虚热的状态，这一系列的问题都是市场风险存在的根源。林云霞认为，目前我国房地产市场总体上是健康的。但是目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量，房价和地价上涨过猛，商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头，刘志峰认为，目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现了不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险。
二、房地产泡沫的根源
2.1土地自身的特性
段正梁教授认为，土地有其有价格而无价值的独特性，这直接导致了土地被进行买卖的后果。一些人利用土地的这一特殊性进行土地买卖的活动，“炒房地产”已经形成一股热潮，加入这个大潮的人也越来越多。在经济方面，土地具有稀少性，在所有的生产要素之中，土地的反弹可能是最微小的，可以说是微乎其微的，土地在供给方面，具有稀少性、多元素以及包含性的特点，这些特点致使土地价格不断攀升。土地的稀缺性、垄断性和土地需求的投机性，更是使得土地价格上涨的趋势越来越高。同时，目前社会中的房地产项目已经与以往有所不同，以往人们将房地产项目作为资产以及材料的转让，而如今房地产项目是作为投资概念运行的，通过公式运算可能就已经将房地产规划完成了，正是基于此，房地产泡沫才有形成的空间。
2.2非理性预期和过度投机
Black(1986)首先将噪声的概念引入泡沫理论中，把市场有效性和噪声结合起来研究，认为噪声交易使股票价格成为噪声价格，不能充分反映信息所包含的内容，从而使市场的有效性大为降低。在股市交易中，噪声交易者不断通过交易将噪声累加到股票价格中，使得股票价格偏离其内在价值，形成股票泡沫。Shiller(1984，1990)和Summers(1986)建立了时尚模型，给出了投机泡沫成因的一种解释。Shiller(1984)认为股价极易受到纯粹的时尚潮流和社会动态的影响，投资者彼此之间的高度关注可能会导致泡沫的产生。过度投机是指以全部的资金、有价证券等投入于高风险行业，例如证券、期货、期权、杠杆交易等，由于这些交易往往因市场的变动而导致有价证券的贬值，或由于头寸的方向不对，需要更多地追加保证金，若保证金无法补充，因而导致被强行平仓并导致严重损失。过度投机对个人来说会导致倾家荡产，而对单位来说将会导致资不抵债或破产。但这些行为还往往引发市场的震荡或引致社会动荡。国际投行野村在最新报告中对中国房地产业发出警示，认为中国房地产已投资过剩，三四线城市风险尤其高，成为中国经济面临的最大风险。野村经济学家张智威等在报告中解释他的论据，他指，之所以强调2014年的房地产风险，因为他们团队认为中国房地产业在经历长达十年的繁荣後，目前开始面临结构性供应过剩的问题。报告称，去年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%。市场并未完全意识到这一风险，一部分是因为这些城市可获得的数据有限，另一方面是一线城市楼市热可能对误导了部分投资者。
野村对中国房地产的担忧，主要基於以下理由，一是库存不断增加，该投行估计城镇居民人均住宅建筑面积到2013年底达到37平方米，日本和英国则分别为35和33平米。如果以此趋势发展，人均面积到2017年会达到51平米。二是中国劳动力人口开始下降，城镇化放缓。中国劳动力人口2012年开始下降，而且应会进一步收缩。此外，宏观因素也可能引发房地产市场的调整，包括利率上升，资本账户开放，房地产税推行以及反腐败活动。野村指出，从2013年数据看，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，***府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。而且若房地产市场剧烈调整，应对***策也未必立竿见影。当前地方债和影子银行问题令人关注，但不太可能在今年引发系统性风险，***府可以对违约信托产品施以援手、展期债务。但若房地产投资急剧放缓，***策放松可能达不到很好的效果，因为地产业本身面临结构性过剩问题。从今年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1-2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%，而房价涨幅也持续缩窄。2月70个大中城市新建住宅销售价格同比升幅回落至8.7%。
2.3结构性失调
泡沫的根源在于结构性的失调，结构性失调主要是产品的结构失调，经济适用房以及商品房、高档房的安排不近合理，比例出现不均的现象，这是楼盘定位的问题。就市场情况看来，应适量的开发建筑面积大的楼盘，加大开发经济适用房，这样会符合大多数人的选择。这会避免房地产泡沫现象的出现。房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的
2.4***府调控的影响
由于经济的快速发展，***府职能部门忽略了一些问题与细节，这直接导致了土地的总量控制权不能够完全掌握，当集体土地农用土地失去控制时，会导致房地产开发商进行开发入驻，形成房地产开发过热现象。同时，一些***府部门也积极引领开发商的入驻，进行投资，导致土地开发过度，房地产商品化的出现使产品在市场流通的过程中形成了重大失误。不仅如此，银行方面投入大量的资金，使得房地产项目的资产价格快速膨胀，有了很大的上升空间，出现了泡沫现象。近几年***府一直在实行限购令，有学者认为限购令有利于社会公平和资源节约，限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。因为过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益。限购令固然是以行***强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，***策的连续性也让人产生了疑问。而这种对***策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及***策信心造成损伤。另有学者认为“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次，“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。还有一个***府调控***策那就是房产税影响颇深，房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产***策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。
三、房地产泡沫对我国经济的影响
3.1房地产泡沫破裂具有严重危害
一旦房地产泡沫现象急剧加重，那么经济方面也会出现同样的泡沫问题，通货膨胀，人们生活不安定，增加了群众的恐惧心理。从以往的历史教训来看，房地产泡沫的出现只会使经济、金融负担更加严重，形成更加不利于社会安定的负资产现象。房价一旦暴跌，其他方面的价值则有所提高，并没有完全解决房价高人们无法承担的问题，反而使问题变得严重，任何事件都是有缓冲期限的，上涨后必定会回落，这样会使国家经济发展进入死循环，损失国家利益。
3.2适当泡沫有利于经济发展
任何事物都是讲究适度的，对于房地产泡沫来讲，也同样适用。泡沫过多则不利于国民经济发展，一点儿泡沫不存在则会使房地产事业毫无起色，姿态平平。可以对房地产项目进行价格的微调，这样能够保证房地产泡沫现象不会过于严重，适度的泡沫在未来的房地产价格中会有所体现，所以，在某一程度上来讲，房地产泡沫的存在有利于国家经济的繁荣。
结语
对于房地产项目来讲，业内人士都有其不同的眼光以及看法，无论是哪一种看法，都是基于房地产项目本身的定义出发的，一定的泡沫能够促使经济发展，则说明泡沫的出现并不是完全有害的，那么，掌握好房地产泡沫的“度”是极为重要的。这对于***府和房地产开发商有重要的启示意义，那就是既不能让房地产链条破裂，也不可以让房价虚高，保持一个合适的度才能保证经济健康稳定持续的发展。(作者单位：广东财经大学)
参考文献
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房地产泡沫现象篇3
***发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，比较美国在大量农民向城市转移的历史过程中，其房地产占GDP的比例保持在20％－30％左右，而且长期保持在10％的水平；而在中国，据国家统计局计算，中国目前房地产占GDP的比例是1％。从1％提高到10％，就是一个非常大的增长空间，因此中国的房地产仍有着非常广阔的发展前景。
恒大集团董事长许家印认为，在本轮宏观调控之前，中国房地产市场确实存在一定的泡沫迹象。这些泡沫迹象主要表现在：房价与居民收入比过高，按照国际通用指标，两者之间比例控制在3－6倍是比较合理和安全的，中国部分地区则达到7－8倍；房价和房租比不平衡，房价上升幅度过快，2003年之前，是以5％的速度上升，2003年达到13％，2004年上半年达到11％，出现一种房价升，房租降的现象；投资比例过大，据对上海25个小区23600户居民的抽样调查，从投资角度购房的占26.7％，超过国际20％的指标。许家印认为，适当的房地产泡沫的存在是很正常的，尤其在一个行业刚刚兴起的时候。但房地产泡沫和泡沫房地产是两个完全不同的概念，泡沫房地产具体表现为价格高于价值若干倍，而中国的房地产市场目前并没有出现这样的情况。
新世界中国地产有限公司广州地区总监耿树森认为，收入和房价比作为衡量是否出现泡沫的标准不一定合理，房价高不一定就是泡沫。房地产作为一种商品，其价格应由市场来调节。香港、纽约等城市的房价在同一时间存在10倍的差距，只要房屋的价值能够承受这样的价格就不存在泡沫的说法。
中国房地产业协会副会长顾云昌表示，别的国家可能会出现泡沫房地产，但是中国不会，因为中国的房地产市场还没有吃饱，还处于饥饿的状态，每年都有很大的增长空间，需求量很大。
房地产泡沫现象篇4
关键词：房地产；泡沫；指标；对策
1. 成都市房地产市场发展现状
随着住房制度改革的不断深入，成都市房地产市场的发展呈现出日益蓬勃的景象。2000年成都市房地产开发投资额为129亿元，2003年增加到245.4亿元，到了2007年已经达到了909.9亿元，相比2000年增长了近7倍。2008年，受到国际金融危机和汶川地震等因素的影响，房地产市场呈现出相对低迷的状态，开发投资额显著放缓，出现了近几年的最低增速0.3%（2000－2008年成都市统计年鉴）。在此背景下，国家先后出台了一系列有力的房地产调控***策，首先是百日内五次降息，然后是减免税费、放宽二套房限制，以及下调房贷首付比例及利率。成都市也出台了一系列激励房地产市场发展的***策。经过2008年房地产市场的全面盘整，2009年全国的房地产市场一片火爆，成都市的房地产市场也在一系列***策的刺激下全面升温。2009年成都市房地产开发投资额完成945.1亿元，比上年增长2.4%。含预售在内的商品房销售面积2693.1万平方米，比上年增长84.0%，其中住宅销售面积2532.0万平方米，增长85.9%；实现商品房销售额1329.0亿元，比上年增长87.2%，其中住宅销售额1234.3亿元，增长90.0%（2009年成都市国民经济和社会发展统计公报）。可以看出，房地产市场量价齐升，而且楼市投机也明显增多，市场已显示出过热的迹象。为了打击投机，遏制房价过快上涨的势头，从2009年底开始到2010年，中央密集出台了一系列房地产调控***策，随着“国四条” “国十一条”相继出台，其效应正逐步的显现。70个主要城市商品房成交价和成交量增幅开始收窄，成都市商品房也呈现出量价涨幅下滑的态势。那么成都市的房地产市场经过这些年的发展，又经过了国家的几轮宏观调控之后，目前是否存在着泡沫？泡沫的程度又如何呢？本文从介绍房地产泡沫及其成因开始，选用指标法中的几个常用的评测指标对成都市房地产的泡沫程度做出分析，最后提出了防范房地产泡沫的对策建议。
2. 房地产泡沫及其产生的原因
2.1 房地产泡沫
对于“泡沫”一词的含义，美国著名的经济学家金德尔伯格在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中给出了这样的解释：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中骤然上升。开始的价格上升产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主。这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的，随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。” 从这个描述中我们至少可以解读出三个方面的内容，首先房地产泡沫是一种价格现象，表现为资产价格的持续性急速上涨。而这种上涨往往脱离了市场基础面的支撑，偏离了实体资产本身的价值。其二，引起房地产泡沫的最直接的原因是人们的投机行为，由于资产价格的上涨会导致人们产生价格会进一步上涨的预期，于是投机需求进一步增加，市场出现了供不应求的局面，因而资产价格会进一步被推高。其三，房地产泡沫过度膨胀的后果就是预期的逆转，价格的暴跌，最后引发金融危机。
2.2 房地产泡沫产生的原因
造成房地产市场产生泡沫的原因很多，主要有以下三个方面：
(1) 过度投机行为
过度投机行为是产生房地产泡沫最直接的原因，因为投机者关注的不是房地产本身的使用价值（自住者更为关注）和获取盈利的能力（投资者更为关注），而是想短期内通过不断的买卖房地产获取高额利润，所以当市场上房地产价格处于上升趋势时，会有大量的投机者涌入市场，形成“需求旺盛”的假象，由于供不应求，房地产的价格会进一步上涨，高涨的房价会刺激更多的投机者进入市场，如此往复循环，房地产的价格会在短期内被急速推高，由此房地产泡沫产生。
(2) 银行的过度放贷
银行的过度放贷是房地产泡沫产生的重要原因。众所周知，房地产业是个资金密集型行业，在开发过程中所需的资金量巨大。而在我国开发商的融资渠道相对比较单一，无论是开发贷款还是预售商品房的抵押贷款大多从商业银行获得，自有资金所占比例较低。根据2010年《
成都市产业分析报告》的数据，2009年成都市房地产开发投资资金为1566.5亿元，其中自有资金为446.6亿元，仅占28.5%。 银行之所以愿意放贷给开发商和购房者，主要是因为房地产的高回报率，而且房地产作为不动产具有容易查封、保管和变卖的特性，使得银行认为这种贷款的风险不大，所以许多银行在贷款的实际操作中，降低贷款门槛、违反规定向开发商大量放贷，为开发商的过度开发提供了条件，同时也为房地产泡沫的产生提供了巨大的资金支持。
(3) 住房供应结构不合理，住宅租赁市场发育迟缓
我国住房供应结构的不合理和租赁市场的不发达分别从供给和需求两个层面成为了房地产泡沫产生的重要“推手”。我国目前的住房供应结构不合理，房地产开发商更愿意开发高档公寓、别墅、商业地产等获利较多的项目，而对于中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房等众多普通家庭真正需要的项目不愿开发，这一方面造成了高档住宅空置率不断提高，另一方面造成了中低价位、中小套型普通商品住房的供给严重不足。 另外，我国目前的住宅租赁市场不发达，住房的需求者在应当租房的阶段也不得不提早进入消费市场，给商品房市场带来过多的需求。在这种情况下，市场出现极大的供需不平衡，促使了房地产价格上涨，也增加了市场上出现泡沫的可能性。
3. 成都市房地产市场泡沫度分析
对于房地产泡沫的检验，我国的研究者多采用指标法来进行，即通过指标值与其临界值的比较，来判断房地产市场是否存在泡沫。由于某些数据的获得较困难，所以本文主要选取房价增长率与GDP增长率的比值，房价收入比，房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值这3个指标来检验成都市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的严重程度。
3.1 房价增长率与GDP增长率的比值（R1）
房价增长率与GDP增长率的比值的计算公式：
该指标能够反映房地产泡沫的扩张程度，指标值越大，泡沫的程度就越高。关于该指标的临界值，国际上并无严格标准，一般认为，当房价的上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，认为房价有较大的泡沫。1987―1990年，日本发生严重房地产泡沫时，该指标值为3.3；1986―1996年，香港房地产泡沫膨胀期，该指标为2.4；而中国在1992―1993年间产生房地产泡沫时，该指标值为2左右。参考国内外房地产泡沫产生时的指标值，该指标的临界值定为2比较合适。 根据该公式计算出2000-2010年成都市房价增长率与GDP增长率的比值。
从表1的数据来看，2000－2003年成都市商品房价格的增长率远低于地区生产总值的增长率，说明房地产市场运行平稳正常，没有泡沫。2004年的指标值出现大幅度的攀升，虽没有超过房地产泡沫发生的临界值2，但已显示出泡沫的指征。2005年的指标值超过了临界值，达到了2.36，意味着成都市房地产市场出现了明显的泡沫。但是在国家宏观调控下，从2006年开始，房价的增长得到抑制，2006－2010年期间的指标值一直处于1以下。所以从该指标值来看成都市目前的房地产市场没有泡沫。
3.2 房价收入比（R2）
房价收入比，顾名思义就是“房价”与“收入”的比值，这里的“房价“指的是单套商品房的平均售价，而”收入“是指居民平均家庭年收入，反映了居民家庭对住房的支付能力。这一比值越高，说明以家庭为单位的居民的购房能力越弱，那么也意味着房地产市场上存在泡沫的可能性会越大，因为房价最终需要靠居民的支付能力来支撑。关于房价收入比的临界值，国际上并没有一个统一的标准。Bertnand Renaud(1989)指出，发达国家的房价收入比在1.8―5.5之间，发展中国家的这一比值在4―6之间，一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比远高于6倍。按照我国的统计数据，在1992―1993年间我国产生房地产泡沫时的房价收入比在7.0以上。根据国际上的研究结果并结合我国发生房地产泡沫时的房价收入比，所以我国的房价收入比的临界值定为7.0左右比较合适。房价收入比的具体计算公式如下：
根据这一公式我们可以计算出2000-2010年的成都市房地产市场的房价收入比。
从表2可以看出，2000－2004的房价收入比呈前期下降后期上升的走势，但都没有超过临界值，说明房地产市场没有出现明显的泡沫。从2005年开始房价收入比超过了7.0的临界值，且呈逐年上升的趋势，在2008年时达到了最高值8.62，说明成都的房地产市场开始出现了泡沫且逐年增加。2009－2010年的房价收入比又有所下降，但都还在临界值之上。说明目前的成都市房地产市场可能存在微量的泡沫。
3.3 房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值（R3）
房地产开发投资与全社会固定资产投资的比值反映出房地产业的投资占全社会固定资产投资的比重，可以看出有多少资金聚集到房地产业中来。通常在房地产泡沫高涨时，房地产投资占固定资产投资的比重也会持续增加。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一般是在10%以下，在发达国家，房地产开发投资一般占20%--25%左右,我国的房地产业作为国民经济的支柱产业，该指标在30%以上视为有泡沫。
从表3中的数据可以看出，2000－2004年成都市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比值处于小幅度波动状态，但没有超过30%的临界值，房地产市场上没有出现泡沫。从2005年开始，成都市的房地产开发投资的比重明显增加，房地产市场开始出现泡沫指征，且呈逐年攀升的态势，到2007年比值一度达到38%，说明房地产市场出现了泡沫。2008－2010年比值又下降到30%的临界值附近，说明目前成都市的房地产市场有存在泡沫的可能性。
需要说明的是：我国对房地产业数据统计的历史不长，统计数据的精度和透明度不高，再加上这些指标临界值的选取多取自国际经验，所以直接根据这些指标值来判断房地产市场是否存在泡沫有一定的难度。但是通过对以上指标值横向和纵向的比较还是可以看出一个大致的趋势：成都市的房地产业在2000－2004年期间，没有显示出房地产泡沫的特征。从2005年开始，成都市的房地产市场投资热度不断升温，泡沫现象已经出现，特别在2007年和2008年出现了峰值，虽然通过国家的宏观调控，泡沫度在近两年有所下降，但仍然要警惕泡沫的再度膨胀。
4. 防范房地产泡沫的对策建议
(1) 加大房地产市场的透明度，遏制投机需求
要想有效遏制投机需求，就要加大房地产市场的透明度，尽快建立起一个覆盖各城市、各部门的房地产信息登记系统，并确保与银行的房贷登记系统和民***信息登记系统联网。这样需求者在购买房产时，无论是在本地或外地购房，其个人以往的购房的信息和贷款信息可以被房产登记部门和银行查询到，投机需求者可以及时的被排除在市场之外。
(2) 调整住房供应结构，建立覆盖全面的住房供应体系
在住房供应结构方面，国家要考虑建立起能够满足不同收入群体的住房保障体系，不断健全和完善房地产租赁市场，实现租售并举的住房模式。目前众多的中等收入家庭构成了市场上住房需求的主体，所以国家要着力增加市场上中低价位、中小户型的普通商品房的供应。对于低收入家庭，可以提供经济适用房和廉租房来满足他们的住房需求。对于夹心层和有过渡期住房需求的人群可以提供公租房来解决他们的住房问题。同时在***策层面应给予一定的支持，比如在公积金贷款和售价方面给予一定的优惠，使房价不至于超过这些群体的承受能力。而对于高收入家庭的高级住宅需求则可以通过市场上开发商开发高档商品房来解决，其售价则应完全由市场自动调节。
(3) 调整房地产税收制度
我国目前的房地产税收体系中共有土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、契税、营业税、所得税、印花税和城市维护建设税等13个相关税种，分别设置在房地产取得、交易和保有三个环节上。其中在房地产取得和交易环节中所设置的税负最重，而在保有环节设计的税种少、税负低且免税范围极大。在取得和交易环节设置的税负很容易被房地产企业作为成本转嫁到购房者身上，导致房地产价格的居高不下。而今后的税制改革要逐步向保有环节征税，稳步推行物业税，降低房地产的投资价值，抑制囤积房产、投机炒作现象。同时，开征物业税能够有效增加地方***府财***收入，提高了地方***府执行的积极性。
(4) 削弱地方***府和房地产市场的利益纽带
房地产业对于地方***府来说，是地方财***收入的主要来源。据中国社会科学院的2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》称，“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财***总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%，这表明地方***府对土地收入的依赖程度越来越大。 另外，与房地产相关的营业税、契税、企业所得税、土地增值税等也构成了一笔可观的地方***府收入，这些收入从某种角度来说都取决于房价，所以地方***府有推高房价的冲动。因此，要想根本扭转房地产过热的现象，就要削弱地方***府和房地产业的利益纽带。比如调整土地出让金的分配制度，降低地方***府的分成比例，加强中央财***集中力度。同时上级***府对地方***府土地使用金的使用要加强监管。
房地产泡沫现象篇5
关键词：我国房地产经济 泡沫 对策
房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价值，由此导致房地产泡沫的形成[1]。
1.泡沫经济与房地产经济的关系
1.1泡沫经济
所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长以及金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，从而导致社会震荡甚至经济崩溃。其实质有三个方面：
1）泡沫经济主要是虚拟资本的过度增长；
2）地价飞涨暴跌；
3）泡沫经济寓于金融投机。
1.2泡沫经济与房地产业
房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身绝不是泡沫经济。但是，就其发展而言，房地产业也含有经济泡沫的成分。如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在是有客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济；另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，同时存在着消极成分[2]。
2.房地产经济泡沫的产生原因和危害性
房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。
房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面。首先，没有对社会资源进行合理的优化配置，产生了经济结构的失衡。在房地产经济泡沫产生之前，房地产的价格不断上升，使投资回报率在短期内迅速升高，对长期投资的行为造成了很大的误导，很多社会资源盲目的进入房地产行业，在基础设置建设、服务产业和生产性产业之中，没有足够的资金进行投入，阻碍了其它产业的发展，导致了经济结构的失衡。第二，房地产经济泡沫会对金融系统造成破坏，产生了金融危机。由于在泡沫经济时期，很容易造成投机活动，提高了市场的预期回报率，许多银行将贷款放入到房地产行业之中，扭曲了资金的投入标准，没有履行监督功能，降低了整个银行体系的防御功能，给金融机构造成了很多的坏账和呆账，最终会导致大量房地产企业的破产，使银行系统失灵，面临着巨大的经济危机。
3.控制房地产经济泡沫的对策
3.1严格审批开发项目规划
中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发，这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。也是防止房地产经济泡沫的一条有效途径。房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施。
3.2调整房地产业市场结构
从整体上来看，我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局，因此，要制定合理的产业***策，降低发展商的退出壁垒，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。要降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒，增强发展商的资本实力；要充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；要通过多种途径促进本土企业扩张，尽快提高市场集中度；要推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间，征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市场，有效控制房地产经济泡沫的产生。
3.3精心打造房地产精品
我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况短期内被市场认同、价格上涨、销售火暴的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价格便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进去，对先前购房的投资者产生极大的打击。要真正防止房地产经济泡沫，就应该树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品，适应城市现代化发展的要求。
3.4建立土地产权制度
必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场；通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当；放宽划拨土地使用权进入市场的条件，原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务；对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式；培育土地二级市场，促进土地产权的有效配置；不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。
3.5改革房地产市场管理体制
房地产经济泡沫与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。要适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求，建立健全房地产市场管理体制，实***地产市场的有效调控，防范房地产市场的风险；要建立地***、房***统一管理体制，土地资源、资产双重管理职能，实***地产的价值化管理。要加强城市规划管理和土地供应计划管理，通过有效控制土地投放量，合理调节房地产市场的走势；要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等，对房地产市场实行宏观调控。
总之，房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。
参考文献：
房地产泡沫现象篇6
关键词:房价波动;风险辨识;房地产市场泡沫
文章编号:1003-4625(2010)10-0013-04 中***分类号:F830.4 文献标识码:A
一、引言
由于房地产占国民经济比重日益增大,并且与产出、通货膨胀具有强相关性,以及通过信贷渠道对银行系统稳定的重要影响,从宏观上进***地产价格波动风险管理的研究显得尤为迫切与重要,因此最近越来越多的研究转向了房地产与金融系统稳定和宏观经济稳定方面。而问题是几乎所有定量的风险管理技术都是应用到个体金融机构(如商业银行),这些技术有VaR技术、Merton模型、压力测试、情景分析等,缺乏应用的宏观层面的风险管理技术,其中准确的度量风险是利用有效工具进行风险管理的前提。因此从宏观层面提出对房价泡沫所产生的风险进行辨识的方法具有非常重要的意义。
二、房价风险度量方法设计
(一)房价风险的界定思路
风险现象指不确定性现象或信息不完全现象。由于立足点不同,关注的风险也不同:对于股票等金融资产所处的金融市场,投资者关注的风险在于收益的波动,并且是高效的市场,具有非常高的流动性,所以采用VaR技术进行分析的时候采用的是日数据,统计学分析精度高,技术侧重于预测未来风险;而对于房产类的市场,具有相对平稳的长期运行的趋势,如宏观经济运行一样,有一个典型的运行周期,它的风险所在在于相对于长期运行趋势的偏离也是相对于均衡的波动,对于宏观***策制定者来讲,它关注的是价格波动风险而不是收益风险,并且是非有效市场,流动性很低,数据基本上是季度数据和年数据,由于数据有限性,另外受***策干预也很强,所以房价泡沫风险侧重于通过度量当前风险度准确地判断市场。
本文建立了度量房价泡沫风险的分析框架,由于宏观经济运行主要有产出(GDP)和通货膨胀率(通常用CPI的变动率来反映)两个指标,因此相对于宏观经济运行的房价泡沫风险辨识指标也分为两个:一是基于产出的房价泡沫风险值,用以度量超出实体支撑的房地产价格波动风险;二是基于一般物价水平的房价泡沫风险值,用以度量房地产价格波动引发社会资源配置失衡产生的风险暴露。
(二)基于产出的房价泡沫风险度量方法设计
房地产价格与产出的强关联性,可以判断出房地产市场发展需要实体支撑,超出实体支撑一定程度后,泡沫一定会破灭,这也是为什么泡沫分为理性泡沫和非理性泡沫的原因。
房价(缩写为HP)泡沫风险值定义为HP相对于其长期运行趋势的最大的偏离,数学定义如下:
对HP,GDP取自然对数,并对其长期趋势进行H-P滤波方法拟和,得出序列(HPtrend,)和(GDP-trend,),可以得出两序列的相对波动率曲线(VHP,)和{VGDP,},并且两曲线具有可比性,那么,波动率风险可以表示为:
VHP=lnHP-HPtrend (1)
同理:VGDP=ln GDP-GDPtrend (2)
本身VHP,VGDP就可以定义为非条件HP-at-Risk和GDP-at-Risk,指它们相对于趋势的波动。那么基于产出的房产价格波动风险HaR定义为HP超出GDP波动的那一部分,这部分是条件HP-at-Risk(conditional House Price-at-Risk),数学表示为:
HaR=VHP-VGDP (3)
出现超出一定比例可以定义为HP存在泡沫,可以根据国家之间差异具体情况而言,一般10%-20%以上可以定义为泡沫(正向指泡沫,负向指泡沫破裂市场低迷)。
(三)基于一般物价水平的房价泡沫风险度量方法设计
另一个是基于物价指数的房价风险值,用以度量资源的局部失衡程度。从资源配置的角度看,价格引导资源配置,而泡沫使资源配置局部失衡,泡沫是大量资本涌入房地产市场造成房地产价格大大超出一般物价水平增长幅度导致的。资产价格相对于一般物价水平的波动体现了局部失衡的程度,反映了潜在的风险暴露。CPI指数可以很好地体现一般物价水平。CPI不仅体现商品平均价格变动情况,还能体现其他的一些指标变动,如货币供应量、居民购买力、汇率等引起的整体价格水平变动情况,同时国际上通用的做法也是将房地产价格分为名义房价和真实房价,真实房价是剔除通货膨胀影响后的房价。所以房地产价格相对于CPI的波动可以反映真实房价相对于其他商品的相对波动,体现了资源配置局部失衡的程度,反映了潜在的风险暴露。因为CPI指数是相对值,所以对HP序列进行转换,取与CPI相同基期,将房价绝对值换算成指数形式HPI,使两时间序列具有可比性。换算公式如下所示:
HP/HP*=HPI/100 (4)
HP是基期所对应的房价。对HPI和CPI长期趋势进行H-P滤波方法拟和,得出序列{HPltrend}和{CPItrend},可以得出两序列的相对波动率曲线{VHPI}和{VPI},即是波动率风险,也可以叫做非条件HPI-at-Risk和CPI-at-Risk(Uncondi-tional),数学表示为:
VHPI=HPI-HPItrend (5)
同理:
VCPI=CPI-CPItrend (6)
那么基于一般物价水平的房产价格波动风险HaR2定义为HPI波动超出CPI波动的那一部分,数学表示为:
HaR2=VHPI-VCPI (7)
与上面相似,出现超出一定比例可以定义为HP存在泡沫,可以根据国家之间差异具体情况而言,一般房价风险指数10-20以上可以定义为泡沫(正向指泡沫,负向指泡沫破裂市场低迷)。
三、实证检验与应用分析
(一)数据来源与说明
GDP,CPI数据来自:国际货币基金组织网站省略;HP数据来源于各国的***统计网站:英国(1962-2005 yearly),Office for National Staffs-tics;美国(1967,1-2005,4 quarterly),Bureau of theCensus;香港(1993,1-2005,4 quarterlyl,Census andStatistics Department;日本(1955-2005 yearly),The
Japan Real Estate Institute.
(二)基于产出的房价泡沫风险值度量
“房地产市场需要实体支撑”有如下依据。
依据1:很多研究表明房价与产出两变量具有强相关性。
依据2:通过单位根检验,HaR均值回复至O,说明房地产价格的波动围绕实体经济发展――围绕经济周期波动,房地产市场由于价格增长超出实体而虚长的财富最终还是会缩水,最终与实体经济发展相一致。2004年Nobel Prize获得者Finn E.Kyd-land,Edward C.Prescott也指出,经济周期在相当大的程度上表现为经济基本趋势的波动,而不是经济围绕着基本趋势波动。***1a定量地揭示了基于产出的房地产市场泡沫程度与房地产市场破灭程度。由***1.1a可直观地看出英国历史上3次房地产泡沫,分别是1970-1975、1977-1980和1988-1990,而第一次风险值最高,超出实体经济波动20%。同时可以看出2003年、2004年风险值升高,2004年超出10%,可以判断已经存在房地产泡沫。
由***1.3a和***1.4a可以直观地看出历史上著名的香港房地产泡沫和日本地产泡沫。香港HaR在1997年非常高,接近30%,且HaR曲线90%概率水平下均值回复至0.001,说明香港的房地产从20世纪90年代到现在一直是超出实体经济运行的,也就是说明1997年的泡沫至今还没有完全被实体经济吸收。日本的地产泡沫1990年超出实体经济运行80%,而泡沫破灭的风险值也是最大的,达到-20%,使得日本经济长达10年一直处于实体经济运行以下,2002年刚刚开始复苏。
(三)基于一般物价水平的房价泡沫风险值度量
通货膨胀体现一般商品价格水平,房地产价格超出通货膨胀运行部分体现局部相对于整体价格偏离,反映局部失衡程度,产生泡沫风险。由***1b可以看出,房价的波动要比一般物价水平剧烈得多,在上升期,各国的房地产市场的发展远远超出其他市场的发展速度,房价飙升,市场繁荣,房地产市场持续加速波动,此期间房地产产业相对于其他产业平均水平市场风险大。美国的房地产市场的波动程度远远超出以往,2005年风险值超过10%,香港房地产市场经历了长时间的低迷以后,房价回升,2005年年初风险值接近20%。
(四)两种风险度量工具综合分析
综合来看,可以直观地判断泡沫与市场风险类别,***府可以在不同情况有针对性地进行宏观调控:
情形1:两个指标都高。这说明资源局部失衡,且这种资源失衡程度超出实体支撑,过多的资源涌入房地产市场造成房地产泡沫,如***1.1,1.3,1.4透明圈内部分所示。***1-3可以很好地揭示香港1997年房地产泡沫风险情况,1997年第二季度,局部失衡超过40%,超出实体支撑超出20%,泡沫破灭后引发了长时间的房地产市场的低迷。***1.4所示1990年左右日本地价波动幅度非常大增长得离谱,并且两个指标惊人的一致,说明地价泡沫完全是资金大量涌入土地市场造成的。同时由***1.1可以看出英国2003-2004有典型的此种泡沫迹象。
***策建议:此时房产市场的泡沫,需要通过***策引导资金流向,控制资金继续涌入房地产市场进而控制泡沫继续发展,或者采取措施以减少泡沫破裂的损失。这些***策包括有针对限制房地产业贷款,可以通过***策、法规等各种手段,或是给予其他行业优惠***策等。
情形2:当HaR很高,HaR2相对平稳。这说明整体物价水平偏高,表明通货膨胀严重,整个经济有过热迹象。如***1.1阴影圈内部分所示英国70年代初期价格上涨一度超出宏观经济发展速度20%。
***策建议:此时不仅房地产市场有泡沫,整个经济发展都存在不稳定性,需要整体的调控,要针对不同情况采取不同措施,比如减少货币供应,调高利率,紧缩财******策等。
情形3:当HaR2很高,HaR相对平稳。这种情况不是很典型,只有美国出现,而且与情形1接近,但还是与情形1有细微差别。此时虽然资源配置局部失衡较为严重,但基于产出的房价风险值很小。如***1.2美国的情况所示:美国的房地产一直处于相对稳定状态,没有给宏观经济运行带来很大的影响和危害。2005年的美国的房地产市场基于一般物价指数风险值达到历史最高超过10%,说明有大批的资金涌入房地产市场,造成一定泡沫,很可能存在大量投机行为。但基于产出的房价风险在4%左右,虽然也处在其发展历史的高位,但相比较其他国家的典型的泡沫而言,处于实体可支撑范围。
***策建议:此时应该加强房地产市场秩序调整,打击市场恶性投机行为,阻止泡沫继续膨胀引发宏观经济运行风险。
情形4:对于泡沫破裂急剧向下波动情况,与上述情况相反。
(五)上海房地产市场资产价格波动风险度量
定量度量上海房地产市场风险。房地产市场具有局部性,对区域的房地产市场的分析采用相对应的区域的GDP和CPI。
数据的来源与说明:上海GDP,CPI年数据来源于上海统计局(1952-2004 yearly),2005年度GDP数据根据上海统计局最新公布的较上年上涨11.1%计算得出。通过对跨度50年的年度数据进行趋势拟和增加运算精度。上海房价月度数据来源于中指研究院房地产统计数据库(2000,1-2005,12 monthly),加权平均将其换算成季度数据。由于缺乏上海GDP,CPI的季度数据,所以本文将计算得到的VG-DP,VCPI年度数据进行扩展,采用年度平均数据作为当年四个季度数据,对计算的精度虽然有影响,但从全年看,对其趋势的估计影响不大。计算结果如***2所示。
HPI以2000年2、3月份为基期,HPI=HP×100/基期房价,CPI数据是以1952年为基期,等于100,将其转换成2000年为基期,然后将2000年以后年度数据扩展为四个季度数据,求相对变化率。计算结果如***3所示。可以看出2005年第1季度资源配置失衡程度已达到10%,超出实体经济运行部分属于正常范围,不到7%,第2季度则泡沫现象明显显现,资源配置失衡程度已达到30%,超出实体经济运行部分达到15%,经过一系列的宏观***策调控,第3季度有所下降,但风险值仍很高。第4季度两个指标基本降到了合理的水平。这次泡沫属于局部资源配置失衡导致的,所以,发展其他的投资渠道,刺激其他行业的发展,引导资金流向是调控的重点。
从***中也可以看到,在2001年年初一度出现房地产泡沫现象,但资源配置失衡程度没有2005年年中严重。本文认为原因在于当时股市运行态势良好,当时我国证券市场市值已经占到GDP总值的50%左右,对经济增长的贡献度增大,在国民经济中发挥着重要的作用。另外,中国加入WTO,创业板
的推出,开放式基金的设立等吸引了大批的资金进入证券市场,弱化了资源配置失衡引发的房地产市场泡沫的程度。
四、结论与建议
房地产市场对宏观经济、金融稳定具有重要影响,但目前国内外没有关于基于宏观经济运行的房地产市场风险的定量度量工具和方法。本文从宏观经济风险管理和金融系统风险管理的角度,借鉴金融风险度量工具VaR的概念提出HP-at-Risk的概念,建立了度量基于宏观经济运行的房地产价格波动风险的分析框架,通过基于产出的风险和基于物价指数的风险两个指标,分别度量其超出实体支撑的风险和市场局部失衡的风险。
这两个指标很好地揭示了美国、英国、日本、中国香港的房地产市场产生的泡沫和泡沫的破裂,且定量地度量了泡沫和泡沫破灭的程度,结果直观明确,并得出了一些有意义的结论:
(一)通过对HaR的平稳性检验,得出房地产价格波动的运行规律:房地产价格的波动围绕实体经济发展形成的均衡――经济周期波动,房地产市场由于价格增长超出实体而虚长的财富最终还是会缩水,最终与实体经济发展相一致。
(二)通过两项风险指标的综合分析,判断泡沫的不同类别,采取区分***策进行宏观调控:当两个指标都高,需采取针对房地产市场的调控;当HaR很高,HaR2相对平稳时,则需采取针对整个宏观经济的全范围的调控;当HaR2很高,HaR相对平稳,应该加强房地产市场秩序调整,打击市场恶性投机行为,阻止泡沫继续膨胀引发宏观经济运行风险。
(三)英国、香港房地产市场有过热迹象,美国房地产市场价格也达到历史高位,均存在一定的风险。
本文最后对上海房地产市场的实证分析,检验出上海房地产市场在2001年和2005年出现泡沫,并明确论证了两次泡沫的差异,给出了现实的合理解释。特别指出的是分析得出2005年上海房地产泡沫的产生是由于资源配置局部失衡导致的,应该通过积极拓展投资渠道,尤其是要大力发展证券市场分散资金流向的方法解决,验证了目前国家相关宏观***策的正确性。
参考文献:
[1]Flanklin Allen and Dauglas Gale,Bubbles andCrisis[J],the Economic Joumal,2000,110(1):236-255.
[2]张晓晶,孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究,2006,(1):23-33.
房地产泡沫现象篇7
关键词:房地产泡沫金融风暴市场经济
一、对于我国房地产市场的经济泡沫的具体分析研究
关于对我国房地产经济泡沫的初探。就当前我们国家的经济形势来讲，中国的房地产经济泡沫问题比较复杂，并没有较为系统完善的研究，所以目前有较多的争论，这些争论大致可以总结为两种主要观点，一种观点是我国在房地产产业方面发展的太快速，这样不正常的发展速度导致房地产存在着很明显的投机现象，这种现象可以说是严重过度的，最终导致我国的房地产经济出现问题，形成经济泡沫，所以针对房地产行业存在的这一种弊端，我们***府应该引起足够的重视，真正规范房地产行业，防止出现严重的投机现象，还有一种态度是对于我国房地产投机现象的而支持，直至房价饱和，可想而知这也是一种非常极端并且不符合我国具体国情的态度。中国的房地产起步较晚，在上个世纪90年代的初期，伴随着我国对于土地制度的深度改革***策的改变，才使得我国的房地产行业慢慢的发展了起来，实际上，房地产泡沫可以从多个方面对它的特征进行总结，大体上可以对其总结出三个层次的特征，首先是房地产经济在短期时间内的暴涨暴跌所映射出来的微观地产经济市场供求关系没有协调发展；其次就是经济在供求方面的不平衡性；最后是我国房地产行业的经济发展与我国整个国民的经济发展情况不匹配。在关于对这些进行详细了解的前提下，再来分析中国的房地产泡沫问题。
二、中国房地产经济泡沫产生的原因
(一)投机行为存在于对土地的使用上我国大房地产经济之所以会产生经济泡沫与投机行为在土地上的使用中存在有着很大的关系，可以说这两者紧密相关不可分离，对于土地的使用存在投机行为存在一些明显的特点主要是缺乏预期性，还有一些非人为控制的因素。当国家经济呈现的上升趋势较为明显时，人们对于未来的整体的房价的走势会有着较高的预期，再加上一些不理性的促进因素，导致人们对于房地产行业过于看好，失去了理性的判断，然后做出了一系列不理性的行为，例如大量的进行建房、买地，然后给社会经济造成了一种假象，一种繁荣的假象，然而这种繁荣注定是一时的，注定是一种泡沫，这样就形成了房地产经济的泡沫。
(二)我国房地产经济产生泡沫的另一原因:***府管理的失败我们前文所阐述的对与土地的投机使用、房价的不合理预判、还有一些不理性的种种因素都是分析的在房地产的经济中形成泡沫的来自市场调节不合理所造成的因素，但是使得房地产经济产生泡沫的原因不仅仅是来自市场方面的原因，还有一些不是因为整个房地产市场的原因，这些非市场方面的因素归结为***府管理失败，***府管理失败是我国在房地产经济中产生经济泡沫的最大起因，因为他对土地的投机使用、房价的不合理预判、还有一些不理性的种种因素起到了非常大的促进作用，在我国房地产经济泡沫形成机制中起到了决定性的作用。
三、房地产经济泡沫所带来的金融风暴
我们都知道房地产经济泡沫必定会带来很多风险，这些风险有大有小，例如造成经济的发展不同步，造成资源；利用率低下以及产生金融风暴，在这些风险中金融风暴有显得格外严重，因为它直接关乎我国的国民经济的发展，如果房地产的经济泡沫使得我国经济产生金融风暴甚至是产生金融危机，这种危机对于我国的经济发展起到了严重的阻滞作用。房地产泡沫的产生会带来金融风暴，但是我们知道任何事情都不会肆无忌惮无限期的发展，所以房地产泡沫也不例外，它总有一天会消失，在它消失的那一天我们的市场经济又会恢复以往的正常，当然房地产经济泡沫消失了，我国的房屋价格也会趋于合理化，正常化。要想做到这一点，首先应该将房地产投资商进行严格规范，防止出现恶意竞争；其次严格控制境外的个人或者团体在我国购置房产。
四、结束语
综上所述，通过本文我们详细探究了房地产经济泡沫以及经济泡沫所带来的金融风暴，通过分析我们知道有效的改善房地产经济危机对于国民经济的发展有着重大的意义，但是这并不是一朝一夕能完成的，这是一个非常漫长的过程，***府部门和相关的投资商必须对此引起足够的重视。保证我国房地产行业的健康发展。
作者:王一凡 单位:长沙麓山国际实验学校
参考文献:
房地产泡沫现象篇8
关键词：房地产泡沫；银行金融；风险防范；措施
中***分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）003-000-02
近年来，房地产行业正在迅速发展，但是给社会带来经济增长的同时也出现了一定隐患。房地产价格的不断提高，造成了很多城市房价的持续增长，从而出现了房产泡沫问题。泡沫经济的主要载体就是房地产和股票，经济过热是出现房地产泡沫的主要原因，而银行信贷对房地产行业的过度支持，对房产泡沫起到推波助澜的作用，从而给银行带来巨大的风险，甚至可能威胁社会经济的稳定发展。为了防止房产泡沫以及金融危机的发生，我们国家出台了一系列***策来进行宏观调控，以便于可以抑制房价增长过快以及房产泡沫现象。
一、我国房产金融现状与房产泡沫的基本概述
房地产行业是价值高、投入大的一种资产，但是不管是消费还是投资都离不开金融的支持。从银行信贷方向分析房地产，我们可以得出：近几年来，银行对房地产行业的贷款额度，没有明显的增长，导致银行占地产开发资金的比例一直保持在22%左右，但是由于房产开发资金不是十分充足，而且负债率比较高，也使得银行对房产贷款的控制程度相对比较严格，因此大多数房地产产业都利用自筹资金等来进行融资，如果把这些也考虑在内，银行直接或者间接给房产开发提供资金可以达到60～70%。从房产住宅消费来说，把银行信贷引入到住宅中，已经成为银行的重大突破，标志着银行的行为与理念逐渐转变为消费方向，也对人们的消费观念产生了巨大影响，银行抵押信贷的开展，不仅改善了银行的产业机构，也促进了房产行业的发展。
房地产泡沫属于经济泡沫之一，是一种以房地产为载体的泡沫经济，基本定义是资产的价格彻底脱离实际基础的价格且继续上涨的现象。从这个定义我们首先可以看出泡沫是一种价格波动的现象。在市场经济中无法避免的就是价格波动，但是与其它价格波动比较来说，泡沫的特点是在短期内出现大起大落的现象。其次，泡沫并非普通的物价上涨，而是资产价格上涨，这种泡沫载体往往具有稀缺性的特点，短期之内很难达到供求平衡，比较容易成为投机对象。由于稀缺、无法移动、无法代替等原因，导致房地产成为常见的泡沫载体，进而房地产泡沫也就成为比较常见的现象。
二、房地产泡沫对银行金融风险的影响
在我国的产业结构中，由于房地产属于核心地位，并且此行业会带动周边其它产业的发展，还对我国银行金融体系有很大的影响，其中房地产泡沫对银行金融风险出现的概率影响极大，严重会直接干扰到我国银行金融体系而造成整个体系无法正常的运行。特别是房地产泡沫消失的时候，房地产作为财富标志，其价值不断减少，会大大降低人们的消费能力而造成建筑业不景气，从而使银行金融风险增大。目前银行热衷于扩充信贷，之所以金融风险会集中在银行，其主要原因有：
（一）信息不对称
房地产市场信息的不完全，缺乏相对应的分析系统。若想精准的计算房地产、项目的贴现值就必须要依赖于租金、贴现比率、预期通货膨胀、贬值预算等指标，但是这些指标很难得到证实，且存在信息不充分的情况，就算是在市场最好的阶段，银行也无法准确估计出房地产的具体价值，而造成当前的抵押物经常性的被高估，即便不被高估，所反映出的也是当时市场价值及过去价值，并非变现价值，变现价值与市场价值差距较大，所以银行很可能会低估房地产贷款风险。
（二）风险短视问题
由于房地产的周期相对比较长，极易造成短视的问题。目前房地产市场不断兴旺，尤其是在价格持续上涨多年以后，房地产的还款以及贷款回报都十分良好，会使大部分人认为市场还会保持良好状态。价格的不断攀升也造成了贷款额与价值比率的不断下降，从而出现低估了房产风险现象，也大大降低了管理力度。一旦抵押产品超过贷款额，银行基本不会注意其它细节问题。大的经济问题很少发生，从而导致银行低估冲击风险发生的概率，根据目前现有的经验情况，银行高层普遍会认为冲击发生的可能性基本可以忽略，因此，由于银行高层决策者更加关注乐观预期信息而忽略了早期警告信号，从而造成金融风险。
（三）监督管理不完善
当银行金融自由逐渐成为促进经济发展宏观***策的时候，管理部门或许会对应用高风险的银行策略存在一定顾虑，从短期看来，对于银行来说，高风险策略会在一定程度上对银行产生利益，利益的增长掩盖了银行风险。银行部门的不断发展与壮大，成为推动经济增长的主要动力，管理部门的责任就变得更大。从利益的角度来说，监管部门采取拖延纠正的措施也许会是更好的选择，但是今天的损失会在未来某一天变成现实，到那时就会产生更大的影响。
三、银行金融对房地产泡沫的风险防范措施
房地产泡沫短期内会对银行金融造成很大影响，如果不能进行及时解决，很有可能会出现更大的问题，甚至是爆发金融危机，与此同时，银行的***策也会对房产泡沫产生短期影响，因此，短时间内银行金融风险与价格泡沫会形成一定循环关系，促使两者交替上升，所以，这就需要我们建立一定的银行与房地产安全管理体系，同时需要银行和***府才采取一定措施。
（一）完善健全的金融市场
房地产想要持续健康的发展，首先需要建立完善发达的金融市场。在金融市场相对比较发达的情况下，房地产出现投机行为相对比较少，有利于房地产行业的稳定、健康发展。此外，完善的金融市场对分散风险具有一定作用，减少房产泡沫给银行金融带来的影响。
（二）拓宽金融渠道，分散风险
拓展房产企业融资的渠道，将金融风险分散开，中国房地产融资的渠道主要集中在银行信贷和银行信托两种方式，这单一的融资渠道让银行在房地产市场承担了较高的风险，所以，要降低房地产市场的风险必经之路是拓展房地产融资渠道，将金融风险合理的分散，让更多民众和机构能够参与房地产投资，这样不仅增加了民众投资，同时收益更多，鼓励房地产业建立基金制，上市融资，不单单扩大了融资渠道而且分散了房地产风险。
（三）加强***府宏观调控，建立泡沫预警机制
为了降低房地产出现泡沫问题，相关部门应该制定完善的泡沫预警机制。通过对经济波动规律的观察以及宏观形势的研究，能够确切的发现房地产行业的发展趋势指标，并且对这些指标进行监控，以便于可以最大限度的发现市场动态。依据各界人士的研究结果表明：指标选择大致上看可以分为房屋需求指标、房屋价格指标以及供给指标等三类，其中每一大类又分为许多具体指标，通过对这些指标的测算，可以发现房地产出现泡沫的程度，在一定程度上为宏观调控提供了有力依据。如果数据表明发展过热，有关部门可以及时进行调控并发出警告，制定一定的***策，提高对投资者的教育力度，稳定市场情绪，改变以往的预期，从而化解泡沫风险。
（四）防止房地产出现投机行为
房产价格上涨的最主要原因就是房地产进行投机炒作。因此，就需要***府加大制定***策的力度，建立完善的相关***策，最大限度提高炒作成本。所有银行都应该依据国家的法律***策，建立完善的信贷标准，并且根据家庭的实际情况，包括人口数、购买面积、购买套数等进行差异化标准，在满足居民基本住房需求的同时也应该控制购房数量，避免出现金融风险。银行与有关部门应该对房地产贷款资金流向进行密切关注，并依据具体实际情况，做出合理的调控，禁止出现炒卖期房现象，防止出现房地产投机行为。
（五）扩大物质财富标志组成
扩大物质财富标志组成，需要银行等有关部门创造和开发更多的基金与债券等信用产品，并且促使这些产品都可以成为物质财富标志，以此来替代房产标志，最大程度促使房产回归原有的居住价值。
（六）调整房产需求和供给结构
需要市场以及***府发挥各自不同的作用，在满足人们需求的基础之上，努力对房产的供给与需求进行合理的调整与优化供应结构，促使人们可以在投资购房和需求购房等方面获得最大收益。
（七）完善银行内部机制
由于房地产是一项风险性比较高、收益也比较好的行业，因此就需要银行在房地产进行信贷业务的时候把握好尺度，对自身行为进行规范，建设完善的内部机制，强化银行管理制度。一方面，建立相对比较完善的个人信用制度，建设个人信用体系，提高个人信用评估环境以及风险识别机制，主要包含：个人信用监控、个人信用登记、风险管理制度、评估制度以及预警制度，通过建立这些制度，真实的反应信用情况，以便于银行查询，对贷款人的情况进行正确判断，缓解银行风险。另一方面，对房地产的贷款资格进行严格评审。在对房地产开发企业办理贷款时，需要对企业贷款资格进行严格审查，对需要贷款的项目进行严格调查，包含企业的财务情况、信用记录、开发资格等。与此同时，也应该关注企业与借款人的关联交易，避免出现控股公司转移经济，挪用借款等问题。并且对拥有不良记录、存在管理问题以及开发经验相对比较薄弱的企业，进行严格控制发贷金额。
（八）注重措施灵活性与综合控制与监管
现阶段，人民币仍然在不断升值，在房产中证券化资产逐渐拥有主导地位，银行金融形势逐渐更新与变化，促使金融市场逐渐变得复杂化，所以就需要我们不断加强管理监督机制，并且对房地产行业进行综合调控，改变经济结构，最大限度促进经济增长。对于不同的金融情况与地产需求应该采取不同措施，亦或是对于不同时期不同地区的情况，采用不同策略，从而降低银行金融风险以及房产泡沫。
（九）完善和规范中介服务
对房地产金融服务进行完善与规范，推动房地产市场信心化发展以及中介服务的诚信体系建设，因此，可以建立相应的评估体系、信用评级、地产保险、贷款咨询等机构，从而为了增加房地产信息透明化提供一定的基础。
除此之外，培育一定的金融机制和房地产金融渠道也是其解决房地产过度依赖银行贷款的问题、发展地产融资以及分担银行和房地产风险的主要内容。所以，就需要我们不断进行调控与改革。打破垄断现象、发挥市场配置作用，最大限度的分散风险。一旦房产市场出现问题时，例如过热问题，相关部门就可以通过降低贷款额度、提高利率以及购房首付等***策来进行宏观调控，从而约束地产行业的扩大速度与规模。
四、结束语
总而言之，房地产泡沫对社会经济以及银行金融等都产生一定的影响，通过对银行金融与房产泡沫进行分析，提出了房地产泡沫与银行金融风险防范措施，并且得出了合理的建议，国家应该在创新和稳定的基础上，从不同方面分析房产的产业结构，增加两者之间的关系，采取一定的有效措施对其进行灵活调控，最大限度的降低房地产泡沫与银行金融风险的发生，保证国家经济可以持续发展。
参考文献：
[1]袁鲲，段***山.信贷扩张、房地产泡沫与银行危机――基于国际比较和经验借鉴[J].开发研究，2011（5）：150-153.
[2]汪利娜.房地产泡沫与银行金融风险防范[J].城乡建设，2013（11）：30-32.
[3]项卫星，李宏瑾.银行信贷扩张与房地产泡沫：对东亚金融危机教训的反思[J].东北亚论坛，2011，14（2）：8-13.
[4]胡***辉，王燕会.房地产泡沫与银行金融风险防范的措施初探[J].中国管理信息化，2014（21）：51-51，52.
[5]施恬.房地产泡沫与银行安全――以东南亚金融危机为例[D].厦门大学，2010：232-236.
[6]冯冠.我国房地产泡沫成因探讨――基于信贷顺周期性和金融约束的双重视角[D].厦门大学，2011.
[7]吴晓燕，周京奎.金融制度变迁与信用膨胀――一个房地产泡沫形成的制度因素分析[J].渤海大学学报（哲学社会科学版），2013，29（5）：96-100.
房地产泡沫现象篇9
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
中***分类号：F76文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）10-0159-02
1 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进***地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下***直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
Blanchard and Watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5 预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40
其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6 结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试***建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明. 房地产泡沫测度研究［J］. 经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］. 中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
房地产泡沫现象篇10
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进***地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下***直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试***建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
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