学文网最近，在中国石化北京分公司上班的马晓霏非常恼火，只要一提到诸如“万科”、“SOHO”等房地产巨头的调价行为就咬牙切齿，痛心疾首。原来她在去年9月份刚刚以65万元的高价在五环外购置了一套三居室，而在今年9月份同样的地段，同样的房子经过一番打折后只需56万元。
对于房地产行业而言，通常“金九银十”的销售旺季今年却有点意外。就拿率先调价、正处舆论风口浪尖的房地产巨头万科来说，上海的8个楼盘自3月份以来已降价3次。为此，一些前期购房的准业主闯入金色雅筑售楼处，纷纷要求退房。面对以万科为代表的房地产开发商的调价行为，有人拍手叫好，也有人破口大骂，但大家一致的看法就是调价行为将对市场造成重大影响。
购房者：怎一个“降”字了得
早在一年前就已买房的人，大多数都承受不起房价的下跌，心理上对房产贬值的现实无法接受。因此对近期万科的调价行为，情绪比较激动和愤怒，越琢磨越觉得自己当初的决策过于盲目和错误，更有一种被房地产开发商欺骗的感觉。
购房没多久的北京市西城区百万庄市民张书勤无奈地说：“我们属于想申购限价房、经济适用房条件都不达标的那类家庭，只好全家总动员，掏空了我们夫妻俩辛辛苦苦挣工资攒下的那一丁点儿钱，还要搭上双方老人一辈子的积蓄，再接着向银行贷款几十万元，依旧不够。开发商有降价的权利，但不能用这种缺德方式啊！涨价的时候他们乐呵呵地大把大把地数着人民币，拿了钱就拍屁股走人。住房对于普通民众来说是一辈子中的大事，我们不希望开发商随意降价，也反对随意涨价，这个社会是经济的社会，但更是人性化的社会。
“要从开发商那里退房，肯定很难。如果一些开发商违心不负责任，我们小老百姓可就惨了！”张女士表示，“无论什么原因，普通的小件商品都有7天的保退期，而像房子这样与居民一生息息相关的大宗商品咋就没有？其实保退期应该更长一些。”
反对者：一个“愿打”一个“愿挨”
在一家国内知名保险公司上班的葛红涛说，“如果房价一跌就找开发商退房、补偿，那么通过价格调节市场行为将起什么作用？难道投资房产就是‘包赚不赔’吗？那当初房价猛涨的时候开发商是不是该把房子收回去,或者向买房者再加收差价。以此类观点，股市持续下跌，股民们是否也应该去证券公司闹一闹,要求他们赔偿因股价下跌造成的损失。任何购房人都应该对自己的购买行为负责，不能说涨价有理，降价就是罪过。然而很多人却是盲目跟风!无论是房市,还是股市，只知道追涨，跟着人家向上爬，直到哪天摔下来时，才知道自己爬了很高。如果万科在销售环节上符合法律规定，又无其他退房约定，那么原则上万科就没有退房的法律义务。总之，市场是有风险的。周瑜打黄盖, 一个‘愿打’一个‘愿挨’，谁也没逼着你买啊！”
“房价已过高，提价有罪，降价有理，非常支持万科的调价行为。”在47路公交车上做售票员的仝刚直言不讳地说，“作为土生土长的北京人，随着年龄的增大，已到了结婚的年龄，拥有房子的愿望再强烈不过，可当前北京的房价出奇的高，希望开发商再降一点，达到购房者心理可承受范围之内，再选择下手买房。现在，最好再观望一阵，没准还能抄个底。一旦将来房价回升，还有个赚头。买房得经过深思熟虑，不能只考虑只升不降，现在反悔退房，当初怎么不想清楚了再签协议。”
开发商：同情可以 退房不能
“对于退房者的心情我们完全可以理解，表示最大的遗憾。”万科北京公司销售部的负责人说，“作为市场经营主体的房地产开发商，在严格遵循国家法律法规及相关***策前提下，拥有生产经营决策权，对自己的产品――房屋拥有销售权和定价权，以何种价格出售，不受非特定对象的约束”。
该负责人表示，商品房价格的涨落同股票涨跌一样是正常的市场行为。以前，在房地产市场日趋涨价的氛围下，业主对楼市缺乏理性认识，认为“买房只赚不赔”，可一旦市场价格出现明显波动的时候，就难以适应，纷纷抱怨，肆意指责。不管购房者用于自住或者以投资为目的，完全取决于他们对市场的分析和判断，都应该理性思考，谨慎投资。
然而，北京市一些中小房地产开发商却对万科的调价行为抱怨不断，认为“万科”的降价、“SOHO”的涨价都是极不负责任的做法，会对市场产生较大伤害，将逼迫其他企业随之降价，导致整个房地产行业陷入降价混战中厮杀。即使降价也完全可以采取更为低调的方式进行，如内部认购，或是依托二手中介进行变相调价。这样大张旗鼓地大幅度降价搞促销，只会让市场的预期更为悲观！”
专家：让楼市回归理性
“在没有明确约定开发商‘保值承诺’前提下，购房者要求开发商退房是没有法律和合同依据的，很难获得法律上支持。”第七届北京市律师协会房地产开发专业委员会委员、北京市刘勇律师事务所的张律师说，“按照《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但合同的法定解除权的行使必须满足无效和可撤销的法定情形。2003年4月28日，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确在商品房买卖合同中，作为业主一方买受人行使法定合同解除权的情形：出卖人即开发商在房屋交付时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺、迟延办证等方面存在违约行为时，业主方可提出退房或降价补偿。”
张律师表示，已购房屋价值的下跌并不构成开发商违约的法定事由，在市场价格下跌过程中，如果开发商一方无任何过错，更不存在违约事实，那么，要求其承担相应责任则于法无据。
“不管‘万科’的降价、‘SOHO’的涨价，其实他们都有同一个目标，就是尽快将房售出，减少库存积压，迅速回笼资金，这是企业的经营策略。”全国工商联房地产协会的负责人说，“开发商对不合理价格的形成起到了推波助澜的作用。但这并不构成业主对购房价值的重大误解，也不违背社会公平原则，只要在没有违反法律的前提下，并无不可。”
该负责人建议，“如果让楼市回归理性还差最后一根稻草， 那就是对所有房子每年征收物业税，征收额为该房子所处地区去上一年底同类商品房均价平米数的1%。让那些以投资赚取暴利为目的的炒房客无利可***，嘎然止步。而自有住房者也盼到房价下跌，因为跌的越多越能少交物业税，这样房价就会根据市场行为自动回归合理价位。”
当前，以万科为代表的房地产开发商因调价行为纷纷遭遇“退房风波”。此次事件开发商固然难咎其辞，打折促销，只是权宜之计。从一开始就需要理性定价，不奢求不合理的过高利润，才是对购房者负责、对市场负责的长久之策。但购房者也有不可推卸的责任。相比之下，中国股市中的股民们早已习惯了股市有风险、入市须谨慎的道理。希望开发商和购房者都尽快熟悉对楼市的理性认识和判断，心智日益走向成熟。
同时，解决国民住房及房价问题，除***府宏观调控下，我国还应该尽快完善社会公共福利制度，进一步出台相关经济适用房和两限房相关***策，以此来解决中低收入家庭基本的住房问题。
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