学文网物业管理创新篇1
物业管理是服务性行业，通过提供综合性物业管理服务来满足人们某种特殊需要，利用其使用功能、全方位、综合性的服务树立企业形象，建立品牌，健全制度和完善服务。通过服务来延伸房地产的诚信和品牌。开发商创品牌的产品品质是楼盘的卖点之一，然而开发企业必须懂得，产品品牌不但是楼盘质量、户型设计、环境规划，物业管理服务的优劣也是开发商产品品牌的内涵之一，它更体现了开发商所提倡的产品品牌是否能始终如一。一旦后期物业管理因前期规划设计、建筑质量等出现企业接到的业主投诉的很多内容都是工程质量上的问题；诸如墙体裂缝、渗漏、墙皮脱落、建筑材料选用不当、建材质量不合格等。从物业管理企业来讲，解决业主投诉的难度非常大，因为这些问题原本属于开发商的工程质量监管工作不到位，造成后期物业管理无能为力，工作十分被动，优质服务很难体现。
由此看来，前期出现的问题，是后期物业管理的难点。鉴于此，物业管理企业最好在前期接管验收日才能提早介入，完善设计细节，提高房屋质量，保证物业的使用功能，加强对所管物业业的全面了解，有利于后期物业管理的顺利进行。
将创新意识寓于服务当中
物业管理服务内容包括常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务三大基本服务内容。现实中物业管理企业服务行为不规范、服务范围过窄、服务水平不高，制约了物业管理向深度广度延伸。而物业管理的部分不规范行为又致使物业管理收费率低的现象时有发生。
物业管理企业必须从理念上树立创新意识，首先是观念的创新。在做好基本服务时不妨增加人情味服务意识。物业管理服务的对象是有感彩的人，很多时候物业公司要做的是对在和业主接触时，把人情味体现在工作的每个细节中，提倡小区是我家，管理服务靠大家,所谓靠大家，就是业主与物业绑在一起，需要双方相互配合、协作，尊重业主就是尊童自己，同样，业主支持了物业管理工作，最终受益的还是业主自己。
其次要提倡诚信意识。诚信是企业发展的立足之本，树立诚信意识，使物业管理企业与业主之间达成相互信任，继而建立相互合作的依赖关系。物业管理企业的诚信体现在实施物业管理过程中，必须做到“言必行，行必果”，让业主会到以人为本，细致入微的人性化服务，使业主从内心感受到物业管理的温馨。物业管理的诚信还体现在管理费用真正取之于民用之于民，使业主对自己所付出的费用看得见，摸得着。物业管理企业把诚信放在首位，同时可唤起业主的诚信，交费才能交得放心。这样不但提高收费率，创造经济效益，而且能促进商品房销售，形成良性循环。
第三扩大规模，开展多种经营是服务项目的创新。物业管理企业在扩大规模经营时，必须培育和建设一批从事物业管理的专业骨干人员，才能在竞争中以整体实力独占鳌头，占有一席之地，提高市场份额。不断地创造新的服务项目，完善服务设施，主动开拓新市场，使业主足不出户，便可享受社区便利的服务。在突发事件上给业主提供及时周到的服务，以解业主燃眉毛急。通过实际行动和奉献精神，感动、引导业主，使业主认识、理解、休谅物业公司的工作，使业主逐步树立物业管理服务是商占百的意识，从而达到服务与收费质价相符的经济效益。
物业管理创新篇2
一、指导思想
以***理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“创建人民满意城市、建设平安和谐模范城市”的目标，建立健全物业管理效机制，强化维稳防控措施，提高应急处置能力，提升物业服务水平和居民幸福指数，构建具有特色的社会管理机制和运行模式，推动区域经济社会又好又快、率先发展。
二、工作目标
（一）制度健全，措施落实。依照“人防、物防、技防”三者相结合的原则，落实安全保卫机构，制定安全保卫制度，建立并完善安全防范措施。按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，认真履行职责，提高安全防范服务的效率和质量，促进物业管理行业平安和谐。
（二）环境整洁，安全有序。确保物业管理区域内环境整洁，车辆停放有序，设备、设施运转正常，房屋外观完好；公共场所无乱堆乱放、乱扯乱种、违章搭建、违规装修、违规饲养动物等行为。
（三）管理规范，服务周到。工作人员统一着装，挂牌服务，文明礼貌；公开收费项目、收费标准、办事制度；规范报修、保安、保洁、绿化等，确保服务及时到位。
（四）处理及时，业主满意。物业服务要有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉能及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，提升居民幸福指数，群众满意率达85%以上。
三、组织机构
（一）成立区物业管理创新工作领导小组，具体成员名单如下：
组：
副组：
成员单位：区***府办、区委宣传部、环科园、区综治办、区维稳办、区局、区文明办、区发改局、区城乡建设局、区民***局、区司法局、区财***局、区环保局、区商务和旅游局、区文体新局、区卫生局、区人口和计生局、区食药监局、区城管局、区城管***大队、区安监局、区人防办、区环卫局、区园林局、区市***局、区公安分局、区工商分局、区地税局、区国土分局、区规划分局、区质监分局、区消防大队、区现代服务业发展办公室、各街道办事处
领导小组下设办公室，设在区城乡建设局物业管理科，负责物业管理创新工作的具体组织实施和工作协调。
（二）各街道要对应成立物业管理创新工作领导小组及物业管理办公室，与社会事务办合署办公。街道和社区均需明确分管领导及专（兼）干，负责物业管理创新工作的具体落实。
四、实施步骤
（一）宣传发动阶段（年5月至8月）。制定推进社会管理创新工作方案及相关配套文件，召开相关街道、社区、物业服务企业征求意见会；成立组织领导机构，分解目标责任；召开全区物业管理创新暨文明创建工作动员会，统一思想，广泛发动，营造良好的舆论氛围。
（二）推广试点阶段（年8月至2012年12月）。将星级物业服务项目评选活动在全区铺开，试行期一年半，按照“扶强扶优，逐步推进”的原则，将物业管理面积在5万㎡以上的住宅型物业服务项目和2万㎡以上的商务楼宇型物业服务项目纳入参评范围，年8月进行申报，2012年12月考评验收。另推选一至两个街道进行维修基金管理工作试点，试点时间为一年，2012年12月进行试点工作考评验收。
（三）巩固推进阶段（2013年1月）。召开全区物业管理工作大会，对全区物业管理创新试点工作进行总结和经验交流，对评选出的星级物业服务项目、物业管理创新工作先进街道、物业管理创新试点工作先进社区进行表彰奖励。在总结试点经验的基础上，制定物业管理效机制，在全区范围内全面铺开。
五、工作重点
（一）将物业管理创新与平安物业建设相结合。建立健全“平安物业”建设的效机制，探索物业管理矛盾纠纷及业主投诉部门联动调处机制，规范物业服务人防、技防、物防的管理，维护小区安全和业主正常生活秩序，建设平安物业，同时引导物业服务企业建立高效的投诉、回访处理机制，及时受理、办理、办结、回访业主投诉，使群众满意率达85％以上，努力为人民群众安居乐业营造和谐稳定的社会环境。
（二）将物业管理创新与文明城市创建相结合。物业管理覆盖城市管理的方方面面，是城市管理的窗口行业，关系民生改善、城市发展和社会和谐，努力增强物业服务企业对文明城市创建的使命感和责任感，充分调动其参与文明创建的积极性，推动物业服务企业在创建活动中充分履职，对推进文明城区创建工作具有极其重要的作用。
（三）将物业管理创新与楼宇经济发展相结合。引导商务楼宇提高物业管理水平，为楼宇企业提供专业化、规范化、智能化的物业服务；落实产业扶植***策，积极引进世界知名物业管理单位入驻我区并管理高档楼宇，带动本土物业管理企业提质；指导物业单位做好商务楼宇的企业招商工作，建立企业台账；建立物业管理单位与街道的信息反馈机制，确保楼宇企业不漏管，税收不流失。
（四）将物业管理创新与社区事务管理相结合。积极探索社区与物业公司的有效衔接。认真研究物业管理机构参与社区管理与服务的方式和途径，以人员交叉任职，信息、服务、管理一体化及资源共享为手段，加强社区与物业公司服务、管理职能的融合，逐步建立社区、物业服务企业一体化的管理体系，实现社区管理与物业服务品质的有效提升，使辖区物业管理的运行趋于有序和高效，最终形成社区物业维护、治安防范、环境保护、文化提升等综合一体的管理体制和运行机制。
六、工作要求
（一）落实承接查验，夯实物管基础。规范开发项目物业共有部位、公用设施验收标准及物业服务企业承接查验流程，杜绝因物业共有部位、共有设施产生的遗留问题，切实维护业益。
（二）实行精细管理，提升物管水平。统一印制并下发《市区物业精细化管理资料汇编》，规范物业服务企业内部管理，通过制度规范化、服务精细化，逐步提升我区物业管理服务水平，使之达到“五心服务”（服务贴心、安全放心、维修省心、环境舒心、和谐同心）目标。
（三）规范业主自治，引导理性维权。充分发挥业主大会和业主委员会在社区管理和物业服务中的积极作用，通过培训和宣传等手段引导业主合理维权、理性消费，培养业主委员会自我管理、自我约束、自我决策的能力，同时畅通业主诉求渠道，健全物业管理纠纷调解机制，促进社会大局稳定。
（四）推行星级评选，树立行业品牌。以侯家塘街道试点经验为基础，在全区物业服务企业中全面推行星级物业服务项目评选活动，以验收考评为抓手，将物业企业的服务管理行为纳入规范化管理轨道，并将星级评选与资质升级和奖优评先相挂钩，从而引导物业行业由原来的“做好”提升到“做精”，由“保运转”提升到“树品牌”。
（五）探索交叉任职，促进和谐共处。结合社区换届选举,将物业管理机构中的优秀管理人员，通过合法程序兼任社区***组织、社区居委会职务，在社区服务中心设置物业服务专（兼）干，积极探索社区***组织、社区居委会、社区服务中心、物业管理四位一体的管理模式，打造四位一体样板社区。
（六）建立联动机制，实现齐抓共管。区***府成立物业管理矛盾纠纷及业主投诉调处工作领导小组，各街道成立相应机构。建立矛盾纠纷部门联席会议制度和分片分线包干调处机制，整合社会各方力量共同参与，建立物业管理矛盾纠纷及业主投诉“大调处”联动工作机制，做到事前预防，事中化解，事后巩固，确保矛盾不激化，影响不扩大，问题不上交，有效预防和化解各类矛盾纠纷，维护社会稳定。
物业管理创新篇3
【关键词】物业管理;模式;创新
近几年，随着我国社会经济和房地产市场的稳定发展，物业管理已成为经济体系中不可或缺的行业，并且事关百姓安居乐业和社会稳定发展，越来越受到各级***府部门的积极关注。目前，物业管理的服务层面也不断扩大，已经从清洁、保安、维修，延伸到商务娱乐教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。
一、我国物业管理发展的现状和特点
(一)物业管理行业发展速度快
经过20多年的发展，我国物业管理获得了非常迅速的发展，已经成为一支重要的社会管理力量。以浙江为例，据调查，杭州市在近10年的时间里，物业管理企业从2005年的314个增加到2014年的3517个，增长了10倍。2014年底，宁波市具有资质的物业服务企业有402家;温州市有物业企业288家;绍兴市有物业企业305家。湖州、台州、金华等市的企业数量也呈不断上升的态势。
(二)物业管理领域不断拓展
新世纪以来，我国物业管理服务领域由小到大，不断拓展，从普通商品房到房改房的老旧小区，从住宅物业到办公楼、大专院校和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合型物业，从纯市场的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务。物管范围逐年递增，逐年扩展，覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市场、医院、学校、广场、公园等各个方面。
(三)物业管理行业逐步规范
近年来，随着物业管理行业的发展，各级职能部门不断加强对物业管理***策制定和业务指导工作，制定了一系列规范发展物业管理的行***法规，《城市住宅物业管理办法》、《物业管理企业资质等级审批办法》、《城市物业管理服务收费暂行规定》等物业管理行***规章或行业规范先后制定、颁布和实施，对规范物业管理行为，推进物业管理行业的快速发展起到了重要作用。特别是2004年建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》的出台，使整个物业管理行业在原来规范运作的基础上又上了一个台阶。
(四)物业管理促进了人们住房观念的转变
对住宅小区和高层楼宇推行统一的专业化物业管理，确实给业主和物业使用人带来了诸多方便，使他们获得了安全、舒适、优美、卫生的生活、工作环境，从而使广大业主的住房消费观念发生了很多变化。通过近几年的发展，人们逐渐转变思想观念，对物管的接触日益增多，对物管职能作用的认识不断加深，使得物业管理越来越受到更多人的接受和认可，物业管理收费难度逐渐减少，收缴率逐步提高，更多的业主已经将物业管理开支视为日常生活不可缺少的住房消费。
二、我国物业管理服务的主要模式探析
不同类型的物业，使用性质存在明显的差异，管理和服务的内容也就各有侧重。目前，我国运用比较广泛的物业管理模式主要有以下三种:
(一)“建管一体化”的物管模式
开发商对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作。以浙江省杭州市为例，据相关调查结果显示，2%左右的企业属于开发单位出资成立的物业公司，它既能够充分发挥房产企业市场优势，实现开发、建设、管理的“一条龙服务”，实现物业管理与经营活动的有机结合;又能够通过实现良好的管理和提供优质的服务，来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌，进而不断提升物业本身的社会经济价值，提升商品房含金量、吸引力和销售量，从而产生更好的社会经济效益，反过来又为住房小区的物业管理工作顺利开展提供重要的财力支持，从而形成以房建养物业、以物业促开发的良性循环机制。物业企业全国前三强的绿城物业服务集团有限公司和万科物业发展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部门或单位自主管理的物管模式
在行***型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下，这种房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模式下，管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业，物业管理经费的来源主要是行***性补贴，个人支付的费用很少。住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向本单位有关部门反映，通过行***管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的物业管理公司不是***法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行物管企业内部的职能分解和***企分离，使得物业管理公司的“造血”功能严重不足，从而难以真正形成现代化经营、市场化服务、社会化管理的现代物管新机制。
(三)按照现代企业制度建立物业公司的物管模式
物业管理公司是按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格，根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应的报酬。这种模式的优点是管理思路清晰、市场意识强烈、服务对象明确、成本概念清楚、公司机制灵活、专业化程度比较高，管理效果相对较好，符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力。其主要弊端是管理费用比较高，很多中低收入居民承受不起。由于在物业管理体制法律关系、人们的消费理念、物业管理公司的经营服务意识与管理水平上还存在诸多问题，目前很多物业管理公司经营困难，处于非赢利状态。
三、加强现代物业管理模式的探索与创新
(一)进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识
对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
(二)加强***府监管力度，明确各方权利和责任
***府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行***主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进物业管理行业的有序、健康发展。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司的责任。这样，物业公司能在开发商遗留问题方面减少与业主之间的矛盾。
(三)健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平
物业管理企业既涉及与***府、物业管理行***主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市***、环卫、绿化、邮***、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，***府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如:现行的法律法规已给予物业管理公司相应的权利。国家《物业管理条例》规定:“业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提讼”。对那些无理拒交物业管理费的业主，物业公司可通过司法途径来达到目的。但对诉讼成本较高，诉讼程序较为烦琐的问题，物业公司也不必却步，拿起法律武器，积极地去维护自身权力。
(四)充分发挥业主委员会的作用，积极推进小区内部的自治管理
国家《物业管理条例》规定:“业主大会在其职责范围内决定的对物业管理区域内的全体业主具有约束力。“业主委员会由业主大会会议选举产生”。“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提讼。”物业主管部门应重视小区业委会的组建工作，并加以指导、帮助和协调。而经小区业主大会选举产生的业委会，应积极地去履行自己的职责，在协调小区矛盾、维护业益等方面发挥重要作用。
(五)加速引进竞争机制，培育物业管理市场
物业管理是市场经济的产物，只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，实现物业管理的规模化经营，实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。例如:笔者服务的浙江新成物业管理有限公司成立于2000年，由浙江广播电视集团投资组建，成立之初属于“建管一体化”模式，只服务集团内部。2002年走向市场化，经营方向上术有专攻，以企业、机关智能化办公研发大楼物业服务为经营方向，形成了自己的高端服务的品牌特色，目前管理物业面积100余万平方米，服务的客户有副省级国家机关大院、大型国企总部、上市公司总部，多处物业获得部级、省级、市级荣誉，在杭州市物业管理行业中具有较高的知名度。
(六)大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平
物管公司及相关部门应加大培训力度，提高从业人员专业素养，着力培养服务意识及经营意识。物业公司已经向特色服务、亲情服务、个等领域拓展延伸。一方面，要切实转变思想观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意搞好优质服务。要借鉴国外或发达地区的经验，抓好培训，如物管行业市场化发展程度较高的香港，除了职前培训、在职培训、专题讲座等，还注重思想作风、遵纪守法、职业道德、服务态度等教育。对于管理人员，还注重学历提升和专业课程学习。相关部门应发挥行业协会的作用，进一步加大对物管人才的培训力度，改善目前物管人才难觅的状况，促进物管行业的持续、健康发展。另一方面，强化合作意识，加强物管与业主之间的沟通合作。物业管理的服务对象是人，物业管理要坚持以人为本的科学发展观，积极构建和谐与共的物管企业、无关人员和业务之间的良好关系，切实实现物业管理中的良性循环。例如:在假期的时候会为业主的小孩提供社区活动，业主上班时把小孩托付到客服中心，物管将带孩子去物业的各个部门体验学习，比如带到绿化部门去学习种花种草，以及学习一些书本上学不到的东西。此外，如果业主家有老年人，物业每天白天也会每隔3－4个小时打电话进行沟通或者上门照顾。同时应成立行业协会，多渠道吸纳专业人才，提升物业管理服务能力。建立起一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的物管队伍。
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物业管理创新篇4
一、现代物业管理的特点分析
我国物业管理是伴随建立社会主义市场经济的要求诞生的，它是一种与现代化房地产综合开发方式相配套，与产权多元化格局相衔接的综合性管理。物业管理具有社会化、专业化、企业化、市场化等四个基本特点。
1．社会化。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的专业分Tgt]是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理的社会化是指物业管理将原来分散的社会服务分工汇集在一起统一进行管理。对于物业使用者而言，物业管理犹如为业主找到了一个“总管家”：对于***府部门来说，则犹如找到了一个“总”。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主又便于统一管理，大大提高了城市管理的社会化程度。
2．专业化。
物业管理是由专业的机构一物业管理公司对物业实施统一管理的。它将有关物业的各专业管理都纳入企业业务范畴之内，通过设置分专业管理部门从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工日趋专业化，有些物业管理企业也开始将一些专业管理、服务业务以经济合同的方式转包给相应的专业经营或服务公司。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，促进城市管理的现代化。
3．企业化。
物业管理公司作为一个***的法人，按照国家颁布的企业法、公司法等法律法规的规定运作，不受任何干扰，***、事、企完全分离。因此，物业管理企业必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。
4．市场化。
物业管理公司必须遵循市场经济规律，实行有偿服务，按照谁享用、谁受益、谁负担的原则来分担物业管理费用。作为经济实体的物业管理公司，是否实现利润是衡量其管理成效的重要标志之一，而实现利润要依靠企业自身的经营素质，积极地参与市场竞争，遵循市场经济的一般做法，实行管理招投标制，以优质的服务和合理的收费，在物业管理市场争取位置、扩展业务。
二、现阶段我国物业管理存在的问题
1．物业管理权责不明晰。
物业管理权责不明晰，过多不应该承担的风险和责任施加在了物业管理企业身上。为了提高房屋销售业绩或接到项目管理权，有的房地产开发商、物业管理企业甚至把物业管理说成了“包治百病”，从而造成广大业主错误的把一些应由社区承担的社会保障职能、应由***府行***部门承担的社会治安职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任、应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能都误以为是物业管理的事情。并且一旦发生问题，业主都会找到物业管理企业身上追究责任。物业管理服务活动涉及多个相关主体，其中包括业主、物业管理企业、房地产开发企业、公用事业单位以及***府行***管理部门等。相互之间关系错综复杂，而且各方认识也存在差异，责任界定也不明确，使得在对一些涉及相关主体利益方面的问题层出不穷。
2．市场机制尚待健全。
现代服务业中物业管理己经成为其重要组成部分，但物业管理作为一个成长于市场经济时期的新兴行业，不成熟的市场运作机制和交易双方导致各种矛盾和纠纷，引来众多社会关注和争议。市场经济条件下，整个行业发展会受到不规范市场化运作的严重影响。物业管理市场缺乏活力，需要必要的监督和竞争，健全的竞争环境还没有完全形成，招投标的标准化和透明度还不够，违法违规现象依然存在。因为缺少合理的市场竞争机制，必然导致物业管理企业管理水平低下，运作不规范，而业主也不满意此种不合格的物业管理，业主参与自治的积极性无法调动。此外，由于必要监管机制体制的缺失，造成了物业管理市场的持续混乱。
3．优化物业管理收费制度。
一般住宅小区物业管理服务费包括：“(1)服务、管理人员的工资和按相应规定抽取的福利费；(2)公共设备、设施日常维修、运行及保养费用；(3)清洁卫生费用；(4)绿化管理费用：(5)办公费：(6)保安费；(7)固定资产折旧费：(8)税费”。目前物业管理行业中，听到最多的是物业管理收费困难的抱怨。资金回笼困难无疑是影响物业管理企业健康成长的重大问题，严重制约了物业管理行业扩大再发展的进程。而业主为了证明自己不交物业管理费合理，则举出诸多理由来证明物业公司服务不到位。从本质上讲，物业管理费收缴率低的直接后果是欠费业主侵害了付费业主的合法权益，同时也干扰了物业管理企业正常工作的开展，进而降低了物业管理的服务质量，形成了恶性循环。虽然有关行***主管部门出台各种考核措施，但都是针对物业管理企业进行制度上的规范，对于业主的违法行为，尚无有效的制约措施。
三、促进物业管理发展的几点建议
1．改革物业管理改制。在物业管理中，引入竞争机制，主动改革，增加动力。创建社会化、专业化的品牌物业管理公司必须引入竞争机制。业主是物业的真正主人，业主大会直接选聘物业公司，而不是由***府和开发商指派，从而为物业管理企业带来竞争压力，淘汰一批分散的素质低的小企业，促进服务质量高、收费合理的物业管理公司。形成规模化的经营管理，促进品牌物业管理公司的产生，促进物业管理的专业化、社会化，使物业管理公司的资源配置更加合理。
物业管理创新篇5
1 管理创新
管理创新要求煤炭管理者根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断地创造和运用先进的思想、科学的方法，制定新的管理制度、新的管理措施，运用新的管理方式、新的手段和技术，革除传统观念和模式中陈腐落后的东西。在其各个方面、各个层次上建立和形成具有生机和活力的运作机制和模式，以实现管理各要素更加合理的组合运行，从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率。现代物业管理，要想谋求发展，不仅是技术、人才的竞争，最根本的决定因素就是创新管理模式。
2 服务创新
2.1 当前物业服务存在的矛盾问题
2.1.1 缺乏完善的服务理念
随着社会的发展、文明、进步，居民维权意识的增强，居民的整体需求结构会由“基本型”转向“富足型”继而再向“理想型”转化，人们越来越迫切地追求拥有健康的人居环境。现阶段，居民的需求是多维的，多层次的，具体表现：身体健康的需求、心理健康的需求、社区文明与健康的需求。对物业管理单位的服务态度、项目、内容、水平等有了更高的要求。作为物管单位，必须要有指导物业管理服务的思想价值体系和最高行为准则，即服务理念。现代企业经营需要企业理念的指引，作为服务行业的物业管理单位要想树立自己的品牌，实现规模化管理就必须有指导物业管理服务的思想价值体系和最高服务准则，即物业管理服务理念。服务理念应该体现“以人为本”的宗旨，使员工充分体会其中的服务观念、服务意识，更好地提供优质服务、高效服务。
2.1.2 “满意度”有待真正提高
随着煤矿职工的生活水平的日益提高，职工对物业服务质量的要求也越来越高，经过近年来的不断提升和加强管理，煤矿物业服务和管理水平有了很大提高，但是与职工的要求相比仍然存在着差距。煤矿管理单位面对职工，如何统筹兼顾各方利益？如何创新服务？需要每个煤矿管理者和物业管理人进行思想观念的深刻转变。物业管理单位现在面临的问题，不是要不要提高服务意识、要不要改进服务质量，而是如何提供优质服务，如何做到让职工感到满意的问题。
2.1.3 物业服务专业化水平不高
后勤服务中心是煤矿物业管理与服务的专业部门，近年来虽然都建立了各类专门机构、部门，但存在专业性还不强、技术水平还不高等问题。物业服务质量还达不到专业化的高水准，精细化程度还不够，物业服务后续发展乏力。
2.1.4 物业服务人员的综合素质有待提高
目前煤矿的物业管理人员仍以原煤矿后勤职工为主体，这部分人员物业管理方面的专业知识、专业技能相当缺乏。而物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工作均有较强的技术性，煤矿部分物业管理人员尚不完全具备专业所需技术知识，物业管理等方面专业知识的匮乏，制约了物业服务质量和管理水平的提升。
2.1.5 物业管理的服务内容不够丰富
目前的煤矿物业管理只是局限于提供环保卫生、绿化美化、安防保卫、维护维修等常规服务项目，在满足职工的家***服务等多样化需求方面存在着大量空白地带，在进一步提升社区的生活便捷性、人居舒适感方面还有很多工作要做。
2.2 物业管理服务创新的意义
物业管理的服务创新有着广泛的内涵和外延，不但包括物业管理的服务理念、服务模式、内部管理及技术手段等方面，还包括如何为职工创造价值以及如何实现物业管理单位与职工的共赢等方面。
物业管理的管理对象是物业，服务对象是人，对物业的良好管理，是为了对人的良好服务。可以说物业管理的一切为了人，这是物业管理服务的出发点和归宿，也是一切为了职工，一切为了发展理念的更好的执行。物业管理单位只有在满足职工基本需求的基础上思变、思进，准确定位、不断创新，才能把服务推向增值回报的新境界，满足职工多元化和差异化的需求。
2.3 有效开展物业服务创新
经过近多年的发展，物业管理行业正在从粗放型向集约型模式转变，行业对物业管理服务提出了更高的要求。
2.3.1 服务理念的创新
围绕***《物业管理条例》的贯彻实施，以“体制创新、机制完善”为基本思路，以大力加强物业管理***策法规的宣传和培训、营造依法管理、维权的氛围为重点，以规范物业管理服务行为为手段，切实帮助职工解决历史遗留问题，努力改善居住环境，提高居住质量，建设更多的和谐职工宿舍和生活小区。以此为指导在长期的物业管理实践的基础上，要不断总结，发掘、提炼全体员工的智慧与思想结晶，并将其升华至物业管理工作的思想理念，潜移默化地成为全体员工的思想意识和行动指南。其次，在有限资源的现实条件下，通过挖掘内部潜力、提高服务标准、催生服务理念。
2.3.2 树立开放心态，创新服务的沟通方式
随着法规的完善，市场的规范，物业管理纠纷却有上升趋势。究其原因，业主对物业管理这种新兴行业知之不深，恐怕是重要因素之一。这里，充分有效的沟通是引导业主认识物业管理的重要途径。传统的沟通方法（如座谈会、宣传栏、告示栏、信箱等）稍显被动，亟待探寻具有时代特点、符合业主心理的新型沟通方式。创新服务沟通方式，业主对物业管理的认识才能得到改善，物业管理部门与业主的关系才能日益和谐融洽。
2.3.3 抓住管理的重点，实现业主参与的共同管理
物业服务质量的优劣，是物业管理各个部门、各个环节全部工作的综合反映，涉及物业管理范围内的全体住户。生活在同一个社区的成员，既是服务对象和受益者，又是服务的参与者。后勤服务中心作为物业服务与管理的主体，应经常在全体员工和小区居民中宣传“小区建设靠大家”的思想理念，把员工和住户的积极性、创造性充分调动起来，不断提高人的素质，牢固树立“质量第一”的思想，人人关心物业的服务质量，参与质量管理，从而提升物业服务水平。通过吸引和动员社区内各方面的力量来共同关心困难人员，搞好社会保障工作，形成“人人为我，我为人人”的良好社区风尚。
2.3.4 发展社区商业，拓展新的服务空间，为居民提供特色服务
随着人民生活水平的不断提高，职工所需要的居家服务已经不再局限于传统的家***服务等方面。而社区商业服务则具有便利和多功能的特点，它既能满足居民生活的一般需求，也具备了与生活相关的配套设施。另外，它还可以针对职工的不同需求打破传统，灵活经营，为职工提供延时服务或送货上门服务。
物业管理服务的根本是要使职工和使用人受益，为职工和使用人带来方便、快捷、增值的“便利服务”，所以物业管理服务的发展趋势就是创新。服务创新是企业赖以生存和发展的基础。尤其在当今瞬息万变的社会环境中，物管单位更要做出自身特色。坚持用创新的优质服务、特色服务，作为物管单位在市场上站稳脚跟、开拓市场的基础。通过创新思路，整合资源形成合力，全面提高物业管理行业的服务水平，全力提升居民群众的满意度。
物业管理创新篇6
关键词：物业管理服务营销创新
物业管理在我国是一个新兴的行业，就目前来看，行业主要表现为劳动密集型，物业管理企业的市场整体运作不够规范，市场化程度也不够高，基本上还未形成符合国际标准的有效运行机制。本文就有关物业管理企业在市场中的营销创新问题做初步的探讨，希望能以此为物业管理企业的市场营销活动提供帮助。
一、物业管理企业现状
1.很多物业管理企业还沉沦于物业管理的管理权限中。没有认识到物业管理企业其实就是服务产品的营销企业，业主就是企业的顾客，顾客可以购买企业的产品，也可以不买企业的产品，与其他以赢利为目的的企业没有任何的区别。
2.很多物业管理企业自己首先设计好了自己的服务范围和服务质量，没有依据业主的真正需要去进行产品的构造。
3.行业更多的倡导为业主提供超值服务。超值本身并没有错，那是在以满足物业管理企业赢利目的为前提的情况下进行的超值服务，也就是同等成本里的更好的服务，而不是以牺牲自己利益而提供的超值服务。如果前期就破坏了企业自身的赢利目的，也就打破了价值交换的客观规律，这势必为物业管理的长期发展和顾客忠诚度埋下了祸根。
4.一些物业管理企业盲目追求“规模报酬”。企业一味地进行扩张性经营，在短期虽抢占了一定的市场份额，但终因资金、人才、管理实力等各方面的原因失信于民，企业形象一落千丈，甚至企业经营一败涂地。
5.专业的物业服务营销人员匮乏。
二、物业管理企业的创新营销
1.营销观念的创新。物业管理已经从“企业管、业主住”的模式演变为“业主说、企业管”模式，也就是说物业管理已经由以前的管建筑、管业主转变为服务于建筑、服务于业主的范畴。从管理学的角度来看，物业管理已经由以往的管理主体转变为服务主体，服务于建筑，服务于业主。从企业经营性质上讲，物业管理企业是社会化的经营性企业，借以为业主提供优质服务而完成赢利的目的，物业企业出售的产品就是服务。因此，物业管理企业要创新营销观念，以关系营销理念、顾客满意理念和超值服务理念来指导企业的经营活动。
2．营销策略的创新。物业管理提供的是服务，是无形的产品。也就是说，物业管理企业凭借对业主的服务获取业主的满意度和忠诚度，以此获得业主的报酬而实现自己赢利的目的。业主直接参与服务的生产过程及其在这一过程中同服务人员的沟通和互动行为向传统的营销理论和产品质量管理理论提出了新的挑战，这就要求企业必须依据顾客的差异性和社会的发展而不断改进自己提供的产品——服务。也只有这样，企业才能进入可持续发展的良性循环。
物业管理具有服务产品的五大特征：不可感知性；不可分离性；品质差异性；不可贮存性；所有权的不可转让性。
（1）不可感知性。服务及其组成元素在许多情况下都是无形无质的，让人不能触摸或凭视觉感到它的存在，而且消费服务所获得的利益感受也具有一定的迟滞性。正因为如此，顾客在购买服务之前，既不能以对待实物商品的办法去触摸、尝试，也不能用嗅觉、聆听等方法去判断服务的好坏，而只能以收集信息、参考多方意见和自身的亲身体验来做出判断。因此，这就要求服务业提供服务介绍和承诺，服务介绍的诚实性与准确性是服务质量所要求的；服务承诺的针对性与周到性及服务履约的及时性、兑现性是服务质量水平的体现。
为了将不可感知变为可感知，物业管理企业可通过人员、服务过程和服务的有形展示，并综合运用设施、环境、服务方式和手段等来体现，利用语言、文字、***形、多媒体等工具将服务这种产品有形化，全面的展现在顾客面前。比如将提供的具体服务详细的张贴在小区公告栏上、丰富小区的各种标识、公布各种服务质量要求等，向业主提供消费者知情权。使业主清楚的知道物业公司具体能为自己提供什么服务，服务的质量如何。
（2）不可分离性。由于服务是一个过程或一系列活动，其生产过程和消费过程同时进行，在时间上不可分离。如果顾客不参与服务生产过程，也就不能消费服务，这就要求服务消费者必须以积极的、合作的态度参与服务生产过程。
结合服务的不可分离性，物业管理企业在提供自己的服务产品及服务方式时：第一，将对业主参与物业服务生产过程纳入企业营销管理之中，而不仅仅局限对员工的管理。加强对业主宣传自己的服务，引导业主参与服务生产过程，提高业主参与物业服务过程的水平，促使业主在物业服务过程中扮演好自身的角色，以保证服务生产过程也就是业主的服务消费过程高质量地完成。第二，要及时沟通物业服务人员与业主之间的关系，促进服务员工与业主的良性互动，两好相合，以全面提高服务质量，树立企业的形象。
（3）品质差异性。服务品质的差异性既由服务人员素质的差异所决定，也受顾客本身的个性特色的影响。不同素质的服务人员会产生不同的服务质量效果，同一服务人员为不同个性特色的顾客服务，也会产生不同的服务质量效果。服务品质的差异性会导致“企业形象”混淆，进而危及到企业服务的推广。因此，物业管理企业在扩张经营，追求规模效益的同时，一定不能忽视这种差异性的存在，否则少数提供劣质服务的分店对整个企业带来的不良影响，将大大超过大多数优质服务所形成的良好企业形象，并产生负面效应。
另外，企业可提供个性化服务产品。由于服务这种产品是一种动态的产品，是很多小细节的综合体，它会随着顾客的不同、环境的不同而发生改变，是可以进行不同细节的组合，以达到服务个性化的目的，而一个小区里业主的兴趣、爱好广泛，又都各不相同，因此物业管理企业的服务就不能完全是统一的模式，应该更多的了解业主的不同需求，对提供的服务进行不同的组合，物业企业可以在有偿服务的基础上为全体业主提供一个丰富的服务套餐，让业主自由的选择，以提高业主的满意度。比如，为经常晚归的业主提供夜间保安服务等。
（4）不可贮存性。服务的不可贮存性是由其不可感知性和不可分离性决定的。它表明服务不需要贮存费用、运输费用等，但同时服务企业就面临必须由于库存缺乏而引起的产品供求不平衡的问题；加速服务产品的生产问题；扩大服务的规模问题等。因此，物业管理企业在服务渠道的发展过程中：第一，在完善***的服务渠道的同时，与拥有不同关键资源的其他企业开展“战略联盟”或者共同作业，从而实现优势互补，创造竞争优势。第二，创新分销渠道，可采取租赁服务、特许经营、综合服务和准零售化等方法，实现企业的持续蓬勃发展。（5）所有权的不可转让性。服务具有易逝性，消费者在购买服务时并未获得对某种东西的所有权。由于缺乏所有权的转移，消费者感到购买服务的风险性，也就造成了消费心理障碍，而这也是导致服务风险的根源。
为了克服消费者的这种心理障碍，降低企业服务风险，物业管理企业在营销管理中应积极推行关系营销、顾客满意、超值服务的经营理念。第一，建立并维护与业主的良好关系，协调与***府的关系，创造良好的服务营销环境。第二，“以客为尊”，开发令业主满意的产品，提供令业主满意的服务，科学地倾听业主的意见。第三，建立严格的服务质量管理体系和服务质量奖惩制度，严格实施国家质量标准，组成企业内部的顾客服务网络；充分考虑业主的利益，建立业主档案制度，及时收集、反馈有关服务质量信息。第四，将服务质量管理同企业员工的素质结合起来，努力提高员工服务质量意识。
物业管理企业在实际运用营销创新策略时要注意：
第一，注重服务性价比。小区的建成50年有效，物业管理也将持续50年。物业企业不能只顾及创品牌、为业主提供超值服务等，而不顾及自身的利益，因此所提供的服务成本一定要与企业的收系起来。一方面可向业主明确的出示有关有偿服务与无偿服务的成本，引导业主对有偿服务与无偿服务的消费认识，从而引导业主关注小区物业服务的长期性，为物业管理企业的长期持续发展奠定基础；另一方面，企业可将超值服务的成本和代价尽可能地消化在向业主尽义务、献爱心的经营过程中，从而创造出超越经济的社会价值和审美价值。
第二，增加客户服务的转移成本。在固有的成本中去为业主提供更多的服务，拉大服务成本与实际成本之间的差距，让业主充分感受到固有成本中的超值服务，从而增加业主对消费服务的转移成本。成都一家物业公司，为了解决业主养花专业性较差的问题，特意从绿化班里抽调人员成立了养护服务组，为广大业主提供免费的花木养护知识，而后又拿出小区的一块绿化用地作为花木养护基地。这样在没有增加成本的同时为业主提供了更多的服务，而且还唤醒了业主对小区绿化的保护意识。这样一来，业主自然会感觉到更换物业公司对自己将会意味着什么，在一定程度上就又增加了业主对物业企业的忠诚度。
第三，增强服务沟通，填补服务差距。业主所期望得到服务与物业公司所提供的服务永远都会存在差距，原因在于二者所处的立场不同，关注的利益点不同。怎么来协调这个问题呢？最好的办法就是利用沟通。任何人的心里都有一个价值的评判标准，只要企业带着服务的意识和诚意与业主交流、沟通，就总能找到平衡点。
3．营销管理创新。物业管理的服务营销要求企业的全体人员都必须树立为内、外部顾客服务的意识。因此企业在营销管理过程中必须创新，才能将服务营销建立在每一个角落。
（1）全面推进内部营销战略。菲利浦.科特勒曾指出：“内部营销是指成功地雇佣、训练和尽可能激励员工很好地为顾客服务的工作。”也就是说向企业内部人员提供良好的服务和加强与内部人员的互动关系，以便一致对外地开展外部的服务营销。只有当员工在内部受到了最好服务和他们向外部提供最好服务的时候，企业的运行才可以达到最优。
（2）培育企业核心专长，创特色服务，提升企业核心竞争力。当今世界是一个竞争与开放的世界，是充满兴衰与巨变的时代。因此，物业管理企业必须不断地进行管理创新，使业主、发展商和社会公众感觉到企业的管理在不断发展，同时所提供的服务在不断延伸，与众不同，这样企业才能牢固地拥有一批忠诚于自己的顾客，同时吸引更多的潜在顾客；也才能不断增强企业的市场竞争力。
物业管理企业可根据自身规模及可利用的资源，以满足顾客需求为核心，创新思维，创造出各种特色服务，形成企业自己的风格和特色，实现差异化经营。第一，创新管理服务设计，也就是通过有形差异，既可以为顾客提供独到的服务，又可以形成企业新的服务模式和体系，从而创造更好的经济效益和社会效益。第二，通过服务差异，也就是满足顾客的个性化需求。个性化服务的差异性是顾客最容易感受到的差异性，也是物业管理企业获得差异化优势最直接的方式。企业提供个性化服务既满足了个性化需求，又能为物业管理企业带来经济效益。
（3）充分利用现代信息技术，特别是互联网，积极开展网上服务，有效地开发、整合、利用客户资源。第一，充分利用包括FAQ、顾客电子邮件和网络论坛等网络工具，一方面可以提高企业为顾客服务的工作效率，增强企业的市场竞争力，另一方面可以高效传递企业的各种信息，密切企业与顾客之间的关系，为企业开展整体营销活动的成功提供可靠的保证。第二，积极发展物业管理可视网络系统，不仅使“为一个人服务”的营销方式扩大到全世界，而且顾客还可以抛弃鼠标，与物业管理服务企业进行面对面的对话。第三，选择运用呼叫中心（callcenter）。呼叫中心是以CTI（computertelephoneintegration）技术为核心的一种新型服务方式，将计算机网络与通信网络紧密结合，通过电话、传真、电子邮件及Web页等各种手段，为顾客提供高质量的多种响应服务的信息系统。
信息技术的迅猛发展和运用为企业营销管理思想的发展开辟了崭新的前景。倡导“以客户为中心”新型营销管理思想和管理机制，一方面通过向客户提供个性化的、“一对一关系”的服务，从而提高企业的顾客满意度、吸引和保持更多的顾客，增加企业经济效益；另一方面通过信息共享和优化商业流程有效降低企业的经营成本，通过加强内部的管理来实现外部的顾客满意目标。
总之，一个致力于提高顾客满意率、回头率和顾客忠诚度，体现对顾客的关怀并实现对顾客个性化需求快速响应的企业才是这个时代最有活力的企业、最有发展前途的企业。
参考文献：
1．叶万春主编．服务营销学（2版）．北京：高等教育出版社，2007
2．邱华主编．服务营销．北京：科学出版社，2004
物业管理创新篇7
关键词 供电企业 物业管理 创新发展
一、现阶段供电企业物业管理存在的主要问题
具体而言，现阶段供电企业物业管理存在的主要问题表现在以下几个方面：首先缺少专业的物业服务人员。物业管理是一项专业性很强的工作，而其工作内容则涵盖十分广泛，不仅包括人们生活的衣食住行，还包括环保、公共管理及房屋设计、规划等等，所以需要了解房地产、经济管理、法律等多个学科专业的复合型人才。但是现阶段很多供电企业的物业管理人员多为下岗职工或转岗职工，缺乏专业的、高素质的物业管理人才。其次，物业管理收费体系不合理，体制内与体制外的业主存在隐形双重收费现象。供电企业物业业主通常包括两种，一种是供电企业的内部职工，另外一种则是外来业主，即外部人员以市场价格购买入住的。尽管国家有相关的物业服务收费标准及管理办法，但是很多供电企业物业管理公司并未严格执行相关规定，未认真履行相关职责，而供电企业也未进行有效监督；并且小区内大部分都是体制内业主，其本身就享受供电企业发放的潜在补贴，因此在物业管理化司制定相关收费项目时，体制内业主对这些不合规定的项目体会不深，很容易就会通过，所以难免出现一些乱收费现象。最后，针对供电企业物业服务缺少有效的监督机制。虽然我国电力体制改革不断深入，但是很多供电企业仍然延用计划经济时期的管理体制，相应的物业公司内部有较多职工，一个小区近三分之二均为体制内业主，于是物业服务企业也会认为自己的小区的主宰人员，缺乏相应的服务意识，小区内一些公共设施出租收费，在未征求业主同意的情况下对小区规划、设施布置等随意规划。此外，物业管理单位的财务账目透明度不足，而供电企业也未采取有效的审计监管措施，导致物业收费标准偏高，存在多收费、乱收费的现象。
二、当前供电企业物业管理环境分析
1.***策环境
国家电网公司的成立、厂网分开、主辅分离等均是电力体制改革不断深入的体现，原本属于供电企业辅业的物业公司也要面临着市场化的考验，而这个过程中，由于供电企业物业管理公司在经营理念、服务方式、管理水平、市场竞争能力与适应能力等各方面均处于培育阶段，因此市场化发展将是供电企业物业管理公司所面临的巨大挑战。此外，电网技术的进步、管理水平的提升，主业人员的分流效率也越来越高，相应的其工资水平、福利水平等均有所改善，对于物业管理公司而言，不仅增加了劳动力成本，而且安置就业岗位的压力也越来越大。
2.认知程度
供电企业是我国的垄断企业，相应的企业员工也习惯于享受“大福利”的待遇，认为不缴物业费是“正常”的，或者即使缴纳物业费，也要求享受更加超值的服务；并且物业管理公司的职工属于供电企业编制内的“正式职工”，这些人对物业管理一线工作不习惯、不适应，所以需要聘请大量的临时人员，这又进一步加重了供电企业物业管理的运营成本。
3.消费需求
社会经济不断发展，供电企业职工对居住环境、保健需求等生活品质的追求也越来越高，而对于供电企业而言，也要求物业管理公司所提供的服务与企业文化、企业的社会形象及品牌形象相适应，相应的，物业管理公司不仅要像普通物业管理公司那样提供常规的物业服务，还要提供高层次的服务以满足供电企业内部职工的心理需求与精神需求。
4.同行业发展水平
经过多年的探索、实践、发展，社会化物业管理企业由于引进了先进的管理理念、完善的服务方式、合理的人员结构，其市场综合竞争力及营运能力相对更强；相比之下，供电企业内部的物业管理公司由于长期处于体制保护中，所以缺乏必要的竞争意识，一旦失去供电企业对其提供的***策扶持与市场保护，则会面临着市场的淘汰，发展更是无从谈起。据了解，我国很多供电企业内部的物业管理公司，均在不同程度的从福利型管理模式向市场管理模式过渡，虽然发展愿景很好，但这恰恰证明了现阶段供电企业要实现主辅分离、实现供电企业内部物业公司市场化运营还缺乏必要的条件。
三、实现供电企业物业管理创新发展的策略
1.提高物业管理服务模式的专业水平
随着电力体制改革的不断深入，供电企业内部的物业管理也必须遵循市场原则，接受市场考验，将自身的优势资源充分发挥出来，以市场需求为导向开展多样化的经营模式与服务方式；多多学习借鉴世界上一些先进的物业服务管理理念，从企业内部进行管理创新，强化企业内部建设；从内部开始进行大刀阔斧的改革，对公司管理机构进行调整；采用外引内招的办法加强人力资源队管理队伍的建设，引进专业人才，开展培训活动，全面提升管理服务团队的整体素质，摒弃以往“谁开发、谁管理”的本位主义管理模式。可以通过公开招标让更专业的物业服务企业入驻小区，促使小区内形成一个良好、和谐、以人为本的服务氛围。
2.加强监督与管理
物业监督管理部门要以相关物业管理法律法规为依据，对供电企业物业管理公司进行全面监督与管理，比如检查其是否定期维修、维护房屋及相关配套设施，供电企业选择物业公司的过程是否公正、透明，是否成立了业主委员会，监督审查相关从业人员的资质，保证物业收费的合理性；对物业管理公司的财务情况进行全过程审计。针对供电企业物业管理公司执行专业、科学的考核指标体系，通过可量化的指标对物业公司的服务质量做出评价；调动业主的监督管理力量，开设网络、电话、手机短信、设置专门的部门等多个渠道，便于业主对物业公司进行监督，提高发现问题、解决问题的效率；如果物业管理单位多次违规，则要遵循从严处理的原则。
3.对物业管理公司的服务行为予以规范
供电企业物业管理公司要对自身服务内容、服务方法、服务过程做出明确定位，从观念上强化服务意识，促使物业服务向着规范化、专业化、高质量的方向发展。物管公司要一改传统模式中在供电企业扶持下形成的“优越感”，认识到自己与小区业主是“服务与被服务”的关系，小区业主是自身的服务对象，也是公司经营、发展之根本。物管公司与小区业主不是管理与被管理的关系，二者具有平等的权利与义务，因此物业管理企业要转变观念，从上到下树立服务意识，以业主需求为中心、以市场化发展为导向，强化服务意识，满足业主需求。保证自身的服务质量达到“热情周到、耐心细致、应对快捷”的行业标准，最大程度上获得业主的认可、理解与支持。此外，还要在公司内部建立一套完善、科学、规范的物业服务管理制度，财务管理方面各项收支要做到公开透明，定期或不定期的由第三方审计机构对企业财务进行审计，以便业主清楚了解各项服务收支情况，接受业主监督。
参考文献：
[1]邹楠.持续推动行业规范化、诚信化、法制化建设――专访南通市房产管理局物业管理处处长沙红.中国物业管理.2011（2）：50-52.
[2]方荔.从挖掘客户深度需求中寻找企业的新出路――赣州市久治物业管理有限公司.中国物业管理.2013（3）：98-99.
[3]徐芳. 高校房产在有偿物业管理阶段的新问题及解决方案.实验技术与管理.2010， 27（4）：175-178.
[4]全国商务楼宇物业管理服务业标准化试点企业.中国物业管理.2010（6）：插81-插82.
物业管理创新篇8
【关键词】物业管理 创新策略 发展途径
物业管理是企业内部管理中的重要组成部分。企业物业管理这一概念在我国兴起的时间并不长，是在改革开放之后，随着市场经济体制的建立和完善而不断发展起来的。企业物业管理的出现是为了满足社会和企业需求。随着我国国民经济的发展，物业管理产业也得到了极大的发展。但从当前的发展状况来看，我国企业的物业管理普遍存在创新性不足的问题。对企业来说，创新能力是其发展前景的重要决定因素。在物业管理方面，企业也应当充分发挥创新精神，从观念、管理、人力资源、服务等方面进行全方位的创新。
1企业物业管理现状
企业物业管理是企业内部管理中的重要内容，但这一概念在我国的兴起时间并不长。在改革开放前的很长一段时间内，我国企业的内部管理中没有涉及到物业管理的相关内容。但随着市场经济制度的进一步完善，物业管理在企业的内部管理工作中起到了越来越重要的作用，企业在物业管理的发展上也取得了一定成果。但当前，我国企业的物业管理在创新性方面还有较大的不足，在未来的发展过程中应当从创新的角度进行进一步的完善和发展。
2企业物业管理中存在的问题
2.1理念落后，模式单一
物业管理观念落后是当前绝大多数企业在物业管理中都面临的一个问题。传统的企业物业管理通常只由企业的后勤服务部门单独负责，工作的要求也仅仅局限于满足员工的基础需求。但随着社会形势的变化和企业自身的发展，员工在生活、文化、娱乐等方面都提出了更高的要求，后勤服务部门若仍采取传统的工作方式，将无法满足员工的要求，导致员工对工作产生懈怠。企业不断增长的发展需求与公司物业管理理念上的落后会抑制员工积极性的发挥，这对物业管理工作的开展也会产生一定的限制。
2.2物业管理人员以及专业管理层次较低
企业物业管理的专业人才长期以来都较为匮乏。许多企业并没有认识到物业管理的重要性，将物业管理部门与后勤服务部分混为一谈，甚至将物业管理部门作为安置退休员工的场所。这导致了物业管理人员配置的不足，管理人员整体水平较低，缺乏专业的知识，工作经验也明显不足。企业在进行内部结构调整后，这一问题更加明显的暴露了出来。
3企业物业管理创新策略与发展途径
3.1强化管理人员的物业管理意识
要提高企业物业管理的质量和水平，管理人员首先要更新自己的管理意识，对物业管理的重要性和意义有更深入的了解，及时进行后勤物业管理制度的改革，创新管理方法。物业管理部门应当在遵循“以人为本”理念的基础上，良好的把握物业管理工作的重点和规律，明确物业管理的要求，顺应企业文化的发展方向，落实各项服务项目，提高服务水平。
3.2 观念创新
由于物业管理是一个相对新兴的概念，人们对于企业物业管理的重要性没有深刻的认识，对企业物业管理的内容和方向也没有准确的定位。当前，在企业的物业管理中普遍存在“重管理，轻服务”的问题，在管理模式上也较为陈旧，缺乏创新意识。许多企业为了减少生产经营的风险，往往会选择熟悉的业务进行经营。这种观念在一定程度上影响了物业管理的创新意识，加大了企业物业管理的难度。企业要想提高物业管理的能力，首要的就是提高物业管理的创新意识和创新能。企业的管理人员应当对物业管理的重要性有充分的认识，将物业管理看做是企业内部管理中的重要组成部分，而不是单纯的行***任务。在进行企业物业管理的过程中要严格的遵守相关的标准和法律法规，并符合市场的发展趋势和要求，有效的应用创新技术，从新的角度和层面去理解物业管理这一观念。
3.3管理创新
管理创新是指企业物业管理的负责人员根据物业管理的内部环境和外部条件，对管理的制度、内容、流程等进行调整，将各个要素更好的组合，从而提高企业物业管理的质量和水平。为此，企业应当进行管理职责的明确划分。企业应当设立专门的管理处，并以此为单位进行日常的物业管理工作，对工作人员的工作表现进行全面的监督，一旦发现物业管理过程中存在任何问题，及时进行处理，并对相关的负责人员进行一定的处罚。
4结语
在新的市场环境下，企业的物业管理在企业的发展过程中起到了越来越重要的作用，企业对物业管理的重要性也有了更好的认识。在未来的发展过程中，提高物业管理的创新性是企业将要关注的一个重点。只有进行合理、系统化的物业管理工作，才能有效增强企业的竞争力，促进企业的长期发展。
参考文献：
[1]曹勇.新形势下企业物业管理的创新策略与发展途径[J].企业改革与管理，2015（16）：32-33.
物业管理创新篇9
关键词：中小企业；物流管理；模式创新
中小企业的持续健康发展对于我国经济发展以及经济转型来说意义重大，物流管理作为中小企业正常运转的重要组成部分，在现代中小企业参与市场竞争等一系列的经济活动中所扮演的角色也越来越重要，不断加强中小企业物流管理的模式创新，是实现中小企业正常参与市场竞争，推进我国经济转型升级的必然之路。
一、当前我国中小企业物流管理模式中存在的主要问题
随着我国经济发展进入新常态，中小企业在促进我国经济健康发展，加快实现经济转型升级等方面所发挥的作用将愈加重要，然而当前我国中小企业发展仍然面临着诸多困难，这其中尤以物流管理模式方面较为突出，主要体现在以下几个方面：
（一）物流管理观念陈旧落后。物流管理观念的陈旧落后是当前制约我国中小企业物流管理创新的关键性因素，这主要体现在中小企业负责人对物流管理在中小企业发展过程中所具有的重要意义缺乏清晰的认识，针对企业的物流管理依然停留在传统的仓库储存和运输等阶段上，尤其是在信息化的今天，这种物流管理观念上的陈旧和落后直接影响到了中小企业物流管理方法、模式等各个方面的创新和发展，使得企业的物流管理长期滞后于企业的正常生产经营活动，系统化的企业物流管理模式还未真正建立。
（二）物流管理组织体系不科学。长期以来，由于中小企业普遍缺乏系统的物流管理模式和组织体系，使得企业生产经营过程中所需物资的运输、存储、分配等物流活动基本都是由各个职能部门分步完成，很少有企业真正建立起完整系统的企业物流管理科学的组织体系，组织体系的不科学严重影响了企业的正常的生产经营活动，也使得企业的物流管理长期存在着效率低下、成本高的情况，影响和降低了企业的市场竞争力。
（三）物流管理缺乏战略意识和战略眼光，缺乏长期的战略规划。调查发展，中小企业大部分受到利润追求的盲目性等主客观因素的影响，普遍缺乏自身企业的物流管理的长期战略规划，企业物流管理往往存在着较大的盲目性和波动性，当市场扩大时，企业也盲从地跟随市场扩大物资需求计划；当其他中小企业存在某种一致性的市场活动时，企业也往往跟随其脚步盲目扩大物资需求，往往使得企业发展面临着较大的潜在风险，易于陷入经营危机中。
（四）物流管理专业人才匮乏。专业人才不足也是制约中小企业物流管理模式创新的重要因素之一，由于大部分中小企业在发展过程中对企业自身的物流管理往往只关注短期效应，忽视长远利益，从而使得中小企业专业从事物流管理的人员普遍素质不高，缺乏信息化时代现代物流管理的基本知识和实践技能，物流人员的培训制度等更是基本处于空白，这些都严重制约了中小企业物流管理模式的创新和效率的提高。
二、中小企业物理管理模式创新的路径分析
加强我国中小企业物流管理模式创新，必须要从当前中小企业物流管理模式中存在的突出问题入手，采取有效措施着力改进中小企业物理管理模式中的不足之处，在中小企业中建立现代企业物流管理模式。
（一）更新物理观念，树立以服务企业长远发展和企业用户为核心的物流管理观念。中小企业物理管理模式创新应首先从物理管理的观念入手，着力树立以面向和服务企业长远健康发展以及服务企业用户的现代企业物流管理理念，真正以企业用户为核心，提高服务质量，强化物流管理在完善和巩固企业上下游供应链中的作用；企业领导者要从思想上充分认识到物流管理在现代企业发展过程中的重要意义，加大对企业物流管理的投入和建设，提高自身企业物流管理水平。
（二）完善和健全企业物流管理组织体系。企业物流管理组织体系的健全与否直接影响到企业物流管理的工作效率和运行成本等一系列问题，针对当前诸多中小企业在物流管理中存在着的组织体系不完善的现状，企业应尽快建立起统一的物流管理智能一体化体系，将以往分割式的企业物流活动统一起来，形成企业统一的物流管理运营模式和组织体系，建立由企业领导牵头的专门负责企业物流管理活动的领导机构，从而真正提高企业物流管理的运行效率，提高企业物流管理在促进企业经营活动中的作用和影响力。
（三）加强企业物流管理的长远规划，将企业物流管理纳入到企业整体经营活动规划中。中小企业的物流管理发展应彻底抛弃以往的单项式发展理念，充分意识到加强企业物流管理长远战略规划的重要性，根据企业长期发展以及市场发展制定符合企业发展的物理发展的战略定位，强化企业物流发展的战略选择的实效性，真正将企业物流管理纳入到企业长远发展的规划中去，促进企业的长远发展。
（四）加强企业物流管理专业人才的引进和培养。物流人才是企业物流管理模式创新的直接推动者和主要承担者，因而提高中小企业物流管理专业人才的引进和培养就显得格外重要，一方面，企业应对现有的物流专业人才进行各种各样的专业培训，使其具备现代物流管理的基本知识和基本实践技能，另一方面，加大引进新型的高素质的现代物流专业人才，充实企业物流人才队伍，同时应建立和完善企业物流人员的考核机制和长期跟踪培养体系，打造一支高素质高水平的现代物理管理工作队伍。
三、总结
总之，加强新时期中小企业物流管理模式的创新是中小企业提高其市场竞争力，促进企业长远健康发展的现实选择。针对中小企业当前在物理管理方面存在的诸多不足，除了应从以上笔者指出的方面予以改进以外，还应该从优化企业物流管理手段，选择符合企业发展的物流模式，加强企业物流管理硬件投入等方面入手，着力提高中小企业物流管理水平，进而进一步激发中小企业活力，促进中小企业健康发展。
参考文献：
[1]张明丽.李方.秦笑梅.中小企业物流管理模式创新研究[J].中国市场.2010.
[2]高伟.中小企业物流管理模式初探[J].现代商业.2006.
物业管理创新篇10
关键词：煤炭企业；物资经营；管理模式；创新
企业整体的经济效益与其物资经营管理的模式息息相关，煤炭企业也不例外。我国的煤炭企业物资经营管理模式虽然较为现代化但依旧存在着诸多问题。对现代煤炭企业物资经营管理模式的问题进行分析并提出相应对策，实现其经营管理模式的创新化，是当今新形势下煤炭企业发展壮大的必然选择。
一、煤炭企业物资经营管理模式的现状及存在的问题
物资经营管理模式对于现代煤炭企业至关重要，我国的煤炭企业物资经营管理模式主要包括服务过程的物资经营管理模式，管理过程的物资经营模式以及过程的物资经营模式三个方面。以下从几个方面出发，对现代煤炭企业物资经营管理模式的现状及存在的问题进行了分析。
（一）自身服务性与市场适应性不足
煤炭企业的服务性就是要利用自身已有的资源，采用先进的技术或者通过资源互补、合理运作的方式保证企业物资经营的顺利进行，从而为企业生产经营提供高效优质服务。除此之外，还包括将经营活动所需的物流服务外包给第三方物流企业完成的基本方式。目前我国大部分煤炭企业由于本身资源不足，技术落后或者物流供应链的缺陷，导致物资经营管理模式的运作过程不能得到很好的优化，自然也就不能为企业生产经营活动提供更加优质的服务。
判断一个煤炭企业的物资经营管理模式是否合格，首先应当注重其是否具备市场适应性。到目前为止，我国许多煤炭企业的管理模式依然较为死板，在危机来临时自然不能够及时转变以致出现销售不畅、价格下滑、回款困难等诸多问题。如果企业的物资经营管理模式不能与时俱进，则势必会给企业的生存与经营带来双重的打击。因此，煤炭管理人员应当有效地提升物资经营管理模式的市场适应性，避免危机与风险成为企业发展的致命障碍，从而加强企业的危机预防能力与风险应对能力。
（二）粗放型的管理模式不利于企业的可持续发展
目前，煤炭企业的物资管理模式基本上还是粗放型的，具体表现在管理过程中物资供应缺乏科学性与可靠性，对服务的管理不够全面，一味追求采购成本的低廉化，例如采购来源不一，进货价格控制存在偏差，管理水平严重不够，产品材料不够优化，存在呆滞积压与浪费情况，企业供应计划存在问题，相关部门职责不清，相互推诿扯皮，以利益为唯一的判断标准，物资供应系统漏洞引发歪风邪气等等。 这些势必会导致许多煤炭企业无法根据市场的导向与发展转变其管理模式，而精密型的管理模式对一个企业的未来发展具有重要作用。如果不能在市场形势下及时地将管理模式转变，那么必然会给煤炭企业带来诸多困扰与阻碍。
（三）物资经营管理体制存在弊端
我国的煤炭企业由于生产力水平较低以及行业的特殊性，导致其物流管理水平更低，所以在物资管理体制上存在着严重弊端，具体表现为分散管理、各自为***、或者少数集中、大部分分散等情况，这种以分散为主的物资经营管理模式当然不能与当前现代物流的经营方式和市场环境相适应，不利于公司的宏观管理，不利于资源的优化配置，而且容易滋生不正之风，造成管理极不规范。为此必须对管理模式进行创新，整合资源，建立起统一高效的物资经营管理体制，从而实现物资经营管理的规范化、科学化和合理化。
二、 煤炭企业物资经营管理模式创新的对策及趋势
物资经营管理对于煤炭企业的整体效益的影响重大，其管理模式的创新，管理体制的改进与完善，管理观念以及产权制度的更新固然不可或缺，以下就从这几个方面来论述物资经营管理模式创新的对策。
（一）管理模式的有效创新
现代煤炭企业管理模式的有效创新是其顺利发展的重要环节之一。其中就包括明确管理人员的业务职责划分并且要创造性地进行物资计划、采购与供应等等。另外，管理人员应该注重公开透明的采购方式，合理有效地对比采购货物，与相关单位加强业务联系，与此同时为了更好地实行经营管理模式的创新，相关管理人员应该积极建立、完善企业内部物流信息网，杜绝超储积压现象的发生，同时改进企业物资储备管理的方式，优化其流程。在这方面，现代的许多煤炭企业已经通过计算机来进行管理并且有效地分配与运送了物资。除此之外，运输工具的选择也很重要，配送人员应该选择适当的运输工具以便将运送成本尽可能地降至最低，只有做到以上这些，才有可能更好地使企业资金得到激活与周转，使得企业库存结构得到优化，最终不断提升煤炭企业的整体水平。
（二）经营管理体制的日臻完善
为了有效地提升现代煤炭企业的经济效益，必须依赖于经营管理体制的有效完善。为了提高企业的管理水平，应该出台相关的管理体制，在物资的采购、储备与配送方面要进行集中管理，分离管理市场采购权、监督考核权与质量检验权，对于物资计划管理、采购合同管理与消耗定额管理方面也需逐步加强。不仅要建立有效运行机制的基础，还要形成一整套的现代物流管理服务体系。
经营管理体制的创新主要是将煤炭物资企业改制为专业化的物资公司，既要确保企业内部供应，又要充分利用自己的资金、渠道、仓储、运输、规模订货、人才等优势，加强大型企业集团的辐射力，在市场竞争的条件下积极开展对外物资的经营，获取市场利益。总之要将煤炭企业物资部门改制成规范的物资公司，把煤炭物资企业做强做大，而这一切都依托于市场经济形势下树立大市场、大商贸、大流通的观念。最后，大力加强监督检查，防止腐败现象发生也是煤炭企业管理人员应该格外注意的方面，这就必须要求相应的监督机制必须得以健全全面地建立，严格把关权利分收，价格监督机制，以保障验收的质量与财务的有效支配，建立完善的信息系统对发生的业务进行定期审核，各部门要严格做到权利分设，合理合法地行使监督检查权利，从而使腐败现象绝迹于部门，保障煤炭企业在物资经营管理模式上得到健康持久的发展。
（三）加强物资经营管理的服务性与社会适应性
煤炭企业物资经营管理的服务性主要体现在经营方式的创新与产权制度的创新。积极创造条件，建立采购联盟就是经营方式创新的重要内容，基于我国已经正式成为WTO的成员，所以外商投资的热点必然转向包括物流在内的服务业。笔者认为，发挥行业优势，实行区域联合，建立采购联盟，互通信息，互相调剂，充分发挥各自的资源特点与整体优势是不容忽视的，只有做好这一点，才是煤炭企业降低成本、提高市场竞争力的根本保障与重要途径。
加强物资经营管理模式的社会适应性就必须合理地改良现有的经营管理模式，而且在改良过程中必须考虑到改革的深化，必须符合市场经济发展的需求，也就是既要继承旧管理模式的优点，又要摒除旧管理模式的缺点，取其精华，去其糟粕，从而不断提升现代煤炭企业物资供应管理模式的整体水平。
结束语
我国国民经济整体水平的不断增长以及煤炭企业的高速发展对煤炭企业的物资经营管理模式提出了更加严格的要求，其中存在的问题也受到了越来越多的重视，实行物资经营管理模式的创新之举已是大势所趋。因此，煤炭企业的管理人员应该加强对管理模式的合理研究与分析，并且辅之以相应的实践，最终有效地促进我国煤炭企业整体水平的不断提升。（作者单位：汾西矿业集团物资供销公司）
参考文献：
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