学文网不动产税篇1
新理财CORPORATE FINANCE 2007.6 1中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出要在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。“物业税”这个名称来自于香港，但在香港，物业税特指对房屋出租所得的课税；而我国欲开征的这个税，实际上是针对不动产征收的财产税。为了以示区别和更为准确，一些学者已经建议将“物业税”称为“不动产税”。据有关信息，我国将在“十一五”规划的后3年开征不动产税。具体说，明年以后的两三年，将首先对工商企业及城市高档住宅开征不动产税，2010年后逐渐将其他居民住房、***府及事业单位、中介机构所属的不动产纳入征税范围。不动产税，正在不可阻挡地向我们走来。
我国现行税制的主体框架是1994年建立的，那次税制改革没有触及与房地产相关的六种税，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。所以，目前实行的房地产税制仍带有相当浓厚的计划经济色彩――税种不合理、城乡双轨、内外双轨、企业与个人双轨等，在实践中越来越暴露出制度上的缺陷。比如，针对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税，其最高税额仅为每平方米10元/年，针对住房保有环节征收的房产税对所有非营业用房一律免税，而在流转环节征收的土地增值税的税率却高达30%―60%，企业还同时必须交纳营业税和企业所得税，重复课税不说，平均税负水平更达到40%以上，高于世界上几乎所有国家的水平。其实，这还没有把与房地产开发有关的收费因素考虑进去。根据建设部房地产业司的统计资料，在商品住宅成本中，税收约占10%，各种收费占20%。
此外，内外税制不统一的问题也很严重。比如，房产税仅针对内资企业而城市房地产税又仅针对外资企业；耕地占用税仅针对内资企业，外资企业不必交纳；内资企业交纳城镇土地使用税而外资企业缴纳土地使用费等。毫无疑问，对现***地产税进行改革，是必需和明智的。但是在所有的问题中，房地产问题最为复杂。说改革千好万好，国民福利特别是中低收入阶层居民的福利增加、改善得不够，就算不上真好。这就对不动产税制的设计者提出了较高要求。房地产业还被***府视为经济的“增长点”，因为它的确对一些原材料工业，如水泥、钢铁、装饰装修行业具有很强的“拉动”作用，对一些地方***府，特别是城市***府的财***收入、预算外收入的影响相当大。同时，房地产业又是资金密集型行业，与金融业也有密切的联系。所以，对房地产税制进行改革、推出新的不动产税，肯定是牵一发而动全身，自然也就成为整个社会上上下下都极为关注的焦点、热点问题。
开征不动产税，决策者会遇到社会公众的质疑：征了这个税，你给我们减什么税？你不能无缘无故给我们增加一块税收负担；开征不动产税以后，人们的整体税负水平会不会有所提高？提高多少？是实行比例税率，还是累进税率？税率是多少？免征额是多少？不同用途的房地产，是不是都征收这个税？不动产的价值应该由谁来评估？评估的结果我们不认可怎么办？找谁投诉？投诉结果仍不满意又怎么办？现行的房地产税费哪些保留、哪些废止？还有更大的问题：应该由谁来决定征收或不征收这个税以及怎样征、征多少？等等。对愈行愈近的不动产税，人们的脑子里有着太多的疑问和疑虑。近两年来，有关部门因为这个问题没少“挨骂”，却一直没给出个令社会各界满意的答复来。
这也难怪，房地产税费改革在我国具有开创性，加上各地具体情况千差万别，不确定因素颇多，规律一时难寻是可以理解的。可能正是考虑这个因素，***府相关部门在这件事上表现得“小心翼翼”，召开多次专题研讨会，广泛听取意见，不断修改方案，应该说，这种审慎的态度值得赞许。
应当明确，推行不动产税，不是简单地增加某个新税种，而是要对与房地产相关的税制作重新设计，贯彻“宽税基、简税制、低税率”的原则，税种有增、有减、有并，总体上不增加居民的税收负担，建立符合我国市场经济需要的现代不动产税制。此外，新的不动产税还应当具有提高土地资源利用效率、调节社会贫富差距的效用，也应当让它成为较低级***府的较为稳定的收入来源。
据有关研究，未来的不动产税将由保有环节的房地产税和流转（交易）环节的契税两个税种组成。国际上的经验是对保有税采取较低的税率，而对流转交易环节采用较高的税率。特别是对居民住宅的保有课税，一般都实行低税***策。新加坡财产税的税率是12%，但居民住宅的税率只有4%。英国的居民住宅税率划分为8个档次，最低税率只有0．67%，最高税率也只有2%。而不动产交易转让的税率一般就比较高，且大多采用超额累进征收的方式，目的是实现财富的再分配和抑制投机。
房地产税是对每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值为征税对象，对“自用”还是“出租”不做区分，以解决出租收入难以掌握控制，易于偷漏税的问题；税率大致在0．3%―0．8%之间，体现的正是“从低”，将规定一定额度的免征额，以满足居民的基本居住需求。要让财富多的家庭多交税，而贫弱者少交税，符合“二八”原则，即80%的税收来自于20%的高收入者，发挥税收对居民个人收入“二次调节”的作用，才能有效地缩小社会贫富差距。农村地区将暂不征收不动产税，至于以后征不征，将放在2020年以后再考虑。这应该是一种比较周全稳妥的选择。
不动产新税制将以房地产的市场评估价值为计税依据，这是发达国家的通行做法。它的好处，一是具有随经济增长而提升的弹性特征，即随着土地房产价格的升值而相应增加税收，使税制具有“自动稳定器”的功能，有利于宏观经济的稳定；二是能够比较准确地反映真实的税基，因为它是以价值为核心的，因而能够比较好地实现税收的公平合理。它的缺点也在这里，以定期评估的市场价值作为财产课税的依据比较繁琐，对评估者的要求也比较高，但这是随着***府行***能力加强和不动产价值评估体系的建立而必须面对和解决的问题，大势所趋，无法回避。反过来说，如果不以房地产市场评估价值作为计税依据，才是没有出路的选择。因为发展中国家一般是以土地面积或财产的账面价值为财产税的计税依据，虽然有计算、管理简便的好处，税收成本也低，但税收缺乏弹性，无法反映不动产的市场价值，也不利于实现税收的公平征收。
不动产税收入主要用于本地区的公共服务，好处是负担与受益的对应关系比较明确，比较易于为居民所理解和接受，同时也可在一定程度上解决地方***府“事权”与“财权”不匹配的老问题。
不动产税篇2
［关键词］不动产税；市级财***；主体税种
本文的房地产税指直接以房产和地产为征税对象的税种，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房产税、土地增值税五个税种。本文设想把这五种与房地产相关的税收合并，并对居民住宅征收不动产保有税，统称为不动产税。
一、不动产税成为地方***府主体税种的背景
1994年的分税制财***体制改革带有浓厚的过渡色彩。不完善的分税制财***体制经过十多年的运行，其负面影响日渐突出，并影响到经济发展和社会稳定。
（一）地方税缺乏主体税种
按照分税制最基本的要求，中央***府和地方***府都应当有基本稳定的收入来源，也就是要有自己固定的税收。这种固定税收应当由若干税种构成，其中包括主体税种和辅助税种。现行的分税制虽然建立了中央税和地方税，并划分了各自的职能范围和收入权限，但缺乏主体税种，尤其是地方税。现行地方税体系中，调节面广、调节力度强、征管简化、收入规模大、起主导作用的税种仅有营业税。虽然以房地产为课税对象的税种不少，但它们之间缺乏相互配合，税种设置层次不清，税收收入规模小，使本应成为主体税种的房地产税没有起到应有的作用，严重地制约了地方税体系的健全和完善。从全国情况来看，房地产税收收入在地方财***本级收入中所占比重为5.13%。如果加上占地方财***本级收入比重2.81%的契税，6种房地产税收占地方财***本级收入的比重为8.12%。
（二）地方财***处于收不抵支的困境之中
这次分税制改革使财权向中央***府集中，事权却没有进行相应调整，致使财权与事权严重不对称。从分税制的运行情况看，地方***府的财***收入占整个财***收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2002年的45%; 中央***府的财***收入占整个财***收入的比重明显上升，从1993年的22%上升到2002年的55%。①而地方***府的财***支出占整个财***支出的比重却没有相应的变化，一直在70%左右。这说明地方***府用不到一半的相对收入支撑了70%的相对支出责任，这与实施分税制前地方***府用68.4% 的相对收入仅仅支撑59%的相对财***支出责任形成强烈的反差。这也说明由于财***收入分权不足，财***支出分权过度，收入与支出差异化的问题导致了地方财***处于收不抵支的困境之中。2005年地方财***收支缺口高达9，840.35亿元，同时地方财***自给率下降，仅为60%左右。地方财***自给率下降的必然结果是财***收支矛盾激化，要么是对中央财***的依赖性增强，甚至倒逼中央财***，要么是靠出售土地筹集所需经费。2005年全国土地出让金为5，505.15亿元，相当于全年度预算内收入的25%。有些地方的土地出让金收入甚至已经到达地方财***收入的70%左右。
（三）税制老化，不能适应现代经济的发展需要
尽管改革开放以来，我国进行了两次大的税收改革，但几乎没有触及到房地产税的改革，房地产税严重老化，不能适应现代经济发展的要求。城市房地产税是20世纪50年代公布实施的税种，多年来未作调整，是目前房地合一的一个税种，但仅对外资企业和外国公民征收。房产税是以房屋为征税对象向产权所有人征收的一种税，只对商业用途的房产征税，其计税依据是房产原值或租金收入。城镇土地使用税是指在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按税法规定的税额计算征收的一种税。耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设用地为课税对象，实行从量计征的地区差别定额税率，一次性课征。由此可见，这几种税与经济增长的关联度不强，其税基不能随着经济发展和物价水平的提高而扩大，尤其是近几年，房价和地价大幅度地上涨，与此相关的税收却维持原来的水平，收入弹性差，不利于稳定和壮大地方财力，不利于调动地方发展经济，开辟财源的积极性。
（四）税源结构发生变化
随着经济的发展，尤其是改革开放后房地产业的飞速发展，我国的税源结构也在发生变化：大量个人可支配货币收入正转化为不同类型的不动产。这说明在社会财富总量中以房地产形式存在的社会财富在增加，特别是房产在财富总量中的比重在上升。在个人所得税制度还不完善的情况下，仅仅依靠个人所得税调节社会贫富差距是不够的。因此，开征统一的不动产税，以适应税源结构的变化，达到扩大税基、普遍征税的目的，还可促进社会公平。
二、不动产税成为地方***府主体税种的理论依据
（一）不动产税为地方***府的基础设施建设提供资金
从美国的实践来看，不动产税是一种受益税，即不动产税收入主要用于为纳税人服务，具有使用费的性质，是每个人享受地方服务必须支付的价格。地方***府把不动产税收入用来改善地方公共基础设施和公共服务，如道路、学校、消防等，这些改善了的基础设施和公共服务就会提升纳税人的居住环境，提高居民的生活质量，不动产所有者（或使用者）是当地公共服务的受益者，因而不动产税的征收和使用对象匹配性较好。与此同时，地方公共项目带来的收益和这些项目在不动产税中体现的成本将被“资本化”在当地房地产的价值中。一方面，地方学校教学质量高、犯罪率低等因素将增加当地的住房价格；另一方面，低税率也会增加住房价格。税收和服务将影响房屋的价值，当地居民为了提高自己的财产价值，特别支持那些收益多于成本的地方财***项目。地方项目的成本和收益明显地体现在当地财产价值中，这就有效地为地方财***预算决策提供了经济动力。所以，不动产税是一种近似于能够鼓励当地居民做出正确的财***决策的受益税。［1］
（二）地方***府***自主的税收来源能提高财***效率
***自主的税收来源将地方***府的税收和财***支出联系起来，促使地方***府要做出正确的财***决策，以便最大化公共开支所带来的效益。因此，地方***府必须衡量所建议的公共项目的成本和收益。如果有其他资金来源，公共项目的成本和收益的联系不复存在，公共项目的选择不再仅仅依赖于地方***府所要支付的成本，因而公共项目可能过于昂贵。地方***府***的财***收入来源减少了地方***府对中央或上级***府间拨款的依赖，***府间拨款通常附加上一定的条款来限制财***支出决策选择，降低了地方***府控制预算总规模的能力。与地方税收相比，拨款让地方***府更加浪费。［2］缺乏地方收入来源，地方***府可能放弃一些受益项目，难以实现最有效率的预算结构，也很难以最有效率的方式提供公共服务。***的地方***府公共财***开支促使地方***府在项目评议过程中充分考虑项目的成本和收益，提高地方***府决策的科学性。
（三）不动产税具有明显的地方税的特点
不动产税具有地方税的特点，最适宜划归地方***府。首先，房产和土地分散在各个辖区内，只有地方***府才能详细掌握税源，核实房价地价，纳税人不易偷漏税款，课征效率高。如果由中央***府课征，则征税成本比较高。其次，由于不动产税是以房产和地产为征税对象，其税基具有不可移动性，不会因为税收***策流向其他地区。业主无法通过税基的流动来减少其税负，也无法隐瞒其税基而逃避纳税的义务。再次，物业与其主人的居住地通常是在一起的，均享受了来自地方财***的公共利益，由地方***府对房地产征税符合地方税的受益特征。只要地方***府专心优化本地投资环境，搞好基础设施和公共服务，吸引越来越多的居民在本地区居住和企业在本地区投资，就可以不断推动本地的房地产升值，扩大税基，形成长久不衰的财源。因此，不动产税作为地方税主体税种是必然的选择。
三、不动产税成为市级财***主体税种的可行性：以成都市为例
(一)成都市不动产税收入现状
自1994年实行分税制以来，成都市的财***收入总额一直以每年20％左右的速度稳步增长，2003年成都市的财***收入总额达到了2，161，256万元，比2002年相比增长了15.1%。地方本级的财***收入却不稳定，波动幅度较大，与市财***收入的增长趋势不一致。同时，财***支出一直保持稳步增长的趋势，增长幅度大约在20%左右。财***支出规模不断超过地方财***收入，使得地方财***年年出现了赤字。
根据我国现行的“分税制”财***体制，房地产税是地方***府的财***收入来源之一。从现实情况来看，房地产税对地方财***的贡献很小。1999年，房产税、城镇土地使用税和土地增值税共24，829万元，占财***收入的比重为2.37%，占地方财***收入的比重为3.93%。2003年，这三种税收增加到49，392万元，占财***收入的比重为2.29%，占地方财***收入的比重为4.56%。2005年，虽然土地增值税、城镇土地使用税增长迅速，增幅分别高达2.5倍、3.7倍，比重提升快于其他小税种，但在税收总收入中所占比重仍然比较低。来自于房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税的收入占税收总收入的比重仅为2.3%,对房地产税增量的贡献为7.56%，对税收收入贡献度为5.18%。说明尽管经济增长和税收收入增长的速度较快，房地产税收却没有同步增长，基本上维持原来的水平。显然房地产税并没有成为地方财***的主要收入来源。
(二) 成都市不动产税收入测算
本研究设想，合并现行的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税，开征统一的不动产税。对于城市房地产，无论是从事经营性的，还是非经营性的，都要纳入不动产税的征税范围。本研究假定房地产税改革只是导致房地产的税收发生变化，而其他财***收入和税收收入不发生变化。由于中国还没有建立完整的房地产登记和信息系统，不能给不动产税率的设计提供充分的信息。***发展研究中心的研究表明税率范围可以设定在0.3%―0.8%之间。［3］现行的房产税税率是房产余值的1.2%，本着财***收入和税负基本不变的原则，考虑到经营性企业缴纳的耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和房产税的合并以及即将要进行的内资企业所得税和外资企业所得税的合并（初步确定税率为24％），本研究估算了不动产税率为0.3%、0.5%、0.8%、1.2%的情况下不动产税的税收收入，着重分析了不动产税率为1.2%时的不动产税税收收入，并与现行的财***赤字和城市维护建设支出进行了比较。根据《四川统计年鉴》上的成都市历年全社会房屋建筑情况的统计资料（1978―2004年）和房地产开发销售情况中的商品房销售总额（1995―2005年）以及成都市房管局提供的成都市房产面积（存量）（数据来源见附件）。本研究根据统计数据，以现行的市场价格对不同年份的房产价值进行了评估，成都市1999年以前的房产存量现行评估价值为28，128，173万元，1995年至2005年每年新增房产的现行价值分别为386，839万元、730，707万元、970，250万元、1，154，666万元、1，353，437万元、1，744、453 万元、2，820，968万元、3，340，534万元、4，030，646万元、4，795，440万元和5，249，903 万元（见表1）。因此，1999年成都市存量房产的现行价值为32，724，072万元，2000年为34，468，525万元， 2001年为37，289，493万元，2002年为40，630，027 万元，2003年为44，660，673万元，2004年为49，456，113万元，2005年为54，706，016万元。假定不动产税征收率为100%，且不考虑对国家机关、事业单位的房产和居民基本生活住房免税的问题。如果税率分别为0.3% 0.5%和0.8%、1.2%，基于评估价值的不动产税收入情况(见表2)。
把实际取得的财***收入或税收收入减去实际取得的房产税，土地增值税和城镇土地使用税的收入，再加上估算的不动产税收入（税率为1.2%），就得到调整后成都市的财***收入或税收收入。表3、表4显示了估算出的不动产税收入在调整后的财***收入和税收收入中的比重。
四、结论与***策建议
根据前面的数据分析可知：(1)对所有的房产征税,以房产的市场价值为税基所征得的不动产税收入比现行的房地产税收收入多得多。如果将调整后的地方财***收入与成都市实际的财***支出相比较就会发现，财***收入基本上能够满足财***支出的需要，不会出现财***赤字（表3）。这就意味着在现阶段征收不动产税可以使市级财***走出收不抵支的困境。(2)虽然估算的不动产税收入逐年在增加，对地方***府财***收入和税收收入的贡献比改革前大大增加，但与发达国家相比，仍存在很大差距。根据OECD组织1994年的资料，不动产税是多数发达国家地方税收的主要来源，如不动产税占美国地方***府税收收入的75.8%, 加拿大占82.6%,澳大利亚占99.6%,英国占95.6%。［4］而估算的不动产税在成都市税收收入的比重最高时都不到30%。从目前的情况来看，不动产税还不能成为我国地方***府的主要收入来源。(3)根据不动产税的“受益”性质，不动产税的收入用于地方基础设施建设能够提升当地居民的生活质量，也有助于提供当地房产的价值，为地方***府提供稳定的收入来源。本研究发现，估算的不动产税收入完全能够满足地方***府用于基础设施建设方面的支出，在基础设施建设支出规模较小的情况下，不动产税收除支付基础设施建设外还有节余，可用于其他财***支出。开征不动产税，可以解决地方财***基础设施建设资金的困难，避免地方***府过分依赖土地收入而带来的财***风险。(4)在现行税收体制下，不动产税在地方财***收入和税收收入的比重不稳定。我国的税收体制一直是以流转税作为主体税种，增值税收入占整个税收收入的一半左右，尤其是近几年，税收收入的增长速度大大超过GDP的增长速度。尽管不动产税的收入也在增长，但其增长的速度远低于增值税的增长速度。这也说明了要使不动产税成为我国地方***府的主体税种，除了进***地产税收的改革外，还要进行税收结构的调整，使以间接税为主体的税收体制转变成为以直接税为主体的税收体制。
注 释：
①《中国统计年鉴》，中国统计出版社，2004年。
主要参考文献：
［1］William A. Fischel. 地方***府企业，房屋业主和财产税的受益论［C］．华莱士•欧斯编，丁成日译．北京：中国税务出版社，2005．
［2］Wallace E. Oates．财产税与地方***府财***――概述和回顾［C］．华莱士•欧斯编，丁成日译．北京：中国税务出版社，2005．
［3］谢伏瞻．中国不动产税制设计［M］．北京：中国发展出版社，2006．
［4］李进都．房地产税收理论与实务［M］．北京：中国税务出版社，2000．
Real Estate Tax Should be a Main Tax of Municipal Public Finance
Deng Juqiu
不动产税篇3
关键词：一般纳税人；不动产；经营性租赁；会计核算
一、不动产取得时分期抵扣进项税额会计核算
在2016年，为支持企业发展，国家税务总局第15号规定，根据其中的条款，增值税一般纳税人从2016年5月1日始，按照固定资产核算所取得的不动产或在建工程，都需要分2年从销项税额中抵扣其进项税额。整体来看，在取得不动产时，分期抵扣进项税额的会计核算整体来看，可以分为两类情况进行分析。
(一)关于取得不动产分期抵扣进项税额的会计核算
从实质上来说，一般纳税人在具体实践中，利用多种合法形式来取得不动产，例如，通过购买、捐赠、入股或抵债等，得到不动产的产权。一般纳税人应当从当期销项税额中，将进项税额60%进行抵扣；其余的40%待抵扣进项税额，可在后续销项税额中抵扣，时间是取得扣税凭证的当月算起的第13个月。举例如下：在2016年8月期间，为改善公司办公经营条件，A公司(一般纳税人)新购一座办公楼，金额为20亿元，税额为2.2亿元。该新购办公楼纳入固定资产核算范畴，在当年9月根据相关规定就可以进行计提折旧。如果经过认证，在购买固定资产中当月取得的增值税专用发票，对其进行会计处理。具体情况如下：借：办公楼为固定资产，价值2000000000万元，需要交纳的增值税税费，也就是进项税额为132000000(220000000×60%)万元。经过计算后，待抵扣进项税额为88000000(220000000×40%)万元；贷：A公司在银行拥有存款金额为2220000000万元。根据相关规定，在第13个月也就是2017年8月时，经过计提折旧后，该固定资产的会计处理变为：借：需要交纳的增值税税费，也就是进项税额为为88000000；贷：待抵扣进项税额为88000000万元。
(二)关于不动产在建工程分期抵扣进项税额的会计核算
不动产在建工程是指尚未完工并交付使用的工程，对于这类在建的工程，一般纳税人需要采购相应的材料和服务、设备等进行建设、装饰等。如果不动产在建工程要适用分期抵扣进项税额，需要达到如下两个标准：一是不动产在建工程行为发生在2016年5月1日后，二是通过对不动产进行扩建或装饰修缮后，不动产实现了增值且增值≥50%。对于一般纳税人所采购的用于不动产建设的相关的材料和设备，其会计核算可继续细分为两种情况：1.如果一般纳税人所购材料、设备等用于不动产在建工程，而且，也符合分期抵扣的相关规定，可按取得不动产分期抵扣进项税额的相关规定进行抵扣。2.如果已全额抵扣进项税额的物资，在进行抵扣之后，转用在不动产在建工程上，同时，也符合分期抵扣的相关规定，就可以将已抵扣进项税额的40%，在转用当期的进项税额中扣减，然后，在第13个月的销项税额中予以抵扣。
二、一般企业转让不动产使用权的会计核算
(一)取得不动产时一般纳税人同时获得增值税发票
按照财税[2016]36号文件中的相应的条例规定，如果企业是在2016年4月30日后取得了不动产，不管是购买还是自建，都称为新项目，同理，在此日期之前取得的都称为老项目。老项目的转让过程中，增值税计算可采取简易征收办法或一般计税办法。新项目必须要按照一般计税办法进行。如果在转让过程中，采取的是跨地区转让的形式，还需要向机构所在地主管国税机关申报纳税，同时，向不动产所在地主管地税机关预缴相关的税款。
(二)取得不动产时一般纳税人未同时获得发票
对于此种情况，按照国家税务总局2016年第73号公告，一般纳税人需要凭借相应的材料，例如完税凭证等相关资料，才能进行不动产差额抵扣。2016年4月30日前缴纳契税，那么，可按照如下公式进行计算：增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)×5%；之后的，则按增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%进行计算。
不动产税篇4
***分析说，目前，我国地方税的主要税源是企业税收，其中主体税种就是针对第三产业征收的营业税，其收入100%归属地方；而针对第二产业的增值税则由国税局征收，虽然增值税是中央与地方的共享税，但其收入只有25%归属地方。显然，按照现行的增值税分配比例来看，一旦营业税全部改成共享的增值税后，地方税收将大幅下降。
他认为，地方***府税收大幅下降之后，很难有足够财力保证其公共服务职能，因此它必须寻找新的税源来进行一定程度的弥补，这样才能达到财权和事权的平衡。
“当失去大部分企业税源之后，个人税源就成了首要日标。所以，2013年地方***府的主要任务就是开始向家庭和居民征税，要建立家庭和居民的征税体制。”***断言，这是全球规律，中国此轮地方税体系重建一定会在这方面有很大改革。
他判断，建立家庭和居民征税体制的第一步就是针对家庭开征不动产税，最迟2014年正式推行，具体操作起来有三个可能的方向。
“第一是征收不动产税，替代地方***府卖地收入。按照其他国家惯例，是按照房产评估值收取1%-1.5%的不动产税，同前重庆和上海已经正在试点；第二是开征财富增值税。目前德国是这样执行的，一套房子升值100万之后，收取40%-50%的财富增值税，对于投机购房的人，卖都不敢卖；第三是打击‘占而不用’的购房者，鼓励出租，不要把房子当成储蓄手段。如果你有20套房子，也都认真出租了，也交了所得税，那么就可以拿这个来抵扣不动产税，如果你这20套房子像黄金一样窖藏起来，那就要征税。”
第二步就是将纳税人各种收入汇总计征个税，建立“综合与分类相结合”的制度。
“目前我国现行的个人所得税仍然采取的是分类征收制度，应税所得额多达11项，且都是通过你获得报酬的各个单位代扣，以后就会直接面向个人开征，也就是把你所有的收入累计起来一次胜征，对于收人高的人群来说，一年的征收规模还是比较大的。”***说，这样一来，税基扩大，累计税率增加，地方***府所获得的税收自然也就增加。
除此之外，***判断，目前已经启动的资源税也会成为未来地方财***收入的一个重要组成部分，因为资源税完全是地方税种。
***2011年10月10日公布了修改后的《中华人民共和国资源税暂行条例》，从当年11月1日起全而施行，核心内容是对石油、天然气资源税的征缴方法由“从量定额”改为“从价定率”。因为资源税属于地方税，资源税从价定率全国启动后，其计征总量大幅提高，地方财***收入也会增加，在一定程度上相当于中央财***利益对地方财***的让渡，如果按照石油天然气5%-10%的税率计算，其每年给地方财***增加的税收可能达到600亿元。
更重要的是，除了石油、天然气外，中国还有大量的金属矿、非金属矿，最主要的就是煤炭。在品种覆盖面扩大的情况下，必须特别考虑煤炭如何被覆盖，一且煤炭资源税也能够从价计征，尤其是煤炭大省的财***收入将会得到大幅提升。
不动产税篇5
中国房地产市场就是转型之中最为尖锐的矛盾,为缓和这种矛盾,不动产持有税要不要征、房地产持有税向谁开征等一系列问题急需解决。
以土地支撑财***的经济模式不可持续,以房地产持有税弥补地方财***收支缺口是大势所趋。该项税费可以替代土地财***,也可以抑制投资性需求,鼓励自住性消费。
本文针对不动产持有税所面临的实施环境,对其实施所需的条件,如何实施等问题进行了探讨。
关键词:房地产、持有税、前提、可行性。
1、前言
中国房地产市场的过热一定程度上刺激了过激了国民经济,但各种附加费用只是产生在流转环节,实际财富却并未增加。另外作为生活必需品,其价格已经超出了国民收入的平均水平,导致工薪收入阶层住房困难,针对此矛盾,我国***府正逐步完善税费制度,其中不动产持有税就是一种可以考虑实施的税费。
房地产持有税,就是对房地产的所有者,按其持有房产的价值(或面积)以规定的税率征收的一种税。目的是增加国家收入,控制个人手中大量的房产。
这种税的税率可以这样理解,每年每人必须上交上千元。如果交不起,那他的房产便会被没收。
在经济繁荣时期,国家为了遏制房地产市场投机,强化了房地产流转环节多项交易税费(如营业税、土地增值税均在交易环节计提)的征收。但高额交易税费的征缴在抑制了房产市场投资和投机性需求的同时,也增加了房地产交易的成本。这样既限制了房地产资源流动,降低了房产资源的配置效率,也形成市场供过于求的预期,加剧房产市场波动。因此,为活跃房地产市场,拉动市场需求,有必要清理房地产交易流转环节税费,多数税费项目可以取消,部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。
加强对持有环节的监管有利于持久遏制垄断和投机行为,同时减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机。房地资源具有稀缺性特征,对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权,防止具有公共性的稀缺资源闲置和滥用,在做好与70年土地租金一次性缴纳衔接工作的基础上,对房地资源征收持有调节税,有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税,抑制屯地屯房,加速土地资源和开发资金流转,促进房地产开发投资增长;对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。其中两类资产持有可给予税收减免:其一,国家认定的标准以下的自住房减免持有税,以鼓励自住性购房需求;其二,租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免,鼓励闲置住房资源进入租赁市场,增加租赁市场供给。
2、房地产市场现状
在世界上,很多国家和地区已通过物业税等税收手段调控房地产市场并取得成效,在中国尚没有对居住型不动产课收物业税的情况。因为在中国法律中,作为原始的生产资料――土地,属于公有财产,个人没有所有权,而建立在土地之上的不动产,也因此只有使用权。所以说从法理上讲,物业税并不成立,应该引申为不动产持有税。
当一个人持有房产的数量比较多的时候,可以针对其在基本自供型房产之外,所多余出的房地产予课税。因为过多的房地产,一方面是对稀缺土地的资源过多占用,另外一方面,也可能会基于这种稀缺投机炒作,试***籍此赢利。所以说,对持有过多的房地产采取征税的措施是说得通的。
供不应求,刚性需求旺盛一直以来被认为是某些地区房价上涨的主要原因,但据北京市房地产产业协会调查显示,北京的住房并不短缺,甚至潜在过剩,其显性表现为住房紧张。而北京实际上闲置房比空置房要多好几倍,少数人拥有多套住房,这和北京市统计局公布的北京10%的人拥有两套住房的结果相一致。
房屋没有得到有效的供应,大量闲置房屋又掌握在少数人手中,导致了住房分配不均,客观上造成了北京房屋供给紧张,房价上涨。
就中国房地产市场的情况来看,不仅发展模式问题重重、信贷***策不合理,且税收***策更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税,而不注重不动产的保有环节征税。这样不仅不能调节住房市场的个人收入分配问题,反而通过税收转嫁效应,严重增加住房自住者的购买成本,降低其住房福利水平。
我国***府现某些***策客观上抑制了消费者购买第二套住房,但其作用在于限制了不动产交易市场的扩展,但对于现已拥有多套住房者并未征收持有税,并未造成不动产交易市场萎缩。
而不动产持有税的作用在于,长期占有大量不动产将带来持有成本,使得以买卖为目的交易市场风险加大。而且如果这种税收***策得出台,必将造成大量购房者持币观望,不再急于入市,那么以不动产买卖获利为目的持有者,将会面临极大地风险。
消费者在购买房屋时,其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而不动产持有税的开征,是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段陆续收取,也就是说,把现在买房前一次性缴纳的税费,放到买房后,由房屋所有者按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30%至40%,因此一旦开征物业税,必然导致房地产价格的大幅下降。
3、不动产持有税的实施方式
首先是税收法定问题,税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定,即必须通过相应的立法才能征税。
其次征收的起点如何确定,家庭的第一套不动产一般用于自住,所以不应对其征税。***府应该从第二套住房开始每年征收房产持有税,第三套住房比第二套住房的房产持有税要更重一些,以此类推,加大那些持有多套住房的成本。
不动产保有税在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税,为地方***府财***收入最重要的一部分。如美国1996年地方财***收入1万多亿美元,其中不动产税就占20%以上。
目前国内房地产税税种繁多、收费复杂、租费杂乱,如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多,而且,不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。房地产税仅占全部税收收入的2.36%,占地方财***收入的比重也仅为8.12%。
更为严重的是,由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序,房地产市场炒作严重,从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中,社会财富两极分化越来越严重。
房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张,比如目前国内购房者主要是25-35岁的人,但是欧美国家这个年龄段很少有自己购房的,基本上是租房住;还使得国内城市居民住房持有率严重偏高,每个人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面积的夸张性扩张,动辄100平方米以上,大的200多平方米,即所谓购买住房一步到位。
房地产市场投机炒作严重,不仅使得许多民众居住条件不能改善,带来了许多严重的社会问题,而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起,使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此,开征不动产保有税不仅势在必行,而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对炒作较为严重的地方,通过开征不动产保有税,让房地产炒作者损手而出,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场水平上来,房地产市场的泡沫也会自然消退,从而保证国内房地产市场的持续稳定发展。
4、不动产持有税的实施条件
为什么征收不动产税的好处这样多,这项税收***策却迟迟无法出台?最为根本的就在于目前中国有没有征收不动产税的条件。依照各国现行不动产税税制,每一笔土地及房屋都得征税,都得根据***府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的,***府通常会每隔一阶段就对所管辖区域内之房地产进行一次估价,此工作完成后,每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格,在进行下一次查定价格之前,没有重大事故发生,不得变更。
同时,如同个人所得税的征收一样,不动产保有税的征收同样对某些特定人持有房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括:***府机构所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋;自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。从这个意义上说,对住房过度消费收取不动产保有税费,既要对房地产过度消费征收一定的税收,又得对满足基本住房消费者给予一定人税收优惠。
也就是说,开征不动产保有税需要一定的基础条件,一是详实的不动产登记资料,即能够全面了解当地房地产的实际情况;二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价;三是***府有税收征管能力;四是要有严格细化科学规范的征收规则。如不动产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象界定等,只有在这些方面创造条件,不动产税的开征才能有效地进行,并达到开征不动产税所要达到的目标。所以开征不动产税先得制定法律与规则,然后试点,并在这个基础上全面展开。
5、不动产持有税的实施现状
就目前的情况来看,由于中国住房体系的复杂性,如有商品房、单位建房、公房、个人建房等,如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解,不仅不动产税的税基无法确立,而且也不能够对不动产税的税收减免做一个清楚的规定。同时,由于中国房地产市场刚刚发展几年,二手房市场相当不发达。在此情况下,有效住房评估体系也就无法确立。还有,物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全,这些都是征收不动产税的基础条件。如果这些基础条件没有,开征不动产税就会面对许多困难。
但是,如果能让不动产税制简化,也可以创造条件开征不动产税。比如,首先规定,每个家庭持有一套住房不必征税(第一套住房无论其条件如何,家庭情况如何都不征不动产税),不动产税从第二套住房开始征收。而第二套住房征税,不同地方所征收的税率不同,基本上由各地方来决定,但税收分配,则采取越是发达地方或房价高的地方,其地方所占的比重越低的原则。这样,一则使得地方***府没有动力来推高当地房价,二则可用中央所收取的不动产税转移到不发达地方。然后,在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。当然,要做到这一点,首先就要对全国住房进行普查,严格采取住房购买实名制(在这一点上,***府可以采取严格的规则,对不采取实名购买的住房限制转让与交易等)。
可以说,目前不动产税之所以迟迟没有启动,市场的困难与问题、体制的问题是自然的,更为重要的是,不动产税制度规则的制定与推动者往往是最大既得利益者,如果在这一点不能有所突破,中国的不动产税的出台将是遥远的事情。
总之,开征不动产税不仅能够增加***府财***收入来源,调节房地产市场的收益公平分配,也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为,保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。
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不动产税篇6
关键词：不动产税；地方***府；公共服务能力
中***分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0009-05
一、问题的提出
在我国经济改革30年的过程中，地方***府在经济发展中扮演了重要的角色，地方经济的发展也为我国十几年来的快速经济增长产生了巨大的推动作用。但是，在物质生活基本得到满足的情况下，老百姓对医疗、教育、社会保障、公共安全以及环境保护等公共产品和公共服务的需求越来越突出，对地方***府的目标要求也不再是发展经济这一单一目标，而是更加强调其公共服务的能力。
地方***府的公共服务能力在很大程度上取决于其收入能力。地方***府是否有充足而稳定的税收来源来持续提供公共品，在一定程度上又是与地方***府的税制模式直接相关的。在我国现行的地方税体系中，缺乏一个足以支撑地方***府事权支出的主体税种，这极大地制约了地方***府提供公共服务的能力。从国际经验来看，不动产税是主要的地方税种之一，而且也是地方财***收入的主要来源，是地方公共服务供给的重要基础。
不动产税也被称为“物业税”、“房地产税”。早在2003年的中国***十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”2006年，“十一五”规划纲要中又明确提出，要改革房地产税收制度，稳步推进物业税，并相应取消有关的税费。可见，我国的不动产税改革早已被提上议事日程。虽然目前还没有一个明确的征收不动产税的具体实施细则和措施，但改革的基本框架已经非常明晰：将现行的直接以房地产为征收对象的税种，包括房产税、土地增值税、城市房地产税等，和一些对房地产经营的收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的不动产税。在目前地方***府缺乏稳定而充足的税收来源的情况下，在老百姓的公共服务需求日趋强烈、民生问题越来越突出的背景下，若能通过这种改革，使不动产税收入随着市场经济的发展而逐步成为地方***府一个重要的支柱性的税源，为地方***府公共服务能力提供制度性的保障，那么对于地方***府履行公共服务职能、实现***府转型以及构建和谐社会都将具有重要的促进作用。本文将探讨不动产税改革将如何在增强地方***府公共服务能力中发挥作用，并针对开征不动产税过程可能遇到的难点问题，提出相关对策建议。
二、国外不动产税征收的发展趋势
征收不动产税是世界发展趋势，世界上许多国家都在积极致力于研究开征不动产税和进行不动产税改革。从表1可以看出，无论是发达国家，还是发展中国家，不动产税已成为各国财***税收的重要收入来源之一。根据经济合作与发展组织(OECD)的统计，该组织30个成员国在1985-2000年间有22个国家的财产税税收负担水平(即财产税税收收入占国内生产总值的比重)上升。其中包括加拿大、墨西哥、美国、澳大利亚、日本、韩国、比利时、芬兰、法国、希腊、匈牙利、冰岛、爱尔兰、意大利、卢森堡、荷兰、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典、瑞士和土耳其22个国家，占成员国总数的73.3%，其中美国从2.8%上升至3%；法国从2.5%上升到3.1%；瑞典从1.1%上升到1.9%；意大利从0.9%上升到1.8%；日本从2.6%上升到2.8%；澳大利亚从2.3%上升到2.8%；韩国从1.5%上升到3.2%；墨西哥从0.1%上升到0.3%；匈牙利从0.5%上升到0.7%。[1]美国不动产税占地方财***收入的比重在2001年至2003年间平均上升了10%以上，尤其是近年房地产市场火热导致房屋价格快速上涨，使其成为地方***府税收的主要来源。
国际经验表明，开征不动产税可以实现多重目标，除了可以提高土地资源利用效率，促进社会收入分配公平等目标外，许多国家将不动产税的目标设定在为地方财***提供稳定的收入来源，从而为地方***府履行公共服务职能奠定基础。如在美国，不动产税收占地方***府财***收入的比重在70%左右，多数征收不动产税的国家中，这一比重也在40%以上。在其他发达国家，无论是联邦制国家如法国，还是英国、日本等君主立宪制国家，大多数不动产税种都划归地方***府，为地方***府公共服务筹措资金。许多发展中国家也通过调整财***分配关系，将不动产税交由地方管理和支配。即使是东欧的原社会主义国家，不动产税也已被确定为分权化进程中新产生的地方***府重要的收入来源。因此，不动产税在世界主要国家都是作为地方税征收，是基层***府税收来源的重要组成部分，是地方***府履行公共服务职能的重要保证。随着地方***府权限的扩大，一些国家还在逐步下放不动产税的立法权，使不动产税作为地方税种的地位更加明确。
在不动产税的征收环节上，世界的发展趋势是：不同的经济发展阶段使各国征收不动产税的税基呈现差异。发展中国家和经济转轨国家通常以经济发展为主要目标，其国家***策鼓励经济发展和建设，因此倾向于将土地和地上建筑物分别征税，而且许多国家只对土地征税，对建筑物通常不征税或征很低的税。而发达国家由于不动产价值都比较高，合起来征收，一是可以扩大税基，增加税收总额，或者在税收总额一定的情况下，扩大税基有利于降低税率；二是避免了对土地和建筑物分别征税的重复性征收和分别估价。
三、关于我国开征不动产税的研究现状
对于地方***府是否应该依赖不动产税这个税种，将它作为主要收入来源这一问题，西方学术界一直存在着争论。支持地方***府依赖不动产税的作者的主要论点是建立在税收和财***支出的基本联系之上。[2][3][4]他们认为，地方***府要做出正确的财***决策，就必须衡量所建议的公共项目的成本和收益。如果存在地方税收之外的其他资金来源，这个联系便不复存在。地方***府和更高级***府就地方项目拨款多少和拨款形式讨价还价，地方公共服务的范围和水平很可能由讨价还价决定。在此***治构架下，地方决策通常因为拨款而受到外来干涉。Mcguire认为，授予地方***府财***权力可能有益于形成一个运作良好的联邦制度，多层次的税收辖区也可以增加选择，促进竞争。[5]而对不动产税持批评态度，反对授予地方***府财***权力的观点主要可以概括为：西欧的很多地方***府在没有地方财***收入来源，主要依靠中央补助的情况下也运作得很好；地方税收辖区间不动产税基的分布不均匀；拥有财权的地方***府会加速都市地区的***治割裂，从而导致混淆和责任不清；在实践中不动产税受到大量限制，妨碍了它作为财***收入来源。
在对待不动产税在我国开征的作用以及它实施的条件等问题上，国内学术界的观点也不尽一致。贾康认为，在中国城镇化、工业化、市场化不可阻挡的大潮流里面，地方***府培育不动产税、逐渐地把它作为自己的一个支柱财源是有明显的潜力的。[6]丁成日指出，我国经济和房地产业的高速发展，特别是过去一、二十年内，个人财富向房地产转移。住房的消费占个人消费比例也因住房私有化和收入的增加而发生了显著的变化。这种根本性的社会变革要求我国的税制也要进行相应的调整。[7]樊纲认为不动产税是房地产市场的内在稳定器；目前我国经济运行中内外失衡的问题并不是宏观调控的问题，而是体制性问题；需要进行新一轮的经济体制改革，首要的就是财税体制改革，包括资源税、物业税、资本利得税、资本所得税。[8]白重恩认为，征收不动产税的一个预期的功能是减少地方***府对土地生产要素的控制，尽快实现要素市场化改革。[9]薛涌认为，从发达国家的经验看，征收不动产税不仅意味着个人义务的增强，也将为地方***府自治奠定良好的基础。[10]杨豪，秦强认为，征收不动产税对地方***府行为的影响还要看具体税率的大小。不同的税率使得地方***府不动产税在整个税收中的地位不同，因此对地方***府所产生的激励不同。[11]李冬认为，征收不动产税对我国地方***府的影响是一个复杂的过程，需要具体分析。[12]
对于不动产税制改革在我国将面临的挑战，Roy Bahl总结了几点，第一，世界其他国家都是对土地的所有权课税，中国将对土地使用权课税，这将是一个巨大的挑战；第二，有相当多的部门涉及于此，而每一个部门都有各自的历史和利益；第三，不动产税的实施也许将受到许多***治上的阻碍，这种阻碍也会来自地方***府；第四，不动产税从无到有，对中国来讲还会有一种冲击效应，这一冲击效应将导致当地居民巨大的抵制。[13]
四、开征不动产税对增强我国地方***府公共服务能力的重要作用
1.开征不动产税有利于为地方***府履行公共服务职能提供财力。尽管实行分税制改革以来，地方财***取得了明显成效，地方财力有所增强，但是地方财***也存在着一些问题。一是基层财***普遍困难。1994年的分税制财***体制改革已经将增值税、资源税和证券交易税作为共享税，从2002年起又将企业所得税和个人所得税作为共享税，大的税种已经全部共享，基层财***可以分到的税种寥寥无几。二是地方***府相对支出责任重大。从***1可以看出，1958年至1985年三十年间，地方***府的收入占比明显高于支出占比。1985年至1993年，地方***府的收入占比与支出占比大体相当。1994年至2003年，地方***府的收入占比明显低于支出占比。地方***府用不到一半的相对收入支撑着70%以上的相对支出责任，从而导致地方行***机构运转方面的支出压力较大，地方财***支出中的地方行***管理费占到了地方财***总支出的9.6%。因此，地方财***支出很难满足老百姓日益增长的对公共服务和公共产品的需求。
在这种“财力上收、责任下放”的情况下，地方***府财力不足，一方面迫使地方***府片面追求经济增长，热衷于土地开发，形成典型的土地财***。另一方面，严重制约了地方***府履行公共服务供给的职能。
不动产税的特性使它能够为地方***府创造稳定增长的收入来源，有利于为地方***府公共服务提供财力。不动产税是一种受益税，是每个人享受地方服务必须支付的价格。地方***府把不动产税收入用于新的公共基础设施或增加公共服务，如道路、学校、消防等，这些改善了的基础设施和公共服务就会提升纳税人的居住环境，使社区更好，从而使人们愿意出更高价格购买该社区的住宅。因此，地方公共项目带来的收益和这些项目在不动产税中体现的成本将被“资本化”入当地房地产的价值中，使房地产的评估价值提高，从而使基于此评估价值基础上的不动产税的税基得以扩大，使不动产税的税收收入得以提高(见***2)。如此形成的良性循环，将使地方***府获得一个优良的地方收入体系，有利于地方***府收入稳定、充足增长，为公共服务的供给提供财力保障。另外，由于房地产的物质表现，业主也无法隐瞒其税负，不易透漏税款，因此，不动产税的课征效率高，保证了地方***府的收入来源。
另外，征收不动产税还有利于提高地方***府的公共财***效率。***自主的税收来源将地方***府的税收和财***支出联系起来，促使地方***府要做出正确的财***决策，促使地方***府在项目评议过程中充分考虑项目的成本和收益，提高地方***府决策的科学性，提高地方***府公共服务的效率。
2.开征不动产税有利于优化地方***府的行为模式，深化地方***府的公共服务职能。地方***府公共服务职能弱化，片面追求经济增长的行为模式是与现行的地方税制模式直接相关的。地方***府目前主要的税收来源是营业税和企业所得税，特别是所得税分享改革后，来自第二产业的地方税比重下降，使地方税更加依赖于第三产业的营业税。而该税难以作为地方长期、稳定的收入来源，一旦增值税实行扩大范围的改革，营业税的税基会变得很小。因此，长期来看，营业税无法成为地方的主体税种，企业所得税和个人所得税的税基又具有显著的流动性，也很难成为地方的***税源。所以，现行的税制模式下，地方***府非常缺乏充足而稳定的税收来源，自身财力根本得不到保障，更谈不上深化公共服务了。而不动产税的固有特性使它可能成为优化地方***府行为模式，深化公共服务职能的一个重要抓手。
首先，不动产税具有税源流动性较小，以居住地为基础等地方税的特征，是一个很好的适合地方***府征收的税种。如果开征不动产税的话，有可能使地方***府的收入主要依赖于不动产税而不是企业税，那么，在这种情况下，地方***府对私人部门的经济决策的影响将会是中性的，不至于使地方***府过多地干预企业的微观行为。地方***府直接扶持地方企业的动机就会减弱，而为居民提供公共服务的动机就会增强。
其次，征收不动产税可以减少地方***府对土地生产要素的控制，激励地方***府提供公共服务。由于目前地方***府可以通过土地批租一下子得到70年的土地租金收益，因此，地方***府就很有动机用行***手段来干预土地要素的配置，以在短期内获得巨大收益。如果以征收不动产税来取代土地租金，地方***府的收益将主要依赖于不动产逐年的增值。随着地方公共服务质量的增加，房地产价格会不断升值，最终使不动产税的总额增加。因此，地方***府会把注意力放在为居民提供公共服务上。
再次，开征不动产税有利于改善地方公共治理，使地方***府行为由“对上负责”逐步转变为“对下负责”，提高公共服务的数量和质量。在征收不动产税的过程中，由于利益直接相关，房地产业主会逐步产生纳税人意识，会对***府提出增加公共服务数量和质量的要求，并且萌发监督***府行为的意识。如果***府长期征收不动产税，而在公共服务改善方面无所作为，那么更多的居民很有可能就会“用脚投票”，选择离开这个城市，最后使本地经济变得落后，从而使不动产税总量减少甚至税源枯竭。因此作为***府一方，将会主动增加不动产税征收和支出的透明度，主动接受社会监督，将不动产税用在提高公共服务的数量和质量上。
五、我国开征不动产税的难点与对策建议
在探索开征不动产税对增强地方***府公共服务能力的作用的同时，也应该看到此举将会存在着一些难点。首先，地方***府收入在一段时期可能会锐减，是否会不利于甚至削弱公共服务供给。目前国内城市土地采用批租形式，地方***府能在短时期内收到巨额资金用于城市基础设施建设。这些土地批租收入目前在许多地方***府财***收入中已经占到30%以上。开征不动产税后，原先这批巨资将分散到70年来收取，城市建设资金将有所减少。地方***府财***收入将会下降，有可能使地方***府公共服务的支出下降。其次，不动产税的税率确定在什么水平才能有利于地方***府公共服务的供给。许多国家都有不同的不动产税税率。通常的做法是，税率的高低由地方***府依其支出需要而决定，不同的税率使得地方***府不动产税在整个税收中的地位不同，因此对地方***府所产生的激励不同。再次，在没有体会到公共设施、公共服务的改善之前，不动产税的开征有可能遭到纳税人的抵触，为不动产税的顺利实施造成障碍。
针对开征不动产税以增强我国地方***府公共服务能力可能遇到的难点问题，本文提出以下对策建议。
(1)征收不动产税前要充分做好舆论上的宣传，让纳税人能够接受不动产税，明确缴纳不动产税给纳税人带来的利益所在，为顺利开征不动产税奠定基础。
(2)征收不动产税应该遵循“纳税受益”的原则，严格地把不动产税作为地方税来征收。要降低纳税人对缴纳不动产税的抵触，最好是让纳税人直接体会纳税受益。鉴于地方***府通常负责纳税人所需的公共服务和公共产品供给，因此将不动产税作为地方税，有利于让纳税人接受。
(3)在征收不动产税的同时，尽快建立地方***府以公共服务为导向的官员***绩考核体系。多数人担心，征收不动产税可以克服地方***府公共服务财源不足的问题，但财源问题只是***府搞公共服务的必要条件，还不是充分条件。在现行的行***模式下，官员主要还是对上负责有余，对下负责不足，而且这种状况一时还很难改变。从实际情况出发，可以因势利导地将公共服务的数量和质量作为地方***府官员***绩考核的主要指标，以此来取代GDP指标。这样，就会将地方***府的行为引导到主要为居民提供公共服务上来。由此，也会大大缓解征收不动产税之后带来的各种利益冲突和利益矛盾，使不动产税的征收工作顺利进行下去。
(4)积极培育房地产业主协会等组织，形成业主有序参与地方治理的制度环境。要使地方***府在征收不动产税之后，能够长期持久地把主要职能放在公共服务上，还需要房地产业主能够形成代表自身利益的社会组织，进行有效的利益表达。为此，还应当制订相应的法律规范，允许成立各类房地产业主协会，使其具备社团法人的资格，有必要的财产和经费、活动场所、能够***承担民事责任，使这些业主协会可以代表业主对地方***府的税收和公共服务进行有效地监督。
总之，开征不动产税是一项系统工程，它包括着很多、很重要的内容。它不仅会对房地产市场乃至宏观经济构成影响，而且涉及到***府间的关系，包括中央***府和地方***府的关系、地方***府和地方***府的关系。此外，还将涉及到广泛的社会领域，社会各个阶层的利益。与其说开征不动产税是一项税制改革，不如说是一场利益的重新调整。征收不动产税对我国地方***府的影响将是一个复杂的过程，尤其是对于我国这样一个处于转轨进程的国家，这项任务比起西方市场经济国家更具有特殊性和复杂性，更加需要具体分析。
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Thought of Property Tax Reform and Local Public Services Improvement
CHEN Xian
(Faculty of Economy，Hainan University，Haikou 570228，China)
不动产税篇7
一、国外土地税制的比较
（一）税种设置
1、美国。美国是一个以所得税为主体的复税制国家，实行联邦、州和地方***府各有侧重税种，税权彼此***的课税制度。税种主要包括三个方面：所得税性质的土地税、财产性质的土地税和财产税性质的土地税。20世纪以后美国财产性质的土地税逐渐过渡为以房地产为主要课税对象，即房地产价值税。财产税性质的土地税包括遗产税和赠与税，是从土地上派生出的税收。
2、英国。英国是实行分税制的国家，与土地有关的税收有两大类：中央税和地方税。中央税种有所得税、增值税、遗产税、印花税。地方税种中只有财产税，其中包括居住用不动产税和经营性不动产税。
3、加拿大。加拿大的土地税是根据不同环节进行征税的，分别对土地的保有和转移进行征税。主要包括不动产保有税、不动产转让税和营业性不动产税。除一般不动产税外，各省都授权市区***府征收特别税或费，以弥补地方***府公共设施的开支。
4、日本。日本在第二次世界大战之后以所得税为主体税种，税种划分为所得税性质的土地税、财产税性质的土地税和其他土地税。其中，所得税性质的土地税有以下两类：不动产租金或所得税和不动产转让所得税。财产税性质的土地税又分为国税和地税，国税中的土地税分两类：地价税和继承税；地方土地税收体系又分两级：都道府县税（以不动产取得或购置税等为主）和市町村土地税（以固定资产税为主体税种）。
（二）税负水平
土地税是地方***府财***的主要收入来源之一，国外土地财税***策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。发达国家虽然实行低税率，但由于税基宽、效率高的缘故，仍然能够为***府提供相对充足的收入。据美国林肯土地***策研究所的Yu―Hung Hong博士的一份报告中统计，土地税在地方收入中均占有较高的比重。
（三）征收管理
1、美国。美国主要土地税种的课税权、税收立法权以及课税收入均归地方***府，是一类典型的地方税种。其中，美国的三级***府均课征所得税，财产税是美国州及州以下地方***府的主要财源，课税收入也全部归属相应的地方***府支配。
2、英国。在英国，税务法律、法规由中央***府颁布。在英格兰、威尔士和北爱尔兰，中央***府负责收集房地产的数据及对纳税房地产评估；在苏格兰，这些是地方***府的一项职能。中央税由中央***府征收管理，地方税由地方当局征收管理。
3、加拿大。加拿大不动产的税收征收方式采用的是从价计征，不动产税属于地方税种，由省级***府和市***府合法开征，收入全部用于地方财***预算支出。各省征收土地税是完全***，通常市***府负责对市区内不动产进行征税，各省***府对市区以外的不动产征税。
4、日本。不同的土地税收管理机构是相互***的，土地税收实行中央、都道府府县、市町村三级管理，而三级***府土地税税权又相互***。日本的国税由国税局负责征收，其余有关土地保有税种的收入分别归都道府县和市町村地方预算，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。
（四）税率
1、美国。美国财产税的税率和课税办法由各地方***府自行决定，一般为3%―10%。美国开征的遗产税和赠与税税率为18%―50%，采用超额累进税率。所得税（含经营房地产所得）采取超额累进税率，个人所得税税率为15%、28%、33%、38%，公司所得税税率为15%、25%、34%。
2、英国。税率一般由中央***府制定，地方***府无权改变税基和税率，但地方税的税率由各地自行决定。从1994年1月1日起，英国增值税税率变化为：标准税率17.5%；低税率为5%。所得税中，私人出租房地产租金收入在1930英镑以下的，税率为25%，以上者为40%；公司买卖土地和房产要上缴公司所得税，税率为33%。
3、加拿大。加拿大没有全国统一的不动产税税率，税率主要依据各地方***府的收支状况自行规定。不动产税率的确定权在省或地方议会，地方***府广泛征求社会各界的意见，力求税赋公平公正。各省、市的不动产税大多采用不同税率征收，以此抑制贫富差距拉大。对于不动产转让税的税率确定各省、市的情况也不一样。
4、日本。日本三级***府的税权彼此***，各自确定相应税种的税率，进行征收管理。例如，日本的不动产购置税，属地方税，税率为4%；购置房产用于居住的土地税率为3%。日本的不动产标准税率为1.4%，最高税率为2.1%。
（五）税收优惠***策
1、美国。在美国，免税是在州的法律框架下管理实行的，但是一些州在应用免税规定时允许根据本地的实际情况。免税主要是通过改变用于这些房地产的价值标准来实现的。所有的州均对***府所有的房地产免税，用于宗教和教育的房地产也通常被免税，但是州的法律在限定慈善机构的免税上存在差异。考虑到一些个人所有者的境况，一些州对低收入的老年人、残疾人及退伍***人一般部提供部分的免税。
2、英国。在英国，免税是基于房地产的用途，而不是基于所有权。***府建筑是免税的，一般情况下没有针对个人的税收减免，除了在困难时期税收部门有权为个人减免税，但很少使用。对慈善机构要求减免80%的税收，地方***府可以给予更高的税收减免直到全免税。
3、加拿大。加拿大不动产税的税收减免主要依据不动产的用途和不动产的所有者予以减免。此外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担。多数减免税都是通过省级法规强制实行的；其他则是由市***府经当局批准对特定不动产给予减免税规定。
4、日本。不动产购置税的减免是根据土地或房屋的用途和面积决定的。日本税法规定，对拥有土地l0年以上者免征特别土地保有税，土地取得税的免征点是10万日元。对学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。
二、国外土地税制的特点
通过对上述四个国家土地税制的比较，发现其土地税制在调节土地利用和有效配置方面有较好的经验，可总结出以下特点：
（一）从土地税种的设置来看
可对应于土地取得、土地保有和土地流转的土地税。土地取得税类：登记许可税、土地取得税、遗产税和赠与税；土地保有税类：土地税、定期土地增值税；土地流转税类：所得税、土地转移增值税。设置的有关土地的税种齐全，包括了土地的各个方面。
（二）从税负水平来看
体现了公平与效率相结合的原则。税收的核心是税负公平，各国均坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。“宽税基”是指除了免税规定的外，其余的均要征税；“少税种”，即国外设置的有关土地的税收种类相对较少，可避免因税种复杂而导致的重复征税，又可提高税收效率；“低税率”，要缴纳的税费种类都很少且额度较低。税率虽然不高，但由于税基较宽、征收效率较高，依然能为地方财***创造相对充足和稳定的收入来源。
（三）从税收管理来看
土地税权在各级***府之间分配，所得税性质的多归于国税，财产税性质的多归于地方***府。从量上看，土地税主要由地方***府享有，并且成为地方***府的主体税种。
（四）土地税制建立的土地制度基础和***策意义
大多数国家和地区的税制体系以土地所有权私有和土地租金收益的私有为前提，税制结构合理。***府对土地市场的调控以各种法律法规为依据，体系完备。另外，针对不同地区经济情况和土地类型的差异，采取了相当灵活的土地税收***策，因此，土地税制还具有相当重要的土地***策意义。
三、对我国的借鉴
我国现行土地税制存在着税种多、计算复杂、征税范围狭窄、减免过宽、税率过低等问题，不利于土地资源的合理配置。只有针对这些情况，对我国土地税制进行改革，建立合理的土地税制体系，才能促进土地资源的合理配置和土地资产的合理流动，推进土地使用制度的顺利进行。通过对发达国家土地税制的比较与分析，值得我国借鉴的有以下几点：
（一）土地税种的设置
西方国家普遍开征的土地税种比较完备，包括土地取得、土地保有和土地流转三方面的内容。1994年我国全面实施工商税制改革，涉及不动产的税种也扩展到14种，税种多，计算复杂，呈现重复与缺位、交叉并存的态势，而且征税范围狭窄。应将对土地课征的税种并入资源税中，规范资源课税制度。应该在耕地占用税的基础上建立农用地占用税。在所得税方面，应将企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税合并，税率略降。城市房地产税是对房屋课征的，应并入房产税而从土地税体系中删除。另外，对低效利用土地的，征收土地闲置税。
（二）土地税收的管理
与发达国家地区相比，我国土地税收占地方财***收入的比重明显偏低，不能为地方财***提供充足的收入来源，而且土地税收对土地市场的调控能力较弱，难以提高土地资源的使用效率。应制定科学的《土地税法》，集中土地税立法。借鉴国外关于土地税收归属的经验，使我国土地税收逐渐成为地方财***的主要来源。同时应加大力度宣传土地税收制度，提高税收人员的素质，加强税收机构管理，提高税收的公平与效率。
（三）土地税率的设计
在需要土地税执行均分财富或谋取财***收入的职能的场合，土地税率的设计多采用土地与土地改良物统一税率制度。这时，土地或土地改良物常常被视作同质的财产税课税对象。在希望土地税执行资源配置功能场合，土地税率的设计往往采用差别税率制或双层税率制。这时，土地与土地改良物被视作非同质课税对象。现阶段我国土地税制设计应当以促进土地资源的合理配置和有效利用为优先目标，收入分配目标则处于相对次要的地位。
（四）土地税制建立的土地制度基础
在土地公有制经济里，只要土地使用权具有价值或土地的租金收益归***府以外的主体所有，便具备了课征土地税的条件，课征土地价值税或收益税就不存在产权制度障碍。因此，在我国现行的土地制度上，借鉴西方国家经验，加快土地产权制度改革，使产权明晰，且权能与其主体的权、责、利一致，建立符合我国国情的土地税收体系。还应不断加强土地法制建设，让法律来替代条例，加强税收的权威性。
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不动产税篇8
一、商业用不动产营改增的***策建议
1.建筑业营改增后自用的商用不动产的新建、改建、扩建、修缮所耗用的货物和应税劳务的进项税额可以抵扣。
目前，我国的消费型增值税转型不彻底。建筑业属于营业税的征税范围，增值税一般纳税人用于不动产在建工程的购进货物和应税劳务的进项税额不能够从其销项税额中抵扣。建筑业营改增后，笔者建议将用于新建商用不动产在建工程的购进货物或者应税劳务纳入抵扣范围。由于上游建筑企业缴纳增值税后不动产的业主可以将上游建筑企业缴纳的增值税计入其进项税额实现增值税的抵扣，会使得不含税建造成本降低。原先的建造成本中包含了5%的营业税和建筑材料中的增值税，营改增后原先的营业税不再征收，新的增值税通过抵扣转嫁到了消费者身上，因此不动产业主的不含税建造成本的下降，从而降低了新建不动产的税负。由于不动产的进项税额较大，可能会造成部分企业新建固定资产后形成留抵税额（即进项税额长期大于销项税额而形成的留待以后期间抵扣的税金）不能退税而占用企业资金的情况。至于含税建造成本是否增加取决于建筑业营改增后的适用税率的确定和建筑企业与业主的谈判。总之，该***策下不动产的新建、改建、扩建、修缮和装饰的成本会下降，刺激企业对不动产的投资。
2.商业用不动产的销售免税。
目前商业用不动产的销售分为两种情况：对于外购的不动产是按照售出价减去购买价的差额乘以5%计算营业税；对于自建的不动产的销售则需要按照自建房屋的组成计税价格乘以3%和销售不动产的售价乘以5%分别缴纳建筑业和销售不动产的营业税。目前实务中，很多商用不动产的销售是通过将不动产投资入股到新的公司然后转让股权的形式进行转让不动产享受转让不动产营业税的免税***策。
《报告》中建议对于商业用不动产的新建销售按照标准税率征税，再次销售建议按正常制度征收增值税，同时纳税人有权抵扣购进不动产时支付的进项税额和翻新、维修等活动发生的相应进项税额。
如果商用不动产新建后对外销售按照正常制度征收增值税会出现以下情况：土地出让金成本在凭票扣税制下，无法实现抵扣。土地出让金成本在计算扣税制下，则会增加税收***策制定和征收管理的复杂。金融业营改增后利息并不会按照标准税率征税，自建商用不动产的利息支出就不会获得充分的税额抵扣。这些因素都会导致不动产转让方的税负增加。以上讨论的都是营改增后形成的商业用不动产的情况。
商业用不动产新建后对外销售如果缴纳增值税，对于销售营改增前购入或新建的不动产、或者销售建设期跨越营改增的不动产在税收***策上都很难兼顾税负的公平和税收链条的完整，导致税收***策的复杂性。如果商业用不动产的销售缴纳增值税，纳税人还会继续通过房产投资、转让股权的形式获得免税。从欧盟成员国中二手商业用不动产增值税征收***策看，13个国家中只有西班牙使用标准税率征税，其他12个国家均实行二手商业用不动产免税***策。如果商业用不动产在再次销售环节免税，将使得税收***策的制定和征管变得简单。目前，我国在不动产的交易环节对受让方征收了契税，对契税税率的调整可以实现对不动产交易税负的调节。契税本身属于地方财***收入。
3.商业用不动产的租赁可以按照简易计税办法计税。
由于我国商业用不动产的租赁目前征收营业税，税率为5%。对于从事不动产租赁纳税人可以借鉴动产租赁营改增的税收***策，纳税人可以选择使用按照3%的征收率计税，或者按照标准税率计税。
二、居住用不动产营改增***策建议
目前，新建居住用不动产的销售需要按照销售额的5%缴纳营业税。目前对于个人住房的转让实行差别营业税税收***策，对于购买不足五年的住房对外销售，按照销售收入款全额计算营业税。对于购买超过五年（含）以上对外销售非普通住房，差额纳税（即转让收入-购买价款）；对于购买超过五年（含）以上对外销售普通住房免税。
财科所在《报告》中建议居住用不动产的新建按照标准税率征税，居住用不动产的二手交易环节免税。如果新建居住用不动产按照标准税率征税，开发商也可能根据市场情况将全部或者部分税负通过房价的调整转嫁到购房者身上。因此居住用不动产如果按照标准税率征税可能会引起房价上涨。因为房地产中的土地出让金不能抵扣或者是计算抵扣，利息支出不能按照标准税率抵扣，开发商不能获得充分的进项税额抵扣。由于商品房的建造周期较长，如果按照标准税率征税也会造成营改增过渡***策的复杂性。对新建居住用不动产按照3%的征收率进行简易征收会使得***策简单，不会导致房价上涨，还会引起房价稳中有降。远期随着房地产税的征收还可以考虑实行新建居住用不动产免增值税的***策。
二手房交易的免增值税的***策可以降低居住用不动产的交易成本。因为不动产交易中契税的存在，二手房的交易还有不小的交易成本。契税中普通住房的税率为1.5%，非普通住房的税率是4%。财税[2008]24号规定，对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税。《报告》中建议居住用不动产租赁免税。这将会降低居住用不动产租赁的税负。
三、房地产税的***策建议
1.土地出让金。
土地出让金收入是地方市***建设资金的主要来源，2013年全国国有土地使用权出让收入达到4.125万亿元。房地产营业税5411亿元，契税3844亿元。国有土地使用权出让收入已经成为地方***府财***收入的主要来源。
我国与西方国家不同，西方国家的土地是私有的，国家不会获取土地使用权出让的税收，我国在城市实行的是国有土地制度。在国有土地制度下，***府通过国有土地使用权的出让获得巨额的资金用于市***建设，使得城市实现了快速的发展。这种制度有利于地方***府投资于市***建设，然后土地升值后，从土地出让收入中获取收益，从而实现城市的快速发展。但是也有弊端，那就是房价中征收了包含了几十年的土地使用权，让购房者在购房时一次性支付或者通过银行按揭。西方国家的市***建设资金由于土地私有制的存在只能从房产的持有环节征收。西方国家在住房新建环节实行免税或者零税率，但是每年要按照房产评估价值的1%左右缴纳年房产税。我国房地产税制结构与西方国家不同，我国在住房的新建环节没有实行免税或者零税率还征收了土地出让金，但是我国在住房房产的保有环节是免房产税的。那我们何必东施效颦，非要学习西方国家降低不动产新建的税负，增加持有环节的税负呢？我国如果实行降低住房新建环节的税负，增加住房保有环节的税负，将导致纳税遵从成本的增加和税收征管效率的降低。基于我国的现实，在房屋购置环节征收财产税更可行，重庆和上海的房产税试点就是这样。土地使用权出让收入更多的规范征收的机制和如何进行预算管理的问题。
2.以房地产的市场评估价值为基础征收营业用房的房地产税。
不动产税篇9
一、开征物业税的目的
（一）调节经济发展的需要。自1990年以来，我国的房地产市场快速发展，房地产业在国民经济中的地位迅速提升，逐渐成为国民经济支柱产业之一，同时个人货币收入快速膨胀，不动产规模不断增大，特别是住房制度改革以后，居民住房产权已经明晰，大量个人可支配的货币收入已转化为不同类型的不动产。社会财富总量中以不动产形式存在部分快速增加。在我国城镇居民家庭财产构成中，房产成为最主要部分占48%以上。现有的房地产税制已不再适应房地产行业及社会经济的发展。在这种情况下，开征物业税调整房地产市场结构，实现房地产市场资源的合理配置，减少高价房数量，降低房产闲置率，调整房价就成为我国当前房地产税制改革的最佳选择。
（二）有利于我国税制的完善。任志强指出，房地产行业涉及的税费甚多，包括营业税、土地增值税、房地产税、契税、城市房地产税、城建税、教育费附加、所得税、土地使用税、耕地占用税、土地出让金、印花税等。房地产开发商在将房屋所有权出售给消费者之前所支付的费用中约有20%为各种税收。税目繁多、重复纳税及税基的不合理，需要尽快加以调整。李英也强调，我们要把财产税或物业税改革纳入整体税制结构中作通盘设计，从完善地方税系，建立分级财***构架的角度，推进我国财产税系的整合。於鼎丞、杨柳分析，现行的房地产税制体系中，不仅存在同一税种内外分设，而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国人排除在课税之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，对外则是城市房地产税和土地使用费。而耕地占用税、城市维护建设税和教育附加税等税种，又只对内征收，对外不征收。这种在税收立法上实施内外有别的做法，虽然有其历史的原因，但发展至今，有违于WTO基本规则，有悖于公平竞争原则。因此，无论从完善我国税制体系，或从简化税制，或从统一内外税制，促进公平竞争的角度看，开征和完善物业税制都是我国税制建设的必由之路。
（三）有利于促进社会公平。物业税以房屋类不动产为征税对象，在其保有阶段课征，要求不动产所有者或承租者每年按一定标准缴纳税款，如果房产等不动产升值，则所缴纳的税款也相应提高。富人购买高价房产时就会缴纳更多的税收，从这个角度分析，物业税在促进社会公平方面也会发挥一定作用。
（四）有利于资源的合理利用
1、抑制奢侈消费、节约资源。2006年4月第五届外交官之春暨第二届中国财富论坛企业成就奖颁奖大会上，建设部***策研究中心的有关负责人指出，征物业税的第一个重要的功能就是，当你超过必要限度，住大房子就占有了优质资源，浪费了社会能源，就需要多付出代价。物业税用以调整资源在不同人群中的分配比重，限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通老百姓生活必需的消费。
2、提高资源的流动性，促进资源的合理利用。据了解，我国城镇居民现在人均住房达到了26平方米，但有一部分存量的房屋被闲置了，闲置的成本太低。而迫使这部分闲置资源投入使用的好办法，就是对持有环节提高税负，减轻流转环节的税负。如果把闲置房屋动员出来，在租赁市场、二级市场充分流转，就不会有这么多老百姓没有房子住。我们的总量资源并不少，起征物业税就是为了促进存量资源的优化利用。此外，我国人口众多而且城市化速度不断加快，但资源非常匮乏。把消费限制在合理限度内只有两个办法，通过征税，或者通过新建。对中国大多数老百姓来说，与其选择香港、巴黎这种极高天价房价的办法，不如通过适度征税的办法来节约资源，这是经过比较以后的***策举措。
（五）有利于增加财***收入。开征物业税有利于地方财***收入稳步增收。一旦物业税开征，它不仅是把几十年土地出让费用分年收取，而且物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业价值的升值而提高，这样一来，地方
***府便可以参与物业持续升值的再分配，有利于地方财***收入稳步增收。
二、开征物业税需要的条件及配套措施
（一）物业税必须有充足的税源。国家征税虽然不会通过法律规定税款的经济来源，但必须充分考虑税源，没有税源就无从征收。物业税和其他税种一样，其开征的一个基本条件是要有足够的税源。我国即将开征的物业税以不动产为征收对象。那么，不动产的数量或价值必须达到一定的规模，人们占有应税不动产具有普遍性。同时，纳税人的不动产已得到国家法律的认可，产权关系明晰。这样，开征物业税才有足够的税源，才有开征的条件。陈淮指出，开征物业税最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。
（二）相关法律的建立及完善。中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容撰文指出：开征房地产税需要***府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件、做好充分准备，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。所以开征房地产税先得制定规则、然后试点，并在这基础上全面展开。征税之前必有法，有法可依，有法必依是我国依法治国的根本原则，也是***府征税的基本原则。那么，制定一套切实可行的、规范的物业税法对于物业税的征收来说无疑是十分必要的。除此之外，目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多，其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。如果开征物业税，就需要改变现行的土地出让制度，废止现有的房地产相关税收。因此，全国人民代表大会修改相关法律的进程应当加快。其次，国内《财产法》尚未出台，《财产保护法》和《物权法》也缺失，应尽快制定完善相关法律，从法律层面上给予包括物业在内的私有财产以更牢靠的保障，给物业税的实施提供更合理的法律依据。
（三）明晰的产权关系，准确而详实的不动产登记。刘维新说，物业税是不动产税，是财产税，对财产征税，那产权必须是清晰的。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。开征物业税需要为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况，等等，从而为物业税的评估和征管工作提供参考。
（四）不动产评估机构的建立。物业税是按照不动产市值的高低来确定征税税额的，准确而高效的房地产评估对于物业税的征收来说是至关重要的一环。而按照目前我国的现实情况来看，我国房地产税管理中的核心问题是评估体系不健全，而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此，在物业税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量少，还不足以胜任如此巨大的评估需要。
三、完善我国各项制度，为物业税的开征创造条件
（一）重视并加速立法进程，切实保护纳税人的基本权利。中东欧国家的经验证明，税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段，必须经过严格的税收法定。国家征税须有限度，必须首先考虑纳税人的承受能力，绝不可触及纳税人维持基本生活的财产。只有通过立法才谈得上对纳税人权利的保护，在现实中，我国的物业税改革是试点在前，立法在后，对于这种改革路径可能产生的消极影响我们应当心中有数。因此，在各地区试点的同时，我们必须尽快研究财产课税的立法问题，力争在向全国推广之前完成立法程序。
（二）建立、健全相应的财产登记注册、评估制度及管理机构。通过房地产估价确定税基是国际通行的做法。我国可借鉴其成功经验，建立适合我国实际的、完善的房地产评估或评税制度，引入计算机辅助集成评估系统，制定房地产评税法规和操作规程，设置组织机构，并配备专业人员。评税工作模式和机构设置应服从于最低成本征税的原则，确保财产评估符合效率、公平、透明度、及时性、可持续性的要求。
（三）建立规范的房地产评估机制。物业税以房地产的市场价值为计税依据，而市场价值是通过评估得出的，因此需要一套完整的评估体系。但目前国内物业价值评估体系尚未完善，所以如何合理评估不断变化的房地产价值成了物业税征管中最核心、最关键的问题。米建国和庞凤喜、马克和、耿星对这一问题提出了如下建议：首先，必须建立有关财产评估的制度和法规；其次，设立专门的评估机构，配备专业的评估人员。由土地部门、物价部门和地方税务局等有关单位联合设立专门的房地产评估机构，招聘评估人员。再次，确定评估方法。以物业税开征第一年为基准年度，合理确定房地产的估价基数，以后房地产可每三年至五年重估一次，估价以房地产前三年平均市价为基础，加上该年评估升值价。最后，在正式开征之前，要事先做好充分的准备工作，搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息，并对信息进行整理和储存，建立数据库。以评估值计税有利于纳税人合理使用房产，根据自身的纳税能力和周围环境选择合适的房产，从而促进资源流动，实现资源有效配置。
不动产税篇10
第二条本制度所称房地产业。即在城区地域内从事上述经营活动的单位和个人，均应按本制度管理。
建筑安装业包括：建筑、安装、修缮、装饰和其它工程作业。
销售不动产的范围包括新建房屋销售和二手房交易。销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为比照销售不动产。
南湖四校区经济开发区和赤壁风景区所辖范围。凡在上述区域内发生的建筑安装行为及转让土地使用权和销售不动产业务都应纳入本制度管理范围。本制度所称的城区包括区的赤壁、东湖、禹王三个办事处。
第三条发生房地产业应税行为的单位和个人。为房地产业应纳地方各税费的纳税义务人(以下简称纳税人)
第四条房地产业应纳税费的主要种类为营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、河道堤防维护费、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税。
第五条下列行为属于房地产业税收管理的征税范围：
（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为。
（二）单位将不动产无偿赠与他人的行为。
（三）以投资入股名义转让土地使用权或不动产所有权。而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。
（四）未到国土、房管部门办理土地使用权或不动产确权、转移手续。并将土地使用权或不动产所有权自主转让或销售给他人，同时向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为。
（五）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为以及土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
（六）接受他人委托代建不动产。不动产建成后将不动产交给委托方的行为；房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务（即已完工工程及其他权益）有偿转让给他人的行为。
（七）对一方提供土地使用权。合作建造不动产的行为，依据下列不同情况，分别征收营业税：
1合作双方按比例取得部分不动产所有权或取得固定利润或按比例取得销售收入的对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税。应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；
2对一方提供土地使用权。期满后不动产无偿归还提供土地使用权一方的对提供土地使用权的按“服务业—租赁业”征税，对出资方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为应纳税营业额；
3合作双方成立合营企业。房屋建成后，双方采取风险共担、利润共享的方式分配利润的只对合营企业按销售不动产征税。
第六条统一征管机构。市区联合成立城区房地产税收征管专班。统一负责城区房地产业各项税收的日常管理工作。
统一在市行***服务中心办理，统一税务登记管理。房地产业和建筑安装业的新办企业的税务登记。由新的征收单位负责受理。原已办理的税务登记由各征收单位统一向新征收单位移交。
对现行纳税人进行分类认定，统一票证管理。税务机关应严格按国家税收征管规定。分为自开票纳税人和代开票纳税人。符合自开票条件的纳税人，税务机关的监督下使用微机票自行开具。其它纳税人用票一律由税务征收机关在纳税服务窗口”统一代开。原已向纳税人发放的各类发票统一收回。
建筑安装业属外地的以所承接工程项目产权所属确定税款归属。市直、区、经济开发区之间进行划转。统一税款划转。房地产开发企业以工程项目产权所属确定税款归属；建筑安装业属本地的以税务登记为依据确定税款归属。
不得随意多征、少征或免征。统一***策执行口径。税务部门应按照统一***策口径、统一征收标准开展税收征收管理。
第七条纳税人发生转让土地使用权或销售不动产行为。分别按下列税（费）率或附征率征收地方各种税费：
1营业税按销售收入额征收。教育费附加按营业税税额3%征收；河道堤防维护费按营业税税额2%征收；
2地方教育发展费按销售收入的1‰征收；
3印花税按书立的购房合同和建筑安装合同金额征收。税率0.03%由书立合同的双方分别向税务机关申报缴纳；
4土地增值税按销售收入预征。由税务机关汇算清缴；单纯转让土地按5%比例依预售收入预征土地增值税；非房地产开发企业和单位按转让收入的2%预征土地增值税；
5企业所得税。销售非普通住房或其它不动产附征率4%销售普通住房附征率2%凡财务制度健全的并经税务机关认定按销售收入预征，预征率2%开发项目完工后，由税务机关汇算清缴；
统一由市城区房地产税收征管专班统一征收，属国税局征管范围的房地产开发企业应纳的企业所得税。按季划转。
6个人所得税。凡不能据实征收的按销售款附征，销售非普通住房或其它不动产附征率4%销售普通住房附征率2%
7契税按取得不动产或土地使用权成本价征收。税率4%其中普通住房为2%
8耕地占用税按实际占用耕地面积征收。征收标准为每平方米10元。
个人将购买不足五年的住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过五年的普通住房对外销售的免征营业税；个人将购买超过五年（含五年）非普通住房对外销售的按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。个人销售非住宅一律按销售不动产税目征收营业税。从年6月1日起。
分别按下列税（费）率或附征率征收地方各种税费：纳税人发生建筑安装行为。
1营业税按工程收入额征收。教育费附加按营业税税额3%征收；河道堤防维护费按营业税税额2%征收；
2地方教育发展费按工程收入的1‰征收；
3印花税按书立的建筑安装合同金额征收。税率0.03%由书立合同的双方分别向税务机关申报缴纳；
4建筑安装企业所得税。附征率2%凡财务制度健全的并经地税机关认定按工程收入预征，预征率2%开发项目完工后，由税务机关汇算清缴。
5个人所得税。凡不能据实征收的按工程款附征，附征率2%
第八条纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产。指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的以及单位将不动产无偿赠与他人的主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售不动产的平均价格作为其营业额；没有同类平均价格的按核定的计税价格作为其营业额。
第九条纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或者销售不动产业务行为应纳营业税的纳税义务发生时间。其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
第十条纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内。持有关资料向税务机关申请办理不动产、建筑工程项目登记。
应督促建筑施工单位到税务机关办理税务登记或项目登记；向建筑施工单位支付工程款项时必须凭正式建筑安装发票，任何单位或个人在与建筑施工单位签订施工合同后。未提供建筑安装发票的不得支付其相应工程款。
第十一条房地产开发单位或个人在发生房地产经营业务收入时。按月将取得的经营业务收入向税务机关申报缴纳税费。开发的房地产项目验收合格后在向房产管理部门办理房屋权属登记前，要到税务机关将预售房专用收据换成销售不动产专用发票。房地产开发单位或个人在转让土地使用权或者销售不动产收取款项（包括收取预收定金）时，不得以其他任何收据代替。
第十二条税务部门和相关职能部门要进一步加强部门协调配合。共同抓好房地产各环节税收控管；加快房地产业税收征管互联网开发与应用，完善综合信息共享机制。
（一）城区两级发展改革委应在房地产开发项目批准后及时向税务部门传递有关房地产项目立项信息。
（二）国土管理部门应向税务部门及时传递土地使用权交易信息。内容包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积等。同时在办理土地使用证时严格执行“先税后证”有关规定。办理土地权属登记或变更登记的单位、个人必须向土地管理部门提供已征税证明。凡未提供已征税证明的不能办理土地权属登记或变更登记。同时。税务机关应对上述信息认真核对。
（三）城建、规划部门应向税务部门及时传递市区房地产开发及建筑工程项目审批信息。
（四）房产管理部门按照“先税后证”规定。税务机关应对上述信息认真核对。
受理契税办理事项，地税契税征收窗口应依据纳税人提供的完税证明和主管税务机关的审核意见。对于报送资料不全者，不予受理。同时，税务部门应将实施有关税收管理过程中获取的信息按月定期传递给各有关职能部门。
第十三条税务机关工作人员在征税过程中。情节严重的追究法律责任；纳税人若采取编造虚假合同、隐瞒收入、降低房价、减少房屋面积等方式造成少缴或不缴税款的依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚，情节严重的移交司法机关追究法律责任；纳税人违反规定未使用预售房款专用收据、专用发票和支付建筑施工工程款项时未凭税务机关出具的正式建筑安装发票的依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。
追究相关人员责任；对未做到先税后证”规定的要追究相关责任人员的责任，相关职能部门未按要求及时传递信息。情节严重造成税款流失的失职单位补交相应流失税款，并对相关失职人员给予行***处分。
第十四条城区房地产税收征管专班应按本制度制定出具体的实施方案。