学文网摘要：城市规划引导和调控房地产开发，关键是针对土地这一核心问题展开的。针对目前开发商普遍加大开发强度的现实，本文在对房地产开发强度合理性分析基础上，探讨了提高和降低开发强度可能产生的影响，并提出从宏观导向、中观操作和微观实施三个层次完善城市规划对房地产开发强度的调控。
关键词：城市规划 房地产开发强度 合理性分析 调控
中***分类号：TU984文献标识码： A 文章编号：
城市规划之所以作为引导和调控房地产开发的核心手段，是因为房地产开发涉及的核心问题是土地用途与开发强度问题，城市规划对城市开发的控制正是针对土地这一核心问题的，因此，要实现***府对房地产开发的有效调控，城市规划是最直接和有效的手段。通过城市规划对房地产开发的调控理论研究最直接有效的就是研究土地区位、土地用途和土地开发强度的研究。针对目前开发商普遍加大开发强度的现实，本文着重分析城市规划与房地产开发强度之间的关系。
城市规划对房地产开发的作用机制
现代城市规划开始于19世纪末20世纪初的德国与英国等工业发达国家。虽然各国城市发展状况及所处的时期不同，但是城市规划体系基本是相同的，都以土地利用规划为中心。我国的城市规划一般包括城镇体系规划、总体规划和详细规划三个层次。相应地，城市规划对房地产开发的作用机制也可从三个层次进行理解：
（一）宏观层次
依据城市发展战略和城市总体规划，合理确定城市人口规模和用地规模，明确城市的空间结构和用地发展方向，从宏观方面调控城市整体布局，在这一阶段，对房地产开发的总体布局、开发投资、用地规模、空间定位、与发展方向等都进行了规划调控。
（二）中观层次
在城市总体规划和分区规划中，对城市用地的合理布局和功能进行划分，在这一层次，对房地产开发的调控内容包括开发结构、功能分区及开发区域等，如CBD。
(三) 微观层次
控制性详细规划会从微观方面利用一系列的规划控制指标，如建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率、必须配置的公共设施等对房地产开发进行调控，此外，还会通过城市设计控制、城市规划审批等调控方式进行控制。其具体调控内容为：针对具体房地产项目，如住宅小区、商住楼、写字楼等，对其开发强度、形体景观、配套设施、环境协调等做出规划。
房地产开发强度分析
房地产开发活动要获得最大的收益，不仅取决于开发用途，还与开发强度有关。从经济角度讲，开发强度就是对土地投入多少资金，或是在单位基地上建造多少面积的建筑。
现实中，存在开发商为了追求利润而盲目扩大开发强度的现象，事实上，开发强度也并非越大越好。从经济学角度分析，当边际投入量等于边际产出量时，边际收益为零，此时总收益达到最大。在房地产开发活动中，随着建筑层数的增加，单位面积的工程造价会经历先递减后递增的过程，而单位面积的商业性收入持平，甚至反而递减。当单位面积的造价等于单位面积的收入时，边际收益为零，这时开发商的总收益达到最大。
由于城市土地的区位不同，其边际产出量也不同，通常在城市中心地区开发强度最高，因为：首先，城市中心地区是城市中区位最好的地区，边际产出量也高，所以在边际投入量变化不大的情况下，其开发强度和总收益会增加；其次，城市土地是稀缺资源，区位条件好的更为稀缺，在激烈的竞争中，开发商必须以最佳的开发用途和最高的开发强度来实施开发，才能获得最大的收益，从而才有能力支付最高的地价。
所以，开发强度并不是越高越经济，不考虑区位条件和市场状况，不恰当的提高开发强度，会造成资源的极大浪费。
三、房地产开发强度不合理带来的问题
反映城市土地开发强度的指标通常有三个:建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映土地上的建筑容量，下面就以容积率为代表来说明不合理的房地产开发强度可能造成的后果。
（一）提高房地产开发强度可能产生影响
1、城市景观特色的破坏
房地产开发商为了降低土地开发成本,不断提高建筑的容积率;但由于缺乏城市设计,带来诸如绿色空间不断被蚕食、历史文物建筑被拆除或孤立存在、传统文化特色街区荡然无存、古建筑与周围环境难以协调、城市景观风貌特色难以为继等问题，导致城市景观遭到破坏及新建区景观没有特色。
2、城市空置化现象日益突出。
目前,城市空置化现象这一问题日益严重,即城市的中心存在一定数量的未完全开发的土地空间。开发商开发规模过大,也会导致供大于求的局面,房屋滞销,空置房过多。此外,社会上层富裕人群购置多处房产进行炒作转售从中赚取利润,实际使用率却很低,以及不法房地产商故意压房不售或哄抬房价等。
3、居民生活质量下降
房地产开发商为了追求利益最大化而盲目提高房地产开发强度，导致建筑物间距、活动空间缩小等宏观视野范围内的瑕疵，同时，对室内等微观视野也缺乏科学合理的设计保证，如日照时间。这都会给居民带来不便，造成生活质量下降。
（二）降低开发强度可能出现后果
1对城市用地需求和用地规模的影响
由于总建筑量相等时容积率与用地面积成反比，规划容积率大幅度降低意味着在规划总建设用地面积和各类用地比例保持不变的条件下，城市规划区内可容纳的居住和商业办公设施数量将减少，因此如果人均居住面积和商业办公面积指标不变，理论上将减少城区容纳的居住和就业人口、降低城市密度，在建筑总面积需求量具有完全弹性的条件下，供给减少，确有可能得出上述的结果。但如果建筑总面积需求量不具备相应的弹性，实际的居住和就业人口规模不减少，对城市用地的需求就会大量增加；如果规划用地规模不变，就会出现居住和公共设施的供求矛盾，使相应的地价大幅度上涨。在市场经济的压力下，将会使城市分区规划和控制性单元规划的实施难度增加。
2、对地价和城市开发活动的影响
容积率的下降不可避免地会造成地价的上升。而地价的上升会对城市的开发活动造成一系列的影响：土地利用向集约化转变，新建建筑向高层化发展；中心城旧区改建成本提高。规划法定容积率下降使单位土地上可建房屋面积减少、单位建筑面积的房屋经济租值大幅提升，因此中心区旧房屋的经济租值也大幅提升，其拆迁补偿费用也相应增加。地价和拆迁费用的上升直接导致了房价的上升。
3、对城市人口和公共服务设施空间布局的影响
容积率的下降会导致地价的上升，而中心区地价的不断攀升会导致城市开发的高档化发展，同时使中心城区的居住和就业成本大大提升，城市中产阶级难以承受中心区高昂的居住成本而向城市边缘迁移，中心城居住人口进一步减少，进而产生中心城区两极分化的现象：高档的新住宅区和等待拆迁重建的旧区共存。而居住人口外迁，使城市边缘形成新的社区和商业中心。这不可避免地会对城市布局产生了较大的影响。
解决措施
针对城市规划对房地产开发三个层次的作用机制，类似地，也可从以下三个层次完善城市规划对房地产开发强度的调控。
（一）宏观导向层次
完善城市规划对房地产开发的具体调控能力，确定开发强度时,根据城市的规模、总体规划要求以及土地开发容量等估算城市开发备用地的数量,加强控制对居住区域的开发强度,通过较为详细明确的强度控制指标限制开发过密的倾向,以保证良好的生活居住环境质量。
（二）中观操作层次
城市规划部门应将房地产开发强度限定在项目的边际收益等于边际成本的点，因为在该点，边际收益为零，开发商利润最大化。任何远离这点的点，都不利于开发商的利益最大化，且国家也不能获取最高地租。不利于发挥城市土地经济效益和开发商的积极性。鉴于城市规划确定的建筑容积率对房地产开发的经济效益影响较大，应在保护生态环境、社会环境的前提下，寻求充分发挥土地经济的最佳建筑容积率的范围。
（三）微观实施层次
在具体确定开发强度时，应从以下几个方面考虑：
根据城市的规模、总体规划要求以及土地开发容量等估算城市一切备用地的数量，进一步确定每类用地的最大开发强度；
具体确定地块的开发强度时，应体现不同区位、不同性质地块之间的差异；
根据现有基础设施负荷能力、改造的一次性费用等现状因素，确定再开发中可能承受的开发强度；
加强控制对居住片区的开发强度，通过较为详细明确的强度控制指标（密度、层数、间距等），限制开发过密的倾向，以保证良好的生活居住环境质量。
参考文献：
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