学文网房地产案场助理工作第1篇
一、形成健全完善的房产档案信息利用制度
房地产档案是权利人和房产之间权利关系的原始凭证，具有极强的法律证据价值，客观上要求形成严格规范的工作制度来保证档案信息利用的合法、严谨、真实、准确。
完善档案利用法规体系。房产档案的利用工作不同于其他类型档案信息的利用，不仅涉及到档案信息的利用，还涉及到个人信息的保护，因此要形成一套完善的法规体系作为制度建设的基础。房地产档案管理部门要根据《物权法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房地产登记技术规程》等法律规定，保护好房屋产权人的个人信息和所有权信息，只公开房屋的基本信息。同时，还要依据《档案法》、《档案管理条例》等档案工作法规形成具有行业特色的档案利用法规体系。具体来说，要明确房地产档案的开放范围、公众的利用方法和手段、必要的审批手续等内容，确保档案工作人员在开展利用服务过程中有法可依，全面满足档案利用者的信息需求。
规范利用工作的流程。规章制度的关键在于落实，在房地产档案的利用过程中，要有明确严格的工作程序，防止发生作假、出假证明的现象发生，从根本上堵塞管理漏洞。一般来说，在利用中要经过专人调档、手工填写、经办签字、印鉴归口、领导审核的基本程序。在工作过程中，涉及到的表格、单据等要执行统一的标准格式，由指定的保密印刷厂制作，为了确保严肃性，还必须设存根和流水号，做好相关登记，确保有据可查。随着信息技术的普遍使用，这些工作部分实现电子化，工作效率得到进一步提升。
完善利用安全设施。房地产档案的利用需求往往都与经济利益有关，因此在利用过程中要确保档案信息作用发挥的同时，保证档案的安全。要提供专用的场地进行查阅，为确保档案的安全应该安装摄像头等监控设施，防止利用者在利用过程中发生破坏行为。配备利用设施，包括复印机、打印机、桌椅等，营造良好的利用氛围，防止涂改、损毁档案原件的情况发生。在提供原件利用时，要指派专人调阅，陪同查阅。对司法、纪检等部门办案必须调阅限制利用的档案，应经上级主管部门审批同意方可调阅。
二、实现房产档案信息管理现代化
档案管理工作的各个环节以便于利用为目标，同样房产档案管理工作的开展也是以便于利用为目标。实现管理手段的现代化，势必促进房产档案高效便捷地开展。
加快标准化数据库的建设。标准化数据库建设是实现房产档案管理现代化的基础。档案部门要重点建设房产档案全文数据库和目录数据库，为实现房产档案数字化管理提供基础，同时也可以推进以房产信息为基础的二次信息加工工作的开展，为利用工作的开展奠定坚实的基础。在数据库建设过程中，要注意与其他部门协同，整合原有的房产登记交易、商品房预售合同备案、房产地理信息系统，建立统一的住房信息平台和统一的房屋登记模式。标准化是数据库建设的基本要求。通过对元数据的规范，可以确保不同地域、不同部门形成的数据库实现关联，为全国联网提供基础。
加快信息系统的建设。信息系统以数据库为基础，同时通过功能整合实现数据库作用的最大化。具体到房产信息系统来说，就是要通过数据中心、共享平台及网络服务建设，使城市规划的宏观信息、基础地理信息与房地产相关的产权信息、交易信息、金融信息、税务信息、土地信息等建立起直接关联，实现共享数据。档案管理部门要积极参与信息系统的研发，将档案信息利用功能作为系统信息输出模块来进行开发，坚持以人为本的设计理念，摸清在***府信息公开化、物权意识不断加强的社会背景下房产档案信息利用的规律，确保系统功能的健全和效用的最大化。
加快信息加工系统的建设。档案部门在满足公众对房产信息需求的同时，还要立足自身信息资源优势，开展房产档案信息的加工，定期公布交易信息统计情况，组织力量进行数据分析，形成针对房地产市场的信息汇编和分析报告，满足***府对房地产市场宏观调控的信息需求，为***府进行调控提供正确严谨的信息支持，确保房地产市场健康有序发展。
三、建设一支高素质的档案工作人员队伍
房产档案是具有很强专业性的档案。在房产档案的利用过程中，不仅涉及档案学相关知识，还涉及法律、测绘、建筑等多种学科，客观上要求档案工作者必须具有复合型知识结构。
首先，档案工作者要具有较强的职业敏感。近年来，一方面国家和地方不断加大对房地产市场的调控，出台了一系列***策；另一方面，伴随着城镇化发展的加快，房地产市场发展依然迅猛。在这种背景下，房产档案在经济和社会生活中的重要性不断凸显。档案工作人员必须了解和掌握这些***策，掌握房产档案利用的趋势和规律，特别是对敏感的拆迁等工作有涉及的档案，做好预想预测，对现有管理系统进行调整完善，确保利用工作的开展既符合法规***策，又满足公众信息需求。
其次，档案工作者要主动改变服务理念。走出房产档案被动利用的传统，在充分了解社会需求的基础上，主动提供优质高效的服务平台，创造出更多的社会和经济效益。借助互联网拓宽档案利用的渠道，向公众介绍房地产市场的发展情况和房地产***策法规，公布查询利用程序和收费标准。伴随着房产档案信息系统功能的完善，逐步提供数字化信息服务，使用户可以通过房产档案管理系统自主查阅所需信息，档案的利用过程不再受时间、空间的限制，减少对档案实物的利用破坏。
再次，档案工作者要具有合理的知识结构。档案工作人员要自觉打破工作界限，主动与产权、交易、测绘等业务科室保持业务联系，加强对相关知识、***策等的了解，确保在利用过程中给予利用者正确的帮助和引导。对档案工作人员知识结构的调整，一方面要发挥“内力”，加强业务培训工作，不断提高其工作能力和综合素质；另一方面，要借助“外力”，引进高素质的人才充实档案工作队伍，为房地产档案工作注入新的活力，实现房地产档案工作的可持续发展。
参考文献：
房地产案场助理工作第2篇
第二条本市行***区域内的征地补偿工作，适用本办法。
第三条市人民***府统一领导本市行***区域内的征地补偿工作。
区、县（市）人民***府负责本辖区内征地补偿工作的实施、协调、监督和管理并设立征地办公室，履行以下职责：
（一）拟订征地方案；
（二）征地公告并报市人民***府征地办公室备案；
（三）审批征地补偿安置方案；
（四）协调处理征地补偿安置争议；
（五）法律、法规、规章规定的其他补偿安置工作。
市人民***府征地办公室对区、县（市）人民***府征地办公室的工作进行指导、协调和监督。
第四条市土地行***主管部门对区、县（市）土地行***主管部门征地补偿安置工作的全过程进行指导和监督。
区、县（市）土地行***主管部门负责以下征地补偿工作：
（一）预征地公告；
（二）办理征地补偿登记，并组织进行现场调查核实；
（三）会同有关部门拟订征地补偿安置方案；
（四）征地补偿安置方案征求意见公告；
（五）征地补偿安置方案实施公告并报市人民***府征地办公室备案；
（六）按规定拨付征地补偿费用；
（七）责令限期拆迁腾地；
（八）法律、法规、规章规定的其他征地补偿工作。
各区的征地补偿费用概算由市土地行***主管部门统一审核；各县（市）的征地补偿费用概算由各县（市）土地行***主管部门负责审核，但应当由市土地行***主管部门审核的除外。
第五条土地行***主管部门可以将征地工作中的事务性和技术性工作委托给征地事务机构承担。
第六条乡（镇）人民***府、街道办事处承担下列征地补偿安置工作：
（一）协助征地补偿登记、调查；
（二）督促、指导农村集体经济组织实施征地补偿安置方案具体事项；
（三）监督农村集体经济组织对征地补偿费用的管理、使用、分配、公开等情况；
（四）协助处理征地补偿纠纷及遗留问题。
第七条征地补偿费用总额的80%应当在征地公告前存入土地行***主管部门在财***开设的征地补偿专用账户，其余部分应当在征地补偿安置方案实施公告前足额存入。未足额存入的，区、县（市）土地行***主管部门不得征地补偿安置方案实施公告。
第八条征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费。
第九条土地补偿费、安置补助费的征地年产值标准，按省人民***府的规定执行；土地补偿费、安置补助费的征地年产值倍数，按照规定的标准执行。
另行提高安置补助费专项用于被征地农民的社会保障，直接拨入被征地农民社会保障资金专户，提高的安置补助费按照一类水田征地年产值标准的5倍计算。
第十条青苗、林木、水产品的补偿费按照规定的标准执行。
征地范围外的专业鱼池因施工需要降低蓄水深度的，按降低水位的比例乘以该专业鱼池的征地年产值标准予以补偿；养殖水深度降到不足50厘米时，按照征地年产值标准予以补偿。
第十一条取得市、县（市）房屋产权管理部门年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积以房屋权属证书为依据。
第十二条未取得市、县（市）房屋产权管理部门年7月1日以后颁发的房屋权属证书的，其房屋合法建筑面积由区、县（市）土地行***主管部门按下列规定认定：
（一）1987年1月1日以后兴建的房屋，一律以建设用地批准文件、建设工程规划许可证为依据；
（二）市区范围内，1982年4月1日至1986年12月31日兴建的房屋，属原基改建和占用非耕地建房的，须经乡（镇、场、街道）批准；属占用耕地建房的，须经区建设行***主管部门批准；未经批准的，按违法建筑处理。1982年3月31日以前兴建的房屋未进行改建、扩建的，按合法建筑对待。
（三）县（市）辖区内，1987年1月1日以前兴建的房屋，根据国家有关规定和实际情况进行认定。对房屋合法建筑面积的认定有异议的，可以在征地补偿安置方案征求意见公告期间向区、县（市）人民***府申请复查，区、县（市）人民***府应当组织国土、规划、建设、房产部门审查后予以确定。
第十三条拆除非农业户或采取货币安置方式的农户的住宅，按照规定的标准支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费和购房补助费。
第十四条拆除采取农村集体经济组织统一安置方式的农户的住宅，应当支付房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费。
拆除采取农村集体经济组织统一安置方式的农户的住宅，需要重建的，另行支付重建用地补助费给农村集体经济组织，用于重建用地的规划设计、用地和报建手续、补偿安置、基础设施建设等。
第十五条征地范围内不能搬迁的室外生产生活设施、农业生产用房按照规定的标准予以包干补偿。需要易地修建的水塘、水库，按照原蓄水容积及规定的标准补偿。
经批准的临时建筑，在规定的使用期限内按照建筑结构的重置价格结合使用年限剔除残值后补偿。
第十六条拆迁电力、电信、广播电视、给排水、燃气等设施需要补偿的，由市物价行***主管部门按照有关规定核定后再给予补偿；废弃不用的不予补偿。
第十七条拆除企业房屋，按照规定的标准予以补偿。涉及生产设备搬迁的，按照设备的拆卸、安装、搬迁台班的实际工作量计算；不能搬迁的，按照规定的标准包干补偿。
第十八条拆除房屋的搬迁补助费、房屋过渡补助费、按期拆迁房屋奖励费，按照规定的标准执行。
第十九条拆除砂石场、预制场、砖场，按照规定的标准予以包干补偿补助。
第二十条采取货币安置方式的农户的农用工具、牲畜，由农户自行处理，并按照规定的标准予以补助。
第二十一条征地范围内坟墓迁移，按照规定的标准予以补助。
第二十二条各类征地年产值倍数、房屋补偿标准、生产和生活设施补偿标准、搬家补助费标准和过渡补助费标准等，由市人民***府颁布实施；并可根据社会、经济发展水平适时调整（现行补偿标准附后）。
第二十三条国家建设使用国有农用地以及乡（镇）村公共设施、公益事业、乡镇企业和村民住宅使用农民集体所有土地的，其补偿、补助标准参照本办法执行。
经批准依法收回国有农场、林场等农用地，其补偿、补助标准参照本办法执行。
第二十四条县（市）人民***府可根据本办法结合本地实际情况，制定除土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费外的其他补偿、补助费标准，报请市人民***府批准后执行。
房地产案场助理工作第3篇
[关键词] 房地产 房地产投资 决策支持系统
一、引言
房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。随着市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈，特别是在中国最大的经济特区海南省，建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。
二、DSS基本理论
DSS (Decision Support System ，决策支持系统)是辅助决策者通过数据、模型和知识，以人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。它是管理信息系统(MIS)向更高一级发展而产生的先进信息管理系统。它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量。是给某个特定的行业的领导层提供辅助决策的软件系统，主要是以管理学、运筹学、控制论和行为科学为基础，以计算机技术模拟技术和信息技术为手段，面对半结构化和非机构化的决策问题，支持决策活动的具有智能作用的人机系统。它能为决策者提供决策所需要的数据、信息和背景资料。帮助决策者明确决策的目标和进行问题的识别，建立或修改决策模型，提供各种备选方案，并对各种方案进行评价和选优，通过人机对话进行分析、比较和判断，为正确决策提供有益的帮助。
三、系统分析
1.海口房地产投资系统目标
房地产投资决策支持系统的作用主要在于为投资者提供项目内部和市场现状与变化预测的信息及其应采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地产投资决策支持系统的目标，即系统要解决的问题主要在于: (1)借助过去和现时海口房地产业经营状况及其它相关资料和数据，通过科学方法，对项目目标市场的未来发展趋势进行分析和预测。(2)以过去和现时海口房地产开发投资资料和数据，采用有效方法，对项目开发投资的资金需求情况和开发周期等进行预测。(3)通过测算模型库，将海口房地产投资管理的成熟经验和方法融入系统，为项目开发投资的成本费用、运营能力、盈利能力和风险等提供固定和半固定的预测和分析。(4)充分利用计算机的强大数据处理能力，为某一目的开发投资决策提供多个预选方案，并分析、预测和模拟每一个方案的执行效果。(5)建立决策模型库，将房地产投资决策成熟经验和方法及专家的知识融入系统，为投资提供固定和半固定的决策方法。(6)对房地产投资项目及方案测算和决策结果等，进行汇总、查询和输出。
2.系统功能要求
为实现上述目标，海口房地产投资决策支持系统应该由海口市场分析、项目(或方案)开发经营测算分析及其优劣评价、比较和决策分析等三大业务功能以及系统维护、初始化和结果输出两大辅助功能组成。遵循目标明确，体现系统总体功能;结构先进合理,考虑各方面主客观因素的限制；数据流程简单、明了、快捷;***性、内聚性强,尽量减少不同功能间的耦合性和关联性等原则。
四、系统设计
1.系统总体结构
本系统采用结构化程序设计方法，其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象，切断每一层次与较低层次的联系，由这种方法设计出来的系统，既可作为单独的子系统存在，也可受上级模块调用和控制。
根据上述设计思想和系统分析的要求，可以将海口房地产投资决策支持系统总体结构设计***设计为：
海口房地产投资决策支持系统总体结构***，很清晰的反应了四库的耦合以及之间的联系，可以看出海口房地产投资决策支持系统由海口房地产投资信息模型、海口市场分析模型、方案测算和分析模型、方案决策分析模型和结果输出模型五部分组成，如上***所示。
2.人机对话系统设计
人机界面，就要从用户着手，满足基本的一些要求：
(1)在与决策者交互的过程中，起辅助作用。(2)作为数据库、模型库、知识库以及方法库的中枢。(3)提供友好的，便于理解的对话过程。(4)协调用户和系统各模块的控制操作，随时能提供使用帮助。
人机界面主要作用有3个:①接受处理决策者提出的请求;②与四库系统交互得到决策信息;③返回辅助信息给用户
3.模型及模型库设计
(1)海口房地产投资信息模型。包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除；信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容，市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等；索引查询模块可以根据用户的需求，检索出特定的市场信息供使用者参考。
(2)海口市场分析模型。包括市场供给分析模块，市场需求分析模块，市场供需平衡分析模块，方案规划设计和分析模块四个模块。其中，市场供给分析模块用以按时序、地域、工程进度、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场需求分析模块用以按时序、地域、人群、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场供需平衡分析模块用以在供给和需求分析基础上， 按不同组合进行供需平衡分析。方案规划设计和分析模块用以根据海口本地和投资者等的有关规定和要求， 对投资开发地块进行规划和设计； 然后采用多种模型， 以项目(方案)收益最大化为准则， 对项目(方案) 物业类型和档次比例等进行初步分析和决策。
(3)方案测算和分析模型。方案测算和分析模型主要对海口房地产投资进行方案测算和投资分析。包括土地投资测算和分析模块，建设投资测算和分析模块，经营销售估算和分析模块，财务估算、评价和分析模块，风险不确定性测算和分析模块五个模块。土地投资测算和分析模块用以采用成本法、比较法和剩余法等多模型对项目(方案)土地获取成本、开发成本和总成本等进行测算与分析。建设投资测算和分析模块用以首先对项目(方案)建设项目、子项目及其建设计划等进行分割和确定；然后采用价格指数法、比较法和简化工程概预算法对项目(方案)建设成本进行测算和分析。经营销售估算和分析模块用以采用比较法、回归分析预测法等对项目(方案)各物业销售价格、进度进行分析和预测；项目经营方案和策略的效果模拟、比较和决策。财务估算、评价和分析模块用以项目财务及主要报表的生成， 投资评价指标的测算和分析。风险不确定性测算和分析模块包括项目(方案)单变量和三项预测值灵敏度分析；损益分歧点分析；蒙特卡洛风险模拟分析。
(4)方案决策分析模型。方案决策分析模型主要返回给决策者简要的结果报告。它包括单项目(方案)决策分析模块和多项目(方案)比选和决策分析模块。其中单项目(方案)决策分析模块是根据在决策人员人工干预下确定海口房地产投资决策评价的标准，对项目(方案)投资可行性进行决策和分析，并生成简要的结果报告。多项目(方案)比选和决策分析模块则首先对决策人员所定决策的定性准则进行数值量化，然后对各项目(方案)优劣状况进行分析和决策，并生成简要的结果报告。
(5)结果输出模型。分析结果的输出，结果(包括文字和***表) 查询和打印。
(6)以上模型都以数据的形式存放在数据库中。结构如下：
4.数据库设计
本系统处理的项数多，为保证以最优的方式组织数据，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮，同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类，共9种数据库。其中：项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识；建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标的数据库是各种类型数据库的核心，它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈，在此基础上进行敏感性分析，起到一种枢纽作用；敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。
5.知识库设计
随着时间的变化，投资都会有不同的经验和技巧知识，可以把积累的知识以库存储，并按照简单的表示格式，可以将知识保存在知识库中，积累多了知识库获取的知识也越多，一些问题可直接进行推理求解。
知识库的结构如下：
6.方法库设计
首先将海口房地产投资数据输入到内部数据库中，然后方法库管理系统中的数据处理程序从内部数据库中提取数据并从方法字典中选择要用的方法，再把数据放入方法体进行加工处理，最后将数据送出到数据库，最终输出数据。
五、系统实现
1.开发环境
系统主要采用VC为开发工具，在windows平台下，以ms-sql2005为数据库支撑数据和模型都保存在数据库中。
2.开发计划
本系统开发期计划在6个月之内完成，前1个月进行系统整体框架构建，中期需要3个月时间设计和开发数据库。程序块和模型库要1个月左右，最后一个月主要目的就是进行测试和一般的维护阶段。
六、结束语
总之，本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序，预计将达到以下功能：
1.能较精确地完成海口房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析。
2.系统既可用于单项工程投资评估，也可用于多项工程的比较。
3.系统操作方便，并具有良好的扩充和维护功能。
参考文献：
房地产案场助理工作第4篇
[关键词] 房地产 房地产投资 决策支持系统
一、引言
房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。随着市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈，特别是在中国最大的经济特区海南省，建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。
二、dss基本理论
dss (decision support system ，决策支持系统)是辅助决策者通过数据、模型和知识，以人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。它是管理信息系统(mis)向更高一级发展而产生的先进信息管理系统。它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量。是给某个特定的行业的领导层提供辅助决策的软件系统，主要是以管理学、运筹学、控制论和行为科学为基础，以计算机技术模拟技术和信息技术为手段，面对半结构化和非机构化的决策问题，支持决策活动的具有智能作用的人机系统。它能为决策者提供决策所需要的数据、信息和背景资料。帮助决策者明确决策的目标和进行问题的识别，建立或修改决策模型，提供各种备选方案，并对各种方案进行评价和选优，通过人机对话进行分析、比较和判断，为正确决策提供有益的帮助。
三、系统分析
1.海口房地产投资系统目标
房地产投资决策支持系统的作用主要在于为投资者提供项目内部和市场现状与变化预测的信息及其应采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地产投资决策支持系统的目标，即系统要解决的问题主要在于: (1)借助过去和现时海口房地产业经营状况及其它相关资料和数据，通过科学方法，对项目目标市场的未来发展趋势进行分析和预测。(2)以过去和现时海口房地产开发投资资料和数据，采用有效方法，对项目开发投资的资金需求情况和开发周期等进行预测。(3)通过测算模型库，将海口房地产投资管理的成熟经验和方法融入系统，为项目开发投资的成本费用、运营能力、盈利能力和风险等提供固定和半固定的预测和分析。(4)充分利用计算机的强大数据处理能力，为某一目的开发投资决策提供多个预选方案，并分析、预测和模拟每一个方案的执行效果。(5)建立决策模型库，将房地产投资决策成熟经验和方法及专家的知识融入系统，为投资提供固定和半固定的决策方法。(6)对房地产投资项目及方案测算和决策结果等，进行汇总、查询和输出。
2.系统功能要求
为实现上述目标，海口房地产投资决策支持系统应该由海口市场分析、项目(或方案)开发经营测算分析及其优劣评价、比较和决策分析等三大业务功能以及系统维护、初始化和结果输出两大辅助功能组成。遵循目标明确，体现系统总体功能;结构先进合理,考虑各方面主客观因素的限制；数据流程简单、明了、快捷;***性、内聚性强,尽量减少不同功能间的耦合性和关联性等原则。
四、系统设计
1.系统总体结构
本系统采用结构化程序设计方法，其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象，切断每一层次与较低层次的联系，由这种方法设计出来的系统，既可作为单独的子系统存在，也可受上级模块调用和控制。
根据上述设计思想和系统分析的要求，可以将海口房地产投资决策支持系统总体结构设计***设计为：
海口房地产投资决策支持系统总体结构***，很清晰的反应了四库的耦合以及之间的联系，可以看出海口房地产投资决策支持系统由海口房地产投资信息模型、海口市场分析模型、方案测算和分析模型、方案决策分析模型和结果输出模型五部分组成，如上***所示。
2.人机对话系统设计
人机界面，就要从用户着手，满足基本的一些要求：
(1)在与决策者交互的过程中，起辅助作用。(2)作为数据库、模型库、知识库以及方法库的中枢。(3)提供友好的，便于理解的对话过程。(4)协调用户和系统各模块的控制操作，随时能提供使用帮助。
人机界面主要作用有3个:①接受处理决策者提出的请求;②与四库系统交互得到决策信息;③返回辅助信息给用户
3.模型及模型库设计
(1)海口房地产投资信息模型。包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除；信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容，市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等；索引查询模块可以根据用户的需求，检索出特定的市场信息供使用者参考。
(2)海口市场分析模型。包括市场供给分析模块，市场需求分析模块，市场供需平衡分析模块，方案规划设计和分析模块四个模块。其中，市场供给分析模块用以按时序、地域、工程进度、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场需求分析模块用以按时序、地域、人群、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场供需平衡分析模块用以在供给和需求分析基础上， 按不同组合进行供需平衡分析。方案规划设计和分析模块用以根据海口本地和投资者等的有关规定和要求， 对投资开发地块进行规划和设计； 然后采用多种模型， 以项目(方案)收益最大化为准则， 对项目(方案) 物业类型和档次比例等进行初步分析和决策。
(3)方案测算和分析模型。方案测算和分析模型主要对海口房地产投资进行方案测算和投资分析。包括土地投资测算和分析模块，建设投资测算和分析模块，经营销售估算和分析模块，财务估算、评价和分析模块，风险不确定性测算和分析模块五个模块。土地投资测算和分析模块用以采用成本法、比较法和剩余法等多模型对项目(方案)土地获取成本、开发成本和总成本等进行测算与分析。建设投资测算和分析模块用以首先对项目(方案)建设项目、子项目及其建设计划等进行分割和确定；然后采用价格指数法、比较法和简化工程概预算法对项目(方案)建设成本进行测算和分析。经营销售估算和分析模块用以采用比较法、回归分析预测法等对项目(方案)各物业销售价格、进度进行分析和预测；项目经营方案和策略的效果模拟、比较和决策。财务估算、评价和分析模块用以项目财务及主要报表的生成， 投资评价指标的测算和分析。风险不确定性测算和分析模块包括项目(方案)单变量和三项预测值灵敏度分析；损益分歧点分析；蒙特卡洛风险模拟分析。
(4)方案决策分析模型。方案决策分析模型主要返回给决策者简要的结果报告。它包括单项目(方案)决策分析模块和多项目(方案)比选和决策分析模块。其中单项目(方案)决策分析模块是根据在决策人员人工干预下确定海口房地产投资决策评价的标准，对项目(方案)投资可行性进行决策和分析，并生成简要的结果报告。多项目(方案)比选和决策分析模块则首先对决策人员所定决策的定性准则进行数值量化，然后对各项目(方案)优劣状况进行分析和决策，并生成简要的结果报告。
(5)结果输出模型。分析结果的输出，结果(包括文字和***表) 查询和打印。
(6)以上模型都以数据的形式存放在数据库中。结构如下：
4.数据库设计
本系统处理的项数多，为保证以最优的方式组织数据，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮，同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类，共9种数据库。其中：项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识；建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标的数据库是各种类型数据库的核心，它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈，在此基础上进行敏感性分析，起到一种枢纽作用；敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。
5.知识库设计
随着时间的变化，投资都会有不同的经验和技巧知识，可以把积累的知识以库存储，并按照简单的表示格式，可以将知识保存在知识库中，积累多了知识库获取的知识也越多，一些问题可直接进行推理求解。
知识库的结构如下：
6.方法库设计
首先将海口房地产投资数据输入到内部数据库中，然后方法库管理系统中的数据处理程序从内部数据库中提取数据并从方法字典中选择要用的方法，再把数据放入方法体进行加工处理，最后将数据送出到数据库，最终输出数据。
五、系统实现
1.开发环境
系统主要采用vc为开发工具，在windows平台下，以ms-sql2005为数据库支撑数据和模型都保存在数据库中。
2.开发计划
本系统开发期计划在6个月之内完成，前1个月进行系统整体框架构建，中期需要3个月时间设计和开发数据库。程序块和模型库要1个月左右，最后一个月主要目的就是进行测试和一般的维护阶段。
六、结束语
总之，本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序，预计将达到以下功能：
1.能较精确地完成海口房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析。
2.系统既可用于单项工程投资评估，也可用于多项工程的比较。
3.系统操作方便，并具有良好的扩充和维护功能。
参考文献：
房地产案场助理工作第5篇
[关键词] 房地产 房地产投资 决策支持系统
一、引言
房地产开发项目投资决策是房地产开发企业的一项重大决策行为，其正确与否对投资的经济效益影响很大，同时也直接影响着企业的生存与发展，而房地产投资评估又是项目投资决策的前提和基础。随着市场经济渐行渐深，房地产开发市场的竞争也将越来越激烈，特别是在中国最大的经济特区海南省，建立一套房地产投资评估与决策模型及其系统，对科学评估，高效决策，辅助决策者了解和分析房地产的市场状况，全面、综合、协调处理大量的复杂数据，少走弯路，及时确定房地产投资项目的最佳方案，提高决策效率，具有重要的理论意义和现实价值。
二、DSS基本理论
DSS (Decision Support System ，决策支持系统)是辅助决策者通过数据、模型和知识，以人机交互方式进行半结构化或非结构化决策的计算机应用系统。它是管理信息系统(MIS)向更高一级发展而产生的先进信息管理系统。它为决策者提供分析问题、建立模型、模拟决策过程和方案的环境，调用各种信息资源和分析工具，帮助决策者提高决策水平和质量。是给某个特定的行业的领导层提供辅助决策的软件系统，主要是以管理学、运筹学、控制论和行为科学为基础，以计算机技术模拟技术和信息技术为手段，面对半结构化和非机构化的决策问题，支持决策活动的具有智能作用的人机系统。它能为决策者提供决策所需要的数据、信息和背景资料。帮助决策者明确决策的目标和进行问题的识别，建立或修改决策模型，提供各种备选方案，并对各种方案进行评价和选优，通过人机对话进行分析、比较和判断，为正确决策提供有益的帮助。
三、系统分析
1.海口房地产投资系统目标
房地产投资决策支持系统的作用主要在于为投资者提供项目内部和市场现状与变化预测的信息及其应采取的策略、方案和措施等。因此，海口房地产投资决策支持系统的目标，即系统要解决的问题主要在于: (1)借助过去和现时海口房地产业经营状况及其它相关资料和数据，通过科学方法，对项目目标市场的未来发展趋势进行分析和预测。(2)以过去和现时海口房地产开发投资资料和数据，采用有效方法，对项目开发投资的资金需求情况和开发周期等进行预测。(3)通过测算模型库，将海口房地产投资管理的成熟经验和方法融入系统，为项目开发投资的成本费用、运营能力、盈利能力和风险等提供固定和半固定的预测和分析。(4)充分利用计算机的强大数据处理能力，为某一目的开发投资决策提供多个预选方案，并分析、预测和模拟每一个方案的执行效果。(5)建立决策模型库，将房地产投资决策成熟经验和方法及专家的知识融入系统，为投资提供固定和半固定的决策方法。(6)对房地产投资项目及方案测算和决策结果等，进行汇总、查询和输出。
2.系统功能要求
为实现上述目标，海口房地产投资决策支持系统应该由海口市场分析、项目(或方案)开发经营测算分析及其优劣评价、比较和决策分析等三大业务功能以及系统维护、初始化和结果输出两大辅助功能组成。遵循目标明确，体现系统总体功能;结构先进合理，考虑各方面主客观因素的限制；数据流程简单、明了、快捷;***性、内聚性强，尽量减少不同功能间的耦合性和关联性等原则。
四、系统设计
1.系统总体结构
本系统采用结构化程序设计方法，其基本思想结构化、模块化、自顶向下、逐级细化、逐级抽象，切断每一层次与较低层次的联系，由这种方法设计出来的系统，既可作为单独的子系统存在，也可受上级模块调用和控制。
根据上述设计思想和系统分析的要求，可以将海口房地产投资决策支持系统总体结构设计***设计为：
海口房地产投资决策支持系统总体结构***，很清晰的反应了四库的耦合以及之间的联系，可以看出海口房地产投资决策支持系统由海口房地产投资信息模型、海口市场分析模型、方案测算和分析模型、方案决策分析模型和结果输出模型五部分组成，如上***所示。
2.人机对话系统设计
人机界面，就要从用户着手，满足基本的一些要求：
(1)在与决策者交互的过程中，起辅助作用。(2)作为数据库、模型库、知识库以及方法库的中枢。(3)提供友好的，便于理解的对话过程。(4)协调用户和系统各模块的控制操作，随时能提供使用帮助。
人机界面主要作用有3个:①接受处理决策者提出的请求;②与四库系统交互得到决策信息;③返回辅助信息给用户
3.模型及模型库设计
(1)海口房地产投资信息模型。包括数据编辑、信息浏览、索引查询。数据编辑模块用以实现所有市场信息的数据追加、修改和删除；信息浏览模块用以浏览指定的市场信息内容，市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等；索引查询模块可以根据用户的需求，检索出特定的市场信息供使用者参考。
(2)海口市场分析模型。包括市场供给分析模块，市场需求分析模块，市场供需平衡分析模块，方案规划设计和分析模块四个模块。其中，市场供给分析模块用以按时序、地域、工程进度、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场需求分析模块用以按时序、地域、人群、物业类型等对海口房地产市场供给进行分析、统计和预测。市场供需平衡分析模块用以在供给和需求分析基础上， 按不同组合进行供需平衡分析。方案规划设计和分析模块用以根据海口本地和投资者等的有关规定和要求， 对投资开发地块进行规划和设计； 然后采用多种模型， 以项目(方案)收益最大化为准则， 对项目(方案) 物业类型和档次比例等进行初步分析和决策。
(3)方案测算和分析模型。方案测算和分析模型主要对海口房地产投资进行方案测算和投资分析。包括土地投资测算和分析模块，建设投资测算和分析模块，经营销售估算和分析模块，财务估算、评价和分析模块，风险不确定性测算和分析模块五个模块。土地投资测算和分析模块用以采用成本法、比较法和剩余法等多模型对项目(方案)土地获取成本、开发成本和总成本等进行测算与分析。建设投资测算和分析模块用以首先对项目(方案)建设项目、子项目及其建设计划等进行分割和确定；然后采用价格指数法、比较法和简化工程概预算法对项目(方案)建设成本进行测算和分析。经营销售估算和分析模块用以采用比较法、回归分析预测法等对项目(方案)各物业销售价格、进度进行分析和预测；项目经营方案和策略的效果模拟、比较和决策。财务估算、评价和分析模块用以项目财务及主要报表的生成， 投资评价指标的测算和分析。风险不确定性测算和分析模块包括项目(方案)单变量和三项预测值灵敏度分析；损益分歧点分析；蒙特卡洛风险模拟分析。
(4)方案决策分析模型。方案决策分析模型主要返回给决策者简要的结果报告。它包括单项目(方案)决策分析模块和多项目(方案)比选和决策分析模块。其中单项目(方案)决策分析模块是根据在决策人员人工干预下确定海口房地产投资决策评价的标准，对项目(方案)投资可行性进行决策和分析，并生成简要的结果报告。多项目(方案)比选和决策分析模块则首先对决策人员所定决策的定性准则进行数值量化，然后对各项目(方案)优劣状况进行分析和决策，并生成简要的结果报告。
(5)结果输出模型。分析结果的输出，结果(包括文字和***表) 查询和打印。
(6)以上模型都以数据的形式存放在数据库中。结构如下：
4.数据库设计
本系统处理的项数多，为保证以最优的方式组织数据，提高完整性、一致性和可修改性，形成合理流程，可设计多种数据库。通过对数据库的调实现数据的传递和存贮，同时设置少量内存变量对系统过程进行控制。按照规范化数据库设计原理，结合本系统的需要，共设置项目概况、建筑类型、成本费用、财务指标、敏感分析等五类，共9种数据库。其中：项目概况数据库作为系统维护时对旧有项目查询的一种标识；建筑类型数据库用于各种类型的选择及各类建筑参数的输入与输出；成本费用数据库作为投资估算的基础；财务指标的数据库是各种类型数据库的核心，它将成本分析与盈亏分析的各阶段成果加以汇总、传递、反馈，在此基础上进行敏感性分析，起到一种枢纽作用；敏感分析数据库的作用是便于用各种表格形式将各类敏感性分析结果打印输出。
5.知识库设计
随着时间的变化，投资都会有不同的经验和技巧知识，可以把积累的知识以库存储，并按照简单的表示格式，可以将知识保存在知识库中，积累多了知识库获取的知识也越多，一些问题可直接进行推理求解。
知识库的结构如下：
6.方法库设计
首先将海口房地产投资数据输入到内部数据库中，然后方法库管理系统中的数据处理程序从内部数据库中提取数据并从方法字典中选择要用的方法，再把数据放入方法体进行加工处理，最后将数据送出到数据库，最终输出数据。
五、系统实现
1.开发环境
系统主要采用VC为开发工具，在windows平台下，以ms-sql2005为数据库支撑数据和模型都保存在数据库中。
2.开发计划
本系统开发期计划在6个月之内完成，前1个月进行系统整体框架构建，中期需要3个月时间设计和开发数据库。程序块和模型库要1个月左右，最后一个月主要目的就是进行测试和一般的维护阶段。
六、结束语
总之，本决策支持系统将按照需求分析、常规的软件开发程序，预计将达到以下功能：
1.能较精确地完成海口房地产开发项目的投资评估、成本分析、现金流计算、财务指标计算、敏感性分析。
2.系统既可用于单项工程投资评估，也可用于多项工程的比较。
3.系统操作方便，并具有良好的扩充和维护功能。
参考文献
房地产案场助理工作第6篇
【关键词】房产档案；信息化；数字化；科学化
房产档案是指房产管理部门在进***屋产权登记、调查、变更及转移等房屋权属管理活动中形成的具有保存价值的诸如文字、***表、***纸等文件资料。它具有专业性、动态性、真实性和法律凭据性，一般以分为纸质档案和电子档案。房产档案作为房屋产权登记工作的重要依据和房地产经济信息的重要组成部分，在推动房地产经济发展的进程中具有十分重要的作用。因而，充分认识新时期房产档案管理的特点，做好房产档案信息化管理，满足市场经济条件下的房地产发展的迫切需要，是房产档案工作者义不容辞的职责和义务。
一、房产档案管理信息化的现状
近年来，随着城市化进程的加快和住房保障体系建设的不断完善，房产档案数量激增，利用率也大幅度提高，与此同时，旧的房产档案管理的弊端逐渐暴露出来，如使用效率低、查阅困难、不能共享，已不能适应新时期房产档案工作的发展需要。房产档案管理信息化这一概念提出已经有些年头了，但真正全面落实并不理想。目前，多数房产管理单位都配备了计算机、通信网络等软硬件设备，并不同程度上建立了房产档案管理自动化系统，有的系统仅仅局限于单机简单查阅房产档案，详细查询仍需借助纸质档案，有的档案信息系统只能进行一般性的信息采集。为进一步健全信息化、数字化、自动化的房产档案管理系统，真正建立起房产档案信息采集、整理、利用等一体化的房产档案信息系统，各级房产档案管理部门需要借助快速发展的信息化技术，不断提高房产档案管理的工作效能。
二、房产档案管理信息化体系的优点
房产档案管理信息化是指在房产档案管理过程中利用计算机、扫描仪、网络传输等现代信息技术，对档案信息资源进行采集、存贮、查询和开发利用。随着房产档案管理信息技术的日趋成熟，档案管理信息化模式有以下优势：（一）通过实现房产档案资料的数字化存储。将纸质房产档案信息存贮并转化为数字化电子信息，可以大大降低纸质档案材料的消耗，明显延长档案资料保管的时间。（二）通过建立完善的数字化房产档案数据库，实现房产档案的信息化管理。对档案数据中的全部信息分类快速检索，给房产档案信息的查询、利用带来了极大的便利，提高了房产档案查询的准确率和查速率。（三）实现房产档案资料的信息化共享。房产档案信息化系统借助网络系统进行数字化的信息传递，使市县区各级房产管理部门之间的房产档案信息资源互联互通，极大地提高房产档案利用的范围和效率。
三、房产档案管理信息化建设的几点建议
房产档案管理信息化建设是新时期市场经济条件下房地产发展的迫切需要。房产档案管理的信息化、数字化、自动化，更新了房产档案管理模式，实现了房产档案资源的科学化管理。房产档案管理信息化建设是一个循序渐进的过程，需要在实践中不断地完善和提高，重点抓好以下几项工作：（一）注重决策的科学性和民主化。档案信息化建设的成功与失败，科学的决策至关重要。在实际工作中，要注重行***领导与档案业务、专业技术、后勤等相关部门共同研究，共同谋划，科学制定中长期发展目标，完善阶段性建设规划，体现民主化决策，科学解决信息化系统建设过程中出现的各种困难。（二）选定科学的技术路线。档案信息化建设是一个系统性工作，从最初设计到最后的投入使用，都要经过严格的规划，科学的决策，在快速发展的信息时代背景下，选择科学的档案信息化管理系统，实现系统的高效性、合理性、经济性。（三）建立较为完备的房产档案信息数据系统。现有房产档案主要分为文本档案和***片档案两类。房产档案信息化要对这两类档案进行数字化处理，将文本和***片档案资料自动转换成数字化文本信息系统。在档案管理信息化建设的过程中，开发和建设数据库是一个必不可少的重要环节，只有建立完善的房产档案数据库，才能完成房产档案资源管理的系统化、科学化、高效化。（四）打造素质过硬的房产档案管理队伍。人才建设是档案信息化建设的根本保障，档案信息化建设过程中需要大量的知识型、技术型、创新型、管理型人才，在建设房产档案信息化的过程中，必须重点抓好人才队伍建设；注重岗位人才的继续教育，优化人才培养机制，借助人才竞争机制，构建一支高素质的房产档案管理队伍。
【参考文献】
[1]郑玉兰,夏征.浅谈房产权属档案的属性及管理[J].档案天地,2010(06).
[2]邢燕.浅析房产档案信息化管理的优势及策略[J].黑龙江史志,2014-08-08.
房地产案场助理工作第7篇
多年来，如何开展交易模式的变革，很多市场参与主体进行了探讨和尝试。前些年曾经出现过类似大卖场的集中式房屋交易有形市场，也出现过完全以网站为平台的中介交易模式，但从实践效果看，这些交易模式或者销声匿迹，或者经营惨淡，都未产生成功范例，市场上仍然以传统的门店经营、手工合同方式为主。**市房地产交易中心自成立以来,在市场交易和管理模式方面不断探索,早年曾建立过房地产市场信息展示系统、房地产信息网站,也曾组织过会员制的网上房地产平台以及房地产交易服务体系,多年的探索使人们认识到只有打造集“信息流、权利流、资金流”于一体,有形无形市场相结合的网上交易管理服务平台,才能有效解决市场上业已存在的诸多问题，做好市场的管理员和裁判员。因此存量房合同网上备案是实现交易和管理模式变革的有效途径。
20**年，根据市***府和市房地局的文件精神，市房地产交易中心实施了新建商品房合同网上备案并受到***府、市场参与相关各方以及社会各界普遍欢迎，一手房合同网上备案的成功实践为二手房交易模式变革提供了基础和方向。
一、存量房合同网上备案工作目标
存量房合同网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理也从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。存量房合同备案工作的实施，要达到以下几方面的工作目标：
（一）有助于厘清市场参与主体资质，提升从业人员综合素质。
根据《**市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》规定，凡在本市从事二手房经纪业务的机构和从业人员，必须首先进行资格认证。通过资质审核的经纪公司和经纪人经培训和考核后才能取得上网资格，在网上签订委托合同和交易合同，开展经纪业务。这一措施可以有效防止无证无照经纪机构扰乱二手房交易市场秩序，同时提高从业人员的综合业务素质和行业信息化应用水平。
（二）有助于汇集房源供应信息，提高交易效率。
当时二手房源供应信息比较分散，80%以上的房源信息分散在全市约**余家经纪门店中。二手房合同网上备案实施后，原来分散的房源信息将汇集到统一的网上平台，形成覆盖一手房和二手房、房屋出售和出租的房地产供应网上信息平台，实现买房卖房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的传播成本显著降低，传播效果明显提高，交易效率得到提升。同时房屋的物理状况和权属状况采用房地产登记信息系统的信息，交易价格等信息采用经纪委托合同的数据，信息的真实性得到保证。
（三）有助于实施交易监管控制，规范经纪行为。
存量房合同在网上备案，为经纪行为的规范和交易过程的控制提供了便利，交易中心主要通过三个环节进行监管：首先在经纪委托环节，备案系统自动查询权属登记信息，对于存在查封或受到其他交易限制的房屋，备案系统禁止经纪机构与当事人签订经纪委托合同；其次在房屋交易环节，交易中心建立电话回访制度，针对网上签订的委托合同和交易合同进行真实性校核，避免虚假交易信息的产生；第三在签约环节，备案系统为每套合同的买卖双方当事人设立了合同密码，防止他人擅自变更合同内容，签约后至当事人约定办理房地产登记手续前，备案系统禁止同一套房屋再次签订其他交易合同，防止“一房二卖”的情况发生。
（四）有助于开展交易资金监管，提供安全保证。
交易资金安全风险防范，历来是二手房交易环节备受关注的重要方面。合同网上备案开展后，便于交易中心充分运用房地产登记机构的业务优势，与相关金融部门合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为交易双方当事人提供资金安全保障，从而大幅降低二手房交易风险。
（五）有助于建立诚信体系，为社会监督提供手段。
网上备案开展后，经纪机构和经纪人以认证的身份从事房地产经纪业务，网上操作平台对相关主体信息予以公示，从而为建立经纪机构、经纪人监督机制和诚信体系奠定了基础。房源的上网和交易信息的公开减少了交易过程的暗箱操作，为开展社会监督创造条件，有助于引导经纪机构和经纪人注重品牌和信誉，诚实经营，阳光操作。
（六）有助于进行数据汇总，为行业调控提供决策辅助功能。
存量房交易数据的统计分析，以往缺乏准确及时的数据来源，只能通过房地产登记数据来进行替代，由于登记采用自愿原则，且时间上相对滞后，导致交易统计数据长期以来在准确性和时效性上存在问题。对于分析判断市场的重要指标之一的二手房市场当前有效供应总量及其结构的统计分析数据，更是无从获取。存量房合同备案以后，即时数据来源得到保证，统计分析将更为精准，为出台行业调控***策更具系统性、针对性、前瞻性和科学性提供了依据。
二、业务流程设计
（一）主体认证。
凡具备**工商管理部门颁发的有效经营执照并且在房地产管理部门进行过备案的经纪机构、分支机构、经纪人，在开展存量房经纪合同和交易合同网上备案前，须由网上备案主管部门进行主体认证，符合认证标准的，参加相关培训并通过考核，取得上网操作资格，发给上网密钥，同一经纪人只能取得一把密钥。
（二）经纪合同网上备案。
已经取得网上备案操作资格的经纪公司、分支机构、经纪人在接受存量房交易委托业务时，应凭业主提供的房地产权证，及时在网上查询和签订经纪合同进行备案。经纪合同采用示范合同文本，在打印后由双方签字盖章生效。如发生委托事项的变更或撤销，经纪公司应及时上网办理。同一套房屋允许委托不同的经纪公司开展经纪业务。
（三）房源信息挂牌。
经纪公司签订经纪委托合同后，相关房源信息将在房地产交易服务网挂牌公示，挂牌期限为委托期限，但最长不超过三个月。同一房源委托多家经纪公司的，网上只挂经纪委托合同最先备案的公司信息，超过委托期限后，再行轮转到下一家备案公司。挂牌房源地址应采用专门的“坐落”，一般应是对真实坐落的简化，以保护业主隐私和挂牌经纪公司合法利益。
（四）交易合同网上备案。
经纪公司在委托合同备案后，可据此开展经纪业务。一旦找到买主，双方谈妥合同条款，应及时上网签订交易合同并打印，双方签字盖章生效；交易合同确认时双方应各自设定合同密码加以保护；一套房屋签订交易合同后，相关的挂牌信息自动撤除；同时对该合同给予一定时间的“保护期”，在“保护期”内该套房屋不得签订第二个交易合同，防止一房二卖，交易双方应在“保护期”内办理登记过户手续；超过“保护期”后，同一房屋允许签订多个合同，并采用先来先登记的“跑步登记”原则确认房地产权属。
业已签订的交易合同，在未办理登记手续前，经当事人双方同意可进行变更或撤销，变更可在校验双方密码无误后直接在网上进行，并重新确认签字盖章；如需撤销合同，当事人双方应持相关身份证明及其他资料至区县交易中心窗口办理。
（五）无中介房源网上挂牌及交易合同网上备案。
对于不通过经纪公司寻求交易的客户，区县交易中心应开设服务窗口提供网上挂牌和交易双方合同签约服务，对于曾经委托经纪公司上网挂牌的客户，之后又自行在区县交易中心办理上网挂牌手续的，以自行挂牌优先对外。
（六）业务监管与后台服务。
存量房经纪合同和交易合同网上备案监管重点应注意两方面，一是合同信息以及房源委托信息的真实性、有效性，房源信息前，应设立核实环节，确保上网房源信息的真实性、准确性和有效性；二是委托合同网上备案的及时性，应通过备案数据统计分析和摸底核查，发现不规范的操作主体和操作行为，防止网上备案成为签约的“快速通道”，应考虑采用技术手段适当控制委托合同签订与交易合同签订的时间周期。
对于网上备案开展以后，市场参与主体以及社会大众提出的涉及***策、业务、技术、投诉等各类问题，应设立热线咨询电话提供专业服务。
三、实施要点
（一）***策制定。
存量房经纪合同和交易合同网上备案是在新的市场背景下的交易管理模式变革,国内外尚无先例。制定并出台相关法规、文件和实施细则，为全面推行合同网上备案工作提供***策依据，是此项变革成功实施的保证。
（二）系统搭建。
建设网上备案系统，提供签约备案、业务监管、统计分析和网上公示的操作平台，是备案工作顺利开展的基础。网上备案系统应能提供面向经纪机构和经纪人合同备案的签约平台，面向交易中心管理人员的监管平台，面向社会公众的公示平台。系统应在满足上述业务功能的基础上，充分考虑用户数多、数据量大以及公网传输速率受限制等情况，提高系统性能，确保系统的安全性、稳定性和可靠性。
（三）人员培训。
人员培训是网上合同备案工作的重要环节。所有交易中心管理人员,经纪机构管理人员和经纪人都必须登录备案系统上网开展业务，因此必须通过培训考核使各类上网人员理解存量房合同为何要进行网上备案和如何进行网上备案，掌握操作要领和细节。考虑到经纪公司和经纪人量大面广,人员素质参差不齐,短期内要完成培训和考核任务，对师资力量、教学场地、培训设备、考试阅卷等方面带来很高要求，应考虑与专业教学部门合作完成培训考核工作，同时应研究采用特殊教学和考试方法，比如：编写带有大量操作界面介绍的教材，制作教学光盘模拟演示操作过程，采用自学、教学、操作实习相结合的方式开展培训，编制专用考试系统通过互联网上网考试，电脑自动阅卷等。
（四）实施推进。