学文网房地产活动策划篇1
房地产国庆活动策划一
主办单位：房地产开发公司
协办单位：公司
活动时间：****年10月1日——10月3日或10月6日
活动地点：广场。
活动内容：(1)久长街口-儿童“金鹿杯”《阳光下成长》绘画比赛活动;购房知识咨询服务活动。
(2)、塔尔门广场-购房知识咨询服务活动。
活动程序及要求：
(1)、儿童“金鹿杯”《阳光下成长》绘画比赛活动
a、 联络小学或幼儿园，邀请老师带一班学生来参加绘画比赛。
b、 办理相关手续。
c、 成立绘画比赛评委，邀请有绘画专业知识的或稍有名气的人参加。
d、 准备好铺地的绢布和礼品、奖状、奖品。
e、 由公司派出一名主持人，负责活动的组织、管理;一名现场维护人员，负责秩序的维护及安全防范。
f、 布置现场。地下铺绢布，挂“合川市金鹿杯阳光下成长儿童绘画比赛活动”横幅，设置评委台。
g、 老师及学生1：00钟入场，1：30分钟开始绘画，3：30分钟交卷并经评委评选，4：00钟发奖，4：30分钟活动结束。
(2) 、购房知识咨询服务活动
a、 联络场地并办理相关手续。
b、 现场布置。两张普通办公桌，铺红色台布，台布上印字：金鹿城市花园—购房知识咨询服务台;并设置幕景，幕景边框用白、浅蓝、黄三色编织成螺旋状。
c、 咨询师一名，准备好购房的相关法律、法规和购房程序等知识资料。
d、 促销小姐一名，佩带绶带或工作牌，准备好“”宣传资料，适机派发并口头宣传。
e、 该活动在久长街口增加气模拱门及宣传横幅的设置，并有两具活动卡通气模在久长街口和塔尔门之间游行。
f、 在两处活动地点皆放置展板若干。
费用预算：(略)
房地产国庆活动策划二
活动目的：
美域9月10日再次加推，总房源超过300套，销售任务较重。为维持较快的去化速度，和有效吸引客户，配合国庆这一重要节点，结合项目形象定位，建议于10月1-2日开展幸福生活DIY系列活动。做好项目人气延续和大学康城的项目形象宣传，提高来电来访量，并进一步提高项目成交率。
一、活动概况
1、活动时间
2019年10月1-2日9:00-16:30
2、活动地点
大学康城售楼处
二、活动内容
10.1-10.2外场烧烤美食活动，内场趣味运动
三、前期工作：
1、网络、平面、短信等媒体活动消息释放，现场布置，活动人员确认。
网络媒体：活动前期依赖网络论坛及软文造势，全面铺开线上宣传
平面媒体：活动信息配合项目宣传共同推出
短信：配合短信公司，进行目标客户集中短信发放，根据目前成交及意向客户的分析，主要发放对象锁定25-40岁之间，岛内白领为主。短信内容除了表明项目优势及活动，还适当释放国庆专属优惠信息，吸引客户来访。
2、印刷制品
KT板、X展架、活动券
3、短信：由销售中心负责，企划部配合于9月29日发出。
4、活动物料由活动公司提供，于9月30日前准备完毕。
5、活动实施由销售中心负责，其它部门配合。
四、活动实施
内容
(1)活动地点：大学康城售楼中心
(2)邀请人员：美域意向客户、大学康城新老业主
外场烧烤活动
1.签到区：3人。1人负责登记客户资料，1人负责发放活动参与券与美食券(核对夏商会员卡或入会申请表)，1人负责刷夏商卡积分
2.烧烤区：烧烤制作人员(若干)，现场维持秩序2人，现场活动解释1人。当天到场客户凭借美食券兑换食品，美食券用完即止。
美食烧烤流程：
①客户前往签到处签到，夏商会金卡客户可领取价值20元的美食券;夏商会绿卡客户可领取价值10元的美食券，领完即止;
②10月1、2日9:15烧烤正式开始，客户凭美食券，兑换相应价格烧烤;
③10月1、2日16:30烧烤活动正式结束
内场活动
1.祝福区：2人。祝福区放置活动背景板，给予进场客户发放即时贴，客户在即时贴上填写一句祝福祖国母亲的话，粘贴于背景板上。
2.活动区：8人。当天到场客户凭借参与券参与活动。2人负责核对活动参与券，4人负责维持现场秩序与监督，2人负责分发奖品
【乒乓爱搬家】
规则：
每人比赛时间为2分钟;在1张长桌两头各放置一个小筐，一个筐放置若干乒乓球，一个筐为空;1人用筷子从有球的筐里向空的筐里夹球，途中球如果掉到地上，必须捡起掉落的球继续比赛，不可从筐中夹球;规定时间夹取15个乒乓球以上，给予运动水壶一个，夹取20个乒乓球以上，给予价值5元美食券一张，夹取25个乒乓球以上，给予精美礼品一份。
【幸福收纳桶】
规则：
每人比赛时间为2分钟;
参赛选手站在投掷线前做好准备，裁判员发令后开始计时，要求选手在规定时间内将网球向桶内投掷，姿势不限;网球若掉落需捡起回到投掷点重新投掷;规定时间投中15个网球，奖励运动水壶一个，投中20个网球，奖励价值5元美食券，投中25个网球，奖励精美礼品一份。
【雪兔跳铃铛】
规则：
每位选手将有3次游戏机会;点击鼠标开始跳跃，然后利用鼠标进行左右移动;碰撞到铃铛就能得分，碰到飞鸟奖励高分;三次游戏取最高成绩为准，0—2019分奖励运动水壶一个;2019—5000分奖励5元美食券;超过5000分，奖励精美礼品一份。
五、包装
1、背景板(待设计)
2、流程说明X展架(待设计)
房地产活动策划篇2
有人气才能有影响，有影响才能产生关注，有关注才能有成交机会，有成交机会才能 实现成交。
因此，我们活动方案的首要任务是争取更多的人到现场，形成人气旺、抢购 的现场环境，让顾客产生竞争性相互影响。目标人群主要是潜在的购房者，尤其是刚性 需求人群(投资客才大气粗，他们更关注的是成交价格，而不是这些小恩小惠)。因此， 活动方案应当着重分析刚性需求人群的消费特点。
一、 活动目的：制造轰动效应，引起关注，将买房者聚集到售楼现场，营造热烈的购房氛围。
二、 活动手法：线上线下，双管齐下;线上为主，线下为辅。
三、 活动时间：
线上推广时间：2010 年 11 月 20 日至 2010 年 12 月 20 日
线下推广时间：2010 年 12 月 25 日至 2010 年 12 月 26 日(圣诞节，周末)
四、 活动地点：
线上推广：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、网易房产
线下推广：XX 售楼部 五、 活动方式：
1、线上推广：
1) 创意思路：想要以较低的投入制造轰动效应，引起关注，可以制造事件，或利用
近期热点事件进行炒作，如果做得好最好能形成一个新闻事件，引起其他媒体的 关注和免费报道。但利用热点事件应注意不要给自己造成负面影响。近期大众较 关注的事件有：通货膨胀加剧、农产品大幅涨价、房地产调控手段接力出台、暴 力拆迁、QQ 与 360 之争、中日***之争、俄日南千岛群岛之争、APEC 会议、 人口普查等。与搜房网联合，制造事件，同时在相关房产网站、门户网站、网络 论坛上进行软文传播，将网友引入搜房网参与调查、投票或发表观点，并以此为 依据获得参与下线超级现金大奖活动的资格。
2) 方案一：粮油涨价揪人心，XX 楼盘派现金。先介绍农产品涨价给居民生活带来
的影响，介绍网友对农产品的支招，比如菜奴攻略、买菜 36 计等。然后 要求参与者填写资料(资料填写表里植入对楼盘的介绍，如 XX 楼盘的价格是XX 元/平米您是否知道?让参与者选择)，参与调查、投票。完成任务者可以获 得幸运号码一个，凭此号码和登记的身份证资料，可以到场参与抽奖，中奖率 100%，直接是现金奖励，最高奖金相关于一个家庭 5 年的买菜费用 50000 元。
3) 方案二：我出钱，你出主意，解决 3Q 之争。针对目前网络上吵得不可开交的
QQ 和 360 之争，已严重影响到市场秩序及用户利益，为寻求解决办法，参与者 先登记个人资料，然后可以发表 3Q 之争的危害，可以站在腾讯、360、用户、*** 府、行业协会等的角度提出可行性解决办法，以及未来怎样防止此类恶性竞争事 件。其发表的观点支持率达到一定百分比或者排名在前 300 名，将获得参加线下 超级现金大派送活动资格。奖品为现金，100%中奖，奖金最高额度 50000 元。 4) 费用预算：线上推广费用预算 2 万元。
2、线下推广：
1) 现金大派送(中奖率 100%)
A. 创意思路：吸引客流最好的方式就是免费午餐。配合线上宣传，以 100%中奖率和超级大奖，吸引顾客到场。
B. 奖品设置：10 元现金奖若干，50 元现金奖 200 名，100 元现金奖 100 名，1000元现金奖，10 名， 5 万元超级现金大奖 1 名。
C. 活动规则：50 元、100 元、1000 元现金大奖，现场派送现金;5 万元现金大奖，签订购房合同后直接从房款内扣除。 D. 费用预算：8 万元。
E. 人均费用(含线上推广)：353 元。(预计到场 300 人以上，由于 10 元现金奖的冲淡，实际支出会更小)
2) 一元拍卖(可选，主要用于没有参加线上活动的顾客);
A. 创意思路：根据公司少花钱、多办事的原则，拍卖是个比较好的方式。首先， 人都是有好占便宜的思想，对房屋有刚性需求的个人或家庭用户这一特征更是 明显。一元起拍，从参与者角度来看，投入小，收获大，吸引力强。而且活动 充满趣味性，对现场气氛的营造肯定能起到非常好的效果。而从主办方的角度 来看，表面上花了很多钱购买拍品，但事实上由于参拍者相互抬价，最终成交 价基本与购买价相当，而批量购买享受团购价后，最终成交价甚至可能高于购 买成本。此项基本等于不花钱，办大事。
B. 拍卖品设置：拍卖品价格不宜过高，最好控制在 200 元以内，这样客人参与度 会更高。拍卖品应是家庭日常使用较多的，或者有创意的产品。建议：乒乓球 拍、网球拍、羽毛球拍、电水壶、加湿器、煮蛋器、剔须刀、健康秤、豆浆机、 厨房套刀、瑜珈垫、收纳箱、抱枕、CD 盒、汤锅、车载吸尘器等。
C. 费用预算：拍品购买成本预计 2 万元，成交金额预计 15000-25000 元。最终可 能趋于零投入。
3) 投飞镖，享优惠(可选，主要用于没有参加线上活动的顾客)
A. 创意思路：增加活动的娱乐性和营造活动气氛，同时还可以给客户带来一定的收益。在房屋不打折的情况下，采取对顾客优惠的折衷方式。
房地产活动策划篇3
关键词 房产企业 纳税筹划 风险防范
一、引言
纳税筹划主要指的是房地产企业在各种经济业务完成之前，或者是对还没有发生的纳税准备工作，房地产企业能够对经济活动以及财务核算进行预先的调整和安排，从而有效的降低税收风险，减轻房地产企业面临的税收负担。但是因为近年来我国的税收***策处于不断的调整和完善之中，加之房地产行业税收具有一定的特殊性质，在***府部门加大对我国房地产行业宏观调控力度的背景之下，诸多的不确定因素都导致了房地产企业税收风险的增加。如果我们在财务会计管理的过程中不注意对这些风险进行防范，那么不仅无法获得节税收益，甚至还会被税务部门认定为偷税漏税等违法行为，从而让企业不仅蒙受经济损失，还会有损企业的形象，不利于企业的发展。所以我们必须要做好纳税筹划风险的防范工作。
二、房地产企业纳税筹划风险的种类
（一）***策风险
***策风险主要有***策选择风险以及***策变化风险两种类型。所谓***策选择风险指的是***策选择上的错误，房地产企业觉得采取的行为与国家***策相符合，但是实际上是和国家***策精神相偏离的，结果导致被税务部门认定为偷税漏税而蒙受损失。***策选择风险主要是因为最近几年以来我国房地产行业飞速发展，国家相继出台了很多针对房地产的税收***策。而纳税筹划人员对于这些税收***策的掌握和理解出现了偏差因此导致***策选择风险的产生。***策变化风险主要说的是国家税收***策往往会因为经济发展形势的变化而产生变化，如果房地产企业财务人员对新***策的理解不全面就很容易产生***策变化风险，尤其是对于长期性的纳税筹划，***策变化风险常常存在。
（二）操作风险
操作风险主要是因为我国房地产市场信息时刻处于变化之中，而纳税筹划操作策略也处在变化之中，如果在进行纳税筹划的过程中不能够准确的把握国家税收***策的整体性，对相关的税收优惠***策运用不够，从而为房地产企业带来较大的操作风险。在实际操作过程中，操作风险一般有：首先是房地产企业管理人员对于纳税筹划工作的期望值过低，从而导致纳税筹划方案的税务机会成本增加，从表面上来看节税效果较好，但是却经常可能会被税务部门认定为偷税漏税的行为；其次是因为纳税筹划相关人员对于税法中相应的优惠***策掌握不到位，从而导致房地产企业失去了享受优惠***策的机会，对于企业的经济效益造成较大的损害；最后是因为房地产企业的财务会计人员没有仔细的对税金进行核算，造成房地产企业面临核算风险。
（三）经营风险
在现阶段我国国内经济环境复杂多变的背景之下，房地产企业各项经营活动始终会面临一定的风险，如果我们不注意这些风险而盲目的进行纳税筹划工作，必然会导致纳税筹划的预期目标难以完成。我们要认识到任何的纳税筹划都有一定的成本，如果我们忽略了成本的因素，往往会导致房地产企业经营风险的产生。纳税筹划从本质上来说就是房地产企业对于未来可能进行经济活动的一种预先安排，必须要有较强的预见性。尤其是因为房地产企业具有生产周期长、经济活动多变的特征，这样的变化就要求房地产企业纳税筹划工作必须要随之变化，如果房地产企业对于未来经济活动产生判断上的偏差或者自身的经济活动产生变化，这样就非常有可能导致纳税筹划活动预期目标难以实现，从而有可能加重房地产企业的税收负担。
（四）***风险
房地产企业进行纳税筹划活动的主要目的是为了帮助房地产企业实现经济效益的最大化。从纳税筹划的本质上而言它属于一种合法合理的行为。它的合法性主要是说在我国税法所规定的范围之内，但是在房地产企业的实践操作过程中，要区别一种行为是纳税筹划行为还是偷税漏税的违法行为，就必须要参考房地产企业在日常的财务会计核算工作中是否严格根据相关的法律法规进行操作。如果决策人员存在认识上的偏差就很有可能导致偷税等违法行为的产生，从而让企业受到相关部门的处罚，产生***风险。
三、房地产企业纳税筹划风险规避策略分析
（一）树立依法纳税意识，完善会计核算工作
房地产企业的管理人员必须要树立依法纳税的意识，这是顺利进行纳税筹划的前提条件。纳税筹划能够有效的帮助房地产企业增加其经济效益，但是它仅仅是提升财务管理质量的其中一个环节，而不能够将企业利润的增长完全寄托于纳税筹划上。因此对于房地产企业而言，必须要依法建立完善规范的企业财务会计核算资料，规范开展财务会计核算工作，这样才能够确保纳税筹划的顺利进行。纳税筹划活动的合法性应该要经税务检查来证明，而检查的根据就是房地产企业的财务会计核算资料。所以房地产企业必须要依法获得全面准确的财务会计资料，规范财会工作，从而保障纳税筹划活动的顺利开展。
（二）准确把握税法***策，密切关注税法变动
税法是解决国家和房地产企业之间税收分配关系的重要法律根据，纳税筹划方案的根本就来自于税法中对于企业计税依据和税率的相关规定。对我国税法***策的全面掌握是保障纳税筹划工作开展的基本条件。惟有准确把握税法***策，才能够制定出科学有效的纳税筹划方案，同时对不同的方案进行比较和选择。如果对于我国税法***策了解程度不足，就不能科学的制定纳税方案，企业的纳税筹划工作就无法有效开展。税法往往会随着我国经济环境的变化以及相关***策的变化而发生一定的变动，所以房地产企业在进行纳税筹划活动的过程中，应该要随时对税法进行关注，及时的纠正和完善自身的纳税筹划方案。
（三）增强自身风险意识，提升会计自身素质
对纳税筹划风险的防范是一项长期性、复杂性的活动，所以对于房地产企业的财务会计人员应该要严格的要求，纳税筹划相关人员必须要充分的掌握和理解我国的税法***策，具备较高的财会专业能力，同时还必须要有对经济环境的预测能力、经济项目统筹策划能力等综合素质，从而为纳税筹划活动的有效开展创造良好的条件。纳税筹划相关人员的综合素质一是依赖于个人素质的提升，另外也和我国房地产行业财会人员的整体素质有很大的关系。惟有不断增强房地产企业财会人员的素质，才能够制定出更科学、更有效的纳税筹划方案。
（四）加强税务部门联系，搞好税企关系建设
房地产企业要开展纳税筹划活动，首先必须要获得当地税务部门的许可和支持，从而保证其合法性。纳税筹划活动很多时候都处于法律的边界上，纳税筹划相关人员很难准确的掌握确切的界限，在部分问题的处理上显得比较模糊，例如说纳税筹划和避税之间的差异性，加之不同地区的税收征管***策不同，税务部门的自由裁量权较大。因此我们在开展纳税筹划活动的过程中，除了要正确的运用财务会计理论知识，同时还必须要对当地税务部门的征税方法和特点有充分的了解，经常性的和当地税务部门沟通，搞好税企关系，让房地产企业的纳税筹划活动可以与当地税务部门的管理特点相符合，让纳税筹划方案得到合法性的许可，从而规避***风险，保证房地产企业的利益。
四、结语
总而言之，房地产企业的纳税筹划行为是合法的，它并不是让企业虚报收入和成本，而是一种利用我国税法中的相关优惠***策，降低企业风险，增强企业经济效益的行为。另外我们必须要注意的是，纳税筹划过程中存在很多风险因素，如果我们不能够科学的开展这一工作，不能运用合适的税务***策，那么企业税收的风险就会大大的增加。我们在进行纳税筹划之前必须要对我国的税收***策有充分的了解，相关财务会计人员必须要具备较高的专业水平，对于我国现行的税收相关的法律法规必须有足够的掌握，这样才能够对房地产企业纳税筹划行为进行科学的研究和设计，才能够合理合法的开展纳税筹划工作，从而有效降低税收风险，确保房地产企业的经济效益。
参考文献：
[1]迟丽华，周小雪.房地产企业税收筹划风险的方法策略.中国房地产.2013（10）：05.
房地产活动策划篇4
策划组织架构是实施房地产策划的核心灵魂。结合房地产策划阶段，在房地产策划过程中需要有项目决策、项目报批、项目设计、项目招标、项目施工、项目竣工验收，分别对应项目管理活动阶段工作，需要设立专门的房地产策划项目部门实施管理工作。在房地产策划工作中，项目经理办公室负责项目整体管理工作，下设报建管理部负责房地产项目前期可行性分析、报建审批工作，设计管理部负责房地产项目整体设计策划工作，招标管理部负责房地产项目后续建筑施工工作，施工管理部负责房地产项目具体施工现场管理和监督管理工作，造价管理部负责房地产项目整体估算、预算、预决算控制工作。
2.项目计划管理——策划工作分解
房地产策划工作按照工作流程进行结构分解，即将策划总体工作分解为任务模块，并确保各模块之间形成联动机制，实现策划各模块工作配合顺畅运转。为此，房地产策划项目组织部门应在不同的策划阶段，以项目经理办公室为牵头，实现各部门工作协调实施。根据房地产策划各阶段的具体工作任务，结合项目组织部门进行科学分工，做到责任到人，确保房地产策划所有部门和员工能够各司其职，整体联动。在房地产项目具体策划工作中，进行项目工作分解，可以将房地产项目划分为市场分析、市场需求调研分析、项目定位、项目规划设计方案、项目营销策划五大模块，其中市场分析模块包括经济发展状况及预测、房地产所在区域城建规划两大工作任务，市场需求调研分析包括土地市场供求分析、年度区域土地供求分析、价格走势分析三大工作任务；项目定位包括房地产项目市场定位、客户群体定位、产品方案和售价确定三大工作任务；项目规划设计方案包括项目平面规划、项目户型分析、项目园林景观和项目室内设计四大工作任务；项目营销策划包括入市时机、营销思路和市场推广策略三大工作任务。
3.项目实施管理——关键控制点
在项目组织管理和项目计划管理工作结束后，要结合项目实施现场活动确保落实项目工作分解中的各项工作任务，保证各项工作任务的质量。项目经理应结合房地产项目历史经验，紧抓项目实施过程中的关键环节进行控制，即关键控制点，对项目实施整体状况进行查缺补漏，有效监督，实现项目管理“以点带线+以线带面”全程管理，做好项目实施管理。此外，项目经理还需要结合项目实施过程中可能出现的突发状况进行有效控制，制定项目应急预案，消除项目后顾之忧。在房地产项目市场分析中，策划工作关键控制点在：对房地产项目宏观经济和市场环境的分析比较，房地产项目所在区域市场产品竞争对比分析、房地产成功项目案例借鉴启示、结合房地产项目土地性质分析项目价值，为房地产项目定位提高数据支撑；在房地产项目产品方案分析中，策划工作关键控制点在：参照土地、客户、市场进行环境分析，确定房地产项目在市场的定位，确定项目客户群体定位，确定项目产品定位，确定项目产品价格，实现和市场快速有效对接。按照房地产项目策划工作侧重点，对项目实施进度周期进行计划、控制，最终对房地产项目进行整体评估；在房地产项目规划设计分析中，策划工作的关键控制点在：产品设计涉及到房地产整个项目元素设计规划，是房地产项目产品策划的重要点，是房地产项目后续营销包装的重要过程，具体包括土地平面规划、户型设计、园林景观设计、交通道路规划、智能化系统、建筑设计等方面；在房地产项目营销方案分析中，策划工作的关键控制点在：销售方案和市场推广方案。其中，销售方案要做好卖点提炼、形象定位、制定销售策略、价格策略；推广方案要做好前期推广的成本费用统筹和具体推广策略的策划工作。
4.项目评估管理——反馈总结
房地产活动策划篇5
【关键词】房地产企业；影响因素
房地产是指土地和地上建筑物及附着在其上的各种权益，是一种特殊商品，它的不可移动性是其与劳动力,资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但它可以被某个人或某个机构所拥有，因此，就产生了交易。房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房地产是国家的重要资产，在一定程度上标志着一个国家或地区的繁荣，经济越发达的地区，房地产投资越活跃。房地产市场是整个经济市场的重要组成部分，是连接房地产商品生产者、经营者和消费者之间的桥梁。
房地产开发是一个动态的过程，它具有开发周期长，资金投入量大的特点，因此，房地产开发企业在日常经营活动中会受到诸多因素的影响。
1 影响房地产企业经营的宏观因素
1.1 地方***府利益的因素
由于我国对现行***策对于经营性土地采取“招拍挂”出让方式，***府成为了房地产市场利益主体之一(唯一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，***府通过土地使用权的出让(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成。***府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超规模城市基础建设而背上巨额债务的地方***府而言，房价下跌预期可能会导致楼市成交量急剧下降，以至于影响当地的GDP增长，而高度依赖土地收益的地方财***更可能因此而入不敷出。由于中国税制结构调整尚未到位，地方***府为应付广大财***供给部门，城市基础建设，民生工程，不得不将土地收入作为***府收入的主要来源。统计显示，近10年来，各地土地出让金收入在地方财***收入中比重不断提升，至2009年，土地收入占地方财***总收入的46%左右，有些县市甚至到达70%以上。所以地方***府通过控制土地出让节奏，获取最大收益，冲到房地产市场第一线，从裁判员变成运动员，成为影响房地产市场的重要因素。
1.2 房地产税收***策的因素
税收***策包括针对开发企业和房产持有者的各项税收***策。近年来，随着针对房地产企业税收***策的严格执行特别是土地增值税汇算清缴从试点逐步全面铺开，房地产企业成为税务部门的重点管控对象，笔者所在公司即属重点税源分局管理，数据显示，江苏省国税部门2010年实现房地产税收447亿元，占服务业税收比重达32.66%，税收已直接影响房地产企业的经营活动。房产税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税征收直接目的有两个：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平；二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。目前重庆、上海的房产税试点已满一年，***提出在2012年稳步推进房产税改革试点。总之，房地产税收改革对于房地产市场的影响应该比较显性和全面，既有价格方面和成交量的影响，又有房地产消费结构方面的影响，还会对房地产租赁市场产生影响，这些影响在短期和长期都会影响房地产企业的经营活动。
1.3 房地产市场周期波动的因素
任何行业都存在周期波动现象,房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态,这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时,就会使房屋空置率提高,房价变低；房屋供不应求,这时房价会迅速增长,房屋空置率也会下降；只有在供求相平衡时,房地产市场的发展才是稳定、健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产波动的一个周期,这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说,这个周期发生在很长的一段时间内,短期只会表现一种状态。就房地产业而言,可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段,由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加,房地产市场出现供不应求的局面,从而刺激房地产企业项目开发量增加。由于房地产项目开发量增大，对上下游产业的拉动影响,会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求,刺激了社会经济的发展。在收缩阶段,房地产市场出现不景气、衰退的局面, 房价下降、房屋空置率居高不下,这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化,最终出现经济下滑,导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替,房价起始原点上扬,经历了扩张和收缩两个过程,最后落回价格原点,构成了一个循环周期,这样不断循环往复下去,就形成了房地产的周期波动。***府的扶持与调控会直接影响周期的波动情况，作为房地产企业应该主动调整经营策略以适应市场的周期性波动。
2 影响房地产企业经营的微观因素
2.1 房地产营销策划的因素
产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在房地产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑规划设计、价格定位、宣传推广服务、销售服务以及售后信息反馈等组成。广告宣传、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、明确开发物业的定位等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。房地产营销策划的成效直接影响到开发产品的去化速度和销售资金回笼，好的营销策划可以加快存货周转，提高资金使用率，这对于房地产企业至关重要。所以房地产企业都十分重视营销策划工作，或作为重要部门设置，或聘请专业公司合作。
2.2 房地产企业融资能力的因素
房地产开发投资量巨大，目前，房地产企业的资金来源主要是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等。根据2008年一项调研结果，房地产企业开发资金达30700亿元，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金所占比重分别为41%、19.4%、0.8%、和39.8%。对于银行的直接贷款近五年来平均水平在20%左右，而预收房款部分也主要是购房人通过银行按揭贷款等方式取得，属于间接的银行贷款。粗略的估计，除上市房企利用发售新股或者债券融资的方式获取的自筹资金外，房地产企业的资金来源构成中对于银行的总体依赖占60%-70%，从而形成了我国房地产企业的融资结构比较单一，高度依赖银行的特征。在***策调控新形势下，融资凸显出：银行贷款大量收缩、上市融资门槛高、信托融资受到限制、加息压力增大等问题。房地产企业解决好自己的融资问题，可以给企业带来巨大的机会和成长空间。一定程度上，融资能力提升了企业壮大的速度和参与竞争的实力。
综上所述，在当下竞争日益激烈的市场条件和复杂的***治经济背景下，房地产企业必须重视和处理好多种因素对企业经营的挑战，充分准备以应对出现的各种的风险因素，才能不断获得发展空间和持续盈利的局面。
房地产活动策划篇6
第一节房地产公关策划规则特征
一、信息传播与双向沟通
房地产营销公关策划，实质上策划企业所要销售的楼盘信息与公众的传播和双向沟通。信息传播可以分成信源，即信息的者，也就是传者;信宿，即接受并利用信息的人，也就是受者。房地产营销公关策划强调信息传受双方是在传递、反馈、交流等一系列过程中传播获得信息。因此，这不是一般意义上单向性信息传递，而是通过双向性的信息沟通，使双方在利益限度内最大程度上取得理解，达成共识。
房地产营销公关策划，主要类型有两种。一种是单独性的，即是为了一个或几个单一的公关活动进行策划，本章第二节阐述的就是单独性公关活动的“若干层面”。第二种是综合性的，即是规模较大的，时间较长的，一连串的，为同一目标所进行的公关活动的组合，本章第三节阐述的就是综合性公关活动的实例。无论是单独性或综合性的公关活动策划，都必须符合信息传播的有关规则。
1、信息传播是一个有计划的完整的过程
所谓“有计划”，是指传播活动必须按公关活动的目的或目标有步骤地进行。“完整”，是指传播过程必须符合传播学的“五个W模式”。即Who(谁);SayWhat(说什么);ThroughWhichChannel(通过什么渠道);ToWhom(对谁说的);WithWhateffect(产生什么效果)。
2、信息传播的反馈机制
信息传播要达到双向沟通，必须重视反馈机制的建立。反馈，这里指受者对传者发出信息的反应。在传播过程中，这是一种信息的回流。传者可以根据反馈检验传播的效果，并据此调整、充实、改进下一步的行动。美国学者施拉姆提出控制论传播模式相当重视信息传播的反馈机制，这种模式是一种双向的循环式运动过程。它与传统线性传播模式的根本区别在于：第一，它引进了反馈机制，将反馈过程与传受双方的互动过程联系起来，把传播理解成为一种互动的、循环往复的过程;第二，在这一循环系统中，反馈还对传播系统及其过程，构成一种自我调节和控制，传受的双方要使传播维持、发展下去，达到一定的目的，就必须根据反馈信息，调节自身的行为，从而使整个传播系统基本上始终处于良性循环的可控状态。
3、信息传播信道的选择组织
信道，指信息传播的途径、渠道，也就是媒介。房地产营销公关策划信道式媒介的形式有公关广告、房产展销会、顾客联谊会、自编楼盘通讯刊物、专题展示会、征文、研讨会等。房地产营销公关策划中信道的选择组织实际上也是楼盘公关推广的过程。
二、房地产营销公关策划的基本特征
1、以长远为方针
房地产营销中，企业与公众建立良好的关系，楼盘的信息有效的在公众中传播反馈，楼盘最终得到顾客认可决定购买，所有这一切，都不是一日之功所能达到的。房地产营销公关策划是一种持续不断的过程，它是一种战略性的长期工作。成功的获得并非一朝一夕的努力，也不是一曝十寒的推广。
2、以真诚为信条
房地产营销公关策划需要奉行真诚的信条。企业传播楼盘的信息必须以真实为前提，企业与公众的沟通必须以诚恳为基础，任何虚假的信息传播、任何夸大的沟通方式都会损害企业和楼盘的形象。唯有真诚，才能取信于公众，赢得合作和认可。
3、以互惠为原则
房地产营销公关策划，力求形成良好的公众关系，它不是靠血缘、地缘或空洞说教来维持，而是以一定的利益关系为纽带。企业在公关活动中既要实现自身的目标，又要让公众得益，包括精神和物质的利益。只有企业和公众互惠互利，与公众各方面的合作才能长久圆满。
4、以美誉为目标
房地产营销所有的工作最终目标指向都是为了卖楼，但就某一部分的工作来说又有自身特定的目标。公关策划信息传播和双向沟通的主要目标是树立企业所推出的楼盘的美誉度，不是直接卖楼。所谓楼盘美誉度指楼盘具有良好营销形象普遍受到公众的赞誉。楼盘美誉度的建立和楼盘的知名度、印象度是紧密联系的。所谓楼盘的知名度，指楼盘在公众中的知晓程度。楼盘的印象度指楼盘在公众中的印象包括大致上的认识和感受。在楼盘知名度、印象度的基础上才有可能产生楼盘的美誉度。房地产营销公关策划在提高扩大楼盘知名度、印象度，特别是提升楼盘美誉度有特殊的功效，楼盘“三度”也有利于促销。第二节房地产营销公关策划若干层面
一、房地产营销和媒介公共关系
媒介公共关系简称媒介关系，指社会组织与新闻传媒单位和新闻记者编辑的关系。房地产营销公共关系中，媒介关系有着不可替代的特性，它传递信息迅速，影响面广，威望度高，可以左右社会舆论和影响***府机构。在欧美，新闻传媒被看作是继立法、司法、行***之后的“第四权力”。房地产营销务必要重视媒介关系，因为和房地产企业其他职能部门工作相比，它是直接面向社会各界的，所以特别需要媒介关系助一臂之力。正可谓：“得之者锦上添花，失之者孤家寡人”。
怎样建立良好的媒介关系呢?
首先，将新闻单位和新闻界人士列为必须厚待的公众。房地产企业可以有计划的邀请新闻界人士参观楼盘，通报情况，但切忌以纯功利主义的态度对待媒介关系。可以在平时适当时机与新闻界人士举办各种联谊活动，争取理解和增进友谊，为相互之间的合作奠定较好的基础。
其次，必须掌握新闻媒介的工作特性。新闻界重视的是新闻，即新近发生的有报道价值的事与人。对于价值高的新闻，各新闻单位就会有兴趣去了解、采访和报道，甚至连续追踪报道。不要勉强要求记者刊发一些纯粹是楼盘软广告的文章。事实证明，楼盘的新闻价值越高，记者就乐于报道，读者会用心阅读，楼盘促销效果也就明显。
再次，应当熟悉各种媒介的特点和新闻体裁的形式。要有针对性的向记者提供新闻稿件或请记者采访。房地产企业营销部门应善于抓住时机，从不同角度和层次发掘售楼过程中有价值的新闻。提供新闻稿件做到切题规范，回答记者提问应该言之有物。楼盘和营销新闻可能的情况下力争在传媒上早报道、在显著位置上报道
和连续报道。
房地产营销和媒介公共关系比较高的操作层面是善于“制造新闻”。
制造新闻又称“新闻事件”或“媒介事件”，它是指在真实发生事件的基础上，经过推动挖掘，运用正当手段主动安排筹划具有新闻价值的事件或活动，吸引记者采访报道。在公关史上，美国联合碳化钙公司总部大楼竣工的“鸽子事件”，便是制造新闻事件的一个著名例子，可以作为借鉴。
该大楼竣工之际，一群鸽子飞进其中一间房子。公关人员关了门窗，请动物保护委员会采取保护措施，公关人员通过大楼“不速之客”来临和动物保护举动为新闻由头，吸引新闻界报道。结果，从用网兜捕捉第一只鸽子到三天后最后一只鸽子落网为止，各种报道频繁的出现在报纸、广播、电视上，联合碳化钙公司总部大楼竣工的消息不胫而走，名气大振。
二、如何对待赞助活动
房地产企业常常会遇到一些单位前来联系赞助事宜，希望企业能对某些活动进行经济上的支持，企业和楼盘因此而得到相应的宣传，房地产企业如何对待赞助活动呢?
赞助是房地产营销公共关系重要组成部分，有计划有目的的赞助一些社会活动，是企业和社会公众沟通的有效手段，既是回报社会又能扩大企业影响传播楼盘信息。赞助要达到一定的公关效应关键是如何操作。
国外企业在提供赞助时，多遵循如下原则。
第
一、赞助的单位是非赢利性组织。
第
二、赞助的社会活动要有利于本企业的生存和发展。
第
三、视企业的经营状况量力而行确定赞助的额度。
房地产企业按照国际惯例对一些社会活动提供赞助时，特别要注意以下几个问题。
1、选择好赞助对象。在众多的赞助要求中，准确遴选最佳的赞助对象，是保证赞助达到预定目标的前提。通常的赞助对象从类型上分有文化、艺术、教育、体育、公益、慈善事业等等。企业所赞助的对象，应该是社会公众最感兴趣的活动，或者是社会公众最乐于支持的事业而且是最需要支持的事业。否则，赞助对象被认为有误。选择好赞助对象还要尽量注意企业、楼盘与赞助对象的有机联系。
房地产活动策划篇7
【关键词】房地产；营销策划；问题；对策
一、房地产营销策划的含义
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。
二、房地产营销策划的特点及基本原则
1.房地产营销策划的特点
（1）人性理念。现在的房地产行业面临的首要问题就是是否顾及消费者的需求和销售的产品是否符合消费者的需要。只有满足人性理念，房地产公司才能更好的促进销售，增加利润，加快资金周转。企业的一切活动应该顾及消费者的心理，这才是营销的根本。
（2）生态理念。房地产的开发，应建立在保护环境的基础上，既要顾及人类的居住水平，又要顾及人类的居住环境，给人们提供一个适宜的居住生活。
（3）智能理念。人类的科技水平，已经由之前的砖瓦房逐渐向高科技水平转换。家庭装饰多元化给人们提供了更多的服务。
（4）投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
（5）策略和手段是营销的生命。楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销中采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。
2.房地产营销策划的基本原则
（1）必须从客户和市场需要出发。每个人的喜好和审美方式、生活习惯各不相同，因此开发商不可能在策划是都回面面俱到。因此要想做到尽量“面面俱到”必须要做好市场调研。只有这样才能较充分的满足消费者心理。
（2）始终保持整体营销的观念。在营销策划中，创意是根本。客户最终会选择你的产品，“性价比”是最关键的一个因素。这就要求产商在策划上把握整体营销这个方式。这就要求策划各个细节环环相扣、统筹安排、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。
3.营销策划与销售紧密呼应
营销策划的最后环节就是销售。营销策划的好坏决定销售的情况好坏。因此两者互为表里，紧密联系。
三、房地产营销策划的内容
1.市场分析
市场分析分为市场供应调查分析和市场需求调查分析。
2.项目自身分析
利用SWOT分析，将项目的优势、劣势、机会、威胁同内外部环境有机结合起来。能使我们调整策略，谋求更好的发展，并且能够提升决策质量。
3.目标市场确定
不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位。能取得良好的市场业绩。
4.项目定位
项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度地满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。
5.项目推广
项目推广过程。房地产营销过程共分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期。所以推广过程也应该相应分为四个阶段。项目推广方式。项目推广实施是整个推广过程中的关键，是将推广计划集体落实的过程。
四、房地产营销策划面临的误区
房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。但是目前的房地产营销策划还是存在一些误区。
1.房地产公司在营销策划中的误区
（1）只以销售结果作为成败关键。房地产营销策划好坏，只将销售结果作为评价标准，不注重营销的全过程，主要把精力放在了广告投入上。由于近几年来房价不断上涨，产商竞争激烈，广告投资不断上升。因此这些广告费用最后还是需要由消费者承担。
（2）营销策划重心在营销而非策划。近几年，房地产公司只针对楼盘项目销售的经营，忽视对产品的开发，房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但程度仅仅局限于楼盘名称。
2.策划人对自身工作的认识误区
策划人的专业性不强。现在所有的房地产公司都在聘请房地产策划人员，但是真正满足条件的人却寥寥无几，随着近年来房地产事业的飞速发展，各地域之间的自身发展周期性和不平衡性，使得那寥寥无几的策划人员对自己的事业失去信心，再说由于缺乏专业基础知识，导致对自己事业的认识性不足，能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。
3.***府认识中存在的误区
（1）***府没有意识到房地产营销策划重要意义。房地产营销策划关系着城市的发展，这是一个宏观与微观研究问题的“结合点”，对城市形象和城市可持续发展有这深远影响。
（2）***府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视。在各高校中，房地产专业设置很少，相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的。
五、应对房地产营销策划问题的对策
1.摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念
整体的营销策划不仅是房地产商或策划人的工作，我们要突破传统意义的房地产营销策划的概念、颠覆传统的房地产营销策划的理念，营销策划必须符合城市可持续发展的要求，从城市的整体营销入手，以铸造经典城市为目的，建造与城市文化相融合的住宅，并注重环境与公共设施。
2.明确目标市场，科学市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，房产开发商应明确其目标市场，进行科学的市场定位。因此从消费者实际购买力与需求出发。
3.房地产商的先进开发理念
房产商应有一种前瞻性的眼光，房地产业即将从新洗牌，产品品质将代表一切。
4.策划人的责任感
房地产活动策划篇8
摘 要 房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视,房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义,房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。
关键词 房地产 营销 营销策略
一、房地产营销策划中现存的问题
1.目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性,房地产消费是一种高关联度的购买行为,其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多,变化的可能性也大得多,所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”,正是由于房地产开发商的这种心态,使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究,从而造成了目标客户定位不准的现象。
2.缺少规范的可行性分析。众所周知,房地产开发不但受诸多相关经济、法律和***府相关***策及其变化的约束,而且还要受许多不可预测因素的影响,这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而,有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物,对未来***策走势缺乏敏锐性的分析和判断,不做规范的项目可行性分析,营销策划也介入过晚,导致投资决策失误,有大量商品房滞销。
3.“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房地产营销策划演讲会,并邀请知名策划人参加交流,从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式,内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象。
二、房地产营销策划发展趋势
1.强化品牌战略。随着房地产逐渐进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌。
2.适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化,消费者偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。
3.调整营销模式,建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同,房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导,营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。
三、影响房地产营销策略的有关因素分析
1.是心理因素,除了由需要引起动机这一最重要因素外,还有知觉、学习和态度三个因素,知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映,属于感性认识。任何消费者购买商品,都要根据自己的感官感觉到的印象,来决定是否购买,所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的;学习是消费者在购买和使用商品的实践中,逐步获得和积累经验,并根据经验调整购买行为的过程,房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品,但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏,都是购买者学习的对象,消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响,所以开发商应树立品牌观念,注重房屋质量,让消费者产生有利于己的态度。
2.是经济因素,概括地说,影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。
3.是社会文化因素,每个消费者都是社会的一员,他的行为不可避免地要受到社会各方面因素的影响和制约,消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。
四、房地产消费者购买行为特征分析
1.房地产消费购买是生活相关性最显著的购买。住房与人们的生活息息相关,其功能是否齐备、环境是否舒适,反映了人们生活水平和生活质量的高低。随着消费者生活水平的提高,人们的精神需求如审美、个人价值实现等需要也日趋重要,这些都会主导着人们的购房行为。因此,购买住房实际上是购买一种生活,或者说是一种生活方式。
2.房地产消费购买是决策最困难的购买。房地产不同于其他的商品,大多数家庭可能只有一到两次购买行为,买一套住房可能要使用几十年,这使得消费者在购买住房时十分谨慎。每个购房者在购房时,都要仔细考虑诸多问题,如:房屋产权是否合法、居住地段是否适宜、住房售价是否能承受、居住环境是否舒适、公共设施是否完备等等。
3.房地产消费购买是决策参与人较多的购买。房地产购买主要是家庭型购买,其购买行为的决策人并不是单一决策者,作为家庭核心成员的丈夫、妻子、孩子都是主要决策人员,并以家庭会议的形式讨论决定。此外,有的长辈和亲朋好友也会参与决策。这是由于普通家庭购买者缺乏专业知识、对销售人员不太信任的原因,购买者往往会依赖具有专业知识和经验及可信赖的亲朋好友去了解情况、判断虚实,如向房地产行业的业内人员或相关行业人员请教,或向已购买住房的朋友咨询。
4.房地产消费购买是综合成本较高的购买。房地产购买的综合成本是指购买房地产所支付的货币成本之外,还包括消费者在购买过程中所支付的时间成本和精力成本。众所周知,房地产购买的货币支出成本是巨大的,又因其购买决策的过程之长,导致购买者在购买住房时,在精神与体力方面的耗费和支出是相当大的,也是购买其他商品多不能相比的。
五、房地产营销过程中的价值传递
1.价值传递系统。房地产营销目标是通过产品和服务,提供给消费者高价值。所谓价值是对利益的诉求/价格。其中“利益”是指消费者可以体验到的满足其需求的要素组合,分为产品和服务两大类。“高价值” 从消费者角度出发则可理解为高性价比,高性价比产品具有两大优势:高性价比+市场先机=高利润;竞争优势――在较为准确的市场定位条件下,竞争对手的低价策略相对失效。房地产项目开发价值传递系统是从选择价值到提供价值过程中实现价值的传递。
(1)选择价值。前期市场研究和分析:市场调研、区域消费者行为调研(现状和预测分析);市场定位:选择目标客户、描述目标客户利益诉求(户型、景观、配套)、可行性评估;市场环境:竞争对手分析(目前和潜在)、风险预测(拓展开发+市场)。
(2)提供价值。设计实践:规划、建筑、景观(后两者户型、居住环境是消费者现实关注点);工程实践:主体和环境;利用内外部资源:集团品牌、物业品牌、商(营销渠道管理)。
(3)传递价值。营销:销售推广、广告包装、价格促销、客户管理(尊重1线反馈信息和竞争对手状况);设计:产品信息整合/培训、现场效果更进;工程:施工管理(销售配合);物业:现场管理(人性化服务);商:销售管理、市场1线信息收集与反馈。
2.房地产项目开发实例分析。格林小城是某大型房地产集团公司异地开发的首个项目,工期紧、同类高端产品竞争激烈,同时也是为公司树立品牌的形象工程。现从价值传递系统阐述营销方式。
(1)选择价值。①产品物业类型定位:国内房地产产业的特性决定了异地开发潜在风险(成本)较高,主要是区域市场环境相对陌生造成(***策操作、人脉关系)。因此前期定位出发点是在满足地产公司利润要求的前提下,综合考虑区域市场环境、前期开发成本和工期进度诸要素而确定的,在技术层面上做到了当时环境条件下的临界值。后来项目实际用地指标发生了改变,引起了相关技术指标的连锁反应,直接表现为物业类型和建造成本的变化。②社区配套:前期市场研究应重视对销售隐患问题的思考(尤其是配套),前期的定性分析+消费者行为的定量分析提出问题+解决问题(途径);营销部和拓展部门应及时考虑替补方案(如可持续项目开发的配套补充、论证特色配套方案)。
格林小城项目的设计进度较紧,设计人力资源配备亦不足,在此前提下产品生产寻求差异化(院落围合式),保证较高的设计质量难度较大(进1步讲,确保较高的价值传递效率难度较大)。相对万科东莞项目,1期产品是情景洋房,是万科系列化专利产品的更新版,设计周期大大缩短,更多的时间用于结合区域特征,扬长避短,顺利完成产品差异化改造――这1过程中市场定位与产品差异化相互促进,实现了较高的价值传递效率。
车位和样板房问题属于产品设计与市场定位错位,即提供价值和选择价值错位,其中车位设计确实因为其他条件制约,设计部应在设计前期主动考虑替补方案(如用地面停车补足)并知会成本部门;样板房设计引导有余,风格实在不足,其原因在于较大地超越了地域市场目标消费者的普遍认知水平;环境问题属于产品设计与销售展示的错位,也是展示重点,其中的亮点部分应兼顾销售展示和实际使用效果。
(2)传递价值。设计部(价值提供部门)在价值传递阶段的重要工作是在销售前期确保产品信息准确及时到位,并参与现场销售1线的培训,在销售过程中则提供技术性支持。伴随这1过程,设计师获得了1线的市场信息,反过来有利于产品的改进。格林小城项目产品信息传递效率有待改进。基础信息:标准层和非标准层户型平面+面积指标、标准层户型总平面分布、非标准层户型的平台(或花园)面积及总平面分布;特殊信息:设计亮点、材料亮点(总平面及户型内部分布)――尤其当设计***纸无法标清时,应做特别说明或***示。
综上所述,结合房地产商品本身发展的特点,房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下,房地产营销对一个企业来说,就如同指引房地产企业前进的明灯,房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品,才会给企业带来生存发展的机会。可以说,房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。
参考文献:
[1]刘香毅.房地产体验营销策略.商业经济文荟.2006.2:19-21.
[2]蓝进,刘徽.体验营销与打造房地产品牌.西华大学学报.2005. 12:192-193.
[3]刘廷华.房地产营销创新策略研究.商场现代化.2007.1:120-121.
[4]张晓光.房地产营销的100个细节.广州广东经济出版社.2005.
房地产活动策划篇9
一、房地产企业税务筹划的意义
1.税务筹划有助于提高房地产企业的纳税意识。由于税务筹划需要全面掌握并综合运用税法知识，企业为实施税务筹划，必须加强学习税收法律法规，这将有助于房地产企业提高依法纳税意识，降低涉税风险。
2.税务筹划有助于提高企业的经营管理水平，提升企业的核心竞争力。
3.税务筹划有助于实现企业价值最大化。税务筹划属于财务管理的一部分，与财务管理一样都是以实现企业价值最大化为目标的。税务筹划使企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据成本收益原则做出最优选择，这将有利于企业提高企业的净收益。
4.税务筹划还有助于优化产业结构和投资方向，引导房地产行业的健康和谐发展，抑制房地产市场投机行为。从长远角度上看，税务筹划还可能使国家的税收收入增加。
二、当前房地产企业税务筹划的现状
1.房地产企业的税务筹划风险意识不强
许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。由于这些风险未被识别出来，意味着企业缺乏对这些风险的控制。这些风险可能随时会出现，但企业因控制措施不健全而未能成功应对风险，这就很可能导致税务筹划失败。有些企业虽然能够识别出风险，也能建立合理的控制措施，但没有就风险对企业的影响进行持续地监察，致使随着市场、***策等的变动而随时都可能出现的新风险未被识别出来。
2.筹划方案缺乏灵活性
由于筹划是属于事前控制，而事前制定的计划只是在对未来合理预测的基础上进行的估计。外界环境的变化，大到宏观***策，小到企业自身的生产经营条件，都会对税务筹划方案产生一定的影响，导致原有方案的效果减小甚至失去作用。一个具有灵活性的税务筹划方案可以应对一定范围的变化，增强方案抵御风险的能力。因此我们可以这样说，税务筹划方案的灵活与否决定了企业税务筹划风险的大小。
3.税务筹划工作的专业性不够
税务筹划是一项专业性很强的工作，要求筹划人员不仅要有扎实的财务会计知识、熟识并掌握税法的相关规定，而且还要有一定的财务管理经验。很多房地产开发公司都没有专门的进行税务筹划的专业工作者，甚至有些房地产开发公司的财务人员对税务的相关理论也都是迷迷糊糊，没有深入学习过，只会写一些简单的会计报表以及申报表等，而涉及到具体的分析时往往手足无措，这就无疑会增加风险和损失。
三、房地产企业做好税务筹划工作的措施
1.树立房地产企业的风险意识
税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律***策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。
2.关注税法***策的变化，保持筹划方案的灵活性
税务筹划方案的制定应当坚持合法性原则，以宏观的税收***策为导向，严格遵循税法的精神，并且随着相关法律规范的变化而做出相应的调整。筹划人员在进行筹划之前必须全面理解相关税收***策，分清税务筹划与逃税、偷税等违法行为的区别，只有在法律规范允许的情况下对纳税主体的涉税事项进行事先安排的一系列谋划活动才可称为税务筹划。另外，纳税人制定的税务筹划方案应当富有弹性和灵活性，以减少税务筹划的风险。这就要求筹划人员在日常的生产经营活动中对可能影响筹划方案可行性的内外部因素保持警惕，如果有会影响筹划方案效用的因素发生变化，就该调整或更新筹划方案以使其适应新的情况。这种全方位监控和动态管理有助于降低企业的筹划风险，并获得更多的筹划收益。
房地产活动策划篇10
关键词：房地产；开发策划；经营管理
前言
房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是***府财***的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。
1房地产项目的前期开发策划工作
对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎***策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。
2房地产项目经营管理
房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。
3总结
房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。
参考文献
[1]潘峰，孙俞.房地产开发经营与管理实践教学探讨[J].科教文汇（中旬刊），2016（03）：65~66.
[2]李赛.房地产项目策划阶段的投资可行性研究[J].科技创新与应用，2016（24）：276.
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