学文网作者简介：第一作者，马蕾（1991—），女，汉族，山东临沂人，在读本科生，兰州大学法学院法学专业，研究方向：民商法
第二作者：刘琳（1992—），女，汉族，山东临沂人，在读本科生，兰州大学法学院法学专业，研究方向：民商法
第三作者，李杰（1992—），男，汉族，山东东营人，在读本科生，山东大学法学院法学专业
摘要：随着我国近年来经济水平的飞速发展，拥有家庭私用车的居民也越来越多，同时由于小区车库、车位引发的各种纠纷屡见不鲜，研究车库、车位的归属问题对广大业主来说，比过去具有更大更多的理论和实务的意义。目前理论界对此问题存在不同的看法，有些国家和地区的立法中对车库、车位的所有权归属问题有规定，在借鉴其他国家立法的基础上对我国的车库、车位的权利归属做出界定。
关键词：车位车库 建筑物区分所有权
一、车库、车位的现状及有关权属学说
车库在外型上主要表现为建筑物的形式，而停车位则没有固定的形式可言，但是尽管如此，车库和停车位都是具有相同的功能和作用。所谓车库指建设于小区范围内，有***的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。车位指以一定的临时标志划线分割形成，在小区路边、空地等场地用于停放车辆的位置。我国主要是住宅小区的车库，并且这种车库在小区中数量有限，不是所有业主都能拥有，也不是每个业主都有需要的车库，所以其权属就经常会发生纠纷。本文讨论的是地下、半地下车位、车库的权属问题。[1]
在《物权法》起草过程中，关于车位、车库的归属问题，一直存在激烈的争论。主要有以下几种观点：第一种观点：业主所有说。业主所有说又分为两种意见：一种意见认为，车位、车库应归业主所有。另一种意见认为，车位、车位附属于整个业主的专有部分的所有权存在，故关于车位、车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。第二张观点：开发商所有说。此观点认为小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅限于地表的使用权，而地下车库是利用该土地的地下空间而建造，且是开发商投资建造的，归开发商所有。第三种观点：成本说认为，如果车库的成本计入到商品房价格中，商品房一旦销售，车库就可以作为业主所有。我国《物权法》明确规定，车库的归属可以采取约定的方式，但是当约定不明确或者没有约定的情况下，开发商证明其对车库、停车位享有所有权，其实也就是证明车库成本未计入房价。依据该说，大多数情况下，车库都将归业主所有。[2]
二、部分国家和地区车库、车位所有权立法现状
关于小区车库、车位使用权归属问题，很多国家和地区立法中都有规定。美国法对于车库、车位使用权归属问题规定两个基本原则：一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库的所有权；二是不允许小区内的车库作为***的专有部分单独买卖，从美国法律的这两个原则可以看出小区业主对车库、车位拥有使用权，而且是无偿取得车库、车位的相应权利。在日本的司法实践及立法中，均将屋外停车场视为业主共用部分，明确业主对车位的绝对权利。我国台湾地区对法定车库规定“无***权状，以共用部分分配给承租户，须随主建物一并转移”，也说明业主在取得商品房同时取得车库的使用权。
三、车库、车位的权利归属
车库、车位的使用权归属问题与土地使用权归属有当然联系，开发商对此拥有初始所有权，这一点不容质疑。在业主取得商品房之后，车库、车位的使用权归属才是真正具有讨论价值的问题。
业主可以通过购买商品房取得小区内建设用地使用权。《物权法》147条“建筑物构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权时转让、抵押。”《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖，赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”我国《城市房地产转让管理规定》第3条也作出了同样的规定，从这些规定中可以看出，房地产转让行为发生在公民、法人之间，公民可以通过买卖等方式实际取得建设用地使用权。居民的“房权”实际上为“地权”，通过购买商品房当然取得了小区内建设用地的使用权，这就是通常所说的“地随房走”。[3]
以商品房的买卖时间为界，可以把车库分为两类：一是原本存在的车库；二是业主购买商品房后新增的车库。分别论证这两种情况下，车库的使用权归属问题：
（一）“一并转让”使业主取得对原有车库、车位的使用权。
我国《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，随着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分。”这一规定说明：在房产与地产交易中，土地使用权与建筑物不能分别处理，必须一并转让。在商品房买卖中，业主通过购买商品房取得了小区内建设用地的使用权。小区内的车库、车位属于依附于土地的建筑物，应当随土地一并转让给业主，业主当然取得对小区内车库、车位的使用权。
（二）“空间利用权”使业主取得对折增车库、车位的使用权。
我国《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”权利人对土地的使用权不仅限于地表这一所在的平面，而是土地所在一定面积的上下空间，称为“空间利用权”。商品房买卖之后，业主便取得了小区土地的“空间利用权”，开发商同时失去了对土地使用的权利，无权再对小区内的建筑及其他设施决定增减或变更。在商品房买卖之后，开发商再建新的车库及车位只存在两种可能：一是建设车库是购房合同中开发商需要履行的义务；二是业主委托开发商建设车库。在第二种情况中，业主虽给与开发商一定数量的金钱，但这只是作为其修建车库的报酬而不是购买车库所支付的费用。商品房买卖之后，开发商不再有土地的使用权，新增的车库、车位当然应为业主所用。
小区的车库及车位使用权应当归业主所有，不能通过买卖的形式转移权利，车库、车位应当随着商品房一并移转。我国《物权法》第74条规定了车位和车库之权属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。很明显，上述条款第二款中所规定的“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”既没有明确车库、车位的使用权归属，亦没有规定没有约定时应作何处理，致使开发商与业主之间争议不断。想要从根本上解决这方面的问题，必须完善立法，而美国、日本及台湾的相关比较法具有一定的借鉴意义。（作者单位：1，2.兰州大学法学院；3.山东大学法学院）
参考文献
[1]于媛媛：《建筑物区分所有权之共有权研究》[D]2007华东***法学院.
[2]王利明：《物权法研究》[M]，中国人民大学出版社 2007.
[3]高圣平：《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评第74 条》[J]，《法学家》2008 年第 6 期.
[4]戴忠喜：《美国法中住宅小区车库及停车位＼会所＼绿地的归属》[J]，《房地产与法律》 2005 年第11 期.
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