学文网房地产研究篇1
王锋，博士，高级经济师，现为深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任：国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家，中国房地产研究会住房保障和公共住房***策委员会副主任委员，深圳市委、市***府决策咨询委员会委员，深圳市房地产业协会副会长，深圳市房地产经纪业协会副会长，广东省房地产评估与经纪学会理事，深圳市仲裁委员会仲裁员，中南财经***法大学特聘教授。现主要从事住房与房地产经济理论、住房与房地产***策法规、土地管理***策法规等方面的研究。
二、主持或参与的主要课题
1、1998年参与国家建设部立项的“2000年小康住宅小区物业管理模式”课题的研究。课题成果于2000年11月通过建设部科技司鉴定（建科鉴字[2000]第072号）。
2、1998年主持深圳市规划国土局立项的“深圳房地产市场发展战略”课题的研究。课题成果于2000年12月通过建设部科技司评审（建科评字[2000]第070号），并获深圳市科技局成果登记证书（登记号2000148）。
3、2000年主持深圳市规划国土局立项的“深圳市‘十五’期间房地产发展”课题的研究。
4、2000年主持国家建设部重点科研项目“中国房地产统计指标体系”课题的研究。
5、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项、深圳市***府立法研究项目《深圳市土地管理条例》和《深圳市房地产条例》（草案建议稿）的研究。
6、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳房地产预警体系研究”课题的研究。
7、2003年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“土地市场管理立法调研”课题研究。
8、2004年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳市房地产信心指数系统”课题的研究。
9、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“深圳市住房发展战略与住房保障机制”课题的研究。
10、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的《深圳市住房建设规划（2006―2010）》研究和编制，课题成果经深圳市***府同意形成“深府［2006］216号”文件在全市实施。
11、2007年主持国家建设部委托的“城中村现状特征调研”课题的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有创新。
12、2009年主持中国城市科学研究会委托的“城市化过程中城镇新移民住房问题研究”。
13、2009年主持国家住房建设部委托的《中华人民共和国住房保障法（实践版）》课题的研究和起草。
三、出版著作
1、专著《房地产预警理论与实践》，中国建筑工业出版社，2011年1月。
2、专著《房价与调控――2001―2010年深圳房地产市场发展研究》，中国建筑工业出版社，2011年6月。
3、主编《深圳房地产发展报告（2009―2010）》，中国大地出版社，2010年。
4、主编《深圳房地产发展报告（2008―2009）》，中国大地出版社，2009年。
5、主编《深圳房地产发展报告（2007―2008）》，中国大地出版社，2008年。
6、主编《深圳房地产发展报告（2006―2007）》，中国大地出版社，2007年。
7、主编《房地产经营与管理》，中国计划出版社，1999年，主编之一。
8、编著《深圳房地产市场发展战略（1999―2010）》，中国建筑工业出版社，2001年。
四、主要论文
1、《深圳住房的国内外比较与发展的基本设想》，发表于 《哈尔滨建筑大学学报》，2000年第5期。
2、《关于深圳率先实现现代化的探讨》，发表于《特区经济》，2000年第4期。
3、《关于我国房地产合理储备率的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2000年第6期。
4、《深圳房地产市场未来10年发展的基本判断》，发表于《中国房地产》，2000年第11期。
5、《经济适用房的未来市场》，发表于《中外房地产导报》，2000年第1期。
6、《物业管理企业建立现代企业制度的探讨》，发表于《中外房地产导报》，1998年第17期。
7、《深圳房地产市场中期预测研究》，发表于《中国房地产研究》，2001年第3期。
8、《构筑中国房地产指标体系》，发表于《中外房地产导报》，2001年第17期。
9、《关于国民经济核算中楼宇业权指标设置的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2001年第5期。
10、《我国工程计价体系与造价计算模型的探讨》，发表于《建筑管理现代化》，1996年第4期。
11、《浅论项目全额承包中的成本管理》，发表于《西北建筑工程学院学报》，1995年第3期。
12、《住宅物业综合费用探讨》，发表于《住宅与房地产》，1997年第4期。
房地产研究篇2
关键词 房地产泡沫 成因 测度 预警
中***分类号：F407.9 文献标识码：A
在国家严格调控举措下，全国房价上涨的脚步放缓，公众对房价上涨的预期是否已经彻底结束？中国房价经调控后是否能做到合理回调呢？更进一步思考，那什么是房地产泡沫呢？房地产泡沫形成原因是什么？针对房地产泡沫，如何进行有效测度？怎样就房地产泡沫做到有效预警呢？结合中国该领域实际情况，上述问题急需继续深入研究，而如何解决好诸多此类问题，其前期工作便是全面回顾国内外关于房地产泡沫问题的研究成果。
1房地产泡沫
1.1房地产泡沫的概念
1992年版的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中引用美国著名经济学家、前美国经济学会会长查尔斯.P.金德伯格（Charles P.Kindleberger）（2004）的话定义泡沫经济：“泡沫经济这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价过程的继续，在一定的时候常常会发生预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常‘繁荣（boom）’的时间要比泡沫状态的时间要长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，也有可能以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”
1.2房地产泡沫的种类
姜爱林（2003）认为房地产泡沫的种类有很多，大致分为房地产投资投机性泡沫、地产价格泡沫、房屋空置泡沫及房价虚涨泡沫四种。
1.3房地产泡沫现象
回顾往昔，结合国情，可总结出其一些主要特征和表现：在一段时间内，资产的价格快速持续上涨，并在最后泡沫破裂时暴跌；经济长期增长，投资者对房地产估价过高或过于乐观；较为宽松的货币***策，借贷规模不断增加，大量信贷资金投资于房地产市场；银行等金融机构过度参与房地产市场，对房地产泡沫的形成起到了推波助澜的作用；房地产市场中投资性购房的比重高，国际投机资本、民间游资大量流入。
2房地产泡沫的成因分析
2.1房地产商品的特殊性和土地资源的稀缺性
与其他商品相比，房地产具有耐用性、高价值性、空间位置固定性、使用性和效用多层次性等特点，是一种缺乏供给弹性的资产。与其他要素相比，土地的自然供给是固定不变的，供给弹性很小。土地资源的稀缺性是房地产泡沫形成的基础条件。
2.2银行等金融系统对房地产贷款的倾向性
房地产商品自身的长期固定性及其保值增值性，提高了银行等金融机构发放房地产贷款的积极性。Richard Herring， Susan Wachter（2002）认为，房地产泡沫和银行信贷支持有关，房地产价格的上涨会使得在某种程度上拥有房地产的银行增加资产的经济价值，同时增加了银行的风险，加剧了泡沫的形成。
2.3房地产的过度预期和投机
由于公众对未来短期内房价上涨的群体预期心理，使得涌入房地产市场的大量资本为追逐短期高额利润，更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机获得；人们买房不是为了居住，而是为了转手卖掉从而赚取差价，渐渐地这种行为成为你追我赶的群体投机行为，从而推动房价不断攀升，使房地产价格与其实际价值背离，最终产生房地产泡沫。
2.4宏观经济因素
（1）市场基本面。M.J.Roche etal.（2000）和K.Oshiro（2003）认为市场基本面的急剧变化明显推动房地产价格短期迅速上涨。
（2）结构性失调。房地产业存在结构性的矛盾与问题，将成为阻碍房地产业健康发展的根本性因素，同样房地产结构性失调也是促使房地产泡沫形成的因素。
（3）制度因素。曾红艳（2006）认为，房地产制度缺陷是泡沫产生的深层原因，房地产税收制度、土地制度、收入分配制度等多项制度改革滞后。
2.5信息不对称
Allen， Morris， Postlewaite（1993）在信息不对称的情况下建立了一个有限期的开放经济一般均衡模型，研究得出泡沫发生的时期每个部门都有独自的不公开的信息。Frederic S.Mishkin.以信息不对称理论为基础，认为金融机构与借款人之间的信息不对称会导致金融资产泡沫。
2.6***府调控失误
***府宏观调控的失误也是催生房地产泡沫的因素。Krugman，P.（1998）认为，***府外在或内在的担保，会导致投资者分散风险或高估资产价格，从而加速房地产泡沫的产生。
3房地产泡沫的测度
学者们不管用何种方法测度房地产泡沫，其逻辑思路都是首先试***建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的那部分极为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。房地产泡沫的测度方法主要有三大类：指标法、统计法、模型法。
3.1指标法
指标法是一种常见的房地产泡沫测度方法，特别是在***府工作报告、新闻媒介评论、专业调查报告中。其理论依据是虚拟经济（房地产）总是以实体经济为基础，通过实体经济指标金额来衡量虚拟经济具有一定程度的可信度。学者提出的有关测度房地产泡沫的指标，将其分为三类：需求类指标、供给类指标和信贷支持类指标。
3.2统计检验法
统计检验法的使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学原理对房地产价格变化进行数据分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，数据分析可找到统计规律；而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫是的价格大起大落，从而使得统计规律失常。统计检验法可分为直接检验法和间接检验法。
3.3模型法
指标法和统计检验法仅能对房地产泡沫的存在性进行分析，而模型法则可通过房地产现实价格相对基础价格的偏离计算出房地产泡沫的大小，只是不能预测房地产泡沫发生与发展的趋势。最常见的模型法主要有收益还原法、边际收益法。
4房地产泡沫的预警
4.1房地产泡沫的预警方法
（1）景气指数法。余晓红、盛承懋（2004）构建苏州房地产业发展特点和实际情况，依据国房指数的编制方法，建立了苏州房地产景气指数预警系统。
（2）统计预警法。胡鹏、姚长学、钟叔平（2003）通过对有关房地产指标的分析，确定销售率为基准循环指标，再用时差相关分析获得与基准循环指标相关且先行的指标，在此基础上构建了房地产先行扩散指数预警系统。
（3）模型预警法。丁烈云（2002）深入探讨了基于景气循环波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警等多种模型和方法。
4.2房地产泡沫的预警指标体系
房地产预警指标及指标体系的构建是房地产预警系统的关键环节。国内学者从定性和定量分析等方面对此问题进行了深入研究。
（1）定性分析。定性分析主要是依据房地产市场运行机理和周期波动理论以及设计者自身经验来选择预警指标。
（2）定量分析。定量分析是指从影响房地产的宏观和微观因素出发来选择指标，在经过数据处理来选择最终的预警系统指标。目前，我国有关房地产指标体系的研究多是采用定量分析的方法。
4.3房地产泡沫的预警指数和预警系统
为反映房地产市场的运行情况，各国都建立了相关的预警指数。如美国主要有Hcdonic价格指数、RS指数，但由于这些指数建立在完善的房地产市场的基础之上，因此其编制方法不适用于发育仅26年的中国房地产市场。目前，我国在房地产预警系统建设方面的思路已经逐渐清晰。有学者提出在横向结构上将房地产预警系统分为信息采集系统、景气分析系统、预警信号系统三个子系统，并赋予三个系统不同的功能：信息采集系统负责房地产基础数据及相关信息数据的采集；景气分析系统负责房地产信息数据的整合分析和；预警信号系统负责预警预报指标体系和预警预报制度的建立。
房地产研究篇3
关键词：前向关联；后向关联；影响力；感应度；供求
一、 我国房地产业与上下游产业的关联效应及变化
作为国民经济的支柱产业，房地产业融资量大，产业链长，与其他国民经济产业之间存在着广泛、密切和复杂的产业关联，分析房地产行业的市场供求关系对保证经济、社会的健康平稳发展具有重要意义。从上游来看，在经济活动中，房地产业需要上游产业（即后向关联产业）为其提供各种产出，以作为其要素供给；从下游来看，房地产业把自身的产出作为市场需求提供给下游产业进行消费。分析房地产业与上下游产业的关联效应，可以反映房地产行业的供求状况。
1. 后向关联效应及其变化。房地产后向关联产业即房地产上游产业，分为后向直接关联和后向完全关联，分别用直接消耗系数和完全消耗系数定量表示。利用我国2002年～2012年部门投入产出基本流量表中的数据附录，借助SPSS统计软件，可得与房地产业密切关联产业的直接消耗系数。
根据表1，我国房地产业的后向直接关联度较大的产业相对稳定，并且发生了一些变化。与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业、租赁和商务服务业、建筑业、住宿和餐饮业等产业。同理得到完全消耗系数表（见表2）。总体来看，与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业，租赁和商务服务业，金属冶炼及压延加工业等产业。
2. 前向关联效应及其变化。房地产前向关联产业即房地产下游产业，分为前向直接关联和前向完全关联，用直接分配系数和完全分配系数分别定量表示。利用我国2002年～2012年部门投入产出基本流量表中的数据，结合SPSS统计软件，可得与房地产业密切关联产业的直接分配系数，见表3。
我国房地产业的直接前向关联度高的产业相对稳定，并且发生了一些变化。总体来看，与房地产业始终具有比较紧密的需求联系的行业有金融业，批发和零售贸易业等产业。同理得到完全分配系数（见表4）。总体来看，金融业，批发和零售贸易业基本都保持在前五位，这一点与直接分配系数一致。
综合以上分析，房地产业对城市经济的后向需求拉动的产业在2002年～2012年期间变化不大，其中关系较为密切的后向关联产业主要有金融业、租赁和商务服务业等，并且出现了拉动的第三产业比重上升和建筑业下降的趋势，不同产业对房地产业的直接投入和间接投入存在一定的差异。房地产业对城市经济的前向供给推动的产业相对稳定，密切前向关联产业主要有金融业，批发和零售贸易业等，主要为第三产业，不同产业对房地产业的直接和间接需求存在一定的差异。经过计算发现，房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应出现了先降后升和总体下降的趋势。
二、 房地产业对上下游产业的影响力与感应度分析
房地产业影响力系数和感应度系数可用来判断房地产业在国民经济中的地位和作用。前者表现为它对国民经济发展的拉动能力；后者表现为国民经济发展对房地产业的推动能力。
1. 房地产业的拉动能力及其变化。从影响力系数来看，如表5所示，房地产业对国民经济的拉动能力逐年下降，排名从2002年的第2名逐渐下降到2012年的7名，反映了房地产业在国民经济中的地位高于全社会平均水平，但是2010年以后有所下降。
2. 房地产业的感应能力及其变化。从感应度系数来看，如表5所示，房地产业受国民经济的推动能力指标感应度排名逐年下降，排名从2002年的第11名逐渐下降到2012年的19名左右。这说明房地产业受国民经济的感应程度处在42个行业的中间，通常低于第三产业中的批发和零售贸易业、租赁和商务服务业，交通运输和仓储业。
通过对比以上对影响力和感应度系数的定量测算，可以看到房地产业的影响力系数较高，排名靠前，高于全社会平均水平，并且逐年下降；感应度系数相对不高，处于42个行业中间位置，并且小于影响力系数。表明房地产业对城市经济的拉动能力和受城市经济的推动能力中等，前者较强。房地产业对城市经济有一定的拉动作用，但是它的影响力逐年下降，在城市经济中的地位下降。房地产业发展受到城市经济的推动作用相对较小，而且从2002年到2012年这十年期间，从总带动效应来看，房地产业对城市经济的贡献逐渐降低。
三、 典型房地产上、下游产业发展现状及影响
根据前述分析，本节选择金融业、建筑业、批发和零售贸易业分别进行详细分析，数据来源为国家统计局中国统计年鉴以及第三次全国经济普查数据。
1. 金融业。通过第一节分析，金融业既是房地产业的后向关联产业（上游行业），又是房地产业的前向关联产业（下游行业），因此可以成为房地产业的环向关联密切产业。一方面房地产业的发展和消费，包括开发商融资、个人及家庭贷款购房等，均与金融行业密切相关，而房地产业的发展，也为金融业发展，例如信贷、信托等方面提供了重要的增长动力。因此，房地产业和金融业是相互促进、相互补充的环向关联关系。
我国金融业总产值在经历了2004年～2007年的加速增长后，逐渐步入稳定区间。截止2013年底，金融业总产值为33 534亿元，比上年增长4 812亿元，增长率为16.75%。
从金融业增加值来看，我国金融业在同样经历了2004年至2007年的加速增长后，逐渐减速增长步入稳定区间。2010年～2013年间增长率基本在10%左右上下浮动。
通过以上分析可以看到，我国金融业在经历了2003年～2007年的加速度增长之后逐步减速慢行并趋于稳定。与此同时，货币供应量自2009年之后增速不断回落，反应市场资金面持续偏紧，通胀压力有所缓解，但经济下滑迹象明显。
2. 建筑业。建筑业是我国国民经济的重要物质生产行业，为房地产业提供中间产品，因此是房地产业的传统后向关联产业（上游行业）。
2003年～2013年，全社会固定资产投资持续增长，2013年达到446 294亿元，是2003年的8.0倍。但在经过2009年30%的高位增长后，逐渐步入下行区间，2013年增速下降至19.1%。
与此同时，2003年～2013年，建筑业固定资产投资增速自2010年高达40%的增长后剧烈回落，2011年和2012年分别下降至19.8%和11.4%，截止2013年，增长率仅为-1.9%。
2003年～2013年全国建筑业总产值持续增长，但是自2011年起增速步入下行区间，至2013年，降为16.1%。
从从业人员数及其增长情况来看，2003年～2013年，建筑业从业人数除在2011年人数有较大幅度下降外（-7.4%），其他时间均有增长。建筑业在促进劳动力就业、城镇化和社会稳定等方面继续发挥着重要作用。
总体来看，建筑业作为传统支柱产业，在我国国民经济体系中仍处于非常重要的地位，但是随着经济增速下滑趋势日益明显，与房地产业相关的指标增长速度也不断下降。
3. 批发和零售贸易业。批发和零售贸易业是传统的房地产前向关联产业（下游行业），该行业连接房地产行业的生产和消费，是房地产流通的重要环节，是房地产业相关部门的产品和服务实现价值的重要媒介。
在行业规模上，截止到2013年底，我国登记注册的批发和零售贸易业法人单位有171 973个，是2009年的1.8倍，其中，批发业法人单位91 607个，零售业法人单位80 366个。
2010年以来，批发和零售贸易业行业规模、销售额等指标增长速度处于下滑趋势，这种趋势在亿元以上商品交易市场体现尤为明显。不过总体销售额和法人数量增长率在2013年出现止跌回升迹象。
综合来看，几大行业多数指标均体现出总量增长但是增长率不断下调的特征，反映出近年来宏观经济增速下行压力较大，传统行业面临转型升级的新常态特征。
四、 结论与分析
通过对房地产业与上下游产业的关联效应定量分析与测度，以及对典型上下游产业近年的发展趋势研究，可以看出总结出以下新特征：
首先，经过计算发现，房地产业对其他所有产业的后向拉动作用、前向推动作用和总带动效应出现了先降后升和总体下降的趋势。
其次，房地产业对城市经济的拉动能力和受城市经济的推动能力中等，前者较强。房地产业对城市经济有一定的拉动作用，但是它的影响力逐年下降，在城市经济中的地位下降。
第三，通过对房地产环向关联密切产业――金融业，典型上游行业――建筑业，以及典型下游行业――批发和零售贸易业的分析可以看到，自进入2010年以来，几大行业多数指标均体现出总量增长但是增长率不断下调的特征，从一定程度上也反映了当前房地产市场面临较大的增长压力，市场供求正逐渐从供不应求走向供求平衡甚至供大于求的趋势。
参考文献：
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基金项目：国家统计局第三次全国经济普查办公室项目（项目号：ZB26）。
房地产研究篇4
关键词:价格特点 泡沫测算 租售比 原因 对策
一、引言
自古以来,一个国家对于住房问题的解决能力,是衡量一个***府是否有效的充当国家机器角色的一个重要考量,它不仅关乎民生,而且关乎整个国家的未来发展。而住房问题的核心是房价问题。房价的高低,直接关系到房地产商的房屋出售率,资金回收能力,企业的后续发展,百姓的承受能力、幸福指数,及***府的宏观调控能力等主要敏感问题。因此,对于房价的合理定位及泡沫产生的研究极有必要。本文通过对现阶段房地产价格走势的分析,抓住近期关于房地产市场出现泡沫的舆论热点,分析当下房价的特点及合理程度,为房价合理定位献计献策。
二、现阶段房地产的价格特点
格林斯潘说过:“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”所以断定房地产价格泡沫的存在是有难度的。中国房价过高的舆论一浪高过一浪,高房价是否就意味着泡沫呢,全球刚刚走过金融危机,我们不能忘记美国金融危机的一开始美国房地美、房利美倒闭那一幕,所以给房价定位和调控势在必行。
总体来说,随着中国经济的不断发展,国力的增强,中国房地产价格呈现了一个不断攀升的过程。从近几年的关于房地产销售价格的统计和房屋空置率的统计来看,价格是在创节节新高。2007年开始,我国房价就进入了一个增长的快车道,虽然在2008年遇到了全球性的金融危机,对房市有所冲击,导致价格有了一个短暂性的小回落和小调整,特别是2009年的1月份我国房价达到了最低迷,但是随着2009年后半年以来,全球经济复苏态势的展现,我国经济的“保八”成功,房价继续上涨而且速度很快。目前,一线城市的房屋价格在万元以上,二线城市的房价有抬头迹象。
现阶段我国房价呈现出以下特点:第一,房地产投资热情高涨,拉动房价不断攀升。第二,供需不平衡,房屋空置率高,说明房屋价格不一定能够准确反应房屋价值。第三,一线城市房价在***策法令的出台背景下,有了抑制过高态势。第四,随着房地产开发商投资向二线城市转移,二线城市房价有上升态势。第五,住宅房房价和商品房房价在***策调整下有不同的增长轨迹。第六,经济适用房,廉租房的供应和调控房价的措施双管齐下。
三、衡量房地产泡沫的方法及测算
关于房地产泡沫的测算国际上比较流行的方法是用“租价比”指标。租价比是房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据,我国2010年3月29日国土部公布了《中国城市地价状况2009》,其中首次明确“租价比”概念,被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。在具体实施中,租价比可以换算成租售比,清晰的看出房价是否有泡沫。
租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比。计算公式为:
租售比 = 每平方米月租 / 每平方米房价
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
本文采取随机抽样的方法,调查了现阶段我国一线城市及二线城市主要城市房屋租赁价格及每平方米售价,计算各城市租售比,调查时间为2010年10月27号,调查结果见下表3.1:
表3.1 各城市房屋租售比单位:元
数据来源:安居客网站
房地产研究篇5
关键词:房地产市场;房产;地产;民生;数学
1 房屋和房地产
人们谈论房地产市场的时候，主要关心的是房价，并将房地产概念的模糊成了房屋或房子。“房地产”在英文中是“Real Estate”，两者都是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，并由于其独特位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
房地产(不动产)包括房屋、房屋所占土地的拥有权和使用权，还包括了附带的各种权益。而这些权益和房屋的位置才是人们所真正关心和追逐的，在国内体现为户籍、儿童入学资格、各种保险等等方面;从某种意义上说，买房不是用来解决安身问题而是用来解决一系列权利和资质问题。由此可见，笼统地讨论房屋价格是不合理的:如果去除这些附加价值，单就房屋本身而言，上海市中心的房屋和内陆山区的房屋并没有什么不同，都是满足人们的居住需求罢了。所以在探讨价格时，必须考虑附属的价值。
2 房地产的本质及市场主导
房价的构成要素最近成了关注的焦点，一般概括为工程建设及配套成本、财务销售管理费用、土地成本、各类税费、企业利润等五部分内容;如果详细算来，可能有一百多项具体的构成元素。
当我们将“房地产”拆分开来看，用数学的方法解析“房地产”时，房价的真正主导就跃然纸上了:房地产=房产+地产。通常情况下，不同区域的房屋建筑成本差距不大，那么房价的主导因素就应该是地价及附属在土地上的相关权益;这部分价格则完全由地方***府操控，可见房价表面上看是由市场主导，但其本质是地方***府主导，不管是规模还是价格。
2.1 基建拉动市场和价格
近年来，多数地方***府改善基础设施、市民居住环境和经济发展采用的都是同一个模式。先是通过***府大规模基础设施建设拉动房地产、建材、交通等领域的高速发展，然后由基础设施建设促进土地升值，由土地升值后获得土地出让金再次投入到基础设施建设。合肥市近5年来的经济发展史就是最好的一个佐证。根据合肥市统计局统计数据显示，合肥市GDP自2004年开始三级跳，当年合肥市GDP增长了16.2%。其后两年中，合肥市GDP的增速一年比一年高，到2006年底增速达到了史无前例的17.5%，全市GDP高达1073.86亿元，提前四年实现了千亿目标。换言之，从2004年开始合肥仅用三年时间就实现了GDP翻番。而正是在2004年，合肥市***府开始通过融资的方式大搞基础设施建设。
2.2 地方***策
自从国际金融危机及房地产市场陷入低迷以来，国家出台了一系列***策和方针来激活房地产市场，主要目的在于稳定房市，促进经济健康稳定发展。各地方***府也纷纷出台了住房贷款降低首付百分比，降低各种税费乃至发放财***补贴的做法，但市场反应较为平淡。
从统计数据来看，住房的刚性需求确实存在，但却因房价虚高不下形成不了市场交易;主要原因是人们对自己经济和自身收入成长的预期与房价的差距。基础经济心理学告诉我们，房产的价格超出了收入水平所能够接受的限度时，市场不可能保持繁荣的发展，即使地方官员再出来喊“买房就是爱国”也无济于事。
3 房价背后的风险
近些年中国经济的快速发展，房地产投资做出了举足轻重的贡献，地方***府受到GDP增长***绩和地方财***“小金库”的驱动，对房地产采取过度开发，导致部分地区的经济增长对房地产业形成了严重的依赖性。在部分地方***府与开发商相互之间形成一条牢固的利益纽带，促使各级地方***府与房地产开发商彼此“合谋”推升地价，直接或间接地导致当地房地产市场的供给成本虚高不下。
目前国内一、二线城市房价收入比，距2003年-2005年的平均水平，还高出30%左右。国内宏观经济前景还没完全明朗，城市居民对未来经济和收入预期都不乐观，各地楼盘降价和大众对于中短期楼市看淡，导致房地产市场进一步低迷。
根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，中国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1—11月提高6.5%。目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在0.3以下，经营性现金流也多数呈现负值，资金链普遍吃紧。而行业整体的负债水平和资金状况则更不容乐观。资金链如果一旦断裂，最大的受害者不是开发商，而是国家正常的金融秩序;高企的房价如烫手山芋，任由上涨即对通货膨胀推波助澜，如果暴跌则将导致更深层的经济危机;高企的房价同时导致热钱的涌入，加剧人民币升值与房价的动荡，重则危及国家金融体系的安全。
正如易宪容先生早在去年就呼吁的那样:房地产业已绑架了中国经济，进而要挟中国***府。如果不及时加以制止，不但房地产市场本身会遭受重大损失，对国家整体经济运行也会造成严重而深远的影响。
4 繁荣房地产市场
4.1 改革房税制度
许多开发商捂盘惜售、待价而沽，不是不想让资金早点回流，落得心里踏实，而是想以此逼宫，迫使地方***府出台***策救市，维持只能升不能降的高房价，自己好从中获取暴利，收获高房价带给的成果，地方***府和相关部门从推出的高价土地和高税费中也获取了丰厚回报。
针对各地商品房普遍大量空置问题，应向开发商等征收不动产闲置税。竣工验收后的商品房，有超过75%属于空置状态，在空置一段合理时间如一年或二年后，应被认定为闲置房屋，都要向其征税。
4.2 建立房产等级收费制度
在十多年的发展中，房地产作为一种商品形成了较大规模的市场。这种商品性的体现，也使得它始终是追逐经济利益的高位，向最大利益化体现。这种价值、价格不断的上升，也使得很多普通的居民购房出现了困难，目前我国的住房***策逐渐形成一条主线，就是针对不同的收入结构、不同的收入水平采取不同的住房***策，来供给城市的居民。
房产作为一种特殊的商品，与一般商品不同的是其具有民生的特性。因此房地产应该只允许投资不允许炒作，即允许投资开发房产、购买房产开展租赁业务，但不允许将房产低价买进高价卖出获取差价。国家应该出台相关的法律法规来限制房地产的炒作。具体的做法有:(1)严格统计家庭拥有房屋的数量，原则上一对夫妻只能拥有一套房产;如果购买第二套房产改善居住条件，则必须在规定的缓冲时间内将原房产售出。(2)对于购买多套住房者，按照第二套征取房产总值20%、第三套征取40%的比例逐渐增加房产等级收费制度。
只有采取多方面措施，将房价降至百姓所能够消受的水平，才能真正的繁荣房地产市场;从而带动相关产业的发展、拉动经济快速复苏。
参考文献
[1]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.
房地产研究篇6
1．我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产税制缺陷及其制度根源，先回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。
（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央***府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。
（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。
（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。
（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，***及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年***九部委的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2．我国现***地产税收体系。我国现***地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5种（具体见下表），即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。
我国现***地产税制中的主要税种可分别归入所得税、商品税、财产及其他税三大税类。所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产税、个人所得税中的房地产税、土地增值税；商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税；财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种（如房产税、契税与印花税）和资源税或行为税性质的土地税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。
二、我国现***地产税制存在的主要问题
一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财***原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失问题严重，导致征收成本较高；在调节个人财富收入方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财***收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。我国现***地产税收体系中存在的主要问题如下。
1．租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用
（1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。
下表是直接以房地产为课税对象的税种
（2）以费代税。如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点。而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。
（3）税费并存。目前，税务机关按规定向土地使用者征收城镇土地使用税，而土地管理部门又对土地使用者按土地价值的一定比例征收土地使用费。这无疑是重复收费，税费并存的情况，增加了企业的负担。2．地方税制改革滞后，致使部分税种***策过时，税种***策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房产税，内外***策不统一，不利用内外资企业的公平竞争；按房产原值扣除一定比例后的余值征收的规定弊端日益突出，近几年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房税负偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；此外按租金征收房产税也超出其调节范围，且与按租金征收的营业税有双重征税之嫌。
3．房地产开发企业税负偏重且内外不平等。改革开放初期，我国为了引进外资，出台了一系列的优惠***策，对外资、合资、合作企业采取相应的减免税费规定。多年之后，***策依然如故，造成内外资企业待遇差别大，缺乏公平竞争机制，致使许多地方、单位贪洋求外，本来不需涉外经营的，也找个外商挂靠，摇身一变，成了外资企业，造成国家财***收入不必要的损失。
4．规范的房地产税制太少。目前，我国***的房地产税种只有5个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收的目的是调整土地级差收益，然而税率较低，2006年底修改后税率为原来的3倍；耕地占用税也是一种不规范的土地税种，其征收目的是禁止耕地的滥占，可是税率太低，又是一次性课税，根本达不到目的；土地增值税则由于其计算过于复杂，难以操作，征税成本高，在许多地区并没有实际开征。可见，现实中真正发挥职能的、***的房地产税种仅有2个。
三、我国房地产税制改革的思路
需要改革和完善现***地产税种，恢复和新开征必要的房地产税种，使我国房地产税收体系得以完善。
1．城镇土地使用税具有地租性质，宜纳入城市地租或地价中；耕地占用税也相应地纳入农地地租或征地地价中。并在土地使用者获取土地使用权时支付的地租或地价中体现出来。
2．土地增值税的税制设计需要简化。可以确定一个适度的税率或减少目前的税率级数，简化增值额的计算方法，以降低课税成本。为了避免偷税漏税，土地增值税适宜委托土地管理部门或房地产交易中心征收，因为他们具有熟悉房地产交易业务和资料的优势。
3．房产税只对城镇区域的经营性房产征税，其范围过于狭窄，改革后应当扩大征收范围，增加对非经营性房产征收房产税，不过税率适宜比经营性房产低。最好将房产税改为不动产税（或物业税），以拥有房产、地产等不动产的价值为计税依据，有利于对国民收入进行再分配，有效抑制对房地产的投机性和投资性需求，并缓解日益增长的房价。
4．开征房地产遗产税和房地产赠与税，房地产遗产税（或继承税）是对财产所有者死亡时遗留的房地产课征的财富税；房地产赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产房地产课征的财富税。它们都属于财产税类。虽然单纯的遗产税和赠与税不仅以土地和房屋为课税对象，但现实中针对房地产课征的遗产税和赠与税却占非常重要的地位。
5．新建地价税、房地产租金税、空地税（或荒地税）。地价税是以城市地价为计税依据，目的在于促进城市土地的有效利用；房地产租金税是对土地和房屋出租所获得的租金课征的营业税；空地税（或荒地税）是对城市土地或农村集体土地闲置不用而课征的惩罚性的土地税。
6．加快地方税制改革，优化税制结构，建立房地产评估制度，建立健全的房地产产权产籍档案，加强城市规划，建立法定房地产税收代扣代缴制度。
综上所述，改革后的房地产税制涉及到房地产交易、房地产持有和房地产利用三个环节的课税。属于房地产交易环节的税种有房地产转让价值税、土地增值税、契税、房地产遗产税和赠与税；属于房地产持有环节的税种有不动产税（或物业税）、地价税、空地税；属于房地产利用环节的税种有荒地税、房地产租金税。
参考文献：
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［6］张宏力.房地产经济学.机械工业出版社.
房地产研究篇7
论文关键词：房地产泡沫，需求因素法，房地产理论价格
引言：在2007年9月份爆发的次贷危机中，美国出现了房地产泡沫，并且一发不可收拾，进而由此引发金融危机造成了美国经济的衰退，房地产泡沫如何形成以及为了更好的发展我国经济，有必要对房地产市场的运行情况进行泡沫检测分析有助于***策制定者了解市场行情并提出相应的预防建议，我们这里以天津为例对其房地产市场进行预测分析。
1 房地产泡沫定义及天津发展近况
房地产泡沫本质上就是一种资产或者是一系列资产脱离了其自身的基本理论价值，而出现过度波动的经济现象。国外像著名经济学者金德尔伯格就认为“泡沫其实是一系列资产价格不断的上涨，并且这种上涨会造成人们认为其还会继续上涨的预期，形成一种“恶性”循环，最后有可能造成价格暴跌，或者被市场所容纳而趋于消退”[1]另一种泡沫的理解是：资产价格相对于实体经济内在价值相背离的不断膨胀的过程，日本学者普遍对这个观点持一致态度。
在国外学者研究的基础上，中国的诸多学者主要从泡沫资产价格偏离其内在经济基础理解泡沫的经济含义。王子明将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础因素决定的理论价格（一般均衡稳定状态价格）的非平稳性向上偏移的过程[2]而黄名坤博士把现有的实体运行经济与想象的虚拟经济相联系，认为资产的基本理论价值来源于现行的实体经济，并认为理论价格是实体经济体系达到最优动态均衡时的价格[3]。
天津市位于海河下游房地产理论价格，同时又是连接东北、西北及华北三地区的交通枢纽，并且拥有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的优越性带给了天津很大的发展机遇。2009年天津市生产总值达到了7500亿元，比2008年增长了11.5%，保持了良好的经济增长势头，下***是天津近十年GDP的发展情况。
***1-1 天津市1998年—2009年GDP发展状况[4]
在上***中我们发现天津市全民生产总值总体上呈现稳健上升的趋势。但是从近十年来GDP增长率上我们发现，天津市在2005年以及2008年GDP的增长势头强势，尤其是2008年增长达到了近些年的顶峰，但是在2009年，虽然总体势头很好，但是GDP的增长趋势有所回落。
在居民生活水平上，2009年的消费价格及生产价格都有所回落，但是房屋的销售价格、二手房销售价格以及租赁价格处于一直上涨的趋势，其中新建房价格上涨的速度最快，同比去年上涨了3.5%。市固定资产投资表现出了强劲的增长趋势。全市的固定资产投资达到了5006亿元，在这个投资中城镇投资占据了大量的比例。其中，房地产开发投资同比去年增长12.5%，2009年的交易面积和交易金额都呈现了大幅度的增长，分别为去年水平的1.7倍和2倍。天津市不断的采用各种***策支出该行业的发展，天津市房地产市场的发展是否健康稳健，对此我们应用需求因素法对天津市的房地产发展情况作一个理论分析。
2天津泡沫测度分析
房地产价格可以由两部分组成，即理论价值和“收益价值”，理论价值又可以称之为本身固有的价值，即一项不动产的最原始的建造价值，而“收益价值”可以说是它的“投机价值”，这里的“投机”指的是房屋的价格过度上涨的价值。也正是这种“投机价值”可能造成市场房地产泡沫。
我们可以认为人均收入、贷款利率、某一大中城市的人口规模与房地产理论价格有关。做这样的假设之后我们建立回归模型对这些因素作显著性分析。一般说来与家庭人均收入及所在城市人口规模成正相关，与贷款利率负相关。当人均收入增加时，人们有更多的资金可以投资房地产，不管出于住房需求还是改善住房条件甚至是投资房产，更有甚者就是在房地产市场进行投机活动用于赚取差价，种种因素都会造成房地产价格的上升，并且这种情况在一线城市尤为显著，比如北京、上海、广州和上海站。但是如果贷款利率上升的话房地产理论价格，就会加大消费者购房成本，也就是说购房者的月供增加，那么潜在购房者会根据自己的情况可能进入观望阶段，等到利率下降再购置房屋，市场需求就会减少，这样一来，房价就会随之下降。在中国大步向城市化的发展过程中，城市人口会越来越多，外来的打工者，毕业的大学生等等都有购买房子的需求，一般认为城市人口越多，需求越大，房价越高，但是从另一方面来说，人口多并不等于有能力购置房屋。但是房产的价格会在这种因素的驱动下价格不断上升，这样两者之间的关系是正相关。
那么房产t期的基本理论价格可以由以下公式表示：
⑴
也可以表示为：
⑵
其中表示房产基本理论价格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，贷款利率为短期贷款利率（将房价与利率的关系描述成幂指数的关系进行研究）。
房地产t期的“收益价值”可以表示如下：
⑶
其中表示收益价值部分，表示t期预期收益。上述公式房地产收益价值的内在意义为房产的下一期收益在一定利率下折现的现值。这个是房地产价格预期价格变动将导致不动产收益的上下波动，所以说他是房产价格的投机部分。
这个预期的价格由于数据很难收集，并且收集来的数据又具有很大的不确定性，这里根据投资者对前一期看好房产价格上涨的预期心理，认为它与上一期的房产价格增长率有关，设这个增长率用表示那么上式可以表示如下：
⑷
整体来讲房地产的价格可以用以下公式表示：
⑸
即也可以为：
++ ⑹
其中表示随即误差项，以下是天津市基本数据：
表2-1 天津市有关参数
参数
年份
天津商品房平均销售价格P
（元/平方米）
房地产价格
实际增长率G
1999
2251
0.017275
2000
2328
0.004994
2001
2375
0.002947
2002
2487
0.007474
2003
2518
0.001975
2004
3115
0.036032
2005
4055
0.045861
2006
4774
0.025385
2007
5811
0.027392
2008
6015
0.004785
2009
房地产研究篇8
1.房地产业与关系营销房地产产品与其他产品相比，有很大的不同，具有独特的性质。如价格的昂贵性、区位的固定性、使用的耐久性、质量的差异性、使用的限制性等。房地产市场作为市场体系的基本组成部份，它具有一般性，它是某一地域内商品交换活动的固定场所及交换关系的总和，反映了商品的价值规律、供求规律及市场竞争规律的相互作用。同时还具有供求关系特殊性，银行和中介机构参与性，权利主导性、不完全竞争性等特殊性。通常通过分析一般性的市场营销与市场关系营销的异同点可以明确房地产关系营销。
二、我国房地产业市场运作当前面临的现状
1.市场定位观念不够明确
众所周知，房地产具有许多特殊性质，是一个重点发展的产业。如果房地产开发商在进行产品定位时市场定位观念不够明确，往往会出现定位过高或定位过低的现象，很容易使顾客对企业的定位印象产生误解，导致顾客一味地只注重某一特定的产品，忽视了对其他产品的重视，这样容易促使失去购买欲，大量的潜在顾客将会流失，不利于企业的全面发展。
2.实施客户战略不够完善
在实施客户战略的过程中，有些房地产开发商为了挖掘新客户，而忽略了对老客户的维系。这就是所谓的“漏斗”原理。有些房地产开发商只注重售前和售中的管理模式，对售后服务没有引起高度重视，使得有些问题无法得到有效的解决，丧失了许多的老客户。表面看来，房地产开发商即使在一周内流失了100个客户，又可以于接到100个新客户，这两者之间的销售业绩似乎没有任何变化，然而，事实相反，吸引新客户所花费的成本往往要比维系老客户所消耗的成本多得多，在激烈的市场竞争中，只有拥有大量的客户才能立于不败之地。
3.企业内部关系处理不当
企业内部关系主要包括企业与内部员工之间的相互关系。企业加强市场关系营销的主要目的在于协调好企业与内部所有员工之间的关系。市场关系营销管理是指股东关系管理、部门关系管理及员工关系管理。由于长期受到“官本位”观念的深刻影响，企业内部等级分明现象严重。而房地产开发商认为员工仅是一种资源，他们才是真正的主人。因此，忽视了与内部员工关系的处理，对员工的要求甚严，很少主动关注员工生理、心理、情感的需求，致使员工的积极性，自主性、创造性大大降低。
三、房地产业关系营销管理
1.房地产销售人员关系营销
顾客是房地产企业关系营销的核心，要迎合市场需求，必须提供个性化服务。生产、设计出迎合不同消费者的心理需求的产品，将潜在的顾客转化为现实的购房者。同时要完善房地产的售后服务，确保客户精神上的愉悦感，居住上的舒适感。销售人员应该采取积极的销售手段来促进楼盘销售，使顾客感受到购买房屋的乐趣。具体措施可如下文内容:1.直接降价;2.免费送礼;3.内部员工价;4.组织团购;5.承诺无理由退房;6.减首付;7.保价计划;8.先租后卖。
2.开发商对入住纠纷的提早预防措施
应加强与顾客的交流沟通。根据美国营销协会的研究，只有三分之一的顾客是会因产品出现问题而感到不满意，其其余三分之二的顾客因沟通不良而不满意。由此可见，重视与客户之间的交流沟通是增强客户满意感的重要途径。一个不满意的客户意味着公司将流失无形的资产，而一个满意的客户意味着公司将会增加无形的资产。因此，有见识的房地产公司，加强与顾客沟通，主动出击，为顾客排忧解难无形资产，他们尽力鼓励顾客提出抱怨，而后再尽力让不满意的顾客重新高兴起来。为了使房子能在交付时达到使用和绿化完成等要求，现在，部分开发商采用了以下两种方式:一是将原来的仓促入住改为预留出入住准备期，以便能提早发现问题、解决问题。二是索性将原订的交房日期推迟，宁可按合同向购房人进行赔偿，也不愿引发纠纷。谨慎承诺，降低客户预期值，客户的满意度就会更高。
四、房地产关系营销策略分析
1.市场定位策略
从关系营销角度看，产品市场定位的实质是房地产开发商与特定顾客群体的关系定位，即明确与谁打交道。这种关系定位，即包括了房地产开发商与消费产品的顾客之间的关系定位，也包括了市场环境条件下的其他客户关系的定位。在明确市场定位的的时候，优先考虑所处的市场环境、开发商综合实力、历史形成条件、自身优势与特色，也就是确立房地产开发商的竞争优势。竞争优势源于开发商可以向客户所创造的价值，同时该价值应比开发商自身所创造该价值时耗费的成本要大。其次，选出若干适用优势。在对竞争优势进行评价时，开发商至少应考虑自身的产品质量、开发成本、技术水平及售后服务水平等因素。与此同时，还应与竞争者的相应因素相比较。从而发现自身的不足与优势所在并进行改进与强化。此外，应向市场有效地明确企业定位观念，即地产开发商应扩充服务人员，同时加以培训，而后宣传其服务优势与能力。
2.实行客户关系的管理策略
顾客就是上帝，因而开发商进行客户维系有以下几种方略:第一、实施实行会员制。该营销方法的突出优势就是把硬性广告宣传变成为会员之间软性宣传，同时销售的产品其质量及价格要优胜于市面上那些同一类别的产品。通过会务活动拉近商家、消费者、业主及企业自身的距离，同时增强彼此之间沟通与信任，这样借助会员优惠与文化增值途径，刺激会员消费市场，进而带动楼盘销售。第二、强化个人联系。也就是利用楼盘营销人员和潜在客户的紧密交流而增加友情，增强关系。比如常常邀请顾客的主管经理参与各类娱乐活动，逐步密切双方关系;牢记主要客户及其夫人与孩子的生日，同时与生日时送上礼品、鲜花以示祝贺;或者为喜欢养花的客户送上优良花种与花肥;抑或通过自己的一些社会关系来帮助客户解决其子女入托、升学及就业等问题。利用个人联系进行关系营销也有一定的弊端:容易导致企业对长期接触客户的营销人员有过分依赖，加大了管理难度。所以在运用这一策略时应该注意适当地把将企业联系建于个人联系之上，利用长期个人联系来提高企业亲密度，进而形成企业之间的的战略伙伴关系。
3.于竞争中合作，实现双赢
松散性结盟通常是开发商之间运用较多的方式，这让合作双可以避免直接冲突，抑或共同创出区域品牌，在收益方面实现双赢。如自2000年10月起，于成都市的羊西线两侧进行楼盘开发的二十多家房地产商采用“打捆包装、整体宣传”的方略，于营销宣传中共创区域品牌—“羊西板块”，获得了不错的营销效果。而在2001年4月28日进行开盘的广州星河湾因完美的设计规划、施工质量及园林景观，迫使其他的发展商调整设计方案及竞争战略，不得不对对原先的设计进行重新修改，增加了投入，还对其他发展商进行了有效刺激，有利于提高华南版块发展商的综合素质，这也是合作双赢的一个体现。实际上，竞争者之间的合作方式是多样化的，或不同企业共同开发某一种新的产品;或组建企业集团，利用合作来得到强大联合优势，抑或优势互补，促进合作各方得到比合作之前的更多竞争优势与利益。武汉地区在城区建设推广武汉都市星座联盟系统工程时就为我们提供了一个双赢甚至多赢的典例。也就是“五个强化”战略。即:(1)强化品牌合力。以树立武汉都市新空间为构建理念，以都市星座为联盟商标，通过契约方式将老城区的小地块楼盘连接在一起，促进小地块联盟整体的竞争实力，提升品牌战力。(2)强化统一使用技术资源、策划资源、营造竞争策略环境。(3)强化产品制造及研发。以强大的专业资源及联盟体的服务机构为支撑点，为联盟体成员创造客户需求的产品提供了条件，为研制适销对路的成套产品提升了市场竞争实力。(4)强化决策管理。即科学地利用社会决策资源与专业资源，提升投资商的价值，打造竞争策略平台(5)强化销售平台。结合所用联盟体创造一手楼新型网络销售平台，全面推出3A立体化营销策略，构建最佳的低成本高效益的营销模式。各大房地产公司应本着尊重契约、统一行动的观念，共同创造以小变大的竞争形式。以契约的形式为行动指南，营造企业自己专有的策划、营销、服务机制，创建全面的都市星座母品牌与子品牌系统，为赢取市场份额奠定坚实的基础。
4.协调好企业与***府和媒体的关系，创造良好的营销环境
企业是社会的重要组成部分，企业的活动会直接受到***府及相关法律法规的制约。因此，在协调企业与***府之间的关系时，应以积极的态度，自觉遵守国家的法律法规，帮助解决国家所面临的各种难题。现代关系营销理论认为:如果能够加强企业与***府之间的配合，树立共存共荣的意识，那么国家就可能会制定出对营销活动调节合理化、避免相互矛盾、帮助营销人员创造和分配价值的***策。现代营销的内容丰富多样，其他相关团体与内部员工之间的关系也是关系营销的一个重要环节。只有正确处理好这些关系，创造良好的营销环境，是实现企业目标的前提条件。
5.正确处理企业与内部员工关系，创造发展的动力
企业内部营销最关键的一步，便是把握企业内部关系的结构性质与特征。企业内部结构主要可以分为三个层面，即由股东构成的影响层、提供有关支持的辅助层、从事基本活动的核心层。影响这三层的主要因素在于顾客需求度及满意度，同时直接关系到企业市场竞争能力。正确处理好企业与内部员工关系，从“以人为本”的角度出发，是现代关系营销理念的核心，这种人为核心的理念强调的重点在于激发人潜在能动性和创造性，为企业创造有利的价值。
房地产研究篇9
摘 要 所有成功的房地产项目的策划都可以归结为一个概念，一个成熟的思想，这就是项目的灵魂。它就像创作文章一样，需要有鲜明的、独特的主题和统一的“中心思想”。主题是房地产开发项目的总体指导思想，是开发商赋予项目的“灵魂”。本文介绍了房地主题定位的具体运作过程，并结合一些具体案例归纳分析了房地产项目主题定位的作用。
关键词 地产项目 主题
一、房地产项目主题定位的概念
主题定位是指把项目的特殊优势和独特的思想理念通过房地产产品的规划设计和建筑设计集中表达出来，并把这种创新理念和产品通过包装准确的表达给消费者，树立一种特定的形象的过程。它是一个成功策划的灵魂，它统率着整个房地产项目策划的创意、构想、方案、形象等的各要素。
二、房地产项目主题定位策划的具体运作
1．策划主题的来源与获取
要进行主题策划，就要首先寻找主题概念的源头，策划主题可从以下几个方面来获取：一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目对比中挖掘出来：三是从项目自身内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择出来。
2．策划主题的提炼与确定
主题概念的素材有了以后，就要进行提炼与确定。在提炼与确定主题概念的时候，我们应着重考虑几个问题：
一是主题概念是否富于个性，与众不同。这是取舍主题概念的主要标准。
二是主题概念是否内涵丰富，易于展开，充分展现项目的优势和卖点。有些主题概念内涵狭小，展开时支持点不够，不利于主题概念的体现与贯彻。
三是主题概念是否符合自身情况，是否与本项目的要求相吻合，那些脱离项目实际情况的主题概念是不可取的。
3．策划主题的支撑与体现
主题概念经提炼与确定后，就要在项目具体因素中支撑与体现出来，营造一个实现这一主题概念的支持体系，支持体系有项目选址、规划设计、营销推广和物业服务等部分。在这几部分中，重点是规划设计部分，它是主题概念支撑与体现的中心。规划设计体现了主题概念的内涵，其它方面就迎刃而解了。
4．策划主题的检验与反馈
当一个项目开始推向市场的时候，主题策划是否达到预期效果，获得成功，这就要靠市场来检验与反馈了。检验与反馈的结果好坏，为项目的发展作调整和为新的项目开发提供有益的借鉴和参考。
三、房地产项目主题定位的作用
主题定位是项目开发理念的抽象概括，它是房地产项目开发思想、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。一个成功的主题定位对整个项目有着至关重要的作用。
1.主题定位能统率、贯穿项目的各个环节，使项目的各个因素围绕着中心思想展开
房地产项目从开发到完成需要经过很多环节，各个环节要在主题定位的统率下才能不偏离项目开发的中心和方向。开发商的产品设计、营销推广、物业管理、社区文化建设等行为均围绕这一中心展开。广州的“保利花园”，其主题定位是“国家康居示范工程小区”。为赋予主题定位以内容，如保利花园规划设计通过市场招标来完成，设计方案改了数次；当时，***府允许的容积率为3，但保利花园的容积率最后定在2.2，以牺牲容积率换来了良好的环境。
2．主题定位能体现项目产品的综合设计创意，使产品在文化内涵上满足人们的精神需求，在品质功能上满足人们的物质需求
房地产产品与其他商品相比，具有物质功能复杂、精神内涵丰富的特征，特别是住宅产品更是如此。优秀的主题定位，在文化上内涵上赋予人们精神上的愉悦和满足，在功能品质上给予人们舒适和满足，这是因为主题定位能体现房地产产品的文化内涵、科技内涵和服务内涵。如成都“置信花园 芙蓉镇古城”项目主体定位于文化灵魂的培育。集中了我国民居文化之大成，川西区，唐风区，古园林区，民族风情区错落分布，各具特色。使顾客在感受地产项物质性满足的同时，也充分体会到了文化精神的愉悦。
3．主题定位能使项目充分展现出其的特有的个性
这种项目个性，无论在内容、气质，还是在形式、手段上均独具一格，别人难于模仿。如北京的奥林匹克花园以“运动，健康，和谐”为核心理念。社区内不仅拥有相当数量的运动场所，而且，还有40%的罕见的高绿化带。这一定位，现代人从普遍存在的压抑感和不安全感中解脱出来，实现完全的放松，使其真正成为现代人的“心灵家园”。
4．主题定位能提升地产项目的价值
优秀的主题定位，可以为地产项目注入灵魂与带来生机，易于体现项目优势，赢得买家的广泛认同，从而有效的提升项目的价值。
如地处北京郊区顺义马坡的“维也纳森林别墅”，开创国内别墅之先河，大胆的将音乐理念融入楼宇，成为全国首家音乐主题别墅。音乐主题的选定，使得维也纳别墅具有了丰富的文化艺术内涵、高雅的品位和个性，使得楼盘促销宣传诉求主题鲜明、突出、富有感召力；另外，音乐主题导入小区，也使得小区文化活动的题材更加丰富多彩。因此，在楼盘面市之初即赢得了市场的热烈响应，300多套别墅有70%已经被预订完毕。而在这个项目旁边也有两个别墅项目，销售价格低于维也纳森林别墅，销售情况也大不如维也纳森林别墅。
参考文献：
[1]张鑫.房地产项目的主体与形象概念的规划与设计.中国科技信息.2009(17).
[2]黄新发.主题概念营销强化房产形象.网际商务.2009(2):68-68.
房地产研究篇10
传统的房地产营销仅是线下销售加广告营销。新形势下，传统营销已不能吻合现代房地产营销的发展。本文概述了传统的地产营销渠道，指出其不足之处，并就新形势下的房地产营销渠道创新提出了几点策略及建议。
【关键词】
房地产；营销渠道；创新；新媒体；电商
我国房地产经过十几年的高速增长之后，现在已开始规律性地回落。面对一系列房地产调控***策的出台以及资金链的进一步收紧，房地产市场面临的销售压力增大，市场处于观望气氛。在这种情况下拓宽营销渠道通过全方位、多样化的营销渠道建设突破销售瓶颈，快速实现产品销售和资金回笼已成为房地产企业最重要的决策之一。
一、传统房地产营销渠道概述
我国房地产市场的营销渠道建设起步较晚，房地产企业运用营销理论的情况包括4P理论、4C理论、4R理论和营销中的四则运算。从我国房地产市场的特点及发展轨迹来看，我国的房地产营销渠道主要有以下三种，即房地产企业直销策略，委托策略和网络营销策略。
直销是房地产企业利用自己的销售部门对产品进行直接销售；委托策略即是指开发商委托房地产商寻找顾客，顾客再经过商介绍而购买产品的营销渠道方式；网络营销即是企业利用不断发展的互联网房产信息，让消费者通过网络了解产品进而购买的一种方式。
二、传统房地产营销渠道的不足之处
传统地产营销方案太过局限，限制了房地产营销的发展。介于此，国内诸多相关人士认识到了这些营销渠道的不足，希望探寻更多、更广的房地产市场产品营销渠道。
直销是传统地产营销中最为普遍的模式，该模式从信息交流、把握市场、成本控制等角度来看均有一定优势，但直销模式对销售队伍的专业化要求较高，同时新产品推向市场的速度较慢，不利于房地产企业的快速成长。另外，这会分散企业的人、财、物，同时也难以发挥营销专业团队所带来的营销优势。委托营销除具有专业性的优势外，也有其缺点。其缺点是对商的人员素质无法进行控制，而且这也会加大开发商的营销成本。
三、新形势下房地产营销渠道创新策略及建议
（一）深化客户关系管理
CRM即客户关系管理，现在正在国内企业中流行。CRM主要是通过对客户详细资料的深入分析来提高客户满意程度，从而提高企业的竞争力的一种手段。
开发商应当做好重点客户群的营销渠道工作，深化客户关系管理。在建立科学、完备的客户数据库的基础上，注意对客户最新信息的跟进；针对客户投诉，企业应当及时采取服务补救措施，耐心正确处理客户投诉；另外，企业也应当为客户提供关联服务并不断进行服务创新，进而提升企业品牌形象。
（二）线上线下互动，推进房地产进入“微营销”时代
在web2.0带来巨大革新的年代，营销思路发生了巨大改变，房地产营销也从传统的线下销售加广告营销转变为线上线下互动，广告也出现在了网络杂志、微博、微信、SNS等这些新兴的媒体上。
2013年12月，房地产新营销平台――卖房邦，嫁接在当下流行的微信平台上，借助微信代表的新一代SNS移动APP，具有了口碑传播的天然优势。卖房邦整合房地产销售机构、专业经纪人长尾推广资源的营销模式，帮助开发商进行项目销售。类似的，腾讯房产开发和运营团队推出的房地产行业微信整体解决方案――楼盘微管家，依托于微信广泛的客户群，打造一个专业房产互动导购平台，实现购房人与售楼处的无缝对接，可以为购房者忠实展现楼盘动态，楼盘特色、户型分析、会员管理等信息。2014年3月，微信***试水微信支付，为用户提供更便捷的消费体验。随着未来微信支付开放的类目越来越多，以及在担保交易、商家信用体系等方面的进一步完善，拥有海量用户和活跃社交元素的微信，将很快成为新的移动电商渠道和平台。
（三）房地产“垫首付”营销启示――随机应变
2014年第一季度，受季节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国商品住宅成交量出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价后，多地房企先后推出“垫首付”营销措施。由于库存积累，目前市场仍处在消化存量盘阶段。针对开发商普遍走量缓慢，面临较大去化压力这一情况，开发商选择“垫首付、分期首付”的方式来规避***策，刺激被抑制的市场需求。开发商动用这样的价格工具来进行促销，虽然幅度不大，但效果比较显著，市场接受度也较高。
与此同时，伴随着地产金融化趋势愈演愈烈，“垫首付”这一营销方式除了受到部分房地产开发企业青睐，一些小额贷款公司也看好这一策略。
（四）加强品牌建设，强化产品核心竞争力
面对众多的房地产市场产品，品牌让选择变得简单。好的品牌，其效应应该像病毒一样，迅速蔓延，直入人心。2012年9月6日，中国指数研究院该年度由其研发的中国房地产品牌价值研究成果，中海地产、万科、保利地产的品牌价值分别为247.48亿元、246.75亿元和211.39亿元。
企业无论采取何种营销方式，都是希望打造成功的品牌。其中，物业品牌能够很好地对房地产企业品牌起到提升作用。优质的物业品牌能够形成良好的口碑，提升顾客忠诚度，形成二次消费和引致消费。在实践中，强有力的企业品牌往往又会快速提升服务品牌和项目品牌的价值。如万科、保利等多家房地产企业踊跃加入“金钥匙”物业联盟，希望通过优质的物业服务提升消费者对房地产企业品牌的认知度。
（五）新媒体时代，房地产营销思路需与时俱进
新媒体是一种新兴的大众媒介，是新技术支撑体系下出现的媒体形态，如数字杂志、数字报纸、数字广播、移动电视、网络、桌面视窗、数字电视、数字电影、3D电影、触摸媒体等。新媒体与传统媒体相比，新媒体具有交互性强、表现方式多样、用户集中、宣传视觉性强、宣传成本较低等五大特点。
如今，媒体从传统的报纸、广播、电视发展到如今的房地产数字化营销、新媒体营销、云时代地产行业营销，房地产宣传和营销也需要有更远的半径，需要吸引更多的外部人群进行“外部消化”，营销方式也必将随之改变。
四、结语
社会不会一成不变，市场亦是日新月异。新形势下房地产业的发展仍面临诸多挑战，房地产商可以根据市场和自身情况，整合利用营销渠道，做到随机应变，助力房地产市场产品的营销和推广。
参考文献：
[1]国宁.房地产营销与策划[M].北京：中国商业出版社，2006 ，3
[2]张咏梅.房地产营销策略与创新[J]..企业研究，2006.01
[3]新浪房产讯.http：//，2012.04.14