学文网【摘 要】公共租赁房在国内属于新兴的保障性住房模式，建设的每一个环节都需要进行探索和逐步实施。本文围绕着重庆市公共租赁房的建设现状，研究了重庆公共租赁住房保障体系的发展状况、主要特点，分析了重庆公共租赁住房运行模式建设中面临的主要问题，在此基础上提出重庆公共租赁房运行模式建设的对策思路。
【关键词】重庆；公共租赁住房；模式
2010年初，重庆决定在全国率先开展公共租赁房（以下简称公租房）建设，计划在3年内修建4000万平方米。重庆市主城区共规划建设21个类似民心佳园这样的小区，可容纳人口240余万。经过几年的建设，重庆市公租房建设取得了许多宝贵的经验。2012年2月22日，国家住房和城乡建设部副部长陈大卫致函重庆市***府，充分肯定了重庆市近年来在城乡建设工作中取得的瞩目成绩，并代表住建部部长姜伟新向市***府表示赞许，其中提到，公租房建设领跑全国，得到了***和***充分肯定。
一、重庆公租房建设现状
1．创新城市住房供应模式。重庆市委、市***府提出了“市场加保障”的双轨制城市住房供应模式，即30％～40％的中等偏下收入群体，由***府提供的公共租赁住房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障；60％～70％的中高收入群体由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。
2．积极建设使“居者有其屋”。自2010年以来，重庆在全国率先大规模建设公租房，力争3年建设4000万平方米、覆盖200多万城市住房困难群体。2012年4月6日，重庆市举行了公租房第5次摇号配租仪式，仪式上，31463户申请并通过审核者参加此次摇号，最后成功配租公租房21789套。至此，全市公租房分配量已达13万余套，直接惠及民众约35万人。同时，公租房与原有的廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓5种保障方式，形成“1+5”保障性住房体系，达到城市保障性住房的“全覆盖”。
二、重庆公租房运行模式的特点
1．实现了真正的住房双轨制。在以往的住房保障体系中，经济适用房和廉租房的在全国住房的比重不超过5％。而重庆公租房的建设目标为30％～40％。这一住房保障比例的实现，使得保障房不只覆盖到少数特困民众，而是将范围扩大到“夹心层”。这些人即得不到原保障性住房的覆盖，短期内又买不起商品房。从而能从根本上解决中低收入人群面临的住房问题。公租房在满5年后，可以有条件的转化为经济适用房，并且申请人可以购买有限产权的期满公租房。
2．宽进严出的管理模式。重庆市市***府以公租房建设作为切入点，放宽准入机制，明确将公租房保障对象界定为三类人：一是本市无住房或人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭。二是大中专及职校毕业后新就业的无住房人员，他们有住房需要，但暂时还没能力买商品房。三是进城务工及外地来渝工作的无住房人员。这三类对象特征明确，不易浑水摸鱼，实际操作简单，体现出重庆市公租房“宽进”的一面。同时，重庆采取了“严出”机制。如定期资格审查；对超出收入保障标准的承租人，相关部门会提供优惠条件其主动退出，使住房保障体系能够实现滚动运作；规定公租房不得进入二手商品房市场交易，购买人需要转让的，由***府回购；对于提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，空置房屋或欠交房租6个月以上，以及违反租赁合同的，承租人或购买人所占有的公租房都将被强制收回，其行为将记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。
3．特有的资金筹措模式。重庆市构建了***府先导、社会补充的投融资格局。据测算，3年建4000万平方米公租房，约需现金投入1100多亿元。重庆按财***投入和融资贷款3:7的比例，采取“1＋3”模式筹措资金。“1”是指财***投入约300亿元，包括中央专项补助、本级财***支出、土地划拨、税费减免等补助方式。“3”是除财***投入外的800亿元融资贷款，通过社会渠道，如银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等融资筹集。从实际操作看，自2010年以来，重庆市已累计到位公租房建设资金394.5亿元，其中中央补助和市级财***资金231亿元，通过银行贷款、住房公积金贷款、社保基金贷款等筹集163.5亿元。
4．较低的建设成本，较高的建设质量。重庆建设公租房用地不收土地出让金，客观上降低了公租房建设成本。同时，为了保障公租房建设质量，重庆市出台了《公共租赁住房设计标准》、《关于试点开展公租房工程建筑材料备案管理的通知》、有关成品住宅装修工程技术规程和成品住宅装修工程质量验收规范等，为公租房建筑材料、公租房的装修设计、施工、监理以及验收、配套设施等提供了系统的技术支撑，对确保公租房项目工程的设计质量和设计效率，提升居住品质起到重要作用。
5．公平公正的公租房分配制度。为确保公租房“阳光分配”，重庆创新手段和模式，建立房管、民***、社保、工商、税务等多部门共享的信息平台，及时向社会公开公租房房源信息，形成部门联动，提高审核准确度和效率。同时，通过“对外公示＋社会监督”的办法，将公租房置于***府管理和民众监督之下。2011年，重庆市对已竣工验收的公租房组织了四次公开摇号配租，保障家庭达到8.2万户，其中，主城户籍住房困难家庭占40.1％，大中专及职校毕业新就业人员和外地来主城工作人员占24.3％，本市进城务工人员占35.6％。
三、重庆市公租房运行模式的不足
1．法律法规不完善。尽管重庆市一直在探索公租房的管理制度，也出台了一系列管理办法，如《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》、《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等，但是公租房的资格审核和后续管理是一项非常复杂的工程，仅从全国来看，尚缺乏全国性的法规，而地方出台的相关管理办法也存在着许多需要改进的地方。例如，公租房的规范化申请制度尚未形成，申请者条件、申请具体流程以及申请者优先与轮候等问题亟待进一步完善健全；虽然按规定公租房只能用于承租人自主，不得出租转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动，但是目前缺乏合理有效的租赁管理制度和相应的惩戒措施。
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